Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля в квартире новый закон 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:
- Гражданский кодекс РФ.
- Закон о приватизации.
- ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.
Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.
Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.
Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.
Минимальная доля в квартире: новый закон
Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.
Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.
В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.
Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.
Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.
Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.
В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.
Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.
Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.
Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.
Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.
В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.
Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.
Виды владения:
- Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
- Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.
Регулирование права собственности на жильё или долю в нём устанавливает гражданский кодекс РФ. А налог устанавливается в соответствии с положением налогового кодекса РФ и составляется он из умножения ставки налога (на данный момент он составляет 13%), на сумму, в которой оценивается жильё.
Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.
Существует два вида формирования цены:
- Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
- Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.
Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли. При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой. Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.
С 2021 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.
Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:
- 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
- 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
- 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.
Закон О Долевой Собственности От 1 Июля 2021 Года
При заверении каких-либо сделок обычно привлекают нотариуса. С 1 августа 2021 года можно совершать законные сделки, без обращения к специалисту. К таким вариантам сделок относятся:
- Жилище продают собственники жилья. В том случае, когда квартира принадлежит одному владельцу, совершить акт купли-продажи можно, составив договор в письменной форме.
- Сбыт осуществляется по долям. Здесь также достаточно письменного соглашения двух сторон, после чего документ будет являться законным.
- Нотариальное удостоверение отменяется и при совершении сделок, которые касаются собственности паевого инвестиционного фонда. Например, операции по продаже, покупки, выделении земельных долей, в условиях наличия документов, подтверждающих переход права собственности на жилое помещение.
Упрощение процедуры отчуждения долей не касается тех случаев, когда в сделках участвуют отдельные категории граждан.
Обратиться к услугам нотариуса придётся, если:
- Среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети. Просто так продать или купить долю не получится. Несовершеннолетние дети законодательно причисляются к недееспособным гражданам, поэтому без юриста не обойтись. Недееспособность здесь определяется возрастом – пока ему или ей не исполнится 14 лет.
- Среди собственников есть лица, признанные недееспособными. Здесь недееспособным признаётся человек, который не осознаёт и не может нести ответственность за свои поступки. Причиной признания гражданина недееспособным является психическое заболевание.
Этот пункт касается только ситуаций, в которых совершается акт продажи. При приобретении жилья в собственность можно совершать сделку, не обращаясь к юристу.
К нотариусу придётся обратиться и в том случае, если продажа, покупка, дарение и другие виды передачи имущества происходят без участия всех владельцев долей. Для того чтобы сделка была действительна, помимо заверения нотариуса, перед вами стоит необходимость осведомить остальных владельцев долей и обозначить условия проведения сделки, причём сделать это потребуется в письменной форме.
В статье предоставлена подробная информация о законе и правах граждан, но частные случаи стоит рассматривать конкретнее. Если какие-то вопросы требуют ответа или вам нужна помощь специалистов, вы можете обратиться на информационно-правовой портал «Шерлок», где наши юристы окажут квалифицированную помощь.
До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.
Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.
К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.
Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.
Суть проекта заключается в следующих основных моментах:
- Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
- Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.
Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.
То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.
Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.
Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.
Власти «упростили жизнь» участникам долевой собственности. С 1 августа 2021 года они будут передавать недвижимость другим владельцам после оформления простого договора. Он оформляется в письменном виде. Стоит обратить внимание — в Росреестр все же придется обращаться, так как такой этап сделки новый откорректированный закон не отменяет.
- Сделки с недвижимым имуществом или долями в нем, которое является собственностью человека, получившего статус недееспособного, или не достигшего совершеннолетия.
- Сделки, которые проводятся с оформлением нескольких договоров. Если происходит реализация только одной доли, или нескольких, но не всех, к нотариусу придется обратиться.
- Сделки, связанные с приобретением в долевую собственность недвижимости, участниками которой выступают супруги в браке. Это же правило распространяется на земельные участки.
Минус — открывается больший простор для мошенничества. Нотариус как представитель закона является гарантом юридической чистоты сделки. Стороны действуют на свой страх и риск, когда заключают договор в простой письменной форме, доверяя друг другу — чужим незнакомым людям.
- сделки, которые самостоятельно оформляет один человек по собственному желанию (доверенность, завещание);
- сделки с участием несовершеннолетних;
- договор ренты;
- брачный договор;
- сделки по отчуждению (продажа, дарение) доли в праве общей долевой собственности на квартиру или дом:
- все владельцы продают свои доли в одном договоре;
- все владельцы продают свои доли в разных договорах;
- только некоторые владельцы продают свои доли.
Данный закон позволит значительно сэкономить на сделках купли-продаже, так как оплата нотариальных услуг обходилась гражданам в 0,5% от общей суммы сделки. Кроме того, оформление сделки через нотариуса значительно затягивало процедуру регистрации недвижимости.
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
Как сообщает Управление Росреестра по Курганской области, с 31 июля 2021 года будет отменено нотариальное оформление отдельных видов сделок при распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности.
Федеральным законом от 01.05.2021 №76-ФЗ исключается норма об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей на недвижимое имущество по одной сделке.
То есть с этой даты ее можно будет оформить в простой письменной форме.
Разберем на примере: если родители и их взрослые дети решили продать квартиру после 31 июля 2021 года, то они должны составить договор в простой письменной форме и обратиться в любой офис МФЦ, минуя нотариуса.
В первую очередь, такое нововведение позволит значительно сэкономить денежные средств.
Однако при желании договор купли-продажи недвижимости по-прежнему можно удостоверить у нотариуса для получения дополнительных гарантий по чистоте сделки.
Нововведение с 31 июля текущего года затронуло все виды сделок с недвижимостью, требующие до этого времени нотариального удостоверения, включая отчуждение или ипотеку.
В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 1 августа 2021 года произошла отмена необходимости нотариального удостоверения договоров о долевой ипотеке при наличии права общей собственности на недвижимое имущество, которые заключаются с любыми кредитующими население финансовыми организациями.
- Упрощение процедуры продажи или дарения объектов недвижимого имущества. С этой точки зрения существенно сократятся сроки заключения подобных сделок, что обусловлено отсутствием необходимости простаивать в длинных очередях к уже перегруженным работой нотариусам.
- Экономия денежных средств риэлторами и фирмами. До нововведения средняя стоимость услуг по нотариальному оформлению таких сделок составляла порядка 25–30 тысяч рублей (исходя из цены недвижимости и прейскуранта на работу нотариуса). Хотя, это вряд ли скажется на общей стоимости реализуемого жилья — снижения цен на недвижимость в связи с внесёнными в действующий закон поправками эксперты не предвидят.
Размер нотариального тарифа, а также порядок установления платы за оказание УПТХ регулируются на законодательном уровне. Нотариальные палаты субъектов Российской Федерации ежегодно устанавливают обязательные для применения нотариусами размеры платы за оказание УПТХ.
«С изменениями в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» теперь у граждан есть право выбора, либо они заверяют общую сделку с долями нотариально, либо доверяют своему участнику при заключении сделок с имуществом, находящемся в общей долевой собственности.
- Сделки с недвижимостью или долями в ней, находящиеся в собственности недееспособных и несовершеннолетних граждан.
- Сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (не всеми участниками долевой собственности сразу по одной сделке).
- Сделки по приобретению в долевую собственность недвижимости или земельного участка законными супругами.
1 мая 2021 года Президент Путин подписал закон, отменяющий необходимость нотариального заверения сделок с долями. Изменения вносятся в ст.
42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости». Так, уже с 1 августа (когда закон вступит в силу) участники сделок по купле-продаже, мене и дарению недвижимости начнут экономить значительные суммы на услугах нотариуса, потому как принятые поправки допускают оформление в простой письменной форме.
Нотариус будет обязан бесплатно направить документы, регистрирующие переход права собственности в Росреестр.
Как же обезопасить себя от черных риэлтеров? Способов не так много. Стопроцентной гарантии нет.
- Не подписывайте документы не читая.
- Не пускайте в квартиру кого попало, и, тем более, без присмотра.
- Не обсуждайте свои жилищные и иных личные вопросы с незнакомыми и малознакомыми лицами.
- Старайтесь получать все заказные письма на Ваш почтовый ящик, чтобы не пропустить судебное извещение.
Доли в квартире: изменение законодательства в 2021 году
Законопроект направлен против так называемых рейдеров, которые оформляют право собственности на микродоли, а затем выживают текущих собственников. Известны случаи, когда люди оставались без жилья или искали деньги на выкуп микродолей. Введение поправок должно ограничить мошеннические схемы.
Инициативу вынесли на обсуждение Государственной Думы 21 декабря 2017 года. Законопроект уже прошёл I чтение и по нему готовятся поправки. Однако говорить о его применении пока рано – на первую половину 2019 года он еще не вступил в законную силу. Впрочем, суды используют часть предложений при вынесении своих вердиктов.
Основная суть закона о микродолях:
- запрет на их продажу посторонним людям;
- ограничение в регистрации (прописке), если доля не соответствует минимальной жилищной норме на человека (от 8 до 15 м²);
- запрет на вселение в квартиру, если дробь собственника меньше учётной нормы (метража).
Исключением будет дробление квартиры на микродоли в результате приватизации или наследования.
Проблема в том, что внуков 5 человек. Если откроется наследство, комнату поделят между всеми внуками.
Каждый из них получит по 1/5 части, т.е. микродоле.
Согласно новому закону, такой раздел не таит в себе никаких проблем, поскольку имеется родственная связь.
Однако покупатель не член семьи и не числится родственником никому из жильцов. Если раньше можно было приобрести треть ¼ доли и завладеть 1/12 частью жилья, то новый закон ограничит такое дробление.
Приобретение жилья на средства материнского капитала обязывает выделять доли маме, папе и детям. Важно обеспечить комфортное проживание в квартире. Поэтому в законе есть четкое предписание – выделять детям такую долю, которая соответствует минимальной жилой норме.
Родители могут не выделять равные проценты себе и детям. Рационально рассчитывать размер долей соразмерно сумме маткапитала. Смотрите, какая часть МК потрачена на покупку квартиры. Отсюда можно закрепить детские и взрослые части в жилплощади и заключить соглашение об определении долей.
Далеко не все стремятся владеть долей и одновременно жить в квартире. Есть люди, кого устроит и прописка по месту регистрации права собственности. Скажем, для записи в школу, детский сад, трудоустройства, получения медицинской и социальной помощи, оформления пенсии.
Однако все больше судов отказывают истцам в прописке на мизерных долях. Объяснение – последние не соответствуют минимальной жилищной норме на человека.
Наша семья хочет купить долю в квартире с целью прописки в ней. Подскажите, каким должен быть минимальный размер этой доли? Один продавец предлагает нам 3 м², а второй вообще 1 м². Может ли местный УФМС отказать в прописке на такой площади, и вообще есть ли какие-то нормативы?
Рекомендуется покупать доли, которые можно представить в виде изолированных помещений. Если вы купите такую комнату, проблем с регистрацией точно не возникнет.
Ориентируйтесь не на «квадраты», а не реальную жилплощадь. Тем самым, вы избежите рисков, что остальные совладельцы выкупят вашу мизерную часть.
Можно ли сдать в аренду минимальную долю в квартире?
Если размер отвечает требованиям ЖК РФ, проблем со сдачей в наем (аренду) не возникнет. Основное условие – изолированность жилого помещения. Например, это может быть жилая комната: гостиная, спальня и др.
Подробнее обо всех моментах с арендой читайте в статье «Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников».
Изменения в законодательстве о недвижимости, вступающие в силу в 2021 году
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- электронное заполнение при помощи личного кабинета налогоплательщика на сайте Федеральной Налоговой Службы;
- на специальных бланках, получить которые можно, обратившись в Налоговую инспекцию;
- в распечатанном виде с использованием специальной программы Декларация 2021.
Если квартира получена иным способом, срок продлевается до 5 лет. После этого ее продажа может быть осуществлена без налога. Проще всего разобраться в особенностях осуществления действия на примере. Допустим, человек приобрёл квартиру и получил свидетельство на право владения 05.03.14. В феврале 01.02.18 он решил выполнить продажу недвижимости. Так как помещение было приобретено до введения нового закона, срок владения должен составлять минимум 3 года. Выходит, что потребность в уплате суммы налога отсутствует. Во вторую группу включают граждан, которые решили выполнить продажу жилья, находившегося в их собственности менее установленного срока. Допустим, человек получил квартиру по наследству в 01.09.16 и продал ее в 15.01.18. Ещё не прошло 3 года владения наследной недвижимостью, что обязывает человека заплатить налог. Его размер можно рассчитать предварительно.
- Равноправное, равное, представляет собой деление всей квартиры пропорционально собственникам жилого помещения в равных долях, например в квартире общей площадью 80 квадратных метров имеется четыре собственника, то на каждого должно быть определено по 20 квадратных метров.
- Согласно реальной доле, такое деление представляет собой разделение квартиры пропорционально праву собственности, то есть, например, в квартире общей площадью в 100 квадратных метров, имеется пять собственников и у них на каждого определено по-разному объему площади. На одного 20 квадратных метров, второго – 30, третьего – 15, четвертого – 25, пятого -10. Таким образом, каждый собственник имеет право распоряжаться только своей частью квартиры, которая обычно отражена в документе, подтверждающем право собственности на долю.
- Законодательное регулирование права собственности на квартиру или ее часть определяется жилищным кодексом и гражданским кодексом Российской Федерации. Расчет налога на имущество физических лиц исчисляется с применением правил налогового кодекса и определяется путем умножения ставки налога на стоимость имущества. В случае долевого владения квартирой, налог определяется исходя из стоимости части квартиры, которая принадлежит собственнику и налоговой ставки. Налоговая ставка в настоящее время составляет 13 процентов.
Бывают такие случаи, когда собственник может подарить или продать часть своей доли, с сохранением минимальной. Она необходима для сохранения права на прописку и пользования жилим помещением. Чаще всего такие случаи происходят, когда родственники желают прописать и отдать часть своей доли своим близким родственникам. Например, отец сыну желает подарить часть своей доли, но не имеет намерения в настоящий момент выписываться из квартиры и переезжать из квартиры.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности теперь не выдается.Единственным доказательством зарегистрированного права является наличие записи об этом в ЕГРН, поэтому после регистрации права собственности новому правообладателю будет выдана выписка из ЕГРН, содержащая полные и достоверные сведения об объекте недвижимости, зарегистрированных правах и ограничениях прав.
Заявление о государственной регистрации недвижимости можно подать в электронном виде. Для этого нужно иметь ЭЦП — электронную цифровую подпись. Договор купли-продажи, поданный в электронном виде не будет иметь физической регистрационной записи, а только цифровую.
Доля в квартире
Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Что же касается процедуры реализации, то в этой части закон не претерпел никаких изменений. Естественно, процесс реализации имеет ряд своих важных тонкостей и затрагивает моменты получения согласия на момент сделки по продаже доли недвижимости.
Предложение должно содержать предварительную стоимость и условия сделки по недвижимости. При согласии участвовать в покупке нескольких совладельцев, продавец может выбрать лучшее предложение. Обдумать предложенный вариант совладельцы квартиры могут в течение 30 календарных дней. Лишь отказ совладельцев приобрести предлагаемую часть жилого помещения — шаг дальнейшей реализации владельцем собственности.
Инициатива была внесена на рассмотрение нижней палаты парламента в декабре прошлого года группой депутатов во главе с председателем думского комитета по госстроительству и законодательству Павлом Крашенинниковым («Единая Россия»), председателем комитета по жилищной политике и ЖКХ Галиной Хованской («Справедливая Россия»), а также ее первым заместителем Александром Сидякиным и заместителем Павлом Качкаевым (оба от «Единой России»).
Кроме того, нам, наконец-то, не потребуется лупа. До 2021 года, все производители питания указывали состав продукта самым мелким почерком, чтобы не позволять покупателям свободно читать этикетки и выяснять состав компонентов. С 1 января такие ухищрения будут считаться нарушением закона о защите прав потребителей и караться огромными штрафами. К сожалению, нашим корреспондентам не удалось выяснить, будет ли наложен запрет на ввоз пальмового масла и применение его при изготовлении выпечки и молочных продуктов.
Этот федеральный закон уже два года находится в стадии доработки и испытывает на себе перманентную критику, то со стороны самих физических лиц, то со стороны банков и страховых компаний. После существенного изменения стоимости государственной пошлины, взимаемой при подаче документов на банкротство, народ стал активно пользоваться возможностью списать долги и стал объявлять себя банкротом по любому поводу. Однако, остались не урегулированные моменты, связанные с имуществом, которое нельзя изъять у человека, в случае объявления его банкротом. Список вещей и предметов, не подлежащих изъятию, будет существенно расширен. Отдельно будет уточнен вопрос об изъятии жилья и транспортных средств, находящихся во владении у многодетных семей, бывших воспитанников детских домов, семей, потерявших кормильца и ветеранов Великой Отечественной войны.
Что касается кадастровой стоимости, с 01.01.2016 введена такая поправка в статью 271.1, исключающая занижение цены объекта более, чем на 70% кадастровой стоимости. Так открыто правительство борется с теневыми сделками, когда продавец и покупатель договариваются с оценщиком о внесении «копеечной» стоимости в договор, дабы не платить налог. Отныне в ДКП можно указывать стоимость хоть 1.00 р, но налог все равно платить придется, и рассчитан он будет на базисе кадастровой стоимости.
- Доходы минус расходы. Это дает право отнять от полученных за квартиру денег все те расходы, которые ранее были понесены в связи с ее приобретением.
- Вычет на имущество, он доступен для всех граждан-субъектов РФ. Его размер фиксированный и составляет 1 000 000 рублей. Воспользоваться им может налогоплательщик один раз в течение налогового периода, который у нас в России составляет 1 календарный год.
Изменения коснутся Жилищного кодекса и закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения».
Суть его в том, что жилплощадь не смогут делить на доли, которые не пригодны для проживания.
В итоге будет запрет на регистрацию новых жильцов, если доля жилья, на которой их хотят прописать, не считается пригодной для проживания. Интересно и то, что понятие пригодности жилья регламентируется местным законодательством.
Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев микродолей
По данным аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, 10 млн граждан, или 9% населения, живут в арендованном жилье. Почти половина из них не видит возможности приобрести собственные квартиры и собирается снимать жилплощадь еще долгие годы. Практически у всех возникает проблема: собственники очень редко соглашаются регистрировать жильцов на своих квадратных метрах, а это значит, что люди без прописки лишаются гражданских и бытовых прав. Они не могут участвовать в выборах, получать пособия на детей, записывать их в детсады и школы или просто встать в очередь на получение жилья. У большинства возникают трудности с налоговой инспекцией, которая не оформляет ИНН, а без этого документа невозможно устроиться на работу. Гражданам с российскими паспортами, но без регистрации не оформляют пенсию.
«Многие эти вопросы решаются в суде. Но гораздо проще сделать фиктивную регистрацию, чем ходить в суд», — считает председатель совета Калужского регионального общественного движения «За права человека» Татьяна Котляр.
Правозащитники высказались за то, что регистрация должна стать уведомительной и оформляться без присутствия самого собственника. Сейчас согласие хозяина обязательно, он должен предъявить паспорт, документ о праве на квартиру, а также подтвердить согласие всех прописанных там родственников. Кроме того, при регистрации учитывается соблюдение норматива по площади жилья.
Теперь правозащитники заявили, что в России пора вводить регистрационные процедуры без подтверждения принимающей стороны. Для того чтобы получить регистрацию, арендатору достаточно будет предъявить письменный договор о найме. «При этом собственников из процедуры регистрации можно совсем исключить», — полагает Татьяна Котляр. Таким образом, сам факт аренды автоматически даст человеку право на регистрацию и все связанные с ней права.
А вот о правах собственников авторы инициативы забыли. У этих людей неизбежно появится много новых проблем. «Когда мы говорим об уведомительном характере регистрации, важно понимать, будет ли знать владелец квартиры о том, что у него в квартире зарегистрированы другие люди. Ко мне обратилась женщина, в квартиру которой прописались 85 мигрантов. И узнала она об этом, когда пришел счет на 600 тысяч рублей. Такие проблемы уже возникают, важно их не тиражировать», — заметила председатель комиссии Совета по правам человека по миграционной политике, местному самоуправлению и территориальному развитию Татьяна Мерзлякова.
Категорически против и юристы. «Авторы инициативы почему-то забыли, что зарегистрированный на чужой жилплощади человек может оформить здесь же своих родственников. Например, родители без проблем прописывают несовершеннолетних детей, для этого даже разрешения хозяина не надо. А как насчет выписки арендаторов? Сделать это без согласия жильцов очень сложно», — говорит юрист адвокатской конторы Юрий Федотов.
Между тем предложения правозащитников были озвучены президенту и много раз обсуждались с профильными ведомствами. Федеральная налоговая служба, судебный департамент Верховного суда и Генпрокуратура их поддержали. Такая практика, безусловно, сильно облегчит работу чиновников. Замначальника отдела миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства УРВР ГУВМ МВД России Михаил Илинич отметил, что полиция тоже стремится к тому, чтобы все граждане были зарегистрированы.
«Если в стране удастся обеспечить обязательное заключение договора аренды жилья, в таком случае можно подумать и о том, чтобы арендатор уже на основании этого договора мог сам себя зарегистрировать», — отметил Илинич.
Но многие чиновники выступили против. «Остальные ведомства миграционного, силового и социального блока выразили замечания, не предложив никакого механизма регистрации», — признал руководитель проекта «Право на Родину» Евгений Бобров. Между тем разговоры о необходимости введения уведомительной регистрации велись еще в 2010 году. Тогда ФМС России подготовила законопроект, согласно которому граждане России могли встать на миграционный учет, отправив по почте заказное письмо в региональное отделение ФМС. И никаких штампов в паспорте. У инициативы оказалось немало противников, и она принята не была. Возможно, вторая попытка будет успешней — на счастье арендаторам и на горе владельцам недвижимости.
Наталья Пуртова.
Фото: ADOBESTOCK
Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:
- наличие собственного санузла;
- возможность обустройства кухни в каждой автономии квартирных площадей;
- отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.
При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.
Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах. Квартира является неделимой вещью.
Доля в квартире новый закон 2021
Для того, чтобы знать, как происходит отчуждение доли совладельцу, необходимо придерживаться указанной ниже последовательности действий:
- Уведомление сособственников о желании продать часть общей недвижимости.
- Формирование цены на объект недвижимости и обсуждение иных условий сделки с потенциальным приобретателем. В отношении продажи доли в квартире другому собственнику не имеет существенного значения, что будет сделано раньше – извещение совладельцев или определение условий сделки с потенциальным покупателем.
ВНИМАНИЕ !!! Даже если иные владельцы изъявят желание купить долю, она все равно будет продана тому совладельцу, с которым изначально договаривался собственник отчуждаемой части. А вот если покупатель – постороннее лицо, то договоренность с ним потеряет силу, если кто-то из сособственников выразит желание приобрести долю.
- Заключение сделки и ее нотариальное оформление.
- Подача документов для осуществления регистрационного учета сделки.
- Уплата соответствующих налогов.
Данная пошаговая инструкция является самой общей, рекомендованной для всех подобных сделок.
Приняв решение продать часть жилого помещения, владелец должен уведомить сособственников об этом. Каждому собственнику составляется свое уведомление. На практике применяются три способа такого сообщения об отчуждении.
В первом случае продавец просто передает уведомления лично в руки иным владельцам жилого помещения. Взамен они предоставляют собственноручно написанную расписку в получении сообщения. Это способ является рабочим только при хороших отношениях.
Следующий способ, которым часто пользуются дольщики, — это отправка заказным письмом с прикрепленным уведомлением о вручении и описью вложения. Он тоже имеет свои минусы: письмо может не дойти до адресата либо тот откажется его получать.
Самым надежным является нотариальное извещение о продаже доли. В этом случае владелец перекладывает свои обязанности по уведомлению на нотариуса. Услуга платная. Нотариус, приняв все меры к извещению о продаже всех иных собственников, выдаст одно из двух свидетельств: либо что сособственники надлежащим образом уведомлены (если они получили сообщение), либо что приняты все возможные меры к их извещению.
ВНИМАНИЕ !!! В любом случае, это будет гарантией отсутствия претензий к продавцу, но только после того, как пройдет 30 дней после получения совладельцем уведомления. По истечении этого срока продавец волен распоряжаться своей долей, как захочет. Если же остальные владельцы однозначно выразили отказ, то сделку можно совершить и раньше.
В тексте уведомления указываются персональные данные продавца, адрес и кадастровый номер квартиры, размер доли и ее стоимость, реквизиты регистрационного свидетельства на объект недвижимости, предложение приобрести долю, сделанное в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Сообщение может быть в рукописном или в печатном виде.
После отправки сообщений нельзя менять цену на долю квартиры, а также иные условия сделки.
При несоблюдении процедуры надлежащего сообщения совладельцы могут сделку опротестовать в судебном порядке. Срок подачи искового заявления – три месяца с того дня, когда стало известно о сделке.
После надлежащего уведомления, если один из владельцев выразил желание приобрести отчуждаемую долю, переходят непосредственно к обсуждению предстоящей сделки. Собственник доли должен определить ее цену. Чаще всего поступают просто – за основу берется рыночная стоимость всей квартиры. Затем либо делят общую цену квартиры на количество квадратных метров ее площади и получают стоимость одного метра. Либо определяют стоимость доли в процентном соотношении к общей цене квартиры.
Сама стоимость доли в квартире и порядок ее уплаты фиксируется в предварительном соглашении продавца и покупателя.
Договор купли-продажи может составляться как самим продавцом, так и по его поручению квалифицированным юристом по недвижимости. Также данный договор может быть оформлен нотариусом (за отдельную плату). Экземпляров договора должно быть три (продавцу, покупателю и нотариусу). Юридическая сила их одинакова.
Новый закон касательно обращения недвижимого имущества предусматривает обязательное проведение отчуждения доли в квартире через нотариуса того субъекта РФ, на территории которого она находится.
Плата за услуги нотариуса зависит от наличия родственной связи, а также от суммы сделки. При отчуждении доли родственнику (ребенку, супругу или родителю) платеж составит 0,2 % от цены продаваемой части плюс 3000 рублей (если доля стоит не более 10 000 000 рублей). Если сумма превышает 10 000 000, то плата составит 0,1 % от суммы сделки и еще 23 000 рублей, при этом общая сумма платежа не должна превышать 50 000 рублей. Для дальнего родственника (либо вообще постороннего человека) при цене сделки, не превышающей 1 000 000 рублей тариф составит 0,4 % цены доли плюс 3000 рублей. От 1 000 000 до 10 000 000 – 0,2 % цены сделки и еще 7 000 рублей. Более 10 000 000 – 0,1 от суммы сделки и 25 000 рублей, но не более 100 000 рублей.
Нотариусу предоставляется вышеуказанный пакет документов (в оригиналах). Если продавец (покупатель) не может лично присутствовать при нотариальном удостоверении сделки, он может оформить доверенность на другое лицо. Следует помнить, что, если не соблюдено условие о надлежащем извещении совладельцев, нотариус сделку не удостоверит.
Порядок регистрации сделки по отчуждению доли в квартире ничем не отличается от постановки на учет целой квартиры. Пакет предоставляемых документов тот же: удостоверения личности сторон сделки, заявление, сам договор купли-продажи, уже заверенный нотариусом, правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровые документы, квитанция об уплате пошлины за регистрационные действия. Размер пошлины ровным счетом такой же, как и при регистрации сделки с целой квартирой – 2000 рублей.
ВАЖНО !!! Также обязательно добавляются документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников и их отказы от преимущественного права покупки (если помимо совладельца, приобретающего долю, есть еще собственники; если их нет, то вышеуказанные документы не предоставляются).
Ранее заявление о регистрации можно было подать как непосредственно в Федеральную регистрационную службу, так и в многофункциональные центры. Но сейчас документы на регистрацию принимают только МФЦ, которых становится все больше и больше. Если нет возможности самому заняться регистрацией, то эту обязанность за дополнительную плату (порядка 1000 рублей) можно переложить на нотариуса. Это сейчас довольно часто оказываемая услуга.
По общему правилу, срок постановки на учет не должен превышать трех рабочих дней, но на практике он почти никогда не соблюдается.
Предложили ввести запрет на продажу маленьких долей в квартирах
При продаже доли в квартире другому собственнику уплачивается стандартный налог на доходы физических лиц, установленный в размере 13 % от цены сделки. От налога освобождается тот собственник, который владел данной долей более трех лет и ее цена не превышает стоимость приобретения части квартиры. Также налогом не облагается сделка по отчуждению доли квартиры стоимостью менее 1 000 000 рублей.
Соблюдение вышеуказанной инструкции по отчуждению доли квартиры другому собственнику поможет избежать возможных проблем, связанных с заключением подобной сделки.
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.
Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.