Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски, связанные куплей-продажей, порядок действий, как купить или продать такое жилье, а также можно ли это сделать?

От: admin Опубликовано

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски, связанные куплей-продажей, порядок действий, как купить или продать такое жилье, а также можно ли это сделать?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

Действие Риски
Оплата долга деньгами покупателя Факт передачи денег будет подтверждать только один из документов:

  • предварительный договор (задаток);
  • договор аванса.
Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
Могут возникнуть сложности в снятии обременения
Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
Может произойти смерть продавца после оплаты долга
Переоформление ипотеки на покупателя Неоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
Задаток Банк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – советы юриста

Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

Также банком учитывается:

  • возможная утрата ожидаемой прибыли;
  • срок выплаты процентов;
  • способ реализации квартиры;
  • состояние квартиры на момент продажи;
  • рентабельность объекта недвижимости.

Покупка квартиры обремененной ипотекой

Есть несколько видов обременений, но рассмотрим обременение по ипотеке. Это значит то, что ранее квартира была куплена в кредит. По каким-то личным причинам владелец не смог выплачивать свою задолженность и единственным выходом из ситуации стало продажа квартиры с обременением по ипотеке другому физическому лицу. Банк должен предоставить все условия проведения подобной сделки.

Без выполнения этих условий продажа квартиры состояться попросту не может. Чаще всего финансовое учреждение, выдавшее ссуду, просит 50% займа от первого собственника.

Покупая квартиру, нужно соблюдать порядок действий. Как купить квартиру с ипотечным обременением? Покупателю первым делом перед покупкой недвижимости надо получить разрешение от банка о последующей продаже апартаментов. Финансовое учреждение, которое заключило договор займа, имеет некоторые права, тем более, если вторая сторона не может справиться полноценно со своими обязанностями.

Первым делом надо узнать то, какую сумму будущий владелец должен будет отдать банку за приобретение квадратных метров. Если размер платы вполне устраивает потенциального клиента, то уже следует более детально обговаривать все детали и условия сделки. Условия могут быть самыми различными, например, взнос 50% первичным владельцем. Если первичный владелец такой суммой не располагает, то можно с ним переговорить и предоставить эту сумму уже в счет приобретаемых апартаментов. Только эта договоренность касается только двоих. Банк к этому не имеет никакого отношения. При таких договоренностях очень часто страдает правовой аспект. Во избежание этого сделку следует заключать только документально.

Уже после выполнения всех условий, новому покупателю и кредитору надо составить новый договор на покупку недвижимости, в котором буду прописаны все нюансы оплаты кредита. Как только эта бумага будет заверена у нотариуса, документ вступает в действие и имеет юридическую силу. Также обязательно нужно составить акт купли-продажи недвижимости. Уже после этого банк передает все документы новому владельцу жилья.

Обязательно стоимость должна быть более стоимости ипотеки, а вся разница будет выплачена покупателю после проведения всех мероприятий.

Иногда новый владелец просто договаривается с банком о переоформлении всех документов на новое имя. Не все организации могут пойти на такую уступку, особенно, если у клиента не совсем хорошая кредитная история.

Покупка такой недвижимости имеет целый ряд особенностей. Такие особенности могут ввести покупателя в полное заблуждение. Например:

  1. Оплата залога дважды. Бывают нечестные продавцы, которые проводят различные махинации по получению залога несколько раз. Переговоры ведутся сразу с несколькими собственниками апартаментов. Возможен и тот вариант, что жилье уже находится под залогом в другой кредитной организации. В этом случае от обременения не избавиться.
  2. Если продавец не может погасить свою задолженность, то, скорее всего, недвижимость будет арестована. Поэтому прежде чем передавать деньги необходимо получить бумаги, подтверждающие тот факт, что квартира не находится под залогом.
  3. Заплатить надо будет не только оставшуюся задолженность, но еще и штрафы в отношении нового покупателя. Об этих штрафах человек узнает уже в момент заключения самой сделки. Делается это специально, потому что отказываться от покупки в этот момент уже совсем невыгодно, несмотря на предъявленные штрафы. Иногда средства будут попросту сняты со счета покупателя. Если задолженность слишком большая, то есть долг не погашался длительный период времени, то в этом случае пеня будет баснословной.
  4. В любом случае, если продавец обращается в суд или отказывается в самый последний момент от сделки, то все расходы и убытки будет оплачивать покупатель недвижимости.

Проверив квартиру на обременение перед покупкой, не стоит сразу отказываться от нее в случае наличия этого факта. Обычно покупка такой квартиры покупателю обходится гораздо дешевле, и можно сэкономить хорошие деньги. Для того чтобы избежать всех возможных рисков рекомендуется попросить помощи у профессионального риэлтора.

Операции покупки недвижимости с обременением достаточно сложны, поэтому обращаться нужно только к опытному риэлтору. Несомненно, нужно будет заплатить, но тем самым каждый может себя обезопасить. Самостоятельно такие сделки проводить не рекомендуется. Исключением служит только тот вариант, если покупатель хорошо разбирается в этой сфере. Покупка таких апартаментов может принести значительную выгоду. Наличие проблем с квартирой вынуждает продавца снижать на нее цену. Каждый может купить такие апартаменты за 40% от рыночной стоимости.

Обременение означает наложение запрета на совершение любых действий с недвижимостью. Ограничения оговариваются в договоре купли-продажи. Обременение может быть установлено независимо от собственника. Нельзя ни купить, ни продать квартиру, так как на любые сделки банком накладывается запрет вплоть до момента выплаты ему кредита. Существуют разные виды обременения.

  1. Залог — осуществляется по согласию собственника. Например, при необходимости погасить долг за квартиру, которая находится в залоге у банка.
  2. Арест — вынужденная мера обременения. Вопрос о его снятии решается только судом, который может вынести решение о конфискации недвижимости и возврате ее с необходимостью оплатить штраф.
  3. Аренда — дает право пользоваться имуществом на оговоренный срок.

Обременение действует до тех пор, пока заемщик не выполнит все пункты договора и не выплатит кредит. На практике процесс выплаты кредита может затянуться на долгие годы, значит, и обременение в отношении недвижимости в этот период будет действовать. После того как внесен последний взнос по ипотеке, гражданин имеет право требовать у банка письменное подтверждение того, что условия договора им выполнены.

К письму прилагается выписка из ссудного счета о полном погашении ипотечного кредита. Обременение снимается в Росреестре, а банк со своей стороны должен подготовить для этого соответствующие документы на основании тех, которые предоставляет клиент:

  • документы на недвижимость;
  • заявление с просьбой о снятии обременения;
  • паспорт заемщика и квитанция об уплате налогов.

Закладную на жилье и документ о выполнении всех условий договора по ипотеке предоставляет банк.

Как без рисков совершить покупку квартиры с обременением ипотекой

Во избежание рисков финансовых потерь и возможности столкнуться с мошенниками при покупке квартиры, необходимо выполнить некоторые условия:

  • проконсультироваться с юристом;
  • привлечь грамотного риэлтора;
  • получить выписку из Росреестра об истории сделок, которые числятся за квартирой, сведения о продавцах и покупателях;
  • отследить, чтобы из квартиры были выписаны все жильцы;
  • проверить, оплачены ли коммунальные услуги.

Покупателя не должно пугать, что квартира обременена ипотекой, так как этот факт влияет на стоимость жилья. Участие банка в сделке по купле-продаже выгодно всем сторонам.

  1. Банк, выдавший кредит заемщику, заинтересован в том, чтобы помочь клиенту купить квартиру, находящуюся у него в залоге, так как это потенциальный плательщик по ипотечной задолженности за неплатежеспособного заемщика.
  2. Продавец вынужден пойти на это, так как ему необходимо закрыть долг перед банком и получить от покупателя заплаченные по ипотеке деньги.
  3. Покупатели стремятся купить обремененную квартиру, потому что это обойдется дешевле, чем приобрести недвижимость целиком.

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки. Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца. Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком. Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору). Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка. Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи. Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Самый основной риск, который может поставить покупателя в неприятное положение – это приобретение ипотечного жилья без согласия банка. В этом случае сделка по суду признается незаконной ввиду несоблюдения прав займодателя.

Чтобы избежать проблем, необходимо действовать следующим образом:
  1. Договориться с продавцом о заключении предварительного договора купли-продажи и внесении части денежных средств в счет покупки. Общая сумма должна быть не менее 60-70% от оставшегося долга, в противном случае велика вероятность отказа банка в проведении сделки.
  2. Продавец переводит на счет деньги, благодаря чему ипотека погашается. С этого момента снимаются обременения, и необходимо получить соответствующую справку от кредитора.
  3. Оформляется основной договор купли-продажи, покупатель переводит остаток финансов продавцу, затем регистрирует право собственности через МФЦ или Росреестр.
Есть и другой вариант развития событий:
  1. Продавец ищет покупателя, который согласится взять на себя долговые обязательства по ипотеке. Если сумма долга значительно меньше реальной стоимости квартиры, можно потребовать доплаты, помимо переоформления займа.
  2. Стороны обращаются в банк и получают согласие на переоформление ипотеки. Для этого финансовое учреждение полностью проверяет нового заемщика, как при первичном взятии жилищного кредита.
  3. Если банк соглашается на переоформление, заключается новый договор ипотечного кредитования.

С момента оформления нового кредитного соглашения все обязательства по уплате долга переходят к покупателю. В завершение он должен зарегистрировать право собственности, но совершать сделки с жильем без согласия кредитора он не сможет.

  • Семейное право
  • Наследственное право
  • Земельное право
  • Трудовое право
  • Автомобильное право
  • Уголовное право
  • Недвижимость
  • Финансы
  • Налоги
  • Льготы
  • Ипотека

Российским законодательством предусмотрен еще один вариант возникновения ипотеки – в силу договора. Не стоит путать его с ипотекой в силу закона. В этом случае банку закладывается иное (не то, на которое берется ссуда) имущество заемщика или его родственников, или иных лиц которые выступают в качестве поручителей (в качестве залога выступает не квартира на которую берется ипотека, а иное имущество, например имеющаяся в собственности квартира, земля или иное имущество).

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Обременение подразумевает, что Росреестр не имеет права регистрировать никакие сделки, влекущие смену собственника. То есть продать, подарить или обменять квартиру нельзя. При этом можно ее завещать, но после смерти собственника решать вопрос о снятии обременения придется его наследникам (в большинстве случаев решением будет выплата остатка ипотечного кредита).

Накладывается ограничение и по регистрации в квартире третьих лиц. Прописать в ней можно только членов семьи заемщика. Нельзя сдавать помещение в аренду, если только речь не идет о коммерческой недвижимости.

В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, ведь молодые семьи зачастую не могут купить жилье иным путем. Многие реализуют материнский капитал и государственные сертификаты, привлекая заемные средства. При такой популярности ипотечного кредитования не удивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не может сам выплатить ссуду.

Понимая всю сложность возникшего вопроса, некоторые банки идут навстречу клиентам и предлагают схему погашения займа за счет продажи квартиры. Даже если кредитор готов дать согласие на реализацию имущества, перед этим отметка об ипотеке в ЕГРН должна быть снята.

В стандартной ситуации снять обременение с квартиры можно только одним способом – погасить полностью кредит и совместно с банком подать документы в Росреестр. Другого пути у заемщика нет. При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие аннулировать залог. После получения «чистой» выписки ЕГРН собственник может совершать с недвижимостью любые законные действия без ограничений.

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру. После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи. Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:

  1. Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
  2. После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
  3. Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
  4. Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
  5. Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
  6. Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо. К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег. Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Банк может переоформить ипотеку на третье лицо, предварительно проверив платежеспособность. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя. Он обязуется нести финансовую ответственность и погасить долг. Недвижимость остается в залоге у банка.

Подобная сделка является рискованной для кредитора и в большинстве случаев данный вариант не будет принят. Но если новый заемщик подходит под все параметры, его могут принять в качестве участника ипотеки.

По сути, жилье предоставляемое государством семьям военнослужащих, является субсидией и регулируется Федеральным законом №117. Существует накопительный фонд (НИС) из которого поступает ежемесячная оплата в банк, который одобрил кредит.

Платежи поступают своевременно, пока человек находится на государственной службе и его трудовые отношения закреплены контрактом.

Но если военный решит уволиться он обязан не только самостоятельно оплачивать долг, но и вернуть потраченную на него сумму обратно в НИС.

То есть продать такое жилье возможно, но сделка будет сложной для переоформления. Причем нужно обосновать свое желание и иметь для этого веские основания.

  1. Например, рождение ребенка требует улучшение условий проживания и является уважительной причиной.
  2. Перевод в другую часть для несения службы также будет веским основанием.

Без разрешения накопительного фонда и кредитора продать жилье не получится.

Ипотека и материнский капитал

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Купля/продажа жилья с обременением при участии залогодержателя полностью сопровождается последним при содействии аккредитованного риелтора. Для этой процедуры надежнее всего будет арендовать 2 банковских ячейки, в которых разместить: сумму на остаток по кредиту для банка и оставшиеся деньги для бывшего владельца (согласно договору).

После погашения долга залогодержателю, он выдает справку для нотариуса, подтверждающую отсутствие задолженности, затем квартира подлежит выводу из реестров ипотеки и снятию с нее обременения. Затем сделка фиксируется в договоре купли/продаже, производится вторая часть выплаты стоимости квартиры и оформляются правоустанавливающие документы на нового собственника жилья.

При такой покупке квартиры, кредитная организация выступает гарантом сохранности денег покупателя, предоставляя ему в пользование ячейку.

Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

  • Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
  • Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
  • Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Все ипотечные заемщики, да и простые обыватели, знают, что если человек решил взять ипотеку, недвижимость будет находиться в залоге у банка, пока он не вернет все деньги. Такое правило действует у всех кредиторов, поскольку позволяет им подстраховаться: когда должник прекращает по каким-то причинам выполнять свои долговые обязательства, объект выставляют на продажу, а средства с его реализации забирают себе.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель может пользоваться предметом залога в соответствии с договором, но отчуждать его без ведома и согласия залогодержателя (банка) – нет, если иное не предусмотрено договором. Т.е. в результате ипотечного кредитования квартира заемщика становится его собственностью. Однако при невыплаченной ипотеке юридических прав ее владелец не имеет.

Поскольку на недвижимость, заложенную по ипотечному договору, устанавливается обременение, отчуждение ее (продажа, обмен, повторный залог или внесение в качестве вклада, дарение) невозможно, если кредитор не даст на это добро. Разрешаются: завещать заложенное имущество, регистрировать в нем того, кого нужно. И даже условия соглашения по ипотеке не могут это запретить.

Что касается сдачи квартиры, дома в аренду и вообще передачи другим лицам на временное пользование/владение, то здесь законодательство дает такое право, если опять-таки иное не предусмотрено договором залога либо законом. К тому же, заемщика это не освобождает от выплат по ипотеке. Вывод: обменять, продать квартиру, взятую в ипотеку, можно либо с согласия кредитора, либо после снятия с нее обременения, полностью погасив кредит.

Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

  1. Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
  3. Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
  4. Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.

Часто ипотеку оформляют с погашением с течение 10-30 лет. За этот срок неминуемы изменения состава семьи или потребностей в жилье у заемщика. Часто жизненные обстоятельства заставляют искать способы продать кредитную квартиру и купить другую. Собственность на протяжении всего срока выплат остается в залоге у банка. Продажа ее предполагает согласование будущей сделки с кредитором и снятие запрета на переоформление находящейся в ипотеке квартиры.

Несмотря на общее мнение, что продать жилье в залоге нельзя, в российском законодательстве нет запретительных норм. Переоформление недвижимости возможно, если будут соблюдаться положения закона «Об ипотеке» и гражданского законодательства. Главным условием продажи залогового имущества станет согласие кредитора с переходом собственности к другому владельцу, поскольку эта собственность выступает обеспечением по ипотечным обязательствам. Пока долг перед банком не погашен, в случае отказа от платежей, залогодержатель вправе организовать принудительную продажу залога в счет ликвидации задолженности.

Как любой залогодержатель, Сбербанк не заинтересован в продаже объекта, пока проблема с оставшимся долгом не урегулирована. Однако есть ряд факторов, когда банк также заинтересован в продаже, чтобы исключить образование просроченного невозвратного долга. Банк готов учесть персональные обстоятельства, при которых возникла экстренная потребность в продаже недвижимости.

Высокий шанс на согласование сделки с покупателем имеют владельцы ипотечного жилья в следующих обстоятельствах:

  1. Смена места жительства, города, региона.
  2. Расширение семьи или, наоборот, развод.
  3. Ухудшение финансового положения по причине потери места работы по сокращению или снижение заработка.
  4. Потеря трудоспособности полностью или частично.
  5. Изменение личных планов, потребность в улучшении жилищных условий.

Не важно какое обстоятельство заставило заниматься продажей залогового жилья, нужно аргументировать свое решение, представив веские причины необходимости сделки. В другом случае, на заявку заемщика Сбербанк ответит отказом, а юридические действия в отношении квартиры допускаются только после полного погашения ипотеки.

Часто потребность в досрочной продаже жилья возникает в связи с расторжением заемщиком брака и необходимостью урегулировать вопрос с совместно нажитой собственностью. При разводе, если по ипотеке заемщиками выступают оба супруга, есть два варианта развития:

  1. Обратиться в банк для составления 2 отдельных соглашений с определением объема долга по каждой из долей бывших супругов.
  2. Если недвижимость куплена до того, как зарегистрирован брак, долг числится на одном из супругов, и будущее согласование планируемой сделки выполняет единственный заемщик.

Часто бывает так, что ипотечный договор оформляется до брака, а выплаты по нему происходят уже после регистрации отношений. В таком случае, заинтересованная сторона вправе претендовать на выделение доли пропорционально произведенным за годы брака выплатам. Этот факт придется учитывать при дальнейшей продаже недвижимости.

Продажа ипотечной квартиры невозможна без участия в сделке третьей стороны — банка. До момента полного погашения задолженности операции с недвижимостью можно проводить только с его одобрения. Банк уведомляют о намерении продать объект недвижимости и в течение месяца ждут ответ.

Перед продажей ипотечного жилья нужно получить одобрение банка. Для этого продавец подает заявление в ипотечный отдел. В заявлении нужно указать причину продажи квартиры. Банк определит оставшуюся сумму кредита и возьмет сделку под контроль.

Сроки, стоимость жилья и обстоятельства сделки в начале согласовывают с кредитором, а после — с покупателем.

Если кредитора устраивают условия договора, — отказа не будет, потому что банку важно вернуть свои деньги. На решение могут повлиять общее состояние жилья, процентная ставка по кредиту.

Чтобы получить разрешение на сделку, надо выбрать один из вариантов погашения долга:

  1. Погасить кредит самостоятельно раньше срока.
  2. Оплатить долг из вырученных за продажу средств.
  3. Оформить договор купли-продажи с учетом оставшегося долга, который перейдет на нового владельца.
  4. Выставить обремененное жилье на аукцион.

Банк может отказать в продаже ипотечной квартиры. Однако это не значит, что идею нужно отложить.

Можно найти покупателя, готового предоставить задаток в размере недостающих средств для погашения ипотеки. Владелец жилья вносит эти средства и закрывает кредит, снимает недвижимость с учета, а дальше идет стандартный процесс продажи.

Сложность в том, что необходимо найти покупателя, который готов приобрести жилье за наличные средства и который согласится на определенную сумму залога. Но другого выхода при отсутствии разрешения кредитора нет.

Решение банка зависит от следующих факторов:

  • от варианта погашения долга: самостоятельно раньше срока, в ходе сделки купли-продажи, новым владельцем жилья или взысканием банка на объект залога);
  • от срока выплаты процентов по кредиту;
  • состояния и рентабельности недвижимости.

Продажа ипотечной квартиры чаще всего предполагает скидку до 20%. Это связано со сложностью сделки. Поэтому для того, чтобы покупатель нашелся быстрее и, несмотря на все трудности, посчитал такое предложение выгодным, цену снижают.

На подобные сделки часто обращают внимание риелторы, у которых есть возможность досрочного погашения кредита. После покупки они продают такой объект дороже. Соглашаются и те, кто привязан к данному району или местоположению дома.

Поиск покупателя для ипотечной квартиры мало отличается от поиска покупателя на жилье без обременения. Будущего владельца нужно предупредить заранее, что квартира находится в залоге у банка. Это можно сразу указать в объявлении.

При поиске покупателя нужно учесть следующее:

  • он должен отвечать требованиям банка — быть платежеспособным и с хорошей кредитной историей, если квартира продается вместе с ипотечным долгом;
  • у него должно быть достаточно средств для задатка, если продавец планирует погасить ипотеку до полной продажи квартиры.

Долг по ипотеке в процессе сделки гасит покупатель, но передает деньги не продавцу, а банку. Дополнительно оформляется соглашение, согласно которому продавец после снятия обременения обязан довести сделку до конца.

Чтобы снизить риски, нужно собрать все документы, которые помогут обезопасить сделку и благополучно ее завершить.

В подобных сделках трое участников: кредитор, покупатель и продавец. Процесс включает несколько этапов:

  1. Продавец получает одобрение банка на продажу с погашением в ходе сделки.
  2. Продавец находит покупателя, у которого есть деньги на погашение ипотеки и покупку квартиры.
  3. Покупатель подписывает соглашение с банком о том, что кредитор получает от него задаток на сумму задолженности.
  4. Вторую часть суммы — за недвижимость, покупатель отдает продавцу. Обычно деньги для кредитора и для продавца кладут в две отдельные ячейки в банке. Такой алгоритм снижает риски для обеих сторон, так как банк гарантирует безопасность.
  5. После уплаты долга с недвижимости снимают обременение.
  6. Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи.
  7. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.

Если квартира продается вместе с ипотечным долгом, то кредит переоформляется на покупателя в том же банке, где был получен. Переоформление ипотеки проходит быстрее, чем другие варианты.

Банк оставляет за собой право изменять процентную ставку. Новый владелец квартиры выплачивает остаток займа согласно графику. Основной этап сделки — поиск покупателя, согласного на такие условия.

Покупатель должен располагать суммой, равной стоимости недвижимости за минусом долга. Деньги он передает продавцу и переоформляет на себя ипотеку. Покупатель обязуется вносить ежемесячный платеж, а бывший собственник оформляет на него недвижимость.

Порядок оформления переуступки:

  1. Продавец находит покупателя, желающего переоформить кредит по ипотеке на себя.
  2. Сообщает банку, что хочет продать ипотечное жилье.
  3. Банк рассматривает заявление и принимает решение.
  4. Если банк дал согласие, он проверяет потенциального клиента. Покупатель обязан предоставить такие же документы, как и при оформлении ипотечного договора.
  5. После процедуры проверки оформляют дополнительное соглашение, по которому ипотечный долг переходит к покупателю.
  6. Заключают договор купли-продажи.
  7. Банк регистриует переход права собственности в Росреестре.

Покупатель получает ипотеку с теми же условиями, которые были у продавца. Однако банк имеет право составить новый договор со своей процентной ставкой по ипотеке.

Ведение сделки можно полностью поручить банку. В этом случае поиском покупателя, заключением договора, снятием обременения займется банк. Этот способ можно выбрать, если нет времени заниматься продажей квартиры с обременением. Минус такой сделки — банк не станет держать цену, которую назначит продавец, поэтому можно потерять в стоимости квартиры.

Продавцу нужно обратиться к кредитору и написать заявление о том, что он планирует продать ипотечную квартиру через банк. Потом останется только поставить подпись в договоре и получить остаток денег.

Сделку по продаже ипотечной квартиры будет вести банк и в случае, если должник перестал выплачивать ипотеку.

Банк выставил жилье на торги — самое неприятное, что может случиться с владельцем недвижимости. Придется оплачивать услуги по организации торгов, судебные издержки, неустойки и штрафы.

Перед тем как обращаться в суд, банк предложит должнику варианты решения проблемы. Это может быть реструктуризация долга или досрочное погашение. Если заемщика не устроят варианты и он не сможет платить по кредиту или самостоятельно продать квартиру, кредитор обратиться в суд.

Суд рассматривает иск о взыскании задолженности и изъятии имущества в счет оплаты долга. После вынесения решения в пользу кредитора, недвижимость реализуют на торгах. Обычно ее продают дешевле рыночной стоимости.

В торгах, которые проводит служба судебных приставов, должно участвовать минимум два человека. После неудачной попытки торги проводятся повторно. При последующей неудаче торги признаются несостоявшимися, а судебные приставы предлагают банку оставить квартиру за собой для погашения долга.

Если размер долга не определен заранее, он исчисляется в судебном порядке и включает в себя: сумму займа, проценты, судебные издержки.

По действующему договору между банком и заемщиком проценты будут начисляться до момента продажи квартиры и уплаты основной задолженности. Остаток средств после продажи жилья и уплаты долга возвратят заемщику.

Низкие цены на обремененное жилье привлекают внимание агентств недвижимости. Такие организации предлагают выкупить квартиру максимально быстро. Прежде чем согласиться на подобное предложение, стоит учитывать:

  1. Агентства берут комиссию за оформление документов. Необходимо заранее узнать ее размер.
  2. Перепродавая квартиру раньше чем через пять лет после покупки, агентство недвижимости обязано заплатить налог на доход. Размер налога высчитывается из общей стоимости жилья.

Можно продать ипотечное жилье, если досрочно погасить долги, и только после этого проводить сделку. Это самый простой вариант. Некоторых покупателей ипотечной недвижимости может отпугнуть то, что жилье находится в залоге, поэтому лучше об этом предупредить заранее.

У владельца квартиры, за которую еще не выплачен весь ипотечный долг, 4 пути:

  1. Погасить задолженность собственными средствами.
  2. Взять взаймы деньги у родственников, чтобы закрыть ипотеку и снять обременение. После того как покупатель заплатит за жилье, вернуть одолженную сумму.
  3. Оформить на себя другой кредит.
  4. Взять предоплату у покупателя и погасить ипотеку из этих денег.

Однако найти человека, который согласится отдать часть денег на погашение долга перед банком, достаточно сложно. При такой сделке покупателю приходится отдавать предоплату под расписку и надеяться на порядочность продавца. Если собственник передумает продавать квартиру, но «забудет» про аванс, придется обращаться в суд. Даже если суд встанет на сторону покупателя получить обратно всю сумму довольно сложно. Из-за того, что риски для покупателя слишком велики, этот способ продажи недвижимости наиболее редко встречается в практике.

Но если и найдется покупатель на таких условиях, скорее всего, он потребует скидку на жилье, чтобы снизить собственные риски. Как правило, продавцы уступают не меньше 10-20% от среднерыночной цены.

В любом из 4 вариантов досрочного погашения ипотеки схема одна:

  • заемщик закрывает долг в банке;
  • снимает обременение с недвижимости в Росреестре;
  • проводит сделку купли-продажи.

Во всех этих случаях согласие банка не обязательно. Загвоздка только в том, где найти достаточную сумму для погашения займа.

При продаже квартиры с привлечением банка, финансовая компания принимает активное участие в сделке. Деньги за погашение задолженности покупатель отдает не на руки собственнику квартиры, а несет в банк. Риски для покупателя в таком случае значительно ниже, чем при самостоятельной продаже. Но у такого способа реализации есть минус – не все банки одобряют подобные сделки.

Наиболее сложный вариант, когда переоформляют не только квартиру, но и кредит с оставшимся сроком и процентной ставкой. Таким способом продают и покупают недвижимость в ипотеке немногие россияне. На сделку должен согласиться и покупатель, и банк, который обязан одобрить кандидатуру нового заемщика. При этом банк будет очень тщательно проверять потенциального клиента, и если у него окажется меньше доходов, чем у первого заемщика, или плохая кредитная история, сделку не одобрят.

Если покупатель согласен на условия ипотеки, и он подходит под запросы банка, заключают трехстороннее соглашение о переводе кредита на будущего собственника квартиры. Покупателю передают ипотечный кредит с оставшимися обязательствами, а обременение с квартиры при этом не снимают. После этого собственник с покупателем заключают договор купли-продажи, а банк в свою очередь подписывает кредитный договор с новым заемщиком. В документы вносят запись о новом залогодателе.

На совершение такой сделки обязательно разрешение банка. Нередки отказы финансовых компаний, тогда заемщику приходится рассматривать другие способы продажи.

Сбербанк в России – бесспорный лидер выдачи ипотечных кредитов. Несколько лет назад для желающих продать квартиру, ипотека на которую была оформлена в Сбербанке, был один способ – погасить задолженность, а уже после этого проводить сделку.

Сегодня Сбербанк проявляет чудеса клиентоориентированности, и предлагает следующий вариант решения вопроса:

  • Залоговая квартира передается другому клиенту Сбербанка, который точно также берет на ее приобретение ипотеку

Новую ипотеку буквально сразу же можно погасить. Однако, покупателю придется озадачиться со сбором документов, а также раскошелиться на оценку жилья и страховку имущества на 1 год (при досрочном погашении страховку можно расторгнуть вернуть часть средств).

Все это, конечно, связано для покупателя с определенными неудобствами, поэтому покупателя необходимо мотивировать ценой. У продавца же, к сожалению, другого варианта продать квартиру из-под ипотеки сбербанка, за исключением погашения кредита за счет своих средств или средств покупателя, но за пару недель до перехода прав собственности на имя покпателя, чаще всего нет.

Отдельным вопросом при продаже Квартиры из-под залога Сбербанка стоит получение закладной для возможности снять обременение в Росреестре. Тут очень важны хорошие взаимоотношения между партнером Сбербанка СПИК и Банком. Благодаря тесному сотрудничеству СПИК и Сбербанка, закладную удается получить сразу в день погашения, а не через две недели после погашения, как это обычно происходит.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке и её продажа на сегодняшний день достаточно привычное явление.

Жизненные ситуации типичны:

  • семье понадобилось расширение площади;
  • супруги подают на развод и делят имущество;
  • заемщик не в состоянии обслуживать ипотечный кредит вследствие потери работы или трудоспособности.

Видео о том, насколько реально продать квартиру с обременением.


Похожие записи:

Добавить комментарий