Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купил участок с ври лпх могу ли я в 2021 году без изменения терзоны выбрать ври по классификатору». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
- Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Его заполняет собственник и подает в местную администрацию на имя ее главы.
- Паспорт или иной документ, подтверждающий личность землевладельца.
- Если землевладелец – юридическое лицо, предоставляется выписка из ЕГРЮЛ.
- Если интересы заявителя представляет третье лицо (адвокат), прилагается копия его паспорта и нотариально заверенная доверенность, в которой точно перечислены все полномочия представителя.
- Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности и содержащая все основополагающие характеристики участка, а также документ, на основании которого это право было приобретено: завещание, купчая, дарственная и т.д.
- Ситуационный или адресный план участка, исходя из которого можно легко определить, где именно находится сам участок и смежные с ним.
- Согласование с арендодателем вопроса изменения ВРИ, если участок находится в долгосрочной аренде, а заявление подает от своего имени арендатор.
- Если на участке имеются какие-либо капитальные строения (объекты недвижимости), то к заявлению прилагаются правоустанавливающие документы и на них.
- Проект планировки той территории, к которой относится данный участок.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2021 года №540. С момента вступления в силу и до 2021 года в нормативный акт вносились поправки.
По правилам действующего законодательства земля принадлежит государству. Любой участок, который выделяется юридическому или физическому лицу, имеет свое целевое назначение, то есть предназначен для осуществления какого-либо вида работ. От этого зависит и качество выделяемой территории. Например, для ведения сельского хозяйства предоставляются более плодородные земли, а для промышленных целей – участки, удаленные от жилых массивов.
При желании открыть боулинг, а не спортклуб, предпринимателю понадобится разрешение от органов архитектуры и градостроительства, так как это назначение является условно-разрешенным. Сначала нужно провести публичные слушания в установленном законом порядке, а потом, при наличии положительного решения органов власти, вносить изменения в ЕГРН.
ПЗиЗ разрабатываются в целях реализации Генерального плана развития города. Ими устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, в них содержатся данные о правилах применения этого документа и порядке внесения изменений в него же (ст. 30 ГрК РФ).
Если отступления, всё же, объективно необходимы (например, изменение ВРИ или изменение предельных параметров строительства), то проводятся они в строгом порядке, не допускающим существенного искажения общей градостроительной картины территории и, самое главное, с исключением опасности для людей и окружающей среды, и при условии публичного согласования с общественностью.
Изменение разрешенного использования участка 2-мя способами
В каждом городе или поселке местная администрация сама устанавливают максимальный размер участка в зависимости от его вида разрешенного использования. Например, в п. Сосновка Московской области участок ЛПХ может быть максимум 50 соток, а ИЖС — максимум 30. Поэтому в этом поселке не получится перевести участок ЛПХ с площадью в 40 соток в ИЖС, ведь такой участок должен быть максимум 30 соток.
Для начала коротко разберемся:
- что такое разрешенное использование земельного участка,
- поймем что такое территориальная зона,
- что такое градостроительный регламент,
- узнаем что такое карта градостроительного зонирования,
- что такое Правила землепользования застройки.
Перечисленные термины звучат сурово, но на самом деле разобраться в них достаточно просто.
Что мы сейчас и сделаем, чтобы на основе понимания этих терминов, суметь изменить разрешенное использование земельного участка.
В законах нет четкого определения термина – разрешенное использование земельного участка.
Тем не менее, из системного толкования законов можно сделать вывод, что разрешенное использования – это направления деятельности, которые можно осуществлять на участке.
Иными словами, разрешенное использование — это то, что можно делать на земле.
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Что ждет садоводов и дачников в 2021 году: главные изменения
Ответ прост.
Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).
Для справки.
В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.
Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.
На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.
Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
Прежде чем начинать изменение разрешенного использования земельного участка, нужно найти Правила землепользования и застройки, в которых содержатся градостроительные регламенты и карты зонирования.
Используя карту, следует определить, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.
Зная наименование своей территориальной зоны, необходимо в ПЗЗ найти описание градостроительного регламента, в котором содержаться все виды разрешенного использования, допустимые на данной территориальной зоне.
Из найденного перечня видов разрешенного использования, нужно выбрать подходящий ВРИ и приступить к процедуре смены вида разрешенного использования.
Продолжим начатую в начале статьи тему изменения разрешенного использования участка, который находится в собственности.
- Аренда земельного участка для дома (13)
- Аренда земельного участка под бизнес (19)
- Земельные участки по госпрограмме (10)
- Земельные участки по льготе (9)
- Земли сельскохозяйственного назначения (15)
- Индивидуальное Жилое Строительство (26)
- Кадастровые работы (16)
- Отказ в аренде земельного участка (21)
- Отказ в переводе в собственность (6)
- Отказ в разрешении на строительство (3)
- Покупка земельного участка (24)
- Продажа земельного участка (15)
- Судебные иски и споры (10)
Состав земель на территории России регулирует ст. 7 Земельного Кодекса. Согласно законодательству, всего существует семь категорий земель:
- Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.
- Земли населенных пунктов.
- Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
- Земли особо охраняемых территорий и объектов.
- Земли лесного фонда.
- Земли водного фонда.
- Земли запаса (участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).
Правовой режим отдельных категорий земель может предусматривать особые условия. Это необходимо для сохранения природных характеристик, присущих территории (например, участки национальных парков).
Каждая категория имеет несколько видов допустимого использования земельных участков. Что такое «разрешенное использование земли» читайте далее.
Участки земли под ЛПХ и ИЖС — в чем разница между ними?
Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.
Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:
- Жилые зоны.
- Общественно-деловые.
- Производственные.
- Инженерные и транспортные инфраструктуры.
- Рекреационные зоны.
- Участки сельскохозяйственного использования.
- Зоны специального назначения.
- Военные объекты.
- Иные земельные участки.
Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.
Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- ДНП (дачная застройка).
Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.
Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.
Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.
Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.
Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:
- Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
- Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
- Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.
Существенный минус приобретения в собственность участков сельскохозяйственного назначения – практически полная невозможность прописаться в построенном жилом доме.
Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:
- постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
- выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
- подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
- постройка садовых зданий;
- ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
- постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).
При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.
Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель. Согласно, ст. 37 ГрК РФ существуют:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования земель;
- вспомогательные виды.
Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.
Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.
Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение торговой точки для сбыта мелкорозничного товара.
Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.
Согласно нормам действующего законодательства (Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую») преобразование целевого назначения земельного участка может быть произведено при наличии следующих условий:
- утвержден акт о консервации наделов определенной категории;
- определены земельные участки, в отношении которых установлен режим особо охраняемых территорий;
- издан нормативный акт о расширении действующих границ населенных пунктов;
- согласовано решение о размещении промышленных объектов на земельных участках сельскохозяйственного направления;
- разработан план по порядку восстановления плодородия истощенных земельных участков;
- согласован проект по размещению дорожных магистралей, электрических станций и других коммунальных объектов;
- принято решение о преобразовании земельных участков, признанных непригодными для использования в сельскохозяйственных целях, в земли, используемые для объектов водной и лесной среды, а также наделов, образующих фонды запаса;
- утвержден нормативный акт о постройке на земельных наделах объектов социальной инфраструктуры;
- разработан проектный план по добыче полезных ископаемых;
- принято согласованное решение об использовании земель сельхозназначения под размещение оборонных объектов.
Вместе с тем, на законодательном уровне установлен запрет на изменение статуса земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых значительно превышает среднестатистическую цену подобных наделов (более чем на 50%). Данное ограничение позволяет государственным органам сохранить земли с высокой плодородностью.
Таким образом, вопрос изменения правового статуса земельного участка решается индивидуально, применительно к конкретной ситуации.
Перевод земель, предназначенных для сельскохозяйственных нужд, в земли, предназначенные под индивидуальную застройку, является наиболее сложным и материально затратным процессом. Необходимость преобразования подобных земель вам придется не только мотивированно обосновать, но и возместить убытки, полученные в результате использования земельного участка в целях, противоречащих его действующему назначению (упущенная выгода государства от использования наделов для сельскохозяйственных нужд).
Наиболее возможными вариантами для перевода земель, предназначенных для растениеводства и животноводства, являются участки, имеющие общие границы с землями поселений или находящиеся в резервном фонде.
На землях сельскохозяйственного назначения можно соорудить следующие постройки:
- Дом, который будет предназначен исключительно для личного пользования или ведение приусадебного хозяйства.
- Коттедж не выше трех этажей, при условии, что там будет проживать 1 семья.
- Хозяйственные постройки, исключительно внутри определенного участка.
- Строения, используемые для хранения урожая или заготовок на зиму. Сюда входят складское помещение или погреб в котором будет установлен определенный температурный режим.
- Дачный или садовый домик – часто устанавливают на землях дачного назначения.
Но перед тем как начать строительство на землях сельскохозяйственного назначения внутри населенных пунктов следует оформить участок в собственность, и получить специальное разрешение на застройку, правда перед этим придется разработать проект дома. Впоследствии постройку нужно зарегистрировать. Подробнее об особенностях использования земель населенных пунктов для ИЖС, дачного и других видов строительства можно узнать здесь.
В соответствии со ст 84 Земельного кодекса РФ установлением либо изменением пределов населенных пунктов считается установление или изменение генерального проекта муниципального округа, городского либо сельского поселения, отражающего пределы населенных пунктов, находящихся в границах данного муниципального образования.
Порядок принятия и подготовки генерального плана поселения определен статьями 24, 25 Градостроительного кодекса РФ. Включение сельскохозяйственных участков в пределы населенных пунктов не лишает собственников их прав на данный земельный участок.
Любое заинтересованное лицо, может подать прошение о включении участка сельхоз назначения в границы населенного пункта, при этом в органы самоуправления отправляется следующий пакет документов:
- заявление в произвольной форме о включении земельного участка в границы населенного пункта;
- кадастровый план участка, который следует включить в границы населенного пункта;
- документы на земельный участок.
Одним из моментов учёта является присвоение участку земли определённой категории, которая предопределяет то, как участок используют в дальнейшем. Земли сельхозназначения — это только одна разновидность среди нескольких.
Какие встречаются категории земель сельскохозяйственного назначения? Как можно использовать земли?
ВРИ по желанию: как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Итак, предположим, рассматриваемому участку присвоена категория земель сельскохозяйственного назначения. О каких видах разрешённой деятельности можно сказать в данном случае? Для чего разрешено использовать такие земли?
- Позволяется использовать участок для ведения подсобного хозяйства. Под этим описанием могут иметься в виду самые разные виды деятельности, но они в обязательном порядке должны иметь отношение к сельскохозяйственной деятельности. Как правило (в редких случаях возможны исключения) строительство здесь запрещено.
- В некоторых случаях землю выделяют для строительства дачи. Как понятно, строить здесь можно, но такой дом имеет определённые юридические ограничения. Земли сельскохозяйственного использования, данные виды разрешённого использования не позволят получить регистрацию по данному адресу. В определённых случаях участок предоставляется именно для проведения садоводческой или огороднической деятельности. В таких случаях речь идёт о некоммерческих объединениях граждан. Целью таких объединений не должна быть коммерческая деятельность. Скорее, в этом случае речь идёт о деятельности в общественных целях. Наиболее распространены следующие три организационных формы для таких товариществ: товарищество, имеющее некоммерческое направление, потребительский кооператив и некоммерческое партнёрство. Важно заметить, что на этих землях разрешено не только заниматься соответствующими видами сельскохозяйственной деятельности, но и можно построить свою дачу. Законодательство России позволяет физическому лицу провести регистрацию по данному адресу при соблюдении определённых условий.
- Ещё одним видом разрешённой деятельности является фермерское хозяйство. Здесь рассматривается объединение граждан, которые занимаются выращиванием или переработкой сельхозпродукции. Основателями здесь может быть один или несколько граждан, владеющих землёй и средствами производства на условиях долевой собственности. Такие земли сельскохозяйственного назначения и виды разрешённого их использования включают в себя содействие развитию фермерских и крестьянских хозяйств.
- При занятиях животноводством речь идёт не только о тех землях, где находится скот постоянно, такие земли сельскохозяйственного использования подразумевают включение таких участков, где происходит выпас скота или кошение сена для создания запасов для животных на зимний период.
- Иногда может упоминаться такой комплексный вид деятельности, как сельскохозяйственное производство. Здесь разрешено не только выращивать, но и перерабатывать такую продукцию. Если речь идёт о приобретении участка с таким видом разрешённой деятельности, будет разумным прояснить для себя вопрос о том, нет ли здесь каких-либо дополнительных ограничений. Это нужно для того, чтобы не получилось, что был приобретён неподходящий участок, у которого потребуется поменять виды разрешённого использования земли сельхозназначения.
Четыре года назад изменение ВРИ земли в отдельных случаях стало платным. А именно для участков, целевое назначение которых нужно поменять под различные виды жилой застройки, ведение личного подсобного хозяйства, ведение садоводства или дачного хозяйства. Тогда для многих дачников, получивших свои сотки еще десятилетия назад, это оказалось неприятной новостью. Дело в том, что до введения в действие Земельного кодекса в 2001 году участки нередко оформляли с неверным указанием ВРИ. Хозяевам приходилось регистрировать постройки на землях, отведенных под огородничество или сельхоздеятельность, не предназначенных для таких целей.
В Подмосковье попавшим в неоднозначную ситуацию дачникам решили пойти навстречу. В конце июня областное правительство приняло постановление, которое избавит их от необходимости платить за изменение вида разрешенного использования земли, если на ней стоит дом, оформленный в собственность до октября 2001 года. Послабление коснется и собственников, получивших участки по наследству. Самое приятное в том, что это хорошая экономия. Ведь суммы за изменение ВРИ набегали серьезные. Например, за шесть соток в Мытищах пришлось бы платить около 100 тыс. руб. и больше. В Дмитровском городском округе – около 50 тыс. руб., отмечают в Союзе дачников Подмосковья.
– Владельцу для приведения документов в порядок необходимо было платить в бюджет до 10% от кадастровой стоимости земельного участка, – отмечает первый заместитель председателя Мособлдумы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин. – По сути, это исправление ошибок в документации, и мы считаем абсолютно правильным отмену платы для собственников, которые хотят привести в порядок документы на землю.
Подобную меру поддержки в области применяют не впервые. Четыре года назад региональные власти освободили от оплаты изменения ВРИ собственников жилых домов, оказавшихся в аналогичной ситуации. В результате оформить участки под индивидуальную жилищную застройку многим удалось без ущерба для кармана.
– Жизнь показала, что услуга по изменению ВРИ земли востребована не только у собственников жилых домов, но и среди собственников дачных и садовых домиков, – отмечает министр имущественных отношений Московской области Андрей Аверкиев. – Именно поэтому Минмособлимущество в этом году выступило с инициативой освободить от оплаты изменения вида разрешенного использования также владельцев садовых и дачных домов. Областное правительство инициативу поддержало.
Как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка
Николай Антюхов, председатель правления дачного товарищества «Нива», Химки:
– У нас в товариществе нет проблем с изменением ВРИ участков – все оформлено по правилам. Но я бываю на совещаниях и встречах с представителями садовых товариществ, которые организуют в нашем городском округе, и вижу, что вопрос очень актуален. Многих садоводов очень расстроила необходимость платить большие суммы за участки, которые когда-то им давали абсолютно заслуженно. Теперь наверняка они очень обрадуются нововведению.
ВРИ или виды разрешенного использования – это специальный документ, который устанавливает конкретному земельному участку порядок его функционального использования в пределах допустимого. ВРИ земель населенных пунктов устанавливается публично, также распространяет свое действие на все постройки, капитальные объекты и здания, находящиеся на территории земли.
Под кодом 13.0 в Классификаторе значится пункт «Земельные участки общего назначения», который включает в себя земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования и предназначенные для общего использования правообладателями, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) для размещения объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования.
Также может классифицироваться такими кодами:
- 13.1 «Ведение огородничества»;
- 13.2 «Ведение садоводства».
Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности согласно Классификатору имеет код 4.0. Включает в себя:
- 4.1 «Деловое управление»;
- 4.2 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)»;
- 4.3 «Рынки»;
- 4.4 «Магазины»;
- 4.5 «Банковская и страховая деятельность»;
- 4.6 «Общественное питание»;
- 4.7 «Гостиничное обслуживание»;
- 4.8 «Развлечение»;
- 4.9 «Служебные гаражи»;
- 4.10 «Выставочно-ярмарочная деятельность».
В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
- жилым;
- общественно-деловым;
- производственным;
- инженерных и транспортных инфраструктур;
- рекреационным;
- сельскохозяйственного использования;
- специального назначения;
- военных объектов;
- иным территориальным зонам.
Несколько основных ВРИ для одного земельного участка
Использовать для бизнеса можно те земли, которые имеют ВРИ по таким кодам:
- 1.0 – если деятельность связана с сельскохозяйственной;
- 3.0 – предоставление коммунальных услуг предприятиям и населению;
- 4.0 – предпринимательство;
- 5.0 – отдых, рекреация;
- 6.0 – производственная деятельность;
- 7.0 – транспорт;
- 8.0 – обеспечение обороны и безопасности;
- 9.0 – деятельность по особой охране и изучению природы (в том числе курортная деятельность);
- 10.0 – использование лесов (заготовка древесины и пр.).
ВРИ для строительства дома регламентируется кодом 2.0 Классификатора:
- 2.0 «Жилая застройка»;
- 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства»;
- 2.1.1 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка»;
- 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)»;
- 2.3 «Блокированная жилая застройка»;
- 2.4 «Передвижное жилье»;
- 2.5. «Среднеэтажная жилая застройка»;
- 2.6. «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)»;
- 2.7 «Обслуживание жилой застройки»;
- 2.7.1 «Хранение автотранспорта».
ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. ВРИ на возведение ИЖС имеет ряд ограничений. Так, вы не можете построить здание выше трех этажей, а также в высоту оно не должно быть более, чем 20 метров. После возведения дома вы сможете его зарегистрировать, присвоив ему конкретный адрес и прописаться там сам, также прописать членов своей семьи.
К такому дому городские службы обязаны провести все необходимые для нормальной жизни коммуникации (свет, вода, обеспечить водоотвод, вывоз мусора). Также должен иметься доступ к объектам социального значения, например, к школам, поликлиникам, магазинам и пр.
Для возведения такой постройки можно использовать средства, полученные по программе материнского капитала. Также государство предусматривает возможность получить налоговый вычет.
Законодательство на данный вопрос отвечает предельно ясно.
Старые виды разрешенного использования, установленные до принятия классификатора, признаются действительными.
При этом не имеет значения, соответствуют старые ВРИ классификатору, или нет.
Другими словами, вид разрешенного использования, установленный до 24.12.2014 года, считают действительным.
Соответствие или несоответствие старого ВРИ новым видам из классификатора, юридического значения не имеет.
Онлайн классификатор обновляется по мере изменения приказа Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014.
На текущий момент, последние изменения вносились в приказ 04.02.2019 года.
Сервис соответствует последним изменениям.
Если в приказ внесут последующие изменения, то онлайн классификатор тоже обновится.
Другими словами, сервис всегда выдает последнюю действующую редакцию классификатора видов разрешенного использования.
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПРИКАЗ
от 10 ноября 2020 года N П/0412
Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст.4147; 2010, N 30, ст.3998), пунктом 1 и подпунктом 5.26(7.19) пункта 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, N 25, ст.3052; 2020, N 7, ст.855),
приказываю:
1. Утвердить классификатор видов разрешенного использования земельных участков согласно приложению к настоящему приказу.
2. Настоящий приказ вступает в силу с даты вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (зарегистрирован Минюстом России 08.09.2014, регистрационный N 33995).
Руководитель
О.А.Скуфинский
Зарегистрировано
в Министерстве юстиции
Российской Федерации
15 декабря 2020 года,
регистрационный N 61482
Приложение
к приказу Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
от 10 ноября 2020 года N П/0412
В документе представлены только виды использования участков, без принадлежности к категориям земель.
Информация о ВРИ структурирована следующим образом:
- Краткое наименование.
- Подробное описание: под что разрешено использовать данный участок.
- Индивидуальный код.
Разделы классификатора ВРИ:
- Для сельскохозяйственного использования (код 1.1-1.20). Разрешается выращивание культур, возведение строений для сельскохозяйственной деятельности, животноводство.
- Жилая застройка (код 2.1-2.3, 2.5-2.7). Здания различной этажности для постоянного проживания людей.
- Для общественных нужд (код 3.1-3.10.2) – школы, садики, церкви, дома культуры, научные центры и т. д.
- Предпринимательство и извлечение прибыли (код 4.1-4.10).
- Рекреация (код 5.1-5.5). Специально отведенные места для отдыха, спорта.
- Производство (код 6.1-6.12). Расположение ОКС для добычи и переработки полезных ископаемых.
- Транспортные объекты (код 7.1-7.5) – создание путей сообщения для перевозки людей и грузов.
- Для объектов обороны (код 8.1-8.3) – для расположения воинских формирований, училищ, а также для осуществления таможенной деятельности.
- Охрана природы (код 9.1-9.3) – создание охраняемых территорий.
- Леса (код 10.1-10.4). Заготовка, обработка древесины, охрана и восстановление лесов.
- Водный фонд (11.1-11.3). Использование участков, примыкающих к водным объектом, гидротехнические сооружение, водоресурсы.
- Территории общего пользования: дороги, бульвары, велодорожки; специальная деятельность (размещение и утилизация отходов); земли запаса.
- Земельные участки под садоводство и огородничество.
Если ВРИ участка не совпадает с классификатором или отсутствует в действующих ПЗиЗ, не нужно без необходимости приводить его в строгое соответствие с обновленными нормативными документами.
Назначение участка, существующее до вступления в силу классификатора ВРИ, и не противоречащее Земельному кодексу РФ, не является недействительным и подлежит изменению только по желанию собственника участка.
Вступивший в законную силу в 2014 году классификатор, содержащий перечисление видов, учитывает такие критерии земли, как: наименование, описание, код. Оформлен документ в качестве приложения к постановлению от 01.09.2014г. Министерства экономического развития РФ.
Наименования в перечне заключены в скобки, по несколько объединённых между собой видов. Это говорит об их единстве и возможности применять в соответствии с разрешением, распространяющимся на весь пункт.
Эта разновидность требует строгого соблюдения регламента в соответствии с требованиями градостроительного законодательства и его правовых актов. В перечне классификатора основная группа определяется полным цифровым кодом.
На примере пункта 1, разрешающего проведение сельскохозяйственных работ, они будут ограничены подпунктами 1-18, следующими за основным кодом пункта. Для остальных пунктов всего их 13) действует то же правило.
Владелец надела с основным типом разрешённого пользования обязан ответственно соблюдать резолюции организационно-распорядительной документации хозяйствующего субъекта, определённых для исполнения на близлежащих землях. Личные намерения владельца участка при этом не учитываются, а проведение не регламентированных работ на участке, находящемся в собственности, будет запрещено.
Регламент использования надела этой группы разрешения является более расширенным. Он ограничен рамками одного пункта перечня, но его подпункты могут трактоваться в зависимости от личных интересов собственника территории.
Изменение вида разрешенного использования земли
Вид разрешенного использования является частью градостроительного регламента, который, в свою очередь, входит в Правила землепользования и застройки (наряду с картой градостроительного зонирования).
Все эти документы повлияли на создание классификации видов разрешенного использования земельных участков.
Таким образом, с принятием этого документа вид использования присваивается сразу всей зоне (которые выделены на карте зонирования) и включает в себя и основные, и вспомогательные, и условно разрешенные виды сразу.
Это является плюсом, так как у участка появляется большее количество возможностей использования, которые можно легко сменить.
В Классификаторе для каждого ВРИ указано не только полное наименование, но и подробное описание, а также присвоенный код, который и используется во всех документах, идентифицирующих конкретный участок.
Всего в документ включено 12 обобщенных разновидностей, каждая из которых дополнена уточненными видами (максимум 18). Обобщенные виды применяются тогда, когда не известно или не установлено направление будущего развития данной территории. Присвоение участку обобщенного вида использования позволяет в дальнейшем применять все уточненные виды хозяйственного использования земель, ему соответствующие.
В каждом ВРИ обязательно указано, какие линейные объекты допускается строить (линии электропередач, инженерные коммуникации и т.д.). Это освобождает землепользователя от необходимости получать дополнительные коды для их постройки.
Опираясь на присвоенный участку код ВРИ, владелец может его использовать для:
- Сельскохозяйственных работ, включая устройство пасек, посадку плодовых деревьев, разведение крупного или мелкого скота и т.д. Речь идет не только о таких крупномасштабных объединениях земель, как агрофирмы, чьи территории могут охватывать тысячи гектар, но и малые фермерские хозяйства и даже еще более мелкие участки для индивидуального пользования.
- Возведения жилых строений. Сюда входит и частное строительство для индивидуального использования, а также застройка целых районов многоквартирными домами.
- Строительства всевозможных социально-культурных объектов: театров, школ, больниц, церквей и т.д. Объединяет эти категории именно назначение объектов, которые не используются как производственные или жилые.
- Коммерческого использования – строительство рынков, торговых комплексов, отелей и т.д. Каждый из построенных объектов недвижимости используется для получения прибыли.
- Рекреационного применения – возведения объектов туризма, спорта, санаториев и т.д.
- Создания объектов производственного назначения (цеха, склады, заводы и т.д.).
- Транспортного применения – возведения дорог, мостов, промышленных трубопроводов и т.д.
- Военное и охранное использование.
- Создания гидротехнических объектов – прудов, каналов, ледников.
- Природоохранной деятельности (заповедники, заказники, охраняемые зоны).
- Заготовки леса и переработки древесины.
- Размещения объектов общего использования, как то автотрассы, тротуары, парки и скверы, площади, кладбища, крематории и т.д.
Существует и так называемый «запасной» ВРИ, который назначается землям, не используемым для какой-либо хозяйственной деятельности. Существуют территории, вблизи которых нет населенных пунктов, или иных объектов, поэтому до момента их распределения земли остаются без конкретного назначения.
Подробнейшее описание, приводимое по каждому виду в Классификаторе, позволяет в точности определять, в каких целях можно пользоваться данной землей, а в каких – нет. Эта информация служит руководством для собственников, а также для тех, кто желает приобрести участок.
Типичный пример – приусадебный участок для личного подсобного хозяйства. На нем собственник вправе построить жилой дом для себя, причем высотой до 3 этажей. Но поделить этот дом на несколько квартир, зарегистрировав каждую как самостоятельный объект недвижимости – нельзя. Зато можно построить гараж или другие хозяйственные постройки, а также разводить домашних животных и производить сельскохозяйственную продукцию.
Ни одна из категорий не имеет единственного назначения, всегда перечисляется несколько допустимых вариантов использования, что открывает перед хозяйствующими субъектами широкие возможности получения прибыли или иной пользы от недвижимости.
Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.
Ранее не существовало ВРИ, который позволял бы строить таун-хаусы. Теперь есть отдельная формулировка – «блокированная жилая застройка», под которой понимают жилые дома высотой до 3 этажей, которые не делятся на квартиры. Каждый дом предназначен только для 1 семьи, но может иметь общие (смежные) стены с другими домами. Общее же количество таких объединенных домов не может превышать 10. Если код ВРИ данного участка не позволяет строительство таун-хаусов, то зарегистрировать на такую постройку право собственности также не получится.
В классификаторе отражены полные данные относительно каждой разновидности использования наделов. В том числе, указывается закодированный символ, присвоенный территории, применяется он в дальнейшем во всей документации, точно описывается участок. Построек и объектов капитального строительства это не касается. Сейчас в рассматриваемом документе отражено 12 разных типов, делящиеся на подвиды. В общем получится насчитать порядка 18 наименований.
Обобщенная разновидности используется в той ситуации, когда не получается установить или узнать направление, в соответствии с которым будет происходить в дальнейшем развитие территории. Если конкретной территории присваивается обобщенный вил, то это дает возможность в дальнейшем использовать уточненные типа, главное – соответствовать назначению. Для каждого ВРИ в обязательном порядке указывается, какие виды линейных объектов можно на нем возвести. К примеру, это разного рода коммуникации. Это дает возможность собственнику участка не получать дополнительные кода на постройки.
Документ содержит наименование, описание и числовые коды ВРИ. В настоящее время классификатор ВРИ включает 115 кодов. В версии 2014 г. насчитывалось 93 кода. Классификатор имеет вложенную структуру: один вид использования может включать в себя несколько других видов (подвидов) использования. Код состоит из двух или трех цифр, разделенных точкой:
- первая цифра кода обозначает категорию ВРИ (группу);
- вторая и третья — вид (иногда подвид) ВРИ.
Теперь легко разобраться, что всего в классификаторе 13 групп видов разрешенного использования для размещения объектов:
- сельского хозяйства;
- жилых зданий;
- общественного использования;
- предпринимательской деятельности;
- рекреационной деятельности, связанной с отдыхом;
- промышленного производства;
- транспортного сообщения и инфраструктуры;
- обороны и безопасности;
- особой охраны и изучения природы;
- лесопользования;
- привязанных к водным объектам;
- территорий общего пользования;
- ЗУ общего назначения.
Рассмотрим подробнее каждую категорию классификатора ВРИ.
Переводить свой надел в другую категорию не нужно, если права на земельный участок возникли до 01.09.2014 г. , то есть даты, когда был принят законом № 540 классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
Участки, полученные гражданами и физическими лица после принятия закона № 540 Минэкономразвития РФ, должны использоваться в соответствии с разрешенными видами использования.
Классификация ВРИ позволяет юридически на уровне государства организовывать контроль использования земельных участков, в том числе, минимизировать урон, причиняемый земле при не правильном использовании.
Градостроительный кодекс РФ, ст. 37 определяет следующие виды разрешенного использования земельного участка:
- основной;
- условный;
- вспомогательный.
Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.
Собственнику земельного участка необходимо тщательно подготовиться к процедуре, заранее собрав все документы. В частности следует обратиться в местную адимнистрацию, чтобы уточнить: имеется ли соответствующее постановление, на основании которого может быть осуществлено изменение ВРИ.
Помимо этого потребуются:
- Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Его заполняет собственник и подает в местную администрацию на имя ее главы.
- Паспорт или иной документ, подтверждающий личность землевладельца.
- Если землевладелец – юридическое лицо, предоставляется выписка из ЕГРЮЛ.
- Если интересы заявителя представляет третье лицо (адвокат), прилагается копия его паспорта и нотариально заверенная доверенность, в которой точно перечислены все полномочия представителя.
- Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности и содержащая все основополагающие характеристики участка, а также документ, на основании которого это право было приобретено: завещание, купчая, дарственная и т.д.
- Ситуационный или адресный план участка, исходя из которого можно легко определить, где именно находится сам участок и смежные с ним.
- Согласование с арендодателем вопроса изменения ВРИ, если участок находится в долгосрочной аренде, а заявление подает от своего имени арендатор.
- Если на участке имеются какие-либо капитальные строения (объекты недвижимости), то к заявлению прилагаются правоустанавливающие документы и на них.
- Проект планировки той территории, к которой относится данный участок.
Скачать образец заявления на изменение вида разрешенного использования земельного участка
Этот перечень – основной. В зависимости от конкретного ВРИ, список может быть расширен. Чтобы не потратить время впустую, лучше всего заблаговременно уточнить полный перечень в местной администрации, а также ознакомиться с формой заявления и другими обязательными формами.
В общем случае заявление и все приложения к нему в администрацию подает сам землевладелец. Однако с его согласия это могут сделать доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности), а также арендаторы. Документы можно отправить и Почтой России.
В том случае, когда заявитель или его доверенное лицо подают документы в приемной администрации, взамен выдается расписка в получении, на которой поставляется полный перечень принятых документов, а также дата и подпись уполномоченного лица.
Срок рассмотрения заявления ограничен. В общем случае он не может быть дольше 60 дней, но если рассмотрение вопроса не требует организации и проведения публичных слушаний, тогда заявление рассматривают и принимают по нему решение в течение не дольше 30 дней.
Общего закона, согласно которому за изменение ВРИ взимается госпошлина в установленном размере – нет. Однако, на местном уровне вполне могут издаваться постановления, по которым за изменение ВРИ может взиматься в пользу бюджета субъекта федерации установленная сумма. Уточнить этот вопрос следует там же, куда и подается заявление вместе с приложениями к нему.
После рассмотрения поданного землевладельцем или его доверенными лицами заявления, глава администрации принимает решение об удовлетворении или отказе в изменении ВРИ. Чтобы получить решение, необходимо явиться в администрацию и предъявить паспорт или доверенность. И решение, и отказ выдаются только в письменной форме. Отказ обязательно должен быть мотивированным, а при несогласии землевладельца с ним документ можно использовать для оспаривания в суде или в вышестоящей инстанции.
Для собственника участка решение администрации является основанием для внесения изменений в ЕГРН. При этом сведения в Росреестр подает местная администрация, которая и вынесла такое решение.
Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.
Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.
Процедура изменения ВРИ земельного участка – это необходимый шаг для обеспечения законности строительных работ и ведения коммерческой деятельности на участке изначально для этого не предназначенном.
Ходатайство о смене статуса земли подается в муниципалитет, откуда направляется в орган, уполномоченный на его рассмотрение.
Средний срок рассмотрения заявки 30-60 дней и зависит от уровня органа власти, принимающего окончательное решение, а также от необходимости общественного обсуждения намерений заявителя.
В сложных случаях всегда можно воспользоваться помощью специалиста. Услуги юриста платные, но гарантируют правильность оформления документов и своевременность их направления в уполномоченный орган.
Все государственные угодья, расположенные на территории России, классифицируют по категориям. Это предусмотрено Земельным кодексом РФ. Разделение осуществляется с учетом возможного способа эксплуатации. Она должна быть эффективной и не причинять вреда. Существует семь категорий угодий. Это предусмотрено ст.7 ЗК РФ. Существуют земли:
- сельскохозяйственного предназначения;
- населенных пунктов;
- специального назначения;
- особых, находящихся под охраной территорий (объектов);
- лесного и водного фонда;
- запаса.
Каждому участку присвоен определенный вид разрешенного использования. Они также закреплены на законодательном уровне. Под ВРИ подразумевают разрешенную деятельность, которую можно осуществлять землевладельцу.
Действующее законодательство РФ наделяет россиян правом владеть землей населенных пунктов и сельскохозназначения.
Первая категория позволяет возводить жилые и другие постройки. Что касается второй, то на таких угодья можно только вести деятельность, связанную с сельским хозяйством.
Строиться на угодьях, где такая возможность не предусмотрена, нельзя.
ИЖС и сельскохозяйственное использование земли – кардинально разные понятия. Индивидуальное жилищное строительство не является категорией земли. Это только разрешенный способ ее использования.
Из этого следует, что выделенный под дачу или садоводство участок перевести в ИЖС можно только в том случае, если будет изменена категория использования земли. Такой переход не всегда оказывается возможным. Такое бывает связано с удаленностью участка от населенных пунктов. Если он к ним не примыкает, то внести изменения не получится.
Изменение категорий наделов регламентирует Федеральный закон от 21.12.2004 года №172-ФЗ.