Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия и порядок отчуждения земельного участка по ГК РФ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.
Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.
В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:
- продан;
- передан другому лицу по наследству;
- передан в аренду;
- подарен;
- приватизирован.
Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.
В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:
- решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
- вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
- любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.
Условия и порядок отчуждения земельного участка
Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:
- отчет о проведении независимой оценки отчуждаемого недвижимого имущества;
- экспертиза земельного участка;
- документ, предоставленный государственным органом и являющийся подтверждением наличия у землевладельца действующего права собственности на данный объект недвижимого имущества;
- выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая, что на данный участок земли не наложено никаких запретов, препятствующих его отчуждению;
- идентификационный код каждого владельца данного объекта недвижимости;
- если в качестве собственника выступает гражданин, состоящий в браке, он должен предоставить свидетельство о заключении брака;
- если землевладелец ранее состоял в браке, к документам необходимо приложить свидетельство о расторжении брака или другой документ, являющийся подтверждением того, что на данный момент собственник не состоит в семейных отношениях;
- собственник участка, состоящий в семейных отношениях, должен предоставить согласие своего супруга на совершение отчуждения.
- если в качестве собственников отчуждаемого объекта выступают несовершеннолетние дети, обязательны к предоставлению их свидетельства о рождении;
- при предоставлении документов представителем требуется нотариально составленная доверенность.
Только после того, как землевладелец будет иметь на руках весь вышеперечисленный пакет обязательных документов, он может приступить к отчуждению принадлежащей ему собственности в виде участка земли:
Чтобы осуществить отчуждение участка, требуется совершить ряд действий, урегулированных законодательством.
В первую очередь, от собственника участка требуется получить в агентстве специальный государственный акт, который является подтверждением его права собственности на данный объект недвижимого имущества.
- Если отчуждение участка производится путем проведения его продажи, собственник должен запросить проведение денежной оценки объекта.
- Если отчуждение производится путем дарения, требуется проведение нормативной оценки участка. Данную процедуру уполномочено проводить управление, осуществляющее оценку ресурсов.
- На следующем этапе необходимо обратиться в кадастровую палату для получения документов, в которых должны содержаться все проведенные на участок коммуникации, если они имеются.
- Собственник имеет право провести экспертную оценку земли, но для отчуждения она не обязательна.
- В государственной регистрационной службе требуется оформить выписку, подтверждающую тот факт, что на данный объект недвижимости не наложено никаких запретов.
- Далее от собственника требуется предоставление справки, подтверждающей, что на участке не располагается никаких прочих объектов недвижимости, к примеру, всевозможных зданий и сооружений.
Для оформления отчуждения участка собственник в обязательном порядке должен иметь на руках пакет личных документов на участок и расположенные на нем зданий.
Отчуждение земельного участка – как это происходит, на каких основаниях
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Основные положения регулирования оборота земель устанавливаются Гражданским кодексом РФ, а особенности – Земельным кодексом РФ. Существует несколько форм собственности:
- государственная – земли, которые не находятся в собственности у граждан или муниципалитета;
- муниципальная – наделы, отданные муниципальным образованиям при разграничении государственной собственности и законодательно признанные такими;
- частная – участки сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.
В отношении некоторых земель государственной и муниципальной собственности установлены ограничения оборота – участки, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ, нельзя передавать в собственность и приватизировать.
Территории, находящиеся в частной собственности, как и другое имущество, подлежат передаче по наследству, дарению, продаже, или передаются другим способом. Это называется отчуждение земли:
- в возмездной либо безвозмездной форме;
- добровольное или принудительное.
От того, какой объем прав передается при заключении сделок, последние можно разделить на 2 группы:
- купля-продажа, мена, дарение, выкуп участка. Предполагается передача всех прав на владение, пользование и распоряжение, в соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса РФ;
- аренда, передача по доверенности или доверительное управление. Осуществляется лишь временная передача права пользования, поэтому отчуждением такие сделки не являются.
Более полно правовые аспекты отчуждения раскрыты в статье «Общая характеристика сделок с земельными участками».
Любое распоряжение имуществом возможно, лишь если участки прошли процедуру регистрации права собственности и поставлены на кадастровый учет в соответствии с Законом РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Только наличие информации о земельном участке с отображением основных характеристик в Росреестре является подтверждением законных прав на обладание им. Соблюдение этого условия делает возможным полноценное владение и распоряжение наделом в соответствии с гражданским законодательством, определяющим что такое отчуждение земельного участка.
Для граждан доказательством права собственности и подтверждением регистрации в Реестре является кадастровый паспорт.
Все условия сделки оговариваются в договоре, который составляется в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и органа государственной регистрации.
Если надел принадлежит несовершеннолетнему гражданину или находится в общедолевой собственности, предусматривается нотариальное удостоверение.
Факт перехода собственности при отчуждении земли удостоверяется государственной регистрацией в соответствии с Законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно Земельному кодексу РФ, гражданам могут быть предоставлены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для отвода, в соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ, служит:
- решение органа исполнительной власти,
- договор безвозмездного использования;
- договор купли-продажи (проведение торгов, аукционов, конкурсов).
Нюансы передачи гражданам федеральных и муниципальных земельных наделов обсуждаются в материале «Отвод земельного участка».
Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться наделом по своему усмотрению, в том числе отчуждать землю. Передача прав на нее классифицируется следующим образом:
- добровольная передача: купля-продажа, мена, дарение;
- отказ собственника от законного права (рента);
- принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда о прекращении права собственности.
Любое отчуждение должно происходить в соответствии с законом, иначе завладение землей будет считаться самовольным захватом либо неправомерной передачей участка.
Занятие надела без правовых оснований является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ.
Отчуждение земельных участков по воле собственника регулируют нормы гражданского законодательства о сделках и договорах. Как правило, в этой двухсторонней сделке присутствует передающая и принимающая сторона.
Право собственности переходит после заключения договора и регистрации изменений в Россреестре, иногда при согласии третьих лиц. Например:
- отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности, требует согласия всех владельцев;
- отчуждение земель сельскохозяйственного назначения возможно только при отказе от преимущественного права покупки муниципальных органов;
- отчуждение надела, приобретенного в период брака, происходит при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.
Участниками сделки могут быть физические и юридические лица, государство и муниципальные органы.
Условия и порядок отчуждения земельного участка по ГК РФ
В зависимости от способа передачи права собственности устанавливается определенный порядок. Для добровольного отчуждения земельного участка существуют следующий алгоритм:
- Определение стоимости надела по согласованию сторон или на основании заключения экспертной организации.
- Подписание договора купли-продажи.
- Регистрация права собственности в Росреестре.
Порядок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения устанавливает ст. 8 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Владелец обязан письменно и под расписку уведомить муниципальное образование о намерении продать надел, указать стоимость и другие условия сделки.
Муниципалитет имеет преимущественное право покупки по цене, объявленной продавцом.
Земли сельскохозяйственного назначения не могут отчуждаться, если органы местного самоуправления не отказались от их приобретения и в 30-дневный срок продавец не получил извещения о намерении купить надел.
Главным условием совершения сделок с землей является ее оборотоспособность. Ограничения на передачу ЗК РФ устанавливает для:
- государственных заповедников и национальных парков;
- участков, входящих в состав земель лесного фонда;
- особо охраняемых природных территорий;
- наделов, расположенных рядом с водными объектами государственной или муниципальной собственности.
Если эти ограничения не распространяются на отчуждаемый земельный участок, передача права собственности возможна на общих условиях.
Единственная сделка с земельными участками, которая заключается в устной форме, – аренда до 1 года. Поэтому первый этап отчуждения – заключение письменного договора с указанием:
- сторон и предмета договора с точными характеристиками;
- отсутствия запрета на совершение сделок и обременений: залога, аренды, сервитутов;
- цены договора и способа оплаты;
- других обязательств сторон.
Следующий этап – регистрация перехода права собственности. Фактически отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется только после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Нередки случаи, когда земельный участок имеет несколько собственников и один из них решает продать, подарить или обменять свою долю. Общий принцип права собственности не запрещает им распоряжаться своей частью имущества. Но для этого необходимо известить остальных владельцев о намерении произвести долевое отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности.
Продавец доли обязан направить уведомление в письменной форме, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.
Поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки, третьи лица смогут выкупить часть участка лишь если никто из них в течение 1 месяца не откликнется на это предложение.
Если участок можно делить, раздел выполняется по соглашению сторон или по решению суда (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Общая долевая собственность в этом случае прекращается, а каждый совладелец может оформить регистрацию права собственности на отдельный участок. После этого распоряжение недвижимостью происходит в общем порядке.
Отчуждение доли сельхозназначения выполняется в соответствии со ст. 12 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и нормами гражданского законодательства. Без выделения надела и с учетом преимущественного права приобретения совладельцами участник долевой собственности вправе:
- продать, подарить или завещать свою долю;
- отказаться от права собственности;
- внести участок в уставной капитал сельскохозяйственной организации;
- передать надел в доверительное управление.
Распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в долевой собственности более чем 5 человек, происходит на основании решения владельцев, принятого на общем собрании.
Под отчуждением понимается передача прав одним лицом другому. Закон предусматривает оформление факта передачи при помощи гражданско-правового договора.
Если речь идет о землевладении, то правила отчуждения земельных участков регулируются гражданским и земельным законодательством. Важным условием является передача права собственности.
Отчуждение, которое носит принудительный характер, представляет собой передачу права владения без учета мнения собственника. Такими методами могут пользоваться на законном основании только государственные органы. Например, во исполнение решения суда, конфискация.
Собственник имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Одним из вариантов является добровольное отчуждение. Его основным условием будет согласие гражданина на передачи прав другому лицу. К такому виду относятся наследование, продажа, отказ от прав на имущество.
Закон выделяет условия отчуждения участков. Среди них:
- Оборотоспособность объекта. Земельным кодексом установлены категории земель, которые выведены из свободного оборота. Передача прав на них запрещена.
- В соответствии с условиями ГКРФ (с согласия владельца или без него), право собственности на объект (землевладение и землепользование) передается другому лицу.
Исключены из оборота земельные участки, на которых расположены следующие объекты:
- закрытые административно-территориальные образования и объекты, на основе которых они образованы;
- из состава водного, лесного фондов;
- сооружения для защиты границы РФ;
- захоронения;
- связанные с производством атомной энергией и ядерными отходами;
- организации федеральной безопасности и государственной охраны;
- строения, в которых расположены военные суды;
- здания для деятельности Вооруженных сил и других войск;
- заповедники и национальные парки;
- гидротехнические сооружения;
- космической инфраструктуры;
- для обеспечения обороны;
- ценные культурные объекты.
Для того чтобы оформить отчуждение земельного участка в соответствии с требованиями законодательства, собственник должен представить документы на объект.
Обязательными к предоставлению являются следующие бумаги:
- выписка из ЕГРН;
- документ о праве собственности (свидетельство, договор купли-продажи);
- результат экспертизы участка;
- независимая оценка;
- код всех собственников объекта.
Предусмотрен перечень документов, обязательных к предоставлению при наличии определенных условий. Среди них:
| № п/п | Условие | Документ |
| 1 | Собственник состоит в официальном браке, имущество приобретено в период союза | Свидетельство о заключении брачного союза, согласие супруга, заверенное нотариусом |
| 2 | Гражданин ранее состоял в браке, имущество приобреталось в этот период | Свидетельство о расторжении брака |
| 3 | Объект/его часть принадлежат несовершеннолетнему гражданину | Свидетельства о рождении, разрешение на сделку из районного отдела опеки по месту регистрации ребенка или по месту нахождения имущества |
| 4 | Сделка осуществляется не собственником лично, а через представителя | Паспорт представителя, доверенность |
Важно! Сбор документов и их оформление (нотариальная заверка, получение разрешения опеки) занимает определенное время, поэтому приступать к совершению сделки необходимо после получения всех бумаг.
Лицо, желающее совершить сделку с земельным участком, должно соблюсти определенный законом порядок действий. Он включает:
- получение выписки из ЕГРН через Росреестр;
- проведение денежной оценки (при подготовке к сделке купли-продажи);
- проведение нормативной оценки (при оформлении договора дарения);
- получение плана земли, в котором содержатся все коммуникации, расположенные на нем (кадастровый паспорт);
- проведение экспертной оценки (на усмотрение владельца);
- документ, подтверждающий отсутствие объектов недвижимого имущества, расположенных на участке либо документация на все указанные объекты.
Важно! Оформление всех указанных документов предоставляется в возмездном порядке.
Статья 52. Условия и порядок отчуждения земельного участка
Отчуждение земельных участков – это утрата владельцем прав собственности в отношении земельного надела. Происходит данная процедура в рамках, установленных законом Российской Федерации. Право собственности на земельный участок может иметь физическое лицо, юридическое лицо, муниципалитет или же государство в целом. Владелец данного участка имеет полное право распоряжаться данным участок: дарить, продавать, переоформлять, отдавать в пользование. Гражданин может как добровольно отдать земельный участок, так и не по собственной воли (в принудительном порядке).
Согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка – это сделка, которая обязательно должна быть оформлена в установленном законом порядке, по её итогам право собственности от владельца переходит другому лицу.
Отчуждением не могут считаться сдача в аренду земельных наделов или доверенное управление правами земли, поскольку собственник остается прежний. А также:
- Землю у владельца могут забрать по решению суда, когда его согласие и вовсе не нужно.
- Отчуждение земельного надела классифицируется по признаку возмездной передачи прав.
Право собственности на данный земельный объект может перейти любому гражданину за определенное возмещение собственнику. Если же собственник не получает ничего в ходе передачи прав собственности, то такую сделку называют безвозмездной.
Отчуждение как и любая юридическая процедура должна быть регламентирована и имеет свои нюансы. В случае не соблюдения правил её могут признать недействительной.
Проводить отчуждение земельного участка нужно согласно Земельному Кодексу Российской Федерации, где прописан регламент и ограничения на земельные участки.
Существует перечень земельных участков, которые не подлежат отчуждению:
- заповедники;
- места захоронения;
- стратегические объекты;
- другое.
Данная сделка обязательно должна быть оформлена документально. При добровольной передачи прав собственности стороны должны заверить у нотариуса договор. Если отчуждение происходит принудительно, то основанием такой процедуры будет документ, где будет описана причина отчуждения, основания и решение суда.
Обязательным условием завершения процедуры отчуждения является регистрация новым владельцем прав собственности на земельный участок. Согласно законодательству обязательно нужно внести изменения в ЕГРН.
Согласно статье 52 Земельного Кодекса Российской Федерации процедура отчуждения имеет свой порядок и условия.
Так, данная процедура должна проходить в рамках гражданско-правовых сделок. Основанием сделки также может быть и вынесенное решение суда или административный акт.
Согласно статье 27 ЗМ РФ есть определенные ограничения по обороноспособности земельных наделов. Как мы уже выше обозначили есть земли, которые не подлежат отчуждению.
Согласно статье 37 ЗК РФ владелец обязательно должен предоставить всю необходимую информацию о земельном участке при процедуре купли-продажи, обязательно стороны должны соблюдать все условия прописанные в договоре. Стоит также отметить, что стороны обязательно должны прописать в договоре в каких ситуациях договор может считаться недействительным.
В Федеральном Законе «Об обороте сельскохозяйственных земель» более детально прописаны все моменты на основе которых происходит купля-продажа земельных участков именно сельскохозяйственного назначения.
Отчуждение земельного участка, который находится в частной собственности имеет свою процедуру, которая установлена законом:
- Намерение отчуждения земельного участка.
- Обоснования или установление условий перехода прав собственности на данный участок.
- Оформление и сбор всех необходимых документов для проведения данной процедуры.
- Регистрация прав собственности в Росреестре новым владельцем.
Особенности купли-продажи земельных участков
Отчуждение земельных участков бывает следующих видов:
- добровольное;
- принудительное.
По большей части это классификация на основании субъекта проведения данной процедуры.
На добровольной основе отчуждение может быть:
- по воле владельца земельного участка с передачей прав собственности муниципалитету или государству;
- на основании гражданско-правовых сделок возмездного характера;
- на безвозмездной основе.
В первом случае отчуждение может быть только по основаниям, которые предусмотрены в законах Российской Федерации. Какими же они могут быть?
- когда была осуществлена приватизация земельного участка;
- в результате продажи участка через аукцион;
Обязательно нужно составить договор о передаче прав на участок и зарегистрировать его в Росреестре.
Добровольное отчуждение подразумевает под собой тот факт, что все права и обязанности, и текущее состояние земельного участка полностью переходит к новому владельцу.
В случае если отчуждение земельного участка происходит принудительно, важно понимать на каких основаниях:
- землю забирают под государственные нужды;
- изъятие земли по причине того, что владелец пользуется землей не по назначению или же нарушает правила землепользования;
- конфискация по решению суда из-за уголовного дела;
- изъятие по непредвиденным обстоятельствам (военное положение).
Законом предусматривается возмещение в денежном эквиваленте, если земельный надел был изъят не по вине собственника. Расчёт будет осуществляться согласно кадастровой стоимость земельного участка.
Отчуждение – это лишение права собственности. Собственник земельного участка либо теряет своё право на основании определённого акта или судебного решения, либо передаёт его добровольно, на основании заключенного договора.
Условия и порядок отчуждения определяются документом, на основании которого процедура реализуется. Особенность передачи земельных участков заключается в том, что в итоге все должно заканчиваться государственной регистрацией.
Любое возникновение или прекращение права собственности на землю требует государственной регистрации. Даже если смена собственника проходит по решению суда, заинтересованное лицо подаёт решение в Росреестр для регистрации перехода права.
Отчуждение земельного участка — это сделка, после оформления которой, происходит передача имущественных прав на участок земли от одной стороны ко второй. Переход прав на имущество может проходить в добровольном порядке, по личному желанию собственника, и в принудительном порядке по постановлению суда.
Важно! По закону нашей страны, такие сделки, после заключения, которых имущество предается в пользование третьим лицам без передачи права собственности, не считаются сделкой по отчуждению. К таким сделкам относятся договор аренды и другие.
Отчуждение земельного участка может произойти по договоренности между сторонами и по письменно оформленному соглашению, на основании административных актов, по решению суда.
В случае, когда сделка по отчуждению земельного участка заключается добровольно, то права пользования переходят второй стороне на основании гражданско-правовой сделки. Такими договорами или соглашениями могут быть завещание, документ о купле-продаже, дарение или обмен.
В случае принудительного отчуждения земли в расчет не берется мнение собственника и его воля. Такое может произойти из-за конфискации имущества по решению суда, отчуждение для нужд государства или муниципалитета, и если было выявлено нецелевое использование земельного участка.
В свою очередь переход прав собственности от одной стороны другой может происходить на возмездной и безвозмездной основе. Когда происходит возмездная передача прав собственности, то владелец участка получит за землю денежную сумму. В случае принудительного отчуждения, то есть передачи права, земельного участка, то, скорее всего это будет безвозмездная передача прав.
Важно! Перед заключением сделки по передаче прав на земельный участок нужно обязательно изучить информацию о том, как правильно провести оформление документа. В этом может помочь Земельный кодекс, информация на официальных сайтах, или консультация у опытного юриста.
Глава VII. Прекращение и ограничение прав на землю (ст. 44-56)
Разделение по видам отчуждения земли возможно по различным основаниям. Так, в первую очередь, нужно выделить наличие либо отсутствие волеизъявления собственника:
- добровольное прекращение права собственности производится на основании заключенного договора, например, дарения, купли-продажи, мены;
- принудительное подразумевает вынесение судебного решения или административного акта, например, постановления об обращении взыскания.
В то же время оба случая могут подразумевать как возмездную, так и безвозмездную передачу земельного надела в собственность другому лицу:
- на возмездной основе участок передаётся по договору купли-продажи, а также при выкупе участка для государственных нужд;
- безвозмездно земля отдаётся при дарении, а также, например, при конфискации.
Надел может быть передан как на коммерческой основе, так и бесплатно на основании судебного решения. Всё зависит от обстоятельств дела и его особенностей.
Под отчуждением понимается передача прав одним лицом другому. Закон предусматривает оформление факта передачи при помощи гражданско-правового договора.
Если речь идет о землевладении, то правила отчуждения земельных участков регулируются гражданским и земельным законодательством. Важным условием является передача права собственности.
Важно! Отчужденным не считается объект, право собственности на который не прекратилось у одного лица и не возникло у другого.
Процедура реализуется прежде всего на основании норм Гражданского кодекса РФ. Так, статья 454 вводит понятие договора купли-продажи, а статья 572 вводит понятие дарения.
Также обязательно нужно учитывать нормы Земельного кодекса РФ. Так, статья 52 определяет условия и порядок отчуждения прав на земельный участок.
Немаловажными остаются и иные правовые акты, такие как ФЗ «Об исполнительном производстве», Гражданско-процессуальный кодекс, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные нормы, определяющие порядок, условия и особенности процедуры.
Ссылка на документ:
Ссылка на документ:
Обязательными для исполнения следует считать следующие условия отчуждения земельного участка:
- совершение сторонами документально оформленной сделки или наличие вступившего в действие судебного решения;
- информация об участке включена в Росреестр;
- наличие кадастрового плана отчуждаемой территории;
- если отчуждению подлежит не весь участок, а его доля, она должна быть предварительно выделена в самостоятельный надел (сведения об образованном таким способом новом угодье вносятся в Росреестр);
- земля не запрещена к обороту нормативными актами РФ;
- все участники сделки являются дееспособными лицами.
Остальные условия определяются исходя из вида отчуждения. Так, если надел отчуждается по договору купли-продажи или мены, по возможности все нюансы должны быть оговорены сторонами и включены в текст договора. Принуждение к заключению соглашения недопустимо. В случае, когда землевладение отбирается у собственника принудительно, это делается в соответствии с судебным решением, в котором приводятся аргументы его принятия.
Если причиной изъятия участка стали чрезвычайные обстоятельства, владельцу компенсируются причиненные убытки, а при отпадении таких обстоятельств земля должна быть ему возвращена. Территории для нужд страны и населения изымаются только на возмездной основе.
Что такое отчуждение земельного участка?
В результате отчуждения землевладения права на него переходят к другому владельцу. Им может являться гражданин, организация, муниципалитет или государство.
Если по условиям сделки новый владелец не может им свободно распоряжаться (продавать, дарить и т. д.), то ее нельзя рассматривать как отчуждение имущества. Иначе говоря, аренда недвижимости не может быть признана отчуждением, поскольку в собственность арендатора объект не переходит.
Передача прав на отчуждаемый участок всегда оформляется в письменном виде. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, завещание, административный акт муниципального образования или судебное решение.
Земля может отчуждаться на возмездной основе либо безвозмездно. Закон допускает как добровольную передачу угодья, так и его принудительное изъятие.
В случае добровольного отчуждения владелец земельного надела своим волевым решением передает его в собственность другому лицу. Это происходит при совершении одного из следующих юридически значимых действий:
- передача прав на недвижимый объект осуществляется в соответствии с договором купли-продажи;
- гражданин оформил добровольный отказ от принадлежащего ему надела (это можно сделать в местном представительстве Росреестра). Если объект достался ему по наследству, допускается отказ в пользу другого наследника. В случае отсутствия правопреемника права на участок перейдут к государству;
- землевладение передается акционерному обществу или иному объединению в виде вклада в уставный капитал. В данной ситуации его новым владельцем будет являться юридическое лицо;
- участок был безвозмездно оформлен в собственность нового владельца по дарственной;
- собственник по договору мены передал свой надел другому лицу, взамен получив от него какой-либо соразмерный по стоимости имущественный объект;
- земля подлежит передаче новому обладателю в соответствии с условиями договора ренты, которую последний обязуется выплачивать до конца жизни ее получателя либо до достижения оговоренной соглашением суммы;
- вступление наследника в свои права.
После оформления бумаг о передаче прав собственности на землю новому владельцу переходят все права и обязанности, связанные с ее использованием.
В результате отчуждения земельного участка наступают следующие последствия для собственника:
| Лишение прав на участок | Запрет на эксплуатирование по собственному усмотрению и невозможность извлечения выгоды из использования земли |
| Невозможность свершения никаких сделок с земельным участком | Поскольку отчуждение предполагает полное лишение всех прав бывшего владельца |
Но вместе с тем освобождается прежний собственник и от обязанностей, связанных с землей:
- не нужно оплачивать налоги за владение участком;
- не требуется организовывать охранные и агротехнические мероприятия;
- имеющиеся обременения на землю переходят к новому владельцу.
Но в отдельных случаях возможно восстановление прав на землю. Если после передачи участка выяснится, что сделка совершена с нарушениями, ее можно оспорить.
В этом случае имущество возвращается в собственность прежнего владельца. Исключением признается только конфискация с последующей реализацией земли через торги.
Если принудительное изъятие будет опротестовано и к этому моменту земля окажется реализованной, то собственник вправе претендовать только на денежную компенсацию.
Также не восстанавливаются права при изъятии земель для госнужд, в этом случае можно лишь получить компенсационное возмещение.
По поводу отчуждения доли земельного участка закон определяет, что часть участка не может являться объектом вещных прав.
Несколько собственников не может владеть участком, если предварительно не проведены межевание и кадастровые работы с целью разделения участка на доли.
То есть изначально отчуждаемая доля требует выделения. Только после этого она может стать зарегистрированным объектом гражданско-правовых отношений.
Неопределенная часть участка может участвовать только в сделках, не предусматривающих перехода права собственности.
С 1.01.2018 в РФ отменена возможность свершения сделок с земельными участками в отношении которых не определены границы владений.
Норма утверждена на основании ФЗ № 447 от 22.12.2014, который внес изменения в Закон «О госкадастре недвижимости» и некоторые иные законодательные положения.
Порядок распространяется на земли для садоводства, личного подсобного хозяйства, огородничества, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.
Если до указанной даты в отношении участка не проведены межевые работы, то распорядиться землей нельзя.
Его нельзя не подарить, не обменять, не заложить и тем более не получится продать землю. При этом не имеет значения, на каком основании владеет землей собственник.
Наличие свидетельства о праве собственности не отменяет обязанности по проведению межевания. Зона отчуждения земельного участка должна быть зарегистрированной официально.
Возможно ли отчуждение здания без отчуждения земельного участка? Ранее, до введения в действие ЗК РФ, допускалось разделение судьбы земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных на участке.
Одним из основополагающих принципов действующего земельного законодательства является тот факт, что земельный участок и расположенные на нем объекты неразрывно связаны.
По этой причины объекты следуют судьбе участка земли. Следовательно, нельзя продать землю без размещенного на ней дома.
Но в то же время действующий закон предусматривает случаи, когда земля и здание могут отчуждаться по отдельности. Например:
Понятие отчуждение участка рассматривается как передача прав на него, независимо от того по своей воле или по приходится их передавать, третьим лицам. Под отчуждением нельзя понимать передачу имущества без предоставления лицу прав на распоряжение участком по собственной воле.
Причины для передачи земли:
- Сделки купли-продажи и другие виды сделок, в связи с которыми можно передать землю другим лицам;
- Решения о конфискации, принимаемые государством;
- Административные акты.
При передаче земли нужно знать, что некоторые из них не подлежат отчуждению, например, те, где расположены заповедники, воинские захоронения, национальные парки и других.
В соответствии с понятием отчуждение выделяют два их вида:
- Добровольное, решение по собственно воле;
- Принудительное.
Кроме того, отчуждение бывает:
- Безвозмездным, например, при передаче участка по дарственной;
- Возмездным, возможна передача земли при продаже либо передаче государству.
Одним из условия является передача прав на землю третьему лицу, оформляя при этом гражданско-правовую сделку по переходу земли в собственность.
Другим условием считается оборотоспособность земли, которая имеет ограничения. Здесь имеются в виду различные заповедники, захоронения, национальные парки, которые не могут отчуждаться или продаваться. Также сюда относятся участки с ограниченным оборотом, такие как лесной фонд.
Статья 52 ЗК РФ. Условия и порядок отчуждения земельного участка
Согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка – это сделка, которая обязательно должна быть оформлена в установленном законом порядке, по её итогам право собственности от владельца переходит другому лицу.
Отчуждением не могут считаться сдача в аренду земельных наделов или доверенное управление правами земли, поскольку собственник остается прежний. А также:
- Землю у владельца могут забрать по решению суда, когда его согласие и вовсе не нужно.
- Отчуждение земельного надела классифицируется по признаку возмездной передачи прав.
Право собственности на данный земельный объект может перейти любому гражданину за определенное возмещение собственнику. Если же собственник не получает ничего в ходе передачи прав собственности, то такую сделку называют безвозмездной.
Проводить отчуждение земельного участка нужно согласно Земельному Кодексу Российской Федерации, где прописан регламент и ограничения на земельные участки.
Существует перечень земельных участков, которые не подлежат отчуждению:
- заповедники;
- места захоронения;
- стратегические объекты;
- другое.
Данная сделка обязательно должна быть оформлена документально. При добровольной передачи прав собственности стороны должны заверить у нотариуса договор. Если отчуждение происходит принудительно, то основанием такой процедуры будет документ, где будет описана причина отчуждения, основания и решение суда.
Обязательным условием завершения процедуры отчуждения является регистрация новым владельцем прав собственности на земельный участок. Согласно законодательству обязательно нужно внести изменения в ЕГРН.
Отчуждение земельного участка, который находится в частной собственности имеет свою процедуру, которая установлена законом:
- Намерение отчуждения земельного участка.
- Обоснования или установление условий перехода прав собственности на данный участок.
- Оформление и сбор всех необходимых документов для проведения данной процедуры.
- Регистрация прав собственности в Росреестре новым владельцем.
В случае если отчуждение земельного участка происходит принудительно, важно понимать на каких основаниях:
- землю забирают под государственные нужды;
- изъятие земли по причине того, что владелец пользуется землей не по назначению или же нарушает правила землепользования;
- конфискация по решению суда из-за уголовного дела;
- изъятие по непредвиденным обстоятельствам (военное положение).
Законом предусматривается возмещение в денежном эквиваленте, если земельный надел был изъят не по вине собственника. Расчёт будет осуществляться согласно кадастровой стоимость земельного участка.
Отчуждение земельного участка с переходом прав собственности иному лицу должно соответствовать обязательным условиям, которые прописаны в законах РФ:
- любые договоренности должны быть согласованы сторонами;
- отчуждение происходит на участок, который указан в кадастровом плане;
- сделку может проводить как собственник земли, так и доверенное лицо (обязательно должна быть доверенность от нотариуса);
- отчуждать можно только тот участок земли, который не запрещён законодательством Российской Федерации;
- при принудительном отчуждении должны быть обязательно указаны причины и основания.