Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка новостройки в ипотеку пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
С чего начать покупку новой квартиры в ипотеку? При обращении в банк будущий владелец квартиры неизбежно столкнется с рядом особенностей:
- при подборе жилой недвижимости нужно обращаться только в аккредитованные строительные организации, которым банк сможет доверять;
- ипотечные средства будут выданы, если строительство находится в завершающей стадии;
- ипотека будет выдана только на проект, прошедший государственную регистрацию (заемщик же должен обеспечить сделку, к примеру, предоставить имущество в залог).
Как купить квартиру в новостройке в ипотеку
Для покупки недвижимости у строительный фирмы необходимо придерживаться определенных этапов. Что нужно знать:
- Сначала определиться с районом, где вы собираетесь жить.
- Очень часто покупка происходит на этапе строительства многоквартирного дома. Подобное жилье обычно продают с черновой отделкой, и въехать в него быстро не удастся. Нужен ремонт.
- Прежде чем останавливать свой выбор на определенном объекте, человек должен тщательно изучить сам объект, застройщика, условия банка, а затем заключать договор. Затем стороны подписывают акт приема-передачи, покупатель получает ключи, оформляет собственность. Самый небезопасный вариант приобретения ипотечного жилья – стадия котлована.
Зачем нужна оценка квартиры? Независимый эксперт рыночной стоимости жилья, которое передается в залог банку, — это обязательное условие оформления ипотеки. По этой стоимости банк сможет продать квартиру, если задолженность не будет погашена.
Также если заемщик не сможет оплатить квартиру, он должен будет продать ее по рыночной цене, чтобы расплатиться с банком. Расходы на услуги оценочной фирмы выплачивает заемщик сам.
Заемщик заказывает оценку, как только определяется с выбором квартиры. Если повременить с этим, может получиться так, что оценочная стоимость недвижимости окажется ниже той, что предлагает застройщик, тогда покупатель не сможет купить квартиру – банк выдаст ипотеку в пределах суммы, которую установил оценщик.
Покупка новостройки в ипотеку: инструкция
Из-за того, что это отличный вариант сэкономить спрос на такой вид кредитования очень широк и прежде, чем задаться вопросом как оформить ипотеку в новостройке необходимо найти дом в котором бы ещё остались свободные квартиры для продажи.
Стоит выбирать только проверенных застройщиков, только так вы сможете переехать в собственной жилье ближайшие пару лет, из-за нестабильной экономической ситуации это игра в Русскую рулетку, которая может затянуть стройку и на десять лет.
Для того, чтобы вам было легче понять, как действовать воспользуйтесь пошаговой инструкцией покупки квартиры в новостройке за счёт ипотеки:
- Первым делом следует провести мониторинг всех строящихся домов и основываясь на их технической характеристики, а так же желаемой инфраструктуры выбрать подходящий вариант;
- Далее отправляйтесь в представительство девелоперской организации, где предоставляется полный перечень партнёров и банков с условиями, на которых оказывается ипотечное кредитование;
- Попросите в банке список аккредитованных застройщиков. Иначе процесс проверки документов на квартиру в банке может затянуться;
- После обсуждения условий на которых банк согласен участвовать в процессе ипотечного кредитования квартиры в новостройке, необходимо её забронировать и переходить к официальной стадии оформления документов;
- Заключается соглашение об участии в долевом строительстве или уступке прав требования.
В случае уступки прав, обязательно убедитесь в отсутствии задолженности по договору долевого участия. На регистрацию потребуется справка от застройщика, что подрядчик или инвестор не имеет долга по оплате договора.
Всего четыре простых шага, которые необходимо последовательно соблюдать помогут беспрепятственно осуществить покупку жилья в новом доме.
Для того, чтобы как можно скорее заехать в новое жильё и минимизировать свои риски, а так же потери ещё на этапе процедуры покупки квартиры в ипотеки в новостройке, необходимо выбрать надёжного застройщика. Рисковать своими вложениями стоит лишь если вы проверили всю необходимую документацию и ознакомились с отзывами реальных клиентов застройщика. Принять окончание в пользу одной из девелоперской компании можно на основании следующих документов:
- Непосредственно с учредительными документами должно прилагаться право землю для выполнения строительных работ;
- Разрешение от местного муниципалитета на строительство;
- Проектная декларация на объект застройки;
- Решение о распределение квартир в новостройке;
- Инвестиционный договор.
Стоит обратить своё внимание не только на достоверность и законность всех документов, но и репутацию самого застройщика. Для этого изучите уже реализованные проекты и расспросите долевых собственников уже готовых домов на наличие отрицательных моментов, а так же возможных задержек в строительстве.
Реальные риски, которые скрываются за всей выгодой ипотеки в строящемся доме не стоит недооценивать. Говорить о том, что проблемы могут начаться ещё в процессе покупки квартиры в ипотеку в новостройке ещё на этапе кредитование мы не будем, а вот обратить внимание на самые распространённые риски, которые изначально кажутся очевидными, но на них не обращают внимание стоит:
- Приостановление строительства из-за несоответствия документации, оно может затянуться на неопределённый срок;
- Мошенники могут продать одну и ту же жилую площадь сразу нескольким покупателям;
- Не соблюдение технологических норм;
- Запрещение на ввод в эксплуатацию здания из-за несоответствия государственным нормам.
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Покупка квартиры в ипотеку в новостройке
Если клиент выбрал себе жилье в одном из аккредитованных банком проекте, сотрудникам кредитного отдела остается проверить только платежеспособность заявителя и полноту собранного им пакета документов. Обычно процесс занимает не более 3-5 дней. По результатам рассмотрения поданной предварительной заявки выносится окончательное решение, получив которое клиент может двигаться далее.
Если кредит берут на недвижимость, не аккредитованную в финучреждении, в качестве обеспечения можно предложить другое имеющееся у заемщика имущество (жилое или нежилое). Тогда потребуется подготовить:
- правоустанавливающие бумаги на объект;
- свежую выписку из ЕГРН;
- согласие остальных сособственников;
- оценку пригодности к эксплуатации по назначению, а также законности проведенных перепланировок;
- оценку рыночной стоимости.
В данном случае клиенту не стоит в точности полагаться на официальное описание того, как происходит процесс оформления стандартной ипотеки в новострое. Проверка залоговой недвижимости буде проводится по правилам, предусмотренным для вторичного рынка.
С июля 2019 года все многоквартирные жилые дома должны возводиться либо на собственные деньги застройщиков, либо подлежат проектному кредитованию. Прямое привлечение средств дольщиков (по договорам ДДУ) для вновь начатых строек не предусмотрено.
В то же время незаконченных строительств еще достаточно много, даже спустя почти год после введения изменений в закон №214-ФЗ. Именно для таких проектов законодатели предусмотрели переходные положения в отношении проведения расчетов между покупателем и продавцом.
В зависимости от даты начала строительства и стадии его завершения, применяют одну из предложенных схем:
- Прямое привлечение средств на счет застройщика. На законных основаниях возможно только для тех объектов, которые по состоянию на 1 июля 2019 годы были готовы на 30% и более, а также в здании были распродано более 10% общей проектной площади. Расчетные счета застройщика могут быть открыты только в банках, уполномоченных ЦБ.
- Аккумулирование денег на счетах эскроу. Обязательно для тех проектов, которые начали строительство после 1 июля 2019 года или к данному моменту не успели достроить дом до установленной законом степени готовности.
Последний способ со временем вытеснит все остальные, поскольку остается единственно законным после 1 июля 2019 года. В этой схеме банк выступает в роли посредника и гаранта возврата средств, если застройщик по каким-то причинам не выполнит свои обязательства в полном объем и в указанные в договоре сроки (продлить их можно не более чем на 6 месяцев). Алгоритм перечисления денег следующий:
- Застройщик и покупатель заключают договор ДУ и регистрируют его в Росреестре.
- Уполномоченный банк открывает на имя клиента эскроу счет, куда зачисляет первоначальный взнос (15%-20% от общей стоимости жилья) и все последующие платежи по договору ипотеки.
- В рамках проектного финансирования застройщик может рассчитывать на кредитную линию в этом же банке, при условии, что не более 40% заемных средств будут направлены на авансовые платежи.
- После завершения строительства и вручения клиенту ключей от квартиры банк открывает эскроу счета и перечисляет все накопленные взносы на счет застройщика.
- Клиент продолжает погашать кредитные обязательства перед банком.
Вопрос привлечения риелтора в качестве помощника при подборе вариантов жилья не первичном рынке остается открытым. Каждый сам решает, насколько ему важны советы другого человека за дополнительную плату. Однако не стоит забывать о том, что серьезное агентство обычно предлагает не столько гида по строящимся домам и полуготовым объектам, сколько юридическую помощь в выборе застройщика и выгодного кредитного плана.
Платить посреднику однозначно стоит, если:
- человек покупает недвижимость в другом, незнакомом ему городе;
- клиент не имеет возможности сам подобрать варианты, подходящие под его критерии;
- в штате агентства есть юрист, готовый разъяснить положения предлагаемых к подписи договоров;
- риелтор готов взять на себя не только подбор объектов, но и их проверку (анализ надежности застройщика, получение выписок из ЕГРН, ознакомление с информацией о задолженностях и обременениях).
Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:
- заявление, подписанное лично клиентом;
- зарегистрированный в Росреестре ДДУ;
- копию и оригинал паспорта – для некоторых банков принципиально, чтобы заемщик имел российское гражданство, кроме того, есть ограничения по возрасту (не моложе 18 лет);
- справку о доходах 2-НДФЛ – за период от 6 до 12 месяцев;
- выписку из трудовой книжки или письмо от работодателя о занимаемой должности и продолжительности безупречной работы;
- согласие супруга (нотариальное) или его заявление о желании стать созаемщиком;
- доказательства получения других регулярных доходов – от аренды, от профессиональной деятельности или предпринимательства.
Вопрос, когда выгоднее в новостройке покупать квартиру имеет много аспектов, говорящих как о преимуществах приобретения на стадии закладки фундамента, так и рисках. Жильё, которое находится в состоянии котлована, будет стоить намного дешевле, как правило, на 30 – 35 %, чем недвижимость, сданная в эксплуатацию.
Это привлекает покупателя, но есть здесь и риски, которые при покупке квартиры в новостройке повлекут ряд негативных последствий: некачественное строительство, умышленное повышение стоимости жилья, двойная продажа. Застройщик может самостоятельно изменить проектную декларацию, ставя дольщика перед фактом. Нужно внимательно изучить договор перед подписанием на предмет «подводных камней», неточностей, размытых формулировок.
Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:
- на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем);
- документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
- сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку);
- сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше);
- сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом);
- иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве);
- уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей);
- анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).
Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.
Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий – покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.
Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.
Долевой инвестор не застрахован от возможного банкротства строительной компании. Перед тем, как окончательно выбрать застройщика при покупке квартиры, стоит обратить внимание на компании с безупречной репутацией, существующие на рынке довольно долго, имеющие обширный перечень сданных объектов недвижимости.
Приобретение жилплощади строящегося дома предполагает заключение предварительного договора долевого участия между застройщиком и инвестором. Поскольку объект недвижимости, на момент составления договора существует только как проект, документ должен содержать ряд обязательных пунктов, таких как:
- подробное описание предмета покупки с указанием адреса, а также соответствия проектной площади реальной;
- фиксированную цену, изменение которой возможно лишь при выявлении расхождений с фактической площадью (по выводам замеров БТИ);
- срок передачи строящегося дома дольщикам;
Документы для регистрации ДДУ могут быть поданы продавцом в соответствующие органы самостоятельно. В таком случае, нужно зафиксировать договором срок их подачи. Особое внимание заслуживают пункты, прописывающие ответственность застройщика перед дольщиками на случай нарушения обязательств, условия выплаты неустойки. Также предварительным договором устанавливаются расходы по регистрации, оплата инвестором коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.
Договор долевого участия регламентируется 214 ФЗ и должен соответствовать всем его требованиям.
Стоит понимать, что право собственности по такой новостройке будет получено только после сдачи дома и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика.
Наравне с ДДУ существует схема покупки квартиры новостройки через жилищно-строительный кооператив, однако здесь права покупателей менее защищены законодательством, что влечет некоторые риски.
Особенностью приобретения недвижимости по ЖСК является возможность выплаты всей стоимости на протяжении нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. При этом взносы пайщиков не облагаются налогами, что дает возможность застройщику предлагать квартиры по более низкой цене.
Пайщики ЖСК имеют право контроля за ходом строительства дома, а также принятия участия в его эксплуатации. Если дольщик изъявит желание расторгнуть договор, условия и сроки возврата денежных средств определяются исключительно кооперативом.
Стоит понимать, что данный вид приобретения квартиры наиболее рискованный т.к. из документов о собственности у вас на руках будет только членская книжка кооператива и в случае банкротства застройщика ваши интересы практически ни чем не защищены.
Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку
Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке могут отличаться для того или иного случая. Общий список будет вмещать бумаги, которые предоставляются продавцом и покупателем, а именно:
- договор, подтверждающий участие при долевом строительстве;
- госпошлина;
- заявления участников сделки;
- гражданские паспорта сторон соглашения.
- договор уступки (если приобретается по переуступке).
Также к пакету могут прилагаться покупателем квитанции об оплате квартиры (при приобретении за наличные), нотариально заверенное согласие супруга вместе со свидетельством о браке. Если квартира приобретается через ипотечное кредитование, покупатель обязан предоставить кредитный договор с банком и оформленную закладную.
- Выбор квартиры
- Сбор документов
- Отчет об оценке
- Порядок расчетов
- Предварительный договор
- Подача документов в банк
- Одобрение объекта недвижимости
- Страхование
- Сделка
- Регистрация сделки
Шаг 5. Подписание договора с застройщиком
Как правило, договор подписывается в офисе застройщика. Перед подписанием проверяется личность подписанта и полномочия на подписание договора (доверенность или сведения ЕГРЮЛ для лица, действующего без доверенности от юридического лица).
Как оформить заявку на получение ипотеки? Существует два способа:
- лично обратится в отделение банка;
- заполнить заявку на официальном сайте банка.
Банки предлагают большой выбор ипотечных программ, поэтому перед подачей заявки необходимо определится с программой, которая наибольшим образом устраивает вас.
Определившись с ипотечной программой, вам нужно собрать пакет документов и передать их в отделение банка. Затем сотрудник банка изучает ваши бумаги, и в случае если вашего дохода достаточно и кредитная история положительна, то вам могут предоставить ипотеку.
Ипотека на новостройку / порядок покупки квартиры в новостройке
Банк может дать отказ в оформлении ипотеки, в случае если:
- квартира не имеет отдельный от других квартир санузел и кухню;
- отсутствие холодного и горячего водоснабжения;
- отсутствует электричество и отопительные системы;
- компания-застройщик не имеет банковской аккредитации;
- обнаружено несоответствие недвижимости установленным техническим нормам и стандартам;
- недвижимость обременена правами третьих лиц.
Пакет документов для ипотеки:
- анкета;
- заявка;
- паспорт;
- сведения о трудоустройстве (заверенная работодателем копия трудовой книжки или выписка из нее).
- документальное подтверждение доходов — справка по форме 2-НДФЛ.
В случае наличия дополнительных источников денежных средств их можно подтвердить декларацией о доходах по форме 3-НДФЛ с отметкой налогового органа о принятии.
Внимание! Указанные справки имеют срок действия 1 месяц.
Документы, предоставляемые застройщиком:
- информация о платежных реквизитах;
- свидетельство о постановке на налоговый учет;
- финансовые отчеты за последние 3 года;
- учредительная документация;
- правоустанавливающая документация на недвижимость.
Законом предусмотрен ряд обязательных условий, которые должны быть в договоре ипотеки. Ст.9 Федерального закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года предусматривает, что в договоре должны быть прописаны предмет ипотеки, оценка объекта недвижимости, размер обязательств и срок их исполнения.
Основные разделы договора ипотеки:
- стороны сделки;
- предмет договора и способ обеспечения обязательств;
- порядок предоставления кредита;
- порядок использования денежных средств и их возврат;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон за нарушения условий договора;
- иные условия, не противоречащие закону.
При положительном решении кредитор заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.
- Скачать бланк договора ипотеки
- Скачать образец договора ипотеки
Порядок и условия процесса по заключению сделки с застройщиком зависит от схемы продажи, которая применялась застройщиком для продажи квартиры.
Основные схемы продажи недвижимости:
- жилищный кооператив;
- договор купли-продажи;
- договор участия в долевом строительстве.
Справка! Государственная регистрация ДДУ в местном отделении Росреестра обязательна. Документ, не прошедший через процедуру постановки на государственный учет, не влечет возникновения у сторон сделки каких-либо юридических прав и обязанностей.
Росреестр проводит регистрацию перехода права собственности на недвижимость, а также регистрирует ипотеку. Расходы по регистрации залога, согласно закону об ипотеке, несет заемщик.
Информация о праве собственности на недвижимость регистрируется в Росреестре, путем внесения информации в ЕГРН. Регистрация договора купли-продажи не проводится. Право собственности на недвижимости переходит от продавца к покупателю лишь после государственной регистрации перехода права.
В соответствии с законом (п.6, ст.1 ФЗ-218 от 13.07.2015 – «О государственной регистрации недвижимости») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации.
Прежде всего, необходимо найти подходящую квартиру. В настоящее время выбор достаточно велик.
Но выбирать нужно не только саму квартиру, но и общую инфраструктуру. Поэтому внимание нужно заострять на следующих моментах:
- Планировка квартиры.
- Качество используемых материалов, заявленных в проектной декларации.
- Оцените, подходит ли вам место расположения будущего жилья и его инфраструктура, это наличие школы, магазинов, парковок, лесопарковых зон, транспортных развязок, маршрутов общегородского транспорта и т. п.
- Немаловажную роль играет стоимость недвижимости, здесь может помочь сравнительный анализ.
Если все необходимые факторы удовлетворяют требованиям покупателя, то можно начинать проверять строительную организацию, которая занимается строительством.
Покупка квартиры у застройщика в ипотеку, дело очень серьёзное. Неоправданный риск допускать нельзя, поэтому к выбору застройщика нужно отнестись очень ответственно.
Покупка квартиры в ипотеку от застройщика пошаговая инструкция
Для полного удостоверения в том, что застройщик достойный, необходимо тщательно изучить документы, на основании которых ведётся возведение дома.
К таким документам относятся:
- Документы, сформированные при учреждении строительной организации.
- Сведения, подтверждающие то, что компания зарегистрирована в государственных органах.
- Проектная декларация.
- Разрешительные документы, на основании которых ведётся строительство.
- Документы, свидетельствующие о праве вести строительство на отведённом участке земли.
- Отчётность по линии бухгалтерии застройщика за трёхлетний период.
- Документы, подтверждающие что строительная компания имеет аккредитацию в банках, которые готовы заключать договора ипотечного кредитования.
Последний пункт должен иметь важное значение для покупателя. Вряд ли банки дадут кредит, если сделка имеет сомнительное обеспечение.
Согласие банка на ипотечный кредит – это дополнительные гарантии. Ведь в принципе, до того как кредит будет погашен полностью, банк имеет определённые права на залоговую недвижимость.
Для того чтобы стало окончательно понятно, как купить новостройку по ипотеке, нужно уделить внимание такому важному событию, как подписание договоров.
После того, как будут произведены все действия, направленные на поиск подходящей квартиры и проверку строительной организации, можно переходить к непосредственному заключению сделки.
Однако так как в данном случае рассматривается ипотека, то сначала следует заручиться согласием банка. Документы, которые нужно будет предоставить в банк, зависят от того, на какой стадии находиться строительство.
Как правило, добросовестный застройщик, уже готов к таким событиям и у него есть определённые договорённости с кредитной организацией. Поэтому покупателю нужно позаботиться лишь о подтверждении доходов.
Для совершения и оформления ипотечной сделки в обязательном порядке требуются согласие супругов, а также выдвигают и другие дополнительные требования.
Подписанный кредитный договор нужно отнести застройщику, и только после этого можно будет подписать договор о приобретении квартиры.
Если дом, находится на стадии строительства, то застройщик предложит подписать договор долевого участия. При этом в настоящее время законом предусмотрено обеспечение таких договоров. Это происходит за счёт страхования.
Чтобы порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке был полным, выполнение обязательств застройщиком необходимо увязывать не с вводом дома в эксплуатацию, а с присвоением ему почтового адреса.
Это обусловлено тем, что дальнейшие действия, связанные с регистрацией права собственности без этого невозможны. Получить почтовый адрес должна строительная организация.
После осуществления всех перечисленных действий, подписывается акт о приёме дольщиком квартиры. И тогда можно считать, что все обязательства застройщика выполнены.
Регистрация права собственности на приобретённое жилое помещение, производиться покупателем самостоятельно. По новым правилам, её осуществляют юстиция, кадастровая палата и МФЦ.
Вот так должна выглядеть покупка квартиры в ипотеку в новостройке. Инструкция, изложенная в нашей статье должна помочь избежать неприятностей.
- Земельный участок
- Ипотека
- Купить
- Материнский капитал
- Наследство
- Новостройка
- Обменять
- Продать
- Советы и рекомендации
- Частный дом
Как оформить квартиру в ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция
Начинайте искать квартиру, стоимость которой соответствует рассчитанной сумме займа. Как правило, одобрение банка действует около 3 месяцев, поэтому затягивать с выбором жилья не стоит (если не успеете, всю процедуру нужно будет начинать сначала).
Заемщики могут приобретать квартиры в новостройках или на вторичном рынке. Проверьте состояние объекта недвижимости и убедитесь в юридической чистоте возможной сделки. Эксперты рекомендуют заручиться поддержкой грамотного юриста.
Банку необходимо знать актуальную рыночную стоимость выбранного клиентом объекта недвижимости. Такой анализ проводят профессиональные оценщики недвижимости и готовят соответствующие бумаги, которые нужно предоставить кредитору.
V этап. Утверждаем ипотечный кредит
В последующие несколько недель кредитная организация совместно со страховой компанией будут проверять предоставленные потенциальным заемщиком документы и выбранный объект недвижимости. Если проблем нет, клиент получит одобрение заявки на ипотечный кредит.
Перед подписанием этого важного документа необходимо внимательно ознакомиться со всеми его пунктами (не игнорируйте текст, написанный мелким шрифтом). В кредитном договоре должна быть указана одобренная процентная ставка, комиссионные сборы, штрафные санкции, а также возможность и условия досрочного погашения задолженности.
После подписания всех бумаг финучреждение зарезервирует для клиента сумму, необходимую для приобретения недвижимости.
Приобретение жилья в новостройке может осуществляться двумя способами – заключением договора долевого участия в строительстве и куплей-продажей уже готового объекта. В первом случае, заключая договор с застройщиком, граждане приобретают право требования доли в многоквартирном здании. После ввода дома в эксплуатацию происходит передача готовой квартиры, соответствующей размеру указанной доли. При покупке квартиры в фактически построенном доме заключается договор купли-продажи.
Оформление права собственности на квартиру в новостройке происходит путем обращения в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Для этого граждане должны представить следующие бланки и формы:
- документы, удостоверяющие личность граждан: паспорт, а для детей в возрасте до 14 лет свидетельство о рождении;
- договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре;
Основные риски при вложении средств в долевое строительство связаны с недобросовестным поведением застройщика:
- затягивание сроков завершения строительства;
- ненадлежащее качество готового жилого помещения;
- отказ застройщика передать полный комплект документов для регистрации прав;
- банкротство застройщика.
В каждом из перечисленных случаев оформление права собственности может затянуться на неопределенный срок.
Если застройщик систематически нарушает сроки возведения объекта, дольщик может рассчитывать на выплату неустойки. Существенное затягивание строительства будет являться основанием для расторжения договора долевого участия и взыскания с застройщика вложенных денежных средств. Продление сроков сдачи готового объекта допускается при письменном уведомлении дольщика и получении его письменного согласия.
Как происходит покупка квартиры в ипотеку в новостройке?
Не редко с помощью оформления ипотеки приобретаются квадратные метры по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов. В этом случае финансирование проводится кредитной организацией задолго до того момента, когда объект будет не только построен, но и введен в эксплуатацию. Поэтому некоторые этапы проведения сделки будут отложены. Фиксируется это в рамках специального дополнительного соглашения, подписываемого сторонами в момент оформления ипотечного договора кредитования заёмщика.
Что делать после подписания акта приема передачи квартиры по ипотеке, важно знать каждому, кто планирует использовать подобную схему приобретения жилья в новостройке. Этим вопросам посвящён данный материал. Здесь рассмотрены все тонкости оформления квартиры в новостройке в собственность при условии наличия на имущество оформленной закладной в пользу финансовой организации.
Первое, с чего начинается оформление новостройки, это с подготовки пакета документов застройщиком и ввода здания в эксплуатацию. После окончания цикла строительства компания застройщик проводит предварительную подготовку к вводу в эксплуатацию. В ходе этой работы проверяется работоспособность все инженерных и коммуникационных сетей. Необходимы точные замеры, поскольку важнейшим этапом становится постановка здания на кадастровый учет. А для этого застройщик доложен получить паспорт дома в бюро технической инвентаризации. Одновременно застройщик заказывает в БТИ поэтажные планы, различные экспликации и паспорта на каждую квартиру в отдельности.
Следующим этапом строительная компания проводит собрание, по результатам которого оформляется протокол о распределении всех возведённых площадей. В этом документе указываются те помещения, которые обладают коммерческим назначением и жилые площади. Проектная документация подразумевает наличие подъездных путей, благоустройства территории вокруг возведённого многоэтажного дома. Поэтому все эти моменты тоже должны быть учтены в оформлении протокола.
Составление акта передачи для обращения в департамент по жилищной и строительной политике в местном муниципалитете – это еще одна обязанность подрядчика. Как только этот документ будет готов, на объект приезжает комиссия, состоящая из представителей проектного бюро, сотрудников муниципалитета, архитектора и инженера. Проводятся исследовательские работы. Проверяются все инженерные системы, коммуникации, работоспособность лифтов, безопасность конструкций, соответствие объекта проектной документации, утверждённой в процессе получения разрешения на строительство.
Подписание акта передачи построенного объекта открывает возможность на получение разрешения на поэтапный ввод жилого сооружения в эксплуатацию. После данного шага к дому подключаются электрификация, газификация 9если это предусмотрено проектом), вводится в действие канализация, запускается водоснабжение (горячее и холодное), запускается система вентиляции, начинают работать лифты.
Это все дает возможность поставить объект на кадастровый учет, присвоить ему почтовый адрес и начать процесс выделения квартир участникам долевого строительства для оформления ими права собственности на свои квадратные метры.
Таким образом, большую часть документов готовит компания застройщик. Но важно знать о том, какие документы нужны дольщику (участнику долевого строительства) для того, чтобы иметь возможность обратиться в Росреестр для оформления права собственности на купленную в ипотеку квартиру.
Застройщик после ввода здания в эксплуатацию должен предоставить следующие документы:
- копию протокола о распределении площадей;
- кадастровый паспорт на квартиру;
- акт приема-передачи;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- технический паспорт БТИ на передаваемую квартиру;
- акт приема-передачи между застройщиком и участником долевого строительства.
В некоторых случаях обязанность изготовления отдельного плана и паспорта в бюро технической инвентаризации возлагается на будущего собственника квартиры. В таком случае необходимо обратиться в ближайшее БТИ и составить акт о заказе подобного рода услуги. В назначенное время на объект придёт инженер и составит план. Спустя 14 дней можно будет получить готовый технический паспорт на квартиру. Эта услуга платная и может стоить около 2000 рублей.
- вооружитесь рулеткой и проведите тщательный замер всех площадей, включая технические помещения, кухню и санитарный узел (в последнее время участились случаи, когда застройщик сокращает общую площадь построенной квартиры на 5 и боле метров);
- проверьте работоспосбность все инженерных и коммуникационных сетей (должна идти горячая и холодная вода, нагреваться плиты тем способом, который прописан в договоре, осуществляться вентиляция всех помещений, работать канализация);
- обязательно проверьте качество отделки, если она была предусмотрена, обо всех недочетах пишите в акте.
После подписания акта приемки-передачи один экземпляр должен оставаться у вас, а второй забирает себе застройщик. Далее необходимо сделать как минимум пять ксерокопий данного документа. Одну из них в течение пяти рабочих дней вам необходимо предоставить в кредитный отдел того банка, где у вас оформлена ипотека. Это станет основание для подготовки менеджера кредитного учреждения к процедуре участия в процессе регистрации собственности в кадастровой палате.
Если застройщик не передает квартиру в пользование участнику долевого строительства в указанные в договоре сроки, то необходимо обращаться в судебные инстанции. До составления иска важно провести этап досудебного урегулирования. Для этого нужно написать претензию, в которой указать, что застройщик должен был в указанные сроки завершить процесс строительства и ввода здания в эксплуатацию, и передать вам в пользование выкупленные квадратные метры. Но этого не произошло, и вы предлагаете компании устранить эти недочеты в следующие сроки (тут нужно указать тот период, в течение которого вы готовы еще подождать).
Распечатайте этот текст претензии в двух экземплярах. При вручении претензии представителю компании застройщика необходимо заполучить его подпись и печать организации. Заверенный экземпляр претензии нужно предоставить в кредитную организацию, где оформлена ипотека. Это необходимо сделать, поскольку в кредитном ипотечном договоре вероятнее всего указан пункт о том, что вы должны сразу же после окончания строительства оформить право собственности на квартирую. при нарушении этого пункта банк имеет право начислять штрафы и применять иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора с требованием оплатить всю оставшуюся сумму долга одномоментно.
Сделайте копию врученной претензии. Этот документ будет необходим в суде. Помимо него нужно составить исковое заявление, приложить к нему договор долевого участия в строительстве. Как правило, суды всегда принимают решения в пользу участников долевого строительства. также можно взыскать неустойку с компании застройщика.
С решением суда можно обращаться в кадастровую палату, бюро технической инвентаризации и оформлять право собственности на купленную квартиру.
Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки
Предположим, что застройщик все сделал в рамках предварительно заключенного договора. Поэтому в указанные сроки вы получили на руки все необходимые для регистрационных действий документы и заветные ключи от своей новенькой недвижимости. В этом случае вас понадобиться пошаговая инструкция по прохождению процедуры регистрации права собственности на квартиру в новостройке. Попробуем кратко описать все действия, которые нужно предпринять для того, чтобы в юридическом плане стать полноправным владельцем отдельной квартиры в новом, только что построенном доме.
Сбор документов – это первый и очень важный шаг. выше уже было указано, как получить технический паспорт БТИ и акт приема-передачи квартиры от застройщика. Далее необходимо собрать следующие документы для оформления права собственности:
- гражданские паспорта, удостоверяющие личности всех потенциальных собственников (для лиц младше 14-ти лет необходимо приложить свидетельства о рождении);
- договор об участии в долевом строительстве многоэтажного здания;
- документы, подтверждающие оплату полученных квадратных метров;
- договор ипотечного кредитования;
- закладную (этот документ обычно предоставляет представитель банка, поскольку на руки заёмщику закладная выдается только после полного погашения долга);
- разрешение от органов опеки и попечительства (необходимо в тех случаях, если при покупке был использован материнский капитал и при оформлении права собственности выделятся доли на всех несовершеннолетних детей);
- кадастровый паспорт.
Условия напрямую зависят от варианта кредитования. Если ипотеку выдает непосредственно застройщик, договор оформляется на срок до 12 месяцев. Иногда можно найти предложение, позволяющее произвести расчёт за 2 – 3 года.
Необходимо предоставить первоначальный взнос обычно в размере 50% от стоимости помещения. Потребность в оформлении страховки отсутствует. Недвижимость предстоит оплачивать равными платежами в течение всего установленного периода. Переплата минимальная или полностью отсутствует. Застройщик лояльно относится к клиенту, не требует подтверждать платежеспособность, не проверяет качество кредитной истории. Фактически вариант сотрудничества представляет собой разновидность рассрочки.
Ипотека от застройщика отличается от классического кредитования и связана с целым перечнем преимуществ и недостатков. Эксперты рекомендуют изучить все нюансы заранее. В перечень плюсов включают следующие особенности:
- Список документов минимален. Застройщик самостоятельно подготовит все бумаги на недвижимость и передаст их в банк. Если финансовая организация исключена из цепочки взаимодействия с клиентом, заёмщику не придется подтверждать платежеспособность и доказывать факт официального трудоустройства. Достаточно предъявить российский паспорт и ряд дополнительных бумаг по запросу организации.
- Процентная ставка существенно снижена. Если услуга предоставляется в рамках партнерской программы или представляет собой сделку без посредников, переплата будет минимальна.
- Ответ по заявке на ипотеку от застройщика дают максимально быстро. Вердикт принимают практически сразу. Как только ответ будет известен, клиента уведомят об этом.
- Количество дополнительных платежей уменьшено. Если сотрудничество ведется напрямую с застройщиком, потребность в оценке недвижимости и иных расходах отсутствует.
- Имеет место быть лояльное отношение к заемщику. Если ипотеку выдаёт непосредственно сам застройщик, компания не смотрит на уровень заработной платы, возраст или иные субъективные факторы. Компании важно, чтобы гражданин своевременно вносил платежи и быстро погасил долг.
Однако присутствует ряд существенных недостатков. Нужно помнить о следующем:
- Период расчета по обязательствам минимален. Если лицо берёт прямую ипотеку от застройщика, обычно срок не превышает 3 года. Когда берется кредит в банке, используя льготное предложение, в среднем срок расчёта составляет 10 – 15 лет.
- Размер первоначального взноса повышен. Прямая ипотека предполагает предоставление в среднем 50% от стоимости приобретаемой квартиры.
- Сделка довольно рискованна для клиента. Если заемщик утратит платежеспособность, работу или здоровье, при неисполнении обязательств по соглашению жилье отберут.
- Услуги обычно представлены только в крупных российских городах.
- Получатель ипотеки от застройщика рискует быть обманутым, если компания обанкротится на стадии возведения дома.
Принимая окончательное решение о целесообразности использования услуги, важно взвесить все плюсы и минусы, оценить возможные риски и только после этого делать итоговый вывод.
Всё зависит от индивидуальных особенностей ситуации. Рассрочка подойдёт гражданам, которые хотят быстрее произвести расчёт по обязательствам и способны вносить ежемесячные платежи. Дополнительно у лица должна присутствовать крупная сумма для оплаты первоначального взноса в размере половины стоимости квартиры. Метод позволяет существенно сэкономить, однако требует наличия большого количества денежных средств.