Понятие и значение договора найма жилого помещения, общая характеристика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Понятие и значение договора найма жилого помещения, общая характеристика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

— Договор может быть изменен при вселении к нанимателю в жилое помещение новых жильцов для постоянного проживания. При вселении временных жильцов договор не изменяется, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое помещение и не указываются в договоре.

— Основанием для изменения является замена нанимателя, которая возможна по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, при наличии согласия наймодателя. Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении.

законодательство предусматривает заключение договора о солидарной ответственности без участия наймодателя, а лишь с его последующим уведомлением. Договор как документ сохраняется в неизменном состоянии. Если рассматривать его как правоотношение, то его следует считать изменившимся.

Расторжение договора жилищного найма.

Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях — по требованию одной из сторон.

расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенное нарушение — нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Существенноеизменение обстоятельств — обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

При расторжении вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование о расторжении может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30 дневный срок.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае расторжения обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. Расторжение договора по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд.

По заявлению наймодателя договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных законом оснований:

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушение или порча помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Предоставление срока для устранения нарушений — не обязанность, а право суда. Этот вопрос решается с учетом всех обстоятельств дела.

Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Граждане, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде вправе с согласия:

— всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи;

— а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;

— приобрести эти помещения в собственность.

Жилые помещения передаются:

— в общую собственность;

— либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность:

— по заявлению родителей, опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства;

— либо по их инициативе.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей, попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, законные представители несовершеннолетних в течение 3 месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов.

Оформление договора, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на жилое помещение, в том числе доля умершего. Указанные доли в праве общей собственности признаются равными.

Не подлежат приватизации жилые помещения:

— предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2015 года;

— а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии;

— в общежитиях;

— в домах закрытых военных городков;

— а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Аварийные — дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным нормам.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Служебные — жилые помещения, предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений, должны проживать по месту работы или вблизи нее и предоставляемые только на время существования данных трудовых отношений. Приватизация служебных квартир разрешается при условии, что граждане проживают в данной квартире не менее 10 лет и отработали на предприятии, которому она принадлежит не менее 10 лет.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется их уполномоченными собственниками, органами гос власти и МСУ, госу или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, гос или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами гос власти, МСУ, , предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Нотариального удостоверения договора передачи НЕ требуется и государственная пошлина ГН взимается.

В договор включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в 2-х месячный срок со дня подачи документов.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Этот документ составляется на базе положений Гражданского и Жилищного кодекса РФ, которые регулируют в дальнейшем все отношения, возникающие из подписанного сторонами договора найма.

И, прежде всего, необходимо различать договор найма и договор аренды. В ГК РФ этим двум документам посвящены совершенно разные главы – 34-я и 35-я, в которых и прописаны все существенные различия.

Договор аренды (статья 606 ГК РФ) относится к гораздо более широкому понятию. Суть возникающих в данном случае отношений в том, что один субъект за плату передает другому некое имущество – во временное либо пользование, либо владение. При таком договоре арендатор может использовать данное имущество на свой взгляд (если в договоре нет других условий), а полученные от использования имущества доходы остаются в его распоряжении.

Сторонами такого договора арены могут выступать как физические, так и юридические лица.

Совсем другая ситуация с договором найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ). На этот раз речь идет об аренде только одного вида имущества – жилой недвижимости, а вот нанимателем такого имущества может стать лишь физическое лицо. Но закон позволяет наймодателем выступать как гражданам, так и юрлицам.

Впрочем, юридические лица (компании, предприятия, организации) также вправе арендовать любую жилую недвижимость, но вот использовать ее можно лишь для проживания физлиц. А это означает, что в конечном итоге юрлицо все равно должно будет заключить именно договор найма с таким гражданином.

Закон требует такой договор составлять обязательно в письменном виде. Более того, при длительных сроках его действия договор считается обременением для жилого помещения, а потому подлежит соответствующей государственной регистрации.

В результате, даже если меняется собственник конкретного жилого помещения, то все права нанимателя оказываются полностью защищенными, и гражданин по-прежнему может им пользоваться. И даже условия найма новый собственник не вправе изменить.

Предметом сделки в данном случае выступает любое отдельное, изолированное жилое помещение, если оно отвечает всем санитарно-гигиеническим нормативам и предоставляет необходимые условия для проживающих там людей. Иными словами, это обязанность наймодателя – обеспечить нормальные условия проживания.

У нанимателя свои обязанности – поддерживать эти самые нормальные условия в наемном жилье, использовать снятые дом или квартиру только для целей проживания, своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату, а также пользование коммунальными услугами (если так предусмотрено договором).

Вместе с самим нанимателем на арендованных квадратных метрах вправе постоянно жить и другие лица. Если вы хотите защитить их права и легализовать их положение, перечень указанных возможных жильцов следует внести в текст договора найма. Тем самым они получат права, которые будут соответствовать правам основного нанимателя. И список таких лиц затем может быть расширен уже только при согласии наймодателя (это положение не относится к несовершеннолетним).

Договор найма жилья можно заключить как на короткий срок (до одного года), так и на достаточно долгий период (до пяти лет). Когда срок договора истекает, он может быть продлен. И закон предполагает, что преимущественно право при этом имеет именно прежний наниматель.

Хотите поделиться?

Особенности договора усматриваются в характеристике его субъектов, предмете и сроке. Предмет договора социального найма жилого помещения – жилые помещения, или их части, которые гражданин может получить и использовать для проживания в законном порядке. Жилье должно иметь отдельный вход, то есть быть изолированным. По договору социального найма предоставляется жилое помещение, имеющее особый статус: жилье муниципального, а также государственного фонда.

Под понятием «субъекты договора» подразумеваются его участники. Выдается жилище наймодателем – государственным органом, уполномоченным на подобные действия законом, с соблюдением четко регламентированной процедуры, а получить жилье для использования может наниматель — гражданин. Закон разрешает заключение договора соцнайма на особенных условиях: с представителем семьи гражданина, которому положено жилье, по общему соглашению и заявлению всей его семьи. Если наниматель умер, договор перезаключается с членом его семьи, проживающим на территории принятого по договору соцнайма помещения, и полноправно его использующий, на основании заполненного в определенной форме заявления. Заявление подается наймодателю, который может как согласиться на переоформление, так и отказать в нем, но такой отказ должен быть четким и обоснованным. Важно отметить, что отказ кого-то из членов семьи умершего гражданина существенно помешает переоформлению договора.

Понятием «срок договора» определяется временной промежуток, в течение которого гражданин имеет правомочия по договору. Особенность договора соцнайма в том, что пределы срока проживания граждан не установлены. Тем не менее, договор социального найма жилого помещения можно расторгнуть как по инициативе нанимателя, так и в судебном порядке.

Срок действия договора социального найма

Договор социального найма жилого помещения не имеет сроков действия. Гражданин, получивший жилье, добросовестно исполняющий обязательства, предъявляемые жилищным законом относительно правил проживания в жилище и использующий его добросовестно, может жить в нем в течение любого срока самостоятельно, или с семьей.

Когда наниматель жилого помещения по договору социального найма явно нарушает соглашение, возможно принудительное расторжение этого договора в суде, соответственно, срок его действия закончится по решению суда. Еще одним основанием прекращения течения срока договора является расторжение договора социального найма жилого помещения нанимателем, закон разрешает указанному лицу отказаться от договора. Если гражданин по каким – либо причинам теряет статус нанимателя, прекращает проживание. Срок договора заканчивается в день освобождения лицом помещения.

Под понятием «прекращение действия договора» подразумевается окончание между участниками правоотношений относительно предмета договора. Гражданин может по своей инициативе и с учетом документально оформленного согласия членов семьи прекратить действие договора.

Также срок действия договора прекращается добровольным соглашением сторон, или решением суда, если наниматель грубо нарушал правила, установленные законом для нанимателей помещений по договору соцнайма.

Как уже говорилось, наниматель может вселить в помещение жильцов на безвозмездной основе. Закон регламентирует порядок их проживания. Вселяются жильцы по согласованию с семьей нанимателя и по разрешению наймодателя, для безвозмездного проживания. Срок такого проживания не должен превышать полугода. Если по истечении срока временные жильцы отказываются освободить жилое помещение, они могут быть выселены принудительно, по заявлению нанимателя с указанием такого отказа в судебные инстанции. Особенность данного вида правоотношений именно в безвозмездности проживания граждан и четко определенном сроке разрешенного проживания.

Представитель семьи гражданина, с которым заключен договор соцнайма, имеет право на признание его в качестве нанимателя, если остальные члены семьи не выступают против. Лица, которые живут на территории одной квартиры, но используют ее на основании разных договоров соцнайма, при решении объединиться в семью, правомочны обратиться с заполненным в соответствии с установленными правилами заявлением на заключение единого договора с кем-либо из членов семьи, который распространит свое действие на площади всех занимаемых семьей помещений. Отказ в заключении такого договора наймодателем договора должен иметь обоснование.

При заключении договора соцнайма помимо других сведений, указывается численный состав семьи нанимателя, имеющий право пользования получаемым помещением. Если позже наниматель решит поселить в помещение других членов семьи, например, при смене своего статуса, он должен получить согласие на вселение всех лиц, определенных договором соцнайма. Это положение не распространяется на несовершеннолетних детей. Они вселяются даже при отказе кого-то из членов семьи нанимателя. Важно отметить, что указанные в договоре соцнайма и проживающие в помещении люди, с прекращением семейных отношений сохраняют право пользования помещением и имеют основания для обращения в суд, если наниматель отказывается предоставлять в пользование помещение.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Договор найма жилого помещения: понятие, виды, содержание

Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Договор найма жилого помещения — это договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст.671 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26. 01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30. 11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01. 01.2012)

Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренда.

Источники правового регулирования договора найма жилого помещения:

1) Конституция РФ включает норму о праве граждан на жилище (ст.40).

2) Гражданский кодекс РФ

3) Жилищный кодекс РФ.

Законодательно отношения по договору найма закреплены в главе 35 Гражданского кодекса РФ и в разделах III-IV Жилищного кодекса РФ.

Договор найма — это соглашение сторон, по которому одна сторона передает другой жилое помещение для проживания за плату.

Лицо, которое передает жилое помещение, называется наймодатель. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или лицо, которое собственник специально уполномочил на совершение таких действий.

Лицо, которое принимает жилое помещение в пользование, называется наниматель. Нанимателем может быть любой совершеннолетний дееспособный гражданин. Юридическое лицо не может выступать на стороне нанимателя жилого помещения. В случае с юридическими лицами заключается договор аренды жилого помещения.

Общие положения о договоре найма жилого помещения приведены в главе 35 Гражданского кодекса РФ, кроме того, для регулирования отношений по социальному найму применяются положения Жилищного кодекса РФ. Стороны при заключении договора найма вправе предусмотреть в нем дополнительные условия, регулирующие их взаимоотношения. Однако дополнительные условия не должны противоречить законодательству.

Собственник дома, квартиры или комнаты может сдать это жилое помещение или его часть для проживания других граждан. В этом случае заключается договор аренды жилья или договор коммерческого найма.

Если есть жилье в муниципальном или государственном жилье, то его можно сдать по договору поднайма. По договору поднайма можно сдать и жилье предоставленное по договору коммерческого найма.

Жилье, которое предоставляется муниципальными или государственными органами власти передается по договору социального найма.

По договору коммерческого найма собственник жилья передает нанимателю жилое помещение за договорную плату во временное пользование для проживания. В таких отношениях нанимателем может выступать любое лицо. Не нужно обращать внимания на нуждаемость, очередность и площадь квартир. Чаще всего в договор коммерческого найма вступают между собой граждане, которые сдают квартиры на определенный срок за деньги.

В договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, которые будут постоянно проживать в квартире. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Права и обязанности участников договора определяются главой 35 Гражданского кодекса РФ.

По истечении срока действия договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право заключать договор на новый срок. В законе предусмотрено, что не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить нанимателю один из вариантов:

заключить договор на новый срок на прежних условиях
заключить договор на новый срок, но на иных условиях
предупредить о желании прекратить действие договора

Следует учесть, что заключение договора найма на новых условиях возможно только с согласия нанимателя. Прекращение договора найма возможно только при условии, что наймодатель не будет сдавать жилое помещение в срок не менее одного года.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Понятие и значение договора найма жилого помещения, общая характеристика

Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Его обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений в многоквартирных домах устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель обязан использовать жилье только для проживания. При этом он должен обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель и члены его семьи вправе разрешить безвозмездное проживание временным жильцам сроком до шести месяцев. У временных жильцов нет права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении срока проживания.

Размер платы по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению сторон. Изменение размера оплаты возможно только по взаимному соглашению сторон. Наймодатель не вправе изменять эту сумму без согласия нанимателя до прекращения договора коммерческого найма.

Наниматель имеет право предоставить занимаемое им жилое помещение или его часть за плату другому лицу для проживания. Такие отношения называются поднаймом жилого помещения. Договор поднайма заключается только с согласия наймодателя.

Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека.

Срок договора поднайма не может быть больше срока действия заключенного договора найма, он прекращает свое действие при прекращении договора найма.

Поднаниматель жилья не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Договор аренды и договор найма жилого помещения имеют много общего. Главным различием является то, что пользователем жилого помещения при заключении договора аренды является юридическое лицо. То есть, если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, то это договор аренды жилого помещения.

Поскольку жилье предназначено исключительно для проживания граждан, единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку законом предусмотрена необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает год, то, в отличие от договора найма, он подлежит обязательной государственной регистрации.

Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для такого предупреждения.

Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору или возмещения убытков.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы, если плата не указана, договор считается незаключенным.

Передача жилого помещения по договору арены осуществляется по акту приема-передачи.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа. В договоре может быть заложено условие, что арендатор обязан выполнить ремонт перед возвращением жилья.

г. ________________ «___»__________ ____ г.

Я, ___________________________________________________________,

именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и

я, ___________________________________________________________,

именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили договор о следующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему Договору Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем за определенную настоящим Договором плату

1.2. По настоящему Договору предоставляется жилое помещение: __________________, общей площадью ________ кв. м. расположенное по адресу: ________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Помещение».

1.3. Вместе с Нанимателем в Помещении по настоящему Договору будут проживать следующие граждане: _____________________________________________.

1.4. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию Помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законодательством Российской Федерации.

Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего Договора найма несет Наниматель.

ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

2.1. Плата за Помещение составляет сумму в размере _______ рублей. Вносится в следующем порядке и в следующие сроки: ______________________________.

2.2. Одностороннее изменение размера платы за Помещение не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

ВСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН, ПОСТОЯННО ПРОЖИВАЮЩИХ С НАНИМАТЕЛЕМ

3.1. Другие граждане могут быть вселены в Помещение с согласия Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

3.2. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства Российской Федерации о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ

4.1. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в Помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства Российской Федерации о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 (шести) месяцев.

4.2. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования Помещением. Ответственность за их действия перед Наймодателем несет Наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить Помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 (семи) дней со дня предъявления соответствующего требования Нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Наймодатель обязуется:

5.1.1. Передать Нанимателю свободное Помещение в состоянии, пригодном для проживания.

5.1.2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем Помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта (в случае сдачи внаем квартиры/части квартиры в многоквартирном жилом доме — общего имущества многоквартирного дома) и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в Помещении.

5.1.3. Производить капитальный ремонт Помещения.

5.1.4. Не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока найма по настоящему Договору предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года Помещение внаем. Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

5.2. Наймодатель не вправе производить переоборудование Помещения без согласия Нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования Помещением.

5.3. Наниматель обязуется:

5.3.1. Использовать Помещение только для проживания, обеспечивать сохранность Помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

5.3.2. Своевременно вносить плату за Помещение.

5.3.3. Самостоятельно вносить коммунальные платежи.

5.3.4. Осуществлять текущий ремонт Помещения.

Тип

Наименование

Договор найма жилого дома

Договор найма жилого помещения

Договор найма квартиры

Договор найма комнаты

Договор социального найма

Инструкция по подготовке договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой. Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.

Стороны договора найма жилого помещения называются наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо. Если организация хочет снять жилье для своих работников, то заключать она должна договор аренды, а не найма, и арендованное жилье можно использовать только для проживания.

Договор социального найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения не подразделяется на два самостоятельных вида: коммерческого найма и социального найма.

Основы правового регулирования отношений найма жилого помещения заложены в Конституции РФ, ст. 40 которой закрепляет право граждан на жилище и запрет произвольного лишения жилища.

Правовое регулирование договора найма жилого помещения осуществляется гл. 35 ГК.

Среди нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, следует выделить Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». Он содержит принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, а также общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Договор найма жилого помещения консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Согласно п. 1 ст. 677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование — для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, не предусматривается. Однако некоторые положения ГК дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения, а также в договоре социального найма может быть только совершеннолетний гражданин (см., например, п. 1 ст. 686).

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 677 ГК).

Постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении граждане должны быть указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК). Для постоянного проживания с нанимателем граждане могут быть вселены как при заключении, так и в период действия договора найма жилого помещения. Наниматель по договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года, приобретает право вселять постоянно проживающих с ним лиц в период действия договора, если это прямо предусмотрено соглашением сторон.

Вселение постоянно проживающих лиц возможно при наличии совокупности следующих условий:

Прежде всего, договор найма жилого помещения должен содержать подробное описание объекта найма. Описание должно однозначно указывать на определенную жилую площадь, поэтому необходимо включить в него полный адрес квартиры, общую и жилую площадь, количество комнат. В отличие от социального, при найме жилья в частном фонде в пользование может передаваться не только квартира (или дом), но и отдельная комната.

Подробное описание жилья можно указать в самом тексте договора или в акте приемки-передачи помещения. Если вместе с жильем передается в пользование имущество наймодателя (предметы быта, мебель и др.), то и они должны быть вписаны в акт. Желательно описывать это имущество подробно, указывая марку бытовой техники, исправность и другие индивидуальные характеристики. В дальнейшем это поможет избежать обвинений наймодателя в порче его имущества.

Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма.

Доказать свое право собственности на жилье наймодатель может с помощью правоустанавливающих документов: выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) или свидетельства о государственной регистрации прав. Чтобы убедиться в том, что жилье сдает собственник, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРП.

Вторым существенным условием договора найма жилого помещения можно назвать размер платы за жилье. Гражданский кодекс не указывает, что без согласования оплаты договор будет считаться незаключенным (такая норма действует только в отношении договора аренды помещения). В то же время статья 682 ГК РФ оговаривает, что размер платы за жилье устанавливается в договоре найма.

Как правило, размер платы за наём жилья устанавливается помесячно, но стороны могут договориться и о другом порядке, например, внесении аванса за несколько месяцев. Достаточно часто при заключении договора найма наймодатель добавляет условие о внесении обеспечительного (гарантийного) взноса.

Эта сумма может достигать ежемесячного платежа за пользование жильем, и возвращается при расторжении договора. Если же наниматель нанес жилью или имуществу собственника какой-нибудь ущерб, то гарантийный взнос может пойти на частичное или полное возмещение этого ущерба.

Для подтверждения того, что наниматель своевременно вносит оплату за пользование жильем, к договору найма необходимо составить приложение в виде платежной ведомости или расписки о получении наймодателем этих денег. В противном случае нанимателю придется доказывать регулярное внесение оплаты за наём жилья в суде.

Обратите внимание: сама по себе сдача жилья в наём не является предпринимательской деятельностью, но полученные наймодателем доходы (если он – обычное физическое лицо, а не ИП) облагаются НДФЛ. По итогам года наймодатель должен сдать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить 13% полученных от сдачи жилья доходов.

Наконец-то мы подошли к вопросу о сроке, который необходимо указывать в договоре найма жилого помещения. Какой-то конкретный срок, который подойдет и для нанимателя и для собственника посоветовать сложно:

с одной стороны сторонам хочется заключить один раз на много лет договор и больше не знать проблем. При подобном намерении сторон можно заключать договора на максимальный срок для договора найма жилого помещения – 5 лет, с обязательной государственной регистрацией.
с другой стороны, зачастую жизненные условия меняются так неожиданно, что всегда должна быть возможность для своевременного изменения условий договора или его расторжения. При подобном настроении можно заключат договор и на один месяц, а затем каждый месяц его пролонгировать.

Наша рекомендация простая – золотая середина — указывайте 10-ти месячный срок договора найма, но с обязательными дополнительными условиями о возможности досрочного расторжения:

для собственника – если Ваши отношения с нанимателем радужные и безоблачные, наниматель своевременно оплачивает за жилое помещение и соседи на него не жалуются, то по условиями автоматической пролонгации (абз. 2 ст. 684 ГК РФ) договор будет продлеваться неоднократно. Срок менее чем год, избавляет Вас от необходимости в государственной регистрации обременения, а при необходимости расторгнуть договор, у Вас есть эта возможность и право;
для нанимателя – если проблем с собственником не будет, то по правилу автоматической пролонгации жить Вы будете долго и счастливо. А при возникновении проблем Вы в любом случае имеете право, предупредив за 3 месяца, расторгнуть договор.

Хотите поделиться?

Тип

Наименование

Договор найма жилого дома

Договор найма жилого помещения

Договор найма квартиры

Договор найма комнаты

Договор социального найма

Инструкция по подготовке договора найма жилого помещения

Существуют три вида найма жилого помещения:

социальный наём — если передается жилье в государственном (муниципальном) фонде социального пользования;
специализированный наём – если жилье служебное или специального назначения (для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, общежития);
коммерческий наём в частном жилищном фонде, цель которого, прежде всего, в получении наймодателем прибыли.

Наименование участников таких сделок определено законодательством. Лицо, передающее помещение, именуется наймодателем.

А тот, кто его принимает, зовется нанимателем. Теперь разберем подробнее, кто же может вступать с каждой из сторон. Наймодателями во всех случаях могут выступать только собственники имущества. Они заключают сделки самостоятельно или через своих уполномоченных официальных представителей.

Так, квартира, принадлежащая муниципальному образованию, передается в наем соответствующим отделом администрации, а сам договор подписывается его руководителем или иным имеющим такое право лицом.

Собственно, по договорам социального и специализированного найма передаются помещения именно муниципального или государственного фонда, поэтому наймодателями выступают соответствующие органы и должностные лица.

Что касается найма коммерческого, то здесь наймодателем может быть любой законны владелец помещения. Нанимателями же помещений могут быть граждане, поскольку они предназначены только для проживания.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения являетсяконсенсуальным(наниматель «обязуется предоставить»),возмездным(«за плату») ивзаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования(договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде.

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи

Виды:

по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, одна сторона — наймодатель, обязуется передать другой стороне – гражданину, жилое помещение, во владение и пользование для проживания в нем на определенных условиях. В качестве наймодателя могут выступать:

-уполномоченные органы государственной власти всех уровней

-организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда (либо, уполномоченная собственником).

В свою очередь нанимателем могут быть:

-граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях по общим основаниям ЖК РФ (ч.1 ст.51)

—доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, не превышают размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи, приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита на территории соответствующего муниципального образования.

—гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим.

срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

за три месяца до даты расторжения.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст. 100.

Типовой договор найма состоит из нескольких разделов:

•предмет договора;

•права и обязанности сторон;

•порядок расчетов;

•срок и условия действия договора;

•порядок расторжения договора;

•дополнительные условия, адреса;

•паспортные данные, подписи сторон.

К договору найма прилагаются:

•платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;

•акт приема-передачи объекта договора;

•опись имущества;

•дополнительное соглашение (если понадобится).

Предмет договора

Цель соглашения о найме – обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта аренды и состояние санитарно-технического оборудования.

Важный пункт – ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах арендатора проверить наличие свидетельства о праве собственности, которое подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.

Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение – доверенность, оформленную у нотариуса. Если у сдаваемого внаем помещения несколько собственников, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором аренды, если это трехсторонний договор. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения в аренду.

Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма считается недействительным.

Помимо подтверждения права собственности, арендодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами аренды, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем жилище будут арендовать другие лица, то сведения о них необходимо также вписать в настоящий договор.

Права и обязанности сторон

Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества. Если произошло повреждение помещения по вине арендатора, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя. Запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия владельца жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

•Просмотр объекта может происходит в присутствии агента, арендодателя и арендатора. Важно убедиться в том, что агент действительно является сотрудником профессиональной риэлторской компании. Сотрудник агентства, проводящего сделку, должен иметь при себе и предъявить клиенту:

— паспорт;

— доверенность на право заключения договора о найме квартиры и получение комиссионных от имени агентства, или в ряде фирм используются удостоверения агента с голограммой или штрих-кодом. Если агент предъявляет доверенность, не стесняйтесь сверить паспортные данные агента с теми, что указаны в доверенности, а также обратите внимание на срок её действия, наличие подписи генерального директора и печати.

•Прежде чем снять квартиру, её необходимо тщательно осмотреть. Скрупулёзное изучение потенциального жилья избавит в будущем от неприятных сюрпризов. И какой бы непростой ни оказалась ситуация между собственником и арендатором, последний должен помнить, что, имея на руках договор аренды, он смело может отстаивать свои права в суде.

•Если жилье вас устраивает, вам совместно с представителем агентства необходимо тщательно проверить документы владельца квартиры, подтверждающие право владения объектом (паспорт с регистрацией по адресу объекта, свидетельство о праве собственности на объект, которое выдается на основании договора купли-продажи, приватизации, дарения и пр.).

•Подписание договора найма. При аренде квартиры заключается двусторонний договор найма между наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Присутствие риэлтора при этом должно быть подтверждено специальным протоколом. В договор найма необходимо включить пункт, в котором наймодатель подтверждает, что согласовал вопрос о сдаче помещения со всеми заинтересованными лицами. Для сверки данных вы можете попросить предъявить справку формы 9, где указаны все граждане, зарегистрированные в данной квартире.

В тексте договора обязательно указываются:

— паспортные данные обеих сторон (реквизиты юридических лиц);

— размер арендной платы; порядок внесения арендной платы (сроки, пени в случае просрочки платежа);

— штрафные санкции в случае нарушения условий договора;

— условия возможного расторжения и ответственность сторон;

— величина залоговой суммы и способы её использования;

— согласие в письменной форме всех проживающих на территории объекта найма лиц (всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире);

— дата заключения договора;

— срок действия договора.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Предметом данного договора является, исходя из положений раздела IV ЖК РФ, жилое помещение, входящее в специализированный жилищный фонд. Легальная дефиниция специализированного жилищного фонда содержится в п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ. Под специализированным жилищным фондом понимается совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Представляется, что данное законодательное определение специализированного жилищного фонда нуждается в детализации, учитывая следующие аспекты. Указанные жилые помещения предоставляются временно (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ) не только гражданам, но и членам их семей (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). При этом категории граждан-нанимателей должны быть установлены законом. Гражданам предоставляются жилые помещения только при условии отсутствия у них иных жилых помещений в данном конкретном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ), за некоторым исключением. Жилые помещения предоставляются только определенными категориями наймодателей (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) по договору найма специализированного жилого помещения (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) и только при наличии установленных законодательством условий с соблюдением определенного порядка предоставления специализированных жилых помещений.

С учетом этого предлагается следующее, более развернутое определение данного понятия: специализированный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для временного проживания предусмотренных законом отдельных категорий граждан и членов их семей, не обеспеченных жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и предоставляемых собственниками таких помещений (действующими от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) на основании решения о предоставлении специализированного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения при наличии предусмотренных законом условий и в порядке, им установленном.

Договор найма жилого помещения в настоящее время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения.

Актуальность настоящей курсовой работы состоит в том, что договор социального найма жилых помещений имеет ряд особенностей. Жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов. В связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Целью курсовой работы является рассмотрение договора найма жилых помещений.

Задачи, вытекающие из поставленной цели, сводятся к следующему:

— Определить предмет договора социального найма;

— Исследовать форму договора социального найма;

— Показать права и обязанности участников обязательства договора социального найма;

— Рассмотреть договор коммерческого найма.

Предметом исследования курсовой работы является действующее законодательство регулирующие договор найма жилого помещения. Объект исследования составляют правоотношения связанные с договором найма жилого помещения.

Вопросы договора найма жилого помещения регулируются многими нормативными правовыми актами Российской федерации: Гражданским кодексом, Жилищным кодексом. Важнейшим источником, регулирующим отношения в отрасли права на жилое помещение, является глава 18 ГК, и раздел 2 ЖК.

Полезным источником выступает судебная практика, позволяющая определить основные проблемы договора социального найма жилых помещений и наметить пути их решения. Судебная практика была взята из СПС «Гарант-максимум» и СПС «Консультант плюс».

В настоящее время вопросам договора найма жилых помещений уделяется все большее внимание, в частности, все чаще в периодической печати можно встретить бурное обсуждение данной тематики, что говорит об актуальности темы на сегодняшний день. В частности, в работе затронуты труды видных деятелей в области гражданского и жилищного права, а именно, работы Садикова О.Н., Е.А.Суханова, М.Ю. Тихомирова, П.В. Крашенинникова, П.И. Седугина и иных.

К жилищному фонду коммерческого использования в соответствии с ч. 3 ст. 19 Жилищного кодекса РФ относятся также помещения, предоставляемые юридическими лицами работникам по договорам коммерческого найма жилого помещения[13] при наличии у них на балансе жилых помещений.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть только жилое помещение, определяемое в соответствии с нормами законодательства.

В рамках данного вопроса необходимо обратить внимание на норму предоставления жилого помещения. Минимальный размер предоставляемого жилого помещения законодательством не определен, что, по нашему мнению, требует изменения.

Признаки договора коммерческого найма жилого помещения.

Срочный характер договора. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор найма может быть краткосрочным (до 1 года) и долгосрочным (не более 5 лет). Жилое помещение является имуществом социального характера, обусловленным местом для проживания (в обычной человеческой жизни срок проживания составляет большее число лет, нежели пятилетний срок). В связи с этим целесообразно дополнить ст. 683 ГК РФ положением об автоматическом продлении договора найма, заключенного на срок до 5 лет, до наступления обстоятельств, вынуждающих изменить или прекратить правоотношение по пользованию жилым помещением. Такая практика давно известна договорному праву: «Договор покоится на соглашении сторон: поскольку они связали себя своим же соглашением, они могут таким же соглашением освободить себя от обязательств»[14].

В отличие от договора социального найма жилого помещения договор коммерческого найма (например, в соответствии с законодательством г. Москвы) является срочным договором, договором, заключаемым на определенный срок. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

По нашему мнению, указанная норма требует корректировки. Наниматели по договору коммерческого найма, если это не краткосрочный договор, выражают намерение проживать в жилом помещении как можно большее количество времени, учитывая, что жилище является благом, необходимым человеку на протяжении всей его жизни.

Поэтому следует изменить положения Гражданского кодекса РФ, касающиеся пятилетнего срока найма жилого помещения как максимального срока действия договора найма жилого помещения.

Нынешняя трактовка договорных сроков отталкивается от сроков исчисляемых, преклюзивных (пресекательных). Однако существуют и иные виды сроков. «На практике встречаются случаи заключения договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию»[15], что имеет позитивную окраску. В последующем такое преобразование позволит создать для долгосрочного договора найма жилого помещения норму, где окончанием срока договора будет являться наступление тех или иных последствий, указанных в законе или в договоре.

Представляется, что актуальным будет подразделение сроков на две категории:

— определенные сроки, устанавливаемые сторонами договора диспозитивно;

— неопределенные сроки, по которым договоры будут действовать до тех пор, пока какая-либо из сторон не будет намерена прекратить отношения.

Если в соответствии с действующим законодательством как максимальный, так и минимальный сроки исполнения долгосрочного договора найма жилого помещения установлены, то в краткосрочном договоре коммерческого найма жилого помещения минимальный срок договора не определен. В соответствии с принципом «разрешено все, что не запрещено» краткосрочный договор можно заключать как на месячный срок, так и на более короткие временные отрезки.

Возмездность как признак договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма является договором возмездным, поскольку получение прибыли (дохода) в данном договоре является основной целью этого договора с точки зрения наймодателя.

Следует отметить, что выгода (прибыль или доход), получаемая от сдачи помещения по договору коммерческого найма, не обязательно должна быть выражена в деньгах. Плата может быть выражена в вещах, услугах, работах, скидках на оплату, воздержания от действий. В случаях если плата по договору коммерческого найма жилого помещения выражена не в денежных средствах, налогообложение лиц, сдающих помещение, будет рассчитываться исходя из стоимости указанных услуг или вещей в соответствии с рыночным эквивалентом.

Плата по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон и может в несколько раз превышать тарифы, установленные государством для договора социального найма. В то же время представляется необходимым использование договора коммерческого найма жилого помещения в государственном (муниципальном) жилищном фонде для обеспечения малоимущих и иных указанных в законе граждан при наличии у них возможности и желания пользоваться жилыми помещениями за доступную плату, незначительно превышающую плату за проживание по договору социального найма.

Однако не согласимся с утверждением, что «вмешательство государства путем возможного установления максимального размера платы за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма, как это предусматривает законодательство Российской Федерации (статья 682 ГК РФ), должно б��ть исключено»[16].

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма».

Легальное определение договора социального найма жилого помещения содержится в статье 60 Жилищного кодекса РФ, пункт 1 которой устанавливает: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом».

Договор социального найма жилого помещения заключается исключительно в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. // Российская газета. 1993. № 237;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. № 5, ст. 410.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. ст. 14.

Судебная практика

4. Постановление ФАС Московского округа от 17.10.2005 N КА-А41/10273-05 // СПС Консультант

5. Постановление президиума Челябинского областного суда от 9 апреля 2003 г. (надзорное производство 4г03-823) // СПС Гарант.

Литература

6. Ансон В.Р. Основы договорного права. М., 2007.

7. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: ГроссМедиа, 2006.

8. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2005.

9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2005.

10. Голощапов Н. А. Жилищное право — М.: ПРИОР, 2004. — 304с.

11. Гомола А. И. Гражданское право — М.: Академия, 2004. — 408с.

12. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: Проспект, — 2004.

13. Гражданское право / Под ред. Е.А.Суханова. М., 2004. 682с.

14. Деркунский Д.В. К вопросу о понятии систематичности в составе статьи 117 Уголовного кодекса Российской Федерации // Российский следователь. 2007. N 9.

15. Ершова И.В. Предпринимательское право: Учебник. М., 2005.

16. Жилищное право РФ / Под ред. М.М. Смирнова. — М.: Приор, 2004. — 144с.

17. Зорькин В.Д. Тезисы о правовой реформе // Законодательство и экономика. 2004. N 2.

18. Исаев А. Роль государства в сдерживании роста цен на жилье // Законность. 2007. N 3.

19. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. 2006. N 4.

20. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. 2004. N 4.

21. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право. 2007. N 3.

22. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2005. 880с;

23. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2005. 449с;

24. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова — М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

25. Корнеева И.Л. Жилищное право РФ — М.: Юристъ, 2005. — 314с.

26. Крашенинников Е.А. Конституционное право граждан на жилище // Правоведение. 1993. N 4.

27. Крашенинников П. В. Жилищное право — М.: Статут, 2004. — 237с.

28. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9.

29. Малков В. Понятие систематичности в уголовном законодательстве // Российская юстиция. 2010. N 1.

30. Мошкович М. Сдаю квартиру внаем // ЭЖ-Юрист. 2008. N 5.

31. Покровский И.А. История римского права. СПб., 2008.

32. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005.

33. Пчелинцева Л. Предоставление жилья по договору социального найма // Законность. 2004. N 5.

34. Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. N 1.

35. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009.

36. Седугин П.И. Жилищное право — М.: ИНФРА-М-НОРМА, 2005. — 320с.

37. Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма жилья // Российская юстиция. 2005. N 3.

38. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

39. Толкачев О.М. О мерах по эффективному управлению собственностью города Москвы // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 3.

40. Толстой Ю.К. Жилищное право — М.: Пост-Фактум, 2004. — 128с.

41. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Российский судья. 2005. N 9.

[1] Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила – М., 2005. С. 325.

[2] Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. 2006. N 4. С. 43.

[3] Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9. С. 31.

[4] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2005. С. 349.

Если рассмотреть понятие аренды, — это тот же найм помещения, жил площади. Оба договора регламентированы ГК РФ и звучат практически синонимично. Но они имеют существенную разницу, чтобы её увидеть необходимо ознакомиться с рядом следующих статей: 607, 610, 671, 673, 683 ГК РФ.
Проанализировав информацию из Гражданского кодекса, можно выделить следующие отличия, которые представлены в таблице (верхние ячейки столбца: найм, нижние — аренда).

Объект	Объектом может являться только жилое помещение или изолированная жил площадь, опять-таки пригодная к постоянному проживанию. Список того, что пригодно для проживания регламентирован ЖК РФ.
	Объектами могут являться не только квартиры, дома, но и участки земли, объекты природы, транспорт. Практически всё имущество, которое характерно непотребляемому. Однако некоторые виды имущества, которые установлены ГК РФ не могут быть допущены к сдаче в аренду (либо ограничены).
Участники	Наймодателем и нанимателем выступают только физические лица.
	Участники договора могут быть юридическими лицами как с одной стороны, так и с обеих.
Форма договора/соглашения и его гос. регистрация	Если договор найма заключается сроком менее 1 года, то обязательной государственной регистрации документ не подлежит. При краткосрочном съёме возможна устная договоренность, но, чтобы себя обезопасить лучше прибегнуть к письменной форме заключения.
	Договор аренды заключается в письменной форме, если одна из сторон представлена юридическим лицом (не зависит от срока договора) или аренда имущества заключается в срок, который превышает 1 год
Сроки заключения	Найм может быть заключен срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре не был указан срок, на который предоставляется право пользования жилым помещением, то планка устанавливается в 5 лет.
	Если в договоре аренды не указан срок, то в соответствии с законом он считается неопределенным. При возникновении неопределённости каждый участник данных правоотношений имеет право отказаться от договора, но обязан предупредить/известить о своём же желании другого участника за 3 месяца. Стоит отметить, что срок аренды жил площади не ограничивается.
Расторжение	Расторжения осуществляется только в судебном порядке. Договор может быть расторгнут нанимателем в любое время, для этого необходимо получить согласие сожителей (если таковые имеются) и известить об этом своего наймодателя за 3 месяца. Также договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя в следующих случаях: Долг по оплате жилья за полгода (при длительном сроке), невнесение сумм к оплате более 2 раз до окончания договора/платежа (договор краткосрочного найма заключается сроком до 1 года). Ухудшение нанимателем жилого помещения наймодателя его порча или разрушение. Использования жил площади не по назначению, к примеру осущ. своей профессиональной или предпринимательской деятельности. Систематическое нарушение прав и обязанностей, регламентированных договором, нарушение прав и законных интересов сожителей/соседей.
	Может осуществлять без участия судебных инстанцией, посредством отправки арендодателем арендатору предупреждения в письменной форме о необходимости исполнения своих обязанностей, за неисполнением которых последует досрочное расторжение.

Этот вид договоров отличается от других по нескольким признакам. В первую очередь это касается его предмета. Объектом сделки выступает только отдельное подходящее для постоянного в нем проживания помещение.

Для социального и специализированного найма также характерно то, что сама сделка оформляется на основании принятого муниципальным (государственным) органом решения. Имеются свои особенности и при использовании переданных помещений.

Договоры по передаче жилья в пользование другим лицам имеют свои нюансы. В первую очередь они касаются самого передаваемого помещения.

Наймодатели должны предоставлять отдельные пригодные для жизни в них помещения, а наниматели обязаны обеспечить их сохранность.

Для того, чтобы корректно составить договор нужно классифицировать его вид исходя из обязательств. Обязательства могут быть возмездными, взаимными, консенсуальными. Первые два обязательства, как правило, сосуществуют, так как найм предусматривает плату и наделение участников правоотношений определенными правами и обязанностями.

А вот консенсуальные могут быть применены только по достижению консенсуса (соглашения) между нанимателем и наймодателем, при этом, не наделяя участников правоотношений какими-либо обязанностями.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

Любые отношения предполагают взаимность, потому в любой подобной сделки у каждого есть свои права и обязательства, которые они должны выполнять. Перечень прав и обязанностей закрепляется в самом договоре, они также могут быть дополнены, но есть некоторые подпункты, которые определены законом.

Главной обязанностями являются, пользование жилым помещением только в соответствии с его назначением и возврат полученного имущества, по окончанию срока найма, в изначальном состоянии.

К правам арендатора относят:

Истребование от владельца ремонта/устранения неполадок за счёт его денежных средств. Если недостаток устраняется самостоятельно, то собственник обязан возместить все расходы, связанные с ремонтом.
Заключать сделки субаренды, с письменного разрешения арендодателя.
Досрочное расторжение договора, если наймодатель не предоставил жил площадь в надлежащем виде и не провел капремонт.

Полномочия сторон также могут быть расширены и доработаны, собственно, также можно и включить дополнительные обязательства и требования к участникам правоотношений.

г.______________ «__» __________________ г.

________________________________________________________________________________

зарегистрирован (а) по адресу:___________________________________________________

именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и ________________________________________________________________________ зарегистрирован по адресу: _____________________________________________________ именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. Предметом настоящего договора найма жилого помещения, является предоставление наймодателем за плату во временное владение и пользование нанимателя жилого помещения для проживания последнего.

1.2. Объект найма (жилого помещения) расположен по адресу: _________________________________

Характеристика объекта: указанная комната расположена на ___ этаже, _______ этажного дома.

1.3. На момент заключения настоящего договора помещение, сдаваемое в наем, принадлежит Наймодателю на праве собственности, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Наймодателем.

1.4. Передаваемое в наем жилое помещение сторонами осмотрено, находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявленным к эксплуатируемым жилым помещением, используемым для цели проживания в соответствии с назначением объекта.

1.5. Наймодатель в праве потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытка в случаях, когда им будут установлены факты использования помещения Нанимателем не в соответствии с условиями договора найма или назначением нанимаемого жилого помещения.

1.6. Передача жилого помещения Наймодателем пользования Нанимателя осуществляется в момент подписания настоящего договора путём передачи ключей от квартиры.

Передаточный акт не составляется.

1.7. Наниматель обязуется:

использовать в наем жилое помещение в соответствии с условиями настоящего договора и исключительно для проживания;
возместить Наймодателю убытки, причинённые в случае повреждения жилого помещения;
не производить без согласия Наймодателя внутреннюю перепланировку и реконструкцию помещения, не переносить систему электропроводки и др.
соблюдать меры пожарной безопасности;
возвратить нанимаемое помещение в день окончания срока действия настоящего договора или прекращение действия по иным основаниям в состоянии, которое определяется по соглашению сторон настоящего договора найма жилого помещения.

По договору возмездного найма предоставляется только помещение, предназначенное в качестве жилья. Причем не обязательно речь идет о квартире целиком. Сдавать внаем можно и отдельное помещение в квартире. Тут уже вступает в силу другое условие статьи 673 Гражданского кодекса РФ – об изолированности сдаваемого внаем помещения. То есть, такой объекта (часть объекта) ограничивается стенами (иными строительными конструкциями), предусматривающими определенную изоляцию. Она должна иметь проход к общему имуществу многоквартирного дома (либо самой квартиры, если речь идет о найме одной комнаты). В отношении сдаваемого внаем отдельного дома закрепляется требование о наличии отдельного входа с улицы.

Также должна быть подтверждена годность данного объекта недвижимости для бессрочного проживания людей. Пригодность подтверждается соответствующими документами. Все строительные стандарты и нормы санитарии должны быть соблюдены в наемной квартире или доме.

Гражданский кодекс для рассматриваемой категории соглашений предусматривает простую письменную форму. Но если пользование помещением предстоит долгосрочное (от одного года и более), то договор должен быть поставлен на учет в Регистрационной палате. Это правило было введено в 2014 году, до этого подобная регистрация не предусматривалась.

Обязательного нотариального удостоверения передача жилья по найму не требует.

Многие сдающие квартиру внаем граждане вообще не заключают договор даже в простой письменной форме. Считается, что так проще уйти от налогов, так как нет никакого документа, подтверждающего сдачу жилья. Однако опытные юристы советуют все же заключать письменный договор, где прописывать все существенные условия пользования помещение, внесения платы, причин расторжения и тому подобного.

Общая характеристика договора найма жилого помещения

Он обязан предоставить квартиранту доступ в помещение, оговоренное в соглашении. Передаваемый объект недвижимости должен обладать таким качеством, как пригодность для проживания в них людей. То есть оно не должно противоречить Положению о признании жилья непригодным для проживания. Это Положение было утверждено соответствующим правительственным постановлением No 47 от 28 января 2006 года.
Хоть недвижимость передана по договору найма, но обязанность по надлежащей ее эксплуатации все равно лежит на наймодателе.

ВАЖНО !!! В связи с этим необходимо обеспечить надлежащее предоставление услуг жилищно-коммунального хозяйства проживающему. Пользующийся жилым помещением либо самостоятельно оплачивает предоставленные услуги коммунального хозяйства, либо отдает соответствующую сумму наймодателю.

Для того, чтобы наниматель не был лишен жилищно-коммунальных услуг, наймодатель обязан осуществлять ремонт коммуникаций и прочего общего имущества, обеспечивающего нормальное проживание в этой квартире.
Полный ремонт сданного внаем недвижимого объекта всегда производит его владелец. Перевод этой обязанности на нанимателя допустим в соответствии с законодательством, но только если подобное предусмотрено заключенным договором. Вместе с тем, если сдающий внаем квартиру задумал существенную ее перепланировку, то он должен испросить согласия нанимателя на данные действия. Но только если при перепланировке будут затронуты интересы нанимателя в отношении пользования недвижимым объектом. Например, снос стены между кухней и смежной комнатой. Ведь в таком случае количество изолированных комнат изменится, что может доставить существенные неудобства квартирантам.
Если хозяин жилого помещения желает поднять плату, то он обязан согласовать это с нанимателем. Желательно заключить об этом соглашение, которое будет являться дополнением к базовому договору найма.
При совершении договора на продолжительный срок (от 1 года до 5 лет), наймодатель обязан соблюсти приоритетное право нанимателя на перезаключение соглашения. Для этого необходимо письменно уведомить квартиросъемщика о желании перезаключить с ним договор в течение 90 суток. Если же наймодатель передумал предоставлять свое жилое помещение внаем, он также за три месяца уведомляет об этом квартирантов, чтобы они успели найти новое жилье. Стоит обратить внимание собственников сдаваемой недвижимости на то, что после истечения срока договора они не смогут в течение года сдать это жилье новым квартирантам. Иначе это будет прямым нарушением прав прежних жильцов.
При желании посетить сдаваемую квартиру, собственник должен предупредить об этом нанимателя не менее чем за сутки.

Законодательством за квартирантом закреплена возможность в любой момент прервать действие договора. Соответственно, возникает обязательство уведомить хозяина помещения не менее чем за девяносто суток до прекращения. Аналогичный же срок оповещения предусмотрен и для желающего прекратить действие соглашения собственника квартиры. Это добровольный порядок прекращения соглашения о найме.

Но есть еще и судебный порядок.

Хозяин сдаваемой жилплощади правомочен обратиться за судебной защитой, если наниматель отказывается платить за квартиру. Срок такой неуплаты должен быть не менее 6 месяцев. Предварительно необходимо попытаться решить вопрос путем направления претензии, обязательно в письменном виде. Если снимающий жилье никак на нее не прореагировал, то только тогда можно обращаться за судебной защитой.

Если договор имеет период действия не более, чем 1 год, то достаточно будет двукратного невнесения выплат. Предупреждение перед подачей иска также обязательно.

Утрата недвижимым объектом такого качества, как соответствие критериям годности для проживания людей, является основанием для судебного прекращения найма. Хотя на практике соглашение о найме прекращается в добровольном порядке.

При несоблюдении требования о целевом использовании помещения (т.е. для проживания) можно также реализовать право на судебную защиту. Но предварительно потребовав в письменном виде от нанимателя прекращения таких действий.

Уголовное право

Семейное право
Наследственное право
Земельное право
Трудовое право
Автомобильное право
Уголовное право
Недвижимость
Финансы
Налоги
Льготы
Ипотека

Понятие и значение договора найма жилого помещения, общая характеристика

Срок действия договора социального найма

Вопросы и ответы юристов

Договор найма жилого помещения: понятие, виды, содержание

Понятие и значение договора найма жилого помещения, общая характеристика

Договор социального найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилого помещения

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

Общая характеристика договора найма жилого помещения

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ