Продажа Квартиры С Незаконной Перепланировкой 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа Квартиры С Незаконной Перепланировкой 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.

Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она составит 22 000 руб.

Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.

Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.

За незаконную перепланировку собственника ждет штраф и предписание вернуть выполненные нарушения в исходное состояние.

Рассмотрим этот вопрос подробнее. Во-первых, собственника согласно пункту 2 статьи 29 Жилищного кодекса РФ неотвратимо ждёт наказание за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме при её обнаружении в виде штрафа . В Москве для физических лиц он составляет 2000-2500 рублей согласно п.2 статьи 7.21 КоАП РФ, для юридических лиц- 40-50 000 рублей согласно той же статье. Во-вторых, согласно пункту 3 статьи 29 ЖК РФ, а в Москве согласно п. 3.3.3.8.2.2.2 Прил. №2 к 508-мому Постановлению Прав-ва Москвы для квартир собственнику квартиры или нежилого помещения с незаконной перепланировкой выдаётся предписание вернуть планировку такой квартиры или нежилого помещения в исходное положение в части работ, нарушившей закон. Иными словами, произведенный дорогостоящий ремонт придется возвращать в первоначальное положение. Выписывает данное предписание в Москве инспектор Жилищной инспекции, а в других городах России соответствующий представитель органа местного самоуправления (согласно п.1. ст.26 ЖК РФ). Если инспектора не пустить в квартиру или нежилое помещение, то он будет добиваться доступа в них через суд. Таким способом выявление незаконной перепланировки получится лишь отсрочить. Если несанкционированная перепланировка не была устранена в соответствии с выданным предписанием, то дело по ней передают в суд, который в соответствии с п.5 ст.29 ЖК РФ имеет право выставить такую квартиру или нежилое помещение на продажу с торгов, что уже бывало несколько раз на практике.

Незаконная перепланировка квартиры в 2021. Все аспекты.

Выполненная самовольная и несогласованная перепланировка нежилого помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:

поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
при выходе техника БТИ;
для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;

Если произведенная незаконная перепланировка не выявлена согласующим органом (Жилищной инспекцией для Москвы или органом местного самоуправления для Московской области) и не засвечена в инвентаризационных планах (не отображена на планах БТИ), то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний. Если она не имеет каких-либо законодательных нарушений ( то есть согласно принятой нами в этой статье терминологии это- просто самовольная перепланировка квартиры или нежилого помещения), то её можно согласовать ещё как только планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив при этом деньги и не «засвечивая» её в планах БТИ. В таком случае также удастся избежать наказания за незаконную перепланировку в виде штрафа.

Если Вы хотите узаконить незаконную перепланировку, то есть ремонт, выполненный с нарушениями закона, то сделать это не удастся и для этого лучше никуда не обращаться совсем, дабы лишний раз её не «светить». Разве что, как мы уже говорили, можете позвонить нам и, возможно, что-то удастся придумать с её согласованием.

Если Вы хотите легализовать самовольную перепланировку, то есть ремонт, выполненный без нарушений всех законов, то обращаться необходимо в Жилищную инспекцию, если недвижимость расположена в Москве, или в орган местного самоуправления (Администрацию)- если в Московской области. Однако, настоятельно рекомендуем Вам перед этим хотя бы просто проконсультироваться по своей осуществленной перепланировке у специалистов, чтобы не «засветить» её возможные несоответствия строительным и законодательным нормам.

Если же Вы хотите узнать куда сообщить о незаконной перепланировке соседей, то об этом мы расскажем ниже.

Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов приобрести такую квартиру и взять всю ответственность за перепланировку на себя. Многих покупателей это отпугивает. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, у покупателя должны быть «прямые деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры. Поэтому продать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче. Однако, это можно сделать. Каких либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет.

Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или нежилого помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Незаконная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году

Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.

Конечно, в этом непростом вопросе не обойтись без ряда ограничений. Если вы решили изменить свою квартиру в 2021 году, знайте, на какую перепланировку не дадут разрешение компетентные органы:

Увеличение кухни за счет примыкающей комнаты или санузла, а также перенос зоны готовки в жилую комнату.
В одноуровневой квартире организация ванной или туалета над жилой комнатой.
Перенос и любые другие изменения газовых и водопроводных коммуникаций, а также систем отопления, в том числе перенос батарей на лоджии, укладывание любых труб в стены.
Удаление несущих стен и организация в них дополнительных дверных и арочных проемов.

Если бывший собственник или риэлтор уверяют, что незаконность перепланировки ни на что не влияет, то это не совсем так. Разумеется, если внесенные изменения не вызовут последствий или никто не станет обращать на них внимание, покупателю нечего переживать. В остальных случаях придется урегулировать существующие проблемы. Узаконить перепланировки квартиры необходимо, чтобы избежать следующих моментов.

Любая юридическая сделка с недвижимостью осуществляется представителями власти при наличии плана БТИ с реальной планировкой. К таковым относится продажа квартиры, договор дарения, оформление наследства, получение займа в банке под залог жилья. Другая сторона при попытке выдать существующий техпаспорт без узаконенных изменений за реальный наверняка заподозрит неладное, и время будет упущено зря.

Чтобы вникнуть в глубину вопроса, давайте сначала разберемся, что же подразумевает под собой понятие «незаконная перепланировка». Итак, перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Сюда относится перенос кухни из положенного помещения в другое, снос каких-либо стен, изменение формы как оконных, так и дверных проемов или создание новых, возведение дополнительных перегородок и так далее. Словом, сюда относятся все действия, так или иначе меняющие утвержденную при строительстве дома планировку квартиры.

Важно! Любые изменения планировки квартиры должны быть согласованы со специальным органом — так называемой жилищной инспекцией — и внесены в паспорт объекта, план БТИ.

Незаконной будет называться та перепланировка, когда любые из перечисленных работ не были согласованы с контролирующими органами и все же выполнены. Незаконные изменения помещения нарушают существующее жилищное законодательство, могут нарушить СНиПы и в некоторых случаях даже становятся угрозой для всего жилого дома.

Кто-то может подумать, что если «вот здесь чуть-чуть передвинуть стену», то ничего страшного не произойдет, а этому кому-то будет гораздо удобнее жить в своей квартире. Однако даже малейшая непродуманная перемена конфигурации может привести к печальным последствиям. Далеко не все владельцы квартир разбираются в проектировании домов и смогут сами рассчитать, как изменится нагрузка на стены или перекрытия, если что-то изменить в квартире. Выдержат ли несущие стены изменившиеся показатели нагрузки? Не произойдет ли обрушений? Не пойдет ли трещинами стена у соседей?

Важно! Самостоятельно решать, как можно выполнить перепланировку квартиры, не стоит. Важно обратиться в специальную проектную организацию, где смогут точно просчитать риски и уровень безопасности желаемой перепланировки. И если зданию ничего не будет угрожать, тогда перепланировку делать можно.

Также не стоит забывать, что вы здесь — далеко не один «самый умный», и кто-то из соседей тоже мог сделать перепланировку. А это уже — определенные перемены в распределении нагрузки на строительные конструкции. Добавим сюда ваши и в итоге неизвестно, к чему может привести такое самовольство, если не были проведены все необходимые расчеты и получены требуемые разрешения.

Если вы все же выполнили какие-то работы по изменении конфигурации вашей собственной квартиры и не согласовали их, то будьте готовы к тому, что ваша тайна может стать явной, и вас могут за это наказать. И даже незнание законов не освобождает вас от ответственности.

В первую очередь это денежные штрафы. Они прописаны в КоАП РФ и выглядят не такими уж и страшными. Физлицам придется заплатить 2000-2500 рублей, должностным — 4000-5000, а юрлица облагаются штрафом в размере 40000-50000 рублей за неузаконенные планировки. Оплату нужно внести в течение 60 суток, иначе дело будет передано в суд. А согласно ч.1. ст.20 КоАП РФ могут назначить еще и дополнительное наказание вплоть до ареста на 15 суток, удвоения суммы штрафа или направление на обязательные работы до 50 часов.

На самом деле узнать, есть ли в квартире перепланировка не по закону, легко — достаточно посмотреть на план БТИ. Если он отличается от реального облика жилья, то переделка не является согласованной. В плане БТИ указаны все параметры, в нем же отмечены и двери, и окна, и, как ни странно, даже расположение некоторой сантехники. Если облик квартиры полностью соответствует плану, то перепланировка абсолютно легальная, законная.

Вы купили квартиру с незаконной перепланировкой: что делать?

Квартиру с незаконной перепланировкой продать можно, но важно понимать, что ее стоимость может снизиться до 20 %, а это ощутимая сумма, особенно в крупных городах. Квартира с идеальными документами всегда стоит дороже. Это связано с тем, что любые действия с квартирой с неузаконенной перепланировкой нередко сложно, а порой и невозможно выполнить до момента узаконивания изменений.

Важно! Если вы захотите продать квартиру, то вам не обойтись без заказа техпаспорта, где факт незаконной перепланировки будет обязательно указан.

Кстати, в ипотеку такие квартиры тоже сложно купить. Банк может запросто отказать в выдаче кредита и, скорее всего, так и сделает. Либо выдаст кредит по очень невыгодным условиям.

Есть несколько вариантов, как можно поступить с нелегализованной перепланировкой. Так, например, ее наличие не выявлено надзорными органами. Тогда можно просто вернуть все, как было в соответствии с самым первым, утвержденным планом. Конечно, если это вообще возможно на данный момент. Такой вариант не повлечет за собой никаких наказаний и штрафов.

Если же самовольная перепланировка нравится, по прежнему никем не выявлена и не представляет опасности для здания, соседей и в целом не имеет никаких особых нарушений, то ее можно согласовать как еще только планируемую, а не выполненную — задним числом. Это позволит избежать штрафов.

Главный технолог РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» Анна Сазанович говорит, что согласно законодательству, самовольная перепланировка запрещена.

— Собственник, который сделал самовольную перепланировку, обязан получить согласие (разрешение) местного исполнительного органа (проще говоря, «узаконить». — Прим. TUT.BY). Разрешение выдается в том случае, если перепланировка не влияет на безопасность здания и выполнена в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Это подтверждается техническим заключением, которое оформляется на основании ведомости технических характеристик. За получением этой ведомости нужно обращаться к нам.

При этом сроков, в течение которых заявитель должен обратиться за изготовлением ведомости, не установлено. Но сам факт незаконной перепланировки в какой-то момент может принести неудобства, особенно при продаже такого жилья.

— Информация о перепланировке (самовольной или нет) отображается в реестре характеристик. Дальше уже дело собственника: попытаться узаконить или оставить все как есть. Но при продаже такой квартиры будут проблемы. Если продавец квартиры придет к нам заключать договор купли-продажи (или дарения), мы ему откажем. Потому что у нас есть сведения о том, что в квартире выполнена перепланировка.

Если же такой договор купли-продажи будет удостоверен в нотариальной конторе, то все равно, согласно законодательству (закон РБ «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002 года. — Прим.TUT.BY), нужна будет его госрегистрация.

— И при обращении в агентство за государственной регистрацией будет получен отказ, поскольку у нас есть информация о несоответствии характеристик приобретаемого жилья, — объясняет Анна Сазанович.

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, знайте, что есть такие самовольные перепланировки, которые вам вообще никто не узаконит. Тогда придется не только штраф заплатить, но и вернуть все в изначальный вид.

— Порядок переустройства и перепланировки квартир регламентирует постановление Совмина № 384. Например, запрещено переоборудование и переустройство балконов и лоджий в отапливаемое помещение. Вот те примеры с ванной и кухней, которые недавно выходили на REALTY.TUT.BY. Они свидетельствуют о том, что переоборудование лоджий выполнено самовольно, без наличия каких-либо документов. Такое обустройство никто не узаконит, — говорит Анна Сазанович.

На законодательном уровне этот запрет появился относительно недавно. Раньше эти работы запрещались по умолчанию, но прямая норма отсутствовала. При наличии положительных заключений еще можно было узаконить, например, самовольное утепление пола на балконе. При этом собственника могли бы привлечь к административному наказанию в виде штрафа.

За выполнение самовольной перепланировки предусмотрены штрафы, минимальный предел которых оценивает комиссия:

до 30 базовых величин при изменении в ненесущих конструкциях;
до 50 базовых величин при изменении в несущих конструкциях.

Напомним, одна базовая — 25,5 рубля.

Не получится узаконить и самовольное устройство ниши в вентканалах, которую жильцы устраивают под установку холодильника. Раньше их якобы можно было делать только на первых этажах.

— В постановлении Совмина № 384 четко прописано, что это запрещено вне зависимости от того, на каком этаже хотят сделать нишу. Если будет обнаружено устройство ниши в вентканале, то собственника обяжут вернуть его в первоначальное состояние.

Мы вспомнили историю минчанки Кристины, которая хотела продать однокомнатную квартиру с видом на проспект Дзержинского. Но из-за того, что пристроенный во время капремонта балкон не был внесен в техпаспорт, сделка купли-продажи чуть было не сорвалась: покупатель не хотел брать на себя ответственность за несуществующий в техпаспорте балкон.

Но был еще нюанс: специалист при осмотре квартиры рекомендовала Кристине поставить дверь между кухней с газовой плитой и жилой комнатой. Оказалось, что хозяйка до этого момента даже не предполагала, что что-то нарушает, сняв и выбросив старую кухонную дверь. «Мне пришлось искать дверь, устанавливать», — переживала тогда Кристина.

Квартиру девушка все-таки продала. Благо покупатель согласился подождать, пока все вопросы решатся.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Несмотря на тот факт, что без узаконенной перепланировки продавать жилье можно, значительная часть покупателей не хочет приобретать такую недвижимость, ведь это автоматически предполагает наличие потенциальных проблем в будущем. Особенно если не заняться узакониванием внесенных изменений сразу после покупки. Таким образом, большая часть продавцов стремится сначала все привести в соответствие с документами (или изменить документы, узаконив перепланировку) и только потом продает жилье.

Для сделки понадобятся следующие бумаги:

Паспорт продавца.
Техпаспорт на квартиру.
Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН и другие бумаги, которые подтверждают право собственности на жилье).
Выписка из домовой книги.
Справка из управляющей компании или ЖЭКа об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Со стороны продавца расходы будут сравнительно небольшими, при условии, что он не будет пользоваться услугами агентства недвижимости. Фактически, единственное, за что придется заплатить с гарантией – это выписка из ЕГРН. Свежая версия стоит 350 рублей.

При желании, если подготовить все документы заранее, всю сделку можно закрыть всего за 1 день. В среднем на процедуру купли-продажи жилья уходит от 1-2 недель до 1 месяца.

Как уже было сказано выше, факт продажи жилья (переход права собственности) никак не сказывается на уже назначенных штрафах. Проще говоря, платить придется все равно, зато риска потерять жилье уже не будет. Это уже станет проблемой нового собственника. Никаких ограничений нет, потому претензии покупателя относительно выполненной перепланировки можно смело игнорировать. Он сам должен проверять жилье при покупке.

Приобретение квартиры с самовольной перепланировкой – выгодное капиталовложение, поскольку стоимость такого жилья обычно на 10-25 % ниже среднерыночной. Однако следует помнить, что после оформления договора купли-продажи все дальнейшие риски, связанные с согласованием перепланировки полностью ложатся на плечи покупателя. В случае покупки квартиры новые владельцы обязаны узаконить все изменения в Мосжилинспекции, что включает в себя сбор необходимой документации и уплату штрафа (в размере 2-2,5 тыс. рублей). Если выполненная перепланировка не нарушает требований действующего законодательства, ее можно узаконить. Для этого необходимо разработать Техническое заключение о возможности сохранения выполненной ранее перепланировки.

В случае, когда переустройство в квартире выполнено с нарушениями санитарных или строительных норм, новый владелец получает Предписание Жилищной инспекции, в котором его обяжут устранить все изменения и вернуть изначальный вид квартиры за собственный счет.

Список работ при перепланировке, узаконить которые невозможно подробно описан в Постановлении Правительства Москвы № 508:

устройство мокрых зон над жилыми помещениями;
нарушение работы вентиляционной системы;
объединение балконов с жилыми комнатами;
проведение ремонтно-строительных работ, ведущих к нарушению прочности несущих конструкций здания.

Прежде, чем покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, рекомендуется запросить у собственника жилья и внимательно ознакомиться с поэтажным планом БТИ, чтобы убедиться в соответствии текущей планировки официальным документам.

Как не лишиться квартиры из-за перепланировки

Продать квартиру с несогласованной планировкой в Москве – сложная задача, поскольку уровень юридической грамотности населения растет с каждым днем и желающих иметь проблемы с законом все меньше. Если вы не хотите, чтобы ваша квартира потеряла в цене, рекомендуется узаконить нелегальную перепланировку еще до продажи. Сделать это можно двумя способами:

самостоятельно, что займет много времени и сил;
обратившись за помощью в центр согласования «2ПРОЕКТОР».

Вот уже более 15 лет наша компания работает на столичном рынке недвижимости, предоставляя услуги по согласованию перепланировки/переустройства объектов жилого и нежилого фонда в Москве. Для того, чтобы легализовать вашу перепланировку мы:

Проведем обследование несущих конструкций и изготовим Техническое заключение о возможности сохранения ранее выполненной планировки.
Поможем получить Акт о завершенном переустройстве в Мосжилинспекции.
Внесем изменения в техпаспорт и поэтажный план БТИ.
Внесем изменения в ЕГРН.

Получить подробную информацию относительно цены и сроков вы можете в разделе «Стоимость услуг» на официальном сайте компании.

Вы приобрели квартиру с измененной перепланировкой и не знаете, как ее узаконить? Свяжитесь с нами по тел. 8 (495) 956 70 30 – наши специалисты дадут ответы на любые интересующие вас вопросы и сделают все возможное, чтобы вам помочь. Обращайтесь!

Что нельзя делать в квартире:

Кухню запрещено расширять за счет санузлов (через согласование Проекта такие работы допускаются только на последнем этаже многоквартирного дома).
Кухню нельзя расширять за счет жилой комнаты, за исключением случая, если этажом ниже располагаются нежилые помещения (кухня не должна располагаться над жилыми комнатами соседей снизу). При этом демонтировать перегородку между кухней и комнатой можно через согласование Проекта.
Балкон или лоджию объединять с кухней или комнатой путем демонтажа дверного проема между ними нельзя. Допускаются подобные работы только при установке французского окна.
Запрещено расширять санузел за счет кухни.
Запрещено устраивать кухню-нишу на территории санузла, если только квартира не на последнем этаже.
Объединение кухни, оборудованной газом, и жилой комнаты невозможно.

Кроме того, под запретом являются:

Демонтаж несущих стен без соответствующего разрешения.
Уменьшение сечения, демонтаж вентиляционных каналов.
Устройство лоджий (разрешено только для первого этажа).
Перепланировка чердака или технического этажа.
Любое затрагивание несущих колонн, несущих стен, наружных стен без соответствующих разрешений.

Это не весь список запрещенных мероприятий. Следует помнить, что некоторые типы перепланировок требуют проведения дополнительных расчетов (затрагивание полов с деревянными перекрытиями, наружных и несущих стен), а некоторые запрещены региональными нормативными документами, требованиями строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм.

Порядок действия:

Получить решение суда, разрешающее сохранить квартиру в перепланированном состоянии.
Заказать технический план на квартиру, на основании судебного документа.
Подать заявление в Росреестр на внесение изменений в сведения ЕГРН о квартире (через МФЦ).
Получить выписку из ЕГРН с измененным планом квартиры.

Внесение изменений в Росреестр – окончательный этап в процедуре узаконения самовольной перепланировки.

Чтобы узаконить перепланировку, на которую не были получены необходимые согласования в госструктурах, нужно обращаться в суд. Другой вариант – вернуть квартиру в прежнее состояние.

Если собственником квартиры получено предписание о возврате квартиры в исходное состояние, а он не провел соответствующие действия в определенный срок, квартира должна быть реализована с торгов.

Также нельзя забывать о том, что самовольная перепланировка может ухудшить состояние многоквартирного дома, поэтому в целях безопасности здания рекомендуется проводить предварительное согласование Проекта.

Чем грозит незаконная перепланировка в 2021 году и как ее можно узаконить

Почему при покупке жилья важно обращать внимание на законность перепланировки
Как компетентные органы могут выявить незаконную перепланировку квартиры
Как купить самовольно перепланированную квартиру, в том числе — по ипотеке
Заключение

«Очень большие расходы» — первое, с чем у большинства россиян ассоциируется покупка жилья в Москве. В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой или реконструкцией они могут и существенно возрасти, и привести к невероятным вещам. Отказ в регистрации права собственности среди последних— наименьшее из возможных «зол». Покупка в Москве квартиры с незаконной перепланировкой сопряжена с серьезными рисками для нового владельца. Его могут:

Оштрафовать на четырехзначную сумму от 2500 до 5000 рублей, в зависимости от величины причиненного третьим лицам ущерба (для юридических лиц штраф может достигать 300 тыс. рублей);
Принудить немедленно и за свой счет привести приобретенные квадратные метры в соответствие с имеющимся (выданным БТИ) техническим планом;
Привлечь к уголовной ответственности.

Это происходит потому, что капитальный ремонт с самовольной модификацией конфигурации квартиры запрещена действующим законодательством — кодексами Российской Федерации, строительными нормами и правилами, подзаконными актами (постановлениями). Ответственность за нелегальное изменение проекта недвижимости законодатель возлагает на владельца. Свершение сделки (факт продажи квартиры с перепланировкой без согласования) — момент, с которого ответственность за последствия вмешательства в конструкцию дома полностью переходит к новому хозяину. Поэтому, приобретая понравившееся жилье, нужно взвешивать все «за» и «против». Не стоит принимать во внимание увещевания продавца о том, что несоответствия с техпаспортом «все равно никто не заметит» — можно попасть в просак. Сейчас расскажем, почему.

Несмотря на описанные последствия, которыми чревата купля проблемной площади, многих покупателей ни покупка квартиры с незаконной перепланировкой, ни небезупречные документы не тревожат. Уповая на извечное русское «авось», полагают, будто до них никому нет никакого дела. Однако опыт подтверждает высокую вероятность выявления незаконной перепланировки если не после свершения акта купли и продажи, то в ближайшем году. Приведем примеры трех типичных случаев, делающих тайное явным:

Процесс перепланировки сопряжен с изменением параметров конструкционных элементов (несущие стены локально становятся тоньше, частично или полностью разбираются перегородки; проделываются дополнительные отверстия и проемы; нарушается герметизация, звуковая и шумоизоляция; ухудшается вентиляция). Это оказывает влияние на условия проживания соседей и становится поводом для подачи в жилищную инспекцию жалобы об ухудшении условий проживания. В ответ на жалобу назначается комиссия, которой вменяется сверить фактическое состояние сомнительной квартиры с легитимным планом. После вскрытия несоответствия — штраф, выдача предписания в срок до 6 месяцев ликвидировать расхождения с документами либо вернуть квартире первоначальный вид (привести в состояние «до ремонта»);
Грубые нарушения СНиП (норм и правил строительства) приводят к существенному повреждению целостности здания (проседает наружная стена или часть дома; образуются разного размера и направления трещины; происходит частичное или полное разрушение стен, перекрытий; наступает сбой работы общедомовых коммуникаций). Это влечет незамедлительную реакцию правоохранительных органов и коммунальных служб. Сценарий, аналогичный предыдущему, повторяется, однако суммы штрафов многократно возрастает; устранение последствий собственными силами, как и получение разрешения (согласия), неосуществимо;
При проведении предусмотренных в работе коммунальных служб плановых сверок показаний счетчиков работники обнаруживают переустройство, совершенное с нарушениями (неоформленное). Об этом они обязаны доложить и докладывают по инстанциям. В итоге информация поступает в жилищную инспекцию. Исход в таком случае предугадать несложно.

Понятно, что обрести покой при покупке проблематичных квадратных метров будет возможно только, пройдя в предусмотренном порядке процедуру узаконивания изменений, и получив после оформления необходимых разрешений на руки соответствующие регистрационные и инвентаризационные документы. По логике изложения, теперь можно перейти к рассмотрению нюансов покупки квартиры с перепланировкой квартиры.

Наименование	Стоимость	Сроки выполнений
Проект перепланировки и Техническое заключение (полный комплект)	18 000 руб.	5-10 рабочих дней
Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки помещения	18 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект перепланировки помещения	12 000 руб.	3-7 рабочих дней
Техническое заключение о возможности перепланировки помещения	10 000 руб.	3-7 рабочих дней
Проект перепланировки по объединению квартир до 110 кв.м	18 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект перепланировки по разъединению квартир до 110 кв.м	17 000 руб.	5-10 рабочих дней
Теплотехнический расчет при затрагивании ограждающих конструкций	5 000 руб.	3 рабочих дней
Проект устройства проема (конструктив по усилению проема)	от 9 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект устройства лестницы (конструктив элементов лестницы)	от 13 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект устройства входной группы (архитектурный раздел для АПУ)	от 13 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект электроснабжение	от 11 000 руб.	от 5 рабочих дней
Проект водоснабжения и водоотведения	от 11 000 руб.	от 5 рабочих дней
Проект вентиляции и кондиционирования	11 000 руб.	от 5 рабочих дней
Проект отопления	11 000 руб.	от 15 рабочих дней
Проект слабые токи	11 000 руб.	от 15 рабочих дней

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Часто бывает, что квартиру сначала перепланировывают, а потом уже оформляют. Не всегда это делается осознанно. Это частый случай, когда после сделки выясняется, что купленная квартира была незаконно перепланирована. Возможность такой ситуации возникает из-за того, что в настоящее время для совершения сделки не требуется предъявлять технический паспорт.

Легализация перепланировки квартиры необходима в любом случае: если есть необходимость провести перепланировку самостоятельно, провести сделку с использованием объекта недвижимости или использовать его в качестве залога в банке и т. д, самовольные работы по перепланировке могут повлечь за собой ряд неприятных последствий, и как владелец помещения Вы несете административную, а в некоторых случаях даже уголовную ответственность за их ведение. Конечно, возникает вопрос, как узаконить переделку в квартире?

Легализовать реконструкцию в 2021 году можно двумя способами: в административном или судебном порядке. При этом придется заплатить штраф от 2000 до 2500 рублей.

Чтобы легализовать перепланировку в 2021 году во внесудебном порядке, сначала необходимо уточнить в муниципальном управлении, предусматривает ли его административный регламент возможность утверждения самовольной перепланировки. Если данная процедура не входит в список причин отказа от коммунальных услуг, предпринимаются следующие действия.

получить технический паспорт на объект;
подготовить проект поправки к плану или техническое заключение и согласовать эти документы с соответствующими органами
заплатить штраф за несанкционированное перепланирование
Подать необходимый пакет документов и заявку на получение разрешения.Чтобы изменить плана пространственного развития в городских услугах.

После получения разрешения от администрирования вы должны пройти все ранее описанные шаги реконструкции.

Однако всегда существует вероятность отказа от согласия на несанкционированную реконструкцию. В этом случае отказ администрации будет основой для подачи претензии в суд.

Изменение квартиры также может быть санкционировано на суде. Основа для подачи претензии в суде может быть отказ в отношении координации реконструкции из администрации, жалоб соседей или инициативы заявителя. В последнем случае претензия может включать

Вам следует обратиться в суд, чтобы сохранить помещения в восстановленном состоянии без согласия Комиссии от администрации.

Доказательство будет одинаковым количеством документов, что и в случае процедуры административного одобрения. Однако доставку реконструкции не требуется в суде, она заменяет технический отчет о приемлемости и реконструкции.

Если Верховный суд стоял на вашей стороне, наряду с валийским судом, вы собираетесь в службу технической инвентаризации и внести изменения в технический паспорт квартиры. Затем вы должны заказать кадастровый инженер для выполнения плоского технического плана и добавить информацию в кадастр недвижимости (USRN). Кстати, чтобы найти проверенный кадастровый инженер в вашем районе, вы можете использовать онлайн-каталог кадастровых инженеров. В котором собираются специалисты со всеми необходимыми разрешениями и разрешениями. И только после окончания всех этих действий реконструкция считается украшенным в соответствии с Законом, и вы имеете право на эксплуатацию и распоряжаться такой квартирой в целом.

Изменение жилого района из-за вспомогательных комнат и т. д.

Реконструкция квартир в 2021 году включает в себя следующие этапы
разработкапроект в проектной организации, сертифицированной саморегулирующимся проектированием (СРО), либо возможно использование типового проекта. Если реконструкция проводится по типовому проекту, перед согласованием необходимо провести визуальный осмотр помещения на предмет выполнимости / выполнимости работ;
получение разрешения на перепланировку от местного совета;
Проведение работ по редизайну с соблюдением необходимых условий (например, ведение журнала работ и т. Д.);
Выдача акта приемки по окончании перепланировки комиссией;
Внесение изменений в технический паспорт квартиры.

Для начала необходимо разобраться, что такое перепланировка. С точки зрения законодательства, перепланировкой считается любое изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в его технический паспорт. Таким образом, неузаконенная перепланировка – это ситуация, когда реальная планировка помещений отличается от зафиксированной в техпаспорте квартиры.

До недавнего времени самовольной перепланировкой считался даже безобидный снос кладовки или перемещение раковины в пределах санузла.

К счастью, в 2017 году в Украине изменились правила перепланировки жилых помещений.

Основное правило – нельзя трогать несущие конструкции. Это означает, что теперь разрешено без контроля со стороны архитекторов и чиновников переносить двери, демонтировать кладовки и антресоли. Однако запрещено делать проемы в несущих стенах, и ни в коем случае нельзя их убирать. Это грозит серьезными последствиями для всего многоквартирного дома, поскольку ослабляет каркас здания.

Также не удастся узаконить перепланировку с изменением расположение кухни, санузлов. При перепланировке кухни следует помнить, что в домах с газовыми плитами и колонками согласно строительным нормам ничего менять нельзя. Например, популярное объединение кухни и соседней комнаты в одно пространство в домах с газом делать нельзя. Однако в домах с электрическим плитами это можно сделать – в случае, если между кухней и жилой комнатой нет несущей стены.

Напомним, что в дополнение к закону о перепланировке, с октября 2018 года официально разрешено остекление балконов при планировании многоэтажек. Что касается квартир на вторичном рынке, остекление разрешено при соблюдении норм БТИ, если дом не занесен в Госреестр памятников Украины.

Чтобы избежать последствий незаконной перепланировки квартиры, алгоритм действий должен быть таким:

Создайте проект перепланировки.
С марта 2020 года Государственная архитектурно-строительная инспекция в Украине ликвидируется, поэтому подать декларацию для разрешения строительных работ необходимо в Госагентство техрегулирования.
После выдачи соответствующего документа, можно приступать к делу.
После завершения перепланировки предстоит изготовление нового технического паспорта. Для этого следует обратиться в Центр предоставления административных услуг с заявлением об окончании ремонтно-строительных работ.
Комиссия проверяет соответствие и выдает заключение.
На основании этого документа Государственный регистратор или нотариус вносит данные в Государственный реестр вещных прав и выдает подтверждающую выписку.

Результаты судебных разбирательств показывают, что за незаконную перепланировку нарушители чаще всего получают штраф и требование вернуть помещение в первоначальное состояние. Тем не менее, следует учесть, что самовольно перепланированным жильем в дальнейшем нельзя будет свободно распоряжаться.

Незаконная перепланировка приведет к тому, что владелец не сможет продать, подарить, завещать по наследству или предоставить свою недвижимость в качестве обеспечения кредита. Это может произойти по следующим причинам:

При продаже или залоге квартиры необходимо предоставить сведения из реестра прав собственности на недвижимое имущество. Данные, изначально указанные в реестре, могут измениться при перепланировке.
Потенциальный покупатель будет сверять документальную площадь квартиры с фактической, указанной в техпаспорте. Несовпадение данных приведет к дополнительным вопросам и сомнениям.
На получение нового технического паспорта и справки-характеристики БТИ потребуется немало времени и, возможно, дополнительных затрат. Это также может повлечь за собой отказ со стороны потенциального покупателя или залогодателя, либо привести к проблемам для наследников или одариваемых.
А главное, самовольная перепланировка квартиры, произведенная с нарушением строительных или санитарных норм, дает формальный повод для оспаривания законности самой сделки с недвижимостью. Вы не сможете ее продать, подарить, оформить в наследство, получить ипотечный кредит в банке под залог до тех пор, пока не вернете жилью первоначальный вид. Стоит ли так рисковать?

Расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений;
Увеличивать санузел путем объединения ванной и туалета и присоединения части коридора;
Делать проемы в стенах, которые не являются несущими, между различными помещениями;
Объединять кухню со смежной комнатой столовую путем демонтажа перегородки;
Переносить входной проем в квартиру (не в несущих стенах);
Заделывать или переносить окна (не в несущих стенах)