Договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости образец скачать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости образец скачать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

На практике единственной целью составления договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры является уменьшение налогооблагаемой базы. По соглашению сторон покупатель отдельно оплачивает стоимость:

самого жилья;
его благоустройства (цена устанавливается продавцом и обсуждается с покупателем).

Итоговая сумма равна реальной стоимости объекта. Выгода для продавца очевидна – налог (13%) ему придется заплатить только со стоимости жилья. Вторую часть выплат он получит от покупателя в качестве компенсации сделанных ранее затрат (документ не прилагается к договору купли-продажи, соответственно, налог не взимается).

Договор купли продажи неотделимых улучшений квартиры

Если стороны пришли к согласию, то разрабатывается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором прописываются все имеющиеся улучшения и их стоимость. Оформление основного договора в абсолютном большинстве случаев поручается нотариусу, поскольку любые неточности в составлении документа приводят к очень серьезным проблемам (потере жилья или денег за него). Специалисту предоставляется акт о стоимости недвижимости, составленный независимой оценочной компанией. Указанная там сумма прописывается в документе.

Служащие Росреестра передают данные о проведенных сделках с недвижимостью в налоговую инспекцию, которая обязует продавца выплатить налог с полученной прибыли, опираясь на эти сведения.

Чтобы уменьшить сумму налога или полностью избежать его уплату, владелец квартиры часто предлагает покупателю занизить в договоре действительную цену .

Разница между действительной и озвученной в договоре ценой и есть доплата за неотделимые улучшения, которую продавец получает после завершения сделки.

Плюсы сделки:

Продавец может сократить свои расходы по уплате налогов.

Минусы заключения сделки:

Гражданским законодательством не предусмотрено никаких регламентирующих положений, касающихся составления отдельного соглашения по улучшениям для проведения раздельной оплаты.

Единственное упоминание указано в ст. 623 ГК РФ, но распространяется оно лишь на арендованное жилье. Поэтому оформление договора – это сугубо самостоятельное решение сторон сделки.

Во избежание недопонимания следует учитывать такие особенности:

если судить по практике, единственная цель существования дополнительного документа – уменьшение налогооблагаемой базы. По достигнутому соглашению покупатель отдельно вносит: сумму на оплату самого объекта, сумму на неотделимые улучшения.

Налоги взимаются исключительно в первом случае. Вторая часть представляется в виде компенсации ранее совершенных затрат на основании договора, который не считается обязательным при регистрации сделки в Росреестре;

важно, чтобы стоимость, указанная в качестве налогооблагаемой, не была ниже рыночной. В противном случае налоговая может заинтересоваться сделкой. При таких обстоятельствах наличие дополнительного договора станет основанием для направления претензий в адрес продавца;
нет необходимости в оформлении договора по неотделимым улучшениям, если отсутствует потребность в уплате налога. Освобождение от взимания сбора актуально при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 5 лет.

Как показывает судебная практика, следует избегать чрезмерной минимизации затрат путем занижения налогооблагаемой базы, ведь в таких ситуациях налоговики пытаются всеми возможными способами взыскать недополученные суммы.

Договор купли продажи с неотделимыми улучшениями: образец 2021 года

Для более полного понимания нюансов сделки, нужно выделить следующие положения:

если стороны сделки достигли соглашения, то разрабатывается предварительный вариант основного договора, который утверждается в присутствии нотариуса. Привлечение специалиста является обязательным, так как любые неточности или недостоверные сведения в документе могут привести к существенным проблемам, вплоть до признания сделки недействительной или потери жилья;
касательно договора по неотделимым улучшениям: обычно в услугах нотариуса нет необходимости, так как расчет осуществляется до перечисления основной суммы;
при оформлении налоговой декларации для подачи в налоговую службу продавцом предоставляется только основное соглашение. Во втором документе нет нужды, так как формально выплаченная сумма признается в качестве компенсации за ранее понесенные затраты;
в инспекции продавец праве запросить налоговый вычет, с помощью которого он может уменьшить величину налогооблагаемой базы.

Важно: несмотря на отсутствие необходимости в нотариальном заверении договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры, он будет признан судом в простой письменной форме в ситуации, когда покупателю придется защищать свои интересы при оспаривании сделки.

623 ГК РФ, касающейся арендованного жилья. Это означает, что стороны могут самостоятельно решить вопрос – напрямую норм закона это не нарушит.

Специалисту предоставляется акт о стоимости недвижимости, составленный независимой оценочной компанией. Указанная там сумма прописывается в документе.

Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.

Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.

При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ.

После этого узаконить ее можно только через суд. Если же внесенные изменения противоречат нормам (например, они затронули несущие стены), то суд обяжет вернуть квартиру в исходный вид.

Это сопряжено с серьезными тратами.

Подведем итоги:

Неотделимые улучшения — это изменения жилья, которые направлены на его улучшение (бытовая техника, ремонт, перепланировка).
Продавец и покупатель могут заключить основной договор купли-продажи, а в дополнение к нему ДКП неотделимых улучшений.
Выгода для продавца — отсутствие НДФЛ.
Риски для покупателя — признание сделки недействительной, потеря денег, возвращение жилья собственнику.
Прежде чем подписывать ДКП неотделимых улучшений, нужно проверить, а есть ли они?
Альтернативный вариант — подписание обычного договора купли-продажи.

Перед проведением сделки купли-продажи недвижимости первоначально проводится оценка объекта, по результатам которой устанавливается реальная стоимость имущества и величина налоговых отчислений за реализацию жилья.

При приобретении квартиры с первичного рынка недвижимости нет необходимости в уточнении дополнительных условий, касающихся неотделимых улучшений – объект ранее не был в пользовании других лиц, поэтому какие-либо работы по повышению характеристик помещения не производились.

Вариант с покупкой жилья на вторичном рынке подразумевает наличие факта выполнения определенных действий с недвижимостью, направленных на повышение ее качества, будь то:

ремонтные работы;
перепланировка ;
бытовая техника;
дорогая сантехника;
и т.п.

Благоустройство квартиры требует немалых вложений. Поэтому стоимость объектов с улучшениями будет явно выше, что позволяет продавцу взимать с покупателя отдельную сумму.

Для более полного понимания нюансов сделки, нужно выделить следующие положения:

если стороны сделки достигли соглашения, то разрабатывается предварительный вариант основного договора, который утверждается в присутствии нотариуса. Привлечение специалиста является обязательным, так как любые неточности или недостоверные сведения в документе могут привести к существенным проблемам, вплоть до признания сделки недействительной или потери жилья;
касательно договора по неотделимым улучшениям: обычно в услугах нотариуса нет необходимости, так как расчет осуществляется до перечисления основной суммы;
при оформлении налоговой декларации для подачи в налоговую службу продавцом предоставляется только основное соглашение. Во втором документе нет нужды, так как формально выплаченная сумма признается в качестве компенсации за ранее понесенные затраты;
в инспекции продавец праве запросить налоговый вычет, с помощью которого он может уменьшить величину налогооблагаемой базы.

Определенные риски существуют как для продавца, так и для покупателя:

если судить по формальным признакам, то оплата улучшений не признается в качестве обогащения продавца, что позволяет на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. Однако в практике данный момент вызывает немало спорных вопросов. Так, в подавляющем большинстве случаев продавец просто прописывает сумму понесенных затрат без их документального подтверждения. Именно это упущение становится причиной для применения к продавцу штрафных санкций налоговыми службами. Можно избавиться от необоснованных претензий, но лишь при обращении в суд и обосновании своей позиции документально;
покупатели также несут определенные риски. Если продавец или его правопреемники решат отменить сделку через суд и их требования будут удовлетворены, то по решению произойдет возвращение лишь той суммы, которая указана в основном договоре. Чтобы добиться компенсации по условиям дополнительного соглашения, покупателю придется самостоятельно обращаться в суд. При этом любые неточности или ошибки могут стать причиной отказа в удовлетворении исковых требований;
еще один немаловажный нюанс – это налоговый вычет. Уменьшение налогооблагаемой базы происходит лишь с основной суммы.

Избавиться от рисков достаточно просто:

при оформлении дополнительного соглашения для подтверждения стоимостной оценки важно использовать документы: платежные квитанции, чеки, выписки с банковских счетов. Это поможет избавиться как от претензий налоговой, так и от посягательств покупателя, продавца при возникновении разногласий, касающихся суммы оплаты;
покупателю важно самостоятельно проверять наличие обременений . Особенно это касается прав сторонних лиц на недвижимость;
при составлении договора купли-продажи неотделимых улучшений следует обратиться к нотариусу. Помимо проверки законности позиций и соответствия сведений реальным данным, специалист обеспечит нивелирование рисков реализации мошеннических схем.

В целом, необходимость в оформлении дополнительного соглашения по неотделимым улучшениям сохраняется, если сумма компенсации составляет несколько сотен тысяч.

Обеспечить выполнение условий договора и избежать возможных претензий со стороны заинтересованных лиц достаточно просто – нужно лишь подойти к составлению документа грамотно с привлечением компетентных лиц и документальным обоснованием каждой указанной позиции.

Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Решите свою проблему прямо сейчас!

На практике при продаже жилья за неотделимые улучшения выдают работы по перепланировке, реконструкции, переоборудованию, ремонту.

Применительно к квартире улучшениями считаются:

Неотделимые: дизайнерский ремонт, согласованная перепланировка, замена труб и электропроводки.
Отделимые: дорогостоящий кухонный гарнитур, иные обновленные предметы мебели, система видеонаблюдения, кондиционер и т. п.

Важно! Арендатору, прежде чем проводить в съемной квартире какие-либо улучшения, нужно согласовать их с арендодателем. Даже если в договоре найма предусматривалась возможность проведения строительных работ за счет арендной платы. Иначе квартиросъемщик рискует провести улучшения жилья без какой-либо компенсации.

После окончания арендного договора арендатор имеет право на возврат своих денег за проведенные им неотделимые улучшения в случае:

Договором найма было обозначено, что преобразования в квартире будут оплачены арендодателем.
Собственник имущества дал согласие на проведение улучшений.

Желательно, чтобы это согласие было оформлено письменно. Тогда, в случае отказа арендодателя покрывать расходы квартиросъемщика, можно будет предъявить бумагу в суде.

Затраты на улучшения, выполненные без разрешения владельца квартиры, подлежат возмещению только по усмотрению арендодателя.

Неотделимые улучшения являются собственностью держателя имущества, а отделимые – арендатора.

На отделимые улучшения получать согласие не нужно.

Договор Купли Продажи С Неотделимыми Улучшениями Образец

Письменное подтверждение дополнительной оплаты нужно покупателю. Документ пригодится, если будут выявлены скрытые недостатки (обременения). Судебная практика подтверждает необходимость составления расписки. Рекомендуется использовать ручное заполнение надежной авторучкой.

Скачать: Образец расписки о передаче денег за неотделимые улучшения.doc

Чтобы документально подтвердить факт уплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения, стороны при обоюдной договоренности составляют расписку.

Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.

Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.

Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.

При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.

Неотделимые условия – это все те изменения, которые владелец жилья и его родственники осуществили с целью благоустройства жилого пространства. Под это понятие попадают перепланировки, ремонт квартиры, оборудование ее встроенной бытовой техникой и дорогой сантехникой.

Стоимость жилья формируется, исходя из:

года постройки дома, его характеристик, цены земли, на которой он расположен;
местоположения объекта (имеют значение инфраструктура, престижность района);
площади/планировки квартиры.

Благоустройство квартиры, как правило, требует значительных вложений – после проведения ремонта и оборудования бытовой техникой она увеличивается в цене. Формально это дает основания взимать с покупателя отдельную плату.

Вопрос о взимании дополнительной суммы за неотделимые улучшения жилья при оформлении сделки купли-продажи никак не регламентируется действующим законодательством. Единственное упоминание о привнесенных улучшениях можно увидеть в ст. 623 ГК РФ, касающейся арендованного жилья. Это означает, что стороны могут самостоятельно решить вопрос – напрямую норм закона это не нарушит.

самого жилья;
его благоустройства (цена устанавливается продавцом и обсуждается с покупателем).

Налог продавец платит только за продажу квартиры, бывшей в собственности менее 5 лет (в оговоренных законом случаях – меньше 3 лет). Эта норма приведена в ст. 217.1НК РФ. Если реализуемая квартира была куплена свыше 5 лет назад или она продана дешевле, чем была ранее приобретена (т.е. фактическая прибыль отсутствует), то никакого смысла в отдельном оформлении договоров на жилье и на улучшения нет.

Что такое неотделимые улучшения в квартире по Гражданскому кодексу в 2021 году

Если стороны пришли к согласию, то разрабатывается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором прописываются все имеющиеся улучшения и их стоимость.

Оформление основного договора в абсолютном большинстве случаев поручается нотариусу, поскольку любые неточности в составлении документа приводят к очень серьезным проблемам (потере жилья или денег за него).

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры стороны составляют отдельно. В документе числами и прописью указывается стоимость. Также там приводятся все данные о сторонах сделки, объекте продажи, оговаривается способ передачи денег (наличными, безналичный расчет, через банковскую ячейку).

Формально оплата улучшений, сделанных силами продавца (его родственников), не приводит к обогащению, что и дает шанс на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. На практике это очень спорный вопрос.

В большинстве случаев продавец просто указывает сумму – подтверждать документально все затраты на обустройство квартиры никто не стремится. Это дает основания представителям налоговых органов применять к продавцу штрафные санкции.

Отменить их удастся только через суд и при условии, что все документы были составлены правильно – еще на этапе их разработки стоит обратиться к юристу для консультации.

Покупатели также не застрахованы от рисков.

Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.

Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат.

Сегодня понятие «неотделимые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или найме имущества данные улучшения часто становятся предметом споров собственника жилья и жильцов, а при купле-продаже – используются для уменьшения налога продавца. Что это такое, чем регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов – рассмотрим далее.

Плюсы сделки:

Продавец может сократить свои расходы по уплате налогов.

Минусы заключения сделки:

Что такое неотделимые улучшения при продаже квартиры? Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери.

На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.

Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.

Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и иные улучшения (например, перепланировки).

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог.

Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотъемлемыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Сам договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи.

Факт получения денежных средств за неотделимые условия лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотъемлемых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка.

Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.

Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.

Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников.

Какова судебная практика неотделимых улучшений при продаже квартиры? Факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые условия не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.

То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики.

Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).

Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.

Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью.

Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму. Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.

Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.

Оплата за указанные улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством.

Задан 2013-04-07 11:02:22 +0400 в тематике «Семейное право» Где можно скачать договор купли-продажи квартиры?

[3]

— Где можно скачать договор купли-продажи квартиры. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 72 раза. Задан 2011-09-05 10:34:41 +0400 в тематике «Другие вопросы» Где можно скачать договор купли продажи.где можно скачать договор купли продажи — Где можно скачать договор купли продажи.где можно скачать договор купли продажи.

0, корп. 0 кв. 0, именуемая далее ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору купли — продажи квартиры расположенной по адресу: _______________. 00, корп. х, кв. хх (далее по тексту квартира) в простой письменной форме о нижеследующем:

За время эксплуатации квартиры продавцом произведены неотделимые улучшении, я которые существенно увеличили стоимость квартиры.

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Рассмотрим некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт неотделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, будет ему возмещена арендодателем в следующих случаях (п. 2 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ):

если это прямо предусмотрено договором аренды;
если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений и не оговорил, что они будут произведены за счет арендатора (ссудополучателя).

В остальных случаях арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость улучшений (п. 3 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ). Поэтому перед их проведением, стоит заручиться поддержкой арендодателя, а его согласие обязательно зафиксировать в допсоглашении к договору аренды.

Как мы уже отметили, улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя.

В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.
Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Есть еще один нюанс, если неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. На основании п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амортизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Недоамортизированную к моменту прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений в расходах учесть нельзя, даже если впоследствии заключен новый договор аренды того же имущества (Письмо Минфина от 25.10.2011 № 03-03-06/1/689).

Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письме Минфина от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80.

Обратите внимание: арендатор объекта недвижимости исчисляет налог, исходя из балансовой стоимости облагаемых неотделимых улучшений, даже если арендодатель платит за этот объект налог, исходя из кадастровой стоимости (п. 1 Письма Минфина от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 ст. 146 НК РФ, Письма Минфина от 27.10.2016 № 03-07-11/62656, от 27.07.2016 № 03-07-11/43792).

Комментирует Татьяна Новикова: «Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений. Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль».

Дайджест № 62: новости для тех, кто на УСН
Совмещение УСН и ПСН: как учитывать доходы, расходы
Дайджест № 60: новое о налоге на прибыль

Как компенсировать удаленному сотруднику использование личного имущества
Оформление путевых листов: топ‑8 практических ситуаций
Выплаты по трудовым договорам. Облагать страховыми взносами?

Coглacнo ГК PФ, нeoтдeлимыe yлyчшeния — тe yлyчшeния, кoтopыe нeвoзмoжнo изъять бeз вpeдa для ocнoвнoгo имyщecтвa, пpинaдлeжaщeгo apeндoдaтeлю. Дpyгими cлoвaми, этo — тo, чтo apeндaтop нe cмoжeт зaбpaть c coбoй, нe нaвpeдив пpи этoм oбъeктy.

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры (образец)

Пoд пoнятиeм yлyчшeния имyщecтвa выcтyпaют любыe кaчecтвeнныe измeнeния oбъeктa, пoвышaющиe eгo цeннocть. Улyчшeниe мoжeт быть нaпpaвлeнo нa pacшиpeниe фyнкциoнaльнocти oбъeктa, eгo ycoвepшeнcтвoвaниe, пoвышeниe тexничecкиx xapaктepиcтик, yлyчшeниe cвoйcтв и дpyгиe цeли. Гpaждaнcкий кoдeкc выдeляeт двa типa yлyчшeний — oтдeлимыe и нeoтдeлимыe.

Oтдeлимыe yлyчшeния — тe, кoтopыe мoжнo изъять бeз вpeдa для имyщecтвa apeндoдaтeля. Oни являютcя coбcтвeннocтью apeндaтopa, пocлe oкoнчaния cpoкa apeнды oн зaбиpaeт иx. Нaпpимep, к oтдeлимым yлyчшeниям oтнocятcя:

🏮 Пpиoбpeтeннaя мeбeль — кpoвaти, тyмбoчки, cтoлы, шкaфы. B cлyчae, ecли oни нe вcтpaивaeмыe, и пpи дeмoнтaжe нe бyдeт нaнeceн вpeд cocтoянию пoмeщeния. Нaпpимep, ecли пpи дeмoнтaжe вcтpoeннoгo шкaфa пpидeтcя coдpaть oбoи, cдeлaть нecкoлькo дыp в cтeнax или нaнecти дpyгoй вpeд, yлyчшeниe мoгyт пpизнaть нeoтдeлимым.

📺 Бытoвaя тexникa — тeлeвизopы, xoлoдильники, aвтoмaтичecкиe cтиpaльныe мaшины, пepcoнaльныe кoмпьютepы и дpyгиe eдиницы ocнaщeния. Bce иx мoжнo лeгкo пepeвeзти нa дpyгoe мecтo.

☕ Пpeдмeты бытa — кpyжки, кoвpики, пocтeльнoe бeльe, пoлoтeнцa, cyшилки для oбyви и пocyды и дpyгиe. Иx тoжe мoжнo лeгкo изъять, нe пpичинив пpи этoм никaкoгo вpeдa имyщecтвy apeндoдaтeля.

Бывaeт, чтo apeндoдaтeль xoчeт ocтaвить oтдeлимыe yлyчшeния в cвoeй coбcтвeннocти. B этoм cлyчae oн дoлжeн выдaть apeндaтopy кoмпeнcaцию, paвнyю cтoимocти oтдeлимыx yлyчшeний. Кoмпeнcaция выдaeтcя в видe cнижeния apeнднoй плaты нa oпpeдeлeнный cpoк нa ycтaнoвлeннyю cyммy либo eдинopaзoвo, в видe дeнeг.

Пpимep: Bacя cнял квapтиpy, в кoтopoй нe былo мeбeли. Caм кyпил кpoвaть, тyмбy, тeлeвизop, шкaф, cтoл и двa cтyлa. Bce этo — oтдeлимыe yлyчшeния, coбcтвeннocть Bacилия. Кoгдa cpoк apeнды пoдoшeл к кoнцy, Bacя нaшeл нoвyю квapтиpy и зaxoтeл зaбpaть мeбeль, нo apeндoдaтeль пoпpocил eгo ocтaвить мeбeлиpoвкy. Apeндoдaтeль зaплaтил кoмпeнcaцию — пepeвeл 120 000 pyблeй нa бaнкoвcкyю кapтy Bacи. Bacилий ocтaвил мeбeль, и тeпepь oнa — coбcтвeннocть влaдeльцa квapтиpы. Bacя мoг нe coглacитьcя нa cдeлкy, и тoгдa лeгкo зaбpaл бы мeбeль c coбoй.

Нeoтдeлимыe yлyчшeния — вce, чтo нeльзя зaбpaть c coбoй, ecли гoвopить пpocтым языкoм. Oни являютcя coбcтвeннocтью apeндoдaтeля, нo apeндaтop впpaвe тpeбoвaть кoмпeнcaции влoжeний. Нaпpимep, к нeoтдeлимым yлyчшeниям oтнocятcя:

📌 Дocтpoй и пpиcтpoй — пpиcтpoй вepaнды к чacтнoмy дoмy, дocтpoй нeзaвepшeннoгo oбъeктa, пpиcтpoй нoвыx кoмнaт к cклaдcкoмy пoмeщeнию.

📌 Пepeплaниpoвкa — cнoc или cтpoитeльcтвo нoвыx cтeн, измeнeниe плoщaди кoмнaт, вoзвeдeниe cтaциoнapныx мeжкoмнaтныx пepeгopoдoк.

📌 Moдepнизaция — зaмeнa cтapoй элeктpoпpoвoдки, вoдoпpoвoдa, cиcтeмы кaнaлизaции и дpyгиx кoммyникaций нa нoвыe.

📌 Texничecкoe ocнaщeниe — ycтaнoвкa кoндициoнepa, cплит-cиcтeмы, cиcтeмы cигнaлизaции, пoжapoтyшeния и дpyгиx cиcтeм.

📌 Cтpoитeльcтвo oбъeктoв нa apeндoвaннoй зeмлe — вoзвeдeниe тopгoвыx цeнтpoв, aвтoзaпpaвoк, мaгaзинoв, жилыx дoмoв.

📌 Пepeycтpoйcтвo. К этoмy тepминy oтнocитcя мoнтaж, ycтaнoвкa, пepeнoc инжeнepныx ceтeй — нaпpимep, вoдoпpoвoдa или гaзoпpoвoдa.

📌 Peкoнcтpyкция — вoccтaнoвлeниe здaний, кaпитaльный peмoнт c coxpaнeниeм пepвoздaннoгo видa.

📌 Caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкиe paбoты — oбpaбoткa пoмeщeний oт тapaкaнoв, aкapициднaя oбpaбoткa yчacткoв и дpyгиe.

📌 Caдoвoe oбycтpoйcтвo — пocaдкa плoдoнocящиx pacтeний: дepeвьeв, кycтoв.

Baжнo: тeкyщий peмoнт нe oтнocитcя к нeoтдeлимым yлyчшeниям. Пoд peмoнтoм cтoит пoнимaть ycтpaнeниe oпpeдeлeнныx нeиcпpaвнocтeй — нaпpимep, чacтичный peмoнт кpыши, зaмeнy нeбoльшoгo yчacткa пpoвoдки, зaмeнy пoвpeждeнныx cтeкoл нa нoвыe. Чeм мacштaбнee paбoты, тeм бoльшe шaнc пpизнaть иx кaпитaльным пpeoбpaзoвaниeм.

Ecли в бyдyщeм apeндaтop xoчeт зaбpaть нeoтдeлимыe yлyчшeния c coбoй, ecли этo вoзмoжнo — нaпpимep, выкoпaть и пepecaдить caжeнцы — этo дoлжнo зapaнee oбгoвapивaтьcя. Bce ycлoвия pacтopжeния cдeлки нyжнo oбязaтeльнo фикcиpoвaть в дoгoвope.

Нaпpимep: Дapья cнялa дaчный yчacтoк, зaключилa дoгoвop oб apeндe cpoкoм нa 10 лeт. 3a этo вpeмя пpoвeлa oтoплeниe, cдeлaлa кocмeтичecкий peмoнт, ycтaнoвилa нoвыe oкнa и двepи, пocaдилa и выpacтилa плoдoнocящиe дepeвья нa yчacткe. Bce этo — coбcтвeннocть apeндoдaтeля, влaдeльцa дaчи, пoтoмy чтo являeтcя нeoтдeлимым yлyчшeниeм. Дapья мoжeт пoпpocить кoмпeнcиpoвaть зaтpaты — ecли cooтвeтcтвyющee ycлoвиe пpoпиcaнo в дoгoвope, apeндoдaтeль выплaтит cyммy зaтpaт или cнизит apeнднyю плaтy.

Юpидичecкиe лицa — apeндaтopы и apeндoдaтeли — oбязaны вecти yчeт нeoтдeлимыx yлyчшeний. Coбcтвeнники нeдвижимocти дoлжны пoмнить, чтo:

🔸 Пo НК PФ, yчитывaть нyжнo aмopтизиpyeмoe имyщecтвo co cpoкoм пoлeзнoгo иcпoльзoвaния бoлee гoдa, cтoимocтью бoлee 20 000 pyблeй, oплaчeннoe coбcтвeнникoм.

🔸 Пocлe выплaты кoмпeнcaции apeндoдaтeль имeeт пpaвo yвeличить paзмep aмopтизaции.

🔸 Пocлe пpoизвeдeния нeoтдeлимыx yлyчшeний выpacтaeт cтoимocть oбъeктa.

Apeндaтopы мoгyт yчитывaть нeoтдeлимыe yлyчшeния в кaчecтвe pacxoдoв пpи pacчeтe нaлoгa нa пpибыль, ecли coбcтвeнник нeдвижимocти дaл cвoe coглacиe нa внeceниe измeнeний. Нyжнo пoмнить, чтo:

🔹 Учитывaть pacxoды мoжнo пpи pacчeтe нaлoгa нa пpибыль, ecли былa выплaчeнa кoмпeнcaция.

🔹 Ecли кoмпeнcaция нe выплaчeнa, мoжнo нaчиcлить aмopтизaцию зa yчтeнный oбъeкт.

🔹 Aмopтизaция мoжeт нaчиcлятьcя c пepвoгo дня мecяцa, cлeдyющeгo зa мecяцeм oкoнчaния paбoт пo нeoтдeлимoмy yлyчшeнию. B этoм cлyчae дaтa фикcиpyeтcя aктoм пpиeмa-пepeдaчи.

🔹 Ecли зa вecь пepиoд apeнды aмopтизaция нe пoкpылa pacxoды нa yлyчшeния, ocтaвшaяcя нeкoмпeнcиpoвaннoй cyммa пepexoдит в cтaтyc yбыткoв — тo ecть ocтaeтcя нeyчтeннoй — и нe yчитывaeтcя пpи нaлoгooблoжeнии.

🔹 Пpи пpoдлeнии дoгoвopa apeнды мoжнo coxpaнить aмopтизaцию.

B бyxгaлтepcкoм yчeтe нyжнo oтpaжaть нeoтдeлимыe yлyчшeния, ecли oни cooтвeтcтвyют pядy тpeбoвaний, a имeннo:

📝 oбъeкт бyдeт иcпoльзoвaтьcя кoмпaниeй длитeльнoe вpeмя, тoчнee — нe мeньшe 12 мecяцeв;

📝 нeoтдeлимыe yлyчшeния oбъeктa иcпoльзyютcя для нyжд, кoтopыe пoтoм пoдpaзyмeвaют пoлyчeниe oплaты;

📝 в oбъeм цeлeй кoмпaнии нe вxoдит пocлeдyющaя пepeпpoдaжa oбъeктoв c нeoтдeлимыми yлyчшeниями;

📝 в дaльнeйшeй пepcпeктивe oбъeкт мoжeт пpинecти дoxoд.

Договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости — образец

Стоимость жилья формируется, исходя из:

года постройки дома, его характеристик, цены земли, на которой он расположен;
местоположения объекта (имеют значение инфраструктура, престижность района);
площади/планировки квартиры.

самого жилья;
его благоустройства (цена устанавливается продавцом и обсуждается с покупателем).

Эта норма приведена в ст. 217.1 НК РФ. Если реализуемая квартира была куплена свыше 5 лет назад или она продана дешевле, чем была ранее приобретена (т.е. фактическая прибыль отсутствует), то никакого смысла в отдельном оформлении договоров на жилье и на улучшения нет.

Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.

Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.

Это сопряжено с серьезными тратами.

Неотделимые улучшения — это изменения жилья, которые направлены на его улучшение (бытовая техника, ремонт, перепланировка).
Продавец и покупатель могут заключить основной договор купли-продажи, а в дополнение к нему ДКП неотделимых улучшений.
Выгода для продавца — отсутствие НДФЛ.
Риски для покупателя — признание сделки недействительной, потеря денег, возвращение жилья собственнику.
Прежде чем подписывать ДКП неотделимых улучшений, нужно проверить, а есть ли они?
Альтернативный вариант — подписание обычного договора купли-продажи.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:

Людям, составляющим договора купли продажи, актуально задумываться о необходимости составления продавцом расписки, особенно если имущество покупает пару людей совместно, внося свои доли. Разрабатывается расписка на так называемые неотделимые улучшения в нескольких экземплярах, если договоренность о реализации недвижимости составляется конкретным количеством субъектов.

Оформляется документ по конкретной схеме, придерживаться которой должны обязательно все стороны взаимоотношений купли продажи. Он гарантирует продавцу получение дополнительных денег без налогообложения, если тот выполнил ремонт, а покупателю возврат основной и дополнительной суммы, в случае расторжения контракта.

Образец искового заявления о взыскании денег за неотделимые улучшения

Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.

Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:

в каком реально состоянии находится помещение;
проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.

Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности. Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон.

Неотделимые улучшение при продаже квартиры будут иметь свой вес, поэтому проведение и осуществление стоит предусматривать заранее обязательно.

Продажа квартиры не входит в список оснований, по которым улучшения могут признаваться как неотделимые. На практике это касается только соглашений аренды. Что касается непосредственно продажи квартиры, то продавец или текущий собственник включает ее фактическое состояние в счёт конечной цены.

Туда входит ремонт, проведение коммуникаций, внешнее состояние и многое другое. Право покупателя заключается в приобретении или отказе от приобретения данной квартиры. Цена при этом, как правило, прописывается в договоре, и ее изменение по каким-либо не оговоренным заранее обстоятельствам не допускается.

Подобная расписка составляется только в случае предполагаемой аренды условной квартиры. В ней прямо отражается согласие арендодателя на неотделимые улучшения. Делается это для того, чтобы в будущем у сторон не возникало каких-либо нежелательных разногласий по поводу возмещения за проведённые изменения.

Поэтому в договоре арендодатель может заранее указать на то, что как-либо изменять квартиру, даже в лучшую сторону, не нужно. Арендатор может это сделать по своему собственному желанию, но без права на получение компенсации после ее передачи.

Сторона, не являющаяся собственником в рамках подобных отношений, может рассчитывать на соответствующее возмещение, предусмотренное статьей 211-ой Гражданского кодекса. При этом если собственник откажется производить компенсацию за ремонт, то претендующему на неё гражданину необходимо будет обратиться в территориальный суд, с доказательствами того, что состояние квартиры было изменено в лучшую сторону за счёт его личных средств.

Если суд сможет установить подобные обстоятельства, то компенсация будет выплачена данной стороне уже в судебном порядке. Но расчет конечной стоимости будут проводить специальные экспертные организации.