Как заключить ДДУ по военной ипотеке

Поскольку залогом при покупке недвижимости на основании договора долевого строительства выступает залог имущественных прав, то закладная не оформляется.

Поэтому снятие обременения происходит на основании совместного заявления заемщика и банка. При этом их присутствие (личное или уполномоченных лиц согласно доверенности) в Росреестре обязательно.

Регистратору также необходимо предъявить справку о полном погашении кредита и договор долевого участия.

Покупка новостройки по военной ипотеке

В сфере недвижимости в настоящее время все более распространена сделка уступки прав требования, которая подходит приобретателям жилья. Она позволяет покупателям стать правообладателями квартир на стадии строительства новостройки.

Сделка обладает многими достоинствами, но также наряду с этим у нее имеются и недостатки, которые связаны с возможными рисками при ее заключении.

Основные правила, касающиеся оформления сделки уступки прав требования регулируются статьями гл. 24 ГК РФ.

А также положениями ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

• Законодательный акт много раз дополнялся поправками для того, чтобы улучшить процедуру заключения договора цессии, поэтому с 27 июня 2019 года действует текущая редакция этого закона.
• Нормы права, содержащиеся в вышеуказанных актах, позволяют в полной мере обеспечить защиту прав покупателей объектов недвижимости от возможных претензий, предъявляемых от недобросовестных фирм-застройщиков.
• Покупка строящегося объекта недвижимого имущества, как правило, связано с некоторыми рисками для приобретателя.
• Необходимо помнить, то договор цессии на квартиру в порядке участия в долевом строительстве является менее рискованным мероприятием.

Согласно указаниям ФЗ № 214 сделка переуступки прав требования на квартиру в новостройке должна быть зарегистрирована в службе Росреестра.

До момента подписания акта приема-передачи с застройщиком, дольщик может осуществить переуступку своих прав другому лицу.

В силу положений вышеназванных законодательных актов переход право собственности совершается до момента передачи жилья дольщику и подписания соответствующего акта с застройщиком.

1. Осуществление сделки переуступки права требования допускается только при согласии на это строительной фирмы.
2. Кроме этого, требуется получить письменное согласие супруга, если продавец состоит в официальном браке.
3. Такое согласие должно оформляться в нотариальной конторе.

Также цессионарий должен совершить оплату за квартиру в недостроенном доме согласно условиям основного договора ДДУ.

При отсутствии возможности оплаты, допускается оформление сделки, согласно которой оставшаяся задолженность перед застройщиков переводится на покупателя.

В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку договор долевого участия должен проходить процедуру государственной регистрации в ФКП Росреестра, то совершенная на его основе сделка переуступки также должна быть зарегистрирована в установленном порядке.

Порядок оформления военной ипотеки. Инструкция и документы

Покупателю нужно проверить у застройщика разрешение на строительство, в случае желания приобрести жилплощадь в недостроенном доме.

Это снизит вероятность наступления для него спорных моментов, которые могут привести к различным негативным последствиям.

Кроме этого, от застройщика необходимо потребовать предъявления следующих бумаг:

1. Сроки кредитования – практически без изменений.
2. Ставка – более высокая.
3. Ограниченные сроки сдачи объекта.
4. Предоставление ссуды осуществляется на основании договора об уступке прав или договора долевого участия.
5. Для жилого комплекса обязательна аккредитация в банке.

Никаких прав на квартиру у заемщика, приобретающего жилье в новостройке по военной ипотеке, по существу нет. Документов о гос-регистрации права собственности никто покупателю не выдает – право собственности появится только после возведения здания и принятия уже построенного дома в эксплуатацию, после получения жилья и оформления соответствующих документов.

То есть, пользоваться жильем покупатель новостройки может, а вот распоряжаться – нет. Банки, в свою очередь, не особо стремятся к выдаче ссуд на жилье в новостройке.

И для этого есть причины:

• Риск преждевременного увольнения военнослужащего из ВС РФ и последующей невыплаты долга.
• Сложный подбор жилья с учетом неполноценной информации у продавцов о программе НИС и дефиците информации у них по продаже жилья в новостройках через военную ипотеку.
• Риск внезапной утери трудоспособности, здоровья или жизни военнослужащего.
• Риск незавершения строительства.
• Риск затягивания сроков возведения дома и сдачи его в эксплуатацию.
• Риск отсутствия разрешения на строительство у застройщика (в этом случае строительство закончено не будет.
• Непредусмотренное подключение дома к необходимым коммуникациям.

)
Высокими рисками банков-кредиторов объясняются и более жесткие условия покупки жилья в новостройках для военных. А именно – строго ограниченный список компаний-застройщиков, у которых можно купить недвижимость, и более высокие процентные ставки.

1. Рапорт на получение свидетельства, подтверждающего право на ссуду (на получение документа уходит около 3 месяцев).
2. Выбор квартиры в новостройке или аккредитованного застройщика, соответствующих личным запросам, требованиям банка-кредитора и Минобороны.
3. Открытие счета в банке, имеющем право на работу по военной программе. Именной счет открывается для средств, накопленных в процессе участия в НИС и поступающих от государства.
4. Подача заявления и необходимых документов.
5. Подписание 3-стороннего договора на получение целевого займа. Участники – военнослужащий, Банк и Росвоенипотека.
6. Заключение ДДУ с аккредитованным застройщиком.
7. Внесение 1-го взноса и регистрация ДДУ.
8. Заключение договора о залоге.
9. Перечисление средств на счет компании-застройщика.
10. Ожидание сдачи дома.
11. Подписание акта по приему/передаче недвижимости.
12. Оформление техпаспорта недвижимости.
13. Оценка квартиры независимым оценщиком.
14. Составление закладной на объект, ее регистрация и дальнейшее заключение договора страхования жилья.
15. Получение сертификата на право собственности.

При наличии времени/знаний можно пройти данный путь самостоятельно, а можно воспользоваться услугами квалифицированного специалиста.

Особенности приобретения жилья по программе «Военная ипотека» в 2019 году

Подбор объекта долевого строительства осуществляется военнослужащим:

• из числа объектов, аккредитованных банками в рамках накопительно-ипотечная системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС), которые размещены на сайте ФГКУ «Росвоенипотека», исходя из суммы:

  • накоплений, учтенных на его именном накопительном счете (ИНС),

  • ипотечных кредитных средств и

  • суммы личных средств участника НИС (при наличии и необходимости).

Выбрав объект долевого строительства, военнослужащий — участник НИС:

• заключает с застройщиком предварительный договор участия в долевом строительстве, содержащий условия пункта 53 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, и

• представляет банку — кредитору пакет документов, необходимый для заключения кредитного договора;

• в случае принятия банком положительного решения о выдаче ипотечного кредита банк и военнослужащий — участник НИС заключают кредитный договор.

В договоре участия в долевом строительстве в соответствии с указанным пунктом 53 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, должно быть предусмотрено, что:

• погашение обязательств (части обязательств) военнослужащего — участника НИС перед застройщиком осуществляется за счет средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ);

• цена договора участия в долевом строительстве является фиксированной и не подлежит изменению;

• застройщик в течение 5 рабочих дней со дня наступления соответствующих событий уведомляет ФГКУ «Росвоенипотека» с представлением копий соответствующих подтверждающих документов:

  • о получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (объекта недвижимости);

  • о принятии решения о переносе срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (объекта недвижимости);

  • о передаче застройщиком и принятии военнослужащим — участником НИС квартиры;

  • о расторжении договора участия в долевом строительстве;

  • о присвоении адреса объекту адресации;

• военнослужащий — участник НИС не вправе переуступать права требования на объект долевого строительства без письменного согласия ФГКУ «Росвоенипотека».

Военнослужащий — участник НИС для получения целевого жилищного займа (ЦЖЗ) при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита представляет в ФГКУ «Росвоенипотека» следующие документы:

• подписанный со стороны военнослужащего — участника НИС договор целевого жилищного займа, оформленный в соответствии с типовой формой договора ЦЖЗ, утвержденной приказом Министра обороны Российской Федерации от 23 декабря 2015 г. № 820 (в 3 экз.);

Приказ Министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820 (ред. от 31.01.2018) «Об утверждении типовых договоров, необходимых для реализации Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов» (вместе с «Порядком оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»)

• предварительный договор участия в долевом строительстве, отвечающий требованиям статьи 429 «Предварительный договор» Гражданского Кодекса РФ и содержащий условия, предусмотренные указанным выше пунктом 53 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370;

• заверенная банком — кредитором копия договора банковского счета военнослужащего — участника НИС, содержащего условия о порядке возврата в ФГКУ «Росвоенипотека» целевого жилищного займа без распоряжения военнослужащего — участника НИС в случаях, предусмотренных указанными Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов;

• заверенная банком — кредитором копия договора ипотечного кредита, оформленного с учетом требований пункта 30 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, с приложением к нему графика погашения ипотечного кредита;

• копия паспорта гражданина РФ (удостоверения личности), являющегося участником НИС;

• заверенная застройщиком копия разрешения на долевое строительство;

• документы, подтверждающие страхование гражданской ответственности застройщика или другой способ обеспечения исполнения обязательств застройщика перед военнослужащим — участником НИС по договору участия в долевом строительстве, предусмотренный законодательством РФ.

ФГКУ «Росвоенипотека» в течение 30 рабочих дней со дня получения указанных документов:

• проверяет информацию о застройщике,

• принимает решение о заключении договора целевого жилищного займа (ЦЖЗ) и подписывает его,

• перечисляет на банковский счет военнослужащего — участника средства ЦЖЗ для уплаты части цены договора участия в долевом строительстве и

• направляет военнослужащему подписанный договор ЦЖЗ (в 2 экз.) либо, при наличии оснований для отказа в заключении договора ЦЖЗ, размещает данную информацию на официальном сайте ФГКУ «Росвоенипотека» и доводит ее до военнослужащего посредством телефонной связи или электронной почты.

Если военнослужащий (банк) в течение 20 рабочих дней со дня размещения указанной информации на официальном сайте ФГКУ «Росвоенипотека» не устранит замечания, явившиеся основанием для отказа, ФГКУ «Росвоенипотека» принимает решение об отказе в заключении договора целевого жилищного займа и возвращает документы с указанием оснований для отказа.

После получения договора целевого жилищного займа:

• военнослужащий заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве и

• осуществляет его государственную регистрацию.

После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и залога права требования военнослужащего в силу закона в пользу банка — кредитора и государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека»:

• военнослужащий представляет данный договор участия в долевом строительстве в банк — кредитор, который перечисляет средства целевого жилищного займа (ЦЖЗ),

• а также кредитные средства и (при наличии) собственные средства военнослужащего — участника НИС на банковский счет застройщика, указанный в договоре участия в долевом строительстве.

После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве военнослужащий — участник НИС представляет в ФГКУ «Росвоенипотека» следующие документы:

• копию договора участия в долевом строительстве, оформленного с учетом требований пункта 53 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, с отметкой о регистрации залога прав требования военнослужащего;

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о государственной регистрации залога прав требования военнослужащего в силу закона в пользу банка — кредитора и государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека»;

• заверенную банком — кредитором копию документа, подтверждающего фактическую дату предоставления военнослужащему — участнику ипотечного кредита, сумму ипотечного кредита и рассчитанный с учетом фактической даты выдачи ипотечного кредита график погашения ипотечного кредита.

ФГКУ «Росвоенипотека» после рассмотрения указанных документов:

• предоставляет военнослужащему — участнику НИС средства целевого жилищного займа для погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком его погашения,

• при этом платежи по графику не могут быть чаще 1 раза в месяц, а ежемесячный платеж равняется 1/12 накопительного взноса на одного военнослужащего — участника НИС, утвержденного Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

Есть существенная разница – собирается ли получатель ссуды купить квартиру в ипотеку в строящемся доме или приобрести жильё на вторичном рынке. Оформление займа в первом случае рассмотрим детально.

Под банковскую программу «долевое строительство» может попадать первичная квартира в сооруженном здании. Однако после получения права на владение недвижимостью, жильё уже будет считаться вторичным, несмотря на то, что объект абсолютно новый и до этого нынешняя жилплощадь не использовалась.

Стать собственником становится возможным только после того, как дом будет введён в эксплуатацию и подписаны соответствующие акты. Существует так называемый мёртвый период, на который тоже рассчитана ипотечная программа в Сбербанке.

Это когда дом выстроен, жильцы подписали акты передачи, но в права собственности еще не вступили. Здесь границы условий финансовой организации в кредитовании на новостройку заканчиваются, а на квартиры не начинаются. Таким образом, банковский продукт предусматривает покупку квартиры в новостройке по соглашению сторон.

Опасаться этих моделей кредитования не нужно. Они выстроены в рамках легитимности.

Наблюдается три варианта купить жильё в строящемся доме

Это документально заверенное соглашение несёт сведения, что гражданин является дольщиком в строящемся доме, а также участка земли, находящемся под зданием. В соответствии с договором ДДУ собственник получает права на имущество.

Что нужно знать? Долевое участие основывается на правовых нормах 214-ФЗ. Это один из самых благонадежных вариантов купить жилье в новостройке. При всём при этом следует опасаться подписания временного договора долевого участия.

Тем самым вкладчик обязуется впоследствии завизировать подлинный ДДУ. Риски весьма значительны, дольщик лишается какой-либо законной защиты. И он может распрощаться со своей квартирой навсегда, если застройщик окажется аферистом.

Как правило банк обязательно проверяет застройщика прежде чем дать ипотеку на квартиру в новостройку. Однако нужно быть осторожным.

Обычно такие договора навязывают некомпетентные фирмы, которые не умеют производить строительные работы в соответствии СНИП, а это ставит под сомнение и угрозу саму надёжность здания.

Ещё один легальный путь покупки жилья. Договор переуступки отличается от первого варианта тем, что квартира приобретается у дольщика, который уже совершил покупку у застройщика.

Ипотека такого вида наиболее распространена, потому что на заключительном этапе строительства практически все квартиры от застройщика уже проданы. Приобрести жильё, будучи уверенным, что дом всё-таки построен, в самый раз у инвестора, который произвёл вклад в объект ранее.

Порядок оформления ипотеки на долевое строительство

Для контрактников ВС РФ предоставляется военная ипотека в строящемся доме. Данная программа является схемой накопления для лиц, проходящих военную службу по контракту, чтобы в последующем обеспечить их жильём.

Характерные черты ипотеки этой схемы заключаются в следующем. После заключения первого контракта, военнослужащему предоставляется право на установленные накопления денежных средств на его счёт.

Каждый год эта сумма составляет порядка четверти миллиона рублей. По истечении контракта, перед подписанием следующего, он может употребить эти деньги в качестве первого платежа банку по ипотеке. Оставшуюся сумму будет погашать государство, пока воин стоит на страже нашей Родины.

Если контракт будет прерван, в случае увольнения из ВС, выплаты по государственной дотации прекращаются, и уже штатское лицо будет вынуждено погашать кредит в автономном порядке.

Все объекты недвижимости тестируются банком перед выдачей ссуды и должны соответствовать установленным им нормам. Финансовая организация должна удостовериться, на какой стадии идёт строительство и в том, что застройщик благонадёжен.

Тут всё зависит от банка. Немногие согласятся выдать кредит, если здание пока только проходит этапы заливки фундамента. Но если возвели уже хотя бы пару этажей, то получить ссуду будет гораздо легче.

Всегда есть риски в том, что строительство не будет завершено по каким-либо причинам. Например, как нехватки средств. Нужно понимать, что банк существенно рискует этим, давая возможность взять ипотеку в строящемся доме.

Если покупается готовое жилье, то здесь оно и выступает в качестве залога, а в случае только строящегося объекта как таковая гарантия ещё не появилась в виде квартиры. Поэтому некоторые финансовые организации требуют поручителей или выдают ипотеку под залог иного объекта недвижимости.

Разумеется, первостепенным условием банка является то, чтобы заемщик обладал положительной кредитной историей. Это далеко не все правила.

Разберём основные из них:

• нужно быть гражданином РФ;
• иметь регистрацию на территории России;
• достигнуть совершеннолетия;
• на момент последнего платежа возраст клиента не должен превышать 75 лет;
• обладать не менее полугода трудового стажа на нынешнем месте работы (некоторым банкам достаточно 3 месяцев) и одного года за последний пятилетний период;
• доход кредитуемого должен превышать сумму ежемесячного платежа по ипотеке на 40%.

Более того, Сбербанк охотно одобряет ипотеку тем заёмщикам, у которых есть клиентские зарплатные проекты в этой финансовой организации.

Плюсом будет наличие созаёмщика, являющегося работающим пенсионером и который еще не достиг 75-летнего возраста. Обычно кредит в этих случаях с рассмотрения банка выдаётся на срок от 5 до 10 лет.

Сегодня покупка строящегося жилья все больше привлекает ипотечных заемщиков. Выгодно это и банкам — они сотрудничают с застройщиками, сами вкладывают в строительство деньги для получения прибыли. Наиболее известными финансовыми учреждениями, предлагающими ипотеку на долевое строительство, являются:

• Сбербанк;
• ВТБ24;
• Дельтакредит банк.

Особо привлекательной является ипотека на долевое строительство в Сбербанке, так как она позволяет получить наиболее выгодную процентную ставку сегодня. В 2020 году продолжается действие акции сниженных процентных ставок на квартиры в новостройках. Условия кредитования выглядят так:

1. сумма займа — от 300 000 до 30 000 000 рублей (для Москвы и Московской области значение может быть увеличено);
2. первый взнос — 15% от стоимости (значение может увеличиваться до 50%, если заемщик не может подтвердить свой доход документально, тогда ему предлагается облегченная процедура оформления кредита по двум документам);
3. срок возврата – до 30 лет, но наиболее выгодные процентные ставки при возврате кредита в течение 12 или менее лет;
4. процентная ставка — от 7,4% годовых (включая понижающие коэффициенты за наличие зарплатной карты, электронную регистрацию сделки, личную страховку и скидку от застройщика).

На российском рынке это одно из самых выгодных предложений ипотеки по долевому строительству.

Военная ипотека: кому она положена и каковы условия ее оформления

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:

1. Выбор финансовой организации. О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.
2. Получение информации о застройщике. Узнайте, всегда ли в срок сдавались объекты компании, не было ли судебных разбирательств с пайщиками. Проверке подлежит также документация по строящемуся дому.

   Рекомендуется ознакомиться со следующими актами:

   • проектной декларацией;

   документами, на основании которых компания осуществляет свою деятельность;

3. подтверждением оплаты уставного капитала;
4. финансовыми отчетами за прошлый год;
5. подробными сведениями о проекте (разрешение на строительство, свидетельство о собственности на землю и т. д.);
6. свидетельством о государственной регистрации застройщика.

Компания обязана иметь уставный капитал, определяемый масштабами строительства и соответствующими пунктами в действующем законодательстве. Помочь могут также отзывы дольщиков, уже имевших дело с данным застройщиком. С ними можно ознакомиться на форумах в Интернете.

В 2020 году срок регистрации ДДУ с ипотекой изменили, сократив до пяти дней (). Однако документы можно подать и через Многофункциональный центр. В данном случае добавится еще четыре дня. Хотя точный период зависит от разновидности самого соглашения. Когда в Росреестр подается первичный договор, то придется проверить и занести сведения о строительной компании в реестр. На это потребуется до 18 дней.

Если регистрация ДДУ в Росреестре с ипотекой не прошла, ведомство должно представить причины отказа. Чтобы понять, что процедура прошла успешно, можно:

• обратиться в госорганы, отвечающие за регистрацию;
• либо сделать запрос в строительную компанию.

Обратите внимание, что в самом соглашении и в заявлении на регистрацию будет написан строительный номер квартиры и кадастровый номер земельного участка на котором осуществляется строительство.

На самом соглашении будет стоять отметка ведомства, подпись и печать регистратора, и номер, по которому договор можно найти в базе данных. Проводили регистрацию онлайн – подобные отметки все-равно должны появиться на бумажном соглашении. Чтобы сократить срок регистрации ДДУ в Росреестре с ипотекой, желательно обращаться за услугой, когда застройщик уже имеется в базах данных ведомства.

Рекомендуемая статья: Банк продал закладную — чем это грозит заемщику

ДДУ не требует нотариального заверения, он заключается в простой письменной форме с последующей регистрацией в Росреестре. В договоре прописываются обязательства застройщика, а именно: своевременные постройка, сдача, ввод в эксплуатацию и передача дольщику обозначенного объекта недвижимости. Вторая сторона обязуется выплатить в полном объеме сумму, указанную в договоре, а также поставить подпись в акте приема-передачи, если квартира полностью соответствует нормам качества.

В ДДУ обязательно должны быть указаны:

• предмет договора (характеристики жилья);
• стоимость квартиры;
• сроки строительства и сдачи объекта;
• период, в который компания гарантирует исполнить обязательства;
• способы обеспечения гарантийных обязательств.

Кроме того, должны присутствовать реквизиты сторон, документы, подтверждающие право на ведение строительства, стоимость одного квадратного метра жилья и итоговая цена квартиры, основания для пересмотра стоимости, права и обязанности обеих сторон, ответственность в случае нарушения сторонами условий договора. При отсутствии существенных условий в регистрации договора будет отказано. Условия ДДУ сверяются в соответствии с проектной декларацией. Регистрация в Росреестре призвана обезопасить дольщика, подтвердить его право собственности, а также исключить вероятность двойной продажи.

Фактически на последних этапах строительства квадратные метры уже по стоимости ненамного уступают ценам, представленным на вторичном рынке жилья. Поэтому, в идеале наиболее выгодно купить жилье можно в период, когда объект строительства еще находится только в проекте.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании вас активно уговаривают заключить договор.

Как будет осуществляться оплата по нему? В законодательстве четко установлено, что оплата по договору долевого участия должна осуществляться после регистрации такого документа в Росреестре. Таким образом, сначала должно произойти заключение договора, потом – его регистрация, и только затем – перечисление средств.

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.

1. Увеличение срока строительства. Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
2. Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов. Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
3. Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
4. Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов. Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
5. Замена информации, указанной в проектной декларации. Проектная декларация – это основной документ при строительстве объекта недвижимости. В первой части декларации содержатся сведения о компании-застройщике, а во второй – проект строительства. Данный документ находится в открытом доступе: он либо публикуется в СМИ, либо предъявляется по первому требованию лица, желающего с ним ознакомиться.

   Дольщик имеет право на расторжение ДДУ и возврат денежных средств, если проектная декларация претерпела следующие изменения:

   • внесение значительных коррективов в проект дома на стадии строительства;

   увеличение или уменьшение одного или нескольких объектов;

6. самовольное принятие решения относительно нежилых помещений, общего имущества дольщиков и т. п.

Естественно, что возврат денег застройщик постарается отложить как можно дальше, поэтому быстрого возмещения в случае расторжения договора долевого участия ждать не стоит.

Кроме вышеперечисленных ситуаций, к рискам также можно отнести требование застройщика перечислить дополнительные денежные средства для проведения работ, не обозначенных в договоре. Это может быть благоустройство территории, подведение коммуникаций или оплата аренды земельного участка. Иногда площадь строящегося объекта увеличивается в процессе возведения, что, в свою очередь, влечет дополнительные затраты.

Во избежание подобных требований договор должен содержать условие, при котором стоимость квадратного метра остается неизменной вне зависимости от обстоятельств.

7. Двойная продажа квартиры.Под этим понятием имеется в виду покупка одной и той же жилплощади двумя или более дольщиками. Вероятность возникновения такой ситуации обусловлена следующими факторами:
   • несвоевременный обмен информацией о реализованных квартирах между застройщиком и агентством недвижимости;

   предварительный ДДУ;

8. передача права собственности третьему лицу;
9. приобретение квартиры у подрядчика;
10. ошибка в документации (нельзя исключать человеческий фактор).

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку у подрядчика, покупателю следует получить от него акт, подтверждающий выполнение обязательств перед застройщиком.

Квартира в новостройке по военной ипотеке миф или реальность?

Покупка военнослужащим жилья в ипотеку происходит по следующему алгоритму:

1. Необходимо получить свидетельство о праве на получение целевого займа.
2. Заявка на ипотеку отправляется на рассмотрение банка.
3. При условии одобрения документы отсылаются в Росвоенипотеку (Управление НИС жилищного обеспечения военных), откуда нужно подождать положительного ответа.
4. Подбирается объект недвижимости, подходящий под условия программы. Банк его проверяет и выносит решение.
5. Подписывается кредитная документация, страхуется предмет залога (жилищная площадь на которую выдается ипотека).
6. Когда квартира по военной ипотеке переходит в собственность заемщика, он обязан отчитаться о целевом использовании кредита (предоставить документы на жилье в банк).

После получения жилищного кредита его оплата производится Министерством обороны РФ. Снятие обременения после полной выплаты ссуды происходит по заявлению от Росвоенипотеки, самому заемщику беспокоиться об этом не придется.

По военной ипотеке есть значимые требования к квартире:

• Она должна находиться на территории РФ, но не привязывается ни к региону прописки, ни к месту несения службы.
• Не будут одобрены квартиры в ветхих, аварийных, домах под снос.
• Это не может быть жилье с обременением (арест, залог и пр.).
• Новостройки приобретаются только по договору долевого участия.

Можно выбрать жилье на вторичном рынке или в строящемся доме. По новостройкам есть ограничение – это может быть дом только из разрешенного списка, где квартиры соответствуют всем требованиям банка и Росвоенипотеки. По военной ипотеке в строящемся доме могут быть приобретены уже готовые квартиры с отделкой или на этапе котлована, это значения не имеет.

Срок рассмотрения заявки достаточно долгий. Только рассмотрение Росвоенипотекой занимает около 3 месяцев, на получение решения банка уходит около недели.

Нужно учитывать, что при оформлении жилищного кредита военнослужащий понесет те же расходы, что и обычный заемщик. Сюда входят:

• Отчет об оценке покупаемой квартиры.
• Обязательное страхование залога.
• Добровольное страхование жизни и здоровья (отказ от страхования может повлечь увеличение ставки кредитования на 1 — 2%).

После увольнения из армии по собственному желанию заемщику придется оплачивать кредит самостоятельно или возместить Министерству обороны РФ все понесенные расходы. Налоговый вычет можно получить только с тех платежей, которые вносились военнослужащим из собственных денег.

Залогодержателями квартиры, купленной по целевому жилищному займу, являются Министерство обороны РФ и банк, выдавший кредит. Они имеют залоговое право требовать недвижимость, если выплата заемщиком не производится (например, при его увольнении из армии и отсутствии платежей).

Сдавать квартиру в наем без согласия банка нельзя, это грубое нарушение условий кредитного договора. Если такое обстоятельство всплывет, банк-кредитор будет вправе потребовать расторгнуть отношения с досрочным погашением займа.

Таким образом, согласование должно происходить с обоими залогодержателями, от которых следует получить письменное подтверждение. Поинтересоваться позицией банка на этот счет необходимо еще до подписания кредитной документации.

После получения документов о праве собственности на жилье, нужно согласовать свое намерение с залогодержателями (банком) и страховой компанией. Затем можно приступить к поиску арендаторов. Следует отнестись к этому вопросу ответственно, ведь чужие люди могут нанести недвижимости непоправимый вред, а утрата залога – серьезное нарушение условий военной ипотеки. Взаимоотношения с арендаторами обязательно скрепляются подписанием договора, который подлежит налоговому учету.

Вы защищали Родину не менее 20 лет и теперь имеете право на квартиру. Либо вы прослужили 10 лет и увольняетесь по уважительной причине — предельный для военного возраст или слабое здоровье. Может быть, вы отметили трехлетие службы в армии и только получили право на деньги со счета НИС. Во всех случаях путь к своей жилплощади начинается одинаково.

Первый шаг — подача рапорта на предоставление свидетельства участника накопительной ипотечной системы (не путать с рапортом о включении в реестр участников!). Рапорт подается на имя командира воинской части, откуда попадает в отделение ФГКУ. Там проверяют, имеет ли право участник на получение денег, готовят и высылают документ. Скачайте образец рапорта. Распечатайте его и впишите свое имя, дату, номер в реестре НИС и город, в котором планируете приобрести жилье.

Если денег хватило на покупку жилья без кредита, в предварительном ДДУ укажите, что вы платите свои средства и не используете кредит. Дальше все просто:

• получаете из «Росвоенипотеки» подписанный договор ЦЖЗ (придется ждать около месяца);
• заключаете с застройщиком основной ДДУ;
• отправляете договор ДУ в Росреестр, где регистрируют права участника долевого строительства;
• заказываете выписку из ЕГРП, в которой указано, что пока дом не сдан, часть прав на квартиру принадлежит государству;
• отдаете выписку и ДДУ в «Росвоенипотеку» (адрес выше), которая в течение 10 дней перечислит деньги застройщику.

После этого остается ждать передачи дома в эксплуатацию. Через полгода после подписания акта приема квартиры новосел становится полноправным хозяином. Он должен получить новую выписку из ЕГРП и передать ее в «Росвоенипотеку».

Размер кредита зависит от суммы накоплений на счету в НИС и возраста военнослужащего. Например: если служащий открыл счет в январе 2015 года, то за пять лет там накопилось 1,1 млн рублей. На самую дешевую студию (около 2,3 млн рублей) не хватит, поэтому используем сумму в качестве первоначального взноса. Максимальная сумма кредита в этом случае составит 1 894 351 рубль. Этот военнослужащий сможет потратить на квартиру до 2,96 млн рублей.

В 2020 году максимальная сумма военной ипотеки в РФ — 3,1 млн руб.

Прежде чем заполнить предварительный договор ДУ, нужно выбрать банк и подписать с ним кредитный договор. Вынося решение о кредите, банк учитывает возраст заемщика, его послужной список и другие факторы. Кредит по военной ипотеке отличается пониженной ставкой по сравнению с обычным. Во многих программах есть ограничение по сумме — в ПАО Сбербанк, например, в 2020 году дают не больше 2,629 млн рублей. Во время подписания договора откройте счет в банке — «Росвоенипотека» перечислит туда средства с НИС, одобрит заявку.

Вконтакте
Facebook
Twitter
Google+
Одноклассники



Похожие записи:

• Документы для визы в Германию в 2024 году
• Повышение пенсий пенсионерам прокуратуры в 2021 году
• Налог на землю в 2021 году для физических лиц в ижевске