Минимальная площадь земельного участка для строительства жилого дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Минимальная площадь земельного участка для строительства жилого дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Глава 2.3. Требования к образуемым и изменённым земельным участкам

Требования к образуемым и изменённым земельным участкам (например, в случае уточнения описания местоположения границ земельного участка в ЕГРН) предусмотрены ст. 11.9 ЗК РФ.

Их несоблюдение в соответствии со ст.ст. 26 и 27 закона № 218-ФЗ является основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учёта.

Рассмотрим данные требования подробнее.

Соблюдение предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами в составе ПЗЗ.
При этом в ПЗЗ встречаются два способа определения предельных размеров участков:
а) конкретные значения площади участка;
б) указание на то, что размер земельных участков не может быть менее площади, занимаемой объектами капитального строительства с элементами благоустройства и инфраструктуры.
Например, в ПЗЗ Санкт-Петербурга[1] (на примере градрегламентов за пределами объединённых зон охраны объектов культурного наследия, приложение № 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга) используются оба способа определения предельных размеров участка:

общим правилом определения предельных размеров участков является следующее: предельный размер земельных участков не может быть менее площади, занимаемой существующим или размещаемым в его границах объектом капитального строительства и обеспечивающей соблюдение установленных ПЗЗ предельных параметров строительства, реконструкции, в том числе минимальной доли озеленения земельных участков, минимального количества мест для стоянки индивидуального автотранспорта в границах земельного участка, а также соблюдение строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
для некоторых зон, помимо данного указания, установлены конкретные предельные размеры участков. Например, для зоны садоводств (Т1Ж1) предусмотрено, что минимальная площадь земельных участков для ведения садоводства составляет 600 кв. м, для ведения огородничества – 200 кв. м, для индивидуального жилищного строительства – 600 кв. м.

Конкретные предельные размеры участков предусмотрены и ПЗЗ городского округа Балашиха Московской области[2], в которых, например, предусмотрено, что предельные размеры участков с ВРИ «малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная жилые застройки» составляют от 30 000 до 1 000 000 кв. м, с ВРИ «магазины» – от 500 до 10 000 кв. м.

Одновременно существуют примеры, когда предельные размеры участков, на которые распространяется действие градрегламентов, не устанавливаются ПЗЗ. Так, в соответствии с ПЗЗ Москвы[3] минимальные и максимальные размеры земельных участков, в том числе их площадь, во всех территориальных зонах в городе Москве не устанавливаются.

Предельные размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется (п. 4 ст. 36 ГрК РФ) или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются (п. 6 ст. 36 ГрК РФ), определяются в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами.

Особенности различий предельных значений ЗУ в разных муниципалитетах

Местная администрация готова при подаче запроса со стороны физического/юридического лица, предоставить информацию относительно установленных границ надела. В каждом регионе показатели свои, но они не сильно разнятся между собой. Например, во многих муниципалитетах максимальный размер ЗУ категории Ж1 и Ж6 составляет 14, 15, 20 соток. А предельная квадратура надела категории Ж7 и СХ3 составляет 5 и 6 соток, соответственно.

В Приморске для постройки индивидуального дома/ЛПХ необходима минимальная площадь в 0,05 гектар. Если она находится в черте города (и 0,03 гектара, если за чертой). Максимальный размер земли – 0,25 га для населенного пункта и 0,5 га для территории, находящейся за чертой населенного пункта.

Если же планируется постройка жилого объекта, то минимально должно быть 0,06 гектар, а максимум 0,25 и 0,35 га. Второе значение указано для отдельных случаев – когда нужно избежать излома границ или их вклинивания на другую частную территорию.

Постановление №622-ПП, принятое Правительством Москвы 19 апреля 2022 года

Нормативный акт регламентирует максимальные и минимальные значения ЗУ для столицы РФ. Предшествовало ему Постановление №120 от 2017-го года. Оно претерпело изменений. В новом документе появились исключения для ЗУ с допустимыми видами использования. Они внесены в соответствии с утвержденным классификатором.

Суть исключений – с 2022 года максимальная квадратура ЗУ будет равна 3000 м2 для объектов следующего типа:

рассчитанных под реализацию индивидуального жилищного строительства;
выделенных для ведения подсобного хозяйства (личного);
обособленных с целью осуществления огородничества или садоводства.

Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов

Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.

Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.

Условия оформления такого права:

жильё должно быть в пределах населённого пункта;
юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.

Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.

Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.

От чего зависит площадь дома

Став обладателем земельного участка, многие мечтают построить шикарный дом, чтобы отдыхать с семьей на природе. Мечты у всех свои: кто-то планирует построить 3-х этажный особняк с мансардой и разбить английский парк, кому-то милее уютный коттедж с большим фруктовым садом, а другим нужен небольшой дачный домик и огород. Однако, помимо земли в собственности и финансов для строительства, владельцу будущего загородного жилья необходимо еще на этапе разработки проекта учесть все законы и нормы, регулирующие любое частное строительство.

Выбор площади дома и места размещения на участке зависит от нескольких факторов, каждый из которых влияет на план будущей постройки:

Особенности почвы.
Регион проживания.
Площадь земельного надела.
Категория земель для застройки.
Материалы для строительства.
Нормы пожарной безопасности.
Градостроительные регламенты.
Бытовые и санитарные нормативы.
Конфигурация (форма) земельного участка.
Имеющаяся инфраструктура и требуемые коммуникации.

Все эти нормативы регулируются Градостроительным и Земельным кодексом РФ, а также местными органами власти.

Как устанавливаются предельные размеры земельных участков

Предельные размеры площадей земельных участков (ЗУ) устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

В каждом регионе размеры земли под ИЖС регулируются по-разному в зависимости от нормативных актов.

Минимальные и максимальные площади наделов нужно уточнять в местной администрации.

Они применяются:

при выкупе или аренде ЗУ у муниципалитета;
при разделе участков;
при выделе наделов из общедолевой собственности;
при объединении участков;
при выделе участка ЛПХ (личного подсобного хозяйства) из земель с/х назначения.

Земельные участки, площади которых не соответствуют установленным предельным нормам, не регистрируются в ЕГРН.

Максимальный и минимальный размер участка ИЖС может существенно отличаться в разных субъектах Федерации. И даже в разных населенных пунктах одного субъекта.

Конкретные же размеры устанавливаются исполнительными органами власти в зависимости от того, в чьем ведении находится земля:

в федеральной собственности — в соответствии с федеральными законами;
в региональной собственности — в соответствии с региональными законами;
в муниципальной собственности — регламентируются муниципальными нормативными актами.

Минимальный размер участка для строительства жилого дома: требования и правила

При планировании строительства жилого дома нужно учитывать минимальный размер участка в соответствии с требованиями и правилами строительства. Правила могут отличаться в зависимости от региона и типа земли.

Минимальный размер участка для строительства жилого дома может быть ограничен местным законодательством и строительными нормами. Обычно он определяется для обеспечения комфортных жилищных условий и соответствия планировке территории.

Тип жилого дома также влияет на минимальный размер участка. Например, малоэтажный дом может требовать меньший участок, чем многоэтажное здание.

Однако, в большинстве случаев, минимальный размер участка для жилого дома составляет не менее 600-700 квадратных метров. Такой размер обеспечивает необходимое пространство для размещения дома, гаража, садовых посадок и организации зоны отдыха.

Необходимо также учитывать требования планировки территории, которые могут включать разделение участка на различные зоны: жилую, огородную, декоративную и т. д. Эти требования могут отличаться в разных регионах и регулироваться местным строительным кодексом.

Также следует учитывать ограничения по пространственному планированию при строительстве на участке, такие как ограничение высоты здания, назначение земли и наличие соседних строений.

Перед планированием строительства жилого дома обязательно обратитесь к местным органам управления и специалистам, чтобы узнать требования и правила, действующие на данной территории.

Учтите, что размер участка для строительства может меняться в зависимости от местоположения, законодательства и типа дома. Поэтому перед началом строительства получите подробную информацию о требованиях и правилах, чтобы избежать проблем в будущем.

Нормативные документы

В России минимальный размер участка для строительства жилого дома определяется местными органами власти. Они учитывают плотность застройки, наличие инженерной инфраструктуры, санитарно-эпидемиологические требования и другие факторы.

Кроме Градостроительного кодекса, есть и другие нормативные документы, которые могут содержать требования к минимальному размеру участка. Например, свод правил СНиП 30-02-97 «Жилищные строения» или местные строительные нормы и правила, которые устанавливают конкретные требования для данной территории.

Перед началом строительства жилого дома нужно проконсультироваться с местными органами власти или специализированными организациями, чтобы узнать требования нормативных документов и учесть их.

Нормативные документы	Описание
Градостроительный кодекс Российской Федерации	Основной документ, устанавливающий нормативы и правила в области градостроительства и землепользования.
СНиП 30-02-97 «Жилищные строения»	Нормативный документ, содержащий требования к проектированию, строительству и эксплуатации жилищных строений.
Местные строительные нормы и правила	Нормативные документы, устанавливающие требования к строительству на конкретной территории.

Санитарные нормы регулируются нормативными актами СанПиН, которые указывают на следующие правила:

Отопительная система:

Отопительные приборы не должны выделять вредных веществ;
Должен быть обеспечен доступ к каждому отопительному прибору для его обслуживания;
Температура отопительных приборов не должна превышать 90 градусов Цельсия.

Санузлы:

Санузел нельзя размещать над спальней, но можно над кухней;
Вход в санузел нельзя располагать напротив двери спальни или кухни.

Свет:

В любом жилом помещении должно быть окно;
В каждом помещении должна быть яркость искусственного освещения 20 люксов на уровне пола.

Вентиляция:

В любом жилом помещении должна быть возможность проветривания;
В кухне и туалете должны быть разные системы вентиляции;
Вентиляция жилых комнат не должна быть связана с вентиляцией других комнат.

Нормы строительства гаража

По установленным правилам гараж должен находится на расстоянии 6 метров от ближайшего строения на соседнем участке и на расстоянии 1 метра от забора на границе участка.

Гараж должен быть расположен на расстоянии 5 метров от дороги, соседствующей с участком.

Высокие деревья должны находиться на расстоянии 4 метров от гаража.

Гараж должен быть расположен на участке таким образом, чтобы:

выезд был расположен перпендикулярно дороге;
не закрывал солнце на соседнем участке;
находиться на возвышенности, чтобы дождь и снег не заливали и не засыпали въезд в гараж;
вода с крыши гаража не капала на соседний участок;
от дома до гаража был удобный подход.

Для соблюдения пожарной безопасности на территории гаража необходимо:

установить огнетушитель;
установить снаружи гаража противопожарный щит;
не устанавливать отопление;
обеспечить подвод электричества к гаражу цельным изолированным кабелем;
электросеть должна быть защищена предохранителями;
сделать пол с противоскользящим покрытием;
организовать место для курения за пределами гаража;
освещение нужно организовать с защитными плафонами;
у гаража должен находиться ящик с песком для тушения огня.

СНИПы и Нормы при строительстве дома

ситуационный план в масштабе 1:500, представляющий размещение всех объектов строительства в увязке к ближайшим населенным пунктам, объектам инфраструктуры и коммуникациям: электрическим сетям, сетям тепло- и водоснабжения, сетями канализации;
распечатка снимков топографической съемки участка ИЖС с прилегающей частью улицы (М 1:500);
генеральный план участка с вертикальной планировкой и привязкой проекта строительства к местности (М 1:200, 1:1000);
план подвала возводимого дома (технического подполья и цокольного этажа);
поэтажные планы дома (М 1:100, 1:50);
главный и боковой фасады сооружения (М 1:50, 1:100);
характерные разрезы (М 1:100, 1:50);
планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М 1:100);
план стропильной системы крыши (М 1:100);
план кровли (М 1:100, 1:200);
план фундаментов (М 1:100, 1:50);
сечение фундаментов, характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М 1:10, 1:20);
общая пояснительная записка и технико-экономические показатели;
сметно-финансовые расчеты стоимости строительства;
чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование).

Довольно часто, нетерпеливые владельцы участков ИЖС не дожидаются выдачи всего пакета разрешительных документов на руки и приступают к строительству. Такая поспешность в большинстве случаев приводит к дополнительной «головной боли» нетерпеливого застройщика.

Площади земельного надела для ИЖС

Нормы минимальных размеров земельных участков под ИЖС, установленные органами местного самоуправления или органами исполнительной власти субъекта РФ, не могут быть ниже показателей, принятых на федеральном уровне.

Наименьший размер участка под жилищное строительство не может устанавливаться нижи 3 соток.

Даже при согласии гражданина, желающего получить землю под частную застройку, занять меньшую площадь, служба Росреестра не оформить право собственности на такой участок.

Максимальный размер земельного участка под ИЖС значительно различается в разных регионах и в конкретных муниципальных образованиях.

Среднее значения его равняется 30 соткам, но тем не менее более точные сведения нужно узнавать в конкретном городком или сельском поселении, или субъекте РФ.

Если превысить предельный размер участка, то такой участок также не сможет пройти процедуру гос. регистрации.

Строительство домов на трех сотках земли

Склон здания на юге лучше всего расположить на высокой местности. Если дом находится на востоке или западе, то строительные работы необходимо совершать у северной границы участка. Самым неудобным рельефом в такой ситуации считается северный уклон местности. Единственный вариант постройки при таких условиях – это расположение дома на западе. Стоит отметить, что при этом нужно создавать подсыпку, чтоб избежать съезжания конструкции.

Расстояние между окнами жилого помещения и хозяйственной постройки должно быть не меньше 15 метров;
От дома к сборникам мусора и уборных двора – не меньше 20 метра;
Дача и уборная должны размещаться на дистанции больше 12 метров;
Подвальное помещение и яма компоста – 7 метров;

Можно ли построить жилой дом на 3 сотках

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено их строительство, должны быть указаны на чертеже градостроительного плана земельного участка (п.3 ч.3 ст.44 ГрСК РФ), форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 29.12.2021 г. № 840. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам (ч.ч. 1, 2 ст.44 ГрСК РФ).

Планировка и застройка городских и сельских поселений регламентируется СНиП 2.07.01−89. Согласно п.2.12 СНиП 2.07.01−89 расстояния между жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, нормами освещенности, а также в соответствии с противопожарными требованиями. В районах усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее, как правило, 6 м. Хозяйственные постройки следует размещать от границ участка на расстоянии не менее 1 м. Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований.

Какой должен быть размер участка для строительства дома

Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.

Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.

Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:

6 соток — небольшая дача или 1-2-этажный дом для постоянного проживания 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;
7-10 соток — 1- или 2-этажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;
11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;
20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.