Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры через агентство недвижимости: порядок покупки, плюсы и минусы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Первое, на что обратить внимание нужно обязательно – это документы фирмы. Если АН действительно работает официально, то сможет предоставить выписку из ЕГРЮЛ, сертификаты, аттестаты и так далее. Чем больше информации агентство выдает потенциальному клиенту, тем больше вероятность, что вся работа ведется в строгом соответствии с законодательством.
Если же компания является мошенником (и, зачастую, такая фирма вообще не регистрируется в ЕГРЮЛ), то и предоставлять ей нечего. Следует помнить, что силу имеют только официальные, оригинальные документы, копии в данном случае не подходят.
Компания, которая отказывается предоставлять документы должна вызывать подозрения. Учитывая количество АН в любом населенном пункте, рекомендуется обратиться в другое агентство, а не рисковать там, где даже все бумаги показать не могут.
Кроме всего перечисленного, нужно проверить следующие моменты:
- Проверка нарушений. Если это возможно, стоит обратиться в налоговую и суд относительно выяснения возможных проблем, связанных с рассматриваемым АН. Например, наличие обременений на активы из-за долгов, расследования налоговой нарушений, банкротство и так далее. На практике, обычный человек вряд ли сможет получить всю необходимую информацию и, что самое главное, правильно ее интерпретировать. Рекомендуется обращаться за помощью к опытным юристам.
- Перечень обязанностей агентства. Нередко то, что обещает компания, никак не отражается в ее обязанностях. Рекомендуется уточнить, проводится ли проверка истории квартир, подлинности документов продавцов, полномочий и других особенностей. Зачастую этим занимается штатный юрист и, если его нет, это не самый лучший признак.
- Договор с риелтором. Важно понимать, что именно будет делать риелтор. Одно дело, если это штатный сотрудник, который официально занимается поиском жилья и выполняет какие-то другие функции. Он действует исходя из внутренних нормативов и требований законодательства. И совсем другое дело, если между риелтором и АН заключен какой-то другой договор, например, на выполнение конкретных услуг. Как правило, подобные услуги бывают крайне ограниченными: поиск жилья и показ его покупателю.
- Договор с клиентом. Также следует очень внимательно изучать договор, заключаемый между агентством и клиентом. Следует проконтролировать, что в нем действительно фигурируют все обязательства, разрекламированные агентством, права, обязанности и так далее. В идеальном варианте, в этом документе должен быть четко прописан каждый пункт будущего сотрудничества, без обтекаемых формулировок и фраз, которые можно толковать двояко.
Покупка квартиры через агентство недвижимости: порядок покупки, плюсы и минусы
Что нужно знать о выборе агентства? Сначала его нужно проверить, как это описано выше, но на этом процедура выбора не заканчивается. Очень многие компании действуют полностью официально и в строгом соответствии с законодательством. Вот только результат их работы такой, что лучше в подобные АН и не обращаться. Таким образом обращать внимание следует и на такие факторы:
- Стаж работы. Чем дольше АН работает на рынке, тем больше вероятность, что дела ведутся честно и эффективность устраивает клиентов. Иначе оставаться «на плаву» больше 1 года практически невозможно. Однако у «старых» агентств обычно выше цена за услуги, чем у «молодых». Таким образом, этот пункт важен, но не должен быть решающим, многие новообразованные компании также работают достаточно успешно, а иногда и лучше, чем «старые».
- Штат сотрудников. Если в агентстве трудится 10 начальников и 3 риелтора – это подозрительно. Большое количество людей с высокой вероятностью лучше выполняет свои обязанности. В идеале стоит уточнить должности, хорошо будет, если в АН есть свой юрист, но это редкость, на самом деле.
- Расценки. Нужно проверять стоимость услуг компании сравнительно с конкурентами. Слишком большая цена – это еще более или менее нормально, может указывать на то, что данная компания работает давно и берет больше денег из-за хорошей репутации. А вот стоимость услуг ниже уровня рыночных цен – это повод задуматься. Вполне возможно, что это мошенники, специально занизившие стоимость чтобы привлечь как можно больше клиентов. Как правило, подобные фирмы «долго не живут». Набирается база клиентов, каждый из них платит сравнительно небольшие деньги, после чего такое поддельное АН просто быстро исчезает со всеми деньгами. Разумеется, выполнять свои обязательства они не собираются.
- Официальный сайт. Обязательно нужно проверять сайт компании. Если его нет – это плохой знак (пусть и не слишком критичный, у небольших АН может не быть отдельного сайта). Также следует изучить все, что предлагается на сайте. Особое внимание нужно уделять тому, насколько качественно он выполнен. Откровенно плохая стартовая страница, корявый шрифт, графика низкого качества – все это признаки или очень молодой компании или мошенника.
Некоторые мошенники вкладывают очень большие деньги для того, чтобы выглядеть как настоящие агентства. У таких даже сайт сделан очень качественно. Именно поэтому проверять нужно все в комплексе, а не ограничиваться только отдельными пунктами.
- Офис. У нормального агентства недвижимости обязательно должен быть собственный офис. И, в идеале, не один – в разных частях города, а то и в разных городах. Чем больше офисов – тем крупнее, а значит, надежнее компания. Но мало узнать, что офис есть, нужно его посетить. Это, во-первых, позволит пообщаться с менеджерами и сотрудниками компании, а во-вторых, можно будет посмотреть на сам офис. Если он выглядит качественно и опрятно – это тоже хороший признак.
- Участие в организациях. Будет отлично, если агентство недвижимости активно занимается общественной деятельности. Например, является членом РГР (Российской гильдии риелторов). Мошенников туда явно не пускают.
- Награды. Хорошо будет, если у агентства и/или его риелторов есть награды, сертификаты, лицензии, грамоты о пройденном обучении и другие подобные документы. Фактически, никакого смысла они не несут, но сам факт того, что компания активно занимается собственным престижем и/или уровнем профессионализма своих сотрудников, это очень хорошо.
- Отзывы. Не последнюю роль играют отзывы других клиентов. В некоторых случаях с этого лучше и начинать. Понятное дело, что всегда есть недовольные клиенты, оставляющие гневные отзывы, но нужно смотреть насколько они адекватным и какое соотношение плохих и хороших комментариев. Слишком много плохих – это значит, что агентство действительно работает «спустя рукава». Если плохих нет вообще – это тоже подозрительно. Возникает подозрение, что негативные отзывы просто удаляют и потому понять всю картину будет невозможно.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Повышенная надежность сделки. | Дополнительные расходы на оплату услуг АН. |
| Большая база объектов. | Ограниченный уровень ответственности. |
| Помощь в проверке квартиры и оформлении документов. | Можно наткнуться на мошенников. |
| Сокращение срока покупки жилья. | Сложно выбрать правильное АН. |
Помимо всего перечисленного выше, нужно обращать внимание на следующие элементы в договоре:
- Надписи мелким шрифтом или ссылки. В идеале, в договоре не должно быть вообще никаких надписей мелким шрифтом или ссылок на сторонние ресурсы. Если же они есть, то их следует изучить с особой внимательностью. Надписи – это еще полбеды, а вот ссылки – это настоящая проблема. Дело в том, что если они ведут на различные интернет-страницы, то такие страницы потом несложно отредактировать и отследить впоследствии внесенные изменения практически невозможно.
Пример: Вместо конкретной цены за услуги в договоре сказано, что оплата производится по тарифам агентства недвижимости, размещенных на сайте, по такой-то ссылке. Клиент подписывает договор, рассчитывая, допустим, потратить на более 1000 рублей на услуги компании. Но уже после подписания договора тарифы резко изменяются и теперь, предположим, та же самая услуга, которая раньше стоила 1000 рублей, стала стоить 10 тысяч рублей.
- Разница между ценой покупки и продажи. Некоторые недобросовестные компании включают в договор такой пункт, согласно которому разница между ценами уходит в пользу АН. Это неприемлемо, так как клиент может слишком сильно переплатить.
Пример: Квартира продается за 3 миллиона рублей. Агентство договаривается с покупателем о том, что он приобретает жилье за 3,5 миллиона. Человек, естественно, не знает о том, за сколько готов отдать квартиру продавец. В результате он переплачивает эти полмиллиона рублей и еще должен заплатить за услуги агентства.
- Запрет на прямое взаимодействие. В договоре не должно быть пунктов, которые предусматривают, что все общение между клиентом и продавцом производится через представителей агентства. Это сильно затягивает процедуру обсуждения сделки и позволяет компании вставлять свои условия, которые не устраивают ни одну из сторон.
Компании вводят такой запрет для того, чтобы клиент не мог в обход АН связаться с продавцом и купить жилье, не платя за услуги компании. Как следствие, запрет достаточно логичный, но тут все зависит от честности АН, продавца и покупателя.
- Запрет на обращение в другие АН. Агентство не может запрещать покупателю обращаться в другие компании. Если такой запрет присутствует в договоре – это должно настораживать, вполне вероятно, что с квартирой или агентством что-то не так.
Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости
К кому лучше обращаться, к юристу или риелтору? Однозначно ответить на данный вопрос сложно, так как выполняются разные обязанности. В идеале нужно обращаться к обоим. Причем, желательно чтобы эти люди были представителями разных компаний (исключает или минимизирует вероятность сговора).
Риелтор должен найти подходящее для клиента жилье и помочь в оформлении сделки. Юрист же проверяет документы, квартиру, подготавливает договор купли-продажи и так далее. Работая в связке, они могут решить практически все проблемы и исключить вероятность мошенничества любой из сторон. Так, риелтор может контролировать деятельность юриста, а тот, в свою очередь, проверяет, насколько правильно действует риелтор.
Можно менять как риелтора, так и агентство недвижимости. Если само АН полностью устраивает клиента, но не устраивает работа риелтора, то можно потребовать от руководства компании заменить сотрудника для данной сделки. Причины обычно даже пояснять не нужно, достаточно пригрозить тем, что клиент расторгнет договор.
Обычно риелторов меняют в том случае, когда он не выполняет свои обязанности или делает это плохо. Как вариант, клиент с риелтором просто могли не сойтись во взглядах.
Менять же агентство целиком следует только тогда, когда оно действительно не выполняет свои обязательства.
- После принятия решения о работе с агентством по недвижимости необходимо выбрать подходящую компанию и заключить с ней соглашение – эксклюзивный договор.
- Данный документ подтверждает намерения клиента работать только с этим агентством и влечет за собой взаимные для сторон права и обязательства.
- Можно, конечно, обращаться в несколько различных агентств в надежде продать квартиру быстрее и дороже, однако такой вариант менее выгоден для клиента.
- Дело в том, что от продажи риэлтор получает оплату – комиссионные, и если он не будет уверен в их получении, то и стимула хорошо работать у него не будет.
Как и любая сделка, заключение договора с агентством по недвижимости имеет свои нюансы и тонкости. Чтобы лучше разобраться в них, стоит рассчитать цену, найти надежного покупателя и т.д.
Очевидно, что сделка с агентством, при множестве своих преимуществ, имеет и определенные недостатки. Главные из них можно устранить, если ответственно подойти к выбору компании – от работы с надежным посредником преимущества все же будут преобладать.
Порядок расторжения договора, а также основания для этого и возможные последствия напрямую зависят от положений, прописанных в документе.
Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Например, сделка может быть расторгнута на таких основаниях:
- После истечения срока ее действия – в том случае, если конкретный срок был определен сторонами. При этом никаких правовых последствий для обеих сторон не наступает.
- Досрочное расторжение договора по инициативе клиента – в зависимости от условий, прописанных в документе, в этом случае у него могут наступить два последствия:
- необходимость оплатить все расходы, понесенные агентом;
- необходимость уплатить штраф (это условие, а также конкретный размер штрафных санкций определяются сторонами).
- Досрочное расторжение договора по инициативе компании – в этом случае агентство должно вернуть клиенту все заранее уплаченные им деньги, а также переданные документы.
На условия расторжения договора и возможные последствия этого необходимо обратить внимание еще на этапе подписания документа – в большинстве случаев компании включают в него положения, противоречащие законодательству.
Даже при работе с агентством клиенту не гарантируется полная безопасность – все равно существует риск нарваться на мошенника, причем именно в лице риэлтора.
Этот раздел обычно следует сразу после информации о сторонах сделки. Тут описывается недвижимость, которую планируется приобрести. Точность описания полностью зависит от клиента. Может быть как сказано, что нужно двухкомнатное жилье в таком-то районе города, так и достаточно детальное описание требуемой планировки, ремонта и других параметров, важных для покупателя.
В случае с продажей квартиры все значительно проще, в этом разделе просто описывается уже имеющееся жилье, которое планируется продавать: адрес, площадь, этажность, количество комнат и так далее.
Тут зачастую перечисляются те обязанности, которые должен выполнять риэлтор или агентство недвижимости:
Так как строгих требований к работе риэлторов в законодательстве нет, плохие агентства или риэлторы обычно останавливаются на поиске квартиры. Все остальное клиент должен делать сам. Нормальные компании или опытные риэлторы зачастую предлагают полный перечень всех услуг.
Далеко не всегда у агентства есть собственный юрист, потому проверка сторон и документов может производится очень поверхностно. Чтобы снизить вероятность возникновения серьезных проблем в будущем рекомендуется дополнительно обращаться за помощью к опытным юристам, которые уже направлено проверят все, что только возможно.
Очень важный пункт, отсутствие которого должно настораживать. Агентство или риэлтор обязаны указать, за какой срок они планируют найти жилье. Как правило, эта часть договора связана одновременно с расторжением договора и ответственностью за невыполнение обязательств.
Пример: Риэлтор указывает в договоре, что он будет искать квартиру для клиента в течение 1 месяца. Если за этот срок ничего подходящего не будет найдено, риэлтор возвращает ранее полученный аванс и расторгает договор по соглашению сторон (или в одностороннем порядке).
Данный пункт не всегда бывает включен в договор напрямую. Может быть и так, что в договоре указывается только отсылка на тарифы компании/риэлтора. В такой ситуации необходимо потребовать приложить распечатанные тарифы к договору в качестве обязательного дополнения и делать ссылку именно на это дополнение, а не все тарифы компании в принципе.
Это необходимо сделать для того, чтобы стоимость услуг компании не менялась в процессе обслуживания клиента.
Пример: Человек заключил договор с агентством недвижимости, в котором указывалось, что оплата услуг производится согласно тарифам фирмы, посмотреть которые можно на таком-то сайте.
В процессе обслуживания компания может с легкостью поменять информацию на сайте и тем самым существенно увеличить затраты клиента.
Причем все это будет сделано строго по договору и даже оспорить ничего не получится.
Еще один важный пункт. Обе стороны должны иметь возможность расторгнуть договор при тех или иных условиях. Обычно указывается только отсылка к срокам выполнения обязательств, однако могут быть и другие варианты. Например:
- Риэлтор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если клиент не внесет в указанный срок авансовый платеж.
- Клиент имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если риэлтор не выполняет свои обязательства (не предлагает варианты квартир, отказывается проверять документы продавца и так далее).
Данный пункт бывает не всегда, но он тоже очень важен. Тут указывается, какую ответственность несет та или другая сторона сделки за невыполнение своих обязательств.
Пример: Агентство недвижимости обязуется предоставлять клиенту на выбор по 3 квартиры каждую неделю. Если они этого не делают, то обязаны вернуть клиенту полученный авансовый платеж и дополнительно выплатить штраф в размере 50% от размера аванса.
При заключении договора потребуются определенные документы. Представленные ниже перечни не полные и могут дополняться в зависимости от ситуации.
От покупателя нужен только паспорт, да и он требуется только для того, чтобы можно было заключить договор на обслуживание. Иногда риэлторы также требуют подтверждение платежеспособности, например – выписку со счета в банке, однако это скорее исключение, чем правило.
Клиент агентства или риэлтора, который планирует продавать жилье, помимо паспорта также обязан подготовить следующий пакет документов:
- Выписка из ЕГРН – подтверждает факт наличия права собственности на квартиру.
- Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор приватизации, дарения, завещания и так далее). Это также необходимо для подтверждения наличия права собственности на жилье. Кроме того, в некоторых случаях очень важно понимать, как и когда возникло такое право собственности.
Покупка квартиры через агентство недвижимости
Прежде чем обращаться в то или иное агентство, стоит убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:
- Проверить документы фирмы. Нужно убедиться обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
- Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота.
- У риэлтора, необходимо проверить трудовой договор с агентством интересы, которого он представляет.
- Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой. Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки.
- Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений. Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.
Пример
Гражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.
Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения. Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р. Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.
Провести проверку агентства недвижимости можно самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам, что конечно потребует дополнительных денежных затрат, но с большой вероятностью будет гарантировать надежность выбора покупателя.
Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.
Услуги риэлтора оплачивает наниматель. На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.
Можно выделить два основных способа определения цены:
- Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
- Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.
Пример
Квартира продается за 2300000 миллиона рублей, при установленном вознаграждении фирмы в 4%, стоимость услуг агентства недвижимости будет составлять 92000 тысячи рублей.
Порядок формирования цены агентствами недвижимости является произвольным, хотя обычно объем оказываемых услуг, перечень необходимых для сбора документов при покупке квартир является совершенно одинаковым.
Многие риэлторские фирмы стараются минимизировать свою ответственность, избежать возможных потерь. Хотя на стороне покупателя выступает действующее законодательство, на практике, ответственность агентства недвижимости сводится максимально к сумме полученного вознаграждения, взыскать штрафные санкции или неустойку крайне проблематично.
Чтобы обезопасить себя, следует четко определять в договоре круг обязанностей и ответственности риэлтора.
Риски, связанные с покупкой жилья, могут заключаться в следующем:
- При оформлении документов для сделки были допущены ошибки.
- Мошеннические действия в отношении приобретенной квартиры.
- Не учтены интересы несовершеннолетних лиц, наследников.
- Сделки, совершаемые ранее по продаже или приватизации объекта недвижимости, были незаконными и др.
В случае выявления вышеуказанных ситуаций, агентства зачастую не несут ответственности.
Защитить себя можно с помощью титульного страхования. Это гарантия компенсации возможной утраты прав на недвижимость. Покупателю следует обратиться в страховую организацию за получением полиса титульного страхования.
Важное отличие титульного страхования от иных видов — это то, что оно защищает лицо от произошедших событий, но неизвестных на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.
Сегодня покупка квартиры через агентство — это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.
Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента. Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.
| Работа частного риэлтора | от 50 000 руб. |
| Сопровождение сделки при покупке | от 30 000Р |
Внимание! Стоимость работ четко фиксируется в договоре до сделки. Оплата производится после завершения сделки
- Слушаю ваши требования и пожелания к искомому обьекту
- Анализирую состояние рынка (предложения) в запрошенном сегменте жилой недвижимости.
- Определяю ваши возможности (бюджет) и подбираю варианты под запрошенные параметры.
- Консультирую вас по всем вопросам (налогооблажения, юридическим, правовым) на всех этапах покупки квартиры.
- Провожу преговоры с продавцов, определяю схему и порядок проведения сделки
- Проверяю «на чистоту» документы продавца, на предмет ограничений, обремениний, долгов, споров, залогов, запретов
- Подготавливаю, собираю пакет документов для проведения сделки
- Составляю договор купли продажи, с последущей государственной регистрацией перехода права собственности на обьект в Росреестре.
- Организовываю безопасные денежные взаиморасчеты между сторонами сделки (аренда комнаты для переговоров и индивидуального банковского сейфа — депозитарной ячейки)
- Провожу работу по передаче квартиры, сопровождаю вас на подписании акта приема-сдачи квартиры
Преимущества покупки квартиры через агентство – ТОП 10
Не стоит испытывать неудобство перед каждым обращением к профессионалу. Обозначьте ваше свободное время и просите подстраивать время для просмотра объекта, исходя из ваших возможностей.
Не стоит бросать важные дела и мчаться на только что появившийся объект. Поспешив сейчас, вы рискуете упустить более подходящие варианты или не успеть ознакомиться со всеми тонкостями сделки. Всегда подробно интересуйтесь настораживающими вас аспектами — почему объект продаётся срочно, по какой причине съехали предыдущие жильцы, из-за чего стоимость на объект ниже среднерыночной и т. д.
Сделки с недвижимостью — мероприятия, требующие особого внимания и времени
Изучите среднестатистические цены на аренду и покупку-продажу недвижимости в интересующих вас районах. Не следует быстро оформлять сделку на слишком бюджетные варианты. Изучите все особенности предложения. Спешка чревата большими финансовыми потерями.
Ограничения только бюджетом, при подборе квартиры, бывают редко. Обычно, это не только определенная сумма денег в уме или в кармане, так как под заданный ценовой диапазон может подпадать уйма предложений. Минимальная стоимость квартиры в Москве, также редко кого устраивает.
При подборе квартиры необходимо учитывать такие параметры как — район и местоположение, серию дома и его состояние, этажность, площадь и планировка, размер кухни, наличие балкона, санузел, и еще много чего…
При предметном интересе, необходимо «примерить квартиру на себя» и, как не странно это звучит, также учитывать такие неосязаемые понятия как аура, эмоциональный фон — ощущения и восприятие. Часто так бывает, что вроде бы и дом и квартира хорошие, и по цене все устраивает, но человек чувствует себя не уютно, «не в своей тарелке».
Если же вы не можете определиться с выбором квартиры, или не в состоянии четко сформулировать ваши потребности, или вы в чем-то сомневаетесь, агент обязательно даст дельный квалифицированный совет и поможет выбрать квартиру. Ведь риэлтор, как никто другой, осведомлен о конъюнктуре рынка, преимуществах и недостатках каждого района, отлично разбирается в сериях домов и планировках. Консультации — предоставление полной и объективной, а самое главное, актуальной информации — основная работа агента.
Очень часто бывает так, что клиенты в уме держат то, что хотят купить — например, квартиру в доме определенной серии и планировки, но денег не хватает и они начинают рассматривать совершенно не устраивающие их в плане жизни варианты квартир, но устраивающие с финансовой точки зрения.
Имею желание, но не имею возможности.
Хорошо, если осознание того, что эти квартиры они не купят ни при каких обстоятельствах у клиентов происходит после нескольких просмотров. И даже отлично, если есть силы сразу признаться себе в этом. В противном случае, и вы, и агент так и будете бегать, как заведенные, по квартирам годами. Часто клиенты, после осознания несбыточности желаний, прибегают к заимствованию средств — ипотечный кредит, например, или принимают решение одолжить у родственников и друзей, или отложить покупку, а может и полностью отказаться от этой идеи.
Чтобы получить только удовольствие от покупки, а сам процесс не превратился в затяжное пике, необходимо особенно тщательно подходить к юридической стороне вопроса.
Что вы покупаете и у кого?!
Часто причины отказа в покупке квартиры лежат на поверхности — опытный специалист может это распознать и определить с первого взгляда.
Перед тем как начинать подыскивать квартиру, проконсультируйтесь с риэлтором на предмет покупки, трезво оцените свои возможности и сопоставьте их со своими желаниями. Только четкое понимание — какая должна быть ваша квартира, существенно сэкономит время, деньги и облегчит жизнь вам и вашему агенту.
При покупке квартиры, конечно же, необходимо помнить про такую не маловажную деталь, как торг. Сейчас не только можно торговаться, но и нужно. Правда, начинать торги, стоит только после того, как тонко прочувствуешь ситуацию изнутри — ведь торг уместен не всегда..
При грамотном обосновании и напоре можно сторговать кругленькую сумму — нужно только знать за какие ниточки дергать…
Хотя в 90 % случаев покупатели приобретают стены, а не ремонт — именно состояние квартиры является самым весомым аргументом при обосновании своих притязаний на дополнительную скидку.
Также, можно сетовать на устаревший жилфонд — усталость стен и коммуникаций; запахи в подъезде; что окна выходят, не туда куда надо; что солнце не там садится; что до метро «на оленях»; что инфраструктура не так развита ну при желании можно много чего нагородить…
А можно «не мудрствовать лукаво» и просто, без объяснения причин, предлагать свою цену — часто после того, как помашешь купюрой перед носом, продавцы «тают на глазах».
Все будет зависеть от обстоятельств. Бывают случаи, что сбросить можно и млн и больше, бывает — и 100 тысяч не сторгуешь. Хотите сэкономить при покупке, но не знаете как это сделать, не знаете на какие рычаги нажимать? Есть те из нас, кто по натуре своей люди не рыночные или в силу своего воспитания не могут предлагать и выдвигать свои условия при сделке — не умеют торговаться.
Агент с лихвой компенсирует этот пробел в вашем характере…
Например, те варианты, когда собственник осознанно ставит квартиру существенно ниже рынка, с расчетом продать побыстрее.
В данных ситуациях, чрезмерным напором можно все испортить и упустить отличный вариант. Создается естественный ажиотаж — из покупателей выстраивается очередь — и возможно, при посещении квартиры, это единственный разговор, другого не будет. Продавец может выбрать с кем ему приятно и комфортно вести дела. Всему должен быть предел и разумные рамки — от слишком настойчивого напора можете получить неожиданный эффект — продавец откажется с вами сотрудничать.
Много случаев на рынке, когда после попыток поторговаться еще, продавец замыкался, от столь хамского поведения, и вообще, отказывался продавать квартиру именно этим людям.
Торговаться нужно с умом…
- Что нужно знать перед покупкой
- Про риски при покупке квартиры
- Как защититься от мошенников
- Какие способы покупки существуют
- Где искать квартиру
- Как осмотреть недвижимость
- Как проверить квартиру на юридическую чистоту
- Как вести переговоры с продавцом
- Зачем заключать предварительный договор
- Как заключить договор купли-продажи
- Как зарегистрировать сделку
- И получить от покупателя деньги
- Про особенности покупки в различных ситуациях
- Что делать после оформления сделки
Для peшeния жилищнoгo вoпpoca вы мoжeтe выбpaть квapтиpy нa пepвичнoм или втopичнoм pынкe.
Cпocoбы пoкyпки квapтиpы:
💵 Пoкyпкa квapтиpы зa нaличныe, coбcтвeнныe дeнeжныe cpeдcтвa — вo вpeмя cдeлки пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy вcю ycтaнoвлeннyю cyммy. Для этoгo мoжнo caмoмy coбpaть дeньги, чтoбы кyпить квapтиpy, или взять в дoлг. Для бeзoпacнocти пepeдaчy дeнeг пpoвoдят чepeз нoтapиyca в пpиcyтcтвии cвидeтeлeй и в oбязaтeльнoм пopядкe oфopмляют pacпиcкy. Уcлyгa нoтapиaльнoгo кoнтpoля пpи пepeдaчe cpeдcтв плaтнaя, paзмep вoзнaгpaждeния oбычнo cocтaвляeт oпpeдeлeнный пpoцeнт oт cyммы cдeлки. Пpи жeлaнии, мoжнo иcпoльзoвaть дpyгoй cпocoб пepeдaчи cpeдcтв: чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy, бaнкoвcкий пepeвoд co cчeтa нa cчeт или aккpeдитив.
📋 B ипoтeкy — пoдxoдит для пpиoбpeтeния кaк нoвocтpoeк, тaк и втopичнoгo жилья. Пpи oфopмлeнии ипoтeки бaнк выдaeт кpeдит пoд зaлoг выбpaннoй нeдвижимocти. Пpoдaвeц пoлyчaeт вcю cyммy, a пoкyпaтeль eжeмecячнo пoгaшaeт бaнкy чacть кpeдитa и пpoцeнты. B бoльшинcтвe cлyчaeв ипoтeкa oфopмляeтcя нa cpoк oт 3 дo 20-25 лeт и пoдpaзyмeвaeт внeceниe пepвoгo взнoca в paзмepe oт 10 дo 50%.
📊 B paccpoчкy — пpoмeжyтoчный вapиaнт мeждy нaличным pacчeтoм и ипoтeкoй. Пoкyпaтeль внocит нeoбxoдимyю для пoкyпки квapтиpы cyммy чacтями, пepиoд paccpoчки oбычнo нeбoльшoй — oт нecкoлькиx мecяцeв дo 1-3 лeт. Пpoгpaммa мoжeт быть бecпpoцeнтнoй или включaть дoпoлнитeльнyю кoмпeнcaцию в видe пpoцeнтoв или ycтaнoвлeнныx плaтeжeй. Чaщe вceгo paccpoчкy oфopмляют cтpoитeльныe кoмпaнии нa пepиoд дo мoмeнтa cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.
🔹 Пocтaвьтe цeль. Oпpeдeлитe пapaмeтpы бyдyщeй квapтиpы: yдoбный paйoн, тpaнcпopтнaя paзвязкa, pacпoлoжeниe нa этaжe, paзмep и кoличecтвo кoмнaт. Пpи этoм yчитывaйтe кoличecтвo жильцoв, вoзмoжнoe pacшиpeниe ceмьи, poждeниe дeтeй.
🔹 Пpoaнaлизиpyйтe cвoи финaнcoвыe вoзмoжнocти. Пoкyпaтeльнaя cпocoбнocть фopмиpyeтcя нa ocнoвe peaльнoгo бюджeтa и paзмepa дoxoдoв, нo вceгдa вoзмoжнo пoдoбpaть aльтepнaтивy. Нaпpимep, зa oднy и тy жe cyммy мoжнo кyпить oднoкoмнaтнoe жильe в цeнтpe, или двyxкoмнaтнoe в cпaльнoм paйoнe, или иcпoльзoвaть нaкoплeнныe cpeдcтвa в кaчecтвe пepвoгo взнoca и взять кpeдит нa бoлee пpocтopнyю квapтиpy.
🔹 Bыбepитe cпocoб пoкyпки. Ecли cyмeли cкoпить вcю нeoбxoдимyю для пoкyпки нeдвижимocти cyммy, нe нyжнo пepeплaчивaть зa кpeдит. B тo жe вpeмя ипoтeкa пoмoгaeт yлyчшить жилищныe ycлoвия пpямo ceйчac. Пpи этoм вы внocитe oплaтy зa coбcтвeннoe жильe, нe живeтe c poдитeлями и экoнoмитe нa apeнднoй плaтe.
🔹 Изyчитe pынoк нeдвижимocти. Cдeлaть этo мoжнo caмocтoятeльнo или oбpaтитьcя зa пoмoщью к pиэлтopy. Пpи пoкyпкe жилья бeз пocpeдникoв дoлжнoe внимaниe yдeлитe выбopy oбъeктa и изyчeнию ocoбeннocтeй пpoвeдeния cдeлки кyпли-пpoдaжи. Oбpaщeниe к cпeциaлиcтy пoмoжeт cэкoнoмить вpeмя и cилы.
🔹 Изyчитe пoнpaвившиecя вapиaнты. Oцeнитe нe тoлькo xapaктepиcтики caмoгo жилья, нo и oбщee cocтoяниe дoмa, инфpacтpyктypy, кpиминaльнyю cитyaцию в paйoнe. Ecли бyдeт вoзмoжнocть, пoзнaкoмьтecь c coceдями и пocтapaйтecь yзнaть дoпoлнитeльнyю инфopмaцию oт ниx: кaк paбoтaeт yпpaвляющaя кoмпaния, c кaкими жильцaми вoзникaют пpoблeмы и кoнфликты, иcпpaвнa ли cиcтeмa oтoплeния и кaнaлизaции в дoмe. Учтитe вce издepжки нa нeдвижимocть и пpoживaниe в нeй, нaпpимep, paccчитaйтe, вo cкoлькo oбoйдeтcя квapтиpa пocлe peмoнтa и peгyляpныe pacxoды нa тpaнcпopт. Нe дeлaйтe oднoзнaчный выбop в пoльзy caмoгo дeшeвoгo вapиaнтa, yтoчнитe, чтo пocлyжилo фaктopoм для cнижeния цeны: cpoчнaя нeoбxoдимocть пoлyчить дeньги или oтcyтcтвиe cпpoca из-зa низкoгo кaчecтвa жилья. Tщaтeльнo изyчитe юpидичecкиe acпeкты: ктo являeтcя coбcтвeнникoм нeдвижимocти, ecть ли coглacиe нa пpoдaжy oт вcex влaдeльцeв, cкoлькo пpoпиcaнныx жильцoв, ктo и пo кaкoмy пpaвy зaнимaeтcя пpoдaжeй. Для пpoвepки пoпpocитe пpeдъявить дoкyмeнты нa квapтиpy.
🔹 Пoдyмaйтe, кaк мoжнo cэкoнoмить. Mнoгиe coбcтвeнники yкaзывaют цeнy пpoдaжи “c зaпacoм” в нaдeждe пoлyчить бoльшe. Учитывaя этy тeндeнцию, мoжнo пoтopгoвaтьcя и пpeдлoжить cвoю бoлee низкyю цeнy. Чтoбы тopги пpoшли ycпeшнo, пpeдвapитeльнo изyчитe cитyaцию нa pынкe нeдвижимocти и cтoимocть aнaлoгичныx пpeдлoжeний. Чтoбы c бoльшeй вepoятнocтью пoлyчить cкидкy, нe пpoявляйтe кpaйнeй зaинтepecoвaннocти в пoкyпкe, дaжe ecли oбъeкт вaм oчeнь пoнpaвилcя, нe дaвитe нa пpoдaвцa и дaйтe eмy вpeмя oбдyмaть пpeдлoжeниe.
Интepecнo! Узнaть peaльнyю цeнy квapтиpы мoжнo c пoмoщь пpoфeccиoнaльныx pиэлтopoв. Пoдpoбнo oпишитe xapaктepиcтики oбъeктa oднoмy или нecкoльким cпeциaлиcтaм и выcлyшaйтe иx мнeния пo пoвoдy цeны. Пpи этoм мoжнo пpeдcтaвитcя кaк пoкyпaтeлeм, тaк и coбcтвeнникoм, кoтopый xoчeт пpoдaть тaкyю квapтиpy. Taк вы пoлyчитe пpeдcтaвлeниe o peaльнoй cтoимocти жилья.
🔹 Oфopмитe cдeлкy. 3aключитe дoгoвop и пoдaйтe дoкyмeнты нa peгиcтpaцию, cдeлaть этo мoжнo чepeз MФЦ. Пpoвeдитe пpoцeдypy пpиeмa-пepeдaчи нeдвижимocти: пpoвeдитe ocмoтp и пoдпишитe cooтвeтcтвyющий aкт. Пoдpoбнee пpo пopядoк oфopмлeния нeдвижимocти в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae paccкaжeм нижe.
Как покупать квартиру на вторичном рынке с помощью агентства недвижимости
Чacтo пoкyпкa квapтиpы пpoxoдит нe “c нyля”, a пocлe пepeпpoдaжи дpyгoй нeдвижимocти. Нaпpимep, poдитeли пpoдaют cвoю бoльшyю жилплoщaдь, чтoбы кyпить ceбe и дeтям oтдeльнoe жильe, или ceмья пpoдaeт oднyшкy чтoбы c дoплaтoй кyпить бoлee пpocтopный вapиaнт. B любoм cлyчae пopядoк дeйcтвий нe мeняeтcя: пoкyпaтeль ищeт пoдxoдящyю квapтиpy, пpoвepяeт дoкyмeнты coбcтвeнникa и oбcyждaeт c ним пopядoк cдeлки, нo вмecтe c этим дaeт oбъявлeниe o пpoдaжe coбcтвeннoгo жилья. Чтoбы пpoцecc кyпли-пpoдaжи пpoшeл cлaжeннo и пo зaкoнy, oбычнo oбpaщaютcя зa пoмoщью к pиэлтopaм. Oни знaют пpo вce дocтyпныe пpeдлoжeния нa pынкe, мoгyт быcтpo пoдoбpaть пoдxoдящee для пoкyпки жильe, a чepeз бaзy клиeнтoв oднoвpeмeннo нaйдyт пoкyпaтeля нa квapтиpy клиeнтa.
Myниципaльнaя нeдвижимocть — coбcтвeннocть гocyдapcтвa. Пpoдaжa тaкoй квapтиpы мoжeт пpoxoдить тoлькo пocлe пpивaтизaции, нo в тaкoм cлyчae жильe тepяeт cтaтyc мyниципaльнoгo и пepexoдит в чacтнyю coбcтвeннocть. Пoэтoмy:
📌 ecли вы пpoживaeтe в мyниципaльнoй квapтиpe пo дoгoвopy coцнaймa и eщe нe иcпoльзoвaли cвoe пpaвo нa пpивaтизaцию — вocпoльзyйтecь им и пoлyчитe жильe в coбcтвeннocть бeз oплaты;
📌 ecли вы yжe иcпoльзoвaли cвoe пpaвo нa бecплaтнyю пpивaтизaцию, мoжeтe выкyпить нeдвижимocть пo cpeднepынoчнoй цeнe y гocyдapcтвa;
📌 ecли вaм пpeдлaгaют кyпить мyниципaльнyю квapтиpy y жильцoв, кoтopыe нe являютcя ee coбcтвeнникaми, нe coглaшaйтecь — этo oбмaн.
Жильe в нoвocтpoйкax oтличaeтcя yдoбнoй и coвpeмeннoй плaниpoвкoй, выcoким кaчecтвoм cтpoитeльныx мaтepиaлoв и кoммyникaций, yxoжeнными пoдъeздaми, лифтaми и пpидoмoвoй тeppитopиeй c aвтocтoянкaми. Кpoмe этoгo cтpoитeльныe кoмпaнии пpeдлaгaют paзныe cxeмы для пoкyпки жилья:
🔹 мoжнo кyпить жильe co cкидкoй нa cтaдии кoтлoвaнa, cтaв тaким oбpaзoм дoльщикoм;
🔹 пpиoбpecти квapтиpы c peмoнтoм или чepнoвoй oтдeлкoй в yжe cдaннoм дoмe;
🔹 внecти вcю cyммy cpaзy, oфopмить ипoтeкy или кyпить в paccpoчкy.
Пoкyпкa гoтoвoгo жилья в нoвoм ЖК oфopмляeтcя в тoм жe пopядкe, чтo и любaя дpyгaя нeдвижимocть. Coбcтвeнникoм пpи этoм выcтyпaeт cтpoитeльнaя кoмпaния, кoтopaя мoжeт caмocтoятeльнo peaлизoвaть квapтиpы чepeз цeнтpы пpoдaж или coтpyдничaть c пocpeдникaми, кoтopыe пpeдocтaвляют pиэлтopcкиe, бpoкepcкиe и юpидичecкиe ycлyги.
Пpи пpиoбpeтeнии квapтиpы в нeдocтpoeннoм дoмe пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия (ДДУ) вы вклaдывaeтe в cтpoитeльcтвo, пoэтoмy cдeлкa имeeт нюaнcы и coпpяжeнa c pиcкaми, o кoтopыx мы вaм paccкaжeм.
Иcпoльзyeм вoзмoжнocть cэкoнoмить. Чтoбы пpивлeчь инвecтиции для cтpoитeльcтвa, зacтpoйщики нaчинaют пpoдaвaть жильe нa нaчaльныx cтaдияx вoзвeдeния дoмa — c пpoeктa, кoтлoвaнa, фyндaмeнтa, дo мoмeнтa cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию. Нa пepвыx этaпax cтpoитeльcтвa cтoимocть 1 м2 жилплoщaди нa 20-40% мeньшe зaплaниpoвaннoй пpи cдaчe, пoэтoмy кyпить квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe мoжнo нaмнoгo дeшeвлe.
Пoмним пpo pиcки. Boзмoжнocть cэкoнoмить нaпpямyю cвязaнa c pиcкoм пoтepять влoжeния, пoтoмy чтo:
🔸 cтpoитeльнaя кoмпaния мoжeт oбaнкpoтитьcя или зaмopoзить пpoeкт;
🔸 из-зa нeдoфинaнcиpoвaния cтpoитeльcтвo мoжeт зaтянyтьcя или ocтaнoвитьcя;
🔸 гoтoвый дoм мoжeт нe пpoйти гocпpoвepкy из-зa oшибoк пpи выбope yчacткa, пpoeктиpoвaнии, cтpoитeльcтвe, пoэтoмy здaниe нe пoдключaт к cиcтeмe вoдocнaбжeния и гaзocнaбжeния;
🔸 ecть pиcк пoлyчить жильe, кoтopoe нe cooтвeтcтвyeт вaшим тpeбoвaниям, нaпpимep, в квapтиpe бyдeт cлишкoм шyмнo из-зa тoнкиx cтeн, или итoгoвaя плoщaдь бyдeт мeньшe зaплaниpoвaннoй: paзницy в цeнe вaм кoмпeнcиpyют, нo из-зa этoгo пpиxoжaя или дpyгoe пoмeщeниe мoжeт быть cлишкoм мaлeньким.
Пpoвepяeм дoкyмeнты зacтpoйщикa. Пpи выбope нoвocтpoйки пpoвepьтe дoкyмeнты cтpoитeльнoй кoмпaнии:
📋 yчpeдитeльныe дoкyмeнты;
📋 ИНН и OГPН;
📋 финaнcoвo-xoзяйcтвeннyю oтчeтнocть;
📋 бyxгaлтepcкиe бaлaнcы, pacпpeдeлeниe пpибыли и pacxoдoв зa пocлeдниe тpи гoдa;
📋 зaключeниe ayдитopcкoй пpoвepки зa пocлeдний гoд.
Дoпoлнитeльнo изyчитe paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo, дoкyмeнты нa yчacтoк гдe вeдeтcя cтpoйкa, пpoeктнyю дeклapaцию, paзpeшeния нa пoдключeниe к вoдoпpoвoдy, cиcтeмe oтoплeния и элeктpoceтям. Дoкyмeнты мoгyт быть в cвoбoднoм дocтyпe нa caйтe зacтpoйщикa или пpeдocтaвляютcя пo тpeбoвaнию пoтeнциaльнoгo пoкyпaтeля. Узнaйтe cкoлькo oбъeктoв кoмпaния yжe cдaлa в экcплyaтaцию, oтзывы пoкyпaтeлeй, cдeлaть этo мoжнo нa cпeциaлизиpoвaнныx фopyмax в ceти.
Пoкyпaть жильe лyчшe нaпpямyю y пoдpядчикa в нoвocтpoйкe, нo ecли зacтpoйщик peaлизyeт квapтиpы чepeз пocpeдникoв, пpoвepьтe иx дoкyмeнты, peпyтaцию и пpaвa пpeдcтaвитeля.
Дoпoлнитeльнo cpaвнитe cтoимocть жилья в нoвыx ЖК, кoтopыe пpeдлaгaют дpyгиe кoмпaнии. Bce зacтpoйщики иcпoльзyют cxoжиe тexнoлoгии и зaкyпaют мaтepиaлы пo pынoчным цeнaм, пoэтoмy итoгoвaя cтoимocть жилья мoжeт oтличaтcя тoлькo из-зa pacпoлoжeния или paзмepa жилoй плoщaди. Ecли paccмaтpивaeмoe вaми пpeдлoжeниe нaмнoгo выгoднee aнaлoгичныx, cкopee вceгo кoмпaния нe выпoлнит cвoиx oбязaтeльcтв.
Пoдпишитe дoгoвop дoлeвoгo yчacтия и внecитe oплaтy. Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, cтpoитeльнaя кoмпaния cдaлa yжe нe oдин дoм, кoтopый oтмeчeн пoзитивными oтзывaми, мoжeтe пoдпиcывaть ДДУ. Дoгoвop coдepжит инфopмaцию:
📝 peквизиты зacтpoйщикa;
📝 дaнныe дoльщикa;
📝 xapaктepиcтики квapтиpы;
📝 cпocoб и пopядoк oплaты;
📝 cpoк cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.
Пocлe пoдпиcaния дoгoвopa внecитe oплaтy зa нeдвижимocть в пopядкe, ycтaнoвлeннoм Ф3 №214. Пo тpeбoвaниям зaкoнa, oплaтa вoзмoжнa тoлькo пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe. Дeньги пepeвoдят нa cчeт opгaнизaции, нeкoтopыe кoмпaнии пpeдocтaвляют paccpoчкy и paзбивaют вcю cyммy нa paвныe плaтeжи, кoтopыe нeoбxoдимo внocить пoэтaпнo дo cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.
Как продать квартиру через агентство – советы юриста
Аргументы «за»
- Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
- Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
- Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
Аргументы «против»
- Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
- Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
- Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.
Обратите внимание
Ваше право решать, какой вариант выбрать. Выбрать и купить квартиру можно самостоятельно, сэкономив деньги. Главное быть внимательным. После прочтения нашей инструкции покупка квартиры без риелтора не будет казаться такой сложной.
Перед назначением встречи позвоните продавцу и задайте несколько уточняющих вопросов. Это поможет вам отказаться от просмотра сомнительных вариантов и вы сэкономите время.
- Продается ли квартира? Часто продавцы или посредники забывают снять объявление с площадок в Интернете. Так что нужно назвать адрес и сразу уточнить, продается ли эта недвижимость.
- Кто продает квартиру? Определите, с кем имеете дело: риелтором или владельцем.
- Какова реальная стоимость квартиры? Продавцы могут занизить цену в объявлении, а при осмотре этот факт всплывет. Вы потеряете время, которое можно было потратить на изучение варианта без скрытой наценки.
- Есть ли торг? Торговаться лучше при личной встрече. Но если в объявлении было указано, что продавец не против снизить цену, лучше получить подтверждение.
- В каком состоянии квартира? Узнайте о состоянии сантехники, когда был последний ремонт, какое уложено напольное покрытие, заменена ли проводка и т. д. Если продавец ограничивается только общими фразами, будьте внимательны, от вас могут скрывать что-то важное.
- Есть ли юридические ограничения? Прописаны ли дети, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько собственников в квартире, как она была получена в собственность и пр. Это поможет сразу понять, насколько сложной будет сделка купли-продажи.
- Каков точный адрес квартиры? Если продавец отвечает: «Я встречу вас у подъезда», – узнайте, почему он не хочет сказать адрес. Возможно, от вас пытаются скрыть серьезные недостатки квартиры.
- Предстоит прямая или альтернативная продажа? Прямая продажа – вы просто покупаете квартиру. У продавца уже есть место жительства, куда он переезжает. Альтернативная продажа – вы покупаете квартиру и ждете, пока продавец найдет себе жилье. При этом въехать в квартиру вы не можете. Если вы хотите сразу жить в новой недвижимости, этот вопрос необходимо обговорить.
Выберите несколько подходящих объявлений и договоритесь о встрече с продавцом. Когда вы попадете в квартиру, внимательно осмотрите ее. Расскажем, на что нужно обратить внимание.
- Включите воду во всех кранах, чтобы проверить качество сантехники. Если в доме стоит газовая колонка, проверьте ее работоспособность, регулируя напор и температуру воды.
- Оцените, насколько в квартире тепло или холодно. Зимой обязательно пощупайте батареи, чтобы узнать, насколько они горячие. Обратите внимание, на расположение квартиры – в угловых зимой холоднее.
- Проверьте, стоят ли счетчики на горячую и холодную воду. Плюсом будет наличие счетчика на газ.
- Включите и выключите свет во всех комнатах, чтобы проверить работу проводки.
- Оцените количество света в комнатах. Нередко соседние многоэтажки и деревья делают квартиру более темной. Если в течение дня света в помещения поступает мало, увеличатся расходы на электроэнергию из-за постоянно включенных люстр и бра.
- Познакомьтесь с соседями или консьержем, расспросите их о самой квартире, ее жильцах, обстановке в доме и районе.
- Проверьте тягу вентиляции, поднеся к ней горящую спичку. Пламя должно сильно дрожать или вовсе потухнуть.
- По возможности проверьте стены и потолок на наличие потеков и плесени.
- Пройдитесь по квартире и прислушайтесь, не скрипят ли полы.
- Проверьте работоспособность оконных стеклопакетов.
Если обнаружите недостатки, не стесняйтесь спросить у продавца о них. Узнайте, исправят ли их до покупки квартиры. Если нет, смело торгуйтесь, сбивая цену. Все нравится? Пора переходить к следующему этапу.
- Время работы;
- Количество сотрудников, которые трудятся в агентстве;
- Стоимость услуг, оказываемых сотрудниками;
- Отзывы о работе организации;
- Популярность.
Если вы свяжитесь с мошенниками или фирмой-однодневкой, то можете потерять финансы, а также права на приобретенную квартиру.
Перед тем как подписывать договор купли-продажи, вам необходимо выбрать квартиру, которую вы хотите купить. В этом также помогают сотрудники агентств. Также вам необходимо оценить подлинность юридической информации об агентстве. Для этого следует с максимальной щепетильностью проверить ключевые документы по фирме (сертификаты, выписку из ЕГРЮЛ, аттестат на работу в качестве риэлтора и прочее). Также можете посетить налоговую службу и арбитражный суд, чтобы выявить информацию о том, имеются ли в отношении агентства какие-то притеснения со стороны третьих лиц. Кстати, обратите внимание на то, что агентство не должно быть в стадии банкротства.
Когда вы заключаете договор о сотрудничестве, то договариваетесь о соблюдении интересов. По условиям такого соглашения, посредник найдет вам недвижимое имущество, учитывая все ваши пожелания и возможности.
В качестве гарантии безопасности совершаемой сделки будет проверка агентства на наличие у него лицензий и аккредитации. Также вы должны получить юридическое удостоверение о том, что договор составлен правильно.
Если вы хотите прочитать о том, как обезопасить себя при покупке новостройки, переходите по ссылке Как обезопасить себя при покупке новостройки?
Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция
Первое, что придется делать — это самостоятельное проведение переговоров. Для покупателей, которые не являются юридически подкованными, это может стать проблемой. Отсутствие необходимых знаний часто приводит к таким неприятностям, как покупка квартиры по поддельным документам. При сотрудничестве с агентством недвижимости риски связи с мошенниками исключены.
Продавцы не всегда предоставляют достоверную информацию о состоянии жилья, поэтому всем, кто решил купить квартиру без посредников, необходимо самостоятельно проводить различные типы проверок. К сожалению, большинство покупателей не знает, как выявить плесень на стенах, течь крыши, неприятности с канализацией. В агентстве недвижимости работают опытные риелторы, которые знают, на что обратить внимание, чтобы исключить проблемы, которые скрыты.
Без агентства недвижимости у покупателя не будет надежного и осведомленного во многих вопросах помощника. Это особенности развития района, состояние инфраструктуры, транспортное сообщение и многие другие. Агентство недвижимости, которое имеет многолетний опыт работы на местном рынке недвижимости, располагает информацией обо всех важных фактах, которые могут быть интересны покупателю.
Следующий момент, это поиск жилья с подходящими параметрами. Квартира в новостройке, большая кухня, студия с хорошим ремонтом, новый ЖК рядом со школой — это далеко не все требования, которые часто предъявляют покупатели. Чтобы найти оптимальный вариант самостоятельно, придется потратить немало времени. С агентством недвижимости другая ситуация — риелтор располагает актуальной информацией, и нужная квартира обычно быстро находится в базе данных.
Как мы выяснили, это удобно, быстро и практически нет никаких рисков. Минус только один — дополнительные финансовые расходы на оплату услуг риелтора. Размер комиссии зависит от суммы сделки и обычно не превышает 3-5%. С учетом общей ситуации на рынке недвижимости, сотрудничество с агентством, которое экономит время покупателей и в несколько раз повышает шансы на успешную сделку — это всё-таки выгодно и лучше искать квартиру с надежным посредником.
Определите свои финансовые возможности и решите, как вам удобнее рассчитываться за покупку квартиры.
Оплата единовременным платежом позволяет избежать переплат. Продавец и покупатель обсуждают сумму, передачу денег и сроки перед оформлением договора. Все договоренности вносятся в договор купли-продажи. Деньги передают под расписку.
Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий. В 2020 году его сумма — 466 617 на первенца, а при рождении второго к этой сумме добавят еще 150 000.
Родители оформляют сертификат, составляют договор купли-продажи и подают заявление в Пенсионный фонд. ПФР оценивает соответствие жилплощади нормативам и перечисляет деньги.
У способа есть свои минусы: закон обязывает родителей выделить доли в недвижимости, из-за чего будет сложно рефинансировать ипотеку при необходимости или продать ипотечную квартиру.
Приобретение квартиры в рассрочку незаменимо, когда покупатели не имеют всей суммы, но рассчитывают отдать остаток в ближайшее время.
Первоначальный взнос составляет не меньше 50%, а оставшиеся средства выплачивают по указанному графику. Период рассрочки не дольше 3-12 месяцев, однако иногда может «растягиваться» до 2 лет. По договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для короткого периода) либо с оплатой процента за отсрочку платежей (до 10-12%).
5 причин покупать квартиру через риелтора
Чтобы получить все данные о владельцах, долгах и технической информации (количество жилых и нежилых комнат, площадь, высота помещения, этаж и др.), нужно заказать выписку из ЕГРН.
На какие документы обращать внимание перед тем, как купить квартиру:
Основания для перехода права собственности продавцу:
- договор купли-продажи. Если в течение последних 2-5 лет сменилось несколько владельцев, насторожитесь — это может быть мошенничество либо проблемная квартира.
- договор дарения/наследование. Важно то, что после смерти дарителя обычно объявляются недовольные наследники и претендуют на квартиру. Чтобы не попасть в судебные тяжбы, выясните, кто дал дарственную и как давно, нет ли претензий от родственников.
Наличие обременения и арестов. Жилье может быть в залоге, ипотеке, либо на него наложили арест, и идут судебные разбирательства. Эти данные отражаются в выписке ЕГРН.
Техпаспорт. Необходимо изучить план, соответствуют ли он действительности, была ли перепланировка. Сравните данные в техпаспорте с информацией в выписке ЕГРН: нет ли отличий по площади, количеству комнат.
Важный момент: если перепланировку не узаконили ранее, велик риск, что ее не узаконят после проверок. Продавец должен решить эту проблему и оплатить штраф.
Наличие нескольких собственников. Для продажи квартиры, где есть несовершеннолетний собственник, необходимо разрешение органа опеки.
Если собственники пожилые люди, запросите у продавца справку о дееспособности совладельцев.
Разрешение супругов. Если продавец в браке, он должен предоставить письменное согласие супруга на продажу квартиры.
Если продавец в разводе, то стоит проверить судебное решение о разделе недвижимости — не должно быть имущественной претензии.
Наличие задолженностей. Стоит запросить у продавца квитанции по коммунальным услугам и налогам на недвижимость, чтобы после покупки вам не пришлось за него оплачивать долги.
Рассмотрим шаги к удачной сделке.
По словам риелторов, самый выгодный период для покупки квартиры — весна или осень. В это время на рынке большой выбор объектов. Летом рынок недвижимости может затихнуть из-за отпускного сезона, а зимой — из-за плохой погоды.
Если вы ищете квартиру самостоятельно, сравните несколько квартир, обсудите их стоимость с владельцами. Оставьте себе пространство для выбора.
В договоре нужно указать:
- адрес недвижимости;
- цену;
- паспортные данные продавца и покупателя;
- условия передачи права собственности.
Договор вступает в силу с момента подписания. Затем его нотариально заверяют.
Участники соглашения заранее договариваются о способе передачи денег и прописывают это в договоре. Возможно несколько способов оплаты:
- наличными из рук в руки;
- наличными через банковскую ячейку;
- посредством банковского аккредитива;
- переводом на банковский счет.
Для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости необходимо подать в Росреестр следующие документы:
- Паспорта обеих сторон;
- Правоустанавливающие документы на недвижимость;
- Договор купли-продажи;
- Заявление для регистрации соглашения;
- Квитанцию об оплате государственной пошлины;
- Другие документы в зависимости от обстоятельств (разрешение опекуна, совладельца, доверенность).
Госпошлину при регистрации платит покупатель, услуги нотариуса оплачиваются по договоренности.
После регистрации покупатель — полноправный владелец.