Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить ипотеку на долю в квартиру и в каком банке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Не все финансовые организации готовы выдать деньги в долг на покупку доли в квартире. Дело в том, что ликвидность части собственности ниже, чем у целого объекта. Если заёмщик не сможет расплатиться, компания рискует столкнуться со сложностями в процессе реализации помещения. Однако некоторые организации всё же готовы пойти навстречу клиентам. Ипотеку на долю в квартире можно получить, обратившись в такие банки как:
- Сбербанк. Компания готова дать от 300000 до 15 млн руб под 8,9% годовых. Размер первоначального взноса составляет от 15%. Расчёт необходимо произвести в течение 30 лет. В компании действуют предложения. Так, молодые семьи могут рассчитывать на сниженную процентную ставку.
- ВТБ24. В организации можно получить до 50 млн руб под 9,3% годовых минимум. Размер первоначального взноса составляет от 20%. Для расчёта предоставляется до 30 лет.
- Альфа-банк. В компании можно получить до 50 млн руб под 9,29% годовых минимум. Стартовый платеж начинается от 15%. Расчёт необходимо произвести в срок до 30 лет.
Условия действиетельны на момент написания статьи, для уточнения актуальной информации обратитесь к специалисту.
Как купить долю в квартире в ипотеку?
Для финансовой организации выдача ипотеки на долю в квартире связана с повышенными рисками. Кроме того, заемщик получает меньше денег в долг. Поэтому выгодность услуги для банка снижается. В связи с этим компании стремятся к получению максимальной выгоды от сотрудничества с заемщиками, желающими купить часть собственности. Услуга отличается повышенной процентной ставкой. Если средняя переплата по классическому жилищному займу составляет 8,5% годовых, то в случае получения ипотеки на долю показатель возрастает до 10%.
Комнаты в коммунальных квартирах отделены от других помещений. Такую часть недвижимости продать проще, поэтому банк охотнее одобряет заявки. При этом должны соблюдаться классические требования, выдвигаемые в отношении доли:
- здание построено после 1970 года;
- размер помещения превышает 12 кв.м.;
- жилье пригодно для жизни;
- присутствуют все коммуникации;
- в здании нет деревянных перекрытий.
Основным преимуществом сделки выступает возможность гражданина приобрести недвижимость, даже если собственные средства отсутствуют. Дополнительно объем задолженности по ипотеке будет значительно меньше, чем при покупке целой квартиры. Единовременная нагрузка на бюджет клиента снизится.
Однако недостатков так же много:
- за пользование денежными средствами взимается переплата;
- выбор недвижимости существенно ограничен;
- чтобы оформить ипотеку на долю в квартире, необходимо получить согласие всех остальных собственников жилья;
- квартира будет находиться в обременении до полного расчета по обязательствам.
Ипотека на выкуп доли в квартире: ТОП-10 банков и схема оформления
Понятие долевой собственности определено в Гражданском кодексе РФ и подразумевает законно возникшее право двух и более лиц на имущество.
В зависимости от обстоятельств, долевая собственность бывает 2 видов:
1. Недвижимость является общей собственностью нескольких лиц
Общая собственность формируется, когда квартира является совместной собственностью нескольких человек. Доли каждого собственника в этом варианте собственников выражаются в процентном соотношении. Например, каждому из супругов принадлежит 1/2 часть квартиры.
К общей собственности относится имущество, которое было нажито совместно супругами после регистрации брака за исключением случаев, когда один из супругов получил в дар или унаследовал то или иное имущество.
2. Каждая доля в недвижимости является частной собственностью
При разделении имущества на доли, принадлежащие нескольким собственникам, собственность становится долевой. При этом доли могут быть равнозначными и различными. Распределение долей зависит от договоренности между собственниками при приобретении жилья, или от личного вклада в недвижимость каждого из них. В этом случае, размер доли выражается в квадратных метрах и четко определен в документах.
Самый простой пример — коммунальная квартира, когда каждый владелец может пользоваться только своей частью квартиры. Это может быть также наследование долей в квартире родственниками разной очередности, приобретение долей разной стоимости, и т. д.
Самой простой для банка ситуацией является одобрение ипотеки на последнюю долю. После выкупа последней доли клиент становится полноправным собственником недвижимости, и банк получает в залог все имущество, долю в котором приобрел заявитель. Если заемщик перестанет платить ипотеку, он выставит на торги уже не долю в квартире, а всю ее часть. При таком раскладе банк практически ничем не рискует и в большинстве случаев одобряет ипотеку.
При оформлении ипотеки на последнюю долю банки настолько смягчают условия, что предлагают кредит без поручителей и первоначального взноса. Ипотеку можно оформить на срок до 25 лет. При этом в залог банка перейдет не приобретенная доля, а вся квартира.
Рассмотрим 6 крупных ипотечных банков, которые выдают ипотеку на долю в квартире в 2021 году:
- Сбербанк.
- Газпромбанк.
- Дельтакредит.
- Транскапиталбанк.
- Левобережный банк.
- Азиатско-тихоокеанский банк.
Предлагает несколько программ по долевой ипотеке с разными сроками кредитования и процентами. Имеется возможность использования материнского капитала, есть льготы для семей с детьми, в том числе – и многодетных семей. Ипотеку можно оформить на срок 5 – 25 лет.
Главные требования Сбербанк выставляет к приобретаемой доле:
- Доля должна быть последней в жилье.
- Отсутствие других претендентов на покупку доли. Этот факт должен быть подтвержден письменными Заявлениями близких родственников продавца.
- Дом, в котором расположена квартира, должен быть построен не ранее 1970 года, без использования деревянных балок.
- Если приобретается комната в общежитии, она должна быть приватизирована.
Газпромбанк одобряет ипотеку только для последней доли в квартире.
Его условия следующие:
- Процентная ставка составляет 8,7-15 %.
- Срок до 30 лет.
- Размер кредита до 45 млн. рублей.
- Возможны скидки для партнеров Газпромбанка, бюджетников и сотрудников предприятий сферы газовой промышленности.
Ипотека на выкуп доли в квартире
Также имеет стандартный набор требований, при соблюдении которых можно оформить долевую ипотеку от 10% годовых в сумме от 350 тыс. рублей. Сейчас в банке Левобережный действует акция 10 х 10 х 10 на выкуп последней доли в квартире.
Рассмотрим условия акции:
- Ставка 10% годовых.
- Первый взнос 10%.
- Максимальная сумма — 10 млн. рублей.
- Обязательное страхование недвижимости.
- При отказе от страхования жизни и здоровья, ставка поднимается на 0,7%.
- Срок кредита до 15 лет.
Одобрит заявку на условиях 11%. Позволяет использовать материнский капитал.
Банк АТБ дает ипотеку на долю на следующих условиях:
- Ставка – от 11%.
- Первый взнос – от 25%.
- Сумма кредита – от 350 000 рублей.
- Срок – до 25 лет.
- Приобретаемая или имеющаяся недвижимость переходит в залог.
Требования к заемщику:
- Постоянный и стабильный доход.
- Общий рабочий стаж от 1 года.
- Стаж на последнем месте работы – от 1 месяца.
- Прописка в регионе присутствия АТБ.
Первое, что необходимо чтобы купить долю в квартире в ипотеку – получение банковского кредита. Легче всего получить одобрение, если в заявке вы укажете, что выкупив долю станете единоличным владельцем квартиры. О том, как объединить доли у одного собственника, мы уже рассказывали.
Репутация самого заемщика тоже немаловажный фактор. Клиенты с плохой кредитной историей и с сомнительной работой имеют небольшие шансы на получение ипотеки.
При первом визите в банк менеджеру необходимо предоставить следующие документы:
- собственноручно заполненную анкету заемщика;
- паспорт;
- трудовую книжку или св-во ОГРНИП;
- справку о доходах либо по форме 2-НДФЛ, либо по форме кредитной организации.
Если вы планируете оформить ипотеку в банке, в котором у вас есть зарплатная карта, последние два документа не потребуются.
Чтобы увеличить шанс на одобрение заявки, можете предоставить в залог уже имеющиеся доли в квартире, оставшуюся часть которой желаете приобрести в собственность.
Для этого приложите к основному пакету:
- выписку из ЕГРН на свое жилье;
- документ, на основании которого ваша доля была приобретена в собственность (договор купли-продажи, дарственная, св-во о вступлении в наследство, договор о приватизации и прочее).
Несмотря на то, что продажа жилья является возмездной сделкой, продавец будет освобожден от уплаты подоходного налога, если:
- реализованная доля находилась в его собственности 3 года и более;
- ее цена не превышает одного миллиона рублей;
- квадратные метры были проданы по той же цене, что и куплены.
В остальных случаях бывшему владельцу доли придется заплатить 13% от полученной прибыли сверх установленных лимитов.
Можно ли купить долю в ипотеку
Сегодня практически все крупные банки дают ипотеку, правда условия ее предоставления несколько различаются.
Возможность получить ипотеку от Сбербанка на долю в квартире есть у тех заемщиков, которые после сделки станут обладателями всего жилья или его части, когда оставшейся половиной владеет законный супруг/супруга. В качестве залога оформляется квартира целиком.
Условия выдачи ипотечных займов:
- Размер от 300 000 до 15 000 000 рублей, но не более 80% от стоимости недвижимости.
- Ставка от 9% годовых.
- Срок – от полугода до 30 лет.
- Есть возможность привлечения созаемщиков, например, второго супруга.
Как только регистрация ипотечного договора будет завершена, деньги переведутся на счет заемщика.
Один из редких банков, дающих ипотеку на комнаты, даже если после заключения сделки заемщик не становится единоличным владельцем квартиры.
Условия выдачи займа:
- Размер – от 1 000 000 рублей.
- Первоначальный взнос – от 25% (можно использовать материнский капитал).
- Ставка – от 14,5% годовых.
- Срок – до 25 лет.
При оформлении ипотеки в Русском ипотечном банке заключаются договора страхования:
- жилья;
- клиента;
- титульного риска.
Страхование залоговой недвижимости условие обязательное, от остальных двух договоров заемщик имеет возможность отказаться, но тогда процент по кредиту автоматически увеличится.
Всем, кто желает приобрести комнату в Транскапиталбанке, ипотека будет предоставлена на следующих условиях:
- Размер – от 500 000 рублей.
- Первоначальный взнос – от 20%.
- Срок – до 25 лет.
- Возможность привлечения до 4 созаемщиков.
Если заемщику 65 лет и более, обязательное условие – страхование жизни и здоровья, а также приобретаемого объекта недвижимости.
После урегулирования финансовых вопросов и заключения договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать приобретенное право собственности на долю в квартире.
Сторонам следует собрать необходимые документы, приложить к ним заявления и сдать все в отделение Ростеестра по месту нахождения объекта недвижимости.
После чего право собственности будет регистрироваться согласно установленному порядку:
- Сотрудник Росреестра примет пакет документов и даст заявителям соответствующую расписку.
- Регистратор проверит бумаги на подлинность.
- В случае выявления обстоятельств, препятствующих регистрации права собственности, в процедуре будет отказано, основания отказа вы узнаете при посещении Росреестра.
- Если с документами все в порядке в реестр внесутся необходимые изменения и на руки заявителям будут выданы выписки из ЕГРН с обновленными данными.
Этот процесс займет не более 14 календарных дней с момента подачи заявки. Когда приходить за получением документов будет указано в расписке.
Чаще всего намерение приобрести долю возникает у следующих граждан:
- желающих начать приобретение недвижимости при скромных финансовых возможностях;
- лиц, заключающих сделки с родственниками в силу жизненных обстоятельств;
- супругов, находящихся в разводе;
- лиц, участвующих в мошеннической схеме покупки жилья и др.
Законодательно не запрещено приобретение долей с использованием привлечённых денежных средств, но банковские организации анализируют все особенности будущей покупки и одобряют сделку лишь в некоторых случаях.
Можно ли оформить ипотеку на долю в квартиру и в каком банке
Можно ли купить долю в ипотеку всем желающим? Нет. С высокой долей вероятности банк откажет тем, кто:
- Намеревается приобрести долю в объекте, на который не имеет каких-либо прав (или не имел ранее).
- В результате сделки не становится единственным владельцем объекта (даже если ранее уже была приобретена доля/доли).
В этом случае остаётся единственная возможность оформления заёмных денег – потребительский кредит. Процентная ставка, разумеется, будет выше, чем при ипотеке, но можно подобрать программы с предоставлением залога. Тогда проценты будут достаточно невысокими, и сделку по покупке можно будет оформить.
Подобные сделки кредитуются финансовыми учреждениями крайне неохотно. Но решить проблему можно двумя способами.
Первый — если собственник/ки другой доли/долей дадут нотариально заверенное согласие на передачу банку в залог своих долей. В таком случае банк, получив гарантии в виде целого (а не частичного) залогового объекта недвижимости, может одобрить выдачу ипотеки. Эта ситуация возможна, например, между ближайшими родственниками.
Второй — если покупается не доля в общем доме, а доля, выделенная в натуре. Это очень непростой и длительный процесс, подразумевающий под собой сбор множества документов и действий строительного характера.
В процессе оформления доли в натуре не должны нарушаться интересы всех собственников. Так, должно быть выполнено межевание земельного участка, организован отдельный вход в дом для каждого собственника, иметься доступ к коммуникациям и т.д.
Не каждый частный дом может выдержать подобные преобразования в силу своего технического состояния. Поэтому при подаче заявки на кредит нужно выбирать только те дома, в которых процесс выделения доли в натуре завершён и подтверждён соответствующими документами.
В большинстве случаев финансовое учреждение одобряет заявку на ипотеку для покупки доли в том случае, если в результате сделки у объекта недвижимости будет один собственник. Так банк минимизирует свои риски, обеспечивая ликвидность залогового имущества. Например, у собственника ¾ квартиры шансы получить ипотеку для покупки оставшейся ¼ доли (последней) очень велики.
Существует статистика Росреестра показывающая, что сделки с долями составляют 25% в общем объёме операций по недвижимости. Между тем, круг банков, согласовывающих заявки клиентов, позволяющих им купить долю в ипотеку, весьма ограничен. К ним относятся:
- «Сбербанк»;
- «Газпромбанк»;
- «ТКБ» (ТрансКапиталБанк);
- «Банк Зенит».
При обращении в финансовое учреждение следует учитывать следующие особенности:
- ТКБ и банк Зенит не в каждом регионе имеют свои представительства;
- банк Зенит среди всех своих клиентов отдаёт приоритет жителям Москвы и Московской области, а также сотрудникам группы компаний Татнефть;
- Газпромбанк кредитует приобретение только последней доли;
- Сбербанк может потребовать представить дополнительные документы при сделках с родственниками и рассматривать заявку в этом случае более длительный срок.
Основные условия ипотечного кредита для покупки доли (валюта, срок, процентная ставка и др.) не отличаются от условий ипотеки для приобретения целого объекта недвижимости. Также идентичны требования к жилью и заявителю. Перед визитом в банк целесообразно заранее уточнить актуальность информации.
Если вы в статье не нашли ответ на ваш вопрос, то задайте его в комментарии и мы обязательно ответим на него.
Рекомендуем прочитать статьи:
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Берем ипотеку на долю в квартире
Сбербанк предлагает своим заемщикам оформить долю в квартире по программе «Единая ставка». Под эту программу попадает абсолютно любая недвижимость.
- Процентная ставка – 13,45% в год;
- Минимальная сумма займа – 300 тыс. рублей;
- Максимальная сумма – 15 млн. рублей;
- Срок кредитования – до 30 лет;
- Первый взнос – от 15%;
- Чем больше первый взнос – тем меньше ставка процентов;
- Без справки о доходах – повышается ставка на 0,5%;
- Заемщик не клиент Сбербанка – повышается ставка на 0,5%;
- Понадобится паспорт заемщика и второй документ из списка.
Недвижимость, приобретаемая за счет средств банка, должна быть обязательно застрахована. При этом страхуется не только доля в квартире, но и жизнь, и работоспособность заемщика.
Если клиент отказывается от страховки, то процентная ставка по кредиту увеличивается еще на 1%. При желании и такой возможности, заемщик может погасить ипотеку досрочно. За это ему не будут начислены штрафы и комиссии.
Кроме того, для него это будет выгодно, так как он сэкономит на процентах.
Не все банки кредитуют доли в квартирах
Есть факторы, которые мешают оформить ипотеку на долю в квартире. Вот некоторые из них:
- Когда собственник квартиры не один человек, а несколько. Например, брат, сестра, отец, мать, второй из супругов;
- Когда доли в недвижимости принадлежат супругам, находящимся в разводе;
- Когда заемщик не становится единственным собственником после осуществления покупки доли в квартире.
Часто доли в квартирах оформляют в кредит именно близкие родственники. Однако банки неохотно соглашаются на такие сделки, так как заемщики могут потратить деньги на другие свои нужды.
Например, заемщик оформляет ипотеку на комнату в квартире, а по факту получает ее от владельца в наследство.
При этом он получает деньги от банка на выгодных условиях (по сравнению с потребительским займом) и распоряжается ими в своих целях.
Бывают случаи, когда доля в квартире выкупается у бывшего супруга или супруги. В данной ситуации специалисты рекомендуют подождать полгода или год после бракоразводного процесса, чтобы за это время разрешились все споры с разделом имущества. Иначе банки не захотят кредитовать недвижимость, которая может в ближайшем времени участвовать в судебных процессах.
Если заемщику отказали банки в ипотеке на долю недвижимости, то он может воспользоваться одним из следующих предложений:
- Попросить помощи в оформлении у посредников (брокеров);
- Оформить кредит в небанковской компании;
- Взять потребительский займ на любые цели.
Брокеры направят заявки во многие банки одновременно и займутся вашей ситуацией. Однако им за работу придется заплатить фиксированную комиссию в виде процента от суммы кредита.
В этом варианте есть один большой плюс – вы экономите время на поиски банка и на сбор всех документов. Брокер сам выберет для вас самую оптимальную программу и поможет добиться одобрения банка.
Выбор брокерских агентств велик, поэтому есть возможность выбрать настоящего специалиста своего дела.
Вот список основных документов, которые могут понадобиться для оформления доли в квартире:
- Паспорт заемщика;
- ИНН;
- Документы о праве собственности;
- Бумаги из БТИ;
- План квартиры;
- Технические документы.
Человек, покупающий в кредит часть квартиры, должен за свои деньги оплатить оценку недвижимости. По отчету об оценке банк установит на долю жилья свою цену. Обязательно нужно принести в банк технический паспорт квартиры, в котором будет указана ее планировка. Неотъемлемой процедурой будет составление письменного согласия всех владельцев квартиры на продажу доли в ней.
Перед тем, как бежать в банки и подавать заявки на покупку доли в квартире в кредит, самостоятельно оцените все риски этой сделки. Если есть такая возможность, обсудите предстоящую сделку с другими собственниками покупаемой недвижимости.
Если хоть один из владельцев квартиры не даст своего письменного согласия, то получить ипотеку или любой другой кредит на такую недвижимость не получится. Когда все владельцы будут согласны, можно начинать искать банковскую программу для этих целей. Если у вас совсем нет времени, посещать лично офисы банков, то воспользуйтесь профессиональной помощью.
Профессиональные брокеры не только найдут для вас выгодную кредитную программу, но и соберут немало документов для предстоящей сделки.
Нередки случаи, когда родственники дарят друг другу недвижимость или ее часть. Такая сделка заключается с помощью договора дарения. В нем содержится информация по дарителю и одариваемому лицу, а также по самой недвижимости. Лица, участвующие в сделке:
- Физические лица (дееспособные);
- Родственники;
- Несовершеннолетние лица. Только при наличии опекуна или родителя. Если несовершеннолетнее лицо является дарителем, то нужно согласие органов опеки.
Сделка дарения доли в квартире происходит на условиях безусловности и безвозмездности. То есть, одариваемое лицо не несет никаких обязательств при получении недвижимости. Дарение может происходить:
- Между ближайшими родственниками (по дарственной);
- Посредством перехода права собственности на жилье к несовершеннолетнему лицу;
- Путем дарения доли в квартире.
Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?
Результат поиска интересующей вас программы, будет во многом определяться теми целями, которые вы преследуете и вашей текущей ситуацией с недвижимостью. Среди наиболее распространенных жилищных ситуаций можно выделить следующие:
- Вариант 1: Потенциальный заемщик является собственником определенной доли и ссуда требуется ему исключительно для того, чтобы выкупить оставшуюся часть у другого лица.
- Вариант 2: Потенциальный заемщик хочет купить долю в ипотеку, но не имеет при этом никаких прав на нее в момент обращения в банк.
Прежде чем перейти к оценке вероятности получить ссуду в двух вышеописанных ситуациях стоит обратиться к главному принципу, в соответствии с которым банки решают одобрять или не одобрять выбранный заемщиком объект.
Заключается он в том, что предмет залога должен позволять кредитору реализовать его как можно быстрее и без юридических затруднений.
То есть кредитор хочет, чтобы недвижимость заемщика пользовалась спросом, а ее продажа могла бы быть осуществлена без дополнительных согласований с другими лицами.
Можно ли взять ипотеку на долю в квартире? Возможность получить ипотеку на приобретение доли квартиры или дома зависит от многих обстоятельств. Банк при принятии решения будет принимать во внимание отдельные особенности будущей операции.
Ситуация, в которой банк с наибольшей вероятностью примет решение в пользу клиента – после выкупа доли вся недвижимость перейдет в руки заемщика. В этом случае банк сможет оформить ипотеку на всю квартиру и особых дополнительных рисков не возникает. Но есть ряд ситуаций, когда многие кредиторы не хотят выдавать ипотеку на долю:
- Договор купли-продажи осуществляется между ближайшими родственниками. В этом случае банк заподозрит фиктивный характер сделки и попытку обналичить денежные средства.
- Выкуп доли квартиры у бывшего супруга или супруги после развода.
Здесь главную роль в принятии решением банка сыграет период времени, который прошел после развода, а также наличие нового брака у каждой из сторон.
Чтобы получить подобный кредит, необходимо доказать банку, что такая операция не несет мнимый характер, а преследует цель урегулировать денежные и имущественные отношения между родственниками или бывшими супругами.
Практически невозможно получить ипотечный кредит на приобретение доли в квартире или доме в следующих ситуациях:
- Потенциальный заемщик хочет приобрести долю жилья, на которое до этого не имел каких-либо прав.
- Потенциальный заемщик хочет приобрести долю в недвижимости, где он уже владеет какой-либо частью, но после сделки объект не перейдет в его полную собственность.
Банки крайне редко соглашаются на такие сделки, так при невыполнении заемщиком своих обязательств, ипотекодержателю будет очень сложно реализовать залог. Спрос на такие объекты очень низкий. Даже с учетом того, что при принудительной реализации через торги цена может быть меньше среднерыночной, найти покупателя будет очень сложно.
Для решения такой проблемы лучше попытаться оформить потребительский кредит, но нужно понимать, что процентные ставки по беззалоговому кредиту будут существенно выше, чем при оформлении ипотеки.
Если в собственности есть другая недвижимость, то стоит рассмотреть вариант оформления ее в залог.
После регистрации ипотечного договора клиент получит наличные средства, которые он сможет потратить на свое усмотрение, в том числе на расчет с продавцом по покупке доли в квартире.
Имеет смысл поискать банк, который предлагает более низкие процентные ставки в случае документального подтверждения целевого использования средств. После получения кредита и подписания купли-продажи, в банк будет достаточно предоставить копию договора.
Одним из банков, который готов кредитовать приобретение доли жилья является Сбербанк. Но получить кредит можно только при условии, что после сделки вся квартира будет принадлежать заемщику, либо вторая часть остается в собственности у супруга или супруги. В залог Сбербанк оформляет только всю недвижимость. Сейчас банк предлагает следующие условия:
- Сумма кредита от 300 тысяч до 15 миллионов рублей, причем его размер не может превышать 80% стоимости объекта.
- Процентная ставка от 12% годовых.
- Срок кредитования – до 30 лет.
Сбербанк допускает привлечение созаемщиков. Особенно приветствуется ситуация, когда в его качестве выступает супруг или супруга заемщика. Недвижимость при этом может находиться в совместной собственности.
Также кредит на приобретение последней доли в квартире предоставляет Газпромбанк. Ипотека оформляется на следующих условиях:
- Сумма кредита до 45 миллионов рублей.
- Процентная ставка от 12% годовых.
- Срок кредитования – до 30 лет.
- Размер первоначального взноса за счет личных средств заемщика – не менее 15%.
Стоит обратить внимание, что Газпромбанк не выдаст кредит, если жилье попадает под одну из категорий:
- объект находится в аварийном состоянии или подлежит капитальному ремонту;
- комнаты в коммунальных квартирах;
- малосемейки;
- дома, имеющие деревянные внешние стены;
- «хрущевки», если дом находится в Москве или Московской области.
Одним из немногих банков, которые дает кредит на приобретение комнаты, когда после сделки объект не переходит в полную собственность заемщика, является Русский ипотечный банк. Кредит «Не последняя комната» выдается на следующих условиях:
- Сумма кредита не менее одного миллиона рублей.
- Заемщик за счет собственных средств должен оплатить не менее 25% стоимости комнаты.
- Допускается использование материнского капитала, при этом сумма первоначального взноса может быть снижена на размер сертификата.
- Базовая ставка – от 14,5% годовых. Ее размер для конкретного заемщика зависит от суммы кредита и первоначального взноса.
- Максимальный срок ипотечного договора составляет 25 лет.
Русский ипотечный банк требует заключения договора страхования недвижимости, жизни и здоровья заемщика и титульного риска. От заключения двух последних договоров заемщик вправе отказаться, но банк тогда повысит процентную ставку по кредиту.
По данной программе можно получить и кредит на покупку доли квартиры, когда заемщик после сделки становится собственником всего объекта. В такой ситуации банк снизит ставку на 0,5%.
При желании купить комнату в квартире можно обратиться в Транскапиталбанк. Ипотека оформляется на следующих условиях:
- Сумма кредита – от 500 тысяч рублей.
- Первоначальный взнос не менее 20% стоимости объекта.
- Максимальный срок кредитования 25 лет.
Банком допускается привлечение до 4 созаемщиков. Кроме договора страхования недвижимости для заемщиков, чей возраст превышает 65 лет, обязательным является заключения договора страхования жизни и здоровья.
Гражданское законодательство допускает, что у одного объекта недвижимости, например, квартиры, может быть не один собственник, а несколько. Такое имущество считается общей собственностью (статья 244 ГК РФ).
Каждый из собственников имеет право на определенную часть такой квартиры – долю.
Ее размер фиксируется в:
- правоустанавливающих документах;
- свидетельстве на право собственности.
Хотя такому владельцу принадлежит не все жилье целиком, он, тем не менее, является полноправным собственником своей части. И волен ее завещать, подарить, заложить или продать (статья 246 ГК РФ).
Стоимость жилья на сегодняшний день такова, что даже покупка доли в нем сопряжено с необходимостью брать кредит, и обеспечивать его погашение передачей недвижимости в залог банку.
Рассмотрим, насколько сложно получить ипотеку на долю в квартире.
Ипотечный кредит – довольно специфичный банковский продукт.
Его особенности состоят в том, что он выдается на определенных условиях:
- имеет целевое назначение;
- выдается на длительный срок;
- обеспечивается залогом.
На последнем отличии следует остановиться особо. Залог – это одна из обеспечительных мер в отношениях между должником и кредитором (регулируется статьей 6 ФЗ № 102).
Суть ее состоит в том, что:
- если долг не возвращается в оговоренные сроки, кредитор имеет право получить его из стоимости залога, проще говоря, он может предмет залога продать и из этой суммы вернуть долг;
- остаток средств будет принадлежать должнику, который лишился имущества.
В ипотечном кредитовании предметом залога является только недвижимое имущество. Это может быть дом, квартира, нежилое строение и т.д.
Предложения о выдаче займов на покупку долей в жилой недвижимости встречаются редко. Несколько актуальных ипотечных программ на покупку доли в 2019 году:
- ипотека на готовое жилье от Сбербанка, ставка от 10,2%, первоначальный взнос от 15%. В рамках программы можно приобрести отдельную квартиру, выделенную комнату в коммунальной квартире или долю в жилой недвижимости. При выдаче займа на приобретение комнаты в коммунальной квартире Сбербанк накладывает обременение на всю квартиру. Поэтому еще до оформления ипотеки нужно заранее узнать у собственников остальных комнат, как они относятся к залоговому обременению. Главный плюс Сбербанка — сеть филиалов по всей стране;
- в банке Дельтакредит ипотека на долю или комнату в коммуналке выдается по ставке от 9,5% с первоначальным взносом от 15%. Максимальный срок займа — 25 лет. Подать заявку в Дельтакредит можно онлайн, справку 2-НДФЛ предлагают заменить справкой с портала Госуслуги;
- в Газпромбанке в рамках ипотеки на готовое жилье предлагает выкупить последнюю долю в квартире, в том числе ½ недвижимости и последнюю комнату в коммунальной квартире. Условия: ставка от 10,5%, срок до 30 лет. Размер первоначального взноса от 10 до 15%, в зависимости от категории клиента.
Рекомендации для тех, кто решил взять кредит на покупку комнаты или на выкуп последней доли или половины в квартире:
- не соглашайтесь на предложения продавца указать неполную стоимость объекта в договоре купли-продажи. Дело в том, что при стоимости недвижимости выше 1 миллиона рублей продавец нередко вынужден заплатить налог на доход 13%. А продажа долей и комнат как раз относится к этому ценовому сегменту. Для покупателя надежнее иметь на руках документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Иначе в случае отмены сделки покупатель не сможет получить свои деньги назад в полном объеме;
- если речь идет об ипотеке на ½ часть квартиры, будьте готовы к тому, что банк наложит обременение на всю недвижимость до погашения кредита. Совладелец должен выразить на это свое письменное согласие;
- если покупаете комнату в коммуналке для личного пользования, постарайтесь пообщаться с соседями без присутствия продавца. Особенно если цена объекта ниже рынка: возможно, от вас скрывают алкоклуб за стеной или другие неприятные подробности коммунального быта.
Главное отличие ипотеки на долю от обычного жилищного займа — сложности с поиском кредитора и с оформлением закладной для ипотеки. Не хотите тратить свое время и силы на юридические премудрости — поможет ипотечный брокер. За скромную комиссию брокер поможет быстро уладить вопросы с документами, договориться с другими собственниками и поможет получить выгодный заем в банке.
Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов. Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.
Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.
Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.
Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.
При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.
Ипотека на долю в квартире: возможно ли получение?
Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).
В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам. Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.
Одна из главных особенностей сделок с долями или комнатами — это преимущественное право покупки.
Суть в том, что если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.
❗️Например: В квартире две комнаты и два владельца — Гриша и Алла. Гриша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Алле.
Если Алла отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Алла не хочет писать отказ, то Гриша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Гриша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.
При покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.
❗️Например: Гриша решил продать свою долю в квартире, Алла не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.
Алла идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.
Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет запись по обременению ипотекой в силу закона.
Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.
При покупке недвижимости в ипотеку залог, предоставляемый банку, необходимо застраховать.
Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.
При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.