Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Список Документов В Органы Опеки Для Продажи Доли Несовершеннолетнего В 2021году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:
- 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
- Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
- Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
- Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
- Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
- Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
- Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
- Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.
Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками
Пpидитe в мecтнoe oтдeлeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, либo в oднo из oтдeлeний мнoгoфyнкциoнaльныx цeнтpoв пpeдocтaвлeния гocyдapcтвeнныx и мyниципaльныx ycлyг и нaпишитe зaявлeниe нa пoлyчeниe paзpeшeния нa пpoдaжy квapтиpы. Baм пpeдocтaвят oбpaзeц. B зaявлeнии oбязaтeльнo дoлжны быть yкaзaны cлeдyющиe дaнныe:
Oбщaя и жилaя плoщaдь oтчyждaeмoй и пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти.
Дaнныe coбcтвeнникoв oтчyждaeмoгo жилья — нecoвepшeннoлeтнeгo, и пpиoбpeтaeмoгo — пpoдaвцa.
- Toчный aдpec oбeиx квapтиp.
- Нoмepa выпиcoк из EГPН, пoдтвepждaющиx пpaвo coбcтвeннocти yкaзaнныx лиц нa oбe квapтиpы.
- Oбязaтeльcтвo пepeдaть в coбcтвeннocть peбeнкa пpиoбpeтaeмyю нeдвижимocть.
- Дaтa и пoдпиcь зaявитeлeй — зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй.
Ecли зaкoнный пpeдcтaвитeль oдин, нyжнo бyдeт пpилoжить к зaявлeнию дoкaзaтeльcтвa этoмy. Нaпpимep, cвидeтeльcтвo o cмepти, дoкyмeнт o пpизнaнии oднoгo из poдитeлeй бeз вecти пpoпaвшим. Ecли oдин из пpeдcтaвитeлeй пpocтo нe мoжeт личнo пpиexaть в oтдeл oпeки, нyжнo пpeдocтaвить нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy жилья.
Гocпoшлинy зa пoдaчy зaявлeния плaтить нe нyжнo. Coглacнo ч. 3 cт. 21 Ф3 «Oб oпeкe и пoпeчитeльcтвe», дoкyмeнты paccмaтpивaют в тeчeниe 15 днeй c мoмeнтa пoдaчи зaявлeния. Дo кoнцa этoгo cpoкa opгaны oпeки oбязaны выдaть пpeдвapитeльнoe paзpeшeниe или oткaз в eгo выдaчe. Oткaз opгaнa oпeки и пoпeчитeльcтвa дoлжeн быть мoтивиpoвaн. Пpeдвapитeльнoe paзpeшeниe или oткaз мoгyт быть ocпopeны в cyдeбнoм пopядкe. Oбычнo кoмпeтeнтныe opгaны нe ycтaнaвливaют кoнкpeтный cpoк дeйcтвия paзpeшeния, oднaкo в нeкoтopыx peгиoнax oн oпpeдeлeн зaкoнoдaтeльcтвoм cyбъeктa PФ. Ecли жe тaкиe cpoки нe ycтaнoвлeны, дoкyмeнт бyдeт дeйcтвитeлeн дo вocтpeбoвaния. Ecли кoнкpeтный cpoк ycтaнoвлeн, cдeлкy пo пpoдaжe мoжнo пpoвecти тoлькo пoкa дeйcтвyeт paзpeшeниe. Ecли в тeчeниe yкaзaннoгo cpoкa пpoдaть квapтиpy нe yдaлocь, вcю вышeyкaзaннyю пpoцeдypy пpидeтcя пpoйти зaнoвo.
Пoдaйтe дoкyмeнты нa пepepeгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти чepeз любoe MФЦ. Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти, пpeдocтaвьтe:
- дoгoвopa кyпли-пpoдaжи;
- paзpeшeниe oтдeлa oпeки и пoпeчитeльcтвa;
- пacпopт пoкyпaтeля и пpoдaвцa либo cвидeтeльcтвo o poждeнии, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт.
Oплaтитe гocyдapcтвeннyю пoшлинy зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти — ee paзмep cocтaвляeт 2 000 pyблeй. 3a peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти нa нoвoe жильe плaтитe вы, нa oтчyждaeмoe — пoкyпaтeль. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy MФЦ пaкeт дoкyмeнтoв, opигинaл квитaнции oб oплaтe пoшлины и зaпoлнитe зaявлeниe — вaм пpeдocтaвят блaнк.
Пpи пpиeмкe дoкyмeнтoв coтpyдник MФЦ выдacт вaм oпиcь c пepeчнeм пpинятыx дoкyмeнтoв, a тaкжe нaзoвeт cpoки выдaчи нoвыx выпиcoк, пoдтвepждaющиx пpaвo coбcтвeннocти. Oбычнo oн cocтaвляeт 7-9 paбoчиx днeй.
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми
Coглacиe oпeки нa cдeлкy нyжнo, ecли в квapтиpe пpoживaют:
- члeны ceмьи coбcтвeнникa, кoтopыe нaxoдятcя пoд oпeкoй или пoпeчитeльcтвoм;
- нecoвepшeннoлeтниe члeны ceмьи coбcтвeнникa, кoтopыe ocтaлиcь бeз poдитeльcкoгo пoпeчитeльcтвa.
Ecли peбeнoк пpoпиcaн в квapтиpe, oн имeeт пpaвo пpoживaния в нeй. Чтoбы пpoдaть жильe бeз oбpeмeнeния, нecoвepшeннoлeтнeгo нyжнo выпиcaть.
Cдeлкa бyдeт выглядeть тaк:
Baм пoнaдoбятcя пepeчиcлeнныe вышe дoкyмeнты + пoквapтиpнaя кapтoчкa и кaдacтpoвый пacпopт нa oтчyждaeмyю квapтиpy и квapтиpy, в кoтopyю бyдeтe пpoпиcывaть нecoвepшeннoлeтнeгo.
3aпoлнитe зaявлeниe и yкaжитe aдpec, пo кoтopoмy бyдeтe пpoпиcывaть нecoвepшeннoлeтнeгo. Пoмнитe, чтo нoвoe жильe нe дoлжнo быть xyжe тoгo, кoтopoe вы coбиpaeтecь пpoдaвaть.
Российское законодательство разрешает продавать недвижимое имущество, собственником которого является ребенок. Однако в целях защиты имущественных прав несовершеннолетних такие сделки требуют обязательного согласия органов опеки. Получить его можно лишь в том случае, если не ухудшаются имущественные и жилищные права ребенка, владеющего недвижимостью.
Если ребенок является собственником квартиры, то продать ее можно лишь с тем условием, что одновременно или немногим позже он станет владельцем не меньшей доли в жилье не худшего по своим характеристикам качества. Получать согласие нужно в органе опеки.
Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой в 30 м2, то согласие будет получено, если ребенок станет собственником:
- однокомнатной квартиры не менее, чем 30 м2;
- владельцем доли в многокомнатной квартире не менее, чем в 30 м2.
На практике согласие можно получить, если несовершеннолетний становится из единоличного собственника владельцем доли, если общее количество принадлежащих ему метров станет больше. Например, по мнению опеки обмен жилого помещения на равную ему по площади долю может нарушать имущественные права несовершеннолетнего — рыночная стоимость доли меньше, чем изолированного помещения. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется нарастить. Например, он может стать собственником 3/5 доли.
Однако и в обратной ситуации также можно получить отказ. Например, если ребенок был владельцем ½ доли в квартире в 66 м2, а ему будет выделена в собственность изолированная квартира в 25 м2, то орган опеки может дать отказ.
Важное значение имеет и качество продаваемого и приобретаемого жилья. Никто не позволит совершить сделку, в которой ребенок из собственника благоустроенной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или аварийного жилья, даже если его доля в результате возрастает. Обратная ситуация допускается, даже если общая доля ребенка в результате сделки может незначительно уменьшится.
Иногда органы опеки принимают во внимание и место расположения обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в маленьком провинциальном городке, то подобный размен может быть признан как неравноценный.
Четких и однозначных критериев для получения согласия опеки нет. Поэтому каждый случай рассматривается отдельно, однако за основу для принятия решения принимаются вышеуказанные условия.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей принципиально ничем не отличается от случаев, когда объектом продажи владеет лишь один ребенок. Впоследствии каждому из них должна быть выделена не меньшая доля в жилье, не уступающем по качеству продаваемому. Покупаемая взамен квартира может быть одна, также дети могут стать единоличными или долевыми собственниками разных объектов недвижимости. Главное, чтобы их имущественные и жилищные права не были нарушены.
Регистрация ребенка в продаваемой квартире также может стать препятствием для проведения сделки, однако подобная проблема решается гораздо проще. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки — достаточно лишь перед проведением сделки прописать ребенка в другое жилье.
По закону, малолетние дети (до 14 лет) должны быть зарегистрированы там, где прописаны их родители. Частично дееспособные (от 14 до 18 лет) могут быть зарегистрированы и в другом месте.
При проведении сделки купли-продажи допускается, что в продаваемом жилье остаются зарегистрированными граждане, которые должны выписаться в течение указанного в тексте соглашения срока. Однако в отношении несовершеннолетних детей ситуация иная. Регистрация сделки купли-продажи жилья будет приостановлена или отменена, если выяснится, что на момент оформления в квартире проживает несовершеннолетний, даже если является не собственником помещения, а лишь прописанным в нем.
Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи и обратиться в органы регистрации, нужно прописать ребенка в другом жилье. Так как малолетний может быть зарегистрирован только с родителями (одним из родителей), то выписаться придется как минимум одному из них. В идеале, лучше продавать квартиру, в которой на момент заключения сделки никто не прописан — это избавит от лишних хлопот как покупателей, так и продавцов.
Процедура совершения сделки в случае, когда владельцем квартиры является несовершеннолетний, состоит из нескольких этапов. Сначала находится покупатель, затем получается согласие органов опеки, далее совершается сделка и, в большинстве случаев, покупка нового жилья, владельцем которого становится ребенок.
Перед тем, как продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, нужно решить, каким именно объектом он станет владеть впоследствии. В этом случае у продавца есть несколько вариантов действий:
- Выделить ребенку долю в уже имеющемся объекте жилой недвижимости.
- Провести еще одну сделку купли-продажи, в которой покупателем станет ребенок.
- Продать квартиру без предоставления жилья и положить вырученные деньги на банковский счет на имя ребенка.
Проще всего заранее выделить ребенку долю в другой квартире (в доме). В таком случае согласие органов опеки можно получить без проблем, если не нарушены имущественные или жилищные права несовершеннолетнего. Сделать ребенка собственником нового жилья можно разными способами, например, можно заключить договор дарения или выделить доли у нотариуса.
Однако далеко не все семьи имеют возможность заранее решить проблему. Большинство имеют в собственности лишь одну квартиру, на вырученные от ее продажи деньги и проводится новая сделка. В этом случае важное значение имеет срок, в течение которого нужно купить новое жилье.
Купить новую квартиру необходимо не позднее 30 – 90 суток с момента продажи. В ином случае сделка по продаже может быть отменена. Точный срок для исполнения обязательства устанавливает орган опеки.
Третий вариант решения проблемы — положить деньги на лицевой счет несовершеннолетнего. Снять средства со счета он сможет, когда ему исполнится 18 лет. Такой вариант применяется достаточно редко. Обычно он встречается, когда ребенку до совершеннолетия осталось 1 – 2 года.
Процедура проведения сделки с участием несовершеннолетних собственников выглядит практически идентичной порядку проведения обычной сделки купли-продажи. Сначала стороны подготавливают сделку — договариваются об условиях ее проведения, заключают договор аванса или задатка. Следующий шаг зависит от того, будет ли приобретаться встречный вариант. Если да, то продавец должен найти объект недвижимости и договориться о его покупке.
Затем нужно с документами на обе квартиры обратиться в опеку за получением разрешения. И лишь после того, как согласие будет получено, можно переходить непосредственно к самой сделке купли-продажи.
Перечень документов, которые сдаются в органы опеки, зависит от разновидности сделки. Поэтому перечислим основной список, который будет необходимо предоставить в надзорный орган:
- Письменное заявление. Составляется от имени родителей. Бланк выдается на месте сотрудниками органа опеки. Заявление должны подписать оба родителя, даже в том случае, если они уже не состоят в браке. Допускается составление заявления от одного родителя, если второй скончался, безвестно отсутствует, находится в розыске или неизвестен (мать-одиночка). В таком случае понадобится документ, подтверждающий вышеуказанный юридический статус второго родителя. Если ребенок достиг возраста 14 лет, он составляет и подписывает заявление самостоятельно, но с предварительного согласия родителей.
- Паспорта родителей и детей старше 14 лет, свидетельство о рождении для малолетних.
- Свидетельство о браке, если родители в нем состоят. Если брак расторгнут — свидетельство о разводе.
- Согласие супруга, если продаваемое жилье приобретено в браке.
- Личные документы продавцов того жилья, которое будет приобретаться взамен продаваемой квартиры (паспорта, свидетельство о браке или разводе, свидетельство о рождении, если, в свою очередь, одним из собственников приобретаемого жилья также является несовершеннолетний).
- Документы на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру.
В перечень документов на квартиру входят:
- выписка из ЕГРН;
- документ, на основании которого продавец стал собственником жилья (договор дарения, купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
- справка для продажи (об отсутствии задолженностей и числе зарегистрированных в квартире лиц).
В отдельных регионах справку для продажи могут заменять другие документы, например, в Москве и области — единый жилищный документ.
Также при обращении в опеку могут понадобиться дополнительные документы. Например, при ипотечной сделке органы опеки могут затребовать предварительный договор купли-продажи и технический паспорт квартиры.
Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.
Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:
- Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
- После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;
ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.
- Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
- Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.
При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего следует знать, что при не достижении ребенком 14 лет, сделки от их имени могут совершать их законные представители, а если ребенку исполнилось 14 лет, то с данного возраста до 18 лет сделки они совершают сами, но при наличии письменного согласия родителей.
Согласие оформляется родителями в свободной форме и требуется такое согласие, прежде всего, органам опеки. Образец написания такого согласия может иметься в опеке, если же такого образца нет, то можно воспользоваться таким вариантом
Образец согласия отца на продажу квартиры
Руководителю ___________________
От (ФИО родителя) _______________
Проживающего по адресу ___________________
Зарегистрированного по адресу _________________
Паспорт _________________________
Выдан ___________________________
Тел. _____________________________
Согласие
на продажу доли несовершеннолетнего в квартире
Я, ____________ (ФИО), являясь отцом несовершеннолетнего ребенка ___________ _____________(ФИО, дата рождения), выражаю свое согласие на отчуждение, принадлежащей моему ребенку (ФИО, дата рождения) __ доли в квартире, расположенной по адресу _______, площадью ____ кв.м,, которая принадлежит на праве долевой собственности ________________ (ФИО собственников и их доли), рыночной стоимостью _____ руб.
Дата Подпись
Согласие может быть оформлено просто в форме согласия на совершение сделки несовершеннолетним, заверенного нотариусом, т.е. без указания адресата. Форма согласия в этом случае подготавливается нотариусом.
Следует указывать в согласии как можно полно всю необходимую информацию, т.е. ФИО полностью, все паспортные данные, также можно указать информацию о свидетельствах, подтверждающих права собственности, если они имеются (в настоящее время свидетельства о праве собственности не выдаются).
Как уже указано выше, для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, изначально необходимо получить разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире.
Обращаться необходимо в опеку по тому месту, где проживает ребенок.
Конкретный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в соответствующем органе опеки, поскольку помимо стандартных документов, таких как паспорт, письменное заявление родителей и т.д., указанные органы потребуют иные документы, например, отчет о рыночной стоимости имущества.
Разрешение опека должна выдать через 15 дней с даты, когда законные представители обратились за таким разрешением, или же выдать мотивированный отказ, который может быть оспорен в суде.
Обращаясь в суд с иском, чтобы понудить отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, укажите в нем следующую информацию:
- Наименование суда, в который подается иск;
- ФИО, адрес проживания, телефон истца;
- ФИО, адрес проживания, телефон (при наличии) ответчика (отца ребенка);
- название иска;
- в тексте иска должны быть изложены фактические обстоятельства, которые послужили основанием для обращения в суд, а также должна содержаться правовая аргументация, заявляемых требований, т.е. почему должна быть продана доля несовершеннолетнего и почему необходимо заставить ответчика дать согласие;
- в просительной части должны быть указаны непосредственно заявляемые требования;
- далее перечисляется перечень прилагаемых документов, подтверждающих доводы истца по иску;
- в конце ставится дата и подпись истца.
При возникновении трудностей, связанных с продажей доли несовершеннолетнего в квартире, имеющих правовой характер, Вы можете смело обращаться к нашим адвокатам с богатым опытом в решении таких вопросов.
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего
Квартира с долей несовершеннолетнего не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства — это вы как потенциальный покупатель обязаны знать. Оформлением такого разрешения, как и подготовкой документа, подтверждающего, что ребенок получил в собственность долю в новой недвижимости, занимается продавец.
Разрешение органов опеки и документ, подтверждающий получение ребенком доли в новой недвижимости, — два документа, которые вы должны попросить у продавца квартиры (для своего же спокойствия).
Отсутствие этих документов и даже допущенные в них ошибки чреваты неприятностями — в первую очередь для покупателя. Они являются поводом для признания сделки недействительной. В результате чего все вернется к исходному состоянию: квартира уйдет обратно к продавцу, выплаченные за нее деньги — к покупателю. Только квартиру вам придется отдать в любом случае, а деньги, вероятнее всего, будут возвращаться частями и не так быстро, как хотелось бы.
Обязательно проверьте, что фамилия, имя и отчество ребенка, указанные в его свидетельстве о рождении или паспорте, совпадают с данными в выписке из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).
Удостоверьтесь, что новая доля ребенка не уступает старой по площади и другим качественным характеристикам. Также органы опеки могут указать и сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье для ребенка.
Расслабляться пока рано — помимо двух главных документов вам нужно проверить наличие и корректность других документов на квартиру:
- Выписка из ЕГРН (подтверждает, что недвижимость не является предметом какого-либо обременения)
- Правоустанавливающая документация на квартиру: договор купли-продажи недвижимости, дарения или мены, свидетельство о праве на наследство и другие
- Технический паспорт
- Согласие жены или мужа (если квартира находится в собственности у обоих супругов)
- Информация об отсутствии задолженностей по налогу на эту недвижимость
- Квитанции об оплате коммунальных услуг или справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ.
- Справка о зарегистрированных в квартире лицах (обратите внимание, зарегистрированы ли несовершеннолетние).
Самое главное — исключение нарушения имущественных прав несовершеннолетнего, именно для этого государство и обязывает органы опеки проверять и сопровождать сделки, где собственниками выступают дети. Поэтому выделяются особые критерии, без которых проведение сделки невозможно:
- Как уже говорилось, стоимость доли или всей недвижимости в новой квартире, которая также будет оформляться в собственность несовершеннолетнего, не должна быть меньше чем та, что была ранее.
- Если речь о Москве, то здесь также есть определенные порядки. Если собственность ребенка находилась в Москве, то и покупаемая недвижимость также должна располагаться в Москве. Переезд из столицы будет расценен как ущемление прав несовершеннолетнего, но органы опеки могут рассматривать ситуацию с разных сторон, к примеру, если в новом жилье у ребенка будет большая по площади доля, то разрешение получить можно. Исключением можно назвать и переезд по медицинским показаниям, когда врачи рекомендуют ребенку для проживания более чистую экологическую среду, но это должно обязательно подтверждаться документально.
- Определяющим фактором является и стоимость старого и вновь приобретаемого жилья. Если оценка показала, что новое жилье проигрывает в стоимости, то органы опеки имеют право не дать разрешение на сделку. И будет не важно, что новая собственность по площади будет больше.
- Если речь о доле квартиры, то в ситуации, когда семья переезжает из более просторной квартиры в менее просторную, даже сохранив в собственности ребенка тот же метраж (к примеру, в старом жилье за ребенком была доля в 20 квадратов и в новом тоже 20), органы опеки могут отказать. Это может расценено как ухудшение жилищных условий для ребенка, хоть доля и остается прежней, но само жилье менее просторно, ребенку будет там менее удобно.
Порядок обращения в органы опеки
Для получения разрешения на продажу недвижимости в органы опеки должны обратиться все участники сделок с паспортами. Если кто-то не может присутствовать, то за него это должно сделать доверенное лицо, которое получило доверенность у нотариуса. Обязательно должны присутствовать родители (опекуны) и сам ребенок, если он достиг 14-ти лет.
Необходимые документы в опеку для продажи квартиры:
- заявления (всех собственников продаваемого имущества, родителей, самого несовершеннолетнего, если ему исполнилось 14 лет);
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
- свидетельства о собственности на квартиру;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги.
На новое жилье, собственником которого будет выступать ребенок предоставляется:
- свидетельства собственности;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги.
При подаче документов сотрудник органов опеки также проведет беседу для выяснения обстоятельств, а после начнется процедура рассмотрения заявления, которая может составлять около двух недель.
Только после того как опека дала добро можно завершать сделку. Сложность будет состоять в том, что вся эта процедура займет некоторое время, поэтому необходимо искать такую недвижимость, продавец которой будет готов ждать улаживание формальностей. Покупатель недвижимости, которая полностью или частично является собственностью несовершеннолетнего, тоже должен согласиться на более долгую процедуру оформления.
Заявление должно содержать следующие данные:
- наименование муниципалитета;
- должность и Ф.И.О. руководителя органа местного самоуправления;
- данные заявителя;
- наименование заявления;
- просьба о выдаче разрешения;
- данные ребенка;
- информация об объекте продажи;
- сведения об имуществе, предоставленном взамен;
- перечень документации;
- подпись, дата.
Образец заявления
Существует основной список документов, без которых купля-продажа будет считаться недействительной. Их желательно подготовить заранее, чтобы не тратить время после того, как покупатель будет найден.
Перечень выглядит так:
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
- документ, удостоверяющий личность – общегражданский паспорт и/или свидетельство о рождении для собственников моложе 18 лет;
- доверенность, если от имени владельца квартиры действует представитель;
- свидетельство о браке и согласие супруга/супруги на сделку, заверенное нотариально – если продавец находится в браке и реализуемое имущество является совместно нажитым;
- правоустанавливающий документ на недвижимость – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.;
- правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2018 года);
- техническая документация из БТИ (давностью менее пяти лет);
- выписка из домовой книги, полученная не позднее одного месяца назад;
- согласие органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний.
Договор купли-продажи квартиры составляется в трех экземплярах. По одному получают на руки стороны сделки, а третий остается в Росреестре.
Покупателю нужно убедиться, что он не лишится приобретенной квартиры из-за выявленной недееспособности продавца или вдруг объявившихся граждан, претендующих на жилье. Также ему важно удостовериться, что с него не будут требовать возврата долга предыдущего владельца.
Для предоставления покупателю рекомендуется подготовить следующие справки:
- об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ – выдается в управляющей компании;
- об отсутствии прописанных лиц (расширенная выписка из домовой книги) – выдается в управляющей компании, срок действия – две недели;
- о состоянии лицевого счета квартиры – выдается в МФЦ;
- из ФНС – для подтверждения оплаты имущественного налога;
- из психоневрологического и наркологического диспансеров – подтверждают вменяемость продавца.
Проверить юридическую чистоту квартиры можно по единственному документу – расширенной выписке из ЕГРН. Получить ее может только собственник. В этой бумаге содержится информация о всех правовых действиях в отношении недвижимости за последние 20 лет.
В выписке из ЕГРН содержаться сведения обо всех сделках, проводимых по отношению к недвижимости, а также об обременениях или ограничении имущественных прав.
Все перечисленные документы позволяют покупателю оценить целесообразность приобретения с правовой точки зрения. К примеру, если в выписке из ЕГРН будет видно, что квартира многократно перепродавалась за короткий период времени, то покупатель вполне может задуматься о «чистоте» подобного жилья.
В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и иные бумаги. Они будут необходимы для обеспечения правомерности сделки.
Так, если собственником квартиры является пожилой гражданин, то вполне понятно, что покупатель захочет удостоверится в том, что он полностью дееспособен. Подтвердить адекватность продавца можно справкой из психоневрологического диспансера.
Когда в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин, его права тщательно защищаются государством. Поэтому сделка не будет действительной, если ее оформление происходит без письменного согласия органов опеки и попечительства. Эта бумага подтверждает, что права ребенка не нарушаются.
Если на момент продажи квартиры собственник находится в браке, потребуется оформить письменное согласие на сделку от супруги/супруга. Бумага должна быть заверена нотариально. К согласию прикладывается свидетельство о заключении брака.
Чтобы получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства потребуется предоставить в учреждение следующие документы:
- свидетельство о рождении ребенка и его паспорт, если он достиг 14-ти лет;
- свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- общегражданские паспорта родителей;
- предварительный договор купли-продажи;
- заявление, выданное специалистом органа опеки.
Помимо перечисленных документов потребуется предоставить предварительный договор купли-продажи на квартиру, приобретаемую взамен, и бумаги, подтверждающие наличие права собственности у продавца.
Если новое жилье еще не выбрано, необходимо предоставить реквизиты банковского счета, оформленного на несовершеннолетнего. Подобный счет можно открыть в Сбербанке.
Срок действия выданной бумаги составляет три года. Если за это время сделка не состоялась, потребуется получать разрешение повторно.
Государственная регистрация перехода права собственности – это обязательная процедура после оформления договора купли-продажи. Для ее осуществления потребуются следующие документы:
- общегражданский паспорт нового владельца;
- договор купли-продажи в трех экземплярах;
- заявление о регистрации права собственности – выдаст сотрудник Росреестра;
- техническая документация из БТИ;
- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.
Пройти процедуру регистрации можно также в территориальном отделении МФЦ по месту нахождения квартиры. Срок составляет 3-7 дней в зависимости от способа подачи документации.
При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Согласно ст. 37 ГК РФ родители и опекуны не могут произвольно распоряжаться недвижимостью подопечных и детей. Сами подопечные, малолетние дети не вправе давать согласие на сделку с недвижимостью, которая влечет уменьшение имущественной массы граждан.
Если родители действуют в интересах детей и желают продать недвижимость, то необходимо получить постановление от органов опеки, в котором должно быть ясно выражено согласие на продажу и покупку недвижимости. Регистрация подопечного или несовершеннолетнего на жилплощади иных родственников не считается гарантией, так как «прописка» не дает права собственности на недвижимость и фактически не считается эквивалентом отчуждаемой жилплощади.
Регистрация в другой квартире считается достаточной мерой только в случае, когда ребенок ранее не владел недвижимостью, которая продается, а просто был в ней зарегистрирован в качестве постоянного или временного жильца.
Если родители или опекуны совершат сделку с недвижимостью, предварительно не получив согласия от органов опеки, то с недвижимостью могут возникнуть проблемы. Без постановления право собственности за продавцом в Росреестре может быть не зарегистрировано. Органы опеки вправе обратиться в суд и признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и потребовать освободить занятую жилплощадь.
Обращение необходимо в письменной форме. Родители или опекуны оформляют заявление в присутствии инспектора по охране прав детей управления соцзащиты. В документе они обязуются сохранить жилищные права несовершеннолетних. Должны быть указаны конкретные гарантии, свидетельствующие о приобретении в собственность несовершеннолетних другой жилплощади, в том числе комнаты или доли в квартире. Заявление должно быть заверено должностным лицом.
Решение принимается в зависимости от особенностей ситуации. Одновременно с заявлением прилагаются документы, подтверждающие право владение или собственности на жилое помещение. Действия не ограничиваются заявлением. Инспектор обязан проверить цель продажи жилья, правильность формы, условия сделки. Если есть основательные подозрения в том, что сделка нарушает интересы несовершеннолетнего, то согласие не предоставляется.
Согласие от органов опеки может не потребоваться, если квартира продается с зарегистрированными детьми, которые не являются собственниками недвижимости. Но предварительно органы опеки могут потребовать, чтобы детям было предоставлено другое пригодное для проживания жилое помещение.
Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:
- Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
- Заявление от родителей ребенка;
- Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
- Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
- Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (копия);
- Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
- Отчет независимого оценщика, в котором указаны рыночные цены продаваемой и покупаемой квартир;
- Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
- Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
- Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.
В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор «Опеки» может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно.
Формально эту пачку документов как бы рассматривает специальная комиссия при муниципалитете. Искренне переживая за судьбу несовершеннолетнего ребенка, комиссия выносит решение (за подписью главы муниципалитета), в котором однозначно указано, при соблюдении каких условий может быть совершена подобная сделка.
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.
Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.
Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.
Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.
Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.
Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ГУВМ МВД), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.
Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.
В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.
Не далее, чем на прошлой неделе я сопровождала своих клиентов,обратившихся за разрешением в Отдел по опеке, попечительству и охране прав детства.
Сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, признается законной только в том случае, если права ребенка на жилище не нарушены.
Поэтому переход права собственности от Продавца-ребенка к покупателю осуществляется Росреестром только при наличии в пакете документов Приказа(распоряжения) из Отдела по опеке, разрешающего сделку.
Какие нужны документы для опеки при продаже квартиры?
Приказ (распоряжение) на продажу может быть в двух формулировках:
- С одновременной покупкой (дарением) квартиры, с указанием адреса.
При этом сделка по продаже не может быт зарегистрирована ранее, чем зарегистрировано право на новую квартиру ребенка - С последующей покупкой, с размещением денег от Покупателя на указанный банковский счет ребенка.
Деньги с него можно потратить только на покупку жилья, согласовав ее с Отделом по опеке.
Такой приказ вы можете получить при переезде в другой город ( на другое место жительства). При этом деньги со счета вы сможете снять только с разрешения опеки и как правило на покупку нового жилья для ребенка, при чем только после регистрации права.
Получить разрешение на сделку от ООП можно при соблюдении следующих условий:
- Подать заявку в попечительный орган имеет право родитель или законный опекун несовершеннолетнего;
- Продажа квартиры, в которой имеется доля собственности ребенка, осуществляется одновременно с покупкой нового жилья. Приобретенные метры должны соответствовать проданным. Чтобы проверить это, опека проводит независимую экспертизу;
- Предоставить полный пакет документации;
- Отсутствие нарушений в сделке.
Проверить информацию по объекту и заказать выписку можно введя адрес или кадастровый номер в строке поиска на публичной карте ниже. Если информация содержится в базе Росреестра, система покажет краткую информацию по объекту. Перейдя на страницу детальной информации, вы сможете проверить данные объекта и заказать заверенную ЭЦП Росреестра справку за 10-15 минут онлайн.
Вместе с комплектом документов в отдел опеки нужно предоставить заявление. Бланк содержит следующую информацию:
- Название и адрес ООП;
- Данные и должность главы административного района;
- ФИО заявителя;
- Официальное название документа;
- Информация о несовершеннолетнем владельце;
- Причины продажи квартиры;
- Описание приобретаемой недвижимости;
- Список прилагаемых документов;
- Дата и подпись заявителя.
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ С УЧАСТИЕМ ДЕТЕЙ
ООП не дает согласие на продажу квартиры в таких случаях:
- Ухудшение условий проживания ребенка;
- Новое жилье меньше по размеру старого;
- Полученная доля собственности ребенка меньше отчужденной;
- Оформление сделки между родственниками;
- Отсутствие разрешения на юридическую процедуру от одного из родителей (попечителей).
Опека обязана аргументировать свой отказ. Отрицательное решение попечительского органа можно оспорить в суде.
Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:
- родители должны получить согласие районного отдела опеки;
- оба родителя должны дать согласие на сделку;
- покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.
Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:
- Конституцией РФ;
- Семейным кодексом РФ;
- Гражданский кодексом РФ;
- Жилищный кодексом РФ;
- закон об опеке № 48 от 2008 года;
- закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.
В соответствии с законодательством, сделка с имуществом несовершеннолетнего возможна. Однако на нее должны дать согласие все заинтересованные лица:
- родители или другие законные представители;
- собственник в возрасте от 14 лет;
- районный отдел опеки.
Если в свидетельстве о рождении ребенка указаны мать и отец, то они обязательно должны присутствовать при сделке. Как альтернативный вариант, можно оформить согласие на сделку нотариально.
Если собственник находится под опекой/попечительством, то главным решением будет согласие районного отдела опеки. Однако денежные средства не передаются опекуну. Он должен положить средства на личный счет ребенка и ежегодно отчитываться об их сохранности.
Важно! Запрещается зачисление средств за продажу доли в квартире несовершеннолетнего подопечного на номинальный счет опекуна. Средства должны сохраниться для приобретения другого имущества или до достижения собственником 18 лет.
Возможность оказывать влияние на течение сделки возникает у ребенка по достижению 14 лет. До указанного возраста, решение принимается законным представителем с согласия опеки. Мнение ребенка до 10 лет не учитывается.
В соответствии со ст. 26 ГК РФ, достигнув 14 лет, гражданин получает паспорт и становится самостоятельной стороной сделки. Законный представитель или родители только дают согласие. Такая многоступенчатая защита помогает обеспечить сохранность детского имущества.
Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего в 2019 году
Оба родителя являются полноценными законными представителями ребенка, даже если их брак расторгнут и несовершеннолетний проживает с одним из родителей.
Таким образом, заявление должно быть подано от обоих родителей либо отдельно проживающий родитель (например, в другом городе) направляет нотариально заверенное заявление о разрешении на продажу детской доли.
Если второй родитель отсутствует, этот факт должен быть подтвержден одним из документов:
- свидетельство о рождении ребенка с отсутствующей информацией об отце;
- справка Ф25 о том, что сведения об отце внесены со слов матери;
- свидетельство о смерти родителя;
- решение суда о лишении родительских прав;
- решение суда о признании безвестно отсутствующим либо умершим.
Отсутствие заявления второго родителя может быть основанием для отказа в выдаче разрешения на совершения сделки.
Для совершения сделки купли-продажи законным представителям ребенка необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:
- заключить предварительный договор купли-продажи (при одновременной покупке также предварительный договор на приобретаемое жилье);
- получить разрешение органа опеки и попечительства;
- заключить основной договор;
- заверить договор у нотариуса;
- зарегистрировать переход права собственности на приобретенное жилье либо перечислить средства от продажи на счет ребенка;
- предоставить в орган опеки и попечительства подтверждение соблюдения условий сделки (выписку из ЕГРН или выписку со счета ребенка).
Актом органа опеки устанавливается срок, в течение которого родитель должен представить документ, подтверждающий, что интересы несовершеннолетнего соблюдены. В случае непредставления такого документа опека вправе обратиться в суд в интересах ребенка.
После получения предварительного разрешения на продажу начинается подготовка к основному этапу сделки.
Для этого понадобятся следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность родителей, детей, других собственников (при наличии);
- документы на отчуждаемый объект недвижимости;
- разрешение органа опеки;
- справка, подтверждающая снятие с регистрационного учета в продаваемом жилье.
Несовершеннолетний собственник жилого помещения – не такая уж редкость, как может показаться на первый взгляд. Дети могут принять участие в приватизации квартиры, получить жилое помещение в наследство, стать совладельцем дома или квартиры при покупке ее с использованием материнского сертификата, ребенку может быть выделена доля при покупке новой квартиры его родителями.
С одной стороны, передавая в собственность своему малышу часть жилого помещения, родители защищают его права, с другой – если в последующем понадобится продать эту квартиру, то возникают сложности с ее реализацией.