Спад цен на недвижимость в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Спад цен на недвижимость в 2024 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Чтобы дать нашим читателям лучшее представление о том, что будет с ценами на жилье в 2024 году, мы также опросили наших экспертов. Им задали вопросы о том, как они видят прогноз цен на жилье в 2024 году в целом, по новостройкам и вторичному рынку, а также – какие факторы будут на это все влиять.

Какие факторы повлияют на изменение цен

Основные факторы, которые определяют ценовую динамику на рынке недвижимости в 2024 году:

Ключевая ставка ЦБ и стоимость ипотечных кредитов. Чем выше ставки по кредитам, тем ниже доступность жилья и спрос.
Инфляция. Рост цен в экономике в целом толкает вверх и стоимость недвижимости.
Курс рубля. Ослабление национальной валюты может привести к росту цен на импортные стройматериалы.
Доходы населения. Снижение реальных доходов граждан ограничивает платежеспособный спрос.
Объем ввода жилья. Чем больше новых квартир поступает на рынок, тем выше конкуренция и ниже цены.
Госпрограммы. Льготная ипотека и другие меры господдержки стимулируют спрос и рост цен на недвижимость.

Что еще говорят эксперты

Наиболее вероятный сценарий – стагнация цен на рынке новостроек, и сокращение стоимости «вторички». Новостройки по-прежнему будут востребованы как минимум в первом полугодии, пока будут действовать программы субсидирования, поэтому и цены на них в целом не сократятся. Однако проблемы с продажами вторичного жилья скажутся и на рынке новостроек, ведь 20-40% покупателей нового жилья – это вчерашние продавцы старых квартир.

Торгуйтесь — и ставки по ипотеке будут не так страшны

— Умелый торг при покупке квартиры сейчас — это способ снизить размер ежемесячных платежей по ипотеке до приемлемых значений, — рекомендует Татьяна Ахметдинова. — Более того, он может сделать покупку квартиры с дисконтом еще более выгодной при рефинансировании кредита под более низкую процентную ставку в будущем, поскольку, чем ниже цена, тем ниже само «тело кредита», на которое начисляются проценты.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Топ городов, где за месяц больше всего снизилась реальная цена продажи квартир

(октябрь к сентябрю, с учетом скидок «под покупателя»)

1. Пермь -2,2%

2. Нижний Новгород -1,6%

3. Казань -1,3%

4. Ростов-на-Дону -1,3%

5. Челябинск -0,4%

Для сравнения:

Москва -0,3%

Упадут ли ли цены на вторичном рынке

Генеральный директор федерального портала ждет дальнейшего роста цен на «вторичку» как минимум до конца года.

«Сейчас идет одобрение заявок, поданных перед последним повышением ключевой ставки. Когда банковский процент достигнет своего потолка, этот поток спроса иссякнет и собственники перестанут взвинчивать ценники. По нашим прогнозам, это случится после Нового года», — отметил он.

В целом в 2024 году подорожание квартир на вторичном рынке, скорее всего, будет умеренным, а рост ценника будет происходить в основном за счет «новой» «вторички», считает эксперт.

Люди, купившие новостройки по высоким ценам, будут стараться и продать их хотя бы «не дешевле». А вот старый советский и особенно ветхий фонд будет обесцениваться, однако не настолько, чтобы обрушить средний уровень цен.

Серьезного (на 10% и более) снижения цен не ждет и Алексей Попов из «Циана».

По его словам, рынок «вторички» не так критично зависит от ипотечного кредитования.

«Даже простой разворот ценового тренда (с медленного роста к медленному снижению) возможен лишь при заметном снижении активности покупателей, чего пока в большинстве регионов не происходит», — указывает он. Пока номинальные цены предложения продолжают расти со скоростью 1,5–1,8% в месяц, но падение спроса приведет к тому, что они будут стагнировать, полагает аналитик.

Вторичный рынок реагирует на изменение спроса не сразу, как правило, это происходит в течение двух-трех месяцев. «Поэтому цены сейчас стабилизируются и зафиксируются на нынешних позициях», — отметила она. При этом по мере охлаждения спроса будет расти средний уровень дисконта, в том числе за счет тех объектов, где собственники по тем или иным причинам будут заинтересованы в их срочной продаже.

Сильным фактором, влияющим на уверенность инвестирования в недвижимость в России, является СВО. Как только этот фактор уйдет, покупка недвижимости в РФ, с точки зрения именно инвестиций, станет еще более актуальной для многих россиян. В связи с этим фактором сильно недооцененным является Крым, куда уже сейчас крупные московские, краснодарские и другие девелоперы активно заходят, начинают разработку, проектирование и строительство новых современных жилых комплексов. С другой стороны, на рынке появился новый огромный пул покупателей — семьи участников СВО. За счет достойных оплат участникам СВО у многих семей появилась возможность приобрести долгожданное жилье.

Возможности инвестирования свободных средств в зарубежные юрисдикции еще сильнее усложняются, и уже сейчас появляются предпосылки к конфискации недвижимости обычных россиян в Евросоюзе. Все это тоже повысит спрос на квартиры в России. Риски и напряженность в ЕС растут, и в ближайшие годы стабилизация не предвидится. Ажиотажный интерес к ОАЭ и Турции уже закончился, прошлогодние покупатели массово выставляют на продажу купленные в 2022 году объекты и уже присматривают себе объекты в РФ.

Строительство крупных заводов по всей России создает огромное количество высокооплачиваемых рабочих мест. Уже сейчас недокомплектация сотрудниками на новых современных предприятиях доходит до 50%, и в ближайшие годы будет построено еще много новых крупных производств. Все они, конечно, со временем полностью укомплектуются и создадут высокие дополнительные поступления в бюджеты регионов и прибавят спрос на квартиры по всей стране.

Возможны временные эмоциональные периоды по замедлению спроса, но стратегически спрос на жилье со стороны россиян будет только расти. Также текущая высокая инфляция добавит спрос на квартиры как на один из немногих вариантов сохранения средств.

Полагаю, что Минфин совместно с Центробанком будут выступать за сокращение льготных программ, делая их более адресными, что приведет к повышению спроса на первичное жилье до конца действия нынешних льготных программ. Соответственно, строительная отрасль будет наращивать объемы, получая прибыль от проектного финансирования по максимуму, поскольку спрос будет поддерживаться на существующем уровне.

Мой прогноз относительно первичного и вторичного рынка в 2024 году: рынок первички будет продолжать расти в цене, а рынок вторичного жилья будет находиться в состоянии стагнации, поскольку высокие ставки по ипотечным кредитам не позволят ему расти, а значит, размер дисконта при продаже вторички увеличится.

Когда снизятся цены на квартиры в России – последние прогнозы

По мнению участников рынка, заключительный квартал текущего года обретет статус заключительного отрезка времени, во время которого стоимость жилья будет продолжать свой рост.

Предстоящий четвертый квартал 2023 года ожидается как последний период повышения цен на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке, согласно высказыванию Николая Переславского, специалиста из департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute.

Этот эксперт объясняет свое мнение ускоренными темпами строительства, запланированными на 2024 и 2025 годы, после чего ожидается увеличение предложения, что, в свою очередь, должно сдержать спрос на рынке недвижимости.

– Ценам на недвижимость предстоит стабилизироваться и, возможно, они начнут снижаться, особенно в сегменте премиум-класса, – заключил Переславский.

Итак, суммируем как все эти факторы вместе повлияют на рынок недвижимости в ближайшие 10 лет:

Аргументы за рост цен:

Рост спроса на качественную недвижимость со стороны людей в возрасте 35-45 лет
Люди устали жить в морально устаревшим жилье и хотят новое, качественное, “европейское” жилье
Физическое отсутствие предложение в сегменте качественного жилья

Аргументы за падение цен:

Меньше людей в возрасте 25-35, а значит и потребности в “дешевом” жилье
Плохая экономическая ситуация в мире и в стране
Инвестиционно – если считать – жилье больше не привлекательно
Растет финансовая грамотность населения и люди открывают для себя новые возможности вложения средств
Давление со стороны государства по увеличение налогов и их сбору
Рост коммунальных платежей, которые нельзя полностью переложить на арендодателя

Кроме того, девелоперы должны готовиться к смене поколений на рынке. Сейчас основной спрос формируют представители поколения X (родившиеся до середины 1980-х) и старшая часть поколения Y (родившиеся до середины 1990-х). По данным «Инком-Недвижимости», сейчас доля покупателей, относящихся к поколению Y, составляет 40%, а к поколению X – 60%. В ближайшие годы «иксов», наиболее приверженных традиционным и понятным форматам, на рынке станет меньше. Зато постепенно начнут выходить на рынок представители поколения Z – это дети конца 1990-х и нулевых. У них заметно отличаются ценности и запросы. Это цифровое поколение с развитыми техническими навыками, более динамичное и многозадачное, чем предыдущие.

По словам вице-президента «Галс-Девелопмент» Михаила Сивака, потребности в жилье у них будут отличаться. Это поколение в меньшей степени ориентировано на собственность и более лояльно относится к аренде. Это подтверждает и Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group: «Согласно зарубежным исследованиям, для нового поколения важнее впечатления, чем обладание материальными ценностями. Им важнее жить здесь и сейчас, чем копить деньги на квартиру». Так, по данным исследования Colliers International и Dirk Bakker, в западных странах от 58% до 75% молодых покупателей предпочитают тратить деньги на путешествия и впечатления, а не на крупные покупки.

Тем не менее, по данным российского исследования Young&Younger от агентства Magram Market Research, купить жилье в ближайшие 5 лет хотели бы 34% представителей поколения Z. Среди «игреков» таковых лишь ненамного больше – 38%. Таким образом, потребность в собственном жилье у молодежи сохраняется.

«На мой взгляд, ценности поколений во многом формируются дефицитом, — считает Михаил Сивак. – У нашего поколения был дефицит всего, поэтому люди стремились ради стабильности купить как можно больше материальных благ. Дефицит нынешнего молодого поколения – это живое общение. Для рынка жилья это означает, что нужно создавать удобные и комфортные общественные зоны, где жители смогут встречаться и проводить время вместе».

По словам Екатерины Тейдер, это может привести к развитию новых форматов, таких как колливинги. По сути, это новая форма цивилизованных общежитий, где предлагается личное пространство минимальной площади, а функционал для остальных потребностей (например, прачечная, кухня, общие зоны для развлечений, работы и общения) вынесены за пределы квартиры. По данным исследования One Shared House 2030 от IKEA, 66% молодых покупателей выступают за четкое разделение на личное и общественное пространство с понятным функционалом. При этом 60% готовы даже в принципе отказаться от собственной кухни.

Помимо колливингов, по мнению экспертов, могут получить развитие различные арендные сервисы и доходные дома. И даже с точки зрения покупки это может быть не стандартная квартира, а, например, сервисные апартаменты. «Развитие возможностей для удаленной работы приведет к большей мобильности: многие люди не будут привязаны к одному месту и смогут работать из любой точки мира. Кому-то из них может подойти вариант покупки сервисных апартаментов, где они смогут жить, пока находятся в Москве, а в их отсутствие сдачей апартаментов в аренду будет заниматься управляющая компания».

По данным исследования Young&Younger, поколение Z обращает внимание на инновационные разработки, не только в жилье, а в покупках в принципе – об этом заявили 47% опрошенных. При этом многие осознают, что «инновационность» может быть просто маркетинговым ходом производителя, но признают, что все равно обращают внимание на такие продукты.

В выборе жилья они, скорее всего, тоже будут обращаться внимание на новые технологии. «Строительная газета» опросила 300 москвичей в возрасте 14-19 лет. Респондентов просили назвать особенности квартиры их мечты. Про систему «умный дом» заявили 18% опрошенных, этот ответ оказался на втором месте после больших окон и панорамного остекления (27%).

Это не означает, что всем девелоперам нужно забросить нынешние форматы в пользу новых. Все же на рынке останется заметная часть покупателей из поколения X и Y с более традиционными запросами. Так, по данным Bureau of Labor Statistics, к 2020 году в развитых странах 46% работающего населения будет относиться к поколению Y, а к 2025 году их доля вырастет до 75%. На столичном рынке жилья, по прогнозам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, «игреки» достигнут доли 50% примерно через 10 лет.

То есть основная экономическая активность на рынке в обозримом будущем будет приходиться все же не на нынешних подростков. Да и среди молодого поколения далеко не все будут следовать моде на новшества вроде sharing economy. Так, согласно опросу «Строительной газеты», для 86% москвичей в возрасте 14-19 лет важно жить в собственной квартире. То есть у новых форматов есть потенциал для развития, но это не значит, что они поглотят весь рынок.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Факторы, влияющие на рост цен на жилье в этих городах

Рост цен на жилье в этих городах в 2024 году будет зависеть от нескольких факторов. Рассмотрим основные из них:

Экономическое развитие города. Одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является экономическое состояние города. Если город активно развивается, привлекает новые предприятия и инвестиции, то спрос на жилье растет, что, в свою очередь, приводит к росту цен.
Состояние рынка недвижимости. Общая ситуация на рынке недвижимости также будет оказывать влияние на цены на жилье. Например, если спрос превышает предложение, то цены на жилье будут расти.

Кроме того, стоимость недвижимости может зависеть от:

Инфраструктуры. Развитие инфраструктуры города, наличие удобных транспортных средств и объектов социального назначения (школы, больницы, магазины и т.д.) являются важными факторами, влияющими на рост цен на жилье.
Расположения объекта недвижимости. Близость к центру города, паркам, озерам или доступность к морскому побережью тоже могут повлиять на стоимость жилья.
Демографической ситуации. Уровень рождаемости и миграции населения также может оказывать влияние на цены на жилье в городе.

Рост цен на новостройки и его влияние на вторичный рынок

В последние годы стоимость новостроек на рынке недвижимости стремительно растет. Это связано с развитием строительной отрасли, увеличением спроса на жилье, а также инфляцией и другими макроэкономическими факторами.

Рост цен на новостройки имеет значительное влияние на вторичный рынок недвижимости. Первое, что происходит, это появление эффекта «бабочки»: снижение доступности новостроек заставляет покупателей обращаться к вторичному рынку в поисках более доступных вариантов.

На вторичном рынке недвижимости активизируются сделки с жильем, которое ранее могло быть невостребованным из-за своего состояния или географического расположения. Это может привести к увеличению спроса на такое жилье и, как следствие, к росту цен.

Однако, в то же время, увеличение спроса на вторичный рынок может быть временным явлением. После насыщения спроса, который вызвал рост цен на новостройки, цены на вторичном рынке могут снова снизиться.

Также следует отметить, что рост цен на новостройки может повлиять на предложение жилья на вторичном рынке. Разработчики могут увеличить объемы строительства новостроек, чтобы удовлетворить спрос, что приведет к снижению предложения жилья на вторичном рынке и, соответственно, к росту цен на него.

В целом, рост цен на новостройки оказывает значительное влияние на вторичный рынок недвижимости. Он может вызвать сдвиги в спросе и предложении жилья на данном рынке, а также сказаться на общей стоимости доступного жилья.

Факторы, которые могут оказать давление на стоимость

Снижение стоимости вторичного рынка недвижимости в 2024 году может быть вызвано рядом факторов, которые оказывают давление на цены.

1. Экономическая нестабильность: Экономические кризисы, инфляция и другие факторы, связанные с нестабильностью рынка, могут привести к снижению спроса на недвижимость и, следовательно, снижению ее стоимости.

2. Избыточное предложение: Если на рынке появится большое количество недвижимости, это может привести к снижению спроса и, как результат, снижению цен. Например, если много новых жилых комплексов будет построено в одном и том же районе, это может привести к избытку предложения и снижению стоимости недвижимости в этом районе.

3. Повышение процентных ставок: Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам может ограничить доступность жилья для покупателей и снизить спрос. Это может привести к снижению стоимости недвижимости на вторичном рынке.

4. Политическая нестабильность: Политические события, такие как выборы или внешние конфликты, могут вызвать неопределенность и нестабильность на рынке недвижимости. Нестабильность может ухудшить инвестиционный климат и снизить спрос на недвижимость, что в итоге приведет к снижению цен.

5. Законодательные изменения: Изменения в законодательстве, связанные с налогами, ипотекой или правилами владения недвижимостью, могут повлиять на спрос и стоимость недвижимости. Например, повышение налогов или введение новых ограничений на ипотеку может оказать негативное влияние на рынок недвижимости и вызвать снижение цен.

Учитывая вышеупомянутые факторы, снижение стоимости вторичного рынка недвижимости в 2024 году не может быть исключено. Однако, стоит отметить, что рынок недвижимости сложен и зависит от множества переменных, поэтому точные прогнозы сложно сделать.

Влияние экономической ситуации на цены

Цены на недвижимость сильно зависят от экономической ситуации в стране и мире. Экономические факторы, такие как инфляция, уровень безработицы, валютные курсы и изменения в мировой экономике, могут оказывать значительное влияние на рынок недвижимости.

В периоды экономического подъема и стабильности, когда рост национального экономического производства и доходов населения, можно ожидать роста цен на недвижимость. В таких условиях спрос на жилье обычно высокий, а покупатели готовы платить высокую цену за недвижимость.

Однако, в периоды экономического спада и нестабильности, цены на недвижимость могут снижаться. Низкие уровни экономического роста, высокая безработица и нестабильность финансовых рынков могут привести к сокращению спроса на недвижимость и снижению цен. В таких условиях покупатели могут быть более осторожными и предпочитать откладывать покупку недвижимости до лучших времен.

Также, изменения в мировой экономике, такие как финансовые кризисы или экономические санкции, могут оказать значительное влияние на цены на недвижимость. Эти изменения могут повлиять на стоимость строительных материалов, доступность и условия кредитования, и в целом создать неопределенность на рынке недвижимости.

Поэтому, для понимания того, что ожидать от цен на недвижимость в 2023-2024 годах, необходимо учитывать текущую экономическую ситуацию и предсказания экономических экспертов. Это поможет разработать более точные прогнозы и принять обоснованные решения при покупке или продаже недвижимости.

Тенденции рынка аренды недвижимости

С одной стороны, спрос на аренду будет расти из-за увеличения количества молодых людей, которые предпочитают арендовать жилье из-за своих финансовых возможностей, гибкости и отсутствия необходимости вложения больших сумм в покупку собственного жилья. Кроме того, ситуация на рынке труда и доходов может влиять на спрос на аренду, поскольку люди становятся менее уверенными в своих финансовых возможностях и предпочитают арендовать жилье, чтобы быть гибкими и иметь возможность быстро изменить место жительства.

С другой стороны, предложение на рынке аренды может быть ограничено из-за ограничений на строительство нового жилья, особенно в крупных городах. Это может привести к увеличению стоимости аренды и ухудшению условий для арендаторов. Однако, с развитием технологий и появлением новых платформ для аренды недвижимости, таких как Airbnb, ожидается, что рынок аренды будет более конкурентоспособным, что может снизить стоимость аренды и улучшить условия для арендаторов.

Таким образом, ожидается, что рынок аренды недвижимости будет продолжать расти в следующих годах, но с некоторыми изменениями в условиях и тенденциях. Это может создать как новые возможности, так и проблемы для арендаторов и арендодателей, поэтому важно оставаться в курсе событий на рынке и адаптироваться к изменениям.

КОМУ ТЕПЕРЬ НУЖНО ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ

Продавцы вторичных квартир — главные страдальцы в сложившейся ситуации. Ведь нормальные, пока еще однозначные, ипотечные ставки остались только в льготных программах. А они рассчитаны на новостройки. Исключения, конечно, есть. Например, «арктическая ипотека», которую власти запускают в этом ноябре, предполагает и покупку вторичного жилья — в сельской местности или моногородах, где новостроек нет. Но, согласитесь, это не массовый вариант.

Покупать вторичку, как говорят эксперты, в новых условиях будут в основном те, кому ну очень надо срочно разъехаться или переехать.

— Речь об альтернативных сделках, когда с суммы от продажи прежней квартиры заемщик гасит большую часть ипотечного кредита на новую и остается с относительно небольшим долгом по ипотеке. Такая схема точно выгоднее, чем брать на доплату потребительский кредит, — ведь там ставки выше еще на 5%-7%, — объясняет исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

ОСТАНЕТСЯ ЛИ ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА

Ситуация сейчас сложилась своеобразная. Если со вторичкой шансов на дешевую ипотеку — никаких, то с новостройками дела обстоят получше. По «семейной ипотеке» — ставка не выше 6%, по обычной льготной на новостройки — не выше 8%. Хотя…

— Условия льготных программ тоже ухудшились, — напоминает Олег Репченко. — С 20 сентября правительство повысило размер первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20% и сократило на 0,5% субсидии банкам. Это привело к росту минимальных ставок по льготной, семейной и IT-ипотеке.

То есть если раньше банки еще и скидки давали от «потолочного» процента (скажем, «семейную ипотеку» можно было взять под 5,5%), то теперь этого нет.

Но главный вопрос, который возникает — а останется ли вообще льготная ипотека? Ведь разница между льготной ставкой и обычной, которую государству надо покрывать банкам из госбюджета, сильно выросла. При этом Центробанк и Минфин постоянно заявляют, что льготная ипотека разгоняет цены на жилье и пора уже лавочку прикрывать. По данным ЦБ, разрыв в ценах на первичном рынке (где есть льготная ипотека) и на вторичном (где ее нет) достиг уже 42% — то есть на столько в среднем по стране новостройки стоят дороже вторички. И правда, странноватая поддержка граждан получается.

В Госдуме уже предложили скореектировать программы жилищных кредитов с господдержкой скорректировать. Еще раз повысить первоначальный взнос и оставить льготы только для тех регионов, где реально плохо с деньгами и спросом.

В любом случае, льготная и семейная ипотека у нас официально действует до 1 июля 2024 года. Большинство экспертов уверены, что до этого срока их не свернут. Но условия поменять могут. Причем уже в ближайшие месяцы.

— Ставку по льготной ипотеке могут поднять с 8% до 10%, — предполагает директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова.

— Можно ожидать рост первоначального взноса или привязку льготных ставок к изменениям ключевой ставки. Или и то, и другое вместе, — прогнозирует заместитель завкафедрой институциональной экономики Института экономики и финансов Государственного университета управления Светлана Сазанова.

А вот после 1 июля 2024 года изменения могут быть более существенными.

— На мой взгляд, наиболее вероятен сценарий со сворачиванием ипотеки на новостройки «для всех» при одновременном расширении семейной, — считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.