ДДУ при рассрочке: что нужно знать дольщику

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДДУ при рассрочке: что нужно знать дольщику». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Возможность оформления рассрочки предоставляют практически все застройщики, работающие по ДДУ. Заключение таких договоров не вызывает проблем, за исключением нескольких нюансов, которые нужно учитывать.

Рассрочка предоставляется путем разделения цены квартиры на части, каждая из которых вносится в определенный срок. В зависимости от застройщика рассрочка может быть помесячной, поквартальной или (реже) оплачиваемой раз в год. Дольщик и застройщик подписывают график платежей, по которому осуществляются взносы. График рассрочки должен быть согласован и подписан обеими сторонами договора.

Возможность рассрочки цены по ДДУ предусмотрена статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Согласно ей, уплата цены договора производится после его государственной регистрации путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Эта норма закона позволяет растягивать уплату цены на весь период действия договора долевого участия (т.е. до момента передачи квартиры дольщику по соответствующему акту). Именно на такой, или меньший период предоставляют рассрочку по ДДУ большинство застройщиков.

Из-за этого максимально возможный период рассрочки по ДДУ составляет, как правило, 2 – 3 года при покупке жилья на ранней стадии строительства. Если же покупать квартиру незадолго до ввода дома в эксплуатацию, период оплаты может составить всего пару месяцев.

С момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику обязательства застройщика по договору долевого участия считаются выполненными. Поэтому застройщики обычно стремятся завершить все расчеты с дольщиками по объекту к этому моменту.

Однако закон не запрещает договариваться с застройщиком и о более длительных сроках рассрочки – вплоть до нескольких лет после завершения строительства.

Оформить такую рассрочку можно двумя способами – непосредственно в ДДУ или путем заключения отдельного соглашения между дольщиком и застройщиком. Оно может быть подписано вместе с актом приема-передачи ключей или сразу после него.

Такие длительные графики оплаты не являются обычными на рынке жилья. Они могут предоставляться только по уникальным объектам, тем, которые плохо продаются и в иных ситуациях, когда застройщик вынужден привлекать покупателей всеми возможными способами.

Единого утвержденного текста ДДУ не существует. Каждый застройщик составляет типовой проект договора самостоятельно, основываясь на требованиях Федерального закона № 214-ФЗ. Примерное условие об уплате цены ДДУ в рассрочку может выглядеть следующим образом.

«3. Цена Договора.

3.1. Цена Договора определяется, исходя из цены одного квадратного метра Объекта долевого строительства в размере ____ рублей __ копеек (сумма цифрами и прописью). Цена Договора составляет ____ рублей __ копеек (сумма цифрами и прописью).

3.2. Оплата Цены Договора производится равными платежами в срок до _____ в соответствии с Графиком платежей, являющимся Приложением № 2 к настоящему Договору.»

Задача любого застройщика – уменьшить расходы и увеличить прибыль. Только вот переносы сроков передачи квартиры рушат эти планы на раз-два. За 6 месяцев просрочки каждой дольщик захочет по 300.000 – 900.000 ₽. А если таких 2000 человек? Что, платить 120 мультов?

По этой причине дядюшка скрудж вводит нюанс в ДДУ, где разрешает себе переносы сроков из-за «неких» обстоятельств: войны в Сирии, майдана в Украине, смерча, землетрясения, выполнения указаний чиновников или еще какого извержения в Килиманджаро.

ДДУ в новостройке — что это такое

Застройщик, внезапно, может расторгнуть с вами ДДУ. Думали, только вы? Однако, единственная палочка-выручалочка для расторжения – неоплата вами договора. Т.е. когда берете рассрочку.

Если просрочили оплату, то девелопер может расторгаться через 2 месяца. Но если он расторгает договор, то возвращает все деньги. Только из-за этого 9 из 10 застройщиков не будет расторгать ДДУ, потому что квартиру не продать.

Вы же не опускайте руки от этого подводного камня договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Подавайте встречный иск на расторжение ДДУ из-за просрочки больше 2 месяцев. Так застройщик не только вернет ваши 2.000.000 ₽ за квартиру, но и заплатит до 1.000.000 ₽ штрафа и до 2.000.000 ₽ процентов за пользование деньгами.

Застройщики уже начали запускать программы длительных рассрочек (на пять-семь лет и больше). До недавнего времени такие предложения встречались лишь у тех компаний, которые продают жилье с помощью механизма ЖСК. Как поясняет генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости» Анна Максимова, когда недвижимость приобретают путем вступления в ЖСК, основанием для получения права собственности является полная выплата пая. Но в Гражданском кодексе не предусмотрена обязанность покупателя жилья оплатить пай в полном объеме лишь до момента завершения строительства. Таким образом, механизм ЖСК позволяет предоставлять рассрочку фактически на любой срок.

Компании, которые продают жилье по договорам долевого участия (ДДУ), главным образом предлагали рассрочку лишь до момента завершения строительства – максимум на два-три года.

Теперь ситуация поменялась. Так недавно компания «ЮИТ», которая продает жилье исключительно по ДДУ, предложила покупателям семилетнюю рассрочку на квартиры в строящихся домах. Эксперты утверждают, что в скором времени этому примеру последуют и другие участники рынка.

Дело в том, что 214-й закон позволяет предоставлять практически любые виды рассрочек.

В соответствии с 5-й статьей 214-ФЗ, оплату по ДДУ можно производить единовременно, либо – в установленный этим договором период. То есть, по словам ведущего юриста ООО «Лигал студио» Олега Никифорова, стороны могут определить любую дату оплаты или договориться о поэтапном внесении платежей – вне зависимости от стадии строительства дома. «Более того, законодательство не запрещает вносить часть оплаты по договору как до, так и после сдачи дома в эксплуатацию», – резюмирует эксперт.

При оформлении права собственности на жилье, купленное по ДДУ, регистрирующий орган требует подтвердить исполнение дольщиком обязанностей по оплате договора. Но, как уточняет руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, по действующему законодательству момент оформления права собственности на жилье, купленное по ДДУ, не зависит от формы его приобретения – будь то рассрочка или 100%-ная оплата.

«Теоретически застройщик может переоформить право собственности на дольщика и до того, как он оплатит полную стоимость квартиры. В этом случае одновременно с регистрацией права собственности покупателя, скорее всего, будет составлен договор залога жилья в пользу застройщика», – пояснил эксперт.

К тому же 214-ФЗ также позволяет передать квартиру дольщику до того, как он исполнил обязательства по полной оплате стоимости договора. «В договоре долевого участия застройщик может установить обязательство передать объект как после полной, так и после частичной оплаты дольщиком цены договора», – поясняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Наталья Кузьмина.

То есть теоретически покупатель может получить ключи от квартиры и оформить право собственности до того, как оплатит ее полную стоимость.

В большинстве случаев вы сможете оформить право собственности лишь после того, как перечислите на счет застройщика полную стоимость квартиры. Тем самым застройщики страхуют себя от невыплат со стороны клиентов. Более того, ряд компаний не станут подписывать акт приема-передачи квартиры, пока покупатель не внесет как минимум половину ее стоимости.

К примеру, по условиям семилетней рассрочки, предлагаемой компанией «ЮИТ», покупателям дают ключи только после оплаты 60% общей стоимости квартиры (заключить договор долевого участия можно, заплатив лишь 35% от стоимости жилья). Право собственности, как пояснила начальник отдела продаж «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Васильева, возникает у дольщика только после полной оплаты суммы по договору.

В соответствии со ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан письменно уведомить дольщиков о предстоящем переносе сроков за 2 месяца до наступления даты, установленной в договоре участия в долевом строительстве. Однако, получив от застройщика уведомление о переносе срока строительства с приложением дополнительного соглашения, дольщику вовсе не обязательно письменно извещать застройщика о своём отказе от его подписания. Не тратьте ваше время и деньги на отправку ответа, просто проигнорируйте это письмо.

В случае подписания дополнительного соглашения о переносе срока дольщик уже не может воспользоваться правом на получение неустойки за задержку передачи объекта в продлеваемый таким соглашением период. Кроме того, для расторжения ДДУ в одностороннем порядке вам необходимо заново отсчитывать 2 месяца от нового срока передачи (продлили срок строительства до 1 марта, соответственно со 2 марта началась просрочка, расторгнуть договор в одностороннем порядке, если надоест ждать, вы сможете только 2 мая).

Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка. Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.

Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателю следует внимательно знакомиться с условиями договора. Обычно за задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы. Кроме того, компания-застройщик также может расторгнуть заключенный договор, если покупатель перестал платить. И таким образом человек остается и без ранее выплаченных денег, и без квартиры.

Страховки в отличие от ипотеки при рассрочке нет, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но есть и хорошая новость: при краткосрочной рассрочке санкций за неплатежеспособность стараются не применять. Это ничего не дает застройщику. Как правило, сразу предлагается программа, которая минимизирует риски неоплаты сделки, объясняет Ирина Доброхотова.

Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.

«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.

Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.

Что такое долевое строительство
Каким стало долевое строительство в 2018 году
Критерии, позволяющие привлекать средства долевых покупателей в 2021 году
Эскроу-счет и жилищные кооперативы
Как закон об эскроу-счетах защищает права дольщика
Как ведется проектное финансирование долевого строительства в 2021 г.
Риски использования эскроу-счетов для дольщика
Законные обязанности застройщика перед дольщиком
Новые сроки владения жильем, приобретенным по ДДУ
Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.

До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.

С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.

Рассрочка в новостройке: что стоит знать о «сестре» ипотеки

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.

Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.

Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.

Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.

По распространенному мнению, долевое вложение в строительство многоквартирника – это инвестиция. Но если рыночные условия изменятся, инвестор может утратить свои вложения. А при современном порядке долевого строительства риски дольщика сведены к нулю, т.к. при любом исходе с застройщиком покупатель доли в объекте строительства либо получает жилплощадь, либо вложенные деньги.

Для девелоперов, готовых вести застройку по эскроу-счетам, банки предоставят проектное финансирование – целевые стройкредиты. Открытие счетов эскроу происходит в финансовой организации, кредитующей застройщика.

Таким образом, поступившие на эскроу-счета средства становятся инструментом дешевого фондирования кредитов девелопера, а успешная продажа жилье на этапах ведения строительства – возможностью снижения кредитного процента.

В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.

В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».

Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).

Договор долевого участия с рассрочкой платежа

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

В этот пункт вносится все, что касается квартиры. То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.

В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель. Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился. Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.

По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трех – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.

Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.

низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.

Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Рассрочка – и точка: является ли она альтернативой ипотеки

Если покупка совершается по ДДУ, то на первый взгляд – нельзя. Однако несколько назад произошел один интересный судебный прецедент. Застройщик на ранней стадии строительства заключил с покупательницей ДДУ и зарегистрировал его в Росреестре.

Согласно договору клиентка должна была оплачивать будущую квартиру частями, то есть в рассрочку. Когда строительство было завершено, оказалось, что оперативно погасить остаток долга она не может.

Застройщик, войдя в ее положение, согласился растянуть оставшуюся оплату на более значительный срок, для чего было заключено дополнительное соглашение о том, что до момента полной выплаты квартира будет находиться в залоге у застройщика, и составлен новый график платежей.

Однако сотрудники Росреестра визировать дополнительное соглашение отказались, сославшись на то, что оно противоречит исходному ДДУ и 214-ФЗ.

Чтобы выяснить, на чьей стороне правда, обратились в арбитражный суд, который стал на сторону застройщика и покупательницы.

В вынесенном судом постановлении говорилось, что хотя 214-ФЗ и является специальным по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже, однако не содержат прямых запретов на применение отдельных положений кодекса о залоге недвижимости.

Суд также не согласился с доводом Росреестра о том, что допсоглашение меняет условия первоначального договора. В ДДУ, прошедшем регистрацию, оговаривалась возможность рассрочки, а в соглашении стороны лишь обозначили новые условия и сроки. В результате соглашение зарегистрировали и более длительную рассрочку клиентка получила.

Конечно, образовалась задолженность по квартплате. Договора по рассрочке платежей заключил, но это не спасает. Плачу уже с 2013 года большую часть своих доходов, но долг как был 60000 рублей, так и есть.

Закон позволяет установить в договоре один из двух возможных вариантов оплаты строящегося жилья. Дольщик может либо внести всю сумму сразу, либо оплачивать по частям в соответствии с условиями ДДУ.

В каждом конкретном случае стороны самостоятельно решают, какой способ будет для них самым оптимальным.

К коммерческому кредиту соответственно применяются правила настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства.

Как вы думаете, взимаемые проценты – это нецелевка? Судебную практику я не нашла. Пожалуйста, подскажите, буду очень признательна.

Купить жильё за наличные или перечислением, выплатив сразу его стоимость, позволит себе далеко не каждый гражданин и не каждая молодая семья.

Если для приобретения понравившегося жилья недостаточно денег, есть два варианта. При покупке жилья у застройщика / на вторичном рынке вы можете рассмотреть варианты банковской ипотеки или покупку квартиры в рассрочку.
Однако, как и во всем, в рассрочке есть свои нюансы – сайт РИА.

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Вы подписали договор долевого участия, срок внесения платежа зафиксирован в договоре, он зависит от регламента застройщика и в среднем составляет от 5 до 15 рабочих дней. Это означает, что в этот срок вы обязуетесь выполнить условия договора и оплатить вашу квартиру.

Приобретение жилой недвижимости без наличия необходимой денежной суммы возможно с помощью такого способа как рассрочка от застройщика. Данный вариант покупки жилья имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Давайте сегодня разберемся, как приобретаются новостройки в рассрочку от застройщика и какие тут есть риски.

Важным как теоретическим, так и практическим вопросом стала проблема применения длительной отсрочки или рассрочки в расчетах с застройщиком.

Новеллой является введение в ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ части 7.1, согласно которой банк вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении дольщиком денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора. Последствия такого отказа закон не определяет, а они важны для всех участников отношений: и для дольщика, и для застройщика. Законодатель сформулировал право банка на отказ «при невнесении денежных средств», но не указал, идет ли речь только о случаях, когда деньги не внесены вообще, или также и о случаях, когда они внесены частично. Буквальное толкование такой нормы может фактически лишить дольщика возможности внесения денежных средств на условиях длительной отсрочки или рассрочки.

Формулировка представляется странной, так как сразу же возникает вопрос: а как же быть с рассрочкой от застройщика — удобным и распространенным способом расчетов?

Однако логично предположить, что имелось в виду именно частичное внесение средств, и что сроки полного внесения цены ДДУ на эскроу-счет могут определяться по соглашению сторон.

Действительно, данный вопрос уже был поднят на заседании коллегии Минстроя РФ по теме «Национальный проект «Жилье и городская среда», состоявшемся 26 июля 2019 г. Отказывая застройщикам в поэтапном раскрытии эскроу-счетов, Минстрой в то же время одобрял введение поэтапного их пополнения участниками долевого строительства. Министр строительства в результате обсуждения подтвердил, что поэтапное пополнение счетов эскроу — это хороший бонус для граждан с точки зрения продаж, который будет стимулировать самих застройщиков. Министерство понимает, что нормативно этот случай не урегулирован, но вполне допустим, поэтому нужны корректировки закона. Обсуждения прошли, но утвержденный на следующий день ФЗ № 175, внесший изменения в Закон № 214-ФЗ, так ничего и не раскрыл в этом вопросе. Вероятно, нас ждет новая порция изменений.

На практике рассрочка сейчас, безусловно, применяется, и, в частности, застройщики Ростова-на-Дону, перешедшие на эскроу-финансирование, ее активно используют. Банки в этом вопросе также поддерживают возможность поэтапного пополнения счета. Рассрочка предоставляется дольщикам, как и раньше, ее условия оговариваются в индивидуальных договорах эскроу с банком и в ДДУ. При этом на эксроу-счет после регистрации ДДУ вносится часть суммы, а последующее погашение по согласованию может быть ежемесячным, ежеквартальным и т.д.

Поэтому при достижении договоренности дольщика с застройщиком о поэтапных расчетах необходимо проверять не только условия оплаты, указанные в ДДУ, но и следить за тем, чтобы сроки внесения денежных средств были прописаны в договоре счета-эскроу, что устранило бы риск отказа банка от договора при невнесении полной суммы по ДДУ в течение трех месяцев.

Оплата аренды недвижимости во время ограничений из-за коронавируса (на 07.05.2020)
Административная ответственность граждан за нарушение «самоизоляции» при режиме повышенной готовности
Требуется ли блок СКЗИ на тахографе с 01 ноября 2019 года?
О долевом строительстве в условиях новой модели эскроу-финансирования
Калькулятор процентов по статье 395 ГК РФ в соответствии с изменениями от 1 июня 2015 года

Условия долевого строительства 2021

Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.

Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом. Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций. Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.

ВАЖНО!

Распознать мошенника можно по следующим критериям:

отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.

Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.

Срок договора на долевое строительство – это точная дата завершения строительства. На практике – это квартал, но должно быть число, месяц и год. В любом случае застройщик несёт ответственность за срыв срока строительства.

На срок передачи жилья дольщику будут влиять внешние события, и о них нужно знать заранее. Возведение коробки, здание и завершение всех отделочных работ внутри каждой квартиры – это один срок. Сдача объекта в эксплуатацию – это совсем другой срок. Передача ключей дольщику для осмотра квартиры и составления описи дефектов или подписания акта приёмки-передачи – это вообще длительный период.

— Деньги со счетов эскроу расходуются так же, как и с расчетных счетов застройщика? В чем разница?

— Разница есть, и это ключевой момент. Деньги дольщиков на счетах эскроу находятся там нетронутыми – вплоть до того момента, пока застройщик не завершит объект строительством, не введет здание в эксплуатацию и пока не будет зарегистрировано право собственности хотя бы на 1 объект долевого строительства в этом здании. Только после этого счет эскроу разблокируют и деньги с него переведут застройщику.

— То есть, по сути, счет эскроу – это безопасная «ячейка хранения» денег дольщика на весь срок строительства дома в целом и его квартиры в частности?

— Да, именно так. Этот счет условного депонирования открывается по трёхстороннему договору между застройщиком, дольщиком и банком, причем банком уполномоченным, а не любым, который просто нравится больше. Деньги, поступившие на счет эскроу, в период строительства дома застройщику не направляются. У него просто есть гарантия, что средства от дольщиков в счет оплаты ДДУ в достаточном количестве имеются и находятся в банке.

— Разве прежняя схема не позволяла дольщику подать в суд, если условия договора долевого участия не соблюдались?

— Позволяла, конечно. Вероятнее всего, дольщик даже получил бы положительное решение суда – с возложением на застройщика обязанности вернуть ему деньги. Но толку-то, если у застройщика ноль на счету?.. Сейчас же счет эскроу с деньгами дольщика как под замком: никакие операции с ними не проводятся до того момента, пока дольщик, грубо говоря, не получит ключи от своей квартиры в новостройке.

— Что делать, если застройщик утверждает, что деньги нужно переводить на его расчетный счет? Это обман?

— Нет. Закон действительно позволяет некоторым застройщикам работать по старым правилам, то есть привлекать деньги от дольщиков напрямую на свой расчетный счёт. Это действует в отношении строящихся объектов, которые начаты ранее, до 1 июля 2019 года. Для этого застройщики должны соответствовать двум условиям одновременно. Первое: уже иметь зарегистрированные ДДУ в отношении не менее чем 10% реализуемых площадей, жилых и нежилых помещений строящегося дома. Второе: степень строительной готовности объекта должна быть не менее 30%. Если оба условия на установленную правительством дату выполнены, контролирующий орган (а в Калининградской области это Министерство регионального контроля и надзора) выдает застройщику специальный документ – заключение о соответствии критериям, сокращенно ЗОСК. При его наличии застройщик вправе привлекать деньги от дольщиков для достройки объекта напрямую, то есть без использования счетов эскроу. Это своего рода переходные положения, и многие в этом заинтересованы, конечно.

— Значит, дольщик должен проверить, есть ли у компании этот самый ЗОСК?

— Именно! На самом деле все просто. Собираетесь заключить ДДУ – проверьте, куда вы будете перечислять деньги. Если это счет эскроу, вопросов нет. Если это расчетный счет застройщика – потребуйте от него предъявить ЗОСК. Если этого документа нет, будьте осторожны.

— Можно ли как-то проверить информацию, чтобы не полагаться только на слова застройщика?

— Каждый девелопер должен выкладывать всю информацию о себе в сети Интернет на сайте наш.дом.рф – Единая информационная система жилищного строительства. В личном кабинете каждого застройщика, строящего объект с привлечением средств дольщиков, помимо прочих документов (проектной декларации, разрешения на строительство, документов о правах на земельный участок, финансовой отчетности и др.) должен быть размещен и ЗОСК.

— Можно ли доверять информации на этом сайте?

— Думаю, да. Все документы, которые там размещает застройщик, должны быть, согласно закону, достоверными и полными. Это проверяют многочисленные контролирующие органы – и Министерство, и Росреестр, и Фонд защиты прав дольщиков, и уполномоченный банк. Все они имеют доступ к личным кабинетам девелоперов и документам, там выложенным. Так что если дольщик где-то что-то не доглядел, проблемы должен заметить контролирующий орган, в том числе и Росреестр на стадии регистрации договора долёвки.

— Вернемся к деньгам. Итак, после 1 июля 2019 года все сделки долёвки (кроме исключений по закону) будут проходить через счета эскроу. А что с теми спецсчетами, которые застройщики должны были открыть до 1 сентября 2018 года?

— Спецсчетами их назвали СМИ, в законе нет такой формулировки. На самом деле это обычный расчетный счет застройщика, но открытый в уполномоченном банке. Доступ к такому счёту есть у всех контролирующих застройщика органов. Они могут запрашивать сведения о движении денег по счету застройщика. Раньше такой возможности не было.

— Как вы уточняли, теперь — со счёта эскроу — дольщик сможет забрать свои деньги, если договор долевого строительства не будет исполнен. Но дом зачастую строится не один год. Предусмотрена ли какая-то индексация суммы?

— Нет, увы. Банк не рассматривает эти деньги как накопительный вклад. Это временный счет, как бы «ячейка для хранения». Но стоит учесть, что за услуги хранения денег дольщиков банк ничего не взимает.

— Банки как-то стимулируют застройщиков?

— Как правило, да — в том случае, если застройщик открывает эскроу-счет и берет кредит в одном и том же банке. Чем больше денег поступило от дольщиков на счет эскроу, чем выше степень готовности дома, тем меньше процентная ставка по кредиту для застройщика в случае привлечения им проектного финансирования. В итоге у девелопера есть прямая заинтересованность строить быстрее и продавать активнее.

— Уточним моменты по безопасности дольщиков. Как вы разъяснили, счета эскроу максимально защищают деньги дольщиков. А если застройщик продолжает работать по старым правилам и дольщик переводит средства на его прямой расчётный счёт?

— В таком случае у застройщика сохраняется обязанность уплачивать взносы в Компенсационный фонд. При регистрации ДДУ он должен внести в КФ 1,2% от цены ДДУ. Если вдруг что-то произойдет, дольщик получит деньги из КФ в размере цены договора. В общем, гарантии есть. Одно но: КФ вправе вместо того, чтобы вернуть дольщикам их деньги, достроить их дома.

— Давайте разберем ситуацию, которая часто возникает в настоящее время. Человек планирует купить квартиру по ДДУ на основании соглашения об уступке прав требования по ДДУ. То есть, договор долёвки был заключен, например, год назад, а новый дольщик появился после 1 июля 2019 года, когда вступили в силу новые правила привлечения денег от дольщиков. На что обращать внимание?

— Такие истории случаются действительно часто. Купил человек новостройку в долёвку, с течением времени планы его поменялись, но продать то, что еще не построено, невозможно. Отсюда и не покупка, а передача прав по ДДУ. И многие юристы стращают покупателей: мол, если уступку по ДДУ проводить после 1 июля 2019 года, сделка не пройдет, то есть, Росреестр её не зарегистрирует. Это не так: спокойно пройдет, даже если прежний дольщик еще не успел оплатить договор.

— Это не признак какого-то риска – неоплаченный ДДУ, передаваемый по уступке?

— Нет, нисколько. На рынке уже есть и будет в дальнейшем массово предлагаться именно такой способ приобретения квартир в новостройках. Дело в том, что на такой шаг пошли сами застройщики: они зарегистрировали энное количество ДДУ на свои объекты до 1 июля 2019 года, чтобы в дальнейшем продолжить реализовывать их по старым правилам. Своего рода хитрость. Реализуя квартиры через уступку по ДДУ, который был зарегистрирован до 1 июля 2019 года, застройщики получают возможность привлекать средства от дольщиков напрямую, то есть без счетов эскроу и без необходимости подтверждать свое право работать по старым правилам через соответствие критериям.

— И что важно понимать покупателю в такой ситуации?

— Если ДДУ был заключен до 1 июля 2019 года и по оплате цены ДДУ была отсрочка, то новый дольщик, который приобрел права по ДДУ через уступку, заключенную после 1 июля 2019 года, должен перевести деньги застройщику на его расчетный счет, а не на счет эскроу. Законодательная норма по счетам эскроу не имеет обратного действия – ее действие не распространяется на договоры долёвки, заключенные до 1 июля 2019 года.

— Итак, давайте повторим главные правила для дольщиков, заключающих ДДУ после 1 июля 2019 года.

— Основное и главное: долевое строительство по-прежнему существует. При заключении договора с 1 июля 2019 года смотрите, куда вы будете перечислять деньги. Если это счет эскроу в банке, нет вопросов. Если это прямой расчетный счет застройщика, проверяйте наличие у него ЗОСК – заключения о соответствии критериям, оно обязано быть у застройщика, привлекающего деньги напрямую на свой счет. Если после 1 июля 2019 года вы решили приобрести права по ДДУ на основании уступки прав требования по ДДУ, заключенному до 1 июля 2019 года, то работает прежний механизм — без счетов эскроу. То есть, вы перечисляете деньги напрямую застройщику на его расчетный счет в уполномоченном банке.

— Спасибо за беседу!

Материал подготовлен при содействии Юрист-Калининград.рф:

Профессиональные юридические услуги по вопросам недвижимости и строительства, юридический консалтинг и сопровождение бизнеса.

Основной закон, регламентирующий права дольщиков – ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Так как граждане платят внушительные суммы за объект, который по факту еще не достроен, государство предусматривает систему гарантий для защиты их прав и снижения рисков.

ФЗ № 214 определяет порядок взаимодействия сторон по договору долевого участия и их правовой статус. Согласно этому нормативному акту, застройщик обязан передать дольщику квартиру в достроенном многоквартирном доме в установленный срок и надлежащего качества.

Покупатель такого жилья несет существенные риски:

вносит полную или частичную предоплату, но не может получить приобретенную жилплощадь незамедлительно;
условия договора могут быть нарушены по различным обстоятельствам;
застройщик может прекратить строительство, что станет препятствием для использования приобретенной квартиры.

Права участника ДДУ находятся под угрозой весь период действия соглашения. Однако он всегда может отстоять свои интересы в судебном порядке.

Если у вас есть вопрос, касающийся участия в долевом строительстве, вы всегда можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Опишите проблему юристу, воспользовавшись функционалом сайта.

Договор долевого участия (ДДУ) – это официальный документ, зарегистрированный в Росреестре. Согласно этому акту, застройщик ответственен за своевременность сдачи здания в эксплуатацию и его передачу в пользование дольщиков.

Существенными условиями ДДУ, без которых он признается недействительным, являются:

наличие информации о строящемся объекте (адрес, проект и т.д);
четко установленный срок сдачи объекта в эксплуатацию дольщиков;
наличие сведений о порядке внесения платежей и их размере;
гарантии эксплуатации объекта.