Что такое обратная ипотека для пенсионеров?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обратная ипотека для пенсионеров?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Для получения возможности оформления обратной ипотеки пенсионер и его недвижимость должны соответствовать установленным правилам финансовой организации. В некоторых случаях они более жесткие, в других – более лояльные, однако определенные правила всегда присутствуют, и их необходимо уточнить у представителя или консультанта банка.

Стандартные требования к жилой недвижимости представляют собой следующие нормы:

Обязательным условием получения ссуды является расположение квартиры – она должна находится в многоэтажном здании, этажность которого составляет не менее четырех этажей, в черте города или другого населенного пункта.
Жилище не должно быть признано ветхим или аварийным, в таком случае оформить кредит нельзя.
У пенсионера должны отсутствовать долги по услугам ЖКХ.
В жилой квартире должны быть соблюдены все коммуникационные нормы – наличие горячей и холодной воды, современные системы газоснабжения, санузел и прочее.
Квартира не должна быть в долевой собственности.
Оформление обязательного страхования недвижимости на случай разрушения или порчи.

Подобные ограничения помогают оценить степень ликвидности недвижимости на рынке и в будущем продать квартиру без каких-либо проблем. При отсутствии соблюдения какого-либо пункта банк может пойти на уступки заемщикам, однако на практике такого практически не встречается. Финансовые организации заинтересованы в выгодном капиталовложении, которым является недвижимость, для получения выгоды в будущем.

К самому заемщику банки выдвигают не меньше требований, однако они не столь категоричны и позволяют заемщикам оформить кредит под залог квартиры с частичным несоответствием стандартным условиям получения обратной ипотеки.

Заемщик должен соответствовать следующим требованиям:

Возрастное ограничение на участие в программе снимается с 60 или 65 лет, после достижения такого возраста пенсионеры могут рассчитывать на оформления ссуды.
На иждивении клиента не должны находиться нетрудоспособные и несовершеннолетние граждане, так как в таком случае продажа жилья после смерти заемщиков станет практически невозможной.
Также у пенсионеров не должно быть несовершеннолетних и нетрудоспособных наследников, так как по закону им полагается выделение обязательной доли в наследстве, что негативно сказывается на возможностях банка продать освободившееся жилье.
Максимальное количество созаемщиков может достигать двух человек, как правило, это супруги, которые являются собственниками недвижимости и солидарными созаемщиками.
Обязательным условием для оформления займа является наличие российского гражданства.

В случае с наличием проблемных наследников, банки не будут рассматривать обращение, так как выдача такого кредита для них является рискованным шагом, который может не оправдаться в будущем.

Обратная ипотека является наиболее безопасным способом улучшения своей жизни в старости, так как до момента смерти пенсионера, именно он остается собственником недвижимого имущества. Оплата займа происходит после смерти лица, поэтому говорить о каких-то серьезных рисках не приходится.

Однако существуют и особые обстоятельства, при которых оформление становится невозможным. Заключать договор с банком может только владелец жилища, поэтому если он является недееспособным, опекун не имеет полномочий для заключения обратной ипотеки.

Не все российские банки предлагают оформление обратной ипотеки своим заемщикам, поэтому перед принятием решения необходимо ознакомиться с банками, предоставляющими такие услуги.

К сожалению, для многих россиян оформление такого рода ссуды возможно только посредством АИЖК либо его непосредственных партнеров.

Средства с залогового кредитования для пенсионеров предоставляется в двух видах:

После заключения договора пенсионеру перечисляется вся сумма займа, и он может распоряжаться ею по своему усмотрению в течение всей жизни.
После оформления соглашения, сумма кредита распределяется в равных пропорциях и выступает доплатой к ежемесячной пенсии.

Банк берет на себя обязательство по выплате определенной суммы пенсионеру в качестве средств для достойной жизни, при этом пожилое лицо обязуется передать свою недвижимость в собственность финансовой организации после своей смерти.

Для оформления обратного залогового кредита гражданину не требуется предоставление большого количества документов, однако отсутствие одной бумаги из установленного перечня – серьезный повод для отказа в помощи и выделению средств.

К необходимым документам следует отнести следующие бумаги:

Паспорт заявителя, а также его супруги при ее наличии, так как в случае с оформлением займа на супругов они должны выражать общее согласие на отчуждение совместной собственности;
Залоговые документы, устанавливающие обязательства сторон по отношению друг к другу, в которых кредитор указывается как залогодержатель;
Техническая документация на жилище, с учетом всех изменений и корректировок, которые были проведены – неузаконенные и нелегальные перепланировки должны быть полностью исключены;
Страховка квартиры от повреждения и разрушения, как гарант возвратности средств, в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

При заключении соглашения могут потребоваться любые другие документы, предоставление которых банк сочтет нужным.

Для оформления обратной ипотеки должны выполняться следующие требования:

Потенциальному заемщику должно быть не менее 65 лет. Причем если квартира находится в совместной собственности, этим возрастным требованиям должен отвечать самый молодой собственник.
У пенсионера не должно быть нетрудоспособных наследников и иждивенцев. В случае их наличия у банка возникает дополнительный риск неисполнения договора ипотеки. При обращении в суд вероятность принятия решения в пользу кредитора также невелика.
С большей вероятностью пенсионер получит положительное решение, если дом, где находится квартира, имеет не меньше 4 этажей.
Дом не должен быть в аварийном состоянии.
Дом должен находиться в крупном городе или поблизости.
Нельзя передавать в ипотеку квартиру, если есть задолженность по коммунальным платежам, а тем более, если вследствие задолженности отключены какие-либо коммуникации.
Если пенсионер состоит в браке, то супруги должны быть солидарными заемщиками.
Квартира должна быть застрахована.

Пенсионер обращается в банк и предъявляет все необходимые бумаги. Кроме документов, удостоверяющих его личность, необходимо предоставить все правоустанавливающие документы на недвижимость. Банк оценивает недвижимость и озвучивает пенсионеру, какую сумму он сможет получить по обратной ипотеке. После принятия положительного решения, человек подписывает кредитный договор и договор ипотеки. Получить денежные средства можно тремя способами:

Единоразовые платежи. Этот способ обычно выбирают заемщики, которым нужна сразу большая сумма, например, для лечения или реабилитации после болезни.
Регулярные платежи с выплатой один раз в месяц. Такой способ является более популярным. Так пенсионер получает ощутимую прибавку к пенсии и может быть уверенным в своем финансовом состоянии.
Произвольные выплаты по обращению заемщика. Деньги банк выплачивает частями, после обращения пенсионера с соответствующим заявлением.

Проценты, которые начисляет банк, пенсионер не выплачивает, они капитализируются.

Если в течение действия кредитного договора возникает необходимость расторгнуть договор, это можно сделать путем досрочного погашения существующей задолженности.

После смерти пожилого человека банк реализовывает квартиру, погашает кредит и все начисленные проценты. Если после погашения остается какая-либо денежная сумма, ее выплачивают наследникам пенсионера.

В некоторых случаях банк может предложить родственникам заемщика самостоятельно погасить ипотеку в обмен на переоформление квартиры на них. Это банку удобней, так как нет необходимости заниматься поиском покупателя.

Выгода для пенсионера несомненна: человек продолжает владеть квартирой и проживать в ней. При этом получает дополнительный стабильный источник доходов, который можно тратить по своему усмотрению.

Но при всей привлекательности многие пенсионеры не могут себе позволить такой договор из-за первоначальных расходов. Все затраты по оформлению обратной ипотеки ложатся на заемщика. Сюда входят страховка недвижимости, оценка, комиссия за оформление. Эта сумма может быть неподъемной для пенсионера.

Несмотря на всю привлекательность программы, банки не спешат массово заниматься таким кредитованием. Основной причиной является недостаточно проработанная законодательная база и как результат, слишком много рисков.

Обратная ипотека – что такое и где получить

Ипотека и материнский капитал

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

В целом обратная ипотека – это вид потребительского кредитования в залог собственной недвижимости. Пенсионеры обращаются в банк за деньгами, но при этом их жилье после смерти переходит в пользование кредитора, который впоследствии продает его, чтобы получить выданные ранее деньги с процентами.

Рента — это совершенно другая разновидность гражданско-правовых отношений, где пожилой человек заключает соответствующий договор с другим человеком или организаций, которая впоследствии осуществляет за получателем ренты уход, снабжает продуктами, медикаментами и другими необходимыми товарами.

ВНИМАНИЕ !!! В отличие от ренты, обратная ипотека предполагает выдачу всей суммы на руки сразу после одобрения заявки, а распоряжаться средствами пенсионер может по своему усмотрению.

Льготы

Семейное право
Наследственное право
Земельное право
Трудовое право
Автомобильное право
Уголовное право
Недвижимость
Финансы
Налоги
Льготы
Ипотека

Работает ли обратная ипотека в России?

«Обратная ипотека» — это довольно неоднозначный инструмент. Изначально его предполагали направить на заемщиков, у которых были длительные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов, затем в эту программу включили пенсионеров старше 60-65 лет, у которых не было наследников.

Суть обратного ипотечного кредита заключается в том, что клиент передает собственную квартиру в залог банку. Для этого предварительно оценивается ее ликвидность. Впоследствии заемщик ежемесячно получает денежные средства в определенном размере кредитного лимита, а после смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение залогодержателя.

«Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности. Юридически такой вид ипотеки имеет альтернативу — пожизненную ренту.

Что касается возможной востребованности «обратной ипотеки», то нельзя сказать, что такая форма ипотечного кредитования станет популярной в нашей стране. Розничным банкам она неинтересна по двум причинам. Первая — это рыночная нестабильность цен: когда квартира выходит на рынок после смерти заемщика, банк может выручить за нее меньшую сумму, чем ожидалось прежде. Вторая причина — такой кредит, в целом, неинтересен банку, поскольку сумма процентов и прибыли будет получена только по окончании срока договора. При этом уже сейчас банк должен выполнять платежи по выданному кредиту, так что будущую прибыль можно причислить к слишком «длинным деньгам».

«Обратная ипотека» обсуждается в России с начала 2010-х годов. Данная программа интереснее договора ренты или переезда в социальную квартиру тем, что после смерти собственника его наследники могут рассчитаться с банком по кредиту с учетом реально выплаченных средств и вернуть квартиру. Услуга в настоящее время распространена в Северной Америке и вызывает интерес в нашей стране.

В 2012 году в ряде российских регионов силами существовавшего в то время ОАО «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) реализовывался пилотный проект по предоставлению «обратной ипотеки». Программа была востребована, пенсионеры интересовались данной услугой, но большинство вопросов сводилось к тому, имеет ли «обратная ипотека» статус государственной программы или публичной поддержки администрации региона.

Последующий анализ проекта АРИЖК показал, что главным сдерживающим фактором развития «обратной ипотеки» в России является высокая стоимость привлечения финансовых ресурсов и, как следствие, высокая процентная ставка. Уровень в 9-10% годовых является критическим. И это вполне объяснимо — чем выше стоимость привлечения средств, тем ниже будут выплаты, а это означает, что подспорья к пенсии не получится.

Обратная ипотека предназначена для удовлетворения личных нужд заёмщиков – оплату медицинских расходов и ремонта жилья, повышения общего уровня жизни и т.п.

Размер ипотеки для пенсионеров зависит от возраста клиента (чем старше заёмщик, тем больше ссуда) и способа получения кредита. АРИЖК предлагает две схемы перечисления заёмных средств – единовременным платежом или ежемесячными траншами в течение 10 лет. При получении кредита по частям клиент может рассчитывать на ссуду в размере 60-85% от стоимости залога. Размер единовременно выплаченного займа может варьироваться в пределах 45-70% от цены жилья.

После исчерпания своего кредита заёмщик имеет право и дальше проживать в заложенной квартире – при этом проценты по ипотеке будут продолжать начисляться. Погашение обратной ипотеки для пенсионеров происходит за счёт денег, вырученных от продажи недвижимости после смерти заёмщика (обоих заёмщиков, если ссуду оформляет супружеская пара). Неизрасходованный остаток средств, полученных за квартиру, передаётся наследникам клиента. Последние могут также самостоятельно погасить ссуду, чтобы сохранить право собственности на ранее заложенное жилье.

Простой и удобный СКБ-Банк

Получение обратной ипотеки основывается на определенных условиях:

возраст соискателя составляет не меньше 60 лет;
отсутствие нетрудоспособных наследников или лиц, находящихся на иждивении;
требования к жилью учитывают его рыночную стоимость и возможность продажи;
не допускается аварийное состояние объекта;
отсутствие обременения или долгов;
правом собственности обладает пенсионер, исключается долевое владение;
страхование залогового имущества.

Допускается оформление обратной ипотеки на двух заемщиков — супругов. Расчет производится по возрасту меньшего. В случае смерти одного из супругов кредит продолжает выплачиваться второму.

Что такое обратная ипотека для пенсионеров

Агентство ипотечного жилищного кредитования занимается вопросами социальной поддержки населения в оформлении ипотечных кредитов. Активное сотрудничество с банками основывается на создании выгодных программ по ипотечным кредитам и по рефинансированию имеющихся кредитных обязательств.

Обратная ипотека для пенсионеров в АИЖК реализуется в пробном режиме. Подобное кредитование для граждан предоставляется с недавнего времени, часть процессов еще не реализована. Законодательных норм, регулирующих механизмы обратной ипотеки пока не имеется. Основным документом, определяющим правовую основу кредитования становится заключенный кредитный договор.

Однако это не означает, что риски такого кредитования больше, чем при обычной выдаче ссуды. АИЖК устанавливает процентную ставку в 9% от залогового обеспечения в год. За пенсионером сохраняется право собственности и проживания в своем доме. Повышается материальный достаток — на миллион рублей ежегодные 9% составят 7500 рублей в месяц. Ограничения касаются лишь передачи собственности другим лицам.

Порядок оформления обратной ипотеки основывается на пошаговых действиях:

выбор банка с наличием подобной программы социальной поддержки;
за счет заемщика проводится оценка собственности под залог;
сбор документов, подача заявления на кредитование;
рассмотрение заявки, расчет условий и подписание договора.

Условия договора прорабатываются индивидуально. В расчет берутся статистические данные по продолжительности жизни. На их основе устанавливается годовой процент и ежемесячная выплата.

Преимущество обратной ипотеки основывается на получении дополнительного источника дохода. Ежемесячно пенсионер получает средства по начисленным процентам. Дополнительных регулярных взносов и затрат не производится.

Спрос на обратную ипотеку рассчитывается по определенным факторам:

мобильность граждан — нежелание переезжать на другое место с меньшей стоимостью проживания;
готовность оставить наследство и наличие родственников или одинокое проживание;
наличие сбережений или вкладов;
стоимость проживания и размеры пенсионных начислений;
репутация кредитующего банка оказывает значительное внимание при рассмотрении рисков.

К недостаткам следует отнести переход жилья в ипотечный залог. Право на собственность сохраняется за пенсионером, но передать недвижимость наследникам он не может.

Попытки вывести обратную ипотеку на финансовые рынки предпринимались в некоторых странах ещё в начале XX века, но распространения она не получила. К этой идее вернулись в конце минувшего столетия, и в настоящее время такая схема кредитования пенсионеров прижилась в США и некоторых других странах Запада.

В Россию этот механизм пришёл в 2012 году в виде пилотного проекта Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), запущенного в нескольких регионах. На кредиты могли рассчитывать пенсионеры от 60 лет, размер заимствования ограничивался 80% стоимости недвижимости, а годовая процентная ставка равнялась 9%. Денежные средства выплачивались единоразово либо равными порциями каждый месяц, на их размер влиял возраст заёмщика. Однако развития проект не получил, в государственную программу не трансформировался.

В 2017 году Правительство РФ вернулось к этой теме, обозначив, что обратная ипотека будет доступна малоимущим гражданам. При этом сроки разработки и запуска программы, ответственные исполнители и банки-участники названы не были. Предполагалось лишь, что в их состав войдут финучреждения, работающие по стандартам ДОМ.РФ (бывш. АИЖК).

Возникает вопрос: есть ли возможность оформить обратную ипотеку в каком-либо российском банке? Таких предложений мы не обнаружили, во всяком случае ни одна кредитная организация их явным образом не декларирует.

Обратная ипотека — это предоставление денежных средств под залог недвижимости. При этом необходимости возвращать средства нет, так как кредит оформляется пожизненно, или на определенных условиях, например, когда человек переселиться в дом престарелых.

Клиент получает денежные средства ежемесячно и остаётся владельцем своего жилья. Когда клиент, который оформил ипотеку,умирает, организация продает недвижимость и забирает сумму долга вместе с процентной ставкой, которая обговаривается при оформлении услуги.

Полезно знать! Если после продажи остаются денежные средства, которые не входят в сумму долга, они будут возвращены наследникам. При желании клиент может выплатить долг и расторгнуть договор получения ипотеки.

Для получения денежных средств необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

Определиться с банковским учреждением, которое занимается предоставлением такого рода услуг
Подать заявление указанного образца
Представить необходимый перечень документов
Рассмотрение представленных документов банковским учреждением
Проведение банковскими сотрудниками оценочного анализа недвижимости, которая предоставляется в залог
Подписание договора
Получение денежных средств

Физическому лицу, которое желает получить денежные средства под залог жилья, необходимо представить следующие виды документации:

Документы, удостоверяющие личность
Заявление на получение ипотеки
Документы, доказывающие право владения клиента недвижимостью
Выписка из организации БТИ
Справка, которая подтверждает отсутствие задолженностей по жилью
Риэлтерская оценка стоимости недвижимости
Документ страхования жилья.

Полезно знать! Организация, предоставляющая услуги обратной ипотеки, может потребовать предоставление дополнительной информации и документов.

При получении услуги клиенты обеспечивают себе пособие для улучшения жизни. Однако перед тем, как обратиться в организации, которые занимаются такими видами услуг, необходимо тщательно изучить все условия и размер процентов. Кроме того, оформлять такую процедуру следует только в банковских учреждениях с хорошей репутацией.

Для организации, которая выплачивает денежные средства, существует риск порчи имущества з время пользования услугой.

Отметим! Кроме того в настоящее время существует множество мошенников, которые не производят выплату коммунальных услуг и остальных платежей. Что в конечном итоге приводит к тому, что банковское учреждение получает жилье с большим количеством задолженностей.

Что такое обратная ипотека и как ее получить?

Стоит отметить, что не каждый желающий сможет воспользоваться данным продуктом, так как для этого нужно соответствовать определенным условиям:

Возраст от 60-65 лет на момент заключения. Хотя пока в России не было выдано ни одного такого займа, тестовые программы есть в крупных банках, например, в Сбербанке.
Примерная ставка будет держаться на уровне 9%, а срок – пожизненный.
Клиент не должен иметь на иждивении нетрудоспособных наследников. В данной ситуации риски для банка повышаются, поскольку закон не разрешит отобрать жилье у этой категории граждан.
Для залога можно использовать ликвидную недвижимость, которая находится в высотном здании, желательно в крупном населенном пункте. Так банку будет удобнее и выгоднее ее продать. Здесь пока возникает много споров в Московской области, т.к. ГУП Моссоцгарантия добровольно не хочет отдать одиноких пожилых москвичей. Если жилье находится в аварийном состоянии, то рассчитывать на обратную ипотеку не стоит.
Клиент не должен иметь долгов по коммунальным платежам. Также должны быть подключены все современные услуги и коммуникации.
Нельзя отдать в залог имущество в долевой собственности.
Супруги будут являться солидарными заемщиками.
Залог подлежит страхованию.
Клиент должен иметь российское гражданство.

Из плюсов можно отметить:

Дополнительный денежный источник для достойной жизни на пенсии.
Не нужно делать никаких обратных выплат банку.
Сохраняется право собственности на залог.
Не нужно справок о доходах, а кредитная история не имеет значения.

Недостатки:

После смерти залог переходит к банку, поэтому наследники его ничего не получат, за исключением того, что останется после продажи квартиры и погашение долга.
Высокие риски мошенничества и ложных сделок. Близкие люди, узнав о возможности получения таких денег, могут заставить пенсионера согласиться и решать свои финансовые проблемы, снова оставив пожилого человека ни с чем.
Возможное выселение из залоговой квартиры, если будут долги по коммуналке др.жилищным услугам.
Для оформления обратного ипотечного займа заемщику нужно будет платить за страховку, оценку квартиры, комиссионные сборы и проч.
Нет должной поддержки государства, нужны изменения в законы и шлифовка всех условий данной программы.

Таким образом, несмотря на интересные условия данной программы, пока остается слишком много неясного, например, что будет делать банк, если сумма с процентами уже превышает стоимость залога, а клиент все еще жив-здоров. Учитывая, что банк получит свой доход только после смерти клиента, а это может затянуться на десяток лет, то предложение становится весьма не интересным для банка.

Схема обратной ипотеки работает следующим образом: пенсионеры оформляют кредитный договор, на основании которого получают кредитные средства. После смерти заемщика его недвижимость переходит в собственность банка в счет погашения образовавшейся задолженности. Важно понимать, что при этом прав собственности на жилье клиент не лишается, он может продолжать проживать в квартире, даже в том случае, если будет полностью выплачена суммы долга.

Такая схема позволяет превысить уровень жизни пенсионеров, так как они будут обеспечены пожизненными выплатами от заложенного имущества. Особенно актуально для одиноких пенсионеров, кому некому оставлять в наследство недвижимость. Отличительной особенностью обратной ипотеки является отсутствие необходимости выплачивать проценты по ипотеке, они будут погашены за счет реализации имущества после смерти заемщика.

То есть, обычная ипотека рассчитана на граждан, которые не имеют жилья, но иметь высокий уровень доходов, а обратная – на граждан, обладающих недвижимостью в собственности, но имеющих низкий уровень доходов.

Пожилой человек обращается в банк с заявлением и пакетом необходимых документов:

Документы, удостоверяющие личность заемщика,
Правоустанавливающие документы на недвижимость,
Справка из БТИ,
Отчет о проведенной независимой оценке недвижимости,
Договор страхования недвижимости.

Представители банка проводят оценку жилья и обсуждают варианты оформления обратной ипотеки, в том числе и сумму, на которую пенсионер может рассчитывать. В случае положительного решения подписывается договор кредитования и договор обратной ипотеки.

Особенности обратной ипотеки для пенсионеров в России: Разъяснение +Видео

Основные риски при обратной ипотеке ложатся на плечи банка. Это связано с необходимостью проведения точной оценки недвижимости. В случае ошибок на данном этапе достаточно велики риски того, что при последующей продаже недвижимости издержки не будут покрыты. Кроме того, сам по себе рынок недвижимости достаточно не предсказуем, никто не даст гарантии, что через несколько лет квартира будет стоит столько же, а не меньше, чем в момент заключения сделки.

Рискованной такая ипотека может стать для пенсионеров, которые ее оформляют из корыстных побуждений своих родственников. Встречаются такие схемы, когда деньги от обратной ипотеки забираются родственниками, а пенсионеру не хватает денег даже на оплату коммунальных расходов. При образовании весомого долга по оплате услуг ЖКХ банк может конфисковать залоговую недвижимость и выселить пенсионера фактически на улицу.

Для того, чтобы обезопасить себя от возможных рисков, заемщик должен внимательно подходить к выбору банка, а также внимательно изучать все документы, которые будет подписывать. В данном случае лучше воспользоваться услугами профессионального юриста.

Преимущества обратной ипотеки для пенсионеров:

В России об обратной ипотеке заговорили еще в 2010 году, но ее действительная реализация началась только в 2012 году, когда Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов запустило саму программу «Обратная ипотека». Такой кредит пенсионеры в 2012 году могли получить под 9% в год на сумму, которая не превышала бы 80% от стоимости жилья. Такой проект был запущен как экспериментальный, но дальнейшие шаги по его реализации не были запущены.

Весной 2016 года появилась официальная информация от Министерства финансов о том, что планируется очередной запуск программы обратного ипотечного кредитования для пенсионеров. Но точных сроков ее реализации не было обнародовано. На сегодняшний день обратная ипотека продолжает больше оставаться проектом, который когда-либо будет запущен в России. Сейчас в Минфине обсуждается вариант обратной ипотеки не только для пенсионеров, но и для малоимущих граждан, а также рассматриваются в качестве предмета залога не только недвижимое, но и движимое имущество.

В 2019 году условия ипотеки для пожилых людей значительно расширились. Практика показывает, что система становится лучше, перспективы открываются перед всеми, кто используют финансовые продукты, даже в виде обычных рассрочек. Если есть открытая КИ, значит вероятность получения крупной суммы возрастает автоматически. Сегодня выделяют 7 крупнейших кредитных организаций, которые активно привлекают соотечественников пенсионного возраста.

Сумма открыта только для участников ГАЗФОНДа. Они получают возможность крупного займа для приобретения нового жилья.

Основные:

Максимальная сумма — 600 т.р;
Срок — 5 лет;
Ограничение по возрасту — 70 лет;
Ставка — до 15%.

Требования:

состоять в ГАЗФОНДе — в любом статусе;
паспорт + постоянное пребывание на территории страны;
наличие СНИЛС;
заверенная копия трудовой;
справка из ПФ.

Стоит отметить, что каждая заявка будет рассматриваться отдельно. Взять ипотеку неработающему пенсионеру условия банка разрешают. Предпочтение дается действующим клиентам банка. Получить ссуду имеет право безработный, если докажет свое материальное благополучие.

Ипотека для пенсионеров: условия и порядок оформления

Несмотря на то, что требование кредитных учреждений бывают разными, существует единый регламент. На руках у пожилого клиента, желающего взять крупное кредитное обязательство, должны быть такие документы как:

Паспорт + прописка на территории обращения.
Пенсионное свидетельство, если его нет можно предоставить справку из ПФ.
Заполненный бланк заявления — желательно подавать документы на крупный займ в само отделение.
Если пенсионер работает — справка НДФЛ-2, на последнем рабочем месте стаж не менее 6 месяцев.
Если неработающий — справки подтверждающие финансовую состоятельность, пример: выписка со сберегательного счета, документы на дорогую собственность и т.д.
Если недвижимость приобретается за счет залога — свидетельство о регистрации права собственности и выписка из домовой книги.

Прежде чем решить, в каком банке выгодно получить кредит, нужно выяснить есть ли возможность — льготной ипотеки для пенсионеров по федеральной программе. Ведь вопрос будет зависеть от максимальной суммы выдаваемого займа. Все проценты, которые начисляются — погашаются государством за счет бюджетных средств. Если после обращения в администрацию право на льготы подтвердилось, обращаться нужно только в тот, где есть отдельная программа.

Выбор небольшой:

Сбербанк.
Кубань банк.
Россельхозбанк — можно взять целевой займ на покупку жилья.
Банк Россия — подойдет программа Доступные метры.

Говоря о том, в каком банке выгоднее взять ипотеку пенсионеру, можно выделить отдельно — Кубань Кредит и Банк Россия. Здесь выдают большие суммы, но возраст погашения — 65 лет, предложение больше подойдет для военных. Говоря об обычных ситуациях, то в этом случае лидирует — Сбербанк. Низкие проценты, прозрачность, большую часть работы выполняет менеджер.

Отвечая на вопрос: «Могут ли дать ипотеку пенсионеру, который прописан в другом городе/регионе?», можно ответить положительно. Здесь необходимо учесть ряд нюансов:

В любом регионе России у него должна быть оформлена, как минимум, временная прописка.
Заявку возможно подавать как по месту нахождения покупаемого объекта недвижимости, так и по месту прописки.
Если речь идет о первичном жилье — строящееся здание должно быть аккредитовано большим количеством банков, иначе выбор будет крайне ограничен.

Выбирать холдинги нужно по их масштабности, ведь чем больше филиалов по стране — тем быстрее можно будет решить возникшую проблему. Более того, если нет возможности самостоятельно заниматься поиском и переездом, оформляется генеральная доверенность на другое лицо.

Важно! Узнать есть ли аккредитация, можно на официальном сайте застройщика. Эта информация находится в свободном доступе.

Ипотечные программы для пенсионеров могут быть ограничены. Государственная помощь осуществляется в регионе постоянной прописки.

Шансов получить пожилому человеку, который работает — больше. Ведь предоставляя справку 2НДФЛ, льготник подтверждает свою платежеспособность и становится интересен для структуры. Даже при наличии небольшой белой заработной платы, появляется гарант выплаты кредита в полной мере. Учреждения могут предоставить без созаемщика, но отдать в залог приобретаемое имущество все же придется. Несмотря на ряд положительных факторов, работающие все равно попадают в группу высокого риска.

Говоря о том, можно ли оформить ипотеку на пенсионера, если его дети или внуки не имеют — официального места работы, можно ответить положительно. Ведь для банка не имеет значение — зарплата родственников. Единственный нюанс — льготнику будет сложно найти поручителя среди близких, если его дохода будет мало. Также стоит позаботиться о страховании, ведь если она берется под залог приобретаемого имущества — в случае смерти, квадратные метры перейдут компании в счет погашения. В этом случае помочь сможет только страховка.

Ипотека работающим пенсионерам — выдается в 60% случаях. Так как помимо гос.выплат, которые в среднем по России составляет около 15 тысяч рублей, добавляется минимальный заработок в 11 тысяч рублей. Если речь идет не о квартире в столице, то перспектива получить ссуду вырастает до 80%.

Несмотря на наличие залогового имущества при обратной ипотеке у банка возникают серьезные риски:

Инфляция. За период действия договора деньги обесценятся и доход, полученный от продажи квартиры, по факту будет меньше, чем банк мог получить, вкладывая средства в другие инструменты.
Падение цен на недвижимость. Квартира может подешеветь из-за негативных рыночных тенденций, а также из-за длительного отсутствия ремонта. В результате банк не только не получит прибыль, на которую рассчитывал, но и потеряет часть собственных средств.
Банк выдал кредитный лимит полностью, но не может забрать квартиру. Заемщик может прожить дольше, чем срок кредитования. В этом случае возврат средств откладывается на неопределенный период, что крайне невыгодно банку.
Наличие задолженности по коммунальным платежам в момент продажи. Если имущество можно застраховать от риска утраты или повреждения, то оплату заемщиком коммунальных платежей необходимо контролировать отдельно, иначе может накопиться задолженность.
Судебные иски от наследников. Даже если пенсионер самостоятельно принял решение и подписал договор обратной ипотеки, наследники могут настаивать на его недееспособности в силу возраста. Если суд признает их доводы весомыми, банк рискует не вернуть выплаченные пенсионеру средства.

При обратной ипотеке рискует не только кредитор, но и заемщик. Почему программа может быть невыгодна пенсионерам:

Небольшая сумма кредита. Поскольку 80% от стоимости объекта – это максимальный размер кредита, банк может одобрить сумму, равную 50-60%, чтобы покрыть возможные риски за счет оставшихся средств. В результате размер ежемесячных выплат буде меньше.
Инфляция. Этот риск присутствует и у банка, и у заемщика. Если сразу после оформления кредита выплат будет хватать на все необходимое, то через десять лет ситуация может измениться.
Ликвидация банка. Если у кредитной организации будет отозвана лицензия, то выплаты могут приостановить, и возникнут проблемы с заложенным имуществом.
Дополнительные расходы. Пенсионер должен будет заказать независимую оценку имущества, ежегодно оплачивать страховку и платить за расчетно-кассовое обслуживание.

Пилотный проект по запуску обратной ипотеки стартовал в России в 2012 году. Его реализацией занималось Агентство ипотечного и жилищного кредитования. Оно назначало уполномоченные банки и страховало риски кредитора, если заемщик будет жить, когда весь кредитный лимит будет выплачен.

Повторная попытка внедрить обратную ипотеку была сделана в 2016 году. В результате запуск проекта был отложен из-за того, что механизм не до конца продуман и требовал доработки на основе анализа зарубежного опыта.

Кроме этого, обратная ипотека может остаться невостребованной у заемщиков. Пенсионеры стремятся обеспечить детей, и не будут лишать их наследства для повышения собственного благосостояния. Для одиноких и больных стариков, не разбирающихся в тонкостях банковского кредитования, продукт может оказаться слишком сложным, и они предпочтут не рисковать имуществом, чтобы не оказаться на улице.

Если пенсионер является владельцем квартиры, не имеет другой собственности и его доходы (заработная плата, пенсия, помощь детей и т.д.) не покрывают расходов на жизнь, то он может обратиться в организацию и оформить т.н. обратную ипотеку — кредит под залог своей квартиры.

Справка «Кредитов.ру»

Обратный ипотечный кредит – это финансовый продукт, позволяющий превратить недвижимое имущество в деньги без потери права собственности на это имущество. Зародился этот вид кредитования в США в 60-е годы прошлого века, но широкое распространение начал получать в 1990-е годы.

Если обычный ипотечный кредит предназначен для людей, имеющих доходы и желающих приобрести жилье, то обратная ипотека адресована имеющим недвижимость, но получающим маленькие доходы. Обычно в такой ситуации оказываются пенсионеры.

В данное время АРИЖК запускает программу по «обратной ипотеке» в тестовом режиме. И хотя ни одного кредита еще не выдано, переговоры с представителями регионов уже ведутся.

Предполагается оформление кредита со ставкой около 9% годовых. Данный ипотечный продукт требует страхования недвижимости (риск снижения стоимости, риск утери собственности и т. д.), расходов на оформление и комиссии оператору. В АРИЖК обещают, что все эти расходы будут включены в общий долг, и пенсионер не должен будет искать средства на оформление сделки.

Существуют показатели, которым должен отвечать претендент на участие в программе.

Во-первых, это возрастное ограничение. Пенсионеры от 68 лет могут рассчитывать на весьма заметную прибавку к пенсии. Людям более молодого возраста система предложит настолько маленькие выплаты, что участие в ипотеке станет бессмысленным. Кстати, учитывая, что средний срок жизни у женщин дольше, чем у мужчин, последним предлагают более крупные суммы.

Нужно отметить, что после истечения срока ипотека (до 10 лет) владелец квартиры останется собственником и будет жить в своей квартире под контролем государства.

Во-вторых, состояние недвижимости. Незаконные перепланировки, необходимость капитального ремонта, быстрая потеря стоимости (в силу различных причин), все это может послужить причиной для отказа. В договоре будет пункт о поддержании квартиры в надлежащем виде (ремонт), что позволит эту квартиру в будущем продать.

В данный момент АРИЖК рассматривает только квартиры в населенных пунктах с числом жителей от 500 тысяч человек и в жилых домах выше четырех этажей.

И наконец, получение платежей и их использование. Деньги за квартиру (от 45% до 85% от стоимости) можно будет получить единовременно или в течение 10 лет ежемесячными платежами. Поучение средств частями является наиболее выгодным.

Нельзя не упомянуть и о родственниках. Наверняка в нашей стране будут случаи, когда дети и внуки будут вынуждать пенсионера забрать всю сумму сразу, чтобы пустить на свои нужды.

К сожалению, оградить пенсионеров от жадности членов семьи юридически сложно. Однако в АРИЖК подчеркивают, что договор обратной ипотеки будет целевым, чтобы владелец квартиры потратил деньги на себя.

Возможно, пожилой человек, поставив родственников в известность о своем намерении «сдать» свою квартиру в ипотеку, подтолкнет их проявить внимание и заботу и помочь деньгами.