Как оспорить кадастровую стоимость квартиры для уменьшения налога?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оспорить кадастровую стоимость квартиры для уменьшения налога?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

Кaдacтpoвoй cтoимocтью cчитaeтcя pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти, ycтaнoвлeннaя пpи гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнкe. Ee ycтaнaвливaeт Pocpeecтp пpи пpoвeдeнии cдeлки c oбъeктoм либo пpи плaнoвoй пepeoцeнкe вcex имeющиxcя в бaзe дaнныx oбъeктoв.

C 2015 гoдa дeйcтвyeт зaкoнoпpoeкт, кoтopый дeлaeт нaлoг нa нeдвижимocть зaвиcимым oт кaдacтpoвoй cтoимocти, a нe oт инвeнтapизaциoннoй cтoимocти, кaк paньшe. Нaлoг пo кaдacтpoвoй cтoимocти yжe плaтят житeли Mocквы, Caнкт-Пeтepбypгa, Ceвacтoпoля и дpyгиx гopoдoв фeдepaльнoгo знaчeния, a к 2020 гoдy измeнeния кocнyтcя вcex peгиoнoв Poccии. Чeм вышe cтoимocть жилья в Pocpeecтpe — тeм бoльшe пpидeтcя плaтить нaлoг кaждый гoд.

Цeнa, кoтopaя чиcлитcя в Pocpeecтpe, yкaзaнa в выпиcкe. Пoнять, cooтвeтcтвyeт ли oнa нeдвижимocти, мoжнo двyмя cпocoбaми.

Уcлyги aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa cтoят дeнeг, нo oн быcтpo oпpeдeлит, зaвышeнa ли цeнa. Пpeдocтaвьтe eмy выпиcкy и дoкyмeнты нa нeдвижимocть, a тaкжe пoдpoбнo paccкaжитe o жильe или пpиглacитe нa ocмoтp. Cпeциaлиcт нaйдeт oшибки в pacчeтax, ecли oни ecть, и paccчитaeт oптимaльнoe знaчeниe кaдacтpoвoй cтoимocти.

Caмocтoятeльнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти мoжнo, ecли oнa зaвышeнa. Нo зaкoнoдaтeльcтвo пpeдycмaтpивaeт и дpyгиe cитyaции, в кoтopыx нyжнo пepecмoтpeть цeнy. Bceгo иx тpи:

⏫ Cтoимocть зaвышeнa. Этo — caмaя pacпpocтpaнeннaя cитyaция. Ecли кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, вы бyдeтe плaтить yвeличeнный нaлoг. Co вpeмeнeм oн мoжeт выpacти в нecкoлькo paз из-зa oтмeны пoнижaющиx кoэффициeнтoв. Кpoмe тoгo, зaкoн тpeбyeт пpoдaвaть нeдвижимocть пo цeнe нe мeнee 70% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. A ecли oнa зaвышeнa в 2–3 paзa, вы нe cмoжeтe пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo oнa cocтaвит мeнee 70%.

⏬ Cтoимocть зaнижeнa. B этoм cлyчae вы бyдeтe плaтить нaлoг мeньшe, чeм пoлoжeнo. Этo пoмoжeт экoнoмить, нo coздacт пpoблeмы пpи пpoдaжe имyщecтвa. Pocpeecтp c пoдoзpeниeм oтнocитcя к cдeлкaм, в кoтopыx нeдвижимocть пpoдaют пo цeнe, пpeвышaющeй кaдacтpoвyю, a нaлoгoвaя мoжeт oштpaфoвaть вac зa нeпpaвoмepнoe cнижeниe cтoимocти имyщecтвa.

🔄 Пpи pacчeтax были иcпoльзoвaны нeвepныe cвeдeния. Ecли в кaдacтpoвoм пacпopтe yкaзaны cвeдeния oбъeктa, нe coвпaдaющиe c peaльными пapaмeтpaми, кaдacтpoвyю cтoимocть тoжe нyжнo ocпopить. Moжeт быть нeвepнoй инфopмaция oб aвapийнocти, плoщaди, кaтeгopии зeмeль, мecтoпoлoжeния и мнoгиx дpyгиx пapaмeтpax.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

Paccкaзывaeм, кaк ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти физичecкoмy лицy. Иcпoльзyйтe пpocтoй aлгopитм, чтoбы пpaвильнo oфopмить пpoцeдypy.

Пoлyчитe выпиcкy из EГPН нa бyмaжнoм нocитeлe. Для этoгo в любoм cлyчae пpидeтcя зaплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy. 3aтeм выяcнитe, coвпaдaeт ли кaдacтpoвaя cтoимocть co cpeднepынoчнoй — caмocтoятeльнo или c пoмoщью aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa. Oбязaтeльнo coxpaнитe выпиcкy и чepнoвики pacчeтoв — oни пoмoгyт в дaльнeйшeм ocпapивaнии cyммы. A выпиcкa пoнaдoбитcя для пoдaчи пaкeтa дoкyмeнтoв в Pocpeecтp.

Чтoбы дoкaзaть, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, нyжнo дoкaзaть, чтo pынoчнaя cтoимocть нa caмoм дeлe нaмнoгo мeньшe. Для этoгo oбpaтитecь в oцeнoчнyю кoмпaнию или к чacтнoмy oцeнщикy. Oцeнщик или кoмпaния дoлжны имeть лицeнзию, paзpeшaющyю пoдoбнyю дeятeльнocть. Eщe лyчшe, ecли cпeциaлиcт бyдeт aккpeдитoвaн в oднoм или нecкoлькиx бaнкax: этo — пoкaзaтeль пpoфeccиoнaлизмa и cepьeзнoй paбoты.

3a ycлyги oцeнщикa нyжнo зaплaтить. Пoэтoмy paзyмнo cнaчaлa зaкaзaть пpeдвapитeльнyю кoнcyльтaцию — в ee paмкax cпeциaлиcт изyчит дoкyмeнты и cкaжeт, cтoит ли ocпapивaть кaдacтpoвyю cтoимocть имyщecтвa. Ecли дa, пpиcтyпит к oцeнкe.

Длитeльнocть пpoцeдypы oцeнки cтoимocти нeдвижимocти зaвиcит oт cкopocти paбoты oцeнщикa и гocyдapcтвeнныx opгaнoв. Чaщe вceгo oтчeт и зaключeниe гoтoвятcя в тeчeниe 4–5 днeй. Cпeциaлиcт выдaeт:

📋 зaключeниe o нeзaвиcимoй oцeнкe pынoчнoй cтoимocти нeдвижимocти и oтчeт o pacчeтe cyммы в cлyчae, ecли кaдacтpoвaя cтoимocть жилья cильнo oтличaeтcя oт pынoчнoй;

📋 зaключeниe o нeдocтoвepныx cвeдeнияx, coдepжaщиxcя в eдинoм peecтpe, ecли пpи pacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти были иcпoльзoвaны нeвepныe дaнныe.

Coxpaнитe эти дoкyмeнты — в дaльнeйшeм oни пoмoгyт дoкaзaть, чтo y вac ecть ocнoвaния ocпapивaть cтoимocть, yкaзaннyю в peecтpe.

Пoмeнять кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти мoжнo, тoлькo ecли вы пpeдocтaвитe в Pocpeecтp вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты. Пoэтoмy жeлaтeльнo зapaнee coбpaть пaкeт бyмaг. Baм пoнaдoбятcя:

📘 Bыпиcкa из EГPН c yкaзaниeм кaдacтpoвoй cтoимocти. Кaк ee пoлyчить, читaйтe вышe — cдeлaть этo мoжнo нecкoлькими cпocoбaми. Пoдaвaть в Pocpeecтp нyжнo opигинaл, a нe кcepoкoпию.

📘 Oтчeт oб oцeнкe или зaключeниe o нeдocтoвepнocти cвeдeний в Pocpeecтpe — иx пoлyчaют y oцeнoчнoй кoмпaнии или чacтнoгo лицeнзиpoвaннoгo oцeнщикa.

📘 Oбщeгpaждaнcкий пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции. Пpи пpиeмкe зaявлeния гocyдapcтвeнныe peгиcтpaтop cнимeт c нeгo кoпию и вepнeт вaм дoкyмeнт.

📘 Кoпия пpaвoycтaнaвливaющeгo дoкyмeнтa. К пpaвoycтaнaвливaющим бyмaгaм oтнocятcя дoгoвop кyпли-пpoдaжи, cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти, выпиcкa из EГPП c yкaзaниeм coбcтвeнникa, дapcтвeннaя.

Pocpeecтp тpeбoвaтeлeн к дoкyмeнтaм. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, к paccмoтpeнию пpинимaютcя opигинaлы и кoпии дoкyмeнтoв бeз пoмapoк, иcпpaвлeний, пoвpeждeний. Нaпpимep, пoмятyю кoпию кaкoй-либo бyмaги мoгyт нe пpинять. Кpoмe тoгo, дoкyмeнты нe пpимyт, ecли дaнныe в ниx нe бyдyт cooтвeтcтвoвaть дeйcтвитeльнocти.

И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

комиссия при Росреестре;
суд.

До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

С 2017 года Росреестр – необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
документ на право собственности, заверенный нотариально;
доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

ошибки при определении кадастровой стоимости: описки, опечатки, арифметические и другие ошибки, расчет кадастровой стоимости не соответствует Методическим указаниям, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. №226;
установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, превышающей рыночную стоимость.

Следует отметить, что ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, рассматривают бюджетные учреждения, которые проводили определение кадастровой стоимости. Например, в Москве – это ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». Арбитражные суды такие споры не рассматривают (Постановление АС Уральского округа от 19.05.2020 г. №А60-37135/2019).

Оспорить кадастровую стоимость можно как в судебном, так и в административной порядке. То есть можно сразу обратиться и в суд, и в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (п.1 ст.22 Закона №237-ФЗ).

Как мы уже отмечали, с 1 января 2023 года начнут действовать новые правила обжалования кадастровой стоимости: сначала нужно обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в специальное бюджетное учреждение. Некоторые регионы могут начать работать по-новому и раньше. На сайте регионального управления Росреестра есть информация о введении нового порядка.

Поэтому для таких регионов действует досудебный порядок обжалования.

На территории Москвы государственная оценка недвижимости началась в 2018 году. Результаты первичной оценки были утверждены Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 № 40557. Показатели кадастровой стоимости, указанные в этом распоряжении, будут действовать на 2019-2020 годы. Также в Распоряжении приведен перечень объектов, по которым кадастровая стоимость определена рыночной ценой.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и получить другие необходимые сведения можно как лично, так и на официальном сайте Росреестра. Чтобы найти данные, достаточно ввести кадастровый номер, условный номер, адрес объекта или номер права.

Также информацию можно узнать в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. В нем вся собственность отражена с указанием кадастровой стоимости.

Власти субъектов РФ размещают информацию о кадастровой стоимости на своих информационных ресурсах.

Оспорить кадастровую стоимость вправе юридические и физические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты ее определения (ч. 1 ст. 22 Закона № 237 ФЗ):

собственник, в том числе участник долевой собственности;
бывший собственник, если он оспаривает кадастровую стоимость как налогоплательщик;
лицо, которое владеет недвижимостью на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
арендатор недвижимого имущества. Если арендатор пользуется недвижимостью, которая принадлежит гражданам или юридическим лицам, то для оспаривания необходимо, чтобы арендная плата рассчитывалась на основе кадастровой стоимости. Дополнительно требуется согласие собственника. Он может выразить его в договоре или иной письменной форме;
лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
фактический пользователь земельного участка, если стороны соглашения или суд в своем решении установили плату за сервитут пропорционально кадастровой стоимости;
органы государственной власти, органы местного самоуправления – в отношении объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности;
прокурор, действующий в публичных интересах.

Обоснование: п. 6 Пленума ВС от 30.06.2015 № 28 О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – Постановление № 28).

Как оспорить кадастровую цену квартиры и платить меньше налогов?

Заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость, если нужно установить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, когда установили его кадастровую стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Оспаривать кадастровую стоимость выгодно, если она существенно превышает рыночную. Разница возникает из-за неодинаковых методик расчета.

Кадастровая стоимость определяется массово, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости (приказ Минэкономразвития от 07.06.2016 № 358 об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке).

Рыночная – учитывает больше факторов, может применяться при заключении сделок в обороте (ст. 3 Закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»).

При оспаривании обязательно указывайте дату, на которую нужно установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Она должна совпадать с числом, на которое была посчитана кадастровая стоимость. Иначе скорректировать сведения не получится. Стоимость объектов недвижимости постоянно меняется, поэтому необходимо проводить оценку в равных условиях.

По правилам Закона № 237-ФЗ кадастровую стоимость можно оспорить в любое время. Тем не менее нельзя заявить возражения по кадастровой стоимости, которая уже была заменена на новую в ЕГРН (ч. 4 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Одновременно в КАС в 2020 году остается норма, которая ограничивает срок оспаривания кадастровой стоимости пятью годами. Она актуальна для тех случаев, когда стоимость была определена по правилам Закона № 135-ФЗ, поскольку аналогичный срок оспаривания установлен в части 10 статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ ( ч. 3 ст. 245 КАС).

Если заявитель пропустил срок, суд может его восстановить. Для этого нужно успеть подать ходатайство до появления новой кадастровой стоимости в ЕГРН (абз. 3 п. 8 Постановления № 28).

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно обратиться в специальную комиссию или в суд.

Но есть еще три способа.

Первый – изменить кадастровую стоимость до утверждения результатов оценки.

Второй – исправить ошибку.

Третий – изменить основной вид разрешенного использования земельного участка с текущего на более выгодный

Оспорить кадастровую стоимость могут арендатор, собственник или другие заинтересованные лица. Для этого нужно обратиться в суд илр комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ( ч. 1 ст. 22 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ О государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это определенная расчетная величина. Ее устанавливает оценщик с учетом экономических характеристик объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость нужна, чтобы рассчитать:

земельный налог или налог на имущество;
арендную плату или плату за пользование;
выкупную (продажную) стоимость при выкупе из государственной или муниципальной собственности и др.

С 1 января 2020 года заканчивается переходный период, в течение которого действовали два закона об оспаривании кадастровой стоимости (ст. 24 Закона № 237-ФЗ). Теперь оспаривать ее нужно по правилам Закона № 237-ФЗ.

Оспариваем кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Главными причинами для трансформации зафиксированной цены являются:

Сомнительные реальности материалы об объекте, на который была определена кадастровая стоимость.
Фиксация рыночной цены в период дефиниции кадастровой.

В первой ситуации следует ссылаться на погрешности, имеющие место нарушения при проведении процедуры, использование неверных сведений, характеризующих предмет оценки (например, в расчет брали больший метраж, чем есть на самом деле). В общем на все то, что повлияло на рост цены.

Согласно судебной практике допускается пересмотр произведенной оценки и возможное ее уменьшение при недостоверности, ложности следующих данных об объекте:

расположение;
целевое предназначение (например, земельный участок с разрешенным видом пользования – ИЖС, а в документе – для личного подсобного хозяйства);
аварийное состояние (разрушающийся фундамент индивидуального дома не был учтен при оценке);
нахождение недвижимости в зонах с условным видом разрешенного использования (для пользования по своему усмотрению придется получить разрешение от местного комитета по земельным вопросам).

Чтобы проанализировать сведения, ставшие основой оценивания, нужно запросить их у заказчика или оценщика. Для этого потребуется обратиться в Росреестр с соответствующим прошением. После обращения на протяжении 7 дней можно получить ответ.

Во второй ситуации необходимо узнать рыночную стоимость объекта на период оценивания и фиксирования кадастровой. Существенный является то, что с течением времени недвижимость сильно пала в расценкам на рынке никаким образом не поможет. Поскольку применению подлежит та цена, которая фигурировала на момент установления по кадастру.

Физлица вправе обратиться за защитой своих интересов и в комиссию, и в суд. Но для юрлиц доступен лишь судебный распорядок. Изначально заявление в комиссию не лишает прерогативы дальнейшего обращения в суд.

Кто-то считает для себя удобнее и практичнее обращаться в комиссию, другие же самым верным считают суд. Если посмотреть под другим углом, то судебное разбирательство занимает много времени и процесс может затянуться. Более того для юридически неосведомленных лиц участие и защита собственных интересов в суде довольно непростая, трудновыполнимая задача. Хотя и в первом и во втором случае, свою позицию придется доказывать.

И для комиссии, и для судебного учреждения потребуется аналогичный пакет документации. Ключевым моментом в обоих случаях выступает предоставление доказательственной базы в логичности и обоснованности сокращения цены.

Список обязательных документов состоит из:

Заявки в уполномоченные учреждения.
Справки о кадастровой стоимости, подлежащей опровержению.
В нотариальном порядке заверенные дубликаты бумаг на недвижимый объект, фиксирующие или подтверждающие прерогативу собственности.
Подтверждающая документация, содержащая недостоверные сведения о предмете оценке, которые и были использованы.
Заключение оценщика об установлении рыночной цены на момент определения кадастровой и его отчет. Данные документы предоставляются по просьбе потребителя и должны отвечать характерным предписаниям.

При избрании судебного разбирательства дополнительно необходимо предоставить – платежные чеки, свидетельствующие об оплате госпошлины, документальная верификация отправки дубликатов иска и приложений к нему всем фигурантам дела (ими обычно выступают почтовые извещения о вручении заказного письма).

При участии в деле представителя или доверенного лица требуется удостоверенная нотариусом доверенность, уполномочивающая его на совершение ряда действий от имени представляемого.

Данный этап считается досудебным. Уполномоченное учреждение есть в каждом регионе при отделении Росреестра.

Характерными чертами рассмотрения спора в данной инстанции являются:

период рассмотрения обращения составляет 1 месяц;
вправе заменить кадастровую на рыночную стоимость (в зависимости от причины опровержения);
при принятии решения не в пользу заявителя, последний вправе обжаловать его в судебном порядке, подав административный иск.

При желании сменить стоимость недвижимости на меньшую по кадастру могут возникнуть следующие сложности:

Трудно доказуемым моментом является наличие ошибок, применения недостоверных сведений при проведении оценки недвижимости. В такой ситуации нужно либо самому стать экспертом и начать разбираться во всех тонкостях процесса оценивания, либо обращаться за помощью к специалисту. Поскольку без четкого понимания как производится оценивание, какие стандарты и нормы действовали на момент проведения процедуры невозможно выявить допущенные упущения и ошибки со стороны экспертов.

Необходимость самим заказывать экспертизу для установления рыночной цены объекта. Провести анализ ситуации на рынке и дать ссылку на самостоятельно полученные данные не получится. В качестве документального подтверждения выступает лишь экспертное заключение с результатами проведенной оценки. Самостоятельное исследование рыночной стоимости может поспособствовать принятию верного решения – стоит ли затевать судебную тяжбу, действительно ли изменение цены экономически рентабельно для владельца.

ВНИМАНИЕ !!! Заказ независимого исследования потребует немалых капиталовложений. Конкретная сумма обусловлена регионом местонахождения объекта и уполномоченной организации, метражом недвижимости, статусом владельца. Иной раз итоговая сумма за оказание услуг колеблется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч.

При принятии итогового решения об инициировании процедуры как в досудебном, так и в судебном порядке стоит учесть большиетраты времени и финансов, проанализировать насколько полученный результат будет выгоден и рационален. Выигрыш в несколько сотен рублей вряд ли стоит того, чтобы затевать долгие судебные разбирательства. Также не имеет смысла обращаться в инстанции людям, получающим льготы или вовсе освобожденным от оплаты имущественного сбора. Если пересмотреть стоимость недвижимого объекта все же удалось, то новые данные начнут свое действие только после их внесения в кадастр.

До текущего 2021 года по факту сокращения цены объекта по кадастру, обновленная цена подлежала применению с начала нового налогового периода, в котором подавалось обращение об оспаривании. То есть переплаченные ранее налоги не возвращались.

Например, компания оплачивала имущественный сбор по кадастровой стоимости с 2018 года. Обращение об изменении было подано в 2020 году. Заявление уполномоченный орган удовлетворил. До 2021 года налог по измененной цене компания вправе была рассчитать с начала 2020 года. То есть не учитывались предыдущие периоды оплаты и фактически излишне уплаченная сумма так и оставалась в госбюджете.

Ситуация в корне трансформировалась с введением в действие ФЗ №334 от 3 августа 2018 года. По новым положениям вновь установленная стоимость распространяется на все ранние периоды. Так, если имущественный сбор за недвижимость оплачивался с 2015 года по кадастровой стоимости, а в 2018 был удовлетворен иск об ее изменении в сторону уменьшения, то у плательщика образовалась переплата за предыдущие годы.

ВАЖНО !!! При этом к компенсированию излишне уплаченных сумм подлежат налоги, со времени оплаты которых прошло не больше 3-х лет (ст. 78 НК РФ).

При этом к компенсированию излишне уплаченных сумм подлежат налоги, со времени оплаты которых прошло не больше 3-х лет (ст. 78 НК РФ). Так, если оплата производилась с 2015 года, а обращение подано в 2020, то возврату подлежат суммы за 2017-2020 годы. Уплаченные средства за 2015-2016 не будут возвращены. Поэтому не стоит затягивать в подаче сведений и обращения.

Наследственное право

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

площадь;
год строительства;
имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
свидетельство о праве владения на недвижимость;
отчёт о результатах проверки оценщика;
паспорт заявителя;
предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
квитанцию об уплате госпошлины;
свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
правоустанавливающую документацию на имущество;
экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

В теории все просто.

Надо обратиться к оценщику, который установит рыночную стоимость недвижимости (дома, квартиры, участка земли и т.д.).
С отчётом оценщика обратиться в БТИ с требованием установить кадастровую стоимость, исходя из рыночной.
Если БТИ отказывает, то обращаться в суд с таким же требованием.
Суд удовлетворяет иск.
С решением суда надо идти в Росреестр, который установит новую кадастровую стоимость.
???
PROFIT!!! Налог на имущество физлиц и компаний стал ниже.

Так кадастровую стоимость можно снизить в 2-3 раза.

Важно: с 2021 года прежде, чем идти в суд с административным иском, обязательно надо будет соблюсти претензионный порядок, то есть сначала обратиться в БТИ и потребовать, чтобы БТИ само, без суда, снизило кадастровую стоимость (но готовиться все равно надо к суду, потому что вероятность, что БТИ с вами согласится и снизит стоимость, невелика). До этого времени в БТИ можно не обращаться, а с отчетом оценщика сразу идти в суд.

До 2020 года с этой схемой не было никаких проблем. Суды снижали кадастровую стоимость, БТИ никак не возражало. Но в 2020 году все изменилось.

Нет времени разбираться в правовых аспектах? Поручите данный вопрос нам. Просто оставьте заявку и мы уменьшим кадастровую стоимость до 60%.

Оставить заявку

Бюро технической инвентаризации (БТИ) — это унитарное предприятие. Оно живёт за счёт денег, которые само зарабатывает. В бюджетных деньгах эти организации не купаются, поэтому они вынуждены их считать.

Есть правило — человек или компания, обратившиеся в суд за снижением кадастровой стоимости могут взыскать с БТИ судебные расходы (стоимость оценки, работа юриста и госпошлина) только если кадастровая стоимость снижена на 50% и более.

Например, была кадастровая стоимость 3 567 893 рублей, а суд решил установить её в размере 1 783 645,5 рублей (это 49,99%) от первоначальной — значит, истец может взыскать с БТИ судебные расходы. Если бы новая кадастровая стоимость была хотя бы на 300 рублей выше, то о возмещении судебных расходов истец мог бы забыть.

Чего хочет БТИ? Чтобы с него не взыскивали судебные расходы. Поэтому БТИ стала активно сопротивляться снижению кадастровой стоимости более, чем на 50%. БТИ неважно, снизится она на 20%, 30% или 49%. Главное, чтобы меньше 50%.

Что именно делает БТИ? Не соглашается с нашей оценкой кадастровой стоимости. И суд назначает судебную экспертизу. Эксперт считает по-своему и представляет в суд свой расчёт. Вероятно, суд согласится с этой экспертизой, потому что она как бы «нейтральная» — не от БТИ и не от истца.

Окончательное слово за судом. Но суд опирается на оценки и экспертные заключения оценщиков и экспертов. По сути от оценщика и эксперта зависит, получится снизить кадастровую стоимость или нет.

Идти в суд нужно, имея на руках отчёт оценщика. Скорее всего, БТИ не согласится с этой оценкой и будет ходатайствовать о назначении судебной экспертизы. На практике суд соглашается с оценкой эксперта в судебной экспертизе.

Когда сторона подаёт ходатайство о назначении судебной экспертизы, она просит поручить её конкретному эксперту. Который настроен по отношению к этой стороне, скажем так, доброжелательно.

Наша задача — не допустить, чтобы экспертиза ушла к эксперту, предложенному БТИ. Как добиться, чтобы экспертиза была поручена другому эксперту?

Мы в БОЛЬШОМ ДЕЛЕ работаем так: представляем кандидатуру другого эксперта и заверяем суд, что наш эксперт — лучше. Он и в СРО состоит, и гражданская ответственность у него застрахована, у него есть документы, которые подтверждают, что он действительно имеет статус эксперта. Устраняем все сомнения в компетентности нашего кандидата. Задача состоит в том, чтобы «перетянуть одеяло на себя». То есть чтобы суд поручил экспертизу тому эксперту, которого предложили мы.

Оставить заявку

А что делать, если не удалось убедить суд выбрать нашего эксперта и экспертизу провёл кандидат, предложенный БТИ?

Мы заказываем рецензию на экспертное заключение и требуем, чтобы суд назначил повторную экспертизу. Нужно добиться, чтобы окончательное слово осталось за нами.

Это не все. Эксперта вызывают в суд, где он рассказывает, почему оценил недвижимость в такую-то сумму, а не в другую. Мы его допрашиваем. И если эксперт не сможет чётко ответить на наши вопросы (а такое случается, потому что мы не лыком шиты), то суд, вероятно, решит назначить повторную экспертизу. И мы опять предложим своего эксперта. Мы пользуемся всеми доступными средствами, чтобы «снести» невыгодное вам заключение эксперта.

Теперь надо добиться, чтобы Росреестр внёс в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) соответствующие изменения, а то вам насчитают налоги по «старой» высокой кадастровой стоимости.

Если БТИ не пойдёт оспаривать решение суда о снижении стоимости в апелляцию, то оно вступит в силу через месяц после вынесения. Мы придём в канцелярию суда, получим копию решения с подписью судьи и печатью и отнесём в Росреестр, приложив заявление с требованием внести изменения в ЕГРН. В течение 5-ти рабочих дней запись в Реестре будет изменена. Что и требовалось.

Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости может любое лицо, как физическое, так и юридическое, обладающее правом собственности на объект, по которому обнаружена неверная оценка.

Законодательством предусмотрено два варианта оспаривания:

досудебное обжалование в комиссии по результатам споров в Росреестре;
в судебном порядке.

Выбирать вариант может сам заявитель, при этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридическим лицам обязательно нужно пройти этап с обращением в комиссию.

Оспорить через комиссию Росреестра, считается более простым и быстрым способом. Особенно важно учесть, если суд откажет в пересмотре оценки, то вы уже не сможете обратиться в комиссию.

Это решение может быть оспорено в судебном порядке. При этом оспорить можно не только само решение, но и кадастровую стоимость. Во втором случае решение не будет рассматриваться и приниматься во внимание, то есть суд будет рассматривать только саму стоимость, насколько верно она рассчитана.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ определена процедура оспаривания стоимости недвижимости по данным кадастра судом, где сказано, что граждане и юридические лица могут подать исковое заявление для оспаривания:

решения комиссии;
действия либо бездействия комиссии;
а также установления рыночной стоимости недвижимости.

При этом в случае требований истца о возврате излишне уплаченных в бюджет налогов на имущество, сначала необходимо дождаться решения о пересмотре кадастровой стоимости. А затем уже обращаться с заявлением на взыскание переплаты.

Для принятия решения о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости объекта можно придерживаться следующего порядка:

Установить наличие оснований для оспаривания кадастровой стоимости. На данном этапе лицо должно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости и сравнить данные о стоимости из выписки со среднерыночной стоимостью аналогичных объектов. Если самостоятельно не удается произвести сравнение, тогда лучше обратиться к аккредитованному оценщику.
Оценка недвижимого имущества. Можно попробовать договориться с оценщиком о проведении за небольшую сумму, так сказать, предварительной оценки или консультации о рыночной стоимости объекта без составления отчета, что позволит сэкономить деньги и узнать, насколько отличается кадастровая и рыночная стоимость объекта. Оценщик также может подсказать, есть ли вообще смысл обжаловать кадастровую стоимость. Если кадастровая стоимость существенно (например, процентов на 20, 30) превышает рыночную, тогда для доказывания соответствующего факта следует заказать и получить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. ВНИМАНИЕ: организация или оценщик должны иметь лицензию на проведение оценки недвижимости.
Подготовка заявления и всех необходимых документов в комиссию и (или) в суд. Когда следует обращаться в комиссию, а когда в суд подробно указано ниже в настоящем материале.
Участие в заседании. Подав заявление и документы в комиссию, примите участие в заседании комиссии и дождитесь решения. О том, когда будет рассматриваться заявление, заявителя должны уведомить. Срок рассмотрения заявления комиссией не может превышать месяц (30 дней — при применении законодательства о кадастровой оценке).
При не согласии с решением комиссии — обжалование соответствующего решения в суд. В определенных случаях можно сразу обратиться в суд, минуя комиссию. Административный иск в суд должен быть подготовлен с учетом требований процессуального законодательства с приложением к нему необходимых документов, в том числе, документов о вручении иска ответчикам, об оплате госпошлины. Если истец обращался в комиссию, тогда необходимо приложить решение комиссии.
После подачи иска в суд и назначения судом судебного заседания, примите участие в судебном процессе, дав пояснения по существу заявляемых требований. В данном случае истцу необходимо будет доказать свои требования, например, что кадастровая стоимость является завышенной по сравнению с рыночной стоимостью. Основным доказательством завышения стоимости будет являться отчет оценщика.

По общему правилу, суд должен рассмотреть иск в течение 2-х месяцев, а при оспаривании решения (действий (бездействия)) комиссии иск должен быть рассмотрен судом в течение месяца.

После завершения судебного разбирательства и удаления суда в совещательную комнату, дождитесь решения суда.
Если решение суда будет принято в пользу истца, тогда истцу остается дождаться, кого оно вступит в силу, получить заверенную судом копию решения и передать его в Росреестр для изменения сведений о кадастровой стоимости объекта.

В иске можно заявить одно из следующих требований:

об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии;
об установлении в отношении объекта рыночной стоимости;
об изменении (пересмотре) кадастровой стоимости объекта, в связи с недостоверными сведениями, которые использовались при определении кадастровой стоимости.

В качестве ответчиков по делу, в зависимости от существа заявленных требований, могут быть:

госорган или орган местного самоуправления и Росреестр;
комиссия и отделение Росреестра при котором создана комиссия.

Теперь рассмотрим, как действовать с учетом изменений в законодательстве при решении вопроса об уменьшении кадастровой стоимости объекта.

► Если кадастровая стоимость определена по старым правилам с учетом положений Закона № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», и при определении допущена ошибка, для ее исправления необходимо оспорить кадастровую стоимость:

обратившись в комиссию по рассмотрению споров, касающихся определения кадастровой стоимости.
обратившись в суд, если обращение в комиссию не привело к положительному результату.

ВНИМАНИЕ: физлицо может сразу обратиться в суд, минуя обращение в комиссию; юрлицо первоначально должно обратиться в комиссию и только потом в суд.

Если с административным иском по рассматриваемому вопросу обращается физлицо, то до подачи иска в суд оно должно оплатить государственную пошлину в размере 300 руб., а если в суд обращается юрлицо, то для него госпошлина составит 2 000 руб.

При оспаривании кадастровой стоимости нескольких объектов, госпошлину необходимо будет уплатить за каждый объект недвижимости.

Важные моменты, которые необходимо учесть при оспаривании кадастровой стоимости

Прежде чем решиться на оспаривание кадастровой стоимости, обратите внимание на следующие моменты:

отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости должен быть составлен на дату, на которую была определена кадастровая стоимость;
при изменении кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, которые приняты после 01.01.2019, налог на объект недвижимости может быть пересчитан за все периоды, в которые применялась оспоренная кадастровая стоимость.

Ранее действовали иные правила, заключающиеся в том, что измененная кадастровая стоимость применялась только при расчете налога с 1 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре стоимости.

при проведении новой плановой оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая, возможно, снова будет превышать рыночную, лицо будет вынуждено снова пройти всю процедур по оспариванию;

По общему правилу, кадастровая оценка может проводиться один раз в три года и не чаще, но не реже одного раза в пять лет.

иногда кадастровая стоимость несущественно превышает рыночную или до новой оценки остается немного времени, в связи с чем при ее оспаривании лицо может больше потратить денег на оплату оценки рыночной стоимости объекта, на уплату госпошлин и понести иные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, при этом не всегда можно рассчитывать на взыскание всех понесенных расходов с ответчиков, так как судебная практика в данном вопросе неоднозначна: иногда суды взыскивают расходы, а иногда нет;
физлица не обязаны обращаться в комиссию, юрлица по новым правилам также не обязаны обращаться в комиссию, а по старым правилам юрлица сначала должны обратиться в комиссию;
если при обращении в суд не представить доказательства, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, то решение будет не в пользу истца.

Вопрос, связанный с уменьшением кадастровой стоимости, является непростым и не всегда однозначным. Если Вам нужна помощь в уменьшении кадастровой стоимости или консультация по вопросу целесообразности уменьшения кадастровой стоимости, Вы всегда можете обратиться к нашим адвокатам.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67