Закон об аренде нежилых помещений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закон об аренде нежилых помещений». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Із змінами і доповненнями, внесеними
Законами України
від 16 червня 2020 року N 692-IX,
від 21 липня 2020 року N 810-IX,
від 17 вересня 2020 року N 910-IX,
від 15 грудня 2020 року N 1081-IX

1. Законодавство України про оренду державного та комунального майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, складається з цього Закону, інших законодавчих актів.

2. Передача в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог цього Закону.

3. Положення цього Закону поширюються також на договори зберігання, крім договорів публічного зберігання, якщо місцем зберігання майна третьої особи є індивідуально визначене нерухоме майно державної або комунальної власності.

4. Основною метою оренди є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, посилення фінансової спроможності підприємств державної або комунальної власності.

1. Ініціаторами оренди майна можуть бути потенційний орендар, балансоутримувач, уповноважений орган управління та/або орендодавець.

2. Потенційний орендар, зацікавлений в одержанні в оренду нерухомого або індивідуально визначеного майна, звертається до орендодавця із заявою про включення цього майна до Переліку відповідного типу згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Орендодавець протягом трьох робочих днів з дати отримання відповідної заяви передає її балансоутримувачу такого майна.

1. Орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.

2. Орендна плата визначається за результатами аукціону.

У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування — щодо комунального майна.

У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України.

3. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно.

Об аренде государственного и коммунального имущества

1. Орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач:

рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря;

рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

2. Якщо орендоване майно неможливо використовувати за призначенням через його незадовільний стан, орендар має право на зарахування витрат на здійснення такого ремонту в рахунок орендної плати один раз протягом строку оренди в порядку та межах, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Рішення про зарахування витрат орендаря, здійснених на проведення капітального ремонту, приймається орендодавцем за умови наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача.

3. Орендодавець розглядає клопотання орендаря про зарахування витрат орендаря на виконання ремонтних робіт і протягом 10 робочих днів з дати звернення орендаря може прийняти одне з таких рішень:

надання згоди на здійснення ремонту, який дає право на зарахування витрат орендаря в рахунок орендної плати;

відмова у наданні згоди на здійснення ремонту, який дає право на зарахування витрат орендаря в рахунок орендної плати, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди.

1. Орендар має право за письмовою згодою орендодавця з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, передати в суборенду державне та комунальне майно, за виключенням майна, отриманого таким орендарем без проведення аукціону (конкурсу), та якщо інше не передбачено договорами оренди, укладеними до моменту набрання чинності цим Законом.

2. Строк надання майна в суборенду не може перевищувати строку дії договору оренди.

3. Забороняється передача єдиних майнових комплексів у суборенду.

4. До договору суборенди застосовуються положення договору оренди, встановлені цим Законом, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті.

5. Майно не може бути передане в суборенду особам, які не відповідають вимогам до орендарів, встановлених частиною четвертою статті 4 цього Закону.

Закон дополняет Гражданский кодекс новой нормой, по которой на время карантина наниматель может освобождаться от платы за пользование имуществом (согласно ч.6 ст.762 ГК).

Никаких новшеств по освобождению от платы за пользование имуществом закон не предусматривает. До принятия этого закона, в соответствии с ч.6 ст.762 ГК, наниматель освобождался от платы за пользование имуществом за все время, в течение которого не мог им пользоваться в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Карантин, очевидно, — обстоятельство, находящееся вне воли арендатора. В то же время с невозможностью использовать арендованное имущество не все так однозначно.

Согласно с существующей судебной практикой невозможность использования имущества включает в себя невозможность быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и т.п. Исчерпывающего перечня таких обстоятельств не существует.

11 марта Кабмин своим постановлением запретил работу некоторых видов деятельности. Если имущество использовалось именно для такой деятельности, то это основание для освобождения от арендной платы.

Параграф 1. Общие положения о найме (аренде)

1. По договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.

2. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора аренды (аренды).

1. Предметом договора аренды может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребительская вещь).

Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора аренды.

2. Предметом договора аренды могут быть имущественные права.

3. Особенности найма отдельных видов имущества устанавливаются этим Кодексом и другим законом.

1. Право передачи имущества в найм имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права.

2. арендодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора аренды.

1. За пользование имуществом с арендатора взимается оплата, размер которой устанавливается договором найма.

Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, которые имеют важное значение.

2. Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме. Форма платы за пользование имуществом устанавливается договором найма.

3. Договором или законом может быть установлен периодический просмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом.

4. Арендатор имеет право требовать уменьшения платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенным образом уменьшилась.

5. Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если другое не установлено договором.

6. Арендатор освобождается от платы за все время, на протяжении которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.

1. Договор найма заключается на срок, установленный договором.

2. Если срок найма не установлен, договор найма считается заключенным на неопределенный срок.

Любая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за три месяца. Договором или законом может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора аренды отдельных видов имущества.

Если до истечения установленного законом максимального срока найма ни одна из сторон не отказалась от договора, заключенного на неопределенный срок, он прекращается с истечением максимального срока договора.

Договор найма, срок которого превышает установленный законом максимальный срок, считается заключенным на срок, который соответствует максимальному сроку.

1. Если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора аренды, то, из-за отсутствия возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который был раньше установлен договором.

1. Арендодатель обязан передать арендатору имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором найма.

Новый Закон об аренде: начинаем знакомство

1. Если арендодатель не передает арендатору имущество, Арендатор имеет право по своему выбору:

1. требовать от арендодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой;
2. отказаться от договора аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

1. Арендодатель обязан передать арендатору вещь в комплекте и в состоянии, которые отвечают условиям договора аренды и ее назначению.

2. Арендодатель обязан предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества арендатора или других лиц или привести к повреждению самой вещи во время пользования ею.

3. Арендатор обязан в присутствии арендодателя проверить исправность вещи. Если Арендатор в момент передачи вещи во владение не убедится в ее исправности, вещь считается переданной ему в надлежащем состоянии.

1. Арендодатель может гарантировать качество вещи на протяжении всего срока найма.

2. Если в вещи, которая была передана арендатору с гарантией качества, окажутся недостатки, которые препятствуют ее использованию согласно договора, Арендатор имеет право по своему выбору требовать:

1. замены вещи, если это возможно;
2. соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью;
3. безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения затрат на их устранение;
4. разрыв договора и возмещение убытков, которые были ему причинены.

Договоры аренды заключаются при оформлении различных арендных операций – хозяйственных операций по предоставлению имущества в пользование другим физическим или юридическим лицам за плату на определенный срок.

Арендные (лизинговые) операции осуществляются в виде оперативного, финансового, возвратного лизинга (аренды), аренды жилья с выкупом, аренды земельных участков, транспортных средств, зданий, в том числе жилых помещений.

Наиболее распространенными в хозяйственной деятельности предприятий и предпринимателей являются оперативная аренда недвижимости (зданий, помещений, строений) и транспорта, а также финансовый лизинг.

Оперативная аренда – это основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской или иной деятельности.

Основное отличие финансового лизинга от оперативной аренды состоит в том, что имущество обычно изготавливается по заказу лизингополучателя (арендатора) и по окончании действия лизингового договора переходит в его собственность.

Признаки финансового лизинга таковы:

• арендатор получает право собственности на арендованный актив по окончании срока аренды;
• арендатор имеет возможность и намерение приобрести объект аренды по цене ниже его справедливой стоимости на дату приобретения ;
• срок аренды представляет большую часть срока полезного использования ( эксплуатации ) объекта аренды;
• настоящая стоимость минимальных арендных платежей с начала срока аренды равна или превышает справедливую стоимость объекта аренды;
• имущество, передаваемое в финансовый лизинг, изготовлено по заказу лизингополучателя (арендатора) и по окончании действия лизингового договора не может быть использовано другими лицами из-за его технологических и качественных характеристик.

Признаки оперативной аренды:

• по истечении срока аренды предмет оперативной аренды возвращается арендодателю;
• арендатор не намерен приобретать объект аренды;
• сравнительно небольшой срок аренды в сравнении со сроком полезного использования объекта;
• стоимость минимальных арендных платежей не превышает справедливую стоимость объекта аренды;
• арендованный объект не имеет особенностей или характеристик, позволяющих только арендатору использовать его без расходов на модернизацию , модификацию , дооборудование.

Юридическое оформление аренды имущества предполагает заключение договора аренды в письменном виде. Порядок передачи арендодателем арендатору имущества во временное пользование за плату урегулирован и ГКУ, и ХКУ. Причем в ХКУ речь идет об аренде имущества в сфере хозяйствования. В частности в части шестой ст.283 ХКУ указано следующее: «к отношениям аренды применяются соответствующие положения Гражданского кодекса Украины с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Кодексом».

Положения имущественного найма (аренды) закреплены в главе 58 ГКУ «Найм (аренда)». Причем понятия аренды и имущественного найма употребляются в данном кодексе как идентичные. Поэтому при заключении договора аренды имущества следует руководствоваться нормами указанной главы ГКУ. Понятия «договор найма» и «договор аренды» на практике употребляются в одном значении в зависимости от сферы применения.

Договор найма (аренды) двусторонне-обязующий, консенсуальный и оплатный.

Срок аренды определяется по согласованию сторон. Однако, если он не будет установлен в договоре сторонами, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Такой договор расторгается по инициативе одной из сторон путем письменного предупреждения об этом другой стороны в срок не менее чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения договора (по согласованию сторон данный срок может быть увеличен).

Если же в договоре будет установлен конкретный срок аренды, то в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды на протяжении одного месяца после истечения срока действия договора, он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Относительно отдельных видов имущества ГКУ содержит специальные требования по заключению договора аренды. Так, согласно ст.793 и ст.794 ГКУ договор аренды здания, другого капитального сооружения либо их отдельной части сроком на три года и более должен быть нотариально удостоверен, а право аренды по нему подлежит государственной регистрации.

В то же время в ХКУ отсутствует требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров аренды недвижимости и государственной регистрации права аренды по ним. В связи с этим могут возникнуть вопросы, в частности, распространяется ли на субъектов предпринимательства, основным видом хозяйственной деятельности которых является предоставление недвижимости в аренду, норма ГКУ об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации в случае, если срок аренды по договору составляет более трех лет, а также можно ли в данном случае руководствоваться нормами ХКУ об аренде, не содержащими указанного требования.

Несмотря на то, что предметом регулирования ГКУ являются гражданские отношения, а именно личные неимущественные права и имущественные отношения граждан, в данном случае требования ст.793 и ст.794 ГКУ необходимо соблюдать.

ХКУ регламентирует хозяйственную деятельность субъектов предпринимательства. И вполне логично, что при осуществлении такого вида деятельности , как предоставление недвижимости в аренду, следует обращаться к нормам данного Кодекса, регулирующим аренду недвижимости, а именно к параграфу 5 «Аренда имущества и лизинг». Но положения данного кодекса относительно арендных операций должны применяться с учетом соответствующих норм ГКУ.

Отдельное внимание в договоре следует уделить арендной плате. Арендная плата – это фиксированный платеж, уплачиваемый арендатором арендодателю независимо от результатов своей хозяйственной деятельности.

Передача имущества в пользование может осуществляться только на платной основе независимо от того, в чьей собственности находится имущество, и кто будет являться арендатором. Это обусловлено общими требованиями гражданского законодательства, регулирующими вопросы имущественного найма (аренды). Так, в ст.759 ГКУ указано, что по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Поэтому условие внесения платы за пользование имуществом должно быть обязательно отражено в договоре аренды.

В зависимости от того, в чьей собственности находится имущество, передаваемое по договору аренды, определяется механизм расчета арендной платы. Если объектом аренды является, например, недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, размер арендной платы может устанавливаться сторонами по своему усмотрению. В случае же аренды государственного или коммунального имущества размер арендной платы рассчитывается по специальной методике, утвержденной КМУ.

Арендная плата фиксируется в договоре и уплачивается в денежной единице Украины – гривне, поскольку согласно ст.524 и ст.533 ГКУ обязательство должно быть выражено и исполнено в гривнях (ст.762 ГКУ позволяет плату за аренду вносить по договоренности сторон и в натуральной форме ). При этом согласно части второй ст.524 ГКУ стороны могут определить денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте, что означает, что в долгосрочных договорах, к которым относится и аренда недвижимости, одновременно с выражением обязательства в национальной валюте Украины можно указывать его эквивалент в иностранной валюте (долларах США, евро и пр.). Но уплачиваться арендная плата должна только в гривнях, поскольку согласно части второй ст.533 ГКУ «если в обязательстве определен денежный эквивалент в иностранной валюте, сумма, подлежащая уплате в гривнях, определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной порядок ее определения не установлен договором или законом или другим нормативно-правовым актом».

Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть периодический пересмотр, изменение (индексацию) размера арендной платы (часть третья ст.762 ГКУ). Пересмотр арендной платы возможен при изменении стоимости каких-либо платежей не по вине сторон. В данном случае необходимо составить дополнительное соглашение, что должно быть зафиксировано в договоре.

Индексация арендной платы является одним из существенных условий договора аренды согласно ст.284 ХКУ, поэтому во избежание признания договора аренды незаключенным (согласно ст.180 ХКУ) следует обязательно предусматривать индексацию арендной платы, в том числе и в договорах, в которых сумма арендной платы выражена в эквиваленте иностранной валюты.

ГКУ предусмотрено, что арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы, если возможность пользования имуществом значительно снизилась не по его вине (часть четвертая ст.762 ГКУ). При этом уменьшение арендной платы должно быть пропорционально снижению полезных свойств объекта аренды. Если же по причине, не зависящей от арендатора, он вообще не мог использовать имущество по назначению, арендатор освобождается от уплаты арендной платы за все время, в течение которого имущество не могло использоваться (часть шестая ст.762 ГКУ).

Обязательно в договоре указываются периодичность и сроки внесения арендной платы. Если в договоре периодичность уплаты аренды не установлена, она должна вноситься ежемесячно (часть пятая ст.762 ГКУ).

Для отражения в договоре таких существенных условий, как порядок использования амортизационных отчислений, восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа, можно указать, что амортизационные отчисления используются арендодателем по собственному усмотрению. Восстановление арендованного имущества, как правило, производится путем осуществления капитальных ремонтов арендодателем за свой счет (периодичность устанавливается по договоренности сторон) и текущих ремонтов (по мере необходимости) арендатором за свой счет. При этом в договоре следует указать, что за период проведения арендодателем капитальных ремонтов здания (помещения) арендатор не вносит арендную плату, поскольку фактически не использует объект аренды.

Существенные изменения объекта аренды (т. е. реконструкция, техническое переоборудование, улучшение арендованного имущества) арендатор имеет право производить только по согласованию с арендодателем, если иное не предусмотрено договором, за счет собственных средств. Если такие улучшения могут быть отделены от имущества без нанесения ему ущерба, арендатор вправе оставить их за собой. Если улучшения арендованного имущества, сделанные с согласия арендодателя, невозможно отделить от имущества без нанесения ему ущерба, арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость осуществленных расходов, если иное не предусмотрено договором. Стоимость улучшений, сделанных арендатором без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без ущерба для имущества, компенсации не подлежат.

По договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязан:

1. Передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем условиям договора, с момента подписания акта приемки-передачи. В момент передачи арендодатель должен ознакомить арендатора с имеющимися дефектами (недостатками) объекта аренды.
2. Известить арендатора о правах третьих лиц на объект аренды. Если объект аренды находится, к примеру, в залоге или в аренде у арендодателя, последний должен проинформировать об этом арендатора, в противном случае правомерно будет требование об уменьшении арендной платы.
3. Производить за свой счет капитальный ремонт объекта аренды для поддержания его в состоянии, пригодном к использованию. При внесении данных обязательств в договор необходимо указать периодичность проведения капитального ремонта. Если определиться с периодичностью сложно, можно оперировать понятием «разумного срока».
4. Предоставить арендатору (как нанимателю, имеющему преимущественные права) по его желанию объект аренды по истечении срока аренды на новый срок. В данном условии следует предусмотреть срок, в течение которого арендатор должен уведомить арендодателя о своем желании продлить срок аренды. Уведомление должно быть произведено до окончания срока аренды.

Арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость произведенных без его согласия улучшений, которые нельзя отделить от объекта аренды.

Арендодатель имеет право требовать:

• расторжения договора в случае использования арендатором объекта аренды не по целевому назначению или если арендатор не уплачивает арендную плату в течение трех месяцев подряд;
• возмещения причиненного ущерба объекту аренды, если это произошло по вине арендатора.

По договору найма (аренды) жилья (квартиры) одна сторона — собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем. Наниматель жилья в многоквартирном доме имеет также право пользования имуществом, которое обслуживает дом.

Сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц.

В случае смены собственника жилья, переданного в аренду (субаренду), к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.

Обязанности нанимателя жилья:

1. Наниматель обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии.
2. Наниматель не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилья без согласия наймодателя.
3. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилье, а также обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.

В договоре найма жилья должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с нанимателем. Эти лица приобретают равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жильем. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним.

Если нанимателями жилья есть несколько человек, их обязанности по договору найма жилья являются солидарными.

Текущий ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, если иное не установлено договором. Капитальный ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять наймодатель, если иное не установлено договором. Переоборудование жилого дома, в котором находится жилье, переданное в аренду, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жильем, не допускается без согласия нанимателя.

Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре найма жилья. Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если иное не установлено договором или законом. Наниматель вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором найма жилья. Если срок внесения платы за пользование жильем не установлен договором, наниматель вносит ее ежемесячно.

Договор найма жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.

В случае истечения срока договора найма жилья наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилья наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от заключения договора на новый срок, но в течение одного года заключил договор найма жилья с другим лицом, наниматель вправе требовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок.

В случае продажи жилья, которое было предметом договора найма, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение.

Наниматель жилья вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.

Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель вправе требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.

Наниматель вправе отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.

Договор найма жилья может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилье за ​​шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз;

2) разрушения или порчи жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья. Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилья. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на один год.

Договор найма части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи. Наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца.

Глава 58 — Гражданского кодекса

Основные принципы оформления прав на земельные участки в Украине определены в Земельном кодексе Украины. В частности, статья 93 ЗКУ определяет, что земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям и даже иностранным государствам.

При этом, не подлежат передаче в аренду земельные участки, искусственно созданные в пределах прибрежной защитной полосы или полосы отвода, на землях лесохозяйственного назначения и природно-заповедного фонда, размещенных в прибрежной защитной полосе водных объектов.

Различают краткосрочную и долгосрочную аренду земельного участка. Первая из них не может превышать 5 (пяти) лет последняя 50-ти. Важно, что право аренды земельного участка может быть объектом отчуждения, в том числе продаваться на земельных торгах, а также быть предметом залога, передаваться по наследству, кроме установленных законодательством случаев.

Более конкретно, вопросы аренды земли регулируются специальным законом – Законом Украины «Об аренде земли» (далее – Закон).

Согласно статьи 3 Закона, объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности. Соответственно, и арендодателями земельных участков выступают их собственники. Если речь идет о землях коммунальной собственности, то их арендодателями являются сельские, поселковые, городские советы. Арендодателями земельных участков, находящихся в совместной собственности территориальных общин, являются районные, областные советы и Верховный Совет Автономной Республики Крым. Ну а арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются соответствующие органы исполнительной власти.

Арендодателем земельного участка, входящего в состав наследства, в случае отсутствия наследников по завещанию и по закону, устранения их от права на наследование, непринятия ими наследства, а также отказа от его принятия по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, является лицо, которое управляет наследством.

В случае, если земельный участок является предметом залога, то передать его в аренду собственник имеет право только с согласия залогодержателя.

Арендная плата за землю, согласно определению законодательства — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.

Если речь идет об арендной плате за пользование землей, находящейся в частной собственности, то размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по согласованию сторон в договоре аренды между ними. Сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются Налоговым кодексом Украины.

Если договор аренды земли будет признан недействительным в судебном порядке, полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается.

Арендная плата за землю может оплачиваться не только в денежной форме (кроме случаев аренды земель государственной и коммунальной собственности, где возможна только денежная форма оплаты), но и в натуральной форме, а также в виде предоставления услуг арендодателю.

Как уже говорилось выше, договора аренды земли могут быть кратко- и долгосрочные. Максимальный срок действия договора аренды не может превышать 50 лет.

После завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию добросовестный арендатор земельного участка, предоставленного для нужд строительства и обслуживания соответствующего объекта, имеет право на первоочередное право на заключение договора аренды земли на срок до 50 лет либо прекращения действия договора аренды земли.

Право на аренду земельного участка переходит после смерти физического лица – арендатора к его наследникам, а в случае их отказа или отсутствия — к лицам, которые использовали этот земельный участок вместе с арендатором и выявили желание стать арендаторами в случае, если это не противоречит требованиям Земельного кодекса Украины и этого Закона.

Прекращение договора аренды земли возможно в случае:

• окончания срока, на который он был заключен;
• выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка в связи с общественной необходимостью;
• объединения в одном лице собственника и арендатора земельного участка;
• смерти физического лица – арендатора, осуждения его к лишению свободы и отказа наследников умершего или членов семьи осужденного от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;
• отчуждения права аренды земельного участка залогодержателем;
• приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящихся на арендованном другим лицом земельном участке и в других случаях, предусмотренных законом.

Обратите внимание на то, что в случае досрочного расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения — за год, если на протяжении указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях (кроме случая, когда причиной расторжения договора аренды стало невыполнение арендодателем своих обязательств по договору).

По завершению срока действия договора аренды земли, арендатор, который добросовестно выполнял свои обязательства по договору, имеет преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли). Но для того, чтобы воспользоваться своим преимущественным правом арендатор должен письменно уведомить о своем желании арендодателя в сроки, оговоренные договором аренды, и в любом случае, не позднее, чем за месяц до его завершения, приложив к письму проект дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды.

Возможен также вариант возобновления договора аренды, при котором арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечению срока действия договора, а арендодатель не направляет ему письмо с возражением о возобновлении договора в течение месяца с момента окончания срока действия договора.

Каковы же последствия прекращения договора аренды земельного участка?

В случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. При этом, если у арендатора есть какие-либо имущественные претензии к арендодателю, он не имеет права удерживать с этой целью земельный участок после прекращения действия договора.

К лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором размещены такой жилой дом, здание или сооружение. В ситуации же, когда срок договора аренды земельного участка, на котором размещены объекты права собственности арендатора, истек, такой арендатор имеет преимущественное право на продолжение (возобновление) договора аренды. Если же стороны не пришли к соглашению об условиях продления договора аренды, им, в любом случае необходимо будет находить общий язык относительно условий размещения недвижимого имущества одного собственника на территории недвижимого имущества другого собственника, в том числе и используя институты судебной власти.

ЗАТВЕРДЖЕНО постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220

ТИПОВИЙ
договір оренди землі

___________________________________________________ «___» ________________ 20__ р.

Глава 34 ГК РФ. Аренда (действующая редакция)

Вопрос читателя: если живут одни и те же квартиранты более 5 лет — то могут как-то через суд отобрать квартиру. Правда ли это? Или может есть какие-то другие возможности забрать квартиру или это не возможно не зависимо от срока проживания квартирантов?

Ответ: Это заблуждение!И оно тянется корнями в советское время, когда, по сути,отсутствовала частная собственность и все принадлежало государству. Тогда, вообщем, могли забрать у одних и передать другим и да, этому могло послужить и длительное проживание. Сейчас у нас капитализм и его фундаментальной основой является право и не прикосновенность частной собственности.Так же это прописано и в Конституции Украины. В вашем случаи, можно радоваться таким постоянным квартирантам и как следствие доходу.

Найти клиента на объект недвижимости можно и самостоятельно, но безопасней воспользоваться услугами профессионального риэлтора и получить полную юридическую консультацию, что избавит от большого количества проблем в будущем.

Следует уточнить, что в аренду или субаренду можно сдать только тот объект недвижимости, который прошел регистрацию в установленном государством порядке, с недостроенным или не введенным в эксплуатацию помещением это сделать нельзя. У собственника должен быть полный пакет документов на собственность.

Когда подобран потенциальный арендатор на нежилое помещение, необходимо прояснить и обговорить следующие вопросы:

• Для каких целей берется в наём этот объект, каким видом деятельности намерены заниматься на этой площади.
• Необходима ли смена перепланировки помещения с нежилым назначением, капитальный или косметический ремонт. Если необходимо произвести ряд работ, то их объем и затраты обговариваются заранее и все это оформляется дополнительным документом, который является важной частью основного договора.

Этот фактор напрямую зависит от целей аренды (под офис, мастерскую, магазин, склад и прочее) и направленности компании.

Успешность магазинов, салонов красоты или сервисных центров зависит от клиентопотока, поэтому предпочтительнее арендовать такие объекты в районах с высокой плотностью населения, наличием удобных подъездных путей и парковками.

Конфигурация помещения – важный фактор, как для жилого, так и для нежилого помещения. Оптимальным решением будет аренда «голого» помещения, в котором арендатор сможет создать необходимые условия (индивидуальная планировка и стиль). Но если нежилое помещение арендуется с целью оказания услуг населению, то лучше отдавать предпочтение готовым офисным помещениям (арендодатели так и пишут в объявлениях – «помещение под парикмахерскую, салон красоты»).

Многие виды деятельности требуют наличия современных коммуникаций. Поэтому выясните у арендодателя наличие и работоспособность таких систем:

• электричество;
• канализация;
• отопление;
• водопровод;
• вентиляция и прочее.

Как сдавать и арендовать недвижимость, если ты предприниматель

Расчет стоимости аренды – пункт возможного обмана со стороны арендодателя. В договоре необходимо четко прописать размер арендной платы: за весь период аренды или равными частями, например, ежемесячно, за весь объект целиком или единицу арендуемой площади, возможный процент повышения. Также необходимо указать, кто оплачивает коммунальные услуги (что в них входит), в каком порядке это происходит.

Любое нежилое помещение передается собственником арендатору (аналогично и в обратную сторону) по акту приема-передачи. Документ составляется письменно в произвольной форме и заверяется обеими сторонами. В акте указываются характеристики помещения:

• количественные (площадь, наличие техники и мебели, факт передачи ключей или пропусков, показания счетчиков и прочее);
• качественные (состояние объекта и коммуникаций, дефекты, возможность размещения наружной рекламы и другое).

Перед подписанием этого документа еще раз внимательно осмотрите нежилое помещение (в качестве консультантов пригласите юриста и строительного эксперта), чтобы через время не обнаружить скрытые недостатки.

Кроме существенных условий, о которых мы рассказали выше, в договоре аренды следует предусмотреть ряд дополнительных условий, отсутствие которых может повлечь за собой разногласия между арендатором и арендодателем. Остановимся на них подробнее.

Цель аренды

Для арендодателя важно указать, как именно арендатор будет использовать арендованное имущество. Например, в договоре аренды нежилого помещения установлено, что оно передается для размещения офиса арендатора. Арендодатель (собственник помещения) может настаивать на включении в договор положения о возможности проведения периодических проверок сохранности и целевого использования помещения (например, раз в месяц), а также об условиях их проведения (например, только в рабочее время арендатора и в присутствии его работников). Стимулировать соблюдение условия о целевом использовании имущества будет внесение в договор положения об ответственности арендатора за использование имущества не по целевому назначению: от штрафных санкций до досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Передача имущества в субаренду

Согласно ст. 774 ГК субаренда возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом. В договоре можно сразу предусмотреть возможность передачи имущества в субаренду третьим лицам для использования по планируемому назначению, с уведомлением (или без такового) арендодателя о заключении арендатором договора субаренды.

Если в договоре по этому поводу ничего не сказано, то для сдачи имущества в субаренду арендатору необходимо получить согласие арендодателя. Такое согласие должно быть оформлено в письменном виде – как письмо или согласительная надпись на договоре субаренды. Помните, что если арендатор передал имущество в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя, то арендодатель вправе требовать расторжения договора.

Например, между ООО (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения. Условиями договора не предусмотрено право арендатора на передачу арендованного помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя. Тем не менее арендатор заключил договор субаренды данного помещения с третьими лицами, согласно которому части арендованного помещения передавались в субаренду. В связи с этим арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды.

Постановлением ВХСУ от 08.02.17 г. (ЕГРСР, рег. № 64742192) были оставлены в силе решение хозяйственного суда Волынской области и постановление Ровенского апелляционного хозяйственного суда, которыми исковые требования арендодателя удовлетворены, а договор аренды нежилого помещения был расторгнут. Свое решение ВХСУ обосновал тем, что действия арендатора противоречат условиям договора аренды и согласно п. 2 ч. 1 ст. 783 ГК являются основанием для его досрочного расторжения.

Основания для изменения условий договора

Если договор аренды заключается на длительный срок, то можно допустить, что в ходе его реализации стороны захотят изменить некоторые условия. Арендодатель, как правило, будет настаивать на периодическом увеличении арендной платы. В свою очередь, арендатор тоже может инициировать изменения в договор аренды, касающиеся, например, уменьшения арендной платы.

Независимо от того, кто именно инициирует изменение условий договора, такое изменение должно быть согласовано сторонами и оформлено двусторонним соглашением. В противном случае стороны будут вынуждены решать спор в судебном порядке.

Например, предприятие и предприниматель заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося в торговом центре. По условиям договора арендная плата была определена в гривнях в сумме, эквивалентной сумме в долларах США по курсу НБУ на день подписания договора. Кроме того, арендная плата подлежала корректировке в соответствии с изменениями официального курса гривни к доллару США, установленного НБУ.

В дальнейшем арендодатель и арендатор договорились изменить размер арендной платы, установив ее в фиксированном размере в гривнях, без долларового эквивалента. Достигнутая между сторонами договоренность в части изменения арендной платы не была оформлена двусторонним соглашением, но была выполнена. Арендодатель выставил арендатору счета на уплату арендной платы в новом фиксированном размере, и арендатор оплатил их в указанном размере. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, обосновывая свои требования тем, что арендатор не уплатил арендную плату в размере, установленном в гривнях, но в долларовом эквиваленте по курсу НБУ. Арендатор признал задолженность по арендной плате, но исходя из фиксированного размера в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту.

Постановлением ВХСУ от 15.03.17 г. (ЕГРСР, рег. № 65704356) отменено постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда и оставлено в силе решение хозяйственного суда г. Киева, которым требования арендодателя были удовлетворены частично – в сумме задолженности по арендной плате, рассчитанной исходя из фиксированного размера в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту. Свое решение ВХСУ обосновал тем, что согласно ч. 2 ст. 638, ч. 2 ст. 639 ГК договор заключается путем предложения одной стороны заключить договор (оферта) и принятия предложения другой стороной. И если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента предоставления договору такой формы, даже если законом эта форма не требовалась для дан��ого вида договора. Поскольку арендодатель выставил арендатору счета на сумму арендной платы в фиксированном размере в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту, а арендатор уплатил ее в указанном размере, значит, стороны достигли соглашения об изменении арендной платы. Поэтому задолженность по арендной плате должна быть взыскана именно в этом размере.

• «Щодо виплати грошової компенсації за невикористані дні щорічної відпустки без звільнення», лист Мінсоцполітики України від 07.12.2016 № 731/13/116-16
• «Про затвердження форми та Порядку заповнення Звіту в розрізі країн міжнародної групи компаній», наказ Мінфіну України від 14.12.2020 № 764
• Довідник № 101/2 інших податкових пільг (станом на 01.01.2021 р.)

Все документы

• 1-комнатные
• 2-комнатные
• 3-комнатные
• 4 и более комнат

Сделать заказ:

• снять квартиру
• сдам квартиру

Услуги:

• арендаторам
• владельцам квартир

Особенности заключения договора аренды

• Агентства недвижимости
• Вентиляция, кондиционирование
• Девелоперы
• Ивэнт (Event) — сервис
• Интернет-провайдеры
• Канцелярские товары
• Кадровые/Рекрутинговые агентства. Подбор персонала
• Кредитные союзы
• Курсы. Семинары. Тренинги. Обучение
• Офисная мебель
• Охрана помещений
• Нотариальные услуги
• Офисная техника
• Перевозки, переезд
• Строительство, ремонт
• Уборка, клининг
• Управляющие компании
• Юридические услуги

• Аренда земли: Нормативная база
• Услуга «ТОП-3»
• Комплексный правильный подход при организации конференции в Харькове
• Что необходимо знать о конференц-залах
• Почем нынче авто напрокат в Украине?

• [21.01.2011 23:11] Новая услуга «ТОП-3». Продвигайте свою позицию!
• [08.12.2009 23:11] Интерактивная карта работает!
• [25.10.2009 00:00] Переехали на новый отличный хостинг.
• [04.04.2009 11:21] Мультизагрузка фотографий. Очень удобно!
• [01.04.2009 11:21] Регистрируйтесь проще! Разработан простой пошаговый механизм.
• [25.03.2009 11:21] Перешли на Яндекс карты. Супер!
• [17.02.2009 7:32] Ура! Мы запустились.

• Последние
• Популярные

Новые правила аренды государственного и коммунального имущества с 1 февраля

Да, такой вариант возможен.

Как это выполнить практически? Нужно найти «посредника», с которым вправе сотрудничать единщик второй группы. Например, это может быть предприниматель – единщик третьей группы или же юрлицо-единщик.

Тогда наш предприниматель заключает договор аренды с так называемым посредником, а посредник, в свою очередь, заключает с юрлицом-общесистемщиком договор субаренды и передает ему в субаренду нежилое помещение. Таким образом, никто из трех участников этой операции не нарушит требований НК.

Коммерческую недвижимость отличает использование ее, как инструмента для получения прибыли. Наиболее частым способом заработка на зданиях, помещениях и земле является сдача в аренду коммерческой недвижимости.

Если говорить о зданиях и помещениях, то одним из распространенных видов классификации является деление на категории A, B, C и D. Данные категории зависят от совокупности факторов и элементов недвижимости в зависимости от комфорта и класса объекта. Сюда входит локация размещения, тип здания, год постройки, планировка, качество отделки, наличие вспомогательных систем и кондиционирования, парковка, лифты, охрана и т.д.

Также, существует деление коммерческих помещений в зависимости от способа их использования.

Деятельность по сдаче недвижимости в аренду принято называть «арендный бизнес». Данный вид заработка доступен не только компаниям и предпринимателям, но и простым физическим лицам.

Мы не будем сейчас углубляться в юридические и налоговые тонкости ведения такой коммерческой деятельности. А рассмотрим в целом, что из себя представляет арендный бизнес и какие в нем есть нюансы.

Если на рынке жилья частные покупатели охотятся за хорошими квартирами, то в сегменте коммерческой недвижимости накал страстей среди инвесторов и предпринимателей, как правило, на порядок выше.

Например, один и тот же объект – квартира на первом этаже жилого дома с фасадными окнами на оживленную улицу. Она может иметь совершенно разные шансы на продажу, если ее выставлять как жилье или как помещение под потенциальный магазин или офис. Спрос на коммерческую недвижимость среди предпринимателей и профессиональных инвесторов на данный момент значительно превышает интерес простых обывателей.

При этом заработать на сдаче в аренду коммерческой недвижимости можно как на обычных квартирах, переделанных под офис или магазин и расположенных на первых этажах «хрущевок», так и на помещениях в респектабельных торгово-развлекательных или офисных центрах. Залог успеха в качественном анализе потенциальных перспектив объекта.

Похожие записи:

• Выписка из егрюл реквизиты октмо для оплаты госпошлины 2021
• Социальная стипендия малоимущим студентам 2021 сколько
• Программа по заполнению 3 ндфл в 2021 году скачать