Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Всё о ТСЖ на один дом: сколько квартир и подъездов может быть в составе товарищества?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Согласно ст.136 ЖК РФ, в состав ТСЖ должно входить не менее половины собственников дома. Минимальное количество руководства и работников в создаваемой организации – 5 человек (какие должности должны быть в ТСЖ?). Оформить членство в ТСЖ могут более двух собственников от разных квартир. Значит, осуществление товарищества в одной квартире нецелесообразно и невозможно.
Единственным исключением является инициатива создания товарищества, исходящая от одного владельца. В данном случае возможна организация собрания, сбора документов и выбора помощников из числа заинтересованных жильцов того же дома.
Организация товарищества собственников жилья/имущества
Ответ – нет. Один подъезд не включает в себя более 50% жильцов, поэтому создание ТСЖ в данном случае не имеет юридической силы.
До сих пор встречаются ситуации, когда половина дома уже организовала ТСЖ, а другая половина еще обслуживается управляющей компанией (чем отличается ТСЖ от УК и что выбрать?). В данном случае существует два варианта решения проблемы:
- соединение оставшихся подъездов в существующее ТСЖ;
- создание нового товарищества и ликвидация уже действующего.
Бывает, что одно ТСЖ объединяет до 100 МКД, но фактически не управляет домами, а заключает договор управления с УК. При этом многодомовое товарищество может менять управляющую компанию в упрощённом порядке по сравнению с собственниками при отсутствии ТСЖ. Таким образом, товарищества подобного рода по факту существуют фиктивно. Теперь по закону это будет сделать невозможно.
Чтобы создать товарищество на 2 и более МКД, необходимо выполнить одновременно два условия:
- МКД должны быть расположены на оформленных земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в госкадастре недвижимости документами имеют общую границу;
- В пределах указанных оформленных земельных участков должны быть сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в соседних МКД.
- Решение о создании многодомового товарищества должно быть принято в каждом многоквартирном доме отдельно. За принятие данного решения должно проголосовать не менее 2/3 голосов от 100% собственников МКД. Если ТСЖ не соответствует требованиям жилищного законодательства, то члены товарищества из числа собственников помещений в МКД должны на общем собрании принять решение о его реорганизации либо избрать другой способ управления домом.
Основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам, указаны в своде правил СНиП 31-01-2003, введенном 20.05.2011. Регламент распространяется на проектирование и строительство МКД и включает в себя требования к:
- расположению строения;
- коммуникациям, установленным внутри здания;
- высотности;
- квартирам и помещениям общего пользования;
- деятельности организация, располагающихся в коммерческих помещениях жилого дома;
- несущим конструкциям и т. д.
К сведению
Данный законодательный акт не распространяется на объекты блокированной постройки, мобильные здания.
Как узнать количество подъездов в доме
Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.
Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.
Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).
Ответ – нет. Один подъезд не включает в себя более 50% жильцов, поэтому создание ТСЖ в данном случае не имеет юридической силы.
До сих пор встречаются ситуации, когда половина дома уже организовала ТСЖ, а другая половина еще обслуживается управляющей компанией. В данном случае существует два варианта решения проблемы:
- соединение оставшихся подъездов в существующее ТСЖ;
- создание нового товарищества и ликвидация уже действующего.
Согласно п. 2 ст. 136 ЖК РФ, ТСЖ разрешается создать с участием группы многоквартирных домов. Поправка была внесена в жилищный кодекс РФ в 2011 году путем принятия федерального закона № 123-ФЗ от 4.06.2011 года. Действие законопроекта распространяется лишь на те товарищества, которые были созданы после даты внесения поправки.
В качестве основного условия для создания ТСЖ на несколько домов является то, что строения должны находиться на смежных земельных участках и иметь одну инженерно-техническую систему снабжения энергоресурсами. Немаловажно наличие и единой коммуникационной сети.
В качестве объектов, которые будет обслуживать ТСЖ, могут выступать и частные дома, а также дачи с земельными участками, располагающиеся на общей территории.
В законодательном порядке определен алгоритм создания ТСЖ в нескольких многоквартирных домах. Различаются такие этапы:
- В каждом многоквартирном строении проводится общедомовое собрание жильцов, на котором выясняется желание владельцев квартир относительно способа управления жилым комплексом.
- Производится оформление единой выписки из протоколов собраний о создании единого товарищества, если в пользу такого решения проголосовало более половины от всех голосов.
- Создается ТСЖ по сразу нескольким домам, подготавливаются его уставные документы.
- Объединение регистрируется в качестве юридического лица в налоговой службе.
При осуществлении данной процедуры можно столкнуться с рядом трудностей. Согласно законодательству, новое ТСЖ должно присоединиться к уже существующему, а для этого потребуется составить решение о данном действии и внести соответствующие изменения в устав и объединения.
Кроме того не всегда могут найтись люди, способные организовать деятельность более крупного объединения на должном уровне и выполнять все функции ТСЖ удовлетворительно.
Обслуживание в товариществе собственников или ЖЭC: что выбрать?
Закон № 72-ФЗ имел определенную сферу регулирования. Она распространялся на отношения, связанные с собственностью в жилом массиве, которая принадлежала двум и более владельцам, ТСЖ и ЖСК. Им регулировалось взаимодействие, возникавшее на территории страны, с участием отечественных и иностранных физических и юридических лиц.
Закон № 72-ФЗ был принят в 1996 году. Это было связано с необходимостью систематизировать и упорядочить правоотношения, между собственниками недвижимости. До принятия указанного нормативного акта, только в некоторых законах было указано, что владельцы жилья вправе создавать товарищества. Однако более конкретной информации нигде не содержалось. А поскольку деятельность ТСЖ имеет свою специфику, то необходим был отдельный нормативный правовой акт, который бы регулировал вопросы такого характера. По этой причине и был принят Закон № 72-ФЗ.
Федеральный закон № 72-ФЗ в настоящее время не применяется, поскольку он утратил силу.
Произошло это в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ. Официальной датой отмены Закона № 72-ФЗ является первое марта 2005 года. Именно с этого числа начала действовать новая редакция ЖК РФ. Отмена произошла в связи с тем, что в Жилищный кодекс был введен целый раздел, касающийся деятельности ТСЖ. По этой причине Закон № 72-ФЗ утратил свою актуальность.
После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:
- Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
- Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
- Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
- Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
- Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
- Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
- Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
- Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
- Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
- Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.
- Обязанности председателя ТСЖ и его права
Каждый участник вправе ознакомиться с полным перечнем дел, которые обязаны организовать члены правления ТСЖ и председатель организации. При желании, участники вправе ставить на голосование предложения по усовершенствованию обслуживания, благоустройству территории и оптимизации расходов товарищества.
В процессе осуществления деятельности организация занимается выполнением текущих работ. Для контроля за качеством работы и законностью действий назначают комиссию, состоящую из лиц, не вошедших в число участников товарищества.
Если для выполнения комплекса работ по дому ТСЖ потребовалось обеспечить доступ в квартиру, вопрос необходимо согласовывать с собственниками. Члены ТСЖ получают доступ в помещения и на площади общедомового имущества. Без согласия владельца квартиры войти в нее можно только по решению суда, если требуется взыскать долг по квартплате. Принудительные меры в отношении должника осуществляет не ТСЖ, а судебные приставы.
Жильцы, прописанные на территории МКД, вправе рассчитывать на документационное сопровождение в виде оформления основных справок.
В текущем режиме правление дома ТСЖ по запросу готовит следующие справки:
- о составе семьи;
- поквартирные выписки со всеми зарегистрированными на территории конкретной квартиры жильцами;
- подготовка техдокументации и заключений;
- фиксация фактов затопления, иных повреждений имущества через составление специальных актов;
- состоянии конструктивных элементов дома.
Важно помнить, что невыполнение обязанностей по своевременной оплате ЖКХ не является поводом отказывать в выдаче документов, поскольку это ущемляет гражданские права жильцов, нуждающихся в справках для обращения в государственные органы и судебные инстанции.
Поскольку функции общества предполагают расчет квитанций и оплата услуг коммунальщикам, правление может начислить штраф и пеню за просроченные взносы. По закону правление не обязано включать пункт о взимании пени, так как эта мера установлена федеральным законодательством.
В положениях ст.155 (п.14) ЖК РФ указано право взимать пеню со следующего дня после возникновения просрочки.
- Членство в ТСЖ: что важно знать
Товарищество собственников жилья обязано принимать новых членов в свои ряды, согласно ст. 143 ЖК РФ. Основанием станет полученное от жильца заявление, без дополнительных договоров и иных документов.
После покупки квартиры новому собственнику предстоит обратиться в ТСЖ написать заявление, поскольку автоматическое членство в нем не предусмотрено. Право на обслуживание в ТСЖ не передается вместе с собственностью, а переоформляется после смены собственника.
Вся информация об участниках товарищества хранится в специальном реестре, который ведет ТСЖ.
Скачайте Заявление о вступлении в ТСЖ (бланк) (25,5 KiB, 177 hits)
Образец договора с ТСЖ на обслуживание (109,5 KiB, 231 hits)
Хотя компания обязана следить за своевременностью платежей, при вывешивании списков должников возникают сомнения в легитимности действий. С одной стороны, такая мера может квалифицироваться как публичное порицание. С другой стороны, закон не допускает публикации сведений об имени, фамилии должника (закон № 152-ФЗ о защите персональных данных).
Чтобы правление могло выполнять действия по контролю своевременного внесения платы, выходом станет обнародование списков с указанием номеров квартир и суммы задолженности, без указания имени владельца.
Если жильцы не пришли в общем мнении к созданию одного нового ТСЖ, то организацию обеспечения дома можно передать в управляющую компанию. Данная организация способна защищать интересы всех собственников жилья, но с некоторыми минусами (большинство решений УК принимает на основании своих действий, без согласования вопроса с жильцами).
Итак, сколько же домов может быть в ТСЖ? Действующее законодательство ограничивает распространенность ТСЖ на один дом. Точного количества в регулирующих товарищество документах не указано, так как все многоквартирные дома сугубо индивидуальны по площади и по количеству собственников.
Заработная плата технического персонала первого разряда должна быть не ниже прожиточного минимума. Для определения тарифной ставки, которая понадобится на зарплату сотрудника, управляющей организации следует брать величину прожиточного минимума за второй квартал текущего года и индексировать её на плановый индекс роста потребительских цен.
Рекомендуем прочесть: Когда начисляют пособие по безработице
Моющие средства, тряпки, перчатки управляющая компания может использовать недорогие, но площадь общего имущества не сравнится с квартирой, которую собственник убирает самостоятельно. Поэтому стоит объяснить жильцам, что на материалы ежегодно уходит крупная сумма денег.
- гидроизоляцию крыши и входного тамбура;
- устранение дефектов окон и дверей или полную их замену;
- замену электропроводки, труб отопительной системы и других внутридомовых коммуникаций;
- укрепление имеющихся перил и ограждений;
- выравнивание полов и замену плитки;
- обновление штукатурки и покраску стен и потолков.
Обычно любой ремонт, в том числе и проводимый в подъезде, связан с некоторыми неудобствами. Строительный мусор, запах краски, замена или ремонт коммуникаций, часто неработающие лифты — все это вызывает раздражение и затмевает даже самые радужные планы на быстрое окончание ремонтных работ.
Рекомендуем прочесть: Выплаты чааэс 2 категория украина
Можно ли войти в состав ТСЖ, объединяющего несколько многоквартирных домов?
А вы(жильцы дома) когда начнете за собой следить,тогда в доме будет чисто.Привыкли гадить и сваливать на уборщиц своё гавно.Для вас(жильцов дома) уборщица почему-то прислуга.
Следите за собой,убирайте песок после колясок,выкидывайте мусор непосредственно в мусороприемник,а не ставьте рядом,не курите,не блюйте,не выкидывайте своих кошек и собак в подъезд,чтобы они там подписали,показали.
Только в этом случае можно говорить о мытье 1 раз в неделю.
ГБУ «Жилищник» платит уборщице в разы меньше, чем перечисляет на те же работы ЖСК. Конкретно у нас в 2,7 раза. Кто-то не выдерживает, уходит.
А кому-то деваться некуда, он вынужден брать еще больше подъездов, «благо» больших охотников за 4 тысячи убирать двенадцатиэтажный и за 3 тысячи девятиэтажный подъезд не так много.
Кстати примерно половина из этих денег идет на оплату непосредственно уборки, а половина — на оплату вывоза мусора. Вот и считайте сколько стоит непосредственно уборка. Кого грабят больше — уборщиц или жильцов — вопрос риторический.
Зависит от того сколько этажей в доме, если считать, что в среднем дом состоит из 10 этажей и в нем по 4 квартиры в подъезде, то получается, что 40 квартир в подъезде. В городе Калининграде приимущественно пятиэтажные дома, в Москве 17-20, отсюда вывелось среднее
Я так думаю,что количество квартир зависит от планировки.В нашей 9-этажке в подъездах по 72 квартиры,т.е.по 8 квартир на этаже,за исключением крайних подъездов,там по 70 квартир.Тетушка у меня живет тоже в 9-этажке,но у нее в подъезде 36 квартир,по 4 на этаже.В рядом стоящих пятиэтажках по 20 квартир в подъезде,т.е по 4 на этаже.
Самый простой и быстрый способ — воспользоваться услугами специальных ресурсов в Интернете. Жителям крупных городов достаточно ввести адрес здания в онлайн-каталог, чтобы узнать нужную информацию. Если ваш дом не находится в «счастливом» списке, придется ввести в реестр для поиска дополнительные параметры.
Дело в том, что физические лица, находящиеся в местах лишения свободы, временно выписываются с основного места проживания. После окончания срока отбывания наказания они имеют полное право прописаться по старому адресу, вне зависимости продана жилая площадь или нет.
Бывает, часто спорю с людьми, и натыкаюсь на ошибки мышления человека, которые он допускает, намеренно либо специально.
Вопрос вот в чем, есть ли какие либо критерии (общепринятые научным сообществом), по которым человека можно однозначно отнести к идиотам и научным фрикам, и на этом закончить спор? Субьективно принимать человека за идиота — не вариант, это не научно, особенно когда этот человек называет идиотом меня — тут надо в любом случае разбираться.Единственный вариант какой не видит.
Негосударственный орган управления, в состав которого входят собственники всех квартир в доме или нескольких домов. Оформленное юридическое лицо с уставом, со счетом в банке и печатью. На общем собрании путем голосования выбирается председатель и бухгалтер, так как ежемесячная отчетность обязательна. С данными бухгалтерского учета может ознакомиться любой член товарищества, например, с начисляемой заработной платой председателю и т.д.
Товарищество собственников подчиняется администрации района. Если администрация проводит собрание по благоустройству территории или подготовке домов к отопительному сезону, то на него приглашаются представители товариществ и руководители ЖЭСов района.
Доходы товарищества формируются из членских, дополнительных и целевых взносов собственников квартир. Утверждаются на общем собрании. Организация некоммерческая, поэтому прибыль, например, от сдачи в аренду помещений, не распределяется между членами товарищества, а отправляется на счет товарищества и расходуется на нужды дома.
Как найти грань? Общее имущество собственников и имущество ТСЖ
Товарищество Собственников Жилья, сокращенно ТСЖ – это некоммерческая организация, целью которой является эффективное управление многоквартирном домом или домами, которое направлено на его благоустройство и благоустройство придомовых территорий.
С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ, которое теперь никак не зарегистрируешь.
Наблюдаю, как управляющие компании беззастенчиво обворовывают жителей, пользуясь их доверчивостью, некомпетентностью и нежеланием управлять собственным имуществом. К сожалению, у многих до сих пор присутствует стереотип: хозяин в доме – ЖЭК, а если он плохо работает, то, максимум, что можно сделать — пойти жаловаться в райисполком.
Друзья, ни ЖЭКов, ни Райисполкомов давно больше нет! Сейчас существует рынок, на котором работают коммерческие управляющие компании. Они не должны отчитываться ни районной, ни городской администрации, ни президенту Путину, ни премьеру Мишустину. Они подотчетны только вам. Именно вы заключили с ними договор, платите им деньги и вправе требовать оговоренные в договоре услуги.
Бороться с управляющими компаниями в одиночку – сложно. Но можно объединиться и вместе отстаивать свои права. И, как показывает практика, проще всего делать это с помощью ТСЖ. Этот отчет мы решили сделать не совсем обычным. По сути, это методическое пособие по созданию ТСЖ. Мы рассказываем об этом честно и объективно. Также мы даем формы типовых документов и описываем все «подводные» камни. Я прошу вас внимательно ознакомиться с этим текстом и, наконец, выступить на защиту собственных прав.
В 2006 году в России был принят новый Гражданский кодекс. Этот документ кардинально поменял систему управления жилыми домами. До этого все они управлялись муниципальными структурами – разнообразными ЖЭК и РЭУ. С 2006 года ситуация поменялась: собственники жилья получили возможность (и даже обязанность) самостоятельно решать, как им управлять своим совместным имуществом.
Собственникам квартир в многоквартирных домах законодатель предоставил три варианта управления: либо они объединяются все вместе и создают Товарищество собственников жилья ( ТСЖ ), либо заключают договор с управляющей компанией, и уже она за них управляет домом или непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не менее 12 и не более чем 30. Выбор этот все собственники жилья так или иначе давно совершили, хотя и не все догадываются об этом. И сегодня все многоквартирные дома в Российской Федерации управляются одним из этих трех способов.
Еще в 2012 году число ТСЖ в Российских регионах едва достигало 10 % – это ровно столько, сколько нужно было, чтобы войти в федеральную программу реформирования ЖКХ. В 2014 году в России порядка 88 % жилых домов обслуживались управляющими компаниями и только 12 % – ТСЖ. Не было бы этой программы, так, может, и 99 % всех домов находилось бы под контролем управляющих компаний. Долгое время управляющие компании с большой неохотой передавали свои полномочия ТСЖ. Любая попытка создать товарищество натыкалась на всяческие препоны со стороны УК.
Сегодня на сайте реформа ЖКХ зарегистрировано 49 200 управляющих компаний, и 32 350 ТСЖ, ЖСК и иных специализированных кооперативов и с каждым годом число ТСЖ постоянно растет.
Почему так происходит? Потому что сфера ЖКХ – это огромный и плохо контролируемый бизнес. Ежегодно через руки управляющих компаний проходит 12-15 миллиардов рублей. Это огромные деньги. А управляющие компании являются коммерческими структурами, которые этот рынок «осваивают». Неудивительно, что они всеми силами продвигают схему «прямых договоров», при которой собственники жилья оказываются совершенно бесправными.
Причем делают управляющие компании это совершенно бесконтрольно, ведь простому жителю многоквартирного дома очень и очень сложно отследить, как и на что тратятся заплаченные им деньги, насколько качественно предоставляются оплаченные им услуги. Даже банальную жалобу подать очень и очень непросто: всегда есть шанс, что на твое «у меня нет воды» услышишь в ответ «а у всех остальных – есть, только вы недовольны». Бесполезно жаловаться на них в администрацию города или района: все УК сегодня – это частные фирмы, которые не подчиняются ни администрации района, ни мэрии, ни даже президенту. Что уж там говорить про простого жильца.
Не приходится удивляться, что, оставшись без контроля, управляющие компании начинают банально обманывать своих нанимателей, то есть нас с вами. Говоря простым языком – воровать. В самом деле, сложно удержаться от искушения, когда никто тебя не контролирует, никто не ударит по рукам, никто даже не сможет проверить твою работу.
Схем и способов обворовывания населения изобретено великое множество. За два года вместе с неравнодушными жителями мы нашли не менее полусотни вариантов хитрых махинаций с приборами учета, расчетом “общедомового” потребления ресурсов, врезанием коммерческих потребителей в подъездный кабель. А еще есть “ложные” ремонты, когда по смете списываются миллионы на работу, которая стоит едва ли десятки тысяч рублей, или незаметный отказ от выполнения оплаченных услуг. Да что там говорить, десятки тысяч можно заработать, незаметно заменив обязательную влажную уборку подъезда подметанием или перестав вывозить мусор с мусороуборочной площадки по воскресеньям. Если же вовсе перестать убирать подъезд и двор, то каждый дом за год принесет УК до миллиона рублей.
Впрочем, воровство – не единственная претензия к управляющим компаниям. В самом деле, может быть, и можно было бы простить им мелкое жульничество, если бы работу свою они делали на твердую пятерку. Но, к сожалению, управляющие компании нас не только обворовывают, но еще и обманывают, недообслуживают. Посмотрите на свой подъезд – на сколько баллов вы оцените работу своей управляющей компании? Как качественно сделан ремонт? Насколько хорошо моются полы? Как быстро к вам приходят сантехники и электрики? Часто ли они бывают трезвы и насколько профессиональны? К сожалению, нередко оценки колеблются от тройки с минусом до тройки с плюсом.
Причины этого известны. Управляющие компании – это все те же советские ЖЭКи и ДЭУ. Да, они прошли процедуру приватизации. Сейчас они принадлежат не городу и не государству, а частным лицам. Но, к сожалению, смена хозяина не привела к смене методов работы. Они продолжают выполнять свои обязанности так же плохо, как и раньше. Да и зачем им меняться? Зачем набирать новые профессиональные кадры? Зачем учиться делать свою работу хорошо? Ведь и без этого деньги поступают к ним на счета, десятки, а то и сотни домов исправно платят коммунальщикам привычную «дань». Жильцы и собственники квартир выступают в роли крепостных крестьян, которым просто некуда деться от гнета управляющих компаний.
Товарищество собственников жилья предоставляет владельцам квартир право самим решать, каковы правила управления домом и общим имуществом, кто станет поставщиком коммунальных услуг и так далее. Но возможность самостоятельного принятия решений может быть как достоинством, так и недостатком.
Среди неоспоримых достоинств такой формы управления домом, как ТСЖ, следует выделить:
- Возможность получения дополнительной прибыли. Управление общим имуществом в доме с целью получения дополнительных средств на благоустройство, обслуживание и ремонт МКД и прилегающей территории: аренда общедомового имущества, размещение рекламы на фасаде многоквартирного дома;
- Быстрое решение возникающих вопросов на общих собраниях путем голосования.
- Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
- Ответственное выполнение обязанностей. Управляющие компании обслуживают сразу несколько домов, объем работ большой, и не всегда удается следить за качеством их выполнения. В товариществе собственников жилья качество производимых работ могут контролировать сами жильцы;
- Финансовая прозрачность: управляющая компания не посвящает жильцов в методы работы, не отчитывается о доходах/расходах и возможной экономии. Деятельность ТСЖ, наоборот, прозрачная, т. к. в ее основе лежит самоуправление. В любой момент каждый из жильцов и членов товарищества имеет право ознакомиться с движением денег, расходом средств;
- Платить нужно только за действительно необходимые услуги, а не те, что навязывает управляющая компания или вносит в оплату по умолчанию, следовательно, это существенно сократит оплату коммунальных услуг. Все вопросы по тарифам и распределению доходов решают уполномоченные лица из правления и председатель товарищества;
- Самостоятельный выбор подрядчиков. При ТСЖ жильцы и управленческий орган товарищества сами решают, с какой компанией сотрудничать. Имея свободу выбора, соответственно, могут найти более выгодный вариант, или отказаться от услуг компании, качество обслуживания которой оставляет желать лучшего.
При создании ТСЖ ответственность за сохранность общедомового имущества ложится на каждого жильца, также как и за результаты принятых ими решений по обустройству и обслуживанию жилого дома. Одним из важных преимуществ ТСЖ перед управляющими компаниями является возможность уменьшения размера коммунальных платежей. Грамотный управленец может ощутимо снизить плату по квартплате за счет получения товариществом прибыли, например, предоставив нежилую площадь под аренды.
Товарищество собственников жилья имеет и свои недостатки. В каждом объединении существует группа активистов, но никто не даст гарантий, что это грамотные и компетентные люди. Излишняя инициативность и неспособность разобраться в возникшем вопросе, вести дела должным образом.
У товарищества довольно небольшой собственный капитал, при помощи которого сложно расплатиться с возникшими задолженностями. И это может стать существенной проблемой ТСЖ, когда придется срочно рассчитываться с подрядчиками. Помимо этого, выполнение некоторых разовых работ для объединения может обойтись дороже, чем для той же УК, потому как заинтересованность в одиночных заказах у многих фирм минимальная.
Не будем обманывать себя: ТСЖ – далеко не идеальная форма управления многоквартирным домом. Ведь в любом доме живет множество людей с самыми различными интересами. И привести эти интересы к общему знаменателю всегда непросто. Возьмем благоустройство двора: пенсионерам хочется, чтобы там были лавочки и беседки, молодым родителям нужна детская площадка, подросткам – спортивная зона, а автолюбители предпочли бы создать на месте всего этого автопарковку. Казалось бы – неразрешимый конфликт интересов, и никакая демократия в виде ТСЖ его не победит.
Но ТСЖ в сложившейся ситуации, пожалуй, наиболее оптимальный метод управления совместным имуществом. И именно демократические принципы и умение находить компромиссы между интересами всех жильцов делают его таковым. Иначе все останется как есть, и в нашем дворе не будет ни парковки, ни площадок, ни скамеек – то есть хуже будет всем.
Конечно, помимо плюсов у ТСЖ есть и минусы. Именно о них так любят рассказывать представители управляющих компаний, когда отговаривают собственников жилья от создания своих объединений. Поговорим о них и мы.
1. В ТСЖ будут воровать точно так же, как и в УК, а то еще и хуже.
С одной стороны, примеры непорядочности со стороны правления отдельных ТСЖ имеют место быть. Действительно, случается, что власть в доме захватывает кучка мошенников, которые используют средства своих соседей для личного обогащения.
- Но, во-первых, управляющие компании воруют куда чаще.
- Во-вторых, Правление не берется из пустоты и не назначается к нам высшими силами. Правление избирается самими жильцами. И в силах жильцов избрать туда честных и проверенных людей.
- В-третьих, проверить работу ТСЖ куда проще, чем управляющей компании. Для этого существует ревизионная комиссия. Да и каждый член ТСЖ имеет право проверить документацию товарищества.
- И, наконец, в-четвертых, избавиться от жуликов в Правлении ТСЖ достаточно просто: нужно только организовать собрание собственников и переизбрать Правление и председателя. Это куда проще, чем разобраться с жуликами из управляющих компаний.
2. ТСЖ – непрофессионалы. Они не смогут управлять домом так же качественно, как профессиональные коммунальщики из УК.
Это действительно так. Далеко не в каждом доме живет профессиональный коммунальщик, который готов посвятить значительную часть своего времени ТСЖ. А непрофессионалы действительно часто совершают ошибки.
Но, как показывает практика, даже самые непрофессиональные собственники относятся к своим обязанностям куда более внимательно и ответственно, чем работники управляющей компании.
Да, Правление ТСЖ и даже общее собрание жильцов может совершать ошибки. Но на этих ошибках они учатся. И учатся достаточно быстро, ведь они работают для себя. Реальность такова, что дома, управляемые ТСЖ, в среднем находятся в куда лучшем состоянии, чем те, где хозяйничают управляющие компании.
В крайнем случае, ТСЖ всегда может стать “ленивым” и заключить контракты на обслуживание с одной или несколькими подрядными организациями.
3. При создании ТСЖ на его баланс перейдут все долги дома, накопившиеся за долгие годы, и оно просто разорится.
А вот это – просто неправда. ТСЖ – новая организация, и она начинает свою работу с чистого листа. Никаких долгов на нее не “переводится” – все они остаются в той управляющей компании, которая не смогла их собрать. Её проблемы новое ТСЖ волновать не должны.
4. ТСЖ будет сложно “выбивать” долги из злостных неплательщиков.
Должники и неплательщики – вечная проблема любого дома. Но практика показывает, что именно ТСЖ справляются с этой проблемой лучше всего. Во-первых, в ход идет моральное давление. Согласитесь, одно дело – не платить какой-то абстрактной управляющей компании, которая давно воспринимается как некий «враг». И совсем другое – грабить своих соседей. Да и непросто жить неплательщику, когда он ежедневно встречает на лестничной клетке людей, которые знают, что он живет за их счет.
Кроме того, отмечено, что ТСЖ куда быстрее и охотнее идет на крайние меры – передачу дела в суд, отключение неплательщику воды и света и даже насильственное выселение. Это и понятно – ведь люди здесь расплачиваются за нерадивого соседа своими деньгами.
А вот управляющие компании часто специально наращивают объемы долгов, потому что такая задолженность им выгодна. На первый взгляд это утверждение кажется абсурдным, но это – факт! Долги позволяют коммунальщикам решать две очень важные задачи.
На первый взгляд, процесс создания товарищества собственников жилья может показаться крайне сложной, неподъемной задачей. Действительно, процесс этот непростой и занимает от 2-3 месяцев до полугода. Но ничего принципиально невозможного в нем нет. Десятки тысяч ТСЖ уже зарегистрированы по всей России. И сделали это самые обычные люди, такие же, как вы и я.
Кроме того, инициативная группа жильцов, решившая зарегистрировать ТСЖ, всегда может обратиться в приемную Администрации вашего района, где имеются юристы, которые сделают все возможное, для того чтобы помочь вам в этом деле. Но именно помочь – подсказать какие-то моменты, правильно оформить документы, проконсультировать по сложным вопросам. Сделать за вас всю работу они просто не в состоянии.
На первых же собраниях инициативной группы необходимо подумать о долгосрочной концепции развития дома. Понятно, что чаще всего ТСЖ создаются из-за вполне конкретных и видимых причин: нарушений в работе управляющей компании, общем «бардаке» в коммунальном хозяйстве, из-за желания навести порядок здесь и сейчас. Но тем не менее уже на самых ранних стадиях работы члены инициативной группы должны ответить себе на несколько главных вопросов.
Вот они:
- Зачем мы создаем ТСЖ?
- Каким мы хотим видеть наш дом через 5, 10, 20 лет?
- Как нам добиться реализации этих долгосрочных планов?
После того как ответы на эти вопросы будут найдены, вам будет гораздо проще не только самим работать над проектом ТСЖ, но и объяснять свои цели и задачи соседям.
Товарищество представляет собой фирму, объединяющую собственников жилья. Ими принимаются решения о целесообразности проведения ремонта, замене труб, найме рабочего персонала и т.д.
Если собственники недовольны работой организации, они могут на общем собрании вынести вопрос о снятии с должностей руководителей и возвращение к прежней системе управления.
Если государственная организация не справляется с возложенными на него обязательствами, собственники квартир в доме могут сменить систему управления.
Законодательный акт указывает на основания возникновения прав и обязанностей, рассказывает о требованиях к вступлению в сообщество.
Для этого потребуется написать заявление на вступление в организацию. Также жильцы имеют право выйти из товарищества, подав соответствующее заявление членам правления.
В реестре собственников собираются сведения о проживающих лицах. Для этого при вступлении в товарищество собственники предоставляют необходимую информацию и копии документов.
В частности, участники товарищества имеют право получать следующую информацию:
| Расходы членских взносов за прошедший и текущий год | и данные из Устава |
| Финансовая отчетность | и результаты ревизионных комиссий |
| Протоколы собрания | также техническая документация и т.д |
От членов правления требуется предоставлять собственникам запрошенную информацию.
Если собственники усомнятся в полученных данных, может потребоваться ревизионная комиссия.
Члены товарищества имеют право выбирать компанию для проведения капитальных или периодических ремонтных работ. От их мнения зависит трудоустройство дополнительного персонала.
В отличие от управляющей компании, членство в ТСЖ дает возможность принимать участие в ведении хозяйственной деятельности, выбирать руководителей, корректировать тарифы по коммунальным услугам.
По этим причинам все больше многоквартирных домов переходит на новую систему управлению, создавая товарищества.
Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья
В руководящий состав товарищества входит председатель и члены правления. К их правам относится вынесение предложений по улучшению состояния общедомового имущества, наем персонала, отдача распоряжений.
Правление несет прямую ответственность за ведение финансовой отчетности и предоставление жильцам на общем собрании информации о проведенных работах и затраченных средствах.
Вступить в организацию можно только на добровольной основе. Без личного желания жильца членство не оформляется. Собственники могут отказаться от участия в товариществе.
Каждый собственник имеет право пользоваться общедомовым имуществом. Ему не могут запретить, например, парковаться на общей стоянке.
Если планируется сделать перепланировку в квартире, захватив часть подъезда или неиспользуемых помещений, то вопрос решается на общем собрании.
Чтобы стать участником ТСЖ, необходимо иметь в собственности квартиру в доме, управляет которым товарищество, и желание.
В заявлении указывается следующая информация:
- Адрес ТСЖ.
- Личные данные.
- Номер свидетельства о собственности.
- Просьба.
- Дата и подпись.
Заявление подается на рассмотрение членам правления товарищества или председателю для передачи руководству.
С этого момента собственник имеет право принимать участие в собраниях, ать и предлагать кандидатуры председателей и членов правления.
К обязанностям правления относится:
| Изучение действующих законодательных актов | отслеживание внесенных коррективов в нормативы |
| Соблюдение правил, предусмотренных Уставом | управление домом, либо подбор управляющей компании |
| Контроль своевременного внесения коммунальных платежей | заключение договоров на обслуживание дома |
| Составление смет и расходов на будущий год | представление собственникам информации о потраченных средствах и созыв общего собрания |
Председатель должен контролировать использование общедомового имущества, чтобы его эксплуатация производилась только по назначению, не допуская незаконных перепланировок.
Обязательства имеет каждый участник организации, независимо от занимаемой должности:
| Выгул животных на специально отведенной территории | использование помещений в собственности по назначению, не ущемляя права соседей |
| Соблюдение санитарных правил | проведение ремонтных работ каждые 3-5 лет |
| Использование лифтов и другого общего имущества по назначению | предотвращение вандализма со стороны третьих лиц |
| Внесение взносов установленного размера в отведенные сроки | также соблюдение чистоты и порядка |
Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.
Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.
Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.
Создание ТСЖ: пошаговая инстрация
В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.
Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:
- наименование товарищества собственников жилья;
- юридический адрес ТСЖ;
- данные ИНН;
- дату создания;
- перечень входящих в товарищество домов.
Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.
На этапе создания (первое общее собрание жильцов и голосование) утверждается и основной документ товарищества — Устав.
Именно в нем собрана вся информация и возможностях, потребностях и нуждах конкретного сообщества.
В Уставе в обязательном порядке прописывается какие органы управления необходимы, а также должности, на которые будут претендовать жильцы многоквартирного дома и наемные сотрудники.
Чаще всего в составе можно встретить следующие необходимые органы управления:
| Правление | в зависимости от размеров многоквартирного дома и численности жильцов в нем в составе правления должно быть не менее 3-5 человек. Правление является «костяком» ТСЖ. Именно эти люди занимаются делопроизводством, бухгалтерской работой, ведут списки жильцов, контролируют своевременность и полноту внесения членских взносов, и многое другое |
| Председатель | глава товарищества, имеющий представительские функции в органах государственной власти и иных инстанциях (суды различных юрисдикций, налоговая инспекция, пенсионный фонд и т.д.) |
| Ревизионная комиссия | контролирующий, надзорный орган, имеющий полномочия для проведения аудиторской и бухгалтерской проверки финансовой деятельности. Важно помнить, что члены ревизионной комиссии не могут быть одновременно и членами правления |
Инициация создания ТСЖ исходит от заинтересованных собственников жилья в многоквартирном доме. Они же большинством голосов принимают окончательное решение.
Но это не означает, что все владельцы квартир обязаны стать членами такого объединения жильцов.
Каждый собственник может самостоятельно определить нужно ли ему входить в состав или нет.
Для этого понадобиться написать заявление о своем желании стать полноправным членом организации.
Важно помнить, что собственники жилья являются главным органом управления.
Каждый владелец недвижимости имеет право вносить любые предложения по улучшению деятельности или благоустройству многоквартирного дома и выносить их на голосование на общем собрании.
Законодательно нет ограничений на количество многоквартирных домов, входящих в сообщество.
Целесообразно объединять в одно товарищество дома, расположенные на одной территории и имеющие общие инженерно-коммуникационные системы.
Чем крупнее организация, тем больше у нее материально-техническая база, а значит и больше возможностей по улучшению условий проживания для жильцов.
Единственное ограничение, которое имеется в Жилищном Кодексе касательно состава товарищества, определено так — один многоквартирный дом — одно ТСЖ.
То есть нельзя раздробить общий дом на несколько товариществ и разделить общее имущество.
Большинство жителей многоквартирного дома становятся полноправными членами ТСЖ на первом знаковом голосовании.
После подсчета голосов и признания товарищества действующим, каждый жилец дома, голосовавший «за» должен поставить свою подпись на протоколе общего собрания.
Если кто-то из собственников не решился сразу же стать членом организации, а в последствии переменил свое решение, ему достаточно написать собственноручно заявление на имя председателя.
Каждая кандидатура потенциального члена будет рассмотрена на общем собрании жильцов. Решение о принятии собственника в члены товарищества принимается также голосованием.
На сегодняшний момент очень часто жители квартир сталкиваются с плохим качеством уборки в подъездах. Многие жалуются на плохое состояние лестничных маршей из-за заметного слоя грязи либо пыли на них, мусора, паутин, окружающих надписей, в том числе и на стенах. Очевидно, данные ситуации возникают из-за нерегулярного наведения порядка в подъездах.
- влажно подметать лестничные марши и площадки на двух первых этажах каждый день, исключая воскресенье, а также праздничные дни;
- те же виды деятельности, только на следующих этажах, начиная с третьего, если в здании: не находится мусоропровод и лифт, частота уборки составляет не менее двух раз в течение одной недели;
- если присутствует мусоропровод, то ее периодичность та же;
- располагается только один лифт или еще мусоропровод, достаточно наводить порядок до одного раза за неделю;
В некоторых случаях, судья может отсрочить выписку, чтобы предоставить возможность лицам найти новое жилье. Если суд удовлетворил ваше прошение, вы должны предоставить решение в паспортный стол, чтобы на его основании зарегистрированных выписали из квартиры.
В первую очередь, такую информацию может предоставить паспортный стол. Перед приобретением квартиры вы можете попросить владельца принести справку из этой инстанции, в которой указано количество прописанных жильцов. В идеальном варианте она должна быть чистой.
- 1 Что делать если прежний собственник отказывается предоставить справку?
- 2 Справка от управляющей компании
- 3 Реестр паспортного стола
- 4 Список жильцов по адресу от участкового полицейского
- 5 Реестр собственников из ЕГРП
- 6 Справки из интернета
- 7 Как узнать список владельцев многоквартирного дома по определенному адресу
Справки из интернета С недавнего времени некоторые сайты в интернете стали предлагать свои услуги по предоставлению списков жильцов по определенному адресу. Конечно, некоторые сайты могут обладать данной информацией, но не стоит забывать, что она является конфиденциальной.
При создании жилтоварищества придомовые земельные участки переходят под контроль правления, которое обязано обслуживать их в соответствии с планом, утверждённым на ежегодном общем собрании жильцов-членов товарищества (какие еще вопросы относятся к компетенции собрания собственников ТСЖ мы рассказывали в этом материале).
Придомовая территория включает расположенные в её границах объекты:
- детские площадки;
- цветочные клумбы;
- места под парковку;
- проезды и тротуары;
- постройки.
Обслуживание данных объектов производится силами штатных служб товарищества или сторонними организациями на основании заключенного договора.
ТСЖ вправе осуществлять строительство новых объектов в границах участков вокруг домов. Строительство, текущий ремонт подъездов и ремонт дома, а так же обслуживание детских площадок может производиться как за счёт средств основного баланса организации, так и путём сбора отдельных целевых взносов или привлечения муниципальных субсидий.