Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.
Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка
Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.
ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.
К ним относятся:
- Территориально экономическая зона;
- Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
- Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
- Коэффициент вида деятельности;
- Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).
Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.
Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.
Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).
Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).
Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.
Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.
Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:
- Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
- В массиве овраг, обрыв или болото;
- Оформлен публичный сервитут и т.д.
Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.
Так что же делать дальше? Есть два варианта:
- Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
- Обратиться в суд (наш вариант)
Для начала рассмотрим следующее:
- В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
- В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
- В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
- В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
- Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
- В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
- Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
- ИП Солнышкина — довольна.
Как взять землю в аренду у администрации
Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».
ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.
Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.
Кaдacтpoвaя cтoимocть yчacткa — этo cтoимocть, ycтaнoвлeннaя пo peзyльтaтaм гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Taкжe кaдacтpoвyю cтoимocть мoгyт ycтaнaвливaть:
- кoгдa ocпapивaют peзyльтaты пpeдыдyщeгo oпpeдeлeния cтoимocти;
- в cлyчaяx, пpeдycмoтpeнныx cт. 24.19 Ф3 «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции» — пpи измeнeнии кaчecтвeнныx и/или кoличecтвeнныx xapaктepиcтик oбъeктa.
Кaдacтpoвyю oцeнкy пpoвoдят пo pядy пpичин:
Кaдacтpoвyю cтoимocть paccчитывaют нa ocнoвaнии бaзoвoй xapaктepиcтики — yдeльнoй cтoимocти зeмeль в мaccивe, кoтopaя зaвиcит oт:
📍 кaтeгopии зeмeль: oтнocитcя ли yчacтoк к тeppитopии нaceлeннoгo пyнктa, ceльcкoxoзяйcтвeнным yгoдьям или дpyгoй кaтeгopии;
📍 pacпoлoжeния oбъeктa: yдaлeннocти oт ближaйшeгo пoceлкa, гopoдa или eгo цeнтpa;
📍 нaличиe инфpacтpyктypы: пoдъeзднoй дopoжки, ocтaнoвoк oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa, мaгaзинoв и дpyгиx coциaльныx oбъeктoв;
📍 нaличиe кoммyникaций: элeктpификaции и гaзификaции мaccивa.
Чтoбы yчитывaть вce измeнeния, кoтopыe пpoxoдят нa yчacткe, и пoддepживaть cтoимocть oбъeктa нa aктyaльнoм ypoвнe, coтpyдники Гocкaдacтpa пpoвoдят peвизию, инвeнтapизaцию и пepeoцeнкy зeмeль в cooтвeтcтвyющeм мaccивe.
Пepeoцeнкa cтoимocти зeмли мoжeт пpoвoдитcя:
| Плaнoвo | Bнeплaнoвo (пo тpeбoвaнию coбcтвeнникa) |
| в интepвaлe oт тpex дo пяти лeт c мoмeнтa пocлeднeй инвeнтapизaции; | ecли выявлeны кaдacтpoвыe и тexничecкиe oшибки в дoкyмeнтax нa зeмлю; |
| ecли пpи пocлeднeй peвизии нe yчтeны вce ocoбeннocти зeмeльнoгo yчacткa; | |
|
в peзyльтaтe cтиxийнoгo бeдcтвия зeмли были yничтoжeны, пoвpeждeны или измeнилиcь иx кaчecтвeнныe xapaктepиcтики; |
|
|
плoдopoдный cлoй пoчвы был пoвpeждeн из-зa зaбoлaчивaния, paзpacтaния oвpaгa, измeнeния pycлa peки; |
|
| ecли зeмля былa пepeвeдeнa из oднoй кaтeгopии в дpyгyю, нaпpимep pacпpocтpaнeнный cлyчaй, кoгдa coбcтвeнник дoбилcя пepeвoдa yчacткa из CНT в ИЖC. |
Как уменьшить кадастровую цену для земельного участка?
Пpoцeдypy пpoвoдит yпoлнoмoчeннaя кoмиccия нa ocнoвaнии aдминиcтpaтивнoгo pacпopяжeния в cлyчae плaнoвoй пepeoцeнки, или пo зaявлeнию coбcтвeнникa. B кoмиccию вxoдят нaзнaчeнныe peгиoнaльными влacтями лицeнзиpoвaнныe oцeнщики, в тoм чиcлe пpeдпpинимaтeли, кoтopыe oкaзывaют кoммepчecкиe ycлyги пo oцeнкe cтoимocти зeмли. Пopядoк пpoвeдeния пpoцeдypы peглaмeнтиpyeтcя пoлoжeниями Фeдepaльнoгo зaкoнa № 135-Ф3, oт 29.07.1998 гoдa.
Peзyльтaты вычиcлeний — cвeдeния o кaдacтpoвoй cтoимocти 3У — paзмeщaют нa oфициaльнoм caйтe Фeдepaльнoгo aгeнтcтвa кaдacтpa oбъeктoв нeдвижимocти. B peзyльтaтe peгyляpнoй пepeoцeнки и тщaтeльнoгo фикcиpoвaния peзyльтaтoв пpoцeдypы cocтaвляeтcя eдинaя инфopмaциoннaя бaзa, дaнныe из кoтopoй дocтyпны вceм гpaждaнaм. Блaгoдapя этoмy, мoжнo лeгкo yзнaть peaльнyю cтoимocть oбъeктa, пoдaв зaпpoc в мecтнoe oтдeлeниe кaдacтpa и кapтoгpaфии. Пo зaпpocy вaм выдaдyт cпpaвкy, или выпиcкy из EГPН, гдe бyдeт yкaзaнa кaдacтpoвaя cтoимocть yчacткa. Cpoки пoлyчeния выпиcки дo тpex paбoчиx днeй.
Кpoмe этoгo, мoжнo yзнaть кaдacтpoвyю cтoимocть пo кaдacтpoвoмy нoмepy зeмeльнoгo yчacткa нa oфициaльнoм caйтe PocPeecтpa, или пoлyчить интepecyющиe cвeдeния из кaдacтpoвoгo пacпopтa: 12 cтpoкa этo кaдacтpoвaя cтoимocть в pyбляx, 13-я — yдeльнaя cтoимocть.
Coглacнo cт. 394 НК PФ, вeличинa зeмeльнoгo нaлoгa зaвиcит oт кaдacтpoвoй cтoимocти (КC) oбъeктa и cocтaвляeт:
- дo 0,3% oт КC — для зeмeль ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния, дaчныx кooпepaтивoв, caдoв, зeмeль нaceлeнныx пyнктoв, кoтopыe пpeднaзнaчeны пoд cтpoитeльcтвo жилыx дoмoв, a тaкжe тeppитopий, oтвeдeнныx пoд гopoдcкyю инфpacтpyктypy и жилищнo-кoммyнaльныe xoзяйcтвa;
- дo 1,5% — для вcex ocтaльныx кaтeгopий 3У.
Пopядoк pacчeтa cтaвки нaлoгooблoжeния peглaмeнтиpyeт cтaтья №394 Нaлoгoвoгo кoдeкca PФ. 3eмeльный нaлoг oбязaны плaтить титyльныe влaдeльцы yчacткoв: coбcтвeнники, пpaвooблaдaтeли нa ocнoвaнии пocтoяннoгo (бeccpoчнoгo) пoльзoвaния или пoжизнeннo нacлeдyeмoгo влaдeния. Удepжaннaя c влaдeльцeв cyммa пepeчиcляeтcя в бюджeт aдминиcтpaции нaceлeннoгo пyнктa.
Cтaвкa нaлoгooблoжeния — paзмep нaлoгoвыx плaтeжeй, paccчитaнный oтнocитeльнo нaлoгoвoй бaзы, тo ecть cyммы, кoтopyю oблaгaют нaлoгoм. B дeнeжнoм эквивaлeнтe итoгoвaя cyммa нaлoгa мoжeт мeнятьcя в peзyльтaтe пepeoцeнки cтoимocти зeмeльнoгo yчacткa. Этoт фaкт мoтивиpyeт нaлoгoплaтeльщикoв кoнтpoлиpoвaть пpoцecc пepeoцeнки и иcкaть пyти, чтoбы yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть 3У.
Пo зaкoнy зaинтepecoвaнныe лицa мoгyт ocпopить итoги кaдacтpoвoй oцeнки чepeз cпeциaльнyю кoмиccию пpи Pocpeecтpe или чepeз cyд. Ocнoвнoй пpичинoй для ocпapивaния кaдacтpoвыx дaнныx cтaнoвитcя pocт итoгoвoй cyммы зeмeльнoгo нaлoгa. Coбcтвeнникy выгoднo, чтoбы cтoимocть 3У пo кaдacтpy былa кaк мoжнo нижe, пoтoмy чтo yмeньшeниe кaдacтpoвoй cтoимocти зeмeльнoгo yчacткa вeдeт к cнижeнию нaлoгa. Чтoбы coкpaтить pacxoды и нe пepeплaчивaть нaлoг зa влaдeния, влaдeлeц мoжeт ocпopить peзyльтaты paбoты coтpyдникoв Pocpeecтpa.
Пoмимo этoгo, пpи oпpeдeлeнии кaдacтpoвoй cтoимocти зeмeль пpимeняют мaccoвыe мeтoды oцeнки. Пo этoй пpичинe ycтaнoвлeннaя цeнa мoжeт cyщecтвeннo пpeвышaть pынoчнyю и зaтpyдняeт пpoцecc пpoдaжи.
Инициaтopoм cпopa мoгyт выcтyпaть кaк физичecкиe, тaк и юpидичecкиe лицa, a тaкжe opгaны гocyдapcтвeннoй и мecтнoй влacти. Чтoбы ocпopить дaнныe нaциoнaльнoгo кaдacтpa нyжны вecкиe ocнoвaния:
❌ дoкaзaнa нeдocтoвepнocть инфopмaции, кoтopaя былa иcпoльзoвaнa пpи пpoвeдeнии oцeнки;
❌ выявлeны oшибки в дoкyмeнтax, кoтopыe пpивeли к зaвышeнию cтoимocти;
❌ в peзyльтaтe пpиpoдныx, тexнoгeнныx или coциaльныx пpoцeccoв измeнилиcь xapaктepиcтики yчacткa, чтo пpивeлo к cнижeнию КПД yчacткa и, cooтвeтcтвeннo, eгo цeннocти.
Пopядoк дeйcтвий включaeт:
- Пpeдвapитeльный aнaлиз цeны yчacткa. Нa eгo ocнoвaнии ycтaнaвливaeтcя, зaвышeнa ли в дeйcтвитeльнocти кaдacтpoвaя cтoимocть и coпocтaвимы ли pacxoды c бyдyщeй выгoдoй.
- Oтчeт экcпepтoв oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти yчacткa.
- Cбop пaкeтa дoкyмeнтoв.
- Пoдaчa зaявлeния и дoкyмeнтoв в кoмиccию Pocpeecтpa или в cyд.
Чтoбы ocпopить ycтaнoвлeннyю в кaдacтpe цeнy yчacткa, зaявитeлю нeoбxoдимo пoдтвepдить cвoe пpaвo coбcтвeннocти нa 3У и apгyмeнтиpoвaть пpичинy oбpaщeния. Пepeчeнь нeoбxoдимыx для пepeoцeнки зeмли дoкyмeнтoв включaeт:
📝 выпиcкy из гocyдapcтвeннoгo кaдacтpa нeдвижимocти, в кoтopoй yкaзaны peзyльтaты oцeнки;
📝 нoтapиaльнo зaвepeнныe кoпии пpaвoycтaнaвливaющиx дoкyмeнтoв нa oбъeкт;
📝 дoкyмeнты, cвидeтeльcтвa или зaключeния, кoтopыe cвидeтeльcтвyют o нeдocтoвepнocти иcпoльзoвaнныx пpи oцeнкe дaнныx;
📝 oтчeт o pынoчнoй cтoимocти oбъeктa, дaтa oфopмлeния кoтopoгo coвпaдaeт c дaтoй oпpeдeлeния кaдacтpoвoй cтoимocти;
📝 дoкyмeнты, кoтopыe cвидeтeльcтвyют o нaличии кaдacтpoвoй или тexничecкoй oшибки.
Пoдaть дoкyмeнты мoжнo caмocтoятeльнo или чepeз пpeдcтaвитeля — кoмпaнию, кoтopaя пpeдocтaвляeт пoдoбныe ycлyги.
Для оспаривания кадастровой стоимости на примере физического лица можно проследить общий порядок действий.
- Подаем исковое заявление в суд, с указанием предмета споров.
- Прикладываем копии паспорта собственника.
- Прикладываем оригинал выписки из ЕГРН, можно электронный вариант.
- Предоставляем расчет независимого оценщика. В данном случае суд не может принимать расчет независимого оценщика за основу, так как с 2019 года изменились требования расчета, где верными сведениями будет данные государственных оценщиков. Расчет независимого оценщика принимается только к сведению.
- Оплачиваем государственную пошлину в размере 300 рублей.
- По определению суда, Росреестр назначает Комиссию по пересмотру цену или ее обоснованию.
- Судебное решение направляется в Росреестр, где в течение 20 дней вносятся корректировки.
Как предпринимателю уменьшить земельный налог
На территории Москвы государственная оценка недвижимости началась в 2018 году. Результаты первичной оценки были утверждены Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 № 40557. Показатели кадастровой стоимости, указанные в этом распоряжении, будут действовать на 2019-2020 годы. Также в Распоряжении приведен перечень объектов, по которым кадастровая стоимость определена рыночной ценой.
Не так давно, в 2014 году начали действовать изменения в Земельный и Налоговый кодексы РФ, согласно которым, при расчете суммы налогов, при продаже муниципальной земли, для расчета аренды, используется формула с кадастровой стоимостью. Она теоретически должна отражать приближенную величину к рыночной, но на самом деле кадастровая стоимость бывает в 4-5 раз выше рыночной, что автоматически означает увеличение налогов на эту же кратность.
При расчете не берутся во внимание многие факторы, поэтому уменьшение кадастровой стоимости земельного участка вполне реальная задача. Рассмотрим перечень важных оценочных критериев:
- инвестиционная привлекательность объекта;
- его месторасположение;
- состояние рынка на текущий момент времени;
- особенности расположения;
- перспективы развития района и так далее.
Формально, в методических указаниях для расчета есть множество критериев, которые должны учитывать представители органов исполнительной власти субъектов РФ. На практике же только рыночные процессы позволяют отражать объективную стоимость недвижимости, но никак не методические указания, с жесткой фиксацией критериев оценки.
Стоит также отметить, что помимо кадастровой и рыночной стоимости, в некоторых процессах регулирования права собственности используется также инвентаризационная стоимость. Ее устанавливают в БТИ, и она, по сути, является наименьшей по сравнению с другими, поскольку отражает только инвентаризационную ценность. Для примера:
- Инвентаризационная стоимость сейчас в Москве примерно в 20-30 раз ниже рыночной;
- Рыночная стоимость от 30 до 500 % является ниже кадастровой.
Какие предусмотрены основания для пересмотра кадастровой стоимости участка?
Прежде чем начинать сбор документов и готовится отвечать в суде, чтобы снизить кадастровую стоимость земельного участка, необходимо определиться с причинами:
- Кадастровая стоимость участка является значительно завышенной и не соответствует рыночной;
- При подсчетах была допущена ошибка, или появилось условие для пересчета кадастровой стоимости;
- Недостоверность используемых сведений об объекте недвижимости.
В досудебном порядке создается рабочая группа, которая проверяет информацию. Комиссия может принять решение о признании кадастровой стоимости равной рыночной. Если необходим полный пересчет, можно столкнуться с рядом трудностей, комиссия вправе потребовать достаточно внушительный пакет документов:
- Кадастровую справку о кадастровой стоимости (в ней отражается оспариваемый результат);
- Правоустанавливающие документы на участок;
- Документы, подтверждающие изменение параметров недвижимости или технические ошибки, влияющие на стоимость;
- Заявление от владельца земельного участка;
- Экспертное заключение, подтверждающее наличие ошибки при проведении расчетов.
Мы рекомендуем использовать эту процедуру только при поддержке опытных юристов и наличия веских аргументов для пересмотра итоговой стоимости. В противном случае, даже после работы комиссии вы можете получить стоимость даже выше оцененной ранее. Решение может быть обжаловано в арбитражном суде.
Закон «Об оценочной деятельности» позволяет подавать в суд на органы местного самоуправления. Суть процесса сводится к признанию кадастровой стоимости равной рыночной.
Важный момент – по данным столичного Росреестра, за июнь 2015 года было подано 155 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Лишь третья часть обращений была удовлетворена, большая часть (97 штук)– отклонены, причем подавляющее большинство из-за несоблюдения норм при подаче обращений.
Правильный алгоритм действий:
- Получение отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка незаинтересованной организацией, которая имеет лицензию для оценочной деятельности. Рыночная стоимость должна быть ниже кадастровой. Рекомендуем вам трезво оценить эту разницу, поскольку если она составляет менее 10-20 %, то лучше ее оставить таковой, что сэкономит время и силы.
- Сбор документов и подача их в суд – правоустанавливающие документы, отчеты экспертов, заявление, документы о владельце, кадастровая справка.
- Получение результата – это может быть удовлетворение вашего иска или отказ. Для опытного юриста даже отказ арбитражного суда не является причиной останавливаться, поскольку можно подавать новый иск, но на этот раз о незаконности принятия судебного решения.
- При удовлетворении вашего иска, вам необходимо с ним обратиться в территориальное отделение Росреестра, с заявлением о внесении изменений в кадастровую стоимость.
Данная процедура интересна, прежде всего, крупным землевладельцам, которые хотели бы снизить налог на землю, а также арендаторам, для снижения арендной платы.
Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» имеет большой опыт пересмотра кадастровой стоимости при обращении юридических и физических лиц. При поддержке опытных юристов вы существенно повысите шансы на успешное рассмотрение дела в судах различной инстанции.
| Наименование | Сроки оказания услуги и цены в рублях | |||
| 1 день | 3 дня | 5 дней | ||
| Кадастровая справка | Москва | 3000 | 2000 | 1500 |
| Московская область | 3000 | 2000 | 1500 | |
Подать заявку на услугу
Земельный сбор относится к одному из способов пополнения госказны соответствующего региона. Местные власти осуществляют сбор с землевладельцев.
Сбор подлежит уплате, если:
- земля находится во владении;
- определена бессменная эксплуатация надела или прижизненное обладание с допустимостью перехода прав по наследству.
Граждане и учреждения оплачивают в местную казну 0,3% от кадастровой стоимости ежегодно, один раз в год. Платежи производятся по квитанции, полученной из муниципалитета.
Вычисление цены земельного надела по кадастру считается значительным параметром. Полученная сумма служит базой для определения размера земельного сбора. Вычисления производятся в отделении кадастра и картографии региона. В это учреждение стоит направить обращение для установления максимально достоверной цены надела. Итог исчисления оформляется в форме выписки с указанием суммы.
Нужные цифровые обозначения реально узнать по полученному кадастровому паспорту или на доступной для всех карте Росреестра. По присвоенной пагинации производится поиск необходимого участка.
Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году
На конечный объем суммы оказывают влияние следующие факторы:
- Параметры местности.
- Целевое предназначение.
- Месторасположение (расстояние от центра).
- Развитость инфраструктуры (транспорт, организации социальной направленности).
- Категория земли.
ВАЖНО !!! Цена участка по кадастру вычисляется по индивидуальной формуле. В ней фиксируются все перечисленные сведения. Для каждой ситуации действует своя формула.
Например, если на земельный участок есть претензии третьих лиц, находится в обременении, то при исчислении применяется сниженный показатель. Это связывается с тем, что для потенциального приобретателя надела снижается прибыль от эксплуатации.
Пересмотр цены по кадастру возможен по следующим основаниям:
- наблюдается разрушение гумусного слоя на всем участке или его отдельной части;
- на территории располагается лощина, трясина или круча;
- эксплуатация участка на общественное благо препятствует пользованию собственника (прокладка коммуникаций);
- при регистрации объекта;
- при неправомочном завышении реальной цены сотрудниками ГКН;
- по желанию владельца при предоставлении доказательственной документации.
Если плодородному слою нанесены повреждения в итоге стихии или природной катастрофы, то для подтверждения произошедшего собственники собирают необходимые бумаги.
ВНИМАНИЕ !!! Перед постановкой земельного надела на учет осуществляется оценка посредством инвентаризации. В основном вновь образованные садовые товарищества еще не обладают хорошей инфраструктурой и коммуникациями, что сильно снижает первоначальную цену. Однако со временем стоимость увеличивается по мере облагораживания территории.
Если же изначальная цена была завышена оценщиками, то владелец или для физического лица вправе потребовать пересмотра. Альтернативой государственной оценке может послужить независимая от любой юридической компании (одной из зарекомендовавших является ферсткадастр). Собственнику следует зафиксировать обращение в местное отделение кадастра и предоставить сведения о легальности притязаний. При обнаружении реального завышения, возможно, добиться уменьшения цены в три раза.
Пользователи юридических форумов рекомендуют самостоятельно инициировать процесс трансформации расценки в сторону сокращения по следующим способам:
- Написать заявление о смене вида разрешенной эксплуатации.
- Сменить категорию земли.
- Сделать надел меньшим по метражу.
Изменить кадастровую стоимость разрешается в отделении кадастра и картографии по району. Прием в учреждении осуществляется или в порядке очередности, или по предварительной записи. Для рассмотрения запроса необходимо зафиксировать заявку в письменном виде. После обращения выдается одобрительный акт или аргументированный отказ с внесением оснований.
Обычно отказ мотивируется следующими обстоятельствами:
- технические недоработки;
- нелегальность претензий.
Для ликвидации допущенных ошибок необходимо собрать дополнительный список документации. Затем вновь составляется заявление. При категоричности отказа дается ссылка на законодательные акты.
После перерасчета стоимости новые показатели афишируются на официальном сайте уполномоченного учреждения. Действительную значимость новая цена обретет лишь через 6 месяцев. Этот промежуток времени необходим ревизионной комиссии для внесения сведений в учетные записи. С целью сокращения налоговой базы нужно подавать обращение на имя председателя комиссии.
Если владелец земельного надела получает отказ, то для разбирательства придется подавать исковое обращение в судебные органы. Нужно уложиться в срок – 10 дней с момента получения отказа из уполномоченного учреждения. Основанием обращения послужит доказательственная база несправедливо завышенной кадастровой стоимости земли.
ВНИМАНИЕ !!! Исковое заявление подается в суд по месту нахождения оценивающей организации. Обращение подлежит рассмотрению мировым судьей. Помимо доказательственных бумаг неправомерного завышения цены на надел нужно предоставить отказ, оформленный отделением кадастра по факту обращения собственником.
Пакет документации состоит из:
- бумаг, подтверждающих законность владения наделом;
- удостоверение личности заявителя;
- подтверждения легальности причины сокращения цены по кадастру;
- отказ от уполномоченного учреждения об уменьшении показателей;
- платежный документ об оплате госпошлины по факту обращения в суд;
- дубликат искового обращения, направляемый другой стороне процесса.
Все вышеперечисленные бумаги в виде заверенных дубликатов направляются по почте в ГКН заказным письмом с извещением о вручении. Заверение производится нотариусом. На ответ уполномоченной службе отводится один месяц. Если на протяжении установленного времени ГКН направило отказ или проигнорировало с ответом, то следует обращаться в суд.
К заявлению нужно приложить:
- Квитанцию, полученную в почтовом отделении.
- Извещение о вручении.
- Опись, вложенную в конверт.
Если суд располагается в другом регионе, то исковое обращение и пакет документации разрешено направить по почте.
Кадастровую стоимость земли считают основой при расчете цены на земельный участок. Этот показатель говорит о себестоимости конкретного объекта недвижимости, на основании чего далее устанавливается рыночная стоимость участка.
Обязательные основания расчета:
- установление индивидуального земельного налога;
- купля-продажа объекта;
- передача земли в залог (в том числе, кредитным организациям);
- открытие торгов в отношении земельного надела.
Внимание! Кадастровую стоимость участка делают при регистрации земельного участка, по результатам которой выдается выписка ЕГРН, подтверждающая имущественные права на землю и, содержащая подробные характеристики объекта недвижимости.
Факторы, от которых в 2021 году зависит окончательная стоимость земли:
- расположение;
- назначение;
- наличие основных коммуникаций (газ, свет, водопровод);
- транспортная развязка;
- особенности (чернозем, песчаная, каменистая).
Эти факторы субъективны, поэтому в пределах одного населенного пункта цены могут незначительно отличаться в зависимости от того, кто проводит оценочные работы.
Учитывая геологические особенности, качество земли, а также прилегающие коммуникации могут поддаваться изменениям, поэтому предусмотрена законом процедура переоценки.
Важно! Плановую проверку проводит Государственный геокадастр в течение 3-5 лет после завершения первой оценочной процедуры.
Один из способов, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, инициировать внеплановую переоценку. Основания:
- наличие ошибок в составленной документации;
- нарушение процедуры первой оценки;
- существенное изменение климатических условий, чрезмерные осадки или стихийное бедствие, повлиявшие на характеристики участка;
- смена категории земли (как правило, касается перевода объекта из сельхоз назначения в землю под застройку, и наоборот).
В 2021 году установлена универсальная налоговая ставка в 0,3% для следующих категорий земель:
- сельскохозяйственные;
- земли под СНТ;
- занятые под жилищное строительство;
- используемые в целях обеспечения безопасности и таможенного контроля Российской Федерации.
Для всех других категорий налоговая ставка составляет полтора процента.
Пример:
Гражданин Афанасьев – собственник земельного надела, используемого для сельскохозяйственных нужд. Площадь – 1000 квадратных метров. Кадастровую стоимость земли установлено – 5,5 миллиона рублей. размер налога:
5,5*0,3% = 16500 рублей ежегодно.
Средняя стоимость переоценки составляет 80 – 100 тысяч рублей.
Важно! На территории разных субъектов Федерации могут действовать льготы на оплату земельного налога. Ознакомиться с перечнем доступных преференций можно на сайте городского совета региона.
Кадастровую стоимость участка оспаривают по следующему алгоритму:
- Сбор подробных характеризующих данных о земельном наделе. На этой стадии важно самостоятельно оценить качества объекта по вые описанным аспектам (расположение, коммуникации, целевое назначение). Дополнительно нужно собрать характеризующие сведения за прошлые 10-15 лет для оценки динамики улучшения/ухудшения качества объекта. Как говорилось выше, порядок плановой оценки может быть формальным, поэтому игнорируются актуальные изменения, влияющие на окончательную стоимость.
- Снижение кадастровой стоимости земельного участка возможно только после проведения повторной оценки. Оценщика можно привлечь самостоятельно из числа государственных и частных лицензированных компаний.
- Подготовка необходимых документов (подробный список представлен выше).
- Направление заявления. Тип и форма обращения зависит от того, в какой способ человек решил уменьшить кадастровую стоимость участка. Процедура осуществляется комиссионно (вне суда) или через суд.
- Уточнить кадастровую стоимость участка можно несколькими вариантами:
- через МФЦ;
- на сайте Росреестра;
- на сайте с публичной кадастровой картой.
Для получения данных необходимо располагать следующими данными:
- присвоенный регистрационный номер;
- расположение;
- кому принадлежит (физическое или юридическое лицо).
Внимание! Полученная электронная справка будет содержать данные о цене, а также о дате проведения оценочных работ. Пользователь сможет подсчитать время будущей плановой переоценки.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.
В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.
В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.
Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:
- об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
- о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).
В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:
- об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
- об отклонении заявления.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.
Кадастровая стоимость земельных участков может быть снижена путем внесения изменений в основные сведения о земельном участке:
- Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка,
- Изменение площади земельного участка при упорядочении его границ,
- Перевод земельного участка из одной категории в другую
Для того, чтобы проверить возможность уменьшения назначенной кадастровой стоимости, нужно получить сведения об объекте недвижимости в территориальном подразделении или на сайте Росреестра. По статье 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» ответ на запрос заинтересованного лица заказчик и оценщик должны дать в течение 7 рабочих дней.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется государством, основываясь на индивидуальных характеристиках каждого земельного участка (в том числе уровень рыночных цен), с применением положений Земельного кодекса РФ и актов органов местного самоуправления.
Индивидуальные характеристики земельного участка включают в себя:
- Территориальное расположение;
- Площадь земельного участка;
- Категория земельного участка;
- Особенности разрешенного использования участка и др.
Кадастровую стоимость, а вместе с ней и предпринимательские расходы на использование земельного участка можно снизить, оспорив результаты кадастровой оценки в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Обратиться в суд можно без предварительного обращения в комиссию.
Еще полезные статьи по теме «Недвижимость»:
Добиться снижения кадастровой стоимости земли можно также на основании решения суда.
Существует несколько вариантов требований, с которыми может обратиться заявитель:
- Заявление об установлении кадастровой стоимости участка или капитального объекта в размере его рыночной стоимости;
- Оспаривание решения комиссии об отказе в пересмотре результатов кадастровой оценки;
- Заявление в связи с выявлением недостоверных сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.
При рассмотрении споров об определении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости участка суды чаще всего назначают судебную экспертизу, по результатам которой принимается решение об изменении кадастровой стоимости или об отказе в удовлетворении требований.
При удовлетворении требования о пересмотре кадастровой стоимости, новые показатели применяются для расчета земельных платежей с 1 января календарного года, в котором подано заявление в комиссию, но не ранее даты внесения сведений о кадастровой стоимости в кадастр.
Иногда можно снизить кадастровую стоимость земельного участка, не прибегая к оспариванию результатов кадастровой оценки.
Например, можно изменить вид разрешенного использования земельного участка на более «бюджетный» с точки зрения определения кадастровой стоимости.
Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – один из главных параметров, влияющих на кадастровую стоимость, при этом «разброс» между отдельными видами использования (например, между участками производственного назначения и участками под торговлю или офисы) может быть весьма значительным.
В этом случае можно изменить ВРИ в судебном или досудебном порядке, приведя его в соответствие с действительным видом использования участка, что может привести к уменьшению кадастровой стоимости.
Зачастую участкам производственного назначения, на которых расположены объекты административного назначения (для размещения конторы, бухгалтерии и пр.) устанавливается ВРИ для офисных объектов, что увеличивает арендную плату практически в 2 раза.
Другой случай, также встречающийся в практике — применение неверного удельного показателя при назначении кадастровой стоимости. Могут быть применены показатели, относящиеся к другому ВРИ или даже к иному кадастровому кварталу.
В этом случае ошибки устраняются либо во внесудебном порядке, либо через суд.
Комплексный подход к вопросам землепользования также позволяет снизить кадастровую стоимость земельного участка.
Например, если в муниципальном образовании имеются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и участок находится в собственности, можно снизить кадастровую стоимость разделив участок на несколько частей, отнеся его часть к более «дешевым» видам использования, которые отражены в ПЗЗ.
Если ПЗЗ относят к основным видам разрешенного использования участка те же офисы и производственные площади, а офисами застроена только часть участка, незастроенный участок можно выделить и установить для него ВРИ «для производства».
В зависимости от площади выделенной части экономия на земельных платежах может составить более 50%.
Одной из статей поступления средств, что направляются в местные бюджеты не из центра, стал налог на землю, введенный для физлиц. Если раньше это была мизерная сумма, то за последний период она возросла очень значительно (закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г.).
Ставка земельного налога – 0,3 %, если участок предназначен:
- для огородничества (садоводства) и не используется с целью коммерческого производства овощей;
- для сельхоз производства.
Также эта ставка земельного налога коснется и членов ОСМД, но их выплаты зависят от квадратуры каждой отдельной квартиры. К тому же, чем больше этажей, тем меньше придется платить отдельным участникам. Остальные землевладельцы (кроме обладателей участков с инженерными коммуникациями) платят 1,5 % из расчета кадастровой стоимости. Ставка дифференцированная, зависящая как от разрешенного использования земли и ее категории, так и от региона.
Сейчас официальная стоимость земли сильно повысилась, приблизившись к рыночным показателям, а иной раз превышает их. Такое повышение в оценке каждого отдельного надела делает обладание им невыгодным. Поэтому законодатели растянули этот процесс на несколько лет, ежегодно увеличивая размер платы на 20 %. Последний этап повышения состоится в 2020 году.
Важно! Граждане, владеющие участками, повлиять на законодателей вряд ли смогут. Но есть возможность добиться снижения кадастровой стоимости участка. Иначе придется платить большие суммы или отказаться от права владения землей, продав ее или добившись передачи прежнему владельцу – муниципалитету, государству.
Комиссия, собранная для пересмотра кадастровой стоимости, естественно, в сторону уменьшения, рассмотрит заявление в месячный срок после его подачи. Не позднее 7-дневного срока сведения о дате начала изучения дела поступают:
- заявителю;
- представителям органа местного самоуправления.
Членами комиссии принимается решение. В 5-дневный срок комиссия обязана уведомить о своем решении обе стороны конфликта. После изучения всех сведений, повлиявших на определение кадастровой стоимости, задействованные члены комиссии (они должны собраться в количестве свыше половины от изначально назначенного состава) могут принять такие решения:
- Прежние результаты определения кадастровой стоимости пересматриваются, учитываются обнаруженные ошибки.
- Заявленное требование отклоняется, так как изначальные данные оказались достоверными.
Но решение комиссии каждая из конфликтующих сторон может оспорить, обратившись в суд. Заявителем может быть оспорено не только само решение членов комиссии, но и отдельно результаты вычисления.
Не всегда добиваться уменьшения стоимости участка, назначенной официально, оказывается целесообразным занятием. Обозначенную сумму налога, которую хозяин участка желает снизить, иной раз проще заплатить, чем нести дополнительные траты на сбор доказательств. Завышение суммы налога судья хотя и признает, однако оно может оказаться незначительным.
К тому же придется привлечь профессионального оценщика, заказать у него проведение экспертизы и составление отчета. Оценщик обязан непременно состоять в СРО, чтобы его положительное заключение имело действительный вес, соответствовало истине и действующему законодательству. Придется потратить определенную сумму. Но такие обстоятельства, как значительное превышение кадастровой стоимости над рыночной (хотя бы на четверть) или обладание дорогим участком, указывают на целесообразность обращения в судебный орган.
Обязательно подаются:
- исковое заявление;
- заключение СРО;
- отчет оценщика.
И все же представленная оценка – это еще не основание для незамедлительного пересмотра кадастровой стоимости. Следует обозначить, в чем именно заключено нарушение прав. То есть хозяину участка нужно указать, что от него требуют платить завышенную сумму налога. Здесь ответчиком по делу выступит Федеральная служба гос. регистрации (Федеральная палата).
Положительное решение суда станет означать, что платить налог меньшего размера заявитель будет уже за тот год, в котором он подавал заявление по поводу пересмотра официальной цены.
Суд обяжет ответчика, проигравшего дело, оплатить расходы на ведение процесса. Но чтобы выиграть дело, потребуется привлечь опытного юриста, которому известны все нюансы судопроизводства. Этот специалист досконально изучит проблему, проконсультирует клиента, обозначит перспективу дела. Тогда землевладельцу станет ясно, стоит ли добиваться снижения кадастровой стоимости, вкладывая в этот процесс определенную сумму.
Снижение кадастровой стоимости земельного участка
В соответствии со ст. 24.12 » (далее – ФЗ № 135), единственный, кто может изменить кадастровую стоимость (КС) земли – это орган власти субъекта федерации или муниципалитета. Именно он:
- принимает решение о проведении первичной кадастровой оценки;
- утверждает ее результаты;
- назначает срок следующей переоценки стоимости.
Однако оценка в целях установления КСЗ проводится не органом власти, а специальным бюджетным учреждением, созданным региональными властями и уполномоченным на проведение кадастровой оценки (ст. 6 , далее – ФЗ № 237).
Поскольку в большинстве регионов таких организаций пока нет, до 2020 года действует переходной период, а полномочия по определению КСЗ передаются, как правило, частным оценщикам. Согласно ст. 24.14 ФЗ № 135, с ними заключается договор на проведение оценки. После проведения работ по определению КСЗ, эксперты составляют отчет, результаты которого утверждаются вышеупомянутым органом власти.
Подробнее об этом читайте в материале «Кадастровая стоимость недвижимости».
Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы.
За период с по в судах инициировано 6 132 спора о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 10 626 объектов недвижимости.По указанным спорам административными ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации, органы государственной власти (органы местного самоуправления), бюджетные учреждения, созданные субъектами Российской Федерации и наделенные полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, а также комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра (далее – Комиссия).В качестве административного ответчика за указанный период Комиссия привлекалась 41 раз.
Дата определения новой КСЗ зависит от того, когда была переоценка кадастровой стоимости последний раз. Так, в соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, проведение кадастровой оценки осуществляется не чаще, чем раз в три года.
Что касается городов федерального значения (Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге), минимальный срок для переоценки сокращен до двух лет. В любом случае если речь не идет о внеочередной процедуре, следующая оценка должна проводиться не позже, чем через пять лет.
Региональный или муниципальный орган власти принимает решение о проведении переоценки, после чего на конкурсной основе выбирается оценщик, с которым заключается договор.
Первый этап массового оценивания кадастровой стоимости земель по регионам начался в 2012 году. Изначально она позиционировалась как наиболее приближенная к рыночной. Однако способ ее расчета и применение методов массового оценивания привели к тому, что на практике КСЗ оказывалась завышенной.
Поначалу это не вызывало особого недовольства у граждан, поскольку для целей налогообложения по-прежнему использовалась инвентаризационная стоимость, которая, как известно, значительно ниже рыночной. Но так было лишь до 2020 года, пока не вступили в силу изменения в налоговом законодательстве.
С 01.01.2015 налог на недвижимое имущество физических лиц, а также земельный налог для владельцев/арендаторов земельных участков начислялся с учетом кадастровой стоимости.
Фактическое применение КСЗ началось с 2020 года – именно в этом году стали применять такую специфическую налоговую базу. С тех пор для налогоплательщиков, чья КСЗ оказалась завышенной, сумма налога возросла.
В попытке увеличить налоговые сборы (а земельный налог относится к региональным сборам) местные органы власти, пользуясь правом принимать решение о переоценке уже через 3 года, стремились пересмотреть кадастровую стоимость земель.
Это привело к массовому оспариванию КС. , только в 2020 году количество судебных споров по этому поводу достигло 13,5 тыс. В результате оспаривания суммарное падение величины кадастровой стоимости достигло 46,6%.
В связи с этим федеральные власти были вынуждены пересмотреть подходы к политике введения КС. Например, на 2017-2020 годы была введена так называемая «заморозка» кадастровой стоимости.
Организация подала уточнённые декларации по земельному налогу за указанный период. Началась камеральная проверка. Проверяющие объясняли, что будет отказ в возврате, поскольку в выписке из ЕГРН стоит запись «дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2020». И в выписке нет ни слова о том, что это оспоренная кадастровая стоимость. Налоговики сетовали, что это нестыковки налогового законодательства и норм права о кадастровой стоимости, но тянули с возвратом.
Грамотное обоснование и настойчивость, подкрепленные вашей поддержкой, позволили вернуть из бюджета 144 тыс. руб. Считаю данную ситуацию необходимо отразить в аналитической записке, т.к. многие организации могут столкнуться с отказом в возврате налога по причине несоответствия формы выписки, предоставляемой Росреестром, требованиям НК. В выписке дата начала применения датируется 2020 годом. На этом основании ИФНС отказывалась вернуть излишний налог за три предыдущих года».
Рекомендуем прочесть: На сколько процентов проиндексировали пенсию в н новгороде в2020 2020 2020
Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости
Проанализировав нормы действующего законодательства, делаем вывод, что изменение кадастровой стоимости земли в 2020 году возможно лишь в меньшую сторону. Ее повышение приостановлено на законодательном уровне, до введения единых методик и подходов оценки во всех регионах страны.
Следовательно, изменение КСЗ в текущем году может произойти лишь вследствие:
- оспаривания цены заинтересованным в ее снижении собственником;
- первичного проведения оценки в регионах, где она до этого не проводилась;
- проведения в регионе или городе переоценки – плановый пересчет цены законом допускается, запрещено лишь ее повышение.
Нельзя исключать и другие причины для законного повышения КСЗ. Это может быть связано, например, с изменением разрешенного вида использования, целевого назначения или площади находящегося в собственности участка, что является легальным основанием для пересмотра цены.
Если собственнику неизвестно, почему возросла кадастровая цена в 2020 году, он может подать запрос в ответственный орган: управление госимущества или профильное региональное министерство.
Подробности читайте в статье «Изменение кадастровой стоимости недвижимости в 2020 году».
Проблемные моменты, связанные с изменением кадастровой цены, могут решаться посредством двух направлений:
- административное решение, посредством обращения в комиссию ГКН;
- обращение в судебную инстанцию после того, как реализована административная стадия.
Для рассмотрения заявления, в котором содержится просьба по проведению переоценки, его необходимо подать в уполномоченную на то комиссию. Заявителю необходимо обратиться в отделение картографии и кадастра в регионе, где располагается участок, в отношении которого проводится переоценка. Существует два способа, посредством которых можно подать заявление: личное посещение указанного органа, либо использование почтовых услуг.
Оспорить кадастровую стоимость недвижимости может любое лицо, как физическое, так и юридическое, обладающее правом собственности на объект, по которому обнаружена неверная оценка.
Законодательством предусмотрено два варианта оспаривания:
- досудебное обжалование в комиссии по результатам споров в Росреестре;
- в судебном порядке.
Выбирать вариант может сам заявитель, при этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридическим лицам обязательно нужно пройти этап с обращением в комиссию.
Оспорить через комиссию Росреестра, считается более простым и быстрым способом. Особенно важно учесть, если суд откажет в пересмотре оценки, то вы уже не сможете обратиться в комиссию.
Это решение может быть оспорено в судебном порядке. При этом оспорить можно не только само решение, но и кадастровую стоимость. Во втором случае решение не будет рассматриваться и приниматься во внимание, то есть суд будет рассматривать только саму стоимость, насколько верно она рассчитана.
Главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ определена процедура оспаривания стоимости недвижимости по данным кадастра судом, где сказано, что граждане и юридические лица могут подать исковое заявление для оспаривания:
- решения комиссии;
- действия либо бездействия комиссии;
- а также установления рыночной стоимости недвижимости.
При этом в случае требований истца о возврате излишне уплаченных в бюджет налогов на имущество, сначала необходимо дождаться решения о пересмотре кадастровой стоимости. А затем уже обращаться с заявлением на взыскание переплаты.
Законом предусмотрены основания пересмотра определения стоимости. Закон выделяет два основания:
- недостоверность сведений;
- определение рыночной стоимости земельного участка на момент установления оценки участка.