Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как определяется кадастровая стоимость квартиры ипотека». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Определить откуда берется и от чего зависит стоимость квартиры можно посредством обращения к законодательным актам.
Так, в рамках ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ФЗ «Об оценочной деятельности», данный вид значений устанавливается посредством привлечения региональными властями независимых оценщиков. Для этого объявляется конкурс и общее количество объектов недвижимости, которым необходимо провести оценку.
Полный перечень победителей конкурса определяется субъектом и муниципалитетом. Индексация цены имущества проводится каждые пять лет, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые два года. Конкретные даты не закреплены, они имеют плавающую структуру и могут изменяться в зависимости от обстоятельств.
У собственника имеются установленные обязательства, которые определяются этим же законодательным актом. В случае существенного изменения структуры, типа, вида или площади объекта он должен сообщить об этом в уполномоченные органы для пересмотра конечной цены жилища.
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости
ФЗ №218 устанавливаются положения о том может ли меняться кадастровая стоимость квартиры или любого другого объекта недвижимости, при этом уточняется, что процесс изменения цен инициируется властями субъектов или муниципалитетов.
Как часто меняется кадастровая оценка закреплено в ФЗ №135-ФЗ, данный законодательный акт определяет, что поменять цену объектов можно не более одного раза в течение трех лет, поэтому говорить о том, меняется ли ежегодно данная величина не приходится. При этом законодатель четко отмечает, что собственник жилого помещения по мере изменения его структуры и особенностей должен уведомить уполномоченные органы о новых качествах строения.
Причины изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости довольно просты:
- Внесение изменений собственником, благодаря чему цена помещения увеличилась или уменьшилась.
- Изменения рыночной ситуации, при которой цены на жилища существенно падают или поднимаются.
Законодатель не просто инструктирует граждан о том, как узнать кадастровую стоимость жилого дома, но и уведомляет о том, есть ли какие-то ошибки в проведенной процедуре, посредством размещения записей на официальном портале Росреестра.
С введением положений о кадастровой стоимости недвижимого имущества, переход на новый вид налогообложения был разделен на несколько периодов.
Периоды перехода включают в себя:
- 2014-2018 годы, в течение которых физическим лицам предоставлялись льготы и вычеты при оплате налога.
- 2018-2020 годы, в течение которых граждане должны привести все дела в порядок и начать выплачивать налоги по установленным обязательствам.
- 2020 и далее – новая система определения налогообложения, которая будет работать в полном объеме в ближайшем будущем.
Главным изменением 2021 года станет возможность более простого пересмотра дел, связанных с неправомерным определением оценки, сегодня такие дела пересматриваются в досудебном и судебном порядке. Обжаловать и оспорить решение оценщиков можно обратившись в комиссию в рамках досудебного урегулирования спора и только после этого оспаривать установленную цену в суде.
Более того, к 2021 году будет создано специальное экспертное подразделение Росреестра, которое будет заниматься непосредственным определением цены недвижимости без привлечения сторонних оценщиков.
С нововведениями определить из чего складывается величина станет проще, однако значительно увеличатся налоговые ставки и показатели, при этом существенно уменьшится льготная составляющая, но коэффициент для расчета налога пока остается прежним.
С 2018 года налог на недвижимость увеличится еще на 20%, что негативно сказывается на возможностях граждан. В некоторых регионах величина, установленная ГКО на жилье существенно завышена, поэтому постоянно происходят суды и разбирательства по этому вопросу.
Не облагаются налогами следующие категории жилья:
- Квартиры, площадь которых составляет 20 кв. метров;
- Комнаты к коммуналке размером до 10 кв. метров;
- Частные жилые дома площадью до 50 кв. метров.
При превышении установленных значений, налоговая ставка будет рассчитываться в зависимости от определения оценки.
Продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости больше не выгодно, так как расчет налога происходит из указанной в госкадастре величины вне зависимости от цены жилья по договору купли-продажи. Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости, включая не только жилые помещения в черте города, но и садовые домики или дачные дома, а также земли, больше не принесет никакой выгоды. В случае заметного снижения цены, госпошлина составит ту сумму, которую бы заплатил гражданин при реализации жилища по адекватной цене, поэтому продаваемые помещения – дома, квартиры, комнаты, не позволят существенно сэкономить без наличия определенных обстоятельств.
Единственным способом для уменьшения и снижения налога является судебное обжалование, поэтому перед тем как снизить кадастровую стоимость, придется подготовить огромный пакет документов и доказывать неправоту властей в суде.
Существует несколько способов узнать какова кадастровая цена дома, которые включают в себя как письменные, так и интернет-обращения.
К сервисам, позволяющим выяснить кадастровую стоимость своего дома, относятся:
- Онлайн портал Росреестра, на котором можно заполнить специальную форму для получения сведений и посмотреть данные, не отходя от монитора. В ней можно осуществить поиск квартиры по кадастровому номеру или адресу бесплатно. После завершения манипуляций, граждане получают своеобразную выписку интересующей информации.
- Карты Росреестра, на которых иногда может быть указана информация по цене интересующего объекта. Для его поиска необходимо ввести адрес расположения искомого дома или участка, и посмотреть результат. Во многих случаях искомая информация просто не указывается.
- Обратиться с заявлением о предоставлении сведений в государственный кадастр недвижимости путем обращения в МФЦ или филиал Росреестра. Для этого необходимо посетить учреждение, составить заявление и ожидать ответа от уполномоченных лиц. Также заявления принимаются с помощью почтовой корреспонденции.
Данные сервисы позволяют заказать справку о кадастровой стоимости в нескольких видах:
- В электронном варианте. Сколько стоит справка о кадастровой стоимости в таком виде закреплено в НК РФ, электронная выписка для физических лиц предоставляется за 150 рублей.
- Получить справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости в бумажном виде обойдется физическому лицу в 300 рублей.
Взять справку о кадастровой стоимости недвижимого имущества можно в любом отделении Росреестра, Палаты или МФЦ, а также с помощью почтового отправления, если в заявлении о предоставлении документа данная просьбы будет отражена.
Рассчитать все самостоятельно без привлечения сторонних специалистов практически невозможно, так как они принимают во внимание большой объем характеристик, на которые не имеющие профильного образования люди, просто не обращают внимания.
Гражданин может приблизительно определить размер ежегодного налога или посчитать в какую стоимость обойдется постановка дома на кадастровый учет.
В первом случае для расчёта может учитывается следующая информация:
- Цена объекта, установленная уполномоченными органами, полученная с помощью Росреестра или обращения.
- Площадь жилища.
- Налоговая ставка, льготы и вычеты, которые положены гражданину.
Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.
Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.
Рыночная стоимость жилья зависит от:
- планировки,
- площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
- технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
- ремонта,
- наличия мебели,
- расположения (район и инфраструктура).
При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.
Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.
Кадастровая стоимость жилья зависит от:
- его площади,
- целевого назначения объекта,
- материала, из которого построен объект,
- года постройки и сдачи в эксплуатацию,
- экономической ситуации в регионе и т.д.
Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Цели расчета кадастровой стоимости:
- вычисление суммы налога на недвижимость,
- подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
- оформление права наследования на жилье,
- определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
- оформление договора дарения на недвижимость.
Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).
Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.
Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.
Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.
Рыночная стоимость квартиры — цена, за которую ее продают и покупают. Ее указывают в объявлениях о продаже недвижимости и договорах купли-продажи.
На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, возраст дома, качество отделки, этаж, вид из окон и даже соседи. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости. Даже у двух одинаковых по планировке квартир в одном доме рыночная стоимость может быть разной.
Рыночную стоимость квартиры обычно определяет продавец или риелтор. Иногда рыночную цену недвижимости определяет оценщик. Его привлекают, если нужно заключение — например, для банка, который выдает покупателю ипотеку.
Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и некоторые другие виды платежей.
✅ Налог на имущество платят ежегодно. Его ставка зависит от региона и иногда — от стоимости квартиры. Она составляет до 0,3%. Сумму налога рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости на 1 января того года, за который платят налог.
✅ Налог на дарение тоже считают по кадастровой стоимости, если в договоре не прописана рыночная. Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13%. Платить налог не нужно, если квартиру подарили близкие родственники: муж или жена, родители, бабушка или дедушка, ребенок, брат или сестра.
✅ Налог на доход от продажи квартиры рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, если рыночная ниже этой суммы, и от стоимости по договору, если она больше 70% кадастровой. Ставка налога — 13%. Его считают, исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи. От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.
Также кадастровая стоимость влияет на некоторые другие расходы — например, на нотариальные пошлины при сделках с недвижимостью.
От кадастровой стоимости зависят многие расходы владельца квартиры. Если собственник считает, что при оценке допустили ошибку, он имеет право оспорить кадастровую стоимость.
Если, например, неверно указана площадь квартиры — достаточно обратиться в МФЦ и подать обращение. К нему нужно приложить документы на квартиру и пояснение, почему вы не согласны с расчетом.
Если очевидной ошибки нет, но собственник не согласен с кадастровой стоимостью, у него есть два пути: обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд.
В большинстве случаев в комиссию при Росреестре обращаться не обязательно. Этот этап проходят только компании, если раньше стоимость принадлежащей юридическому лицу недвижимости оценивалась по старому закону «Об оценочной деятельности». Компании, у которых недвижимость уже оценили по новым правилам, и физические лица могут сразу обращаться в суд.
Для суда нужно подготовить следующие документы:
- выписку о кадастровой стоимости
- выписку из ЕГРН
- договор купли-продажи, дарения или свидетельство о о праве на наследство
- отчет от независимого оценщика
Их прикладывают к исковому заявлению и подают в суд общей юрисдикции. Затем суд рассматривает заявление и выносит решение. Для подачи иска и защиты интересов в суде может понадобиться помощь юриста.
Сумма кредита для покупки квартиры всегда довольно крупная и банк, рискует, выдавая ее. Поэтому, чтобы не потерять выданную сумму при неплатежеспособности клиента, кредитное учреждение требует оформить объект недвижимости в качестве залога на весь срок кредитования. После того, как заемщик полностью погасит ипотеку вместе с полагающимися процентами, банк снимает с квартиры обременение.
Следует отметить, что информация об ограничениях в сделках с квартирой находится в базе Росреестра. Это значит, что без разрешения банка собственник не вправе совершать с ней любые виды сделок.
При рассмотрении документов на получение ипотеки банк должен владеть информацией о рыночной стоимости квартиры, на которую заемщик берет кредит. Сумма к одобрению не может превышать этой стоимости. Поэтому документ об оценке недвижимости является обязательным в пакете, который предоставляется для получения займа.
В отчете независимого оценщика указывается рыночная стоимость жилья. Она дает представление:
- покупателю – о том, насколько цена квартиры реальна на рынке недвижимости;
- банку – на какую сумму кредита заемщик сможет претендовать и сколько возможно выручить при нарушении им условий кредитного договора.
Независимая оценка не даст возможности искусственно завысить стоимость квартиры по договору для получения большей суммы по ипотеке. А банку она необходима, чтобы покрыть свои убытки при продаже жилья, если заемщик не сможет полностью исполнить условия договора. Т.е. оценка – это страховка для обеих сторон сделки.
Оплачивать услуги оценщика для получения ипотеки обязан сам клиент, в основном это покупатель квартиры. При отказе банка в выдаче кредита рассчитывать на возмещение и компенсацию расходов не следует. Отказы случаются довольно редко, поскольку банк предварительно анализирует все представляемые клиентом документы и только при успешной проверке направляет на оценку.
Чаще всего не возникает нареканий отчета оценщика от организаций – партнеров банка. Сотрудничество с ними уже проверено, и кредитное учреждение доверяет проведенной оценке.
Размер ипотечного кредита, который готов выдать банк, напрямую зависит от оценочной стоимости квартиры. Она дается на основании нескольких факторов, среди которых основным является средняя рыночная цена аналогичной недвижимости. Поэтому, как правило, сумма, указанная в отчете оценщика, ниже той, которая нужна для полного покрытия по договору сделки.
Лишь в редких случаях оценка равна стоимости, указанной в соглашении между покупателем и продавцом, и ипотечный заем покрывает расходы покупателя полностью. Что же делать, если в результате оценки он не получает от банка сумму, на которую рассчитывал? Рассмотрим несколько вариантов:
- В ряде случаев в пользу заемщика может сыграть повторное обращение за оценкой в другую компанию. Возможно, она посмотрит на объект под «другим углом», сопоставит все факторы, которые не учел предыдущий специалист. Но тогда клиенту придется вновь оплатить услуги по оценке.
- Предложить банку еще объект, находящийся в собственности заемщика, в залог под недостающую сумму.
- Попросить у продавца снизить стоимость квартиры – сделать скидку. Далеко не все продавцы на это соглашаются, ведь спрос на квартиры достаточно высок.
- На сумму разницы между стоимостью квартиры и ипотекой оформить в банке кредит наличными. Но здесь есть особенность и состоит она в том, что ставки по таким кредитам значительно выше, чем по ипотечным.
Оценка стоимости квартиры при получении ипотеки – обязанность клиента. Банк и заемщик должны быть заинтересованы в объективной, профессиональной и независимой экспертизе.
Самостоятельно рассчитать примерную стоимость квартиры можно при помощи онлайн-калькулятора. Задав основные параметры, которые участвуют в оценочном расчете, можно вычислить не только рыночную стоимость жилья, но и ориентироваться на сумму ипотечного кредита.
Калькулятор позволит также сверить цифры с теми, которые будут даны в отчете оценщика. Результат онлайн-расчета можно распечатать или направить в виде ссылки, если вы не согласны с оценкой.
Это базовый критерий, который устанавливает государство для расчета налогов на недвижимое имущество.
Кадастровая стоимость определяется и фиксируется при проведении государственной кадастровой оценки для всех объектов: жилых и нежилых. Процедура проводится Росреестром, а итоговые расчеты и полная информация об объекте вносятся в ЕГРН.
Рыночная стоимость рассчитывается в зависимости от спроса на объект в условиях конкуренции и зависит от технического состояния жилья, площади, ремонта. Ее определяет владелец или аккредитованный оценщик.
Кадастровую стоимость устанавливает государственный орган, и зависит она от среднестатистической цены в отдельно взятом регионе. Этот показатель позволяет государству начислять налоги и вести учет частной и государственной собственности. Для собственника — это еще один критерий для определения рентабельности сделки с недвижимостью.
Бывает ли кадастровая стоимость выше рыночной
При правильной оценке кадастровая стоимость квартиры близка к рыночной. Но процедуру проводят массово, и результат не всегда отражает реальную цену недвижимости. Между рыночной и кадастровой стоимостью допустимо отклонение в 20%.
Если владелец недвижимости считает кадастровую стоимость завышенной, он может ее оспорить.
Этот тип налога ежегодно оплачивают все владельцы недвижимости. Чтобы его рассчитать, используют кадастровую стоимость недвижимости. Используется показатель на момент первого января того года, за который уплачивается налог. На сайте Росреестра есть информация о кадастровой стоимости недвижимости за любой период: просто выберите дату в календаре. Еще можно получить выписку за любой период в МФЦ.
Если квартиру достроили и сдали после первого января, расчет основывают на кадастровой стоимости, установленной при регистрации жилья в ЕГРН. Точный размер налога на имущество определяют региональные власти. Иногда они применяют дифференцированную ставку — стандартно 0,1% от стоимости квартиры. В отдельных регионах процент может достигать 0,3. Повышенный коэффициент часто устанавливают на ценную для государства землю в санаторно-курортных зонах.
Государство облагает налогом почти все доходы граждан, кроме некоторых исключений. От НДФЛ освобождают социально-ориентированные и стимулирующие развитие отстающих или убыточных отраслей доходы. Продажа недвижимости в эти группы не входит, поэтому продавец обязан заплатить налог с полученной прибыли. Но и здесь есть исключения, которые прописаны в Налоговом кодексе.
Если недвижимость приобрели до 1 января 2016 года, сумму налога определяет договор купли-продажи. В расчет берется только рыночная стоимость объекта.
В остальных случаях налогообложение определяет кадастровая стоимость. Чтобы рассчитать налог, нужно смотреть на отличия в сумме договора и кадастровой стоимости.
Когда цена продажи объекта составляет меньше 70% от кадастровой оценки, в качестве налогооблагаемой базы берут 70% от кадастровой стоимости и сумма в договоре не учитывается.
При кадастровой стоимости квартиры в 10 млн рублей и ценой по договору в 1 млн рублей продавец должен заплатить налог в 780 000 рублей, то есть — 13% от 70% кадастровой стоимости.
Если сумма сделки превышает 70% кадастровой стоимости, для расчета используют рыночную стоимость квартиры.
Если квартиру подарили близким родственникам (супругу/е, родителям, детям, брату, сестре, дедушке, бабушке), — они освобождаются от налога. В остальных случаях подарок считается доходом, и получатель обязан платить налог.
В договоре дарения обычно не прописывают рыночную цену жилья, поэтому налог вычитают из кадастровой оценки. Ставка зависит от правового статуса нового владельца недвижимости. Если он принадлежит к числу налоговых резидентов РФ, для него ставка будет 13%, если нет — 30%.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор купли-продажи не требует обязательного заверения у нотариуса. Исключения составляют: недвижимость в долевой собственности и недвижимость в собственности несовершеннолетнего или ограниченно/недееспособного.
Участие нотариуса также может понадобиться, когда нужно согласие супруга на продажу, покупку. Дарение, наследование недвижимости тоже оформляют у нотариуса.
Законом не регулируется, какую именно стоимость нотариус должен брать для расчета нотариального тарифа. Часто нотариусы пытаются рассчитать именно по кадастровой, потому что она выше инвентаризационной, но можно настаивать на том, чтобы рассчитали по второй.
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и подтвердить ее необходимо покупателю, собственнику или представителю риелторской организации для того, чтобы установить:
- налог на имущество;
- налог при получении квартиры в подарок, наследовании;
- налог на доходы при сделках купли-продажи;
- нотариальные расходы на сделки с недвижимостью;
- плату за аренду.
Кадастровую стоимость показывают и при оформлении ипотеки в банке.
Самый простой способ узнать кадастровую стоимость недвижимости – это бесплатно получить актуальные данные из ЕГРН онлайн. Этот процесс не занимает более 2-3 минут. Вам просто необходимо ввести адрес или кадастровый номер объекта недвижимости. В списке полученной краткой информации о Вашем объекте будет графа – кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость жилья — оценка объекта недвижимости, проведенная государством и выраженная в денежной форме. Кадастровая стоимость, прежде всего, определяется для расчета налогов.
Внимание! Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в 3 года. В Москве и Санкт-Петербурге — один раз в 2 года.
Оценивают кадастровую стоимость специалисты Росреестра. Сведения по каждому объекту заносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Обычно при расчете кадастровой стоимости жилья, расположенного в многоквартирном доме, используют массовую оценку объекта. То есть подразделяют недвижимость на категории по схожим характеристикам.
Характеристики, по которым рассчитывается КС квартиры:
- год постройки строения,
- месторасположение дома,
- площадь квартиры,
- целевое назначение,
- другие параметры.
По результатам определяется цена за 1 кв. м жилья, отнесенного к одной из категорий недвижимости. Этот показатель будет использован при расчете кадастровой стоимости вашей квартиры.
Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, вы можете использовать один из вариантов:
- обратиться в МФЦ;
- найти объект недвижимости на кадастровой карте;
- обратиться в территориальный офис кадастровой палаты;
- зайти на сайт Росреестра.
Самый быстрый способ — проверить КС на сайте Росреестра.
Шаг 1. Зайдите на сайт и введите адрес или кадастровый номер квартиры.
По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.
Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.
Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года. С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.
- местонахождение объекта;
- материалы постройки (их долговечность, период использования на момент оценки и т.д.);
- цели использования, установленные государством относительно конкретного объекта;
- пригодность для проживания или коммерческой деятельности;
- площадь недвижимости;
- количество этажей в здании;
- наличие базовых и дополнительных коммуникаций, оборудования;
- уровень благоустроенности.
Ранее для расчета налога на недвижимость использовалась инвентаризационная стоимость, то есть учитывались лишь технические показатели. Ее величина в разы ниже, чем кадастровая стоимость.
Но последние 5 лет разница между ними сокращалась на 20%, таким образом, показатели практически сравнялись. Теперь налоговая база по объекту сейчас все ближе к его рыночной стоимости, так что в некоторых случаях кадастровая цена идентична реальной.
Недвижимость оценивают в рамках процесса кадастрового учета. Происходит это в нескольких случаях:
- появление объекта – сдача дома в эксплуатацию, формирование участка под ИЖС, отведение земли под хозяйственные и другие нужды;
- изменение его характеристик – переоформление жилой квартиры под коммерческую недвижимость, отчуждение части земельного участка, пристройка к дому и пр.
Также регулярно проводится государственная кадастровая оценка недвижимости. На определенной области ее могут проводить массово или по конкретному объекту. Кадастровая стоимость рассчитывается на первое января года, за который уже начислен налог.
Данные о сведениях, использованных при формировании кадастровой стоимости на определенный объект, хранятся в специальном Фонде. Получить доступ к ним можно через тот же Росреестр по его номеру.
Полный отчет о процессе проведения оценки можно скачать папкой и ознакомиться в частном порядке. Там, кроме прочих, содержатся такие сведения:
- наименование органа власти, заказавшего оценку;
- дата утверждения отчета;
- ФИО и должность эксперта, проводившего оценку.
За отчетом можно обратиться лично в Департамент городского имущества или отделение Росреестра. Разъяснения должны предоставить в течение 30 рабочих дней.
Весомыми и законными могут выступать следующие доводы:
- Недостоверные сведения – показатель определен по данным другого объекта, с ошибками, с учетом неточных данных (здесь имеется ввиду площадь, материал стен, учет или исключение цокольного этажа, указание индивидуального отопления вместо централизованного и т.д.).
- Превышение рыночной стоимости – здесь необходимо предоставить отчет о кадастровой оценке и заказать частную оценку реальной стоимости квартиры. Даты должны быть актуальны на момент обращения гражданина с претензией.
В обоих случаях необходимо представить весомые доказательства, а не просто доводы. При подтверждении использования недостоверных сведений кадастровая оценка производится повторно, с новыми данными, заявитель ничего не платит. Если обнаружено превышение цены, ее понижают до рыночной.
Гораздо проще и быстрее оспорить результат оценки в комиссии Росреестра. Если запрос не будет удовлетворен, отказ можно оспорить в судебном порядке. Однако если обратиться сразу в суд, и там будет вынесен отрицательный вердикт, то больше обратиться в комиссию будет невозможно.
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?
Кадастровый инженер, занимаясь вопросом присвоения кадастровой стоимости целому многоквартирному зданию, квартире, частному дому или участку земли, опирается на множество факторов.
Если один из них учтен неверно, произошла техническая ошибка или виной стал человеческий фактор, можно направить обращение об исправлении ошибок. В качестве доказательств могут быть представлены данные из БТИ и другие технические документы.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости, рассчитанная неверно, влияет на величину налога. Гражданин может потребовать возврат излишне уплаченных налогов только за 3 последних года.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.
В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.
В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.
Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:
- об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
- о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).
В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:
- об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
- об отклонении заявления.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.
Узнать кадастровую стоимость земли можно с помощью тех же самых способов, которые приведены выше, то есть через «Публичную кадастровую карту» по кадастровому номеру земельного участка, через онлайн-сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» по номеру или адресу участка. А информация о находящихся в собственности земельных участках также содержится в Личном кабинете налогоплательщика на сайте налоговой службы, поскольку она является основой для начисления земельного участка.
Кадастровая стоимость – это цена недвижимого имущества с точки зрения государства. Она определяется на основе оценки, которая проводится раз в 5 лет (раз в 2 года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), и используется для расчета налогов и размера госпошлин при наследовании или судебных разбирательствах.
Зачем нам нужны кадастровая стоимость квартиры и Росреестр
Кадастровая стоимость квартиры редко полностью соответствует рыночной. Чаще всего она оказывается выше или ниже. Это происходит по нескольким причинам. Во-первых, государственная оценка происходит раз в несколько лет и просто не успевает за рынком. Кроме того, она не учитывает массу факторов, которые в совокупности могут значительно влиять на стоимость квартиры, в частности, внутренняя отделка, наличие и качество ремонта, вид из окна, наличие парковочных мест, благоустройство территорий, состояние дома и квартиры и др.
Рыночная стоимость квартиры может меняться гораздо быстрее. Иногда до нескольких раз в течение одного месяца. Она учитывает большое количество различных аспектов, которые не ограничиваются расположением, площадью квартиры и количеством комнат. Во внимание принимаются состояние и особенности самой квартиры, наличие у собственника всех необходимых документов и десятки других переменных.
Кадастровая стоимость назначается по результатам проведения независимой оценки, которая проводится по стандартизированной методике. Она зависит в том числе от расположения, площади жилых помещений, типового проекта дома, целевое назначение, год постройки и сдачи в эксплуатацию и большое количество различных критериев. Тем не менее, они дают весьма приблизительные цены для квартир, которые могут отличаться от реальных на десятки процентов.
Существует ряд ситуаций, в которых определение кадастровой стоимости жилья является важным. Как уже упоминалось, все они связаны с выплатой налогов или госпошлин.
Налог на имущество — самый распространенный налог, с которым ежегодно сталкиваются почти все граждане, рассчитывается на основе кадастровой стоимости. В большинстве случаев устанавливается на уровне 0,1% (но может отличаться в зависимости от региона).
При продаже квартиры по закону необходимо заплатить налог с полученного дохода (от 13 до 15%). Сумма, с которой рассчитывается НДФЛ, не может быть меньше 70% кадастровой стоимости жилья, даже если фактически квартира продана гораздо дешевле. Например, вы получили в наследство квартиру, кадастровая стоимость которой составляет 4 млн рублей. Через некоторое время вы решили ее продать за 2 млн рублей. В этом случае в качестве налога вам придется заплатить не 260 тыс. рублей, а 364 тыс. рублей. Если бы вы продали квартиру дороже, к примеру, за 4,5 млн рублей, налог бы рассчитывался от этой суммы и составил бы 585 тыс. рублей.
При дарении квартиры. Если квартира получена вами по договору дарения и при этом сделка произошла не между близкими родственниками, вам также придется заплатить налог, который рассчитывается от кадастровой стоимости жилья.
Нотариальные действия с недвижимостью облагаются пошлиной, которая может быть привязана к рыночной или кадастровой стоимости недвижимости.
В региональный суд можно обратиться сразу или после отказа в пересмотре кадастровой стоимости жилья со стороны комиссии Росреестра. Пакет документов остается тем же самым, но при этом еще потребуется дополнительно составить исковое заявление. Для того, чтобы правильно его составить необходимо обратиться к профессиональному юристу, который также будет представлять ваши интересы в суде.
Показатель цены квартиры в кадастре необходим для того, чтобы посчитать суммы налоговых выплат за нее. Эта цифра рассчитывается посредством федеральной автоматизированной кадастровой службы. Расчет осуществляется на основании сведений о недвижимом объекте, которые существуют в кадастре, а также на базе специальных алгоритмов.
Еще не так давно в России почти все операции, касающиеся недвижимости, реализовывались на основе рыночных и инвентаризационных цен. Формирование первой никак не зависело от государства, а вторая и вовсе определялась так, что была очень далека от реальности. Из-за этого и было введено понятие кадастровой стоимости.
- Она используется и в тех ситуациях, когда квартира наследуется, тогда, когда оформляется ипотека в банке, когда нужно определить нужные выплат для совершения обмена или дарения объекта.
- Описываемый параметр является основой для вычисления любых его особенностей, которые выражаются в финансовом эквиваленте, связанном с квартирой.
- Кадастровая стоимость земли или другого имущества – нестабильный показатель, систематически изменяющийся в сторону возрастания.
При расчете этой разновидности стоимости недвижимой единицы используются конкретные индивидуальные нюансы и факторы:
- средняя цена квадратного метра, определяющаяся в каждом конкретном регионе;
- год постройки здания;
- размеры средних заработных плат;
- экономические параметры рыночного сегмента, которому принадлежит недвижимый объект;
- близость к центру города и общая популярность района.
Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка или иного объекта? Для этого применяется специальная формула установления стоимости квартиры, а также иные коэффициенты. При использовании методов массовой оценки учитывается не столько отдельная жилплощади, и даже не улица, а сразу несколько районов.
Регулярность осуществления комплексных расчетных и оценочных работ также различается в зависимости от местности, но они проводятся не реже, чем раз в три года. Сведения о проведенных работах находятся в общем доступе и размещаются на официальных сайтах исполнительных ведомств.
После выполнения работ результаты направляются заказчику, то есть органу власти. Как только показатели кадастровой стоимости квартиры будут утверждены, они направляются в налоговые органы.
Здесь происходит расчет имущественного налога касательно каждой недвижимой единицы.
С учетом особенностей формирования стоимости в ГКН можно утверждать, что итоги расчета – сильно усредненные величины, не отражающие действительную стоимость жилья.
Инвентаризационная стоимость определялась ранее Бюро технической инвентаризации (БТИ) и зависела от двух составляющих: от конкретной стоимости самого объекта недвижимости (стройматериалы, площадь) и срока его постройки. Такая методика была предложена ещё в 1960 году и существовала вплоть до 2012 года.
Несмотря на то, что какие-то нюансы в течение этого периода менялись и дорабатывались, данная методика признана устаревшей. Теперь при оценке недвижимости акцент ставится на её кадастровую стоимость.
Она рассчитывается индивидуально для каждого объекта, учитывая рыночные цены, экономическую ситуацию в регионе страны, а также в населённом пункте региона.
Результаты кадастровой оценки могут быть указаны на кадастровом паспорте.
Если кадастровый паспорт был получен до 2012 года включительно, то данные о кадастровой стоимости квартиры могут быть устаревшими (либо могут отсутствовать).
Однако не у всех собственников имеется на руках кадастровый паспорт. В этом случае его нужно заказать в Кадастровой палате, в МФЦ (Многофункциональный центр) или на сайте Росреестра.
С 2019 года введена система единого подхода к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.
Эта схема распространяется на все виды недвижимости и включает в себя три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.
Понять всю процедуру начисления и расчёта налога на недвижимое имущество поможет определение кадастровой стоимости и то, как её можно рассчитать.
Кадастровая стоимость квартиры — это по своей сути рыночная стоимость квартиры, которую устанавливает Служба Кадастра и Картографии. Раньше цена рыночной и кадастровой стоимости квартиры значительно отличалась друг от друга — теперь же они уравнены. Соответственно, чем выше кадастровая стоимость квартиры, тем больше будет налог.
Простому человеку кадастровая стоимость нужна прежде всего для того, чтобы знать по какому принципу будет начисляться налог на квартиру. Такие знания помогут и в дальнейшем: при продаже квартиры или разделе имущества.
Тем, кто раньше никогда не сталкивался с понятием кадастровой стоимости, следует знать, что она постоянно меняется. Происходит это каждые пять лет, за время которых цена квартиры может как упасть, так и увеличиться. На цену квартиры влияют многие факторы, но основными являются ценовые изменения в том районе, где она находится. Реальную можно узнать в Кадастровой палате.
Тот, кто является собственником жилья или собирается им стать, обязан знать, что кадастровая стоимость непостоянна. Государством устанавливается срок изменения кадастровой оценки квартиры — теперь это будет происходить не больше чем один раз за три года.