Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог при продаже жилья, приобретенного по договору мены». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и сообщает, что в соответствии с # утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2018 N 194н, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно сообщаем, что в соответствии со статьей 209 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) объектом обложения налогом на доходы физических лиц признается доход, полученный налогоплательщиком.
На основании принципа, установленного статьей 41 Кодекса, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Пунктом 1 статьи 210 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
В соответствии с положениями статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности,
В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Таким образом, если сторонами сделки установлена равноценность обмениваемых товаров, то дохода (экономической выгоды) подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц, не возникает.
Вместе с тем отмечаем, что пунктом 2 статьи 567 Гражданского кодекса определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 171 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании пункта 171 статьи 217 и пункта 2 статьи 2171 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 2171 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 2171 Кодекса.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (пункт 171 статьи 217 Кодекса, в редакции до 01.01.2016).
В этой связи, если квартира, право собственности на которую отчуждено по договору мены, находилась в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения объектом недвижимого имущества, то доход от ее реализации подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
| Заместитель директора Департамента | В.А. Прокаев |
Как считать НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены
Если сторонами сделки установлена равноценность обмениваемых товаров, то дохода (экономической выгоды), облагаемого НДФЛ, при мене не возникает.
Вместе с тем если квартира, право собственности на которую отчуждено по договору мены, находилась в собственности менее установленного срока владения, то доход от ее реализации облагается НДФЛ.
При подсчете налоговой базы, т. е. суммы, от которой рассчитывается налог, прежде всего, нужно знать, когда возникло право собственности на обмениваемый объект недвижимости: до или после 1 января 2016 года, т. е. до или после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, введенных Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ.
Если обмениваемый объект был приобретен до 1 января 2016 года (а общее правило гласит, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, кроме случаев получения недвижимости в порядке наследования и приобретения по договору паенакопления, т. е. через ЖСК), то для менщика действует льготный срок 3 года, вне зависимости от основания приобретения этого объекта. По истечении этого срока в случае реализации недвижимости он освобождается от налога в принципе и даже не подает декларацию по этому поводу.
Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены
Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.
Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.
Налог при договоре мены обязателен к уплате и в отсутствии документа о его выплате нельзя осуществить сделку. Ее попросту не зарегистрируют.
Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.
Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.
Возможно, в ближайшем будущем в законе появится упоминание о том, что мена – это налогооблагаемая сделка и будет четко указан процент, а также способ оплаты.
Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.
Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.
В данном случае будет подлежать уплате НДФЛ, ставка по которому для резидентов (людей, проводящих в России не менее 183 дней в году) составляет 13%. Соответственно, налоговой базой станут доходы продавца квартиры. При этом налоговая база уменьшится на расходы, понесенные при обмене жилья. Этими расходами в данном случае будет являться стоимость обмененной квартиры. Получившаяся разница в размере 26 тысяч рублей и есть налоговая база. От этой суммы рассчитывается НДФЛ.
Данный налог нужно оплатить обязательно, иначе может наступить налоговая ответственность в соответствии с законом.
В большинстве случаев право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Дату такой регистрации вы можете найти:
- в свидетельстве о праве собственности (если оно есть);
- в выписке из государственного реестра прав на недвижимость (ее можно получить в МФЦ по месту нахождения квартиры).
Это правило применяют в отношении квартир:
- купленных по договору купли-продажи;
- полученных в обмен по договору мены;
- полученных от местных администраций в связи со сносом ветхого жилья;
- полученных в порядке приватизации.
Из этого правила есть исключения. Они касаются наследства (квартира считается в собственности со дня смерти наследодателя) и недвижимости, полученной в кооперативе (квартира считается в собственности со дня полной выплаты пая). В этих ситуациях дата госрегистрации собственности не важна.
Еще одно исключение касается квартир, приобретенных по договору долевого участив (ДДУ) или переуступки прав. По такой недвижимости срок владения отсчитывают с момента полной оплаты договора. Дата вступления в собственность здесь также значения не имеет.
Внимание!
Время вашего проживания (прописки) в квартире никакой роли не играет. Важно лишь время, которое обмениваемая квартира находилась в вашей собственности.
Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир:
- полученных в собственность до 2016 года;
- полученных по наследству, в дар от ближайшего родственника, по приватизации, договору ренты, а также недвижимости, которая является единственным жильем.
Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.
Пример
Квартира получена по наследству в сентябре 2021 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.
Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в декабре 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2021 года по декабрь 2024 года).
В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.
Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в апреле 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 28 месяцев (с сентября 2021 года по апрель 2024 года).
В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.
Продажа квартиры, которая была получена по договору мены
Если квартира, которая была передана в обмен, приобретена в 2016 году или позже и на момент обмена находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо. По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.
Пример
Квартира куплена в марте 2020 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.
Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2025 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2020 года по май 2025 года).
В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.
Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в феврале 2025 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2020 года по февраль 2025 года).
В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.
Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.
Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:
- Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
- Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
- Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
- Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.
Внимание!
Если ваша квартира получена в собственность после 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:
- или сумму дохода, которую вы рассчитали самостоятельно (например, исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены);
- или 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры.
Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.
В этой ситуации вашим доходом считают ту цену квартиры, которая указана в договоре. Она должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).
Пример
Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. По договору мены квартиры оценены в 2 300 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.
Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 2 300 000 руб.
Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 250 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 250 000 х 70% = 2 975 000 руб.
В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 975 000 руб.
В этой ситуации стоимость квартир на момент обмена должен определить независимый оценщик. На основании Акта оценки, где указана цена обмениваемых квартиры, вы и должны определить сумму полученного дохода. Оплачивать услуги оценщика вам нужно самостоятельно.
Стоимость квартиры, указанная в Акте независимой оценки, должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).
Пример
Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. В договоре мены стоимость квартир отсутствует. Согласно Акту независимой оценки она составляла на день обмена 2 450 000 руб.
Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в Акте независимой оценки — 2 450 000 руб.
Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 300 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 300 000 х 70% = 3 010 000 руб.
В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 3 010 000 руб.
Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры больше, чем той, которую вы получаете. В этой ситуации новый собственник вашей квартиры (покупатель) должен внести доплату. Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору плюс сумма полученной доплаты.
Здесь также действует общее правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены плюс доплата меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.
Пример
Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.
Обмен неравноценный. Ваша квартира дороже недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 1 890 000 руб. При этом вторая сторона обязана доплатить по сделке 350 000 руб.
Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 200 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре плюс сумма полученной доплаты. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.
Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.
Общая сумма вашего дохода, полученного по договору мены, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.
В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 926 000 руб.
Так как сделка мены приравнена к ДКП, то участники сделки вправе воспользоваться государственными льготами, предусмотренными для покупателей и продавцов квартир. Речь идет об имущественном вычете.
Налоговое возмещение для снижения налогооблагаемой базы как для собственника, а также для возмещения расходов по приобретению нового объекта, как для покупателя, следующие:
- Для продавца возмещение составит миллион рублей.
- Для покупателя – 2 миллиона рублей.
Выступая в роли продавца, участники процесса могут использовать для снижения налогооблагаемой базы другую схему расчета: «доходы – затраты».
Вычет вправе применять российские граждане-резиденты РФ, выплачивающие налоги государству.
Исключение – если ДМ заключен между налогоплательщиками РФ, связанными между собой близкими родственными отношениями. Например, договор обмена между сыном и отцом.
Нерезидентам также имущественная выплата не полагается.
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:
5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
Как рассчитать налог при продаже квартиры, полученной по договору мены
«Статьей 567» Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Договор мены квартир заключается в простой письменной форме (по соглашению сторон форма договора мены квартир может быть установлена, как нотариальная) подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющей государственную регистрацию (Росреестре) и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Такое соглашение — идеальное решение жилищных проблем между родственниками. Родительская семья с возрастом уменьшилась до двоих человек, ей уже не нужна обширная квартира, за которую приходится к тому же уплачивать все возрастающие коммунальные расходы. Дети вступили в брак, появились внуки, но пока молодые семьи живут в скромной «двушке» или студии.
При этом определение срока нахождения квартиры в собственности с учетом срока владения предыдущим жильем не предусмотрено (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Таким образом, в случае расселения ветхого (подлежащего сносу) жилья, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности, в расчет принимается только период владения новой квартирой.
Договор мены квартиры является по своей правовой природе бартерной сделкой.
Интерес сторон при заключении договора мены определяется в том, что без привлечения денежных средств (либо привлечения их в меньшем количестве – в размере доплаты, если квартиры по договору мены признаются сторонами неравноценными) получить квартиру в собственность, при условии выбытия из своей собственности квартиры, в котором заинтересована другая сторона сделки. При сделках с недвижимостью большинство граждан опасаются именно операций с большими денежными суммами, поэтому предпочитают договор мены квартиры альтернативным сделкам путем купли-продажи квартир, хотя следует отметить, что при правильном выборе агентства недвижимости, эти опасения носят весьма беспочвенный характер и альтернативная сделка поможет оперативно и действенно решить жилищные потребности гражданина, тогда как поиск вариантов для мены может составить весьма внушительный срок. Следует отметить, что на рынке недвижимости такие сделки встречаются нечасто, так как очень непросто найти такой вариант, при котором Вы хотели бы приобрести в собственность квартиру контрагента, а он при этом, готов был бы приобрести именно Ваше жилое помещение. Такие сделки по мене муниципальных и государственных квартир были повсеместно распространены в СССР, до момента появления института права собственности и старта бесплатной приватизации. Сейчас же мена массово распространена лишь в муниципальном сегменте жилья. С 1 марта 2005 года мена квартир находящихся в собственности граждан на квартиры муниципального и государственного фондов запрещены действующим законодательством РФ.
Рекомендуем прочесть: Налог по дарственной
УПЛАТА НДФЛ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ КВАРТИРЫ ПО ДОГОВОРУ МЕНЫ Налогоплательщик (продавец) при продаже квартиры по договору мены представляет налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства в установленный в ст. 229 Налогового кодекса РФ срок.
Об этом Письмо УФНС РФ по г.
Москве от 30.12.2009 N 20-15/4/139525.
Согласно положениям ст. ст. 567 и 568 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила купли-продажи, если это не противоречит правилам гл.
Как поменять водительское удостоверение? Как оформить загранпаспорт и каков срок его действия? Какие товары нельзя вернуть или обменять?
Могут ли отказать в скорой медицинской помощи гражданину без полиса ОМС? Как делится имущество при наследовании по закону? Как поехать учиться по обмену?
Как рассчитать будущую пенсию?
Как заключить брачный договор? Как поменять водительское удостоверение?
Как оформить загранпаспорт и каков срок его действия? Какие товары нельзя вернуть или обменять?
Могут ли отказать в скорой медицинской помощи гражданину без полиса ОМС? «Электронный журнал «Азбука права», 02.11.2018 КАК ОБМЕНЯТЬ ЖИЛЬЕ, НАХОДЯЩЕЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ? Чтобы обменять жилье, находящееся в собственности гражданина, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1.
В советские времена обмен квартирами был единственным способом поменять жилплощадь. Государство являлось юридическим собственником и контролировало рынок недвижимости. При исполкоме существовали специальные отделы по обмену, требовалось получить разрешение и пройти обязательные этапы при смене места жительства. Налог при обмене квартиры не взимался, сделка была практически бесплатной.
Граждане все равно находили способы продавать или покупать жилище, с доплатой или через прописку покупателя, с последующей выпиской ответственного квартиросъемщика. Например, менялась однокомнатная квартира на трехкомнатную квартиру, разница в метраже оплачивалась покупателем. Платили ли налоги при обмене квартиры в прежние времена? Такого понятия не было в практике, обязанность появилась только для ставших собственниками граждан.
Ситуация кардинально поменялась, когда началась программа бесплатной приватизации. Появилась возможность продавать свою приватизированную квартиру и покупать другой объект. Постепенно обменивать стали только те квартиры, которые граждане не смогли, а также не захотели приватизировать.
Какой налог надо платить при договоре мены?
Налог при обмене квартиры платить придется до регистрации в Росреестре, документы без квитанции об уплате НДФЛ не примут в работу. До сих пор в законе нет указаний именно об обмене недвижимости, поэтому приходится пользоваться общей системой налогообложения. Если участник сделки не является налоговым резидентом, то есть проживает в стране менее полугода, то налоговые отчисления будут составлять уже 20% от приобретенных доходов.
На практике встречаются несколько видов мены: равноценный, двойной или прямой вариант. Альтернативные варианты обмена являются самыми сложными и потребность в них возникает при разъезде или размене площади. Когда вместо одной жилплощади появляется у собственников несколько, что позволяет им разъехаться, это всегда длительно по времени и затратно.
Прибегнуть к такому варианту приходится при невозможности продать свою квартиру и купить взамен две или три жилплощади. Договора мены бывают востребованы при расселении коммунальной квартиры. Приобретатель подбирает объекты недвижимости каждому владельцу комнаты и производит законную мену. НДФЛ по договору мены будет рассматриваться в данном случае с каждым переезжающим жильцом.
Плюсом прямой мены считается прозрачность и скорость сделки. Квартиру можно обменять на дачу или загородный дом с участком, выбрать иную нужную недвижимость, имеющую регистрацию в Росреестре.
Нужно сказать, что в практике мена – не частое явление.
Потому что все-таки найти две стороны, условно говоря, менщика первой стороны и менщика второй стороны, которым бы взаимно понравились квартиры (комнаты), и они захотели бы произвести обмен, это можно считать экзотикой и редкостью. Здесь, на самом деле, на практике получается достаточно много баталий и споров.
В законе тоже однозначного ответа на этот вопрос найти нельзя, потому что статья 250 ГК РФ, говорящая о преимущественном праве покупки, устанавливает, что необходимо истребовать отказ от преимущественного права покупки других сособственников в случае продажи.
После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:
- заключить договор мены;
- передать второй стороне доплату;
- подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
- после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.
Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.
Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:
- правоустанавливающие документы;
- договор мены;
- кадастровый паспорт;
- согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
- паспорта;
- квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
- заявление на госрегистрацию.
Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.
Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.
Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:
- В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
- В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).
Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.
Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:
- заявление;
- декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
- форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
- ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
- реквизиты счета, на который переведут вычет.
Подать документы можно:
- Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
- По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.
С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.
Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.
Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.
Каждый человек обязан выплачивать налоги. В том числе и за продажу недвижимого имущества.
В каких случаях требуется уплатить подоходный налог:
- если квартира, которую было решено обменять, находится в собственности менее 3 лет;
- когда имущество обменивается с доплатой.
В законодательстве России установлено, что если недвижимое имущество было получено до 2016 года, то срок владения, после которого можно не платить налог за продажу квартиры, составляет 3 года. Если же жилье было приобретено после этого года, то срок владения увеличивается до 5 лет.
Имеется одно правило: если обмен происходит равноценных квартир и доплата не требуется ни с одной из сторон, подоходный налог платить не надо.
Налоговый кодекс не определяет чёткого налога при обмене квартиры, так же как и Гражданский Кодекс не разъясняет, какова должна быть величина налога на мену.
Согласно Гражданскому кодексу России обмен приравнивается к договору купли-продажи.
Согласно статье 567 Гражданского кодекса России:
- При обмене каждая сторона обязана предоставить друг другу товар в пользование взамен иного.
- К договору, составленному при обмене, могут быть применены все правила договора купли-продажи. Поэтому у каждой стороны имеется два статуса, продавец и покупатель.
Доход, который получает каждая сторона при обмене недвижимого имущества, рассчитывается из полной его стоимости на момент заключения договора. Если продавцы не указывают цену жилья в договоре, то она рассчитывается из рыночной стоимости.
Когда одна сторона делает доплату за новую квартиру, сумма этой доплаты также будет включена в доход от продажи недвижимости. Таким образом, получается, если квартира стоила 2 млн, а доплата составила 500 тысяч, то общая сумма налоговой базы составит 2.
5 млн рублей.
Налог с продажи квартиры: просто о сложном
Если при обмене недвижимости человек получает доплату, за которую должен выплатить налог, он способен снизить налоговую базу на налоговый вычет.
Льготы рассчитываются на сумму, по которой происходит снижение:
- Если установлена сумма лимита. Когда у человека не имеется зафиксированного подтверждения расходов по обмену квартиры, то налоговый вычет предоставляется из стандартного размера в 1 млн рублей.
- Если имелись затраты на покупку жилья при обмене. Когда человек может подтвердить документально все затраты на приобретаемое по обмену жилье, он может снизить размер доплаты на эту сумму. В случае когда затраты равны или превышают сумму доплаты выплата налогов не производится. Необходимо учитывать, что, несмотря на то что налог платить не надо, дополнительный доход необходимо отразить в декларации и подать в налоговую инспекцию по месту регистрации.
При обмене квартиры гражданин имеет право на налоговый вычет за приобретение жилья, при этом законом не установлены ограничения на наличие доплаты по этому объекту.
Многих людей, решивших провести обмен своей недвижимости, интересует вопрос: как оплатить налог. Составляя договор мены у нотариуса можно и не уплачивать налог с прибыли, но для того чтобы защитить свои права, лучше, конечно, не рисковать.
После того как будет произведена доплата, нотариус поможет высчитать какой будет с неё запрошен налог. Далее, необходимо обратиться в Российский реестр, куда подаётся заявление на приобретение права собственности на недвижимость.
Специалист сам рассчитает необходимую для оплаты величину налог и сообщит реквизиты, по которым его можно оплатить.
Некоторые люди стараются использовать материнский капитал в качестве доплаты за новое жилье. Довольно справедливое решение с учётом того, что обычно доплату производят при желании улучшить свою недвижимость. Но нужно понимать, что оставить оплату налога «на потом» не получится.
Интересным моментом во всей системе налогообложения является:
- только граждане России могут оплачивать налог за продажу имущества 13%;
- лица без Российского гражданства при покупке или продаже недвижимости должны уплатить 20% от дохода по сделке.
Законодательство России постоянно меняется и не исключено, что в скором времени законом будет предусмотрен фиксированный налог по договору обмена, соответственно, станут более понятны способы его оплаты.
Если недвижимость, которую вы отчуждаете по договору мены, у вас в собственности менее льготного срока, то нужно определить доход, который вы получили в результате продажи недвижимости, и налоговую базу.
Для определения этих величин как раз и важна дата приобретения отчуждаемой недвижимости в собственность. Если собственность оформлена до 1 января 2016 года, то для расчета дохода принимается сумма, указанная в договоре.
Например, если стоимость объекта по договору мены составляет 3 млн рублей, то и полученный доход будет равен 3 млн рублей, с этой суммы будет рассчитываться налог 13%.
Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется уже кадастровая стоимость объекта с учетом поправочного коэффициента.
Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн рублей, а кадастровая стоимость 4 млн, то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн рублей.
Таким образом, кадастровая стоимость с учетом коэффициента составит 2,8 млн рублей, эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены.
Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн рублей, а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, составляет 1,5 млн рублей, то за полученный доход нужно принимать 3 млн рублей.
Однако менщик, у которого возник доход, подлежащий налогообложению, вправе уменьшить налоговую базу, но только по одной из двух схем:
1) «доход минус вычет» или
2) «доход минус расход».
По схеме «доход минус вычет» можно уменьшить доход на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Например, если один собственник меняет дом и землю и не освобождается от налогообложения по льготному сроку владения недвижимостью (см.
выше), а стоимость дома, допустим, равна, 3 млн рублей, земли — 1 млн рублей, то налог на доход рассчитывается следующим образом: ((3 млн + 1 млн) — 1 млн вычета) * 13% = 390 тыс. рублей.
Используя вычет в 1 млн, помните, что он применяется один раз за налоговый период, т. е. за год.
Платится ли налог при обмене квартиры: условия, расчеты подоходного и вычета
Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.
Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.
Пример:
В марте 2018 года вы получили в наследство от мамы земельный участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2021 года, так как на вас распространяется правило о минимальном периоде собственности 3 года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять налоговую инспекцию о сделке.
Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была получена в наследство, подарена или приватизирована.
В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже, максимальный размер которого 1 млн рублей. То есть вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним: налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажи недвижимости, и с которых должны заплатить налог.
Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллиона рублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.
Пример:
Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн рублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение, невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге? Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не с двух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.
Не забудьте важный момент! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.
Рассмотрим пример:
Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой собственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решила продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей и воспользоваться имущественным вычетом при продаже.
Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость ½ квартиры) – 500 тыс. (½ имущественного вычета)) = 32,5 тыс. рублей.
Если бы супруги продали свои доли не по общему договору купли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил бы имущественный вычет до 1 млн рублей.
В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, так как вычет полностью перекрыл бы стоимость доли.
Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/13578@.
Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается другая.
Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно.
Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.
Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
Рекомендуем прочитать статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В ней подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости.
Пример:
Вам достался в наследство дом, и в 2020 году вы продали его за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2021 году вы должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.