Малоэтажное жилищное строительство — что это такое

От: admin Опубликовано

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Малоэтажное жилищное строительство — что это такое». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.

3 основных вида малоэтажной застройки

Проектирование малоэтажных жилых домов:

  • индивидуальных,
  • многоквартирных до 3 этажей;
  • блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

На сегодняшний день четкого определения малоэтажного строительства в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) нет. Существует только несколько уточнений, которые косвенно можно отнести к этому вопросу:

  • описание процедуры получения разрешения на строительство в ст. 51;
  • упоминание о жилых домах высотой не более чем 3 этажа (жилые дома блокированной застройки) и об отдельно стоящих объектах капитального строительства высотой не более чем 2 этажа, не требующих экспертизы, в ст. 49;
  • выделение малоэтажных объектов в составе жилых зон в ст. 35.

Уточнить понятие помогает Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г., в котором приведены факторы классификации земельных участков по типу разрешенного использования. В документе сказано, что малоэтажная жилая застройка – это строительство жилого дома высотой не более 3 надземных этажей, пригодного для постоянного проживания и не предназначенного для раздела на квартиры. Не стоит путать определение Минэкономразвития РФ с положениями Градостроительного кодекса. В документе Министерства в качестве основного признака указаны только надземные этажи, а в ГрК РФ – общее количество этажей, включая подземные. Однако на сегодняшний день в строительной отрасли сложилось свое неофициальное определение малоэтажного дома. К малоэтажным зданиям относят дома до 4 этажей включительно без лифта и мусоропровода. В редких случаях туда могут отнести даже здание с 5 этажами.

Малоэтажный жилой комплекс (МЖК) – это единая система, которая предоставляет владельцам не только квартиры, но и сопутствующую инфраструктуру. К данной категории недвижимости относят коттеджи на несколько семей, таунхаусы, многосекционные дома и т. д. Жилой комплекс таких зданий располагается на специально отведенной территории. Площадь дворового пространства, как правило, больше, чем около многоквартирных домов. Здание имеет продуманный архитектурный облик, включает квартиры различных форматов и планировок. Рядом с МЖК обычно много зеленых насаждений, внутренние дворы бывают отгорожены от автомобильных дорог. Реализовать подобные решения в многоэтажных ЖК бывает сложно.

Российское законодательство не дает четкого определения жилым постройкам малоэтажного типа. Можно встретить разные трактовки этого понятия. Однако согласно Градостроительному кодексу установлены следующие виды малоэтажного строительства:

1. Индивидуальный жилой объект имеет не более трех этажей. Здание представлено к использованию одной семьей, которая и является владельцем участка. На территории возможно строительство дополнительных объектов хозяйственно-бытового назначения, разведение плодовых деревьев, овощей, ягод, растений.

2. Блокированный (соединенный) жилой дом. Обладает характерными чертами:

  • каждый объект представляет собой блок;
  • один блок – одна семья;
  • отдельный вход;
  • блоки делят общие стены;
  • общие стены не имеют проемов.

Изначально строительство малоэтажных жилых объектов было возможно только на земле, отведенной под индивидуальные жилые дома (ИЖС). Что касательно малоэтажного многоквартирного строительства, использовались площадки, предназначенные для возведения среднеэтажных домов.

В итоге застройщики на законных основаниях начинали проекты жилых многоквартирных объектов, доходящих до восьми этажей. Владельцы частных или малоэтажных построек были крайне недовольны сложившейся ситуацией. Местные органы управления получили десятки недовольных отзывов. При этом никакой закон строительными компаниями нарушен не был.

Власти нашли решение возникшей проблемы и добавили новую категорию земельных участков в утвержденный список ВРИ. Таким образом, был создан новый тип – малоэтажные многоквартирные объекты (код классификатора – 2.1.1). Рассмотрим разновидности земельных участков:

1. Участки, отведенные под строительство индивидуальных жилых объектов (2.1). Разрешено:

  • строительство частных жилых домов до трех этажей высотой;
  • установка построек хозяйственно-бытового назначения, в том числе гаражей для автомобилей, бани;
  • облагораживание земельного участка и обустройство хозяйства, также строительство теплиц, выращивание овощей и фруктов, плодовых деревьев, кустарников, ягод и прочей растительности.

1. Легкие стальные тонкостенные конструкции

Вид малоэтажного строительства, используемый для быстровозводимых строений. Характерной чертой является наличие тонких стальных и металлических балок для создания каркасной конструкции. Пониженная теплопроводность является результатом особой перфорации терм профилей.

Отличительные характеристики:

  • постройка может прослужить более 50 лет;
  • высокий уровень пожарной защиты объектов, поскольку в строительство включены только негорючие материалы;
  • для возведения стен берутся гипсоволокнистые листы, цементно-стружечные плиты и т.п.

Легкие стальные тонкостенные конструкции могут быть не только жилыми объектами, а также постройками для бытовых, культурных, хозяйственных и спортивных целей.

Мы решили подробнее разобраться с иностранными терминами, которые просто являются разновидностями загородных жилых объектов. Если вы знакомы с английским языком, то понять будет проще. Итак, основные виды домов малоэтажного строительства в России:

  1. Дуплекс

    Такая недвижимость предусматривает проживание только двух семей. В зависимости от дизайна строения входы располагают как с одной стороны, так и с противоположных. Дома были распространены еще в СССР, однако имели более длинное название – усадебные дома на две семьи. В итоге оно было смещено простым и звучным «дуплекс», которое используется по сей день.

    Данный вид жилья имеет определенные плюсы: небольшая по сравнению с коттеджем цена и то же время высокий уровень комфорта и уединенности.

    Однако имеются определенные минусы, которые могут быть обнаружены только в процессе проживания. Если соседняя семья перестанет заботиться об отоплении (особенно в зимнее время), все здание окажется под влиянием смены температуры.

    В России дома-дуплексы могут называться твинхаусами. Однако никаких характерных отличий между видами жилья нет.

  2. Таунхаус

    Если разобрать слово на части, то оно будет означать «дом в небольшом городке». Таунхаусы представляют собой жилые помещения, имеющие справа и слева общие с соседями стены.

    В России данный вид малоэтажных домов чаще всего относится к загородному, в отличие от Англии, где таунхаусы расположены в черте города. Однако жилье не было широко известно соотечественникам до начала 2000-х.

    Что такое малоэтажная жилая застройка?

    Малоэтажное строительство это современное направление в сфере возведения жилых домов. Основным отличием, полученных подобным образом строений, является их незначительная высота.

    В большинстве случаев количество этажей таких домов не превышает 5 этажей. Это позволяет значительно уменьшить количество жильцов, а территорию сделать более компактной.

    Строительство малоэтажных жилых помещений предполагает оформление земельного участка в соответствии с нормативным законодательством.

    Объекты малоэтажной застройки можно разделить на несколько подтипов:

    • Индивидуальные дома. Это классические коттеджи, которые имеют высоту в 2-3 этажа. В таких зданиях зачастую проживает всего одна семья. Дом имеет небольшие габариты с индивидуальной планировкой.
    • Блокированные постройки. Особенностью таких зданий является наличие специальных жилых блоков. Каждый из этих элементов оснащается отдельным входом, что делает секции практически независимыми жилыми единицами. Постройки такого типа зачастую имеют высоту не больше 3 этажей. Но количество блоков в одном здании может превышать 10 элементов.
    • Многоквартирные постройки. Конструкции выполняются в виде небольших секций, которые разделены на несколько жилых помещений. Здания напоминают многоэтажки, но при этом количество этажей не больше 5.

    Дома такого типа приобретают огромную популярность. Обусловлено это нескольким их преимуществами:

    1. Строятся подобные строения намного быстрей и эффективней.
    2. Низкая цена, которая достигается исключением возведения крупных фундаментов.
    3. Компактность домов позволяет более качественно организовать современную инфраструктуру.
    4. Минимальное количество отходов и возможность контролировать все остальные коммунальные процессы на территории дома.
    5. Небольшое количество жителей, что благоприятно влияет на качество жизни и эмоциональное состояние людей.

    Малоэтажное жилищное строительство это возможность получить максимальный комфорт за относительно невысокую цену.

    Малоэтажное строительство это современное направление в сфере возведения жилых домов. Основным отличием, полученных подобным образом строений, является их незначительная высота.

    В большинстве случаев количество этажей таких домов не превышает 5 этажей. Это позволяет значительно уменьшить количество жильцов, а территорию сделать более компактной.

    Строительство малоэтажных жилых помещений предполагает оформление земельного участка в соответствии с нормативным законодательством.

    Объекты малоэтажной застройки можно разделить на несколько подтипов:

    • Индивидуальные дома. Это классические коттеджи, которые имеют высоту в 2-3 этажа. В таких зданиях зачастую проживает всего одна семья. Дом имеет небольшие габариты с индивидуальной планировкой.
    • Блокированные постройки. Особенностью таких зданий является наличие специальных жилых блоков. Каждый из этих элементов оснащается отдельным входом, что делает секции практически независимыми жилыми единицами. Постройки такого типа зачастую имеют высоту не больше 3 этажей. Но количество блоков в одном здании может превышать 10 элементов.
    • Многоквартирные постройки. Конструкции выполняются в виде небольших секций, которые разделены на несколько жилых помещений. Здания напоминают многоэтажки, но при этом количество этажей не больше 5.

    Дома такого типа приобретают огромную популярность. Обусловлено это нескольким их преимуществами:

    1. Строятся подобные строения намного быстрей и эффективней.
    2. Низкая цена, которая достигается исключением возведения крупных фундаментов.
    3. Компактность домов позволяет более качественно организовать современную инфраструктуру.
    4. Минимальное количество отходов и возможность контролировать все остальные коммунальные процессы на территории дома.
    5. Небольшое количество жителей, что благоприятно влияет на качество жизни и эмоциональное состояние людей.

    Малоэтажное жилищное строительство это возможность получить максимальный комфорт за относительно невысокую цену.

    Технология малоэтажного строительства

    Одно из преимуществ, которые можно реализовать при строительстве малоэтажных многоквартирных жилых зданий, – внедрение энергоэффективного инженерного оборудования, использование нетрадиционных возобновляемых источников энергии (НВИЭ) и вторичных энергетических ресурсов. В индивидуальном строительстве потребителей отпугивают высокие первоначальные капитальные затраты; в многоэтажных многоквартирных зданиях эффект энергосбережения не очень заметен для отдельного жителя.

    Так, например, теплонасосные системы экономически оправданно применять в зданиях площадью от 120 м2, оптимальным вариантом является здание площадью от 200 м2. Если нет магистрального газа, то для здания площадью 200 м2 и выше применение теплонасосных систем с использованием комбинированного источника воздух/грунт для обеспечения 100 %-ной надежности теплоснабжения объекта – один из самых предпочтительных вариантов [1].

    Уменьшить капитальные затраты на теплонасосные установки можно при использовании так называемых бивалентных систем. В моновалентной системе теплонасосная установка рассчитывается на пиковую нагрузку. В связи с этим возрастают капитальные затраты как на сам тепловой насос, так и на систему сбора низкопотенциальной теплоты (например, дополнительные геотермальные скважины). В бивалентной теплонасосной системе мощность теплового насоса и системы сбора низкопотенциальной теплоты ниже пиковой; пиковые нагрузки покрываются за счет использования теплоносителя из тепловой сети или индивидуального источника (котла).

    Поскольку тепловой насос работает тем эффективнее, чем ниже разность температур источника и потребителя теплоты, выгодно использовать этот тип оборудования совместно с низкотемпературными системами отопления, прежде всего теплыми полами. Такая система была реализована, например, в одном из коттеджных поселков Подмосковья [2], в котором геотермальные теплонасосные установки работают в комбинации с системой отопления теплыми полами. В качестве отопительных приборов применяются низкотемпературные системы на основе замоноличенных в стяжку змеевиков из термостойких труб и сшитого полиэтилена (PEX). Для предупреждения возникновения в помещениях холодных нисходящих воздушных потоков от окон, предупреждения выпадения конденсата на внутренней поверхности стекла при отсутствии отопительных приборов, размещенных под окнами, использовалось уменьшение шага замоноличенных в стяжку змеевиков. Если шаг основной укладки составлял 250 мм, то в зоне окон он уменьшался до 100–150 мм. При этом для снятия пиковых нагрузок в периоды, характеризуемые экстремально низкими температурами наружного воздуха, предусмотрен электрический водонагреватель (электробойлер) для догрева теплоносителя после теплонасосной установки. Электробойлер включается в работу автоматически. Для отопления каждой секции жилых домов используются две теплонасосные установки, что позволяет обеспечить резервирование на случай возможного выхода из строя части оборудования.

    По словам технического директора российского производителя тепловых насосов Thermex Energy Александра Федорова, в повседневную практику входит применение геотермальных теплонасосных систем не только для кругло­годичного отопления и нагрева горячей воды, но также и для высокоэффективного и экономичного охлаждения зданий. Такое решение позволяет снизить общие эксплуатационные издержки, избежать размещения на фасадах наружных блоков кондиционеров и характерного шума. Для обеспечения максимальной энергоэффективности и надежности работы системы в российских условиях при выборе геотермальных тепловых насосов, помимо прочего, стоит обратить внимание на наличие погодозависимой автоматики, встроенного ТЭНа и/или функции управления вспомогательным или резервным источником тепла.

    Теплонасосные установки очень хорошо сочетаются с солнечными коллекторами для подогрева воды. Такая система описана в [3]: для отопления, горячего водоснабжения и охлаждения здания использована комбинация геотермального теплового насоса, солнечного коллектора, теплых полов и охлаждающих потолков.

    В малоэтажных многоквартирных зданиях оправданно также использование фотоэлектрических панелей на крыше и применение полученной электрической энергии для освещения мест общего пользования (освещение в подъездах).

    Все это оборудование – геотермальные скважины, солнечные коллекторы и т. д. – существенно увеличивает капитальные затраты, поэтому его применение в зданиях большой площади, какими являются многоквартирные малоэтажные здания, экономически целесообразно.

    Поскольку системы естественной вентиляции при низкой высоте вентиляционной шахты могут работать неустойчиво, оправданно применение механической или гибридной (естественно-механической) вентиляции. Эффект энергосбережения в этом случае может быть обеспечен за счет индивидуального регулирования воздухообмена по потребности, а также при применении систем утилизации теплоты вентиляционных выбросов (например, подогрева приточного воздуха за счет вытяжного в пластинчатых перекрестноточных теплообменниках или роторных рекуператорах).

    Особенности малоэтажной застройки выдвигают требования не просто желательности, а необходимости использования цифровых технологий. Дело в том, что малоэтажная застройка характерна для районов, удаленных от центров городов (так называемая рурализация; подробнее см. в [4]). В современных условиях это означает необходимость использования развитых средств цифровой коммуникации, и вполне логичным выглядит следующий шаг: малоэтажное жилое здание – это умный дом, в котором различные подсистемы связаны посредством автоматизированной системы управления (в том числе на основе технологий самообучающихся математических моделей).

    В ближайших номерах журнала мы планируем рассмотреть особенности малоэтажных многоквартирных жилых зданий как новой среды обитания более подробно.

    Как следует из названия, подобные сооружения – это жилые здания высотой не более 3‐го этажа. Это небольшие коттеджи, таунхаусы и дуплексы. В них нет лифтов и центрального мусоропровода.

    Они вообще отличаются крайне облегченной и простой инженерией, но в то же время очень комфортны и уютны для проживания, а главное, доступны по цене.

    По формату можно выделить три группы малоэтажек:

    1. Индивидуальные постройки, типа коттеджей, усадеб, с участком земли под ними. Иногда очень обширным.
    2. Таунхаусы – многоквартирные дома с уровневыми квартирами и отдельными входами на каждого хозяина.
    3. Наконец, многосекционная многоквартирная застройки – это дома до 4 этажей по типу таунхаусов, но состоящие как бы из секций.

    Вся прелесть малоэтажек в том и состоит, что являясь по-большому счету типовыми конструкциями, они позволяют создавать дома очень непритязательные внешне, но в то же время, с довольно богатой возможностью планировки.

    Простые прямоугольные формы позволяют на сравнительно небольшой площади расположить большое число таких домов.

    При этом инфраструктура такого района получается очень богатой и развитой, т.к. постройки, особенно многоуровневые, дают богатые возможности для развития малого бизнеса. Небольшие лавочки на первом этаже стали хорошей приметой таких районов.

    Виды малоэтажного строительства: разбираемся в классификации

    Малоэтажки включают в себя таунхаусы, коттеджи и многоквартирные здания. Их отличительная особенность небольшое количество этажей и отсутствие лифтов. Такое жилье становится более популярным за счет меньшего количества соседей, а соответственно и меньшего количества машин, а также хорошей экологии, тишины и спокойствия, по сравнению с городской многоквартирной застройкой.

    Мы опросили мнения специалистов в сфере недвижимости обо всех отличительных особенностях, плюсах и минусах малоэтажного жилья:

    Малоэтажное строительство: что это такое? Какие плюсы и минусы малоэтажного строительства, по сравнению с многоэтажным? По каким критериям объект может быть отнесен к малоэтажной застройке? Что принято считать малоэтажной застройкой?

    Отвечает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости «Must Have»: «В законодательстве Российской Федерации до сих пор нет определения малоэтажной застройки. Однако в п.2, п.3 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ можно найти описание архитектурных типов малоэтажных домов. Исходя их него к малоэтажной застройке относят три группы объектов: многоквартирные дома до трех этажей, таунхаусы и отдельно стоящие многоквартирные особняки и коттеджи.
    Таким образом, малоэтажная застройка – это дома и жилые комплексы не выше трех этажей. К малоэтажным комплексам бизнес-класса относятся «Парк Рублево», «Академгородок Сколково», «Павловский Квартал», «Кутузовска Слобода», Etude Famili Club; к классу premium – «Резиденция», Snegiri Eco. В феврале стоимость квартир в Snegiri Eco начиналась от 430 тыс. рублей за квадратный метр, в «Резиденции Рублево» — с 177 тыс. рублей за метр. К сожалению, при продвижении новых проектов малоэтажными называют и четырех, и пяти, и даже шести-семиэтажные дома, вводя в заблуждение покупателей. На самом деле дома выше трех этажей – это уже среднеэтажная застройка.»

    Чем малоэтажные жилые комплексы отличаются от многоэтажных (кроме количества этажей)?

    Дмитрий Чариков, руководитель Департамента контроля над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета по взаимодействию с Федеральными органами власти РФ при Совете Федерации считает так: «Если говорить о многоквартирных домах, то такой продукт, как «малоэтажка» появился у девелоперов вследствие двух основных причин. Первая – возможность построить на конкретном земельном участке жилой дом с ограничением этажности. Вторая — строительство трехэтажных жилых многоквартирных домов, ставших в последние несколько лет трендом подмосковья. Как известно на такие объекты строительства — этажностью не более 3-х (включительно) и количеством подъездов не более четырех — прохождение гос.экспертизы проекта не требуется, а это время и, значит, деньги. Более того, строительство малоэтажки – гораздо более скоротечный проект и это обстоятельство обеспечивает достаточно хорошую прибыльность.»

    Георгий Николаев, руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин» насчет отличий малоэтажных и многоэтажныхжилых комплексов рассуждает так: «Проектирование многоэтажного жилья стоит дороже, что связано с более сложным технологическим процессом, экспертизой и необходимыми расчетами. Но при высотной застройке себестоимость строительства на кв. м площади обходится дешевле. Высотные дома имеют повышенные требования к конструкции фундамента – он должен быть усиленным. Более того, не на всех грунтах возможно возведение многоэтажного дома. В отличие от малоэтажки, которую можно построить практически в любом месте.
    Из-за более сложной технологии строительства для возведения высотного дома используется более сложная техника. Помимо разных типов утеплителей, не все строительные материалы, которые используются в малоэтажном строительстве, можно использовать для высотного дома. Здесь действует правило: с повышением этажности выбор материалов сужается, поскольку возрастают требования к их несущей способности. Соответственно, застройщику приходится использовать материалы либо более дорогие, либо более низкого качества. Кроме того, в высотном доме меньше возможностей для реализации нестандартных архитектурных решений.
    Малоэтажное строительство в этом плане дает больший простор для творчества, если на то есть желание девелопера. В высотном доме нельзя устанавливать газовые плиты выше 10 этажа.»

    Есть ли отличия между малоэтажными постройками и многоэтажными зданиями, например, по оформлению в собственность?

    «Процедура оформления в собственность такая же, как и в отношении многоэтажных проектов», — считает Яна Сосорева — Заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость»
    С ней согласен и Георгий Николаев: «Покупка квартиры в малоэтажке с точки зрения схемы приобретения и оформления в собственность ничем не отличается от многоэтажного жилья.
    Покупка любой квартиры в новостройке сопряжена с возможными сложностями в плане юридической защиты покупателей в случае задержки застройщиком сроков сдачи объекта, поэтому схема продажи, которую использует застройщик, имеет немаловажное значение при выборе покупателем того или иного жилого комплекса.»

    Есть ли отличия между малоэтажными постройками и многоэтажными зданиями по получению разрешения на строительство?

    — качество жизни.

    По преимуществам и минусам малоэтажного жилья мнения экспертов разошлись.

    Георгий Николаев отмечает, в-основном, плюсы: «Комфорт проживания гораздо выше в малоэтажном доме, что связано с более низкой плотностью застройки и меньшим числом жителей. Меньшая плотность автоматически повышает уровень жилья, поэтому малоэтажка всегда будет относиться к более высокому классу.
    Меньшее количество жителей означает и лучшую ситуацию с парковкой. Если в малоэтажке парковочные места можно организовать вблизи дома, то в многоэтажном комплексе парковка обычно создается в отдалении либо под землей, и, как правило, является платной.
    Для малоэтажных домов зачастую характерна и более интересная архитектура, поскольку больше возможностей для девелопера реализовать архитектурные «изыски». В свою очередь это положительно влияет на эстетический аспект и повышает потребительские качества жилья.
    Дополнительное преимущество жилья в малоэтажке связано с использованием индивидуальных газовых котлов в квартирах, что позволяет регулировать расход тепла, а значит экономить на коммунальных расходах.»

    Помимо преимуществ малоэтажки, связанных с качеством жизни, Георгий Николаев отмечает высокую инвестиционную привлекательность данного типа жилья, объясняя инвестиционный потенциал малоэтажки следующими факторами:
    На рынке существует сильное лобби застройщиков по увеличению этажности застройки. Это связано с желанием снизить себестоимость строительства за счет более эффективного использования пространства (строительства большего количества квадратных метров) на участке, стоимость которого очень высока.
    Правительство, ранее провозглашавшее «малоэтажную революцию» теперь идет навстречу застройщикам и разрешает возводить среднеэтажные и многоэтажные комплексы. Соответственно, застройщики начинают переформатировать свои малоэтажки в высотки и среднеэтажную (6-9 этажей) застройку. То есть предложение в малоэтажных комплексах будет неуклонно сокращаться. В то время как спрос на данный формат растет, поскольку люди устают жить в бетонные джунглях многоэтажек и стремятся к меньшей скученности и большему объему воздуха.
    С ростом спроса и сокращением предложения стоимость малоэтажного жилья будет расти, что является основным фактором инвестиционной привлекательности данного типа жилья.

    Среди минусов малоэтажки – отсутствие лифтов, которые редко устанавливают в домах низкой этажности, и меньшая площадь дворовых территорий. Последнее связано с инсоляцией (показателями света). При многоэтажной застройке дома строятся дальше друг от друга, чтобы обеспечить необходимые нормы инсоляции квартир. Поэтому автоматически создаются большие дворы, которые могут использоваться под спортивные площадки и прогулочные зоны.»
    Елизавета Некрасова кроме очевидных плюсов видит и немало минусов малоэтажки: «Плюсы: очень радует, что от строительства ужасных «многоэтажек в поле» девелоперы переходят на возведение малоэтажных жилых комплексов. Благодаря таким проектам как «Резиденция Рублево», «Парк Рублево», «Шале Жуковка», Snegiri Eco некоторые окрестности нашей столицы становятся похожими на благополучные европейские пригороды, в которых, в отличие от шумного и вечно спешащего мегаполиса, можно насладиться хорошей экологией, тишиной, спокойствием и камерной обстановкой. В малоэтажном комплексе очень низкая плотность населения – нет толп людей во дворе и на дороге, все соседи знают друг друга в лицо, улицы не заставлены в два ряда машинами. Охрана и консьержи также знают жителей дома в лицо, поэтому безопасность в малоэтажном доме на очень высоком уровне. В малоэтажном комплексе приятнее жить, потому что управляющей компании гораздо легче поддерживать безупречную чистоту и порядок на маленьком пространстве. При покупке квартиры даже на этапе котлована ждать радостного момента получения ключей приходится совсем недолго – трехэтажный дом строится в 4-5 раз быстрее, чем многоэтажка. Малоэтажные жилые комплексы – это, в том числе, определенная дань моде. Все состоятельные покупатели жилья неоднократно были за границей, и прекрасно знают, что в цивилизованных странах в многоэтажках живут только те, кто не в состоянии заработать на собственный дом, квартиру в таунхаусе или том же малоэтажном комплексе. Подражание образу жизни европейцев и американцев поддерживает моду и, соответственно, спрос.
    В соответствии с «Концепцией развития малоэтажного жилищного строительства на территории Московской области до 2020 года» объем малоэтажного жилья должен вырасти на 35 млн. квадратных метров, а его доля увеличиться с 40% до 60%. По объему малоэтажной застройки Россия очень сильно отстает от развитых стран. Так, в США и Канаде доля на малоэтажное строительство приходится до 90% от общего объема жилой застройки.

    Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.

    Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».

    Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.

    СНиП регулирует расстояния между соседними домами и постройками, инженерными сетями. Виды нормативных отступов делятся на следующие категории:

    • санитарные;
    • градостроительные;
    • экологические;
    • противопожарные.

    Расстояния между зонами малоэтажной жилой застройки определяются в границах отведенного земельного участка и за его пределами.

    Малоэтажное жилищное строительство — что это такое

    Малоэтажное строительство – один из ключевых факторов комплексного освоения территорий и одно из главных направлений государственной политики в РФ. По прогнозам Правительства России, доля жилья такого типа к 2020 году должна превысить 70 %. Предполагается, что развитие малоэтажного строительства (МЖС) поспособствует общему экономическому росту страны за счет создания миллионов рабочих мест в сфере строительно-монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области специализированных услуг.

    На сегодняшний день четкого определения малоэтажного строительства в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) нет. Существует только несколько уточнений, которые косвенно можно отнести к этому вопросу:

    • описание процедуры получения разрешения на строительство в ст. 51;
    • упоминание о жилых домах высотой не более чем 3 этажа (жилые дома блокированной застройки) и об отдельно стоящих объектах капитального строительства высотой не более чем 2 этажа, не требующих экспертизы, в ст. 49;
    • выделение малоэтажных объектов в составе жилых зон в ст. 35.

    Уточнить понятие помогает Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г., в котором приведены факторы классификации земельных участков по типу разрешенного использования. В документе сказано, что малоэтажная жилая застройка – это строительство жилого дома высотой не более 3 надземных этажей, пригодного для постоянного проживания и не предназначенного для раздела на квартиры. Не стоит путать определение Минэкономразвития РФ с положениями Градостроительного кодекса. В документе Министерства в качестве основного признака указаны только надземные этажи, а в ГрК РФ – общее количество этажей, включая подземные. Однако на сегодняшний день в строительной отрасли сложилось свое неофициальное определение малоэтажного дома. К малоэтажным зданиям относят дома до 4 этажей включительно без лифта и мусоропровода. В редких случаях туда могут отнести даже здание с 5 этажами.

    Малоэтажный жилой комплекс (МЖК) – это единая система, которая предоставляет владельцам не только квартиры, но и сопутствующую инфраструктуру. К данной категории недвижимости относят коттеджи на несколько семей, таунхаусы, многосекционные дома и т. д. Жилой комплекс таких зданий располагается на специально отведенной территории. Площадь дворового пространства, как правило, больше, чем около многоквартирных домов. Здание имеет продуманный архитектурный облик, включает квартиры различных форматов и планировок. Рядом с МЖК обычно много зеленых насаждений, внутренние дворы бывают отгорожены от автомобильных дорог. Реализовать подобные решения в многоэтажных ЖК бывает сложно.

    Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.

    • основа здания – металлический или деревянный (в зависимости от технологии) каркас, ограждающие конструкции – крупные стеновые панели из плит OSB, ЦСП;
    • степень заводской готовности домокомплектов достигает 80–90 %;
    • утеплитель располагается между внутренней и наружной обшивкой каркаса, чаще всего в качестве него используются минеральные материалы;
    • особое внимание уделяется герметичности пароизоляции для защиты каркаса.

    Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.

    Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.

    Другие особенности технологии:

    • стеновые ограждения – листы ЦСП, ГВЛ и т. д.;
    • в конструкции используются негорючие материалы, что позволяет обеспечить высокую степень пожарной безопасности домов;
    • срок службы жилья достигает 50 и более лет;
    • такой вид малоэтажного строительства подходит не только для возведения жилых домов, но и для устройства объектов хозяйственного, спортивного, социально-культурного назначения.

    SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.

    • для легкого соединения в торцах элементов установлены калиброванные деревянные бруски, которые не создают мостиков холода;
    • силовой каркас отсутствует, его роль играют бруски соседних SIP-панелей и обшивка в целом;
    • для фиксации слоев используется полиуретановый клей высокой прочности;
    • стоимость домокомплекта из SIP-панелей почти вдвое ниже, чем у кирпичных построек;
    • проектный срок службы домов – около 80 лет.

    Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.

    Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.

    • для защиты от внешних факторов бетонные блоки покрываются тонкостенной штукатуркой или облицовываются кирпичом. Степень паропроницаемости отделки должна быть ниже, чем у стен;
    • в отличие от каркасных технологий строительство из ячеистого бетона требует устройства монолитного фундамента;
    • максимально допустимая высота домов ограничена для снижения деформационных нагрузок на стеновой материал.

    Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.

    • за счет высоких теплоизоляционных свойств поризованной керамики строительство осуществляется без утеплителя;
    • капиллярная структура сохраняет способность стен к естественному парообмену;
    • небольшой вес материалов позволяет снизить требования к фундаменту.

    Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.

    Малоэтажное жилищное строительство понятие

    В СМИ подают объявления о реализации квартир, доверчивые покупатели вносят деньги, а затем не находят в новом жилье возможности подключения к инженерным сетям, регистрации собственности в Росреестре и т.д.

    А если регистрация в Росреестре все же проводится по «дачной амнистии» на землях СНТ или ДНП, то новый собственник отдельного помещения (де-факто квартиры или студии) получает на руки свидетельство о доле собственности в едином здании. А значит, он теперь вынужден договариваться по всем вопросам с другими сособственниками и фактически находится с ними в состоянии «круговой поруки», а может будет вынужден платить услуги ЖКХ «за того парня». Наибольшее число таких объектов сегодня возведено на землях СНТ в районе поселка Мосрентген.

    Или другой случай. Широко известен случай с коттеджным поселком «Белый город». Таунхаусы обманутые дольщики покупали как долевое имущество. Возведение таунхаусов не нуждается в экспертизе согласно законодательству.

    Никаких коммуникаций к ним проведено не было, а после того, как закончились средства на сооружение домов, застройщики просто сбежали, бросив документацию. До сих пор никто из них не получил никакого жилья, хотя и произошло их включение в реестр обманутых дольщиков. Коттеджи им вряд ли кто предоставит, несмотря на субсидии от государства.

    Также в процессе сооружения объектов соседи обращаются на повышенный шум от техники, местная администрация начинает проверку, после чего дело заканчивается сносом здания по решению суда. При неправильно составленном договоре на квартиру в таунхаусе или дуплексе вернуть деньги у недобросовестного застройщика невозможно.

    Часто такие предприниматели скрываются бесследно, поэтому нужно перед покупкой проверять объекты малоэтажного строительства. Необходимо выполнить следующий алгоритм:

    1. На сайте Комитета по долевому жилищному строительству посмотреть, нет ли продаваемого жилья в перечне проблемных объектов и ИЖС.
    2. Затребовать справку из ЕГРП на постройку в Росреестре.
    3. Проверить договор у юриста.
    4. Выяснить, есть ли оригиналы следующих бумаг:
    • правообладающие документы на землю, ее категорию и вид использования;
    • разрешение на возведение таунхауса;
    • разрешение на введение объекта в эксплуатацию, когда он уже построен.

    Важно: При возведении малоэтажных объектов государственная экспертиза по закону не нужна. Этим часто пользуются мошенники, поэтому нужно организовывать независимую экспертизу для определения соответствия малоэтажки-новостройки нормативам и параметрам.

    Экспертиза делится на несколько видов для доскональной проверки:

    • качество организованных ремонтных работ и строительства;
    • объектов, подлежащих восстановлению;
    • предстоящие объемы работ;
    • составление смет и их анализ.

    Независимую экспертизу проводят при возведении зданий, анализе применяемых материалов, проверке документации на малоэтажное проектирование.

    Выдавать разрешение на строительство малоэтажных объектов имеют право только органы местного самоуправления. Перед началом возведения таунхауса необходимо составить проектную и предпроектную документацию. Без этого соответствующие организации не дадут разрешение.

    Как уже говорилось, согласование не нужно при возведении объекта не более трех этажей для одной семьи. Однако застройщики вправе самостоятельно оформить разрешение по своей инициативе. Каких-то особенных условий для постройки подобных построек не требуется. Организации управления могут и не разрешить возведение объектов при отсутствии проектных документов. Это касается и обычного коттеджа из двух этажей.

    Для согласия на малоэтажное строительство документы необходимы следующие:

    • полученное подтверждающее экспертное заключение от Службы государственного и строительного надзора и экспертизы;
    • оформленная проектная декларация;
    • полученное согласие на постройку такого дома.

    Чтобы получить согласие на возведение таунхауса, заказчику нужно предоставить в СГСНЭ следующие бумаги:

    • заявление;
    • правообладающие и правоустанавливающие документы на пользование землей под постройку;
    • согласие государственной экспертизы проектной документации;
    • все данные из проектных документов;
    • градостроительный план участка земли под стройку.

    Полученное разрешение на возведение таунхауса действует не более трех лет. При просьбе о продлении в письменном виде заказчику продлят действие разрешения. Порядок и срок продления разрешения на возведение малоэтажного объекта определяются региональными органами власти.

    В первую очередь, требуется проведение работы с понятийным аппаратом. Например, нужно отделить малоэтажные многоквартирные жилые дома от домов блокированной застройки (которые не делятся на квартиры) и отдельно стоящих жилых домов. Это позволит покончить с многочисленными противоречиями, в том числе, связанными с определением количества этажей. Дополнительно нужно ввести в правовое поле таунхаусы, также получившие широкое распространение из-за относительно невысокой стоимости. Сегодня их из-за пробелов в законах приходится оформлять в качестве индивидуальных или многоквартирных домов.

    Для целей нормализации управления малоэтажной застройкой в Подмосковье и других регионах потребуется внести существенные корректировки в ЖК РФ. В том числе, здесь нужно определиться со следующими вопросами:

    • в каком порядке формируется территория малоэтажных жилых комплексов;
    • как используется сформированная территория;
    • как формируется общее имущество владельцев квартир в малоэтажных жилых домах;
    • как используется общее имущество;
    • какие объекты должны входить в общедомовое имущество, и какие в них включаться не могут.

    Например, в малоэтажной застройке предлагается убрать из общедомового имущества объекты, которые относятся к коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуре. Эти объекты застройщик будет передавать в собственность специализированным организациям или муниципальным образованиям. В результате получится уйти от сложившейся практики, когда содержать инфраструктурные объекты вынуждены сами жители поселков. Одним из вариантов предлагается оставить возможность сохранения таких объектов в собственности застройщика.

    Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.

    Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.

    Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.

    Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».

    Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.

    5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 Градостроительного кодекса РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;
    Данный контроль в большей степени является внутренним контролем лица, осуществляющего строительство, и, если возводимый объект капитального строительства не попадает под действие государственного строительного надзора, такой контроль по различным причинам может быть не объективным. Во втором случае в силу статьи 54 Градостроительного кодекса РФ в зависимости от вида объекта государственный строительный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в строго установленных случаях, предусмотренных частью 1 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ.

    Малоэтажное домостроение (92 % всех домов), является основным видом домостроения США. Ежегодно в США строится свыше 17 млн новых домов и квартир, более половины из которых — малоэтажные дома на одну или две семьи. Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 м2. Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22 % и это несмотря на то, что за 28 лет, с 1980 г. до 2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза. С 2005 г. цены на жильё стали снижаться темпами около 12 % в год, а к 2008 г. снижение цен достигло 21 %. Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной.

    В США отсутствует единая система стандартов на гражданское строительство. Практически все города или территориальные образования имеют собственные правила и законы в строительстве (Construction COD). Но базовые нормы и правила сложились на практике. Нормой является минимальная высота потолков 8 футов, что соответствует 2,4 метра. Часто применяется высота 9 футов (2,7 метра). Минимальные размеры комнат определяются исходя из местных норм, но меньше чем 8 x 8 футов (2,2 x 2,4 метра) комнат, как правило, не бывает. В многоквартирных домах очень часто можно встретить кухню без окна. Сильно варьируются нормы установки водопровода и электрических систем домов. Например, вся электрическая проводка в штате Иллинойс осуществляется только в металлических трубах, а в соседнем штате Висконсин разрешено устанавливать незащищённые электрические провода[1].

    Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

    Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

    До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

    Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 «малоэтажная многоквартирная застройка».

    Проектирование малоэтажных жилых домов:

    • индивидуальных,
    • многоквартирных до 3 этажей;
    • блокированных.

    Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

    При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

    В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

    Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

    1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
    2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:
    • использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
    • уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
    • снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

    Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

    • состоят из блоков;
    • в каждом блоке живет одна семья;
    • каждый блок имеет свой выход;
    • блоки соединены общими стенами;
    • в общих стенах нет проемов;
    • каждый блок имеет отдельный выход.

    Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

    1. Малоэтажные многоквартирные дома:
    • состоят из одного или нескольких подъездов;
    • каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
    • число подъездов в доме не превышает четырех;
    • число этажей – от одного до трех.

    Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

    Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

    Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

    До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство.

    В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

    Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 «малоэтажная многоквартирная застройка».

    Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

    1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:
    • возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
    • обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
    • располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.
    1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
    2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
    3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:
    • размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
    • выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
    • возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
    • располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
    • создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

    На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

    Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

    Проектирование малоэтажных жилых домов:

    • индивидуальных,
    • многоквартирных до 3 этажей;
    • блокированных.

    Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

    При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

    Малоэтажная жилая застройка становится все более популярной из-за сочетания привычного городского комфорта с загородным спокойствием. В таких комплексах складывается особенно уютная атмосфера для проживания. Свои особенности здесь есть не только в микросреде, но и в обеспечении доступными и качественными жилищными и коммунальными услугами. Именно поэтому потребовалось разработать и внедрить новые подходы к системе управления, рассчитанные именно на малоэтажные жилые дома.

    В этом вопросе требуется законодательное урегулирование, так как действующие нормативные акты не адаптированы к особенностям управления МКД в такой застройке. Гражданам здесь приходится теснее взаимодействовать и между собой, и с обслуживающими территории организациями.

    Четкого определения самого термина «малоэтажный жилой дом» в действующем законодательстве тоже нет. В части 2 статьи 49 ГК РФ сказано лишь о том, что строительство и реконструкция МКД не выше 3 этажей могут проходить без экспертизы проектной документации, если не используются бюджетные средства.

    Даже с количеством этажей для отнесения к малоэтажной застройке есть определенные сложности. В СП 42.13330.2011 для таких объектов установлено ограничение в 4 этажа вместе с мансардным. В СП 54.13330.2011 говорится уже о 3 этажах с учетом подвала, цоколя и мансарды. При использовании такого определения дом с подвалом может быть малоэтажным только если он не выше 2 этажей.

    Законодательные пробелы создают сложности для застройщиков в части подготовки градостроительных и разрешительных документов. Из-за этого территории становятся менее привлекательными для крупных компаний. На них все равно идет массовая застройка, но она получается неорганизованной. Из-за этого страдает благоустройство территорий и их инфраструктурное развитие. В дальнейшем это осложняет деятельность работающих на объектах малоэтажного жилого строительства управляющих организаций, которым также не хватает проработанности нормативно-правовой сферы.

    • Сравнение способов управления многоквартирным домом

    На таких объектах часто нет подключения к централизованным системам отопления, водопровода и канализации. Все это заменяется созданием собственной котельной и водозаборной скважины. Такое оборудование требует надлежащего обслуживания, опыта которого у работающих в типовой городской застройке управляющих организаций обычно не имеется.

    В малоэтажной многоквартирной жилой застройке могут работать как специализированные управляющие компании, так и некоммерческие объединения жильцов – ТСЖ и жилищные кооперативы. Практика последних лет раскрыла основные проблемы управления таким жилищным фондом. Они стали видны в статистике судебных споров, которые возникают по двум основным причинам:

    • УК навязывают жильцам дополнительные услуги и завышают их стоимость, ограничивают подачу коммунальных ресурсов и закрывают доступ на территорию;
    • потребители отказываются заключать договоры, не оплачивают предоставленных услуг и так далее.

    Механизмов из действующих законов недостаточно для решения подобных споров. В результате управляющие организации и жильцы пользуются положениями жилищного законодательства, разработанного для управления многоэтажками. Это ведет к нарушению интересов одной из сторон, так как на объектах малоэтажного жилищного строительства действуют несколько иные правила.


    Похожие записи:

Добавить комментарий