Разработка проектов планировки территории (ППТ).

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разработка проектов планировки территории (ППТ).». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Под аббревиатурой «ППТ» подразумевают проект планировки территории. Что это за документ и в каких случаях необходимо его наличие? Как правильно сделать ППТ и какие стадии его разработки существуют?

До начала проведения строительно-монтажных работ на территории любого населённого пункта очень важно грамотно составить и утвердить проект планировки территории (ППТ). Он позволяет установить границы земельных участков (ЗУ), в пределах которых будет возведён объект капстроительства. С его помощью определяются параметры развития конкретной территории с учётом уже построенных на ней жилых, коммерческих и иных зданий и сооружений.

Кроме этого, проект устанавливает границы территорий, на которых размещены улицы, переулки, автотрассы, дороги, а также инженерные и магистральные сети.

Что такое ППТ?
Понятие ППТ в законодательстве
В каких случаях нужна разработка документов и для чего она используется
Особенности документа и последствия его разработки
Что включается в ППТ: требования к документам
Два варианта оформления
Стадии и этапы работ, проводимых при разработке ППТ
Какие задачи решают специалисты
От чего зависит стоимость услуг

Определение термину содержится в Градостроительном кодексе РФ (далее – ГрК РФ), а также в региональных нормативно-правовых актах, которые разрабатываются органами местной власти каждого отдельного региона. Если говорить о Москве и Подмосковье, то это ПП №270 и постановление №1197/52, соответственно.

Важно отличать проект планировки территории города (ГПЗУ), а также ПМТ от ППТ. Первый документ разрабатывается для территории всего города, и ППТ должен ему соответствовать, будучи при этом градостроительным документом для конкретного района, квартала или ещё меньшей территории. Проект межевания территории же создаётся для конкретного участка земли и определяет его границы, отводимые для тех или иных целей, и может быть включён в ППТ.

Что такое ППТ и как его разрабатывают

Проект планировки территории микрорайона особенен тем, что он уточняет, в каких местах размещаются:

улицы, бульвары, проезды и площади;
объекты для отдыха – набережные, парки, скверы;
общественные объекты (зоны с красными линиями);
ОКС;
места для линейного объекта того или иного типа.

Помимо этого, в ППТ содержится план по дальнейшему развитию территории и последовательности такого развития.

ППТ обязательно должен соответствовать ГПЗУ, а также установленным правилам застройки и пользования землёй. В этих документах могут содержаться ограничения по высоте зданий, плотности застройки, разрешённому использованию участка и т.п. Всё это нужно учитывать при разработке проекта.

Главное последствие разработки ППТ заключается в том, что он становится градостроительным законом для данной территории.

Проекты планировки и межевания застраиваемых районов и улиц должны четко соответствовать градостроительным нормам. В проектах учитываются такие параметры как транспортная, инженерная инфраструктура, водоснабжение, канализация, водосток, теплоснабжение телефонизация, электроснабжение, экономическая и техническая оснащенность, охрана природных ресурсов. На прилагаемых чертежах должны отражаться коммунальные, линейные объекты, элементы благоустройства, существующие и проектируемые здания и сооружения.

В положениях статьи 41 Градостроительного кодекса прописано, что это возможно, но такая возможность предусмотрена не для всех участков. Для того чтобы минимизировать затраты и заказать только ПМТ, участок должен обладать специальными характеристиками, и должен быть соблюден ряд условий:

на участке не должно быть запланировано мероприятий по комплексному развитию;
не должно быть линейных объектов;
не должно быть запланировано изменение или упразднение красных линий (читайте, что такое красная линия на земельном участке).

Вы можете обратиться с заявлением о получении данной услуги, в управление архитектуры и градостроительства администрации. Заявление пишется на имя главы администрации или в адрес другого уполномоченного лица.

Для того чтобы услуга была оказана, вам придется собрать пакет документов. В их комплект будут входить:

заявление на имя уполномоченного лица;
документ, свидетельствующий о праве собственности (или другом праве) на землю;
генплан земельного надела со схемой коммуникаций;
кадастровый паспорт;
выписка из кадастра о наличии капитальных объектов недвижимости;
топографическая съемка.

Если администрация отказала вам в одобрении проекта, не стоит ожидать милостей от судьбы, а нужно просто взять и пойти в коммерческую организацию, предоставляющую такие услуги. Их деятельность возможна на основании локальных нормативных правовых актов.

Не забудьте, что частник, к которому вы обратились, должен иметь лицензию на данный вид деятельности.

В этом случае подготовка и сбор документации будут аналогичными, но вы сможете, не прибегая к взаимодействию с властными органами, заказать техническое задание и его согласование у подрядчика. С момента оплаты работ это его головная боль.

Компания, предоставляющая подобные услуги, может самостоятельно получить за вас и ряд документов, в том числе и эскиз генплана застройки. Согласование проекта будет происходить по аналогии путем проведения публичных слушаний, но ответственность за результаты вы возложите на подрядчика, если пропишите это в договоре. При таком подходе срок выполнения работ может сократиться до одного месяца.

Цена для каждого вида геодезических и кадастровых работ будет рассчитана отдельно согласно смете, и, опять же, будет пропорциональна сложности выполняемых работ и их масштабам.

Кстати, утверждение ПМТ властным органом вовсе не свидетельствует о возникновении права собственности у людей, проживающих на этом участке. Для его законной регистрации им необходимо собрать общее собрание жильцов, которое проголосует за утверждение проекта, после чего право собственности регистрируется в общем порядке путем изготовления межевого плана и подачи документов в кадастр.

Если подобные меры были вами приняты, можете отбросить сомнения: земля останется в вашем владении.

Планировка территории регламентируется главой 5 Градостроительного кодекса. Помимо этого, для разработки проектов планировки и межевания приняты законы, приказы, распоряжения и другие подзаконные акты. На местном уровне действуют постановления администраций. К примеру, в Московской области при подготовке проекта планировки и/или межевания территории применяют нормы Постановления от 04.12.2018 N 884/39, в котором четко расписан порядок действий и правила обращения в органы местной власти для подготовки проектов планировки и межевания.

Говоря о «линейных объектах» (далее – ЛО), законодатель не дает нам четкого юридического определения.

Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ понимает под ЛО дороги (автомобильные и железные), линии электропередач, нефте-, газопроводы и иные подобные сооружения.

Градостроительный кодекс дает перечень ЛО в п.10.1 ст.1 – линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автодороги, ж/д линии и иные объекты.

В каждом из приведенных нормативно-правовых актов осталась недосказанность. К ЛО можно причислять и линии метрополитена, и мосты, и туннели и т. д.

Законодатель перечисляет виды объектов, не дав самого понятия ЛО, и это вносит определенные трудности, потому что при отсутствии четко сформулированного определения назначение объекта может пониматься и трактоваться неоднозначно.

Как можно понять из законодательных актов, линейными объектами могут быть самые разные сооружения, как по назначению, так и по виду. Их отличие от остальных объектов – протяженность. Это и склады, и газо-, нефте-, путепроводы, и линии связи, и другие сооружения. Эти сооружения могут быть и наземными, и располагаться под землей. Для основной массы таких объектов, как правило, наземных, требуется обязательное оформление земли под застройку. Для процедуры оформления земель под ЛО есть характерные особенности. Основные затруднения заключаются в том, что протяженность таких объектов очень велика, и железная дорога, например, или федеральная трасса могут проходить через земли СНТ (садоводческих товариществ), садовых участков, сельскохозяйственные, пашенные наделы, то есть земли самых разных владельцев – от собственников земли до пользователей наделов.

Если смотреть с точки зрения обывателя, то кажется, что при строительстве автомагистрали или газопровода нужно было бы заключить договор аренды части надела со всеми собственниками, но на деле все происходит иначе.

Если земли муниципальные и объект тоже, то подписывается акт о выборе участка под ЛО, и эта земля исключается из муниципальной собственности (читайте,как взять в аренду муниципальную землю). Если ЛО имеет собственника, то для его строительства требуется согласие владельцев земель, через которые он будет проложен. С ним будет заключаться договор аренды с условием бессрочной эксплуатации. Следующим этапом будет подготовка ПМТ и регистрация в кадастре. Затраты застройщика такого ЛО существенно возрастут за счет компенсации издержек владельцам з/у.

Если ЛО предполагается построить на с/х землях, то сначала придется выделить нужный надел, то есть заняться перераспределением земель, зарегистрировать преимущественное право, а только потом составлять договор аренды.

Проектирование и межевание при строительстве ЛО, регламентированы ст. 89 – 91 ЗК РФ.

Изменения в условиях подготовки проекта межевания территории, которые, будучи утверждены Приказом Минэкономразвития в 2020 году, действуют с первого января 2020 года, внесли небольшую сумятицу в данный процесс.

Новый приказ утвердил требования к текстовой части межевого плана, с которыми вы можете ознакомиться на сайте Минюста по этой ссылке. Нововведения значительно усложнили работу кадастровых инженеров, проектировщиков и других лиц, заинтересованных в подготовке документов подобного рода.

ПТТ, в отличие от Генерального плана (ГП), разрабатывается не полностью на населённый пункт, а только на его часть. Это может быть район, микрорайон или квартал, каждый из которых рассматривается в подобном случае в качестве элемента планировочной структуры. Правила землепользования (ПЗ) и генплан регламентируют комплекс требований для зон внутри конкретного поселения, а проектом планировки лишь уточняется местоположение определённых объектов на конкретном участке местности.

К ним могут относиться:

Улицы, проспекты, площади;
Парки и бульвары;
Набережные и скверы;
Объекты ОКС.

Обязательно указываются имеющиеся красные линии, выделяющие общественные зоны, а также все линейные объекты, вместе с предусмотренными для них, зонами, имеющими статус охранных.

Проект планировки территории предусматривает наличие обязательной информации о последовательности развития данной территории.

Основополагающий документ, это Градостроительный Кодекс 190-ФЗ (действующая редакция от 25.12.2018).

Кроме этого, в каждом населённом пункте органами местного самоуправления разрабатываются региональные законодательные акты (не противоречащие федеральным).

Примеры:

для Москвы это «Положение» от 06.04.10, утвержденное постановлением № 270-ПП;
для Московской области — «Положение», утвержденное постановлением 1197/52 от 30.12.14;
в иных регионах – нормативные акты, регламентирующие вопросы разработки и последующего согласования ППТ.

Как правило, необходимость разработки планировки территорий в каждом конкретном случае определяется местными органами власти, которым предоставлены соответствующие полномочия (например, в Москве это Москомстройинвест и Москомархитектура).

Проект планировки территории (ППТ) — Что это?

Основные причины, вызывающие необходимость разработки проекта планировки территории, прямо указаны в пятой главе ГрК (статью 42).

Если перевести законодательные формулировки на общепонятный язык, то можно констатировать, что потребность в подобном документе возникает в следующих ситуациях:

в рамках подготовки к осуществлению строительных работ.

Важно! Проекты планировки территории либо их межевания широко применяются как для пустующих участков земли, так и на землях, имеющих сформированную инфраструктуру;

при планировании строительства ОКС (когда на данной земле уже есть возведённые объекты данной группы;
при необходимости чёткого определения границ, в рамках которых каждый владелец имеет право пользования долевой собственностью, являющейся общей;
при возникновении потребности в отчуждении определённой части территории, являющейся обременённой, которая отграничена от остальной территории (общей);
в процессе разрешения возможных споров, касающихся границ земельного участка.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что ППТ, равно как и ПМТ, создается на основе процедуры межевания.

Перечень материалов для конкретного документа определяется ТЗ, выданным на его разработку. Например, в него могут входить:

проект межевания (сокращённое обозначение, ПМТ), согласно которому выполняется «нарезка» земельных участков на рассматриваемой территории;
градостроительные планы на каждый (ГПЗУ).

В результате, вместе с утверждённым проектом планировки, заказчик одновременно получает и эти документы (последний, если соблюдены все требования действующего законодательства, касающиеся ГПЗУ).

До начала работ по планировке территорий требуется предварительное получение официального разрешения на выполнение данной работы. А после завершения его разработки планировка должна пройти стадию утверждения на предварительно организованных общественных слушаниях.

В противном случае, разработанные проекты планировки и межевания статус закона получить не смогут (будут являться юридически нелегитимными).

Факторов внешнего характера, оказывающих влияние на ценообразование, достаточно много. Но основными являются следующие:

площадь рассматриваемого участка земли, а также площади объектов, которые планируется возводить на данной территории;
инфраструктурное окружение участка, наличие (отсутствие) СЗЗ либо иные факторы ограничительного характера;
сложность индивидуальных проектов и рельефа конкретного участка;
степень срочности работ.

Итоговая цена разработки ППТ и проекта межевания территории доводится нашим представителем до заказчика после согласования всех существенных условий ТЗ.

Бесспорными преимуществами для лица, заказавшего разработку соответствующих проектов, является тот факт, что после утверждения разработанных ППТ, он имеет возможность получения (на любой из имеющихся либо на все сразу) участки, располагающиеся на данной территории, ГПЗУ.

Кроме этого, прошедший согласование и утверждение ППТ может быть использован в качестве основания, допускающего внесение соответствующих изменений в имеющиеся Генплан и ПЗЗ.

Документация по планировке территории

Правительство Москвы
КОМИТЕТ ГОРОДА МОСКВЫ ПО ЦЕНОВОЙ ПОЛИТИКЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЕ ПРОЕКТОВ

Территориальные строительные нормативы для города Москвы

ТСН-2001.18

Московские региональные рекомендации

Глава 2

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Сборник 2.3

ПРОЕКТЫ ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИЙ

МРР-2.3.03-20

Сборник 2.3 «Проекты планировки территорий. МРР-2.3.03-20» (далее — Сборник) разработан специалистами ГАУ «НИАЦ» (Е.И.Шмагин, М.М.Долотов, Е.А.Игошин) при участии специалистов ГБУ «ГлавАПУ» (Ю.В.Баранкина, И.С.Ильина, А.Н.Боцуляк) и ГАУ «Институт Генплана Москвы» (М.Г.Крестмейн, И.А.Бахирев, О.С.Марков, М.А.Удрас, С.Н.Васькина, Н.С.Слизовская).

Сборник утвержден и введен в действие приказом Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов от 30 декабря 2020 г. N МКЭ-ОД/20-94.

Сборник является составной частью Единой нормативной базы МРР.

Сборник разработан взамен МРР-2.3.02-18.

2.1. Стоимость основных работ по разработке проектов планировки территорий, определенная в соответствии с настоящим Сборником, содержит стоимость разработки комплекта основной проектной документации (основных табличных, графических, текстовых материалов и обоснований) в составе:

— работы по анализу существующего состояния и использования территории (материалы по обоснованию проекта планировки территории) — таблица 2.1;

— работы по подготовке и обоснованию проектных решений (материалы по обоснованию проекта планировки территории) — таблица 2.2;

— работы по разработке основной части проекта планировки территории — таблица 2.3.

2.2. В таблицах 2.1, 2.2 и 2.3 представлены состав работ и их долевое распределение в стоимости основных работ по разработке проекта планировки в зависимости от функционального назначения проектируемой территории (жилая, производственная или природная и озелененная территория). Данный состав работ и их долевое распределение могут быть уточнены при разработке конкретного проекта планировки.

3.1. Базовая стоимость разработки проекта планировки определяется по формуле:

МРР-1.1-16. Общие указания по применению Московских региональных рекомендаций
МРР-2.1-16. Территориальные схемы
МРР-2.4-16. Проекты межевания территорий
МРР-3.6-16. Обследование и мониторинг технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений
МРР-3.7-16. Обследование и мониторинг технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования сооружений метрополитена, попадающих в зону влияния строительных объектов
МРР-4.2-16. Инженерные сети и сооружения
МРР-4.7-16. Капитальный ремонт объектов капитального строительства
МРР-4.8-16. Методика определения стоимости проектных работ в зависимости от стоимости строительства
МРР-5.2-16. Системы электросвязи
МРР-6.1-16. Мероприятия по охране окружающей среды
МРР-6.2-16. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности
МРР-7.1-16. Комплексное благоустройство территорий, крыш зданий и других искусственных оснований
МРР-7.5-16. Колористическое решение фасадов
МРР-8.4-16. Научно-проектные работы по реставрации памятников истории и культуры
МРР-1.2-17. Методика расчета коэффициентов пересчета (инфляционного изменения) базовой стоимости работ градостроительного проектирования, проектных и других видов работ (услуг) в проектировании
МРР-4.6-17. Метрополитен и объекты его инфраструктуры
МРР-4.3-16. Городские автомобильные магистрали, транспортные узлы, транспортные тоннели
МРР-2.3.02-18. Проекты планировки территорий
МРР-1.2.02-18. Методика расчета коэффициентов пересчета (инфляционного изменения) базовой стоимости работ градостроительного проектирования, проектных и других видов работ (услуг) в проектировании
МРР-4.2.02-18. Инженерные сети и сооружения

ППТ осуществляется для выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Необходима в случае нового строительства, для формирования земельных участков, для обоснования изменения вида использования участков, отклонений от предельных параметров разрешенного строительства.

Статья 42. Проект планировки территории

Виды работ	Стоимость,₽/Га	Сроки, месяц
Разработка проекта планировки территории	от 50 000	от 4х

В основную часть входят:

Чертежи с отображённым на них зонированием планируемых объектов;
Линии, которые обозначают транспортную и инженерную инфраструктуру;
Положения, содержащие сведения о характеристиках инженерно-технического обеспечения, транспортного и социального обслуживания и о порядке размещения объектов капитального строительства местного, регионального или федерального значения.

Документы, обосновывающие проект планировки , содержат пояснительную записку и графические материалы.

Графические материалы — это:

Схемы инженерной подготовки участка и вертикальной планировки ;
Схемы, на которых отражены границы, отделяющие объекты культурного наследия;
Схемы движения транспорта и улично-дорожной сети;
Схемы расположения различных элементов планировочной структуры;
Схемы границ территорий, в которых есть особые условия использования;
Схемы, отражающие особенности использования территории в тот период, когда подготавливается проект планировки;
Прочие материалы, обосновывающие положения о планировке территории.

Пояснительная записка обосновывает и описывает те положения, которые касаются:

Проведения мероприятий гражданской обороны;
Защиты территории от техногенных и природных чрезвычайных ситуаций;
Обеспечения пожаробезопасности;
Определения параметров предстоящего строительства систем транспортного и социального обслуживания, а также инженерно-технического обеспечения, которое необходимо для соответствующего развития территории;
Прочих вопросов, связанных с планировкой территории.

Мы предлагаем услуги по профессиональной подготовке пакета документов, позволяющих получить постановление, разрешающее начать разработку документации по планировке территории, прохождению слушания и согласованию в администрации. Наши специалисты во время работы соблюдают все требования нормативных актов РФ и местных самоуправлений.

Стоимость проекта планировки территории зависит от площади участка и сложности территории, наличия санитарно-защитной зоны, сложности проекта, срочности выполнения. Мы сопровождаем заказчика до момента введения объекта в эксплуатацию. Проект планировки территории земельного участка в ЮК Нобель.

Со стоимостью наших услуг Вы можете ознакомится в разделе Цены

Разработка проекта планировки территории проходит в три этапа.

В первую очередь, необходимо получить соответствующее решение. Для этого в Москомархитектуру/Минстройкомплекс подаются следующие данные.

Проект ТЗ.
Правоустанавливающие документы на участок застройки.
Градостроительная концепция, разработанная лицензированным институтом.
Данные оценки экономики градостроительного потенциала территории.
Иные документы (при необходимости).

Заявка рассматривается в течении месяца. Итог процедуры — утверждение технического задания на разработку проекта планировки территории.

Обратите внимание! При создании проекта ТЗ и градостроительной концепции мы учитываем необходимость минимизации площади застраиваемой территории. Это значительно уменьшает стоимость разработки ППТ.

В проекте межевания территории, состоящем из текстовой и графической частей, содержатся следующие сведения.

Подробные данные о земельном участке.
Чертежи территории с указанием граничащих ЗУ.
Расчеты затрат на процедуру межевания, а также подготовку, оформление и согласование документации.

Разработка проекта межевания территории проходит в три этапа.

Подготовка. Вы предоставляете нам комплект правоустанавливающих документов на земельный участок. Специалисты тщательно их изучают.
Получение в органах местного самоуправления специального разрешения. Оно публикуется на сайте администрации и в СМИ. Этого требует законодательство для того, чтобы жители района могли направить свои предложения по благоустройству территории.
Разработка проекта межевания территории. Включает в себя:
- процедуру межевания ЗУ;
- определение площадей участка и его частей;
- выполнение необходимых расчетов;
- составление текстовой и графической частей проекта.

На все это уходит до 2-х месяцев.

Как утвердить проект планировки или межевания территории в Подмосковье

Проходит в три этапа.

Согласование проекта с уполномоченными органами исполнительной власти и местного самоуправления
Публичные слушания (при необходимости).
Утверждение проекта ППТ и ПМТ.

На третьем этапе документацию рассматривает глава района или области. После вынесения положительного решения проект межевания территории считается утвержденным.

Важно! Чтобы мы представляли ваши интересы при взаимодействии с надзорными органами и главой администрации, необходимо оформить и заверить доверенность.

Полный спектр услуг. Предлагаем комплексное сопровождение строительства под ключ. Вам не придется обращаться в сторонние организации и переплачивать.
Профессионализм. Документацию разрабатывают специалисты с внушительным опытом. Надзорные органы не потребуют внесения изменений. Проблем с согласованием и утверждением на всех уровнях не возникнет.
Доступные цены. Стоимость услуг по сопровождению строительства у нас ниже, чем у многих конкурентов.
Внушительный опыт. Работаем с 2001 года. С проектами, в реализации которых мы участвовали, вы можете ознакомиться в разделе «Портфолио».
Оперативность. Решаем задачи любой сложности максимально быстро.
Удобный формат взаиморасчетов. Все работы оплачиваются по мере их выполнения.

Срок изготовления составляет от 1 месяца.

Объем документации – от 5 томов.

Стоимость – от 400 000 рублей, и напрямую зависит от объема проектируемой территории

Стоимость разработки и согласования проекта межевания территории рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от следующих факторов.

Место расположения земельного участка.
Его площадь.
Необходимость урегулирования спорных вопросов с владельцами соседних участков.
Присутствие на территории объектов культурного наследия.
Стоимость инженерных изысканий.
Необходимость проведения публичных слушаний и пр.

Услуги нотариуса оплачиваются отдельно. На итоговую стоимость также повлияет срочность.

Заказать у нас разработку и согласование проекта межевания территории, а также иные услуги по сопровождению строительства в Московской области вы можете по телефону или на сайте. Менеджер предоставит консультацию, обсудит с вами детали и сделает коммерческое предложение.

Технический аудит
Технический заказчик
Получение ГПЗУ
Разработка и согласование ППТ
Изменение ПЗЗ
Разрешение на строительство
Технический заказчик стадия «Строительство»
Разработка градостроительной концепции

Получение разрешения на строительство

Сведения о площади образуемых з/у, а также возможные способы их образования;
Сведения о площади земель, относящихся к имуществу общего пользования, в том числе для резервирования и (или) изъятия для муниципальных или государственных нужд;
Вид разрешения на использование образуемых з/у в соответствии с проектом планировки территории.

Данный градостроительный документ отличается от генерального плана и от правил землепользования и застройки тем, что он, как правило, разрабатывается не для всего населенного пункта, а только лишь для его небольшой части — квартала, района, микрорайона. В Генплане и ПЗЗ регламентируется зонирование внутри поселений, ППТ же точно определяет расположение следующих объектов:

элементов уличной сети (площадей, улиц, проездов, бульваров и т. д.);
набережных;
парков и скверов;
границ зон планируемого размещения общественных объектов;
капитальных строений и сооружений;
различных линейных объектов, включая буферные зоны около них (воздушных и подземных коммуникаций, автомобильных и железных дорог, прочих подобных сооружений).

В проекте территориальной планировки также должна определяться последовательность развития рассматриваемых зон.

Итак, ППТ является градостроительным документом, в котором детально показаны все объекты, расположенные на конкретной территории населенного пункта. Зачастую в состав данной документации включается проект межевания, где территория разбивается на земельные участки с определенными границами.

Правом принимать самостоятельное решение о подготовке ППТ обладают:

лица, заключившие договоры о развитии застроенной территории, о комплексном освоении земли (в том числе для жилищного строительства), о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;
владельцы земельных участков или отдельных объектов недвижимости, расположенных в пределах территории, определенной в ПЗЗ;
арендаторы участков государственной и муниципальной земли и лица, получившие ее в безвозмездное пользование;
правообладатели линейных коммуникаций, нуждающихся в реконструкции;
естественные монополисты и компании коммунального сектора;
садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества в отношении участков, предназначенных для соответствующих работ.

МРР-2.3-16. Проекты планировки территорий

Документация по проекту планировки территории содержит в себе основную часть, которая после утверждения приобретает силу градостроительного закона, действующего в пределах рассматриваемого района. Состав утверждаемого блока:

Чертеж рассматриваемой территории (района, квартала, микрорайона) с обозначением границ элементов уличной сети (улиц, проездов, площадей), линейных объектов (коммуникаций, дорог и т. п.), скверов, бульваров набережных, размещения объектов капитального строительства.
Характеристики территории в виде Положения, составленного в соответствии с Правилами землепользования и застройки и иными регламентами. Сюда же включаются требования по обеспечению жителей района коммунальными, транспортными и социальными услугами.
Положения, регламентирующие приоритеты в будущем развитии данной территории и включающие в себя этапы строительства объектов жилого фонда, общественного, делового, производственного и другого назначения, а также очередность возведения и реконструкции объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур.

Помимо описания основной части проект включает в себя обосновательную часть, состоящую из:

результатов инженерных изысканий при необходимости их проведения;
обоснования определения границ территорий, где планируется размещать капитальных здания и сооружения;
карты (либо ее фрагмента) территории данного муниципального образования с отображением границ элементов планировки;
схемы организации дорожного движения (в том числе общественного транспорта), а также пешеходного движения;
схемы границ территорий, принадлежащих объектам культурного наследия;
списка мероприятий по охране окружающей среды;
обоснования порядка, в котором планируется развивать территорию;
других важных пунктов.

Кроме земельных участков и отдельных объектов капитального строительства, проект планировки может составляться также в отношении линейных сооружений. К последним относят инженерные конструкции, длина которых значительно превышает остальные размеры. Характерными примерами линейных объектов являются автомобильные и железные дороги, мосты, тоннели, линии метрополитена, различные трубопроводы. На планах и картах такие сооружения обозначают линиями, пересекающимися друг с другом и даже сами с собой (при прокладке на разных уровнях).

Вся информация, касающаяся линейных объектов, содержится в основной утверждаемой части. В обосновательном блоке приводятся причины конкретного расположения объектов и документация, разрешающая размещать конструкции именно в такой конфигурации.

На конечную стоимость данной услуги влияют несколько факторов. Сумма зависит, во-первых, от площади земельного участка и объектов, которые планируется возводить. Во-вторых, влияние на цену оказывают окружающие территории (санитарно-защитные и прочие буферные зоны с действующими ограничениями). Наконец, финальная стоимость проекта учитывает отдельные особенности территории и проектируемого объекта.

Стоит иметь в виду также возможную срочность выполнения проектных работ. Если необходимо разработать проект в сжатые сроки, это существенно увеличит сумму.

Начиная масштабные строительные работы или реконструкцию, застройщик по закону обязан подготовить документацию по планировке территории:

проект планировки территории
проект межевания территории

Проект планировки территории готовят тогда, когда требуется формирование новых строительных объектов (домов, школ, детских садов и прочей инфраструктуры) в совокупности, а также когда размещаются линейные объекты (автомагистрали, электоосети, водопровод и др). А проект межевания нужен для определения границ по периметрам земельных участков или красных линий. Однако, основной частью проекта планировки территории будет проект межевания. То есть, проще сказать проект планировки включает в себя и межевание. Само же межевание территории также может существовать в виде отдельного проекта.
Прежде чем приступить к подготовке проектов следует собрать ряд документов:

решение местной власти о подготовке проекта
техзадание на выполнение проекта
договор на проектные работы
генплан
правила землепользования в районе объекта
топосъемка
выписка из градостроительных регламентов, карты зонирования и др.

Подготовка проекта планировки территории – это ряд кадастровых работ и инженерных изысканий. Это не только документальные, графические изображения, но и работы на местности. Для подготовки проектов следует обращаться в специализированные организации. Не каждый кадастровый инженер возьмется за работы подобных объемов. Подготовка проекта планировки и межевания территории это и сбор документации, и подготовка новых чертежей, и согласование с госорганами.

Проект планировки территории (ППТ)

Когда проект планировки территории разработан и подготовлен он должен пройти процедуру утверждения. Но прежде, чем проект будет утвержден, администрация выносит постановление о проведении публичных слушаний и обнародует его. Только в некоторых случаях (например, при подготовке проекта межевания территории в СНТ или ОНТ) слушания по закону не требуются. После проведения слушаний, если возражений ни у кого не возникло проект планировки утверждается местными административными органами.

Так как проект межевания территории будет составной частью проекта планировки, а в некоторых случаях отдельным документом, то и требования к его подготовке будут такими же, как и к проекту планировки. Разве что, в некоторых случаях для его подготовки потребуется более сокращенный список дополнительных документов.

Отличительные признаки проекта планировки и проекта межевания территории:

Мы выяснили, что и проект планировки, и проект межевания территории готовится относительно района или линейного объекта, а также, то, что проект планировки содержит в себе и проект межевания и другие сведения, то есть он считается более развернутым. Теперь определим, чем отличается проект планировки от проекта межевания:

Проект планировки:

применяется к территории, развивающейся в комплексе
готовится для протяженных объектов (линии электропередач, дороги, водопровод)

Проект межевания:

готовится для того, чтобы установить четкие границы на земельных участках
делается, если есть необходимость изменять красные линии (отступы).

Линейные объекты, будь то автодорога, электросеть или газопровод имеют значительную протяженность. При подготовке проектов планировки линейного объекта требуются согласования и с роснедрами, и с органами культуры, и с департаментом природной охранной среды. Часто, линейные объекты пролегают в нескольких муниципальных округах, поэтому разрешения должны быть получены не только на местном уровне. В зависимости от вида линейного объекта изготавливаются графические чертежи, где условными обозначениями прописываются существующие и планируемые данные. Также для строительства линейных объектов требуется разрешение краткосрочного пользования землями.

Для того, чтобы в садовом участке оформить общую долевую собственность, по закону 217-ФЗ «О ведении садоводства и огородничества» (вступил в силу 1 января 2019 года) необходимо также подготовить и утвердить документы по планировке территории. Документация должна быть сперва одобрена членами садоводства или огородничества, для этого выносится решение общего собрания СНТ (ОНТ). Причем для установления границ огородных земельных участков достаточно только подготовить проект межевания территории, для СНТ же утверждается и готовится проект планировки территории (п.4 Ст. 23 217-ФЗ).