Может Ли Арендар Пользоваться Помещеним После Срока Аренды Если Договором Предусмотрен Возврат В Течение 10 Дней После Истечения Срока

• Гражданские споры
  • Сделки
• Наследственные споры
• Трудовые споры
• Жилищные споры
• Семейные споры
  • Брак
  • Алименты
  • Дети

• Особое производство
• Судебный приказ

• Восстановление срока
• Судебные расходы
• Ходатайства в ходе исполнения
• Ходатайства по экспертизам

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Получите консультацию прямо сейчас!

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Возможность «автоматического» — без дополнительного согласования — продления срока действия договора в общем случае закону не противоречит, а в некоторых — даже предполагается (смотрите, например, п. 2 ст. 540, п. 4 ст. 837, п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Договора. Конфиденциальные сведения не подлежат разглашению и распространению в иной форме как в течение всего срока действия настоящего Договора, так и после прекращения его действия в течение последующих 3 (трех) лет. Если иное не будет установлено соглашением Сторон, то конфиденциальными являются все получаемые Сторонами друг от друга в процессе исполнения настоящего Договора сведения, включая персональные данные, за исключением сведений, которые не могут быть отнесены к конфиденциальным в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также тех сведений, которые без участия Сторон были или будут опубликованы и распространены в иной форме в официальных (служебных) источниках, либо стали или станут известны на законном основании так же без участия Сторон от третьих лиц.

1. Срок действия договора аренды истек, арендатор передал обратно арендодателю в установленный в договоре срок нежилое помещение в надлежащем состоянии по акту приема-передачи, в данном случае все обязательства сторон выполнены, договор считается прекращенным, в этом случае арендатор не вправе продолжить пользоваться помещением, и, соответственно, арендодатель не обязан оказывать услуги, предусмотренные договором аренды.

Права и обязанности арендодателя заключаются в предоставлении надлежащего имущества в аренду (возмездное временное пользование), получении платы за пользованием имуществом, осуществление капитального ремонта имущества, получение имущества после прекращения срока аренды (статьи 611, 614, 616, 622 ГК РФ). В соответствии с абз.1 ст.622 ГК РФ одной из обязанностей арендатора, вытекающей из договора аренды, помимо внесения арендной платы за пользованием имуществом по договору аренды, является обязанность вернуть арендодателю по окончании срока аренды имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в задаче не указаны конкретные условия, следует рассмотреть несколько возможных вариантов.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2021 г. № А72-7740/2021 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Хотелось бы получить комментарий специалиста. В 2021 году был заключен был договор аренды земельного участка на 3 года. В договоре прописано, что срок аренды устанавливается на 3 года с даты его гос. регистрации. Гос. регистрации прошла, 10 июля этого же 2021 года. Аренду я платил исправно, но потом по истечению 3-х лет, мне участок стал не нужен я перестал платить. Недавно мне пришло уведомление о задолженности (договор заключен с муниципалитетом) причем начисления шлии за 2021, 2021, 2021 гг. Орган ссылается на пункт 2 статьи 610 ГК, насколько это законно ?

К чему может привести пролонгация договора аренды нежилого помещения?

В случае если срок аренды не определен, любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества, предупредив другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором. Если срок аренды указан в договоре, но при этом стороны договорились о возможности его расторжения в одностороннем внесудебном порядке, то досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон также возможно.

Согласование сторонами договора аренды его автоматического прекращения по истечении срока аренды (п.2.3) препятствует применению в рассматриваемом случае правила о возобновлении договора на неопределенный срок, установленный частью 2 статьи 621 ГК РФ.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Шестое правило возврата имущества – убытки и неустойка

Арендодатель при несвоевременном возврате имущества вправе потребовать с арендатора возмещения убытков в силу ч. 2 ст. 622 ГК РФ. Если размер убытков значителен, это может в дальнейшем сказаться на хозяйственной деятельности арендатора.

В качестве примера можно рассмотреть следующую ситуацию. После прекращения договора арендодатель заключил с иным лицом предварительный договор аренды в отношении этого же имущества, но вынужден был его расторгнуть, поскольку прежний арендатор объект своевременно не возвратил. В данном случае с арендатора может быть взыскана упущенная выгода в размере доходов, которые арендодатель мог бы получить, заключив договор аренды с другим лицом.

Если в договоре не определен срок возврата арендованного имущества, то арендатор будет обязан вернуть арендованное имущество при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).

Убытки могут быть взысканы с арендатора и в случае несвоевременного возврата арендованного имущества при расторжении договора (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).

В соответствии с ч. 3 ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе установить в договоре неустойку за нарушение срока возврата имущества.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойка за просрочку возврата объекта аренды может быть установлена, например, в виде пени за каждый день просрочки или в виде единовременного штрафа за несвоевременный возврат арендованного имущества.

Примеры формулировки условия:

“В случае нарушения предусмотренного договором срока возврата имущества арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере _____% от ставки месячной арендной платы за каждый день просрочки”.

“В случае невозврата или несвоевременного возврата имущества при прекращении договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере _____________”.

Если договор заключается или возобновляется на неопределенный срок, любая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону в срок, предусмотренный ст. 610 ГК РФ или договором. В этом случае в интересах арендодателя установить условие, согласно которому, если арендатор выразит желание отказаться от договора и уведомит об этом арендодателя в согласованный срок, но имущество возвратит до его истечения, он обязан уплатить арендодателю неустойку за досрочный возврат имущества.

Пример формулировки условия:

“Арендатор вправе отказаться от договора, уведомив арендодателя за ______ месяца. Если арендатор вернет имущество до истечения указанного срока, он уплачивает неустойку в размере _____”.

Внимание! При включении в договор условия о неустойке необходимо помнить, что суд по заявлению ответчика, осуществляющего предпринимательскую деятельность (арендатора), вправе уменьшить ее размер в исключительных случаях: если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором (арендодателем) необоснованной выгоды (п. п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ).

Если условие об убытках и неустойке за несвоевременный возврат имущества не согласовано, то добросовестная сторона вправе требовать от стороны, не исполнившей обязательство по договору или исполнившей его ненадлежащим образом, возмещения причиненных убытков в полном объеме (ст. 393 ГК РФ) по правилам ст. 15 ГК РФ.

По смыслу положений ч. 3 ст. 622, ст. ст. 330, 331 ГК РФ арендодатель не сможет потребовать выплаты неустойки при нарушении арендатором срока возврата имущества. Не вправе арендодатель будет взыскать неустойку и за досрочный возврат имущества.

Законодательство не устанавливает определенной формы акта возврата (приема-передачи) арендованного имущества. Физические лица зачастую его вовсе не составляют, подвергая себя рискам.

Акт возврата арендованного имущества – это документ, который подтверждает факт того, что одна сторона передает, а другая принимает имущество в определенном состоянии и в определенное время.

Акт может составляться в нескольких экземплярах и подлежит подписанию арендатором и арендодателем. Перед тем, как подписывать данный документ, арендодатель должен сверить фактическое состояние передаваемого имущества с описанием его состояния. Если в акте возврата не отражено действительное состояние имущества, то арендодатель может не подписывать такой документ и потребовать арендатора вернуть имущество в надлежащем состоянии.

В акт приема-передачи возврата арендованного имущества необходимо включить:

• дату и место составления;
• наименование документа: «Акт возврата» или «Акт приема-передачи», «Передаточный акт»;
• наименования сторон с обозначениями «Арендодатель/Наймодатель» и «Арендатор/Наниматель»;
• в связи с чем возвращается помещение: истечение срока действия, расторжение по соглашению сторон или односторонний отказ от договора (предоставить ссылку на реквизиты договора аренды);
• точное описание помещения, как в договоре;
• техническое состояние (отличное, хорошее, удовлетворительное; можно отразить общее состояние или отдельно для стен, пола, потолка);
• состояние инженерных систем, показания счетчиков, если имеются;
• отметку об отсутствии претензий;
• подписи сторон.

В январе 2015 г. предприниматель Галина Рыльская сдала в аренду металлический ангар обществу «Курсклифтстрой» до мая того же года за 113 тыс. руб. в месяц.

По условиям договора аренды с момента его подписания арендодатель обязался передать имущество в пользование другой стороне по первому требованию последней не позднее чем через три дня после получения соответствующего извещения. При этом подп. «ж» п. 2.

2 договора предусматривал обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего вернуть имущество в исправном состоянии его владельцу по соответствующему акту. После заключения арендного договора стороны не составляли акт о передаче имущества обществу, но в июне 2015 г. общество уплатило арендную плату за весь срок действия договора.

В мае 2021 г. ИП направила обществу претензию с требованием уплатить 3,9 млн руб. задолженности. В ответ на претензию предпринимателя компания сообщила, что договор аренды был заключен на определенный срок и уже прекратил свое действие. По мнению общества, арендная плата была внесена арендатором в необходимом объеме, что подтверждалось соответствующей документацией.

Организация указала, что она не пользовалась ангаром после окончания срока действия договора и не хранила своего имущества в нем.

ООО «Курсклифтстрой» также отметило, что арендодатель не обращался в адрес арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора (в том числе его оплаты на протяжении трех лет с момента окончания срока действия договора) и не выставлял счета на оплату.

В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.

Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст.

655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2021 г

Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

Права арендаторов коммерческой недвижимости в период пандемии коронавируса

После изучения материалов дела № А35-6435/2021 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя.

Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен.

Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г.

, из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

«Суд кассационной инстанции иначе оценил доказательственное значение имеющихся в деле материалов, счел отсутствие названного уведомления и акта о возврате помещения доказательствами того, что арендатор продолжил пользование объектом аренды, и проигнорировал иные доказательства, которые положили в основу своих судебных актов суды первой и апелляционной инстанций. Тем самым суд кассационной инстанции переоценил установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, выйдя за пределы полномочий, установленные ст. 286 АПК РФ», – отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что п. 2 ст.

621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся.

Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян полагает, что определение Верховного Суда следует только приветствовать.

Он отметил, что ситуация, когда стороны по тем или иным причинам не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике.

«Например, стороны могут не подписывать акты приема-передачи при поставке товаров, особенно, если речь о длительных отношениях, актов приема-передачи стройплощадки по договору строительного подряда, актов приема-передачи независимых гарантий и т.д.

И далеко не всегда такое отклонение от договора связано с желанием создать предпосылки для заявления требований в последующем. По факту такое пренебрежение буквой договора связано с возникающими с взаимного согласия сторон деловыми отношениями в процессе исполнения договора», – заметил эксперт.

По мнению адвоката, такое дело учит участников оборота, что при пренебрежении нормами закона и договора, которые на этапе хороших отношений сторон могут быть рассмотрены в качестве ненужной формальности, в последующем можно получить такого рода иск от недобросовестного контрагента, который по тем или иным причинам захочет воспользоваться сложившейся ситуацией. «Да, отсутствие прямо предусмотренного договором документа не является критичным, но, как, например, в данном деле, может привести к необходимости долгого доказывания на основании косвенных доказательств обстоятельства, которое можно было подтвердить простым формальным своевременно подписанным документом», – подытожил Артур Зурабян.

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

По определению ст. 606 ГК РФ договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование или пользование объектом аренды. Поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду.

Споры о взыскании арендной платы – одни из самых распространенных в сфере арендных правоотношений. Чаще всего недобросовестный арендатор под различными предлогами пытается избежать погашения долга по арендной плате.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Я им предлагаю либо новый договор с увеличенной арендной платой. либо съехать. Составила письмо. всё ли я учла и правильно ли составлено: В связи с окончанием срока действия договора аренды от 19 февраля 2014г.

между ______, в дальнейшем именуемое «Арендодатель» и ______, в дальнейшем именуемый «Арендатор», сообщаем Вам о готовности заключения нового договора аренды между Арендодателем и Арендатором на условиях, что ежемесячная арендная плата за пользование частью павильона по адресу: ________ составит 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 копеек, а так же ежемесячная оплата расходов по предоставлению энергоснабжения согласно выставленных счетов, в соответствии с действующими тарифами. В случаи несогласия, просим Вас освободить незаконно занимаемую Вами торговую площадь по адресу:________ в течение 10 календарных дней со дня получения Вами настоящего уведомления и передать его по акту приема-возврата.

Также письмо можете дополнить другими условиями, если они предусмотрены договором — ответственностью арендатора в случае, если не освобождает помещение в срок, возможностями арендодателя (иногда в тексте бывает предусмотрена возможность запретить доступ к помещению, передать вещи на ответ. хранение и т.д.)

Згідно ст. 764 ЦК України, Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Згідно п. 2 ст.

786 ЦК України «Позовна давність, що застосовується до вимог, які випливають із договору найму» перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача — з моменту припинення договору найму.

Стаття 33 ЗУ «Про оренду землі»

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Чтобы урегулировать взаимоотношения сторон договора аренды и соблюсти интересы арендодателя, в договоре следует предусматривать следующие существенные и дополнительные условия:

Существенные условия договора аренды (при их несогласованности в тексте договора сам договор может быть признан незаключенным):

• арендуемый объект (п. 3 ст. 578 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК);
• арендная плата (п. 1 ст. 625 ГК).

Дополнительные условия:

1. Цель использования объекта арендатором. Это нужно, чтобы собственник помещения мог контролировать соблюдение арендатором пределов такого использования, а в случае нарушения – привлекать к ответственности.

2. Иные платежи по договору аренды, порядок расчетов, гарантийный депозит. Чтобы исключить споры по оплате, например, коммунальных, эксплуатационных или иных услуг, в договоре аренды следует четко прописывать перечень таких услуг и порядок расчета платы за них.

Также следует четко установить в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы и иных платежей по договору. Например, в интересах арендодателя может быть предусмотрено положение об авансовой оплате, а также необходимость внесения арендатором арендной платы за время, в течение которого арендованный объект не мог быть использован по причинам, не связанным с виновными действиями арендодателя.

На практике в договорах аренды чаще всего предусматривается возможность повышения ставки арендной платы не более одного раза в год. Такая же периодичность применяется и в случае отсутствия в договоре аренды условий о порядке изменения размера ставки арендной платы (п. 3 ст. 585 ГК, п. 22 Постановления).

Вместе с тем, стороны могут согласовать и иную периодичность повышения ставки арендной платы, в том числе ежеквартальную (п. 3 ст. 585 ГК, п. 22 Постановления).

Важно! При этом следует помнить о том, что по общему правилу ставка арендной платы изменяется по соглашению сторон (п. 3 ст. 585 ГК). Таким образом, при отсутствии согласия арендатора и его отказе от подписания дополнительного соглашения к договору, реализация такого условия договора аренды окажется невозможной. В связи с этим в интересах арендодателя включить в договор положения об одностороннем порядке изменения размера ставки арендной платы. В таком случае арендатор будет обязан вносить увеличенный размер арендной платы с момента получения соответствующего уведомления арендодателя или с иной даты, определенной в договоре.

Для предупреждения подобных рисков следует изначально прописывать в договоре аренды факт нарушения арендатором его условий, в том числе неустранение такого нарушения после получения требования арендодателя, как основание для одностороннего отказа последнего от исполнения договора. Это позволит арендодателю прекратить действие договора путем направления соответствующего уведомления арендатору. Реализация соответствующего права арендодателем повлечет прекращение действия договора и возникновение обязанности арендатора освободить и вернуть арендуемый объект (более подробно будем описывать ситуацию ниже).

Подробные комментарии по данному вопросу можно найти в материале компании «3 способа управления стоимостью аренды. Советы юристов, как не потерять деньги в кризис», ранее опубликованном на сайте.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска о взыскании с ответчика пеней. Они исходили из того, что в спорный период (с октября 2016 г.) арендуемые помещения уже выбыли из владения ответчика.

Суды заключили, что правовые основания для взыскания штрафных санкций за данный период отсутствовали. Действия истца по начислению неустойки за просрочку внесения арендной платы противоречат принципу добросовестности (ст. 1 ГК РФ).

ВС РФ отменил акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение, руководствуясь следующей логикой.

После истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя. В связи с этим договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 610 ГК РФ). В такой ситуации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

По смыслу положений ст. 611, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двустороннего акта (ст. 655 ГК РФ). Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (ст. 614, 622 ГК РФ, п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее — письмо № 66).

Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 письма № 66).

Сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора (ст. 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ). При этом в п. 2 ст. 610 ГК РФ в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом.

Договором сторон было предусмотрено, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении. Из представленных в материалы дела доказательств не следует и судами не были установлены факты прекращения возобновленного на неопределенный срок договора аренды и возврата нежилого помещения ответчиком истцу до наступления спорного периода (октябрь 2016 г.).

Кроме того, судам, по мнению ВС РФ, следовало учесть довод истца о том, что обстоятельства пользования ответчиком нежилым помещением в октябре 2016 г. были установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу о взыскании с ответчика арендной платы за октябрь 2016 г. Указанные судебные акты в части установления нарушения ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды за октябрь 2016 г. имеют преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку факт просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы является основанием для предъявления истцом требования об уплате ответчиком договорной неустойки за весь период просрочки (ст. 330 ГК РФ).

Исходя из данных обстоятельств, ВС РФ заключил, что выводы судов о выбытии нежилого помещения из владения ответчика и об отсутствии в связи с этим оснований для взыскания неустойки за просрочку внесения арендных платежей за октябрь 2016 г. сделаны при неполном исследовании всех обстоятельств дела и представленных в материалы дела доказательств, противоречат преюдициально установленным фактам. Судами также не разрешен вопрос о возможности снижения неустойки (ст. 333 ГК РФ).

Срок действия договора — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом.

Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, поэтому имущество может быть предоставлено в аренду позднее даты заключения договора. Таким образом, срок аренды может начаться в любой установленный соглашением сторон период с момента заключения договора.

Окончание срока действия договора не всегда может совпадать с окончанием срока аренды. Например, срок действия договора может быть определен моментом исполнения сторонами своих обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Однако некоторые обязательства (например, проведение расчетов по договору) могут длиться дольше, чем сама аренда имущества. Таким образом, окончание срока аренды не является окончанием срока действия договора.

Срок аренды и срок действия договора могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Но совпадение этих сроков во времени не означает их тождественности.

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

По определению ст. 606 ГК РФ договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование или пользование объектом аренды. Поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду.

Похожие записи:

• Кто является малоимущими гражданами в 2021 году в москве
• Где получить деньги на приобретения школьной формы сироте
• Налог На Выигрыш В Лотерею В России С Какой Суммы 2021