Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем разница между апартаментами и квартирой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям. В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.
Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.
Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, с 2018 года гражданам предложена льготная ипотека под 6% при рождении второго ребенка. Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал. Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.
С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.
Апартаменты или квартира: что лучше и почему
Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно. Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.
Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.
Апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми.
У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания ее покупает и строит дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.
Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.
Жители квартир оформляют постоянную регистрацию или «прописку». Если у взрослого в квартире регистрация по месту жительства, он прописывает своего ребенка, никого не спрашивая.
Владельцы апартаментов регистрируются временно по месту пребывания. Раз в 5 лет такую регистрацию продлевают. Чтобы зарегистрировать ребенка, потребуется согласие всех взрослых собственников.
Если здание построено на земле под офисы, зарегистрироваться не получится.
Регистрацию спрашивают, когда оформляют документы, выдают кредиты. Иногда она влияет на льготы.
В чем разница между апартаментами и квартирой
Квартира считается жильем, поэтому тарифы контролирует государство. Если коммунальщики завышают цены, жильцы жалуются в Роспотребнадзор, прокуратуру или подают иск в суд. Эти инстанции заставляют коммунальщиков поменять тарифы и вычесть переплату из сумм в платежках.
Тарифы для апартаментов контролируют не так строго. Они зависят от типа здания и аппетита коммунальщиков. Суммы в платежках за апартаменты обычно на 15-30% больше, чем за квартиры.
Владельцы апартаментов не платят взносы в фонд капитального ремонта. Но если общее имущество будут ремонтировать, их попросят заплатить.
Когда человек покупает квартиру, он может подать документы на налоговый вычет. Государство вернет ему до 260 тыс. рублей за покупку жилья. На проценты по ипотеке тоже оформляют вычет, возвращают до 390 тыс. рублей.
За покупку апартаментов вычеты не положены.
В квартирах нельзя организовать гостиницу, магазин или офис. Для жильцов действуют строгие правила — например, по ночам нельзя шуметь.
В апартаментах можно организовать что угодно, и правила для жилых домов на них не распространяются. Соседи могут шуметь, сколько хотят, сдавать апартамент кому угодно и на любых условиях.
Земля для гостиниц и офисов дешевле, чем для жилых домов. К тому же апарт-комплекс построить проще, чем жилой: меньше ограничений. Поэтому апартаменты стоят меньше квартир на 10-20%.
В каких случаях апартаменты лучше квартиры
Иногда купить апартаменты выгоднее, чем квартиру.
Если вы не планируете жить в доме всю жизнь и передать апартаменты внукам, разница в цене относительно квартиры наверняка компенсирует дополнительные затраты на налоги и коммунальные платежи.
Бывает, что апартаменты удобнее квартиры из-за расположения — например, в центре города или недалеко от места работы.
Апартаменты покупают для коммерческих нужд — чтобы открыть офис, магазин или мини-гостиницу. Можно оставить пару комнат для себя и практически жить на работе.
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Правда, сама кадастровая стоимость для апартаментов ниже по сравнению с квартирами. Например, в одном жилом комплексе в московском районе Фили разница составляет 20%. К тому же, владельцы квартир получают вычет по налогу на имущество в размере величины кадастровой стоимости 20 м² (п. 3 ст. 403 НК РФ). Так, если у вас квартира площадью 50 м², то вы платите всего за 30 м².
Например, если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей. Также при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать различные социальные льготы и субсидии вроде материнского капитала.
Как платить налог со сдачи квартиры, читайте в инструкции спроси.дом.рф
В итоге, как подсчитали эксперты, в среднем дисконт в стоимости апартаментов компенсируется в течение 50 лет.
Да, причем сдавать их в аренду выгоднее, чем квартиры: арендная плата одинакова (так как с точки зрения арендодателя они не сильно отличаются). Если в Москве рентная доходность — отношение рентных платежей к стоимости квартиры — составляет примерно 4–5% в зависимости от расположения арендуемого помещения, то для апартаментов это примерно 6–7%. Иными словами, если в случае апартаментов стоимость жилья равняется платежам за их аренду в течение 15 лет, то для квартиры этот показатель составляет в среднем 22,5 года, и окупается она дольше.
О том, как выбрать между покупкой квартиры в ипотеку и арендой, читайте в инструкции спроси.дом.рф
Главное отличие связано с их особым статусом. Апартаменты находятся в нежилых зданиях, поэтому на них не распространяются нормы жилищного законодательства, записанные в ГОСТах, СНиПах, Жилищном кодексе Российской Федерации и так далее.
Например, в случае строительства жилого комплекса застройщик обязан обеспечить инфраструктуру: детские сады, поликлиники, дороги, парковочные места. В отношении апартаментов у него такой обязанности нет. Другой пример: для жилых зданий действуют нормативы по инсоляции (освещенности) квартир, высотности строительства, шумности в помещениях, для апартаментов — нет. Это не значит, что в ваших апартаментах будет недостаточно света или в округе не будет поликлиник и школ (действуют законы рынка и конкуренции), но на это определенно стоит обратить внимание до приобретения апартаментов.
В целом при покупке апартаментов нужно обязательно изучить отзывы об управляющей компании и предыдущие проекты застройщиков, потому что жильцов и владельцев апартаментов закон защищает гораздо меньше, чем владельцев квартир. Например, при сносе здания жильцам муниципальных квартир в жилых домах предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма, найма безвозмездного пользования или безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений, а собственникам квартир полагается равноценное возмещение стоимости квартиры. Владельцы апартаментов в этом случае могут рассчитывать только на денежную компенсацию.
А в случае банкротства застройщика требования дольщиков (покупателей жилых помещений) включаются в реестр требований участников строительства, тогда как требования покупателей апартаментов на этапе строительства — не включаются.
Недавно апартаменты лишились своего преимущества — возможности сделать перепланировку без согласования с надзорными органами. После того, как вступил в силу Федеральный закон N
Как сделать перепланировку в квартире, читайте в инструкции спроси.дом.рф
Можно. Сейчас в законодательстве нет ограничений на заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве (ДДУ) на покупку апартаментов или других нежилых помещений. Однако стоит помнить, что риски при таких сделках выше, чем при покупке жилой недвижимости. Дело в том, что покупателям апартаментов в случае банкротства застройщика будет сложнее вернуть вложенные средства или получить оплаченный объект недвижимости.
Как купить квартиру в новостройке и не стать обманутым дольщиком, читайте на спроси.дом.рф
Те, кто приобретает апартаменты их плюсы знают заранее.
- Инфраструктура — при строительстве апартаментов застройщик сразу продумывает инфраструктуру. К сожалению, квартиры не всегда могут этим похвастаться.
- Ремонт — они обычно отличаются роскошным ремонтом, выполненным с использованием самых современных тенденций и последних веяний моды. Обязательно – дизайнерский проект, свободная планировка и дорогостоящая техника.
- Гостиничные номера — по планировке и дизайнерскому решению апартаменты часто похожи на гостиничные номера премиум-класса. С этой целью их часто сдают в наем и нередко жильцу в такой недвижимости не приходится задумываться о смене белья, полотенец, уборке жилья. Всю хозяйственную часть на себя берет собственник апартаментов. В обычных квартирах такой услуги нет.
Такую недвижимость для постоянного проживания выбирают нестандартно мыслящие люди, которые любят, когда окружающее пространство соответствует их индивидуальности. Апартаменты подчеркивают высокий статус своего владельца.
Постоянную регистрацию получить в апартаментах нельзя. Только временную и только если эта недвижимость является гостиничным комплексом.
Согласно практике, зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах можно, но только если по документам предусмотрено назначение под гостиницу и только временно, сроком на 5 лет. Конечно, по истечении 5 лет можно еще раз прописаться и так бесконечное количество раз.
Если согласно кадастровому паспорту, иной технической документации, а главное – в единой базе Росреестра прописано назначение здания – торговый или офисный центр, а также если назначение самих апартаментов прямо указано под офисы, точки общепита или иные формы коммерческого использования, то прописаться в апартаментах нельзя, даже временно.
При прописке многое зависит от назначения здания:
- Если это гостиница (а их только 10-15% на рынке), то проблем с временной регистрацией быть не должно.
- Прописаться даже временно в апартаментах, расположенных в торгово-офисном здании, невозможно.
Однако покупатели такого жилья, как правило имеют другое жилье и знают о невозможности прописки и не задаются такими вопросами.
Несмотря на внешнюю роскошь и повышенный статус такой недвижимости, существуют и серьезные минусы апартаментов.
- Цена — повышенная стоимость по сравнению с обычным жильем. Цена на апартаменты будет на 10-20% выше. Но тут же стоит отметить, что многие застройщики начинают предлагать к продаже апартаменты попроще и тогда стоимость, наоборот, получается ниже, чем на квартиры.
- Налог — еще одним существенным недостатком является налог на имущество, который считается от кадастровой стоимости не жилья, а соответственно того здания, в котором находятся апартаменты. В основном налог составляет 0,5 % от кадастровой стоимости. Однако, если апартаменты находятся в составе офисного здания, то это как минимум 2% в год. А учитывая высокую кадастровую стоимость, ежегодная сумма получается весьма внушительной.
- Коммунальные услуги — тарифы по коммуналке для коммерческой недвижимости в разы выше.
Важно при приобретении такого жилья акцентировать внимание на площади помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади
Сравнивая платежки на коммунальные услуги апартаментов и квартир, нельзя забывать, что речь идет о жилом и нежилом фонде. Для любого нежилого помещения в нашей стране предусмотрены повешенные тарифы за коммуналку. Разница, конечно, не ошеломительная, но на 10%, а в некоторых домах и на 30% выше, чем в обычных квартирах.
Здесь существует еще один нюанс – услуги управляющей компании. Обычно есть стандартный перечень услуг, которые ими оказываются и от которого нельзя отказаться владельцам (консьерж, домофон, уборка территории и т.д.). Для апартаментов существует и специальный перечень услуг, за которые нужно будет доплатить. Например, уборка помещения, глажка белья и т.д. Собственникам квартир такие комфортные условия не предоставляются.
Данное понятие появилось в РФ относительно недавно, но его популярность быстро набирает обороты. С юридической точки зрения апартаменты – нежилое помещение, площадь которого свыше 40 кв. метров. Оно может быть расположено в жилых домах и комплексах, но имеет принципиально другое функциональное назначение, а именно используется как вариант временного пребывания, проживания, для коммерческих целей.
Расшифровка понятия и его юридический статус, механизмы приобретения и допустимого использования закреплены в законодательстве РФ. Застройщики активно используют данное понятие для обхода налогового законодательства и снижения своих затрат, чтобы избегать дополнительных проверок и бумажной волокиты.
Подходя к вопросу приобретения столь популярного вида недвижимости, стоит взвесить все за и против такого финансового вложения.
Из несомненных плюсов можно выделить такие:
- низкая цена при покупке, которая обусловлена возможностью сдать объект с минимумом требований. Но данный фактор может обернуться минусом, если застройщик решит сэкономить на системах жизнеобеспечения такой недвижимости;
- местоположение апартаментов дает возможность выбрать экологичный район пригорода или же шаговую доступность к работе, благодаря широкому ассортименту таких объектов;
- растущий спрос на рассматриваемый вид недвижимости делает ее перспективной инвестицией;
- отсутствие возможности взыскания или отчуждения объекта при наличии долгов;
- нестандартная и необычная планировка таких помещений дает возможность реализовать свои задумки в интерьере, не ограничивая владельца рамками стандартных квартир.
Так как апартаменты мы рассматриваем в разрезе покупки, как альтернативу приобретению обычной квартиры (в т. ч. в строящемся доме), то перечислим по очереди их преимущества, а затем недостатки (плюсы и минусы) относительно традиционного вида жилья.
B зaкoнax тaкoгo тepминa нeт, eгo пpидyмaли зacтpoйщики. Юpидичecки aпapтaмeнты — этo пpocтo кoммepчecкoe пoмeщeниe. Пo-чeлoвeчecки — этo кoммepчecкoe пoмeщeниe, oбopyдoвaннoe, кaк квapтиpa. Paзбepёмcя, в чём oтличиe aпapтaмeнтoв oт квapтиpы, кaкиe y ниx плюcы и минycы.
Чтo лyчшe кyпить — квapтиpy или aпapтaмeнты? Нa этoт вoпpoc cлoжнo дaть oднoзнaчный oтвeт. Mинycoв y aпapтaмeнтoв xвaтaeт, нo нe вce oни кpитичны. Чeм oднoзнaчнo плoxo пoкyпaть aпapтaмeнты вмecтo квapтиpы:
- Нaлoги, кoтopыe нyжнo плaтить зa aпapтaмeнты, вышe в нecкoлькo paз пo cpaвнeнию c квapтиpaми.
- Ecли вaши aпapтaмeнты нaxoдятcя внyтpи oбъeктoв oбщecтвeннo-дeлoвoгo нaзнaчeния — гoтoвьтecь к нeкoнтpoлиpyeмoмy шyмy и пocтoяннoмy пoтoкy нeзнaкoмыx людeй. A вoзмoжнo, вы дaжe бyдeтe caми зa вcё этo плaтить.
- Aпapтaмeнты мoгyт oкaзaтьcя нeпpигoдны для кaчecтвeннoй жизни из-зa нeдocтaтoчнoгo кoличecтвa coлнeчнoгo cвeтa, нeoбycтpoeннoй инфpacтpyктypы, нecoблюдeния тpeбoвaний к oтoплeнию, вeнтиляции или дaжe oпacныx для чeлoвeкa xимичecкиx и биoлoгичecкиx вeщecтв в cocтaвe кoнcтpyкций здaния.
Нo ecть и пoлoжитeльныe мoмeнты:
- Aпapтaмeнты дeшeвлe квapтиp, дoxoднocть oт cдaчи иx в apeндy вышe.
- Пepeплaтa зa нaлoги пepeкpывaeтcя экoнoмиeй нa caмoй пoкyпкe cдeлки в тeчeниe дecяткoв лeт. Cpaвнивaя aпapтaмeнты и квapтиpy, вaжнo cчитaть в кaждoм oтдeльнoм cлyчae, кaкaя бyдeт пepeплaтa пo нaлoгaм и экoнoмия cтoимocти, и чepeз cкoлькo лeт выгoднee пpoдaть эти aпapтaмeнты.
- Bы мoжeтe пepeплaниpoвaть aпapтaмeнты кaк зaxoтитe, и этo нe нyжнo coглacoвывaть c дpyгими жильцaми.
- Ecли вы пoкyпaeтe aпapтaмeнты в нoвocтpoйкe, вepoятнee вceгo тaм нe бyдeт пpoблeм ни c ycлoвиями пpoживaния, ни c инфpacтpyктypoй.
Чтo выбpaть — aпapтaмeнты или квapтиpy, — peшaйтe иcxoдя из cвoиx пoтpeбнocтeй.
Основные преимущества:
- Более дешёвая стоимость. В настоящий момент существуют апартаменты, как эконом класса, так и элитного класса. В каждом из представленных случаев, покупка квартиры в том же доме или районе обойдётся покупателю, как минимум на 15–20% дороже.
- Планировка. Так как юридически апартаменты не являются жильём, то переустройство не нужно будет согласовывать. Именно поэтому они обладают свободной планировкой, а переустройство ограничивается только несущими стенами. Так что вы сможете оборудовать своё жилье так, как захотите.
- Качественная инфраструктура. Здания, относящиеся к «Бизнес» классу, обладают элитной инфраструктурой. То есть на их территории размещаются банкетные залы, SPA-центры, фитнес-клубы и т. д.
- Удобное расположение. Такой вид жилья в основном располагается в густонаселённых районах, которые размещаются прямо возле офисных зданий. Таким образом, добраться от своего жилища до офиса можно будет за считанные минуты.
Исходя из перечисленных выше плюсов и минусов, можно сделать следующие выводы:
- Постоянное место жительство. Для постоянного проживания рекомендуется приобретать квартиру или загородный дом, так как апартаменты не являются жилым объектом в соответствии с российским законодательством, так что если вам нужна постоянная прописка, то такой вариант вам точно не подойдёт.
- Инвестиции. Приобретать в качестве долгосрочных инвестиций вполне выгодно и рентабельно. Дело в том, что цена на недвижимость постоянно растёт, кроме того, приобретённый объект можно будет сдавать в аренду.
- Сдача в аренду. Наиболее оптимальное решение по использованию данного помещения — это сдача его в аренду. Таким образом, владелец сможет получать регулярную прибыль. Кроме того, в дальнейшем можно будет выкупить несколько помещений в одном доме и начать свой гостиничный бизнес.
- Посуточная аренда. На сегодняшний день такая услуга является крайне востребованной во многих городах России.
Вывод: апартаменты и квартира – в чем разница между ними?
Зачастую тезис «апартаменты дешевле» является заблуждением. В одном районе, особенно ближе к центру города, цена на них будет выше, чем на квартиры. Она возрастает на 30-35% от обычной цены квартиры в том же доме. Это связано с тем, что апартаменты − коммерческая нежилая недвижимость, и в ней допускается размещение фитнес-залов, магазинов, салонов красоты и прочих.
При аренде апартаментов ценник будет чуть выше, чем у обычных квартир, примерно на 20%. Связано это с тем, что они располагаются в престижных районах, где жилой собственности практически нет. Но это на руку тем, кто работает в этом районе и не желает тратить несколько часов на дорогу до дома. Кто живёт или жил в больших городах, поймёт, что в некоторых случаях лучше приплатить за аренду жилья и добираться домой с большим удобством, чем тратить те же деньги на проезд (бензин) + стоять в пробках и просыпаться ни свет, ни заря, чтобы не опоздать на работу.
В чем разница между квартирой и апартаментами?
Чаще всего плюсы апартаментов удается оценить в полной мере людям несемейным. Также их нередко приобретают студентам в качестве первого жилья. Подобное жилье отлично подходит для рантье за счет более короткого срока окупаемости. Главными плюсами покупки апартаментов называют:
- Сниженная цена. Еще недавно апартаменты были элитным жильем, но сейчас их стоимость значительно уменьшилась. В новостройках несложно найти варианты эконом-класса. Такие апартаменты дешевле квартир на 15-25%.
- Свободная планировка. Нежилые помещения не требуют согласования перепланировки по жилищному законодательству. Разрушать нельзя только несущие стены, «мокрые зоны» также потребуют пристального внимания и соблюдения всех норм. В остальном — полная свобода для дизайнера.
- Удобное расположение. Вы вполне можете приобрести жилье такого вида на верхних этажах премиальных бизнес-центров или в густонаселенном районе, где квартиры уже не строятся. Часто на решение, что выбрать — апартаменты или квартиру, влияет именно расположение первых. Они могут находиться в пяти минутах ходьбы от офиса.
- Снижение срока окупаемости при сдаче в аренду. Этот плюс обеспечивается сниженной ценой квадратных метров. Также апартаменты можно выгодно перепродать, если они находятся в удачном месте.
- Отсутствие социального жилья рядом. В обычных новостройках застройщики обязаны отдавать часть квадратных метров под муниципальные нужды. Если строятся апартаменты, девелопер не имеет такой обязанности. Это позволяет создать закрытую экосистему, в которую будет доступ только у людей, близких по социальному статусу. Это свойственно и для апартаментов эконом-класса, т. к. их обычно покупают как второе жилье.
Appart происходит от французского слова, означающего «отдельная большая комната». В Европе так обозначают помещение из одной или нескольких комнат для продажи или сдачи в наём. В принципе, апартаменты − это квартира площадью от 40 м2 с двумя и более комнатами повышенной комфортности для проживания. Они свойственны санаториям, пансионатам, гостиницам, мотелям, отелям и т.п. Некоторые могут задаться вопросом, что такое апартаменты в жилом доме? В обычных многоквартирных зданиях их не бывает, поскольку в России апартаменты не причислены к жилому фонду, то проживание в них возможно только на временной основе.
Как уже упоминалось, апартаменты не являются объектом недвижимости, предназначенным для постоянного жительства, поскольку они причислены к нежилым помещениям. Даже когда владелец будет иметь все документы на право собственности, он не сможет получить прописку по месту проживания. И это основное отличие от обычного жилья, о котором необходимо знать покупателю. Но в чём юридическая разница апартаментов и квартир?
Строительство апарт-зданий допускается только на участках, не предназначенных для жилых домов. Например, если в непосредственной близости от автомагистрали категорически запрещено строить жилые здания, то для возведения комплекса апартаментов это будет особым препятствием. Также допускается постройка апарт-зданий на участках земли общественного и коммерческого назначения, а также в бывших промышленных зонах.
При постройке зданий с апартаментами застройщик не обязан гарантировать наличие развитой инфраструктуры. При продаже подобной недвижимости немногие компании готовы действовать в соответствии с ФЗ-214 «О долевом участии», который, в принципе, не гарантирует вкладчикам полноценную защиту. Это означает, что приобретение апартаментов в новостройке является более рискованной сделкой, чем вложение в строительство жилого дома.
Апартаменты: отличия от квартир, плюсы и минусы
Согласно российскому жилищному законодательству, владельцы недвижимости в многоквартирных домах также получают права на долю в общем имуществе и технических помещениях. В случае приобретения апартаментов владелец получает право собственности только на то помещение, в котором он проживает, и не может претендовать на долю в общем имуществе в здании.
Только общее собрание ОСМД может назначить или снять управляющую компанию, а также владельцы квартир могут создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), что позволит эффективнее управлять жилым домом. Собственники же апартаментов не могут создать ТСЖ, однако они могут объединяться в простые товарищества и образовывать некоммерческие партнёрства.
Более низкая стоимость апартаментов, по сравнению с обычным жильём, обусловлена несколькими факторами, которые непосредственно влияют на цену недвижимости. Во-первых, застройщики апарт-зданий и комплексов несут более низкие затраты на получение разрешений. Во-вторых, к таким проектам обычно выдвигают не такие требования к инфраструктуре, как в случае с жилой недвижимостью. И, в-третьих, благодаря существующим нормам освещённости застройщик может предусмотреть большее количество помещений, что позволит значительно увеличить вероятную прибыль.
В многоквартирном доме собственники все вместе владеют общедомовым имуществом — общими балконами, фасадами, подъездами и подвалами. Без ведома жильцов эти помещения нельзя сдавать в аренду или использовать в коммерческих нуждах. Собственники сами выбирают управляющую компанию, создают товарищество, благоустраивают район.
Для владельцев апартаментов закон никак не регламентирует права на общедомовое имущество. Хоть и считается, что в апартаментах у жильцов те же права на имущество, что и у владельцев квартир, по факту это не так.
Например, половину здания может выкупить предприниматель и открыть гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он решает, что делать с территорией у дома, как регулировать тарифы на коммуналку, нанимать или нет дополнительный персонал. Всё это может отразиться на расходах и комфорте жильцов.
Апартаменты или квартира: за и против
Квартиры предназначены для проживания, и открывать в них бизнес можно только с согласия других собственников. Но и в этом случае предприниматель должен вести бизнес так, чтобы не мешать другим жильцам.
Для апартаментов таких правил нет — это коммерческая недвижимость, поэтому в соседней квартире можно легально разместить офис, хостел или ночной клуб без согласования с другими жильцами.
Например, если вы живёте в квартире, и ночью шумят соседи, по закону можно пожаловаться на шум. В апартаментах бессмысленно жаловаться, даже если за стеной в три часа ночи репетирует детский хор.
Из-за этого отдельные управляющие компании теперь вносят в договор пункт о том, что в апартаментах можно только жить, но не вести бизнес.
Земля, на которой строятся апарт-комплексы, выделена под строительство гостиниц и объектов общественно-делового назначения — например, магазинов, аптек и кафе. За счёт этого на рынке новостроек апартаменты дешевле квартир на 10-30%.
Если говорить об объектах вторичного рынка недвижимости, апартаменты могут быть как дешевле, так и дороже квартир — всё зависит от места расположения.
В отличие от квартир-новостроек, апартаменты строят в основном в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой. Они часто расположены рядом с метро и офисными центрами, промышленными зонами или научными кластерами, откуда доступен комфортный выезд в центр и обратно.
Также для апартаментов разрешена точечная застройка, они могут находиться в реконструированных зданиях и необычных по расположению местах — там, где нельзя строить жилую недвижимость.
При строительстве квартир застройщик обязан обеспечить район инфраструктурой — построить детский сад, поликлинику и школу. Апартаменты не являются объектами жилого фонда и не обеспечиваются социальной инфраструктурой.
Но так как апартаменты часто находятся в центре, у них есть собственная инфраструктура. В самом апарт-комплексе или в близлежащих районах часто могут быть рестораны, прачечные, магазины, салоны красоты, и даже фитнес-центры с бассейном.
Кроме того, во многих апартаментах при проектировании девелопер учитывает потребности будущих жильцов и планирует площади для детских садов, медицинских учреждений и т. д.