Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопрос такой. Мы с женой в браке хотим взять квартиру в ипотеку в общую собственность (не долевую).». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Чтобы взять ипотеку на двоих собственников, потребуется более объемный пакет документов, чем при самостоятельном оформлении. Порядок прохождения процедуры аналогичный:
- Сбор и подача документов на созаемщиков. Вы подтверждаете свою платежеспособность, банк оценивает риски. Оформление платных документов на этом этапе преждевременно. Их перечень может отличаться у разных банков, срок действия некоторых справок и выписок ограниченный.
- Получение предварительного одобрения суммы кредита.
- Выбор помещения. Этот этап может быть начат раньше, но до получения предварительного одобрения от кредитора подписывать какие-либо соглашения рискованно. Сделка может сорваться или затянуться. Вы можете потерять задаток.
- Подписание предварительного договора на приобретение жилья.
Популярностью пользуется ипотека на двоих супругов в Сбербанке. Однако любой банк, кредитующий покупку жилья, дает ипотеку на двоих созаемщиков. Сложнее согласовать финансирование квартиры, приобретаемой в долевую собственность. В таком случае важно на этапе выбора кредитора пояснять, что вы хотите оформить ипотеку на двоих собственников долей.
Наиболее выгодные условия банки предлагают своим зарплатным клиентам. Выясните в своем, на каких условиях можно оформить ипотеку на двоих человек. Для сравнения можно подать несколько заявок в другие банки.
Проблемы обычно прямо или косвенно связаны с разладом отношений или невыплатой долга одним из заемщиков. Выясняя, можно ли брать ипотеку на двоих людей, помните о сопутствующей ответственности и возможных последствиях:
- созаемщики несут солидарную ответственность за выплату долга, если один перестает вносить деньги, банк незамедлительно обратится ко второму;
- просрочка в выплате – негативное событие в кредитной истории всех созаемщиков;
- у вас могут появиться разногласия относительно владения помещением, проживания в нем, продаже, сдаче в наем;
- при оформлении долевой собственности банк может отказаться принимать доли в залог, потребуется другое имущество в качестве гарантии;
- при совместной собственности один из супругов может вообще не участвовать в выплате, это не мешает ему претендовать на равную долю жилья при разводе;
- при разделе имущества суд может учитывает права детей на жилье – супругу, с которым остается ребенок, достанется в пользование также доля ребенка в квартире.
Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?
Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
Если нотариальный брачный договор не составлялся, квартира признается совместно нажитым имуществом.
Нотариальное согласие на залог от вас потребует ипотечный специалист банка. Нотариальное согласие на залог нужно предоставить на момент подписания кредитного договора.
ВНИМАНИЕ!!!
Некоторые банки перестали требовать этот документ. УТОЧНИТЕ.
Если супруги оформляют(регистрируют) общую совместную собственность — в Росреестр в обязательном порядке предоставляется Свидетельство о браке.
Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи.
А в вашей сделке — все именно так. Как правило это около одного месяца.
Посмотрите видео консультацию о составлении правильного предварительного договора с учетом ипотечной сделки.
Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.
Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика.
А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр. Как правило, после подписания Кредитного договора на сделку банк дает время — 30 дней ( уточните этот срок!)
Открытым остается еще один вопрос — получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки. Эти полномочия необходимо согласовать с банком.
Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности. Такой образец необходимо предоставить нотариусу.
Конечно, при покупке квартиры в ипотеку, необходимо помнить о возможности получить возврат ранее уплаченного подоходного налога, а так же исключить удержания его с заработной платы и возврат НДФЛ с суммы уплаченных банку процентов
Налоговый вычет предоставляется теперь на каждого налогоплательщика, а не на объект недвижимости, как было до 01.01.2014 года.
Поэтому намного выгоднее, с точки зрения получения налогового вычета, супругам оформить квартиру в совместную или долевую собственность, но не в единоличную.
При совместной собственности они даже могут заявить разные суммы затрат и быстрее получить возврат.
Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.
Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.
При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.
Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).
В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам. Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.
Одним из путей образования совместной собственности на квартиру является ее приватизация, которая проводится на основании Закона РФ «О приватизации».
Когда жилплощадь оформляется теми, кто в данный момент на ней проживает, даже если они не находятся в родственных отношениях, она может перейти в совместное или долевое владение.
Это зависит от того, как заполнен бланк на приватизацию, в котором есть графа, где указывается, в какое владение переходит собственность: общее или долевое.
Квартиру, находящуюся в совместной собственности, можно продать только всю сразу целиком при дружном согласии владельцев, она не может быть подарена или продана по желанию только одного из супругов.
При продаже муж и жена должны присутствовать на сделке. Если кто-то не может прийти лично, он должен назначить своего представителя по нотариально заверенной доверенности.
В договоре купли-продажи квартиры, находящей в совместной собственности, должны быть перечислены все владельцы общей недвижимости. Полученные за сделку деньги принадлежат им в равных частях.
Квартира, находящаяся в совместной собственности супругов принадлежит им в равных долях, которыми они могут управлять только вместе. При необходимости можно провести раздел имущества, оформить доли, принадлежащие мужу и жене, документально. В таком случае каждый из них сможет ее продать, получив предварительно согласие второго.
При покупке квартиры в совместную собственность без оформления долей, налоговый вычет может быть восполнен одному из супругов, а второй в таком случае сохраняет право на него при следующей сделке.
Видео сюжет расскажет о нюансах квартиры находящейся в совместной и долевой собственность
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое тимущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
На практике, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о выплате другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделении доли в квартире.
Ипотека при разводе: как делится недвижимость
Супруги могут разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущества. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.
При отсутствии брачного договора имущество считается общим и недвижимость делится пополам — суд исходит из равенства супружеских долей.
Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересов семьи.
Да, несовершеннолетние дети признаются участниками долевой собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала. Поэтому после развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
Это значит, что каждый из супругов может претендовать только на свою долю в совместном недвижимом имуществе. Чтобы разделить такое имущество, супругам придется обратиться в суд за решением спорного вопроса.
Материнский капитал может быть использован при военной ипотеке:
- Для погашения задолженности по кредитному договору по ранее оформленной военной ипотеке
- Для внесения первоначального взноса по кредиту с использованием военной ипотеки (при этом ребенку, в связи с рождением которого возникло право на семейный капитал, должно исполниться три года на момент использования средств).
В любом случае, при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей.
При разделе имущества супругов суд, как правило, исходит из общедолевой собственности членов семьи, учитываются все обстоятельства по делу и интересы несовершеннолетних детей. В каждой конкретной ситуации спор разрешается по-разному.
Общее имущество.
Все без исключения имущество, приобретенное в браке, является общим. Общим будет не только жилье или автомобиль, но и предметы мебели, а также животные. Долги также являются общими, а значит если супруги взяли ипотеку, то они одновременное приобрели и собственность и долги. Не смотря на то, что ипотека может быть оформлена на одного супруга, обязательства по возврату кредита являются общими.
Ст. 34 СК РФ
Возможно ли разделение ипотечной недвижимости.
Квартира, купленная в ипотеку – совместно нажитое имущество, которое делится пополам, если нет брачного контракта.
Ст. 39 СК РФ
В теории суд может присудить супругам разные доли, если есть несовершеннолетние дети или бывший супруг, не имеющий дохода и страдающий зависимостями, расходовал совместное имущество в ущерб семье. Однако практически такая норма не работает.
Размер долга определяется в соответствии с полученным имуществом. При получении одним супругом 2/3 имущества, выплачивать придется 2/3 от общих долгов, которые появились до развода.
Какую роль занимает банк в разделе ипотеки.
Принимая решение о выдаче кредита, банк берет во внимание не только доход заемщиков, но и семейное положение. Наличие брака является плюсом: такие заемщики зачастую не допускают просрочек и гасят кредиты в срок. При возникновении непредвиденных обстоятельств, не позволяющих основному заемщику вносить платежи, есть второй супруг, с которого при просрочке банк может истребовать оплаты задолженности. Позиция банка в этом случае предельно понятна – ему важно получить средства, а наличие двух заемщиков повышает вероятность возврата долга. Именно по этой причине банку не выгоден развод и соответствующее изменение условий договора.
Раздел возможен при соблюдении следующего алгоритма действий:
- Получение согласия банка на то, чтобы переоформить договор;
- Направление требований об изменении состава заемщиков по суду с определением долей по имуществу и долговым обязательствам за каждым супругом;
- Обращение в судебный орган за разделом имущества таким образом, чтобы недвижимость и задолженность остались за одним из супругов.
Распределить долг и недвижимость в равных долях.
Процедура распределения будет происходить таким образом по умолчанию. Если бывшие супруги имеют 2 одинаковые квартиры, то каждому будет присуждена половина от каждой. Но разделом поровну будет и вариант, при котором супруги договорятся, о том, что каждому достанется по квартире.
Ст. 39 СК РФ
Не подлежит разделению личное имущество каждого супруга. То есть то, что было приобретено до брака, не зависимо от оснований получения, останется за супругами.
Ст. 36 СК РФ
К примеру, если жена вложила в ипотечную квартиру ценой 6 млн руб., 2 млн руб., полученных по наследству, то ей будет принадлежать 2/3 квартиры, а 1/3 мужу. Так как 2/3 стоимости были оплачены за счет личных средств жены, а соответственно и принадлежат только ей.
Продажа ипотечной квартиры чтобы выплатить оставшуюся задолженность.
Ипотечное жилье может быть продано, а остаток долга выплачен за счет вырученных с продажи средств, если бывшие супруги не собираются проживать в ней, и получат разрешение на продажу от банка.
Эта схема имеет три определенных нюанса:
- Не всеми банками отработана такая схема продажи залогового имущества, поэтому вполне вероятен отказ в совершении сделки;
- Не все покупатели согласны на сделку с ипотечной квартирой. В лучшем случае они могут попросить немаленькую скидку;
- Если квартира находилась в собственности менее 3 лет, с продажи придется заплатить налог.
Таким образом, кредитные обязательства могут быть погашены, если каждый из супругов не готов взять на себя оплату ипотеки. Для сделки с квартирой, находящейся в ипотеке, потребуется согласие банка-залогодателя. Без него Россреестр откажется зарегистрировать права нового собственника.
Ст. 53 ФЗ «О регистрации недвижимости»
Можно поступить другим образом, получив от покупателя залог в размере остатка задолженности и погасив долг. Обременения будут сняты, для регистрации перехода прав собственности не будет никаких препятствий.
Можно предложить банку произвести перевод обязанностей с заемщика на покупателя, то есть переоформить ипотеку и права на имущество. Сложность этого
варианта в том, что покупатель может не пройти проверку банка из-за платежеспособности или других факторов.
Ст. 391 ГК РФ
Переоформление ипотеки на другого супруга.
Приведем пример. Муж проходил по ипотеке как титульный заемщик, а жена в качестве созаемщика. Вклад обоих в первоначальный взнос были различным, но не зафиксирован документально. В итоге квартира была оформлена на двоих без выделения долей. В определенный момент супруги приняли решение развестись, и банк предложил продать квартиру, а за счет вырученных с продажи средств погасить остаток долга. Жену вариант не устроил, и она начала искать способы переоформления на себя квартиры и ипотеки, а часть первоначального взноса планировала выплатить мужу.
В результате начались длительные переговоры, так как банку такой вариант изначально не понравился. В последствие банк согласился переоформить ипотеку. Мужу пришлось написать отказ от своей доли в пользу бывшей жены, а та вывела его из состава заемщиков по ипотечному договору. Но для этого ей потребовалось внести 3 млн в счет погашения остатка задолженности, учитывая, что до ремонта квартира оценивалась в 7,5 млн руб. Даже в случае превышения стоимости залоговой квартиры по отношению к размеру долга, банк неохотно шел на переоформление. Так что данную практику стоить иметь ввиду как на этапе оформления ипотеки, так и при расторжении брака.
Соглашение супругов о денежной компенсации.
К такому варианту могут придти супруги, решившие не переоформлять ипотеку и саму квартиру на кого-то одного. К примеру, договорившись, что жена будет оплачивать ипотеку, а муж возвращать ей какую-то их часть, или наоборот. Супругу, взявшему на себя обязательства по компенсированию оплаты кредита, рекомендуется оформить расписку. При ее отсутствии, супруг прекративший вносить компенсацию по оплате квартиры, находящейся в общей собственности, сможет обратиться за взысканием внесенных ранее платежей в суд и иными словами, потребовать вернуть деньги, которые не были внесены в счет погашения.
Ст. 1102 ГК РФ
Супруг-заемщик должен соблюсти сроки исковой давности и обращаться в судебный орган не реже, чем раз в 3 года. Можно потребовать компенсировать проценты за несвоевременную оплату, начиная с даты оплаты по каждому платежу.
Ст. 395 ГК РФ
Выделение доли в натуре.
Ипотека оформлена на одного супруга.
Вся приобретенная собственность и все взятые кредиты каждым супругом – общее имущество, разделяемое поровну в случае развода.
Ст. 34 СК РФ
Супруги-созаемщики по ипотеке.
В период действия брака банку не важно на кого оформлена ипотека и кто вносит по ней платежи. Приобретенная квартира – совместная собственность, равно как и обязанность по оплате долга лежит на обоих супругах. Значит, что и внесенные платежи считаются сделанными от лица обоих. Разница заключается в том, что при подаче заявки на ипотеку обоими супругами банк брал в учет платежеспособность обоих заемщиков исходя из этого условия, рассчитывал размер платежа, процентную ставку, срок ипотеки. Если ипотека была оформлена на одного супруга, то он является основным, а другой – нефинансовым заемщиком.
Раздел имущества по брачному договору.
Брачным договором может быть установлено условие о разделе квартиры и задолженности по ипотеке не поровну. Документ необходимо предоставить в банк. Но возможно, что он в свою очередь откажет в ипотеке, повысит процентную ставку или попросит изменить условия брачного контракта.
Ст. 40, 42, 46 СК РФ
Если брачный договор заключен после того, как оформлена ипотека, то об этом также необходимо оповестить банк. В противном случае, банк будет руководствоваться общими правилами возврата долга или выставления недвижимости на торги, а не в соответствии с условиями брачного контракта.
Ст. 451, 452 ГК РФ
Если на данном этапе будет решено, что квартира остается супруге, а мужу – обязательства по ипотеке, банк вправе расторгнуть договор досрочно и взыскать денежные средства или увеличить размер ставки по ипотеке. Стоит отметить, что это справедливо, поскольку банк при заключении договора рассчитывал на одни условия, а в итоге они были изменены супругами в одностороннем порядке.
Если между сторонами не будет достигнуто соглашение, то договариваться придется в суде. Также суд неизбежен в случае несоблюдения супругами требований об изменении ипотечного договора в указанный срок.
Раздел ипотечной недвижимости при наличии детей.
Приобретенная в браке квартира может быть разделена в разных долях. Суд вправе присудить большую часть стороне, с которой останутся дети.
Ст. 39 СК РФ
Однако это лишь теория, далекая от судебной реальности. В действительности, совместное имущество делится между супругами, которые принимали непосредственное участие в зарабатывании денег. Однако ситуация с обязательствами по платежам может обстоять иначе.
Если дети проживают в ипотечной квартире отдельно от отца, суд может обязать последнего выплачивать дополнительно к алиментам денежные средства на оплату платежа по ипотеке в 50% размере от доли супруга как созаемщика. Такое правило впервые было введено в феврале 2020 года, поэтому говорить о судебной практике данного рода пока рано. Возможно, чтобы отцам придется платить больше, или наоборот, пока это не известно.
Ст. 86 СК РФ
Покупка недвижимости с маткапиталом
Если сказать вкратце: часть квартиры, оплаченной за счет маткапитала, делится в равных долях между супругами и детьми, оставшаяся часть – между бывшим мужем и женой. Если супруги договорятся, квартиру могут разделить поровну между ними и их детьми. Однако для этого требуется согласие обоих родителей.
К примеру, доля, внесенного в оплату ипотеки маткапитала, составила 20%. Эта часть и будет разделена поровну между всеми членами семьи. Оставшиеся 80% делятся между бывшими супругами. Но если помимо средств маткапитала на оплату ипотеки отцом было внесено 20% (что подтверждено документально) эта часть достанется супругу и разделу подлежать не будет. То есть в случае развода делиться будет 60% ипотечной недвижимости.
Один из супругов вкладывал в ипотеку личные средства.
Та часть ипотечной квартиры, купленной на личные средства одного их супругов, будет принадлежать исключительно ему. Оставшаяся часть за вычетом этой доли будет разделена пополам. Обязательства по оплате ипотечной задолженности также будут одинаковыми, не смотря на то, что доли – различны.
К примеру, 1/3 квартиры оплачена мужем за счет средств, доставшихся по наследству. Эта часть будет принадлежать только ему, оставшиеся 2/3 — общая недвижимость. Бывшая жена при этом получит 1/3, то есть половину от 2/3. Но оплата за ипотеку будет рассчитываться пополам.
Важный нюанс: второй супруг может отрицать факт того, что на приобретение жилья были потрачены личные средства. В таком случае первому супругу придется собрать необходимые доказательства, подтверждающие его правоту, к примеру, предоставить суду документы, подтверждающие продажу добрачной квартиры и выписку со счета о снятии большой суммы и внесении соответствующего платежа в оплату ипотеки. Если же денежные средства действительно были личными, но подтвердить документально это невозможно, то доказать факт использования личных средств практически нереально. Правила раздела ипотечной недвижимости, приобретенной не в браке
Если ипотека оформлялась до брака.
Часто в случае развода военнослужащие ссылаются на то, что средства НИС – целевые, поэтому это их личные деньги, которые не могут быть поделены между супругами. Обратное было указано в Пояснении ВС РФ: данные денежные средства являются такими же доходами, как и от любых иных видов деятельности. Если эти деньги потрачены на покупку жилья, это не лишает супругу прав и не уменьшает размер ее доли в случае развода.
В основном все решения суда, касающиеся данного рода споров, основывались на этом принципе.
Военная ипотека с использованием маткапитала.
Так как НИС приравнены к заработной плате, такой вид ипотечного кредитования не влечет перераспределения долей между супругами. Касаемо маткапитала ситуация обстоит иначе.
Часть квартиры, оплаченная маткапиталом, выделяется в долях всем членам семьи. Часть, полученная детьми, не делится между родителями, в отличие от остальной части. Особенности раздела ипотечного дома с земельным участком
В принципе никаких нюансов в этом случае нет, за исключением возможности разделения дома и земли реально в натуре. Земля и стоящий на ней дом связаны неразрывно, поэтому в случае развода бывший супруг, который получил половину дома, также получит половину земли, на которой расположен дом.
Ст. 13, 35 ЗК, ст. 552 ГК РФ Оформление раздела ипотечной недвижимости мировым соглашением
На любой стадии судебного спора, супруги могут придти к мировому соглашению. Однако этот документ не может нарушать права банка.
Ст. 153.8 ГПК РФ
Если супруги договорятся, что квартира станет собственностью мужа, а оплата ипотеки ляжет на безработную жену, банк выразит возражение, на основании которого суд откажет в утверждении соглашения. Даже при условии, что судья его утвердит, с большой долей вероятность банк обжалует судебное решение в свою пользу. Поэтому чтобы избежать лишних судебных расходов, рекомендуется изначально обсуждать условия с банком.
Ипотека на двоих: когда собственники не в браке
Кому выгодно брать ипотеку с созаемщиком, который не является супругом? Вариантов много. Два друга решили инвестировать в квартиру на стадии котлована, чтобы в будущем продать ее и заработать. Брат и сестра хотят вместе купить квартиру, потому что доверяют друг другу, а в одиночку не могут потянуть первоначальный взнос. Две юридические фирмы совместными усилиями берут кредит для расширения складских и торговых площадей. Иногда человек выбирает между поиском созаемщика и поручителя для ипотеки. Найти поручителя сложнее, чем созаемщика, потому что поручительство — это ответственность без выгоды.
Как оформить ипотеку на двух собственников:
- Скопить средства на первоначальный взнос
- Иметь стабильный источник дохода
- Достичь возраста 21 год
- Иметь хорошую кредитную историю
Поскольку в законе об ипотеке нет требований к обязательному наличию семейных связей между людьми, которые хотят вместе взять ипотеку, кредит для двоих выдадут в любом банке. Сроки рассмотрения заявки и процедура оформления при этом стандартная, как для всех заемщиков.
Как правило, 2 человека имеют более высокий совокупный доход. За счет этого возрастают шансы на одобрение ипотеки. Придется собирать 2 пакета документов на каждого владельца. Зато получится быстрее выплатить долгосрочный кредит.
Иногда у одного созаемщика отличная КИ, а у второго были проблемы с выплатой банковских займов. В такой ситуации взять ипотеку сложнее. Придется подавать заявления в несколько банков и искать более лояльного кредитора. Вся материальная ответственность за погашение платежей может лежать на созаемщике с хорошей кредитной историей. Второй собственник будет владеть частью жилья без финансовых обязательств. Однако если первый не сможет платить, банк обратится ко второму за деньгами. Поэтому КИ проверяют у всех.
Прежде чем взять жилье в совместную ипотеку, нужно определиться с будущим видом долевой собственности:
- право общей совместной собственности — когда жилье разделено на комнаты и у каждого владельца есть отдельный техпаспорт на его часть жилья и свой лицевой счет. Пример — обычная коммунальная квартира;
- общая долевая собственность — у каждого созаемщика в собственности находится некоторая часть жилья (1/2, 1/3 и так далее).
Банки охотно выдают ипотечные кредиты супругам, которые находятся в зарегистрированном браке. По закону супруги являются созаемщиками и владельцами приобретаемого жилья в равных долях, даже если жена сидит в декрете и выплаты производит только муж. Если созаемщики являются близкими родственниками, банк одобрит оформление залоговой квартиры в общую долевую собственность. Если квартира ранее не была разделена на комнаты и продается целиком, оформить общую совместную собственность будет сложнее, чем долевую. Проще всего купить в общую совместную собственность коммунальную квартиру, где уже есть разделение на комнаты.
Прежде чем искать человека для совместной покупки жилья в кредит, нужно учесть следующие нюансы:
- в договоре нужно указать порядок действий в случае, если один из созаемщиков не сможет платить;
- родственные, деловые и дружеские отношения со временем могут испортиться. В договоре кредитования должно быть указано распределение долевой собственности, которое устраивает обе стороны. Если плательщиком является только один человек, стоит взять второго поручителем, а не созаемщиком;
- оспорить через суд право собственности созаемщиков по договору ипотеки сложно, но можно. Для этого необходимы твердые доказательства того, что человек не исполнял свои обязанности по договору.
Важный момент: плательщик, который погашает кредит за собственника, не являясь совладельцем жилья, — невозможная для банка ситуация. Теоретически плательщик может принимать деньги от родственников или третьих лиц для оплат кредита, но плательщик обязательно должен быть совладельцем недвижимости.
Приобретая жилье в совместную собственность, закон гласит о том что «независимо от того на кого оформлена собственность, покупатели получают равные права на долю в совместном имуществе» Статья 39 п.1.
Другой вопрос, как доли делятся. Если зарегистрирован брачный контракт или присутствует иной вид сделки, определяющий основания для выделения большей доли прав на собственность (дарственная на добрачное имущество, договор продажи добрачного жилья – для покупки совместного имущества), доли распределяются согласно вложенным средствам в совместную собственность.
При приобретении с «нуля» на совместные накопления доли могут не прописываться в договоре. Достаточно указать в договоре купли – продажи, что жилье куплено в совместную собственность, в Росреестре в графе «вид права» будет указано «совместная собственность», официальными владельцами укажут обоих супругов.
Имущественные отношения мужа и жены нуждаются в регулировании. Одно дело договариваться на словах – в любой момент супруг может нарушить свое слово, а у его оппонента не окажется доказательств. Брачный договор – это письменный документ, определяющий судьбу имущества супругов.
Начиная с конца 2020 года, регистраторы не оформляют долевую собственность на супругов, если последние не предоставят брачный контракт. Условием соглашения должно быть исключение совместной собственности на купленные вещи. Супруги могут заменить стандартный порядок любым другим (например, указать, что квартира оформляется в долевую собственность, а муж с женой получают доли в жилом помещении).
Пример:
Юшков и Телегина составили брачный договор о судьбе будущего имущества. Молодожёнам было удобно не делить все поровну, а определить новый режим собственности – долевой, с увеличением доли жены. Вскоре состоялась свадьба и брачный договор вступил в законную силу. Спустя полгода Юшковы купили 2-комнатную квартиру в центре Санкт-Петербурга. Согласно условиям брачного договора, супруги разделили жилье на доли, т.е. оформили долевое владение – Юшковой досталась ⅔ часть квартиры, а Юшков оформил ⅓ долю. Отсутствие брачного договора не оставило бы супругам шанса, кроме как оформить жилье в совместное владение. Если бы случился развод, квартира делилась бы на равные части – по ½ на человека.
Покупка квартиры в долевую собственность супругами
Оформление в долевую собственность купленной квартиры требует привлечения штатного специалиста – нотариуса. Нововведение вступило в силу с 2020 года, а сведения были внесены в ФЗ № 218 «О государственной регистрации…».
Супруги посещают нотариуса с целью:
- составить или заверить брачный договор – только с его помощью можно оформить жилье в долевое владение;
- удостоверить соглашение о разделе имущества в браке.
Нотариус изучает условия сделки, сверяет данные с бумагами, запрашивает информацию в Росреестре, ставит подпись и «мокрую» печать государственного образца. Отсутствие печати нотариуса приведет к отказу в регистрации со стороны Росреестра. Такого же принципа придерживаются министерство Минэкономразвития и суды РФ.
В Гражданском кодексе РФ указано, по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило сохраняется и в 2020 году. Чаще всего недвижимость регистрируется на одного из супругов – так проще с документами.
Но допускается возможность приобрести именно долевую собственность, т.е. оформить за каждым из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:
- при подписании соглашения о разделе имущества уже после оформления совместной собственности (так называемое выделение долей, производится при участии нотариуса);
- при подписании брачного договора, причем он может быть составлен и до сделки, и после нее;
- приобретение каждым супругом доли в квартире отдельно на собственные средства, не нажитые в браке, например, на подаренные деньги или вырученные от продажи личного имущества.
В любом случае алгоритм покупки квартиры мужем и женой в долевую собственность практически не отличается от обычного порядка действий. Следует учесть несколько нюансов, например, указать в договоре доли каждого владельца, а также произвести оплату стоимости имущества отдельно за каждую долю.
Следующие этапы стоят друг за другом в такой последовательности:
- Во-первых, составить проект брачного договора
Распишите, как делится квартира, кому отходят доли, чьи дроби будут больше, а чьи меньше и т.д.
- Во-вторых, утвердить договор у нотариуса
Отправляйтесь в ближайшую нотариальную контору: составьте брачный договор, обговорите нюансы. Если контракт уже составлен, передайте его на удостоверение нотариусу. Перед этим нужно оплатить услуги специалиста – обычно деньги передаются прямо в офисе нотариуса через секретаря-референта.
- В-третьих, найти подходящую квартиру
Обратите внимание на район, инфраструктуру, экологию, этажность, износ дома, соседей и другие факторы. Имейте в виду, что 1-комнатная квартира делится на идеальные доли – условно. Представить их в виде жилых комнат не получится ни при каких раскладах.
- Четвертое – заключить договор купли-продажи
Вместе с ним, точнее до него, можно подписать предварительный договор купли-продажи. Одновременно с договором стороны составляют акт приема-передачи квартиры. Размер долей мужа и жены нужно прописать сразу – строго по условиям брачного договора.
- Пятое – рассчитаться с продавцом
Разумнее воспользоваться арендой банковской ячейки. Как только вы подпишете документы, сообщите продавцу код от сейфа, и он сможет забрать деньги. Новые правообладатели получат в распоряжение квартиру.
- Шестое – зарегистрировать сделку в Росреестре
Обратитесь в ближайшее отделение МФЦ (сейчас бренд – «Мои документы») и передайте документацию. Сведения поступят в орган Росреестра, откуда супругам придут документы о праве собственности на объект. Останется явиться в отделение и получить готовый образец – бумажную или электронную выписку из ЕГРН.
Отныне супруги становятся долевыми собственниками и могут распоряжаться своим имуществом… но не совместно, а в рамках процентных соотношений.
Сразу после совместной покупки квартиры в долевую собственность супруги обязаны выделить доли:
- равнозначные или неравнозначные (⅔ и ⅓);
- определенные или неопределенные (¼ часть жилья в виде комнаты 20 кв. метров).
Никаких ограничений нет – главное, чтобы собственник получил долю не меньше социальной жилищной нормы на человека – обычно от 9-12 кв. метров и выше. Субъекты РФ устанавливают такие нормы в соответствии с социальной политикой.
Как можно определить доли мужа и жены:
- брачный контракт супругов;
- новое соглашение об определении долей в общем праве;
- изменение долей в судебном порядке – обычно это происходит при разделе совместной собственности, а не в процессе совместной покупки квартиры.
Желательно устанавливать доли на этапе составления брачного договора. Чтобы не возникло путаницы, споров и обмана – обратитесь за консультацией к юристам нашего портала.
Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:
- Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
- Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
- Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.
Важно помнить! Судебная практика до сих пор не выработала решений, которые являлись бы ориентирами при разделе ипотечной квартиры при разводе. Часто по схожим делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных. Поэтому для ведения в суде дела о разделе квартиры, приобретённой в ипотеку, обращайтесь только к профессиональным юристам, имеющим опыт раздела имущества супругов.
Нередки ситуации, когда супруги до официального расторжения брака долгое время проживают раздельно. И часто в этот период кредит погашается только одним из супругов. В этом случае он может претендовать на большую долю в праве собственности. Рассчитывать её следует пропорционально тем платежам, которые он произвёл самостоятельно. И, конечно, при этом нужно будет доказать, что супруги действительно проживали раздельно и вели раздельное хозяйство. То есть имели самостоятельный доход и несли расходы независимо друг от друга. Как это сделать, читайте в нашей статье, посвящённой судебным доказательствам.
Встречаются ситуации, когда квартира покупается по договору ипотеки до заключения брака. Поскольку кредит берётся на несколько лет, частично он может быть выплачен уже в браке. В этом случае квартира, тем не менее, останется в собственности того супруга, на имя которого приобреталась. Даже если ипотечный кредит погашался в период брака за счёт совместных денег. И даже если кредит был полностью погашен в этот период. И если на момент покупки квартиры будущие супруги уже жили вместе, это также не будет иметь значения. Второй супруг сможет требовать только выплаты ему компенсации половины средств, выплаченных в браке. Но и сам кредит при этом останется тому супругу, который является собственником ипотечной квартиры.
Самой большой проблемой при разделе совместного имущества является раздел договора долевого участия. Особенно, если для его оплаты получался ипотечный кредит, и оба договора оформлены только на одного из супругов. Дело в том права собственности на ипотечную квартиру у этого супруга нет. Оно возникнет только после завершения строительства. На момент развода есть только право требовать передачи этой квартиры. Поэтому суд в зависимости от конкретной ситуации примет одно из следующих решений:
- Оставит все права по договору долевого участия одному из супругов. При этом за ним останутся и обязанности по погашению кредита. Второму супругу в этом случае присуждается денежная компенсация.
- Примет решение о том, что второй супруг имеет право на выделение ему доли в квартире после ввода дома в эксплуатацию. Но тогда и кредит оба супруга должны будут продолжать выплачивать в равных долях.
Также, конечно, остаётся вариант уступки прав по договору долевого участия. Это можно сделать и во внесудебном порядке. Но на такую уступку также потребуется согласие банка.
Ипотека, оформленная до свадьбы, вполне может быть погашена также до госрегистрации брака. Очевидно, что ее погашение осуществлялось за счет личных средств мужа или жены, так как на момент погашения брачных отношений между ними еще не возникло. Учитывая это, супруг, на которого оформлена квартира, будет ее единоличным владельцем и последствия при разводе такой квартиры не коснутся – она очевидно не подлежит разделу.
Впрочем, в некоторых случаях даже полностью оплаченную до брака ипотечную квартиру можно признать общей собственностью и получить от нее долю при расторжении брака. Закон позволяет сделать это в случае, если за время брака за счет общих средств или средств одного из супругов, чьим имуществом она не является, была значительно повышена ее ценность и стоимость. Например, был произведен капитальный ремонт такой квартиры, ее переоборудование или реконструкция.
Сложности могут возникнуть с доказыванием конкретных вложенных сумм, так как потребуются документальные доказательства (чеки, квитанции). От доказанных сумм будет зависеть размер доли, на которую может претендовать заинтересованный супруг. Очевидно, что она будет незначительной, но иного пути предъявить претензии на квартиру другого супруга нет.
Развод и раздел ипотеки, взятой до брака
Совершенно другой вопрос, когда ипотека взята до брака и выплачивалась в браке. В соответствии со ст. 34 СК, любой доход, из которого могла выплачиваться ипотека, независимо от того, кем из супругов он был получен, будет считаться собственностью обоих супругов. Это может быть зарплата, дивиденды по ценным бумагам, выплаты по акциям, плата за аренду имущества, пенсия или социальные пособия – все это считается общей собственностью мужа и жены.
А потому факт использования совместного имущества для погашения ипотеки будет в подавляющем большинстве случаев очевиден. Учитывая это, суд без особых колебаний должен включать квартиру (или ее часть, пропорционально объему выплат, произведенных в браке) в общее имущество, тем самым давая разрешение на ее раздел.
Впрочем, нельзя исключать также возможность погашения ипотечного кредита и за счет личных средств. Так, независимо от того, в какой период был погашен жилищный кредит (даже если в браке), квартиру нельзя будет включить в общее имущество и соответственно разделить, если кредит был погашен:
- за счет сбережений, собранных до вступления в брак (если это банковский вклад, то сам он не будет считаться общим, а вот проценты по нему, будучи доходом, являются общими);
- за счет средств, полученных в качестве подарка, например, если деньги на квартиру дают родители одного из супругов;
- за счет средств, полученных по наследству.
Остальные же доходы следует считать общими, а потому при их направлении на оплату ипотеки, квартира при расторжении брака будет подлежать разделу.
При разводе режим совместно нажитого прекращает свое действие, потому супруги, руководствуясь ст. 38 СК, могут настаивать на разделе общей собственности. Закон определяет их доли в этом имуществе как равные. Однако когда речь идет об ипотечной квартире, которая изначально не включена в общую собственность, то однозначно говорить о размере подлежащих выделу каждому супругу долей нельзя.
Пункт 2 ст. 38 СК позволяет супругам заключить соглашение и разделить доли в ипотечном имуществе в той пропорции, в которой они посчитают нужным. Если достигнуть соглашения не удалось, раздел следует производить через суд, предварительно внеся ходатайство о включении ипотечной квартиры (или части) в общую собственность.
Определяя размер долей каждого из супругов, суд будет учитывать общую стоимость квартиры, и соотносить ее с размером платежей, внесенных за счет общего имущества.
Проще говоря, если квартира обошлась в 3 млн рублей, а после вступления в брак были внесены платежи на 1 млн рублей, то «совместно нажитой» можно считать лишь ⅓ от квартиры, то есть каждому по ⅙.
Как мы уже сказали, изначально, еще до самого раздела ипотечной квартиры, нужно добиться признания ее общим имуществом. Если второй супруг не согласен с этим и не желает разделять оформленное на него имущество, сделать это можно через суд. Требование о признании личного имущества совместным может быть заявлено в одном иске с разделом общей супружеской собственности.
Если ипотека уже погашена и обременение с заложенной квартиры снято, это значительно упрощает процедуру. Решая вопрос по существу, суд будет отталкиваться исключительно от доказательств, которые представит заинтересованный супруг. Если он докажет общие капиталовложения в выплаты по ипотеке, квартира (или ее часть) войдет в общую собственность и будет разделена пропорционально выделенным в общей собственности долям.
Другой вопрос – когда взятая ипотека до брака при разводе еще не погашена. В таком случае квартира будет находиться под залоговым обременением, а это, согласно п. 2 ст. 346 ГК, означает, что распоряжаться ею без согласия залогодержателя нельзя.
Проще говоря, для раздела ипотечной квартиры потребуется согласие банка или иной кредитной организации, оформившей ипотеку.
Но так как квартира является предметом залога, отчуждение одной из ее частей уменьшит стоимость заложенного имущества, а это, в свою очередь, нарушит интересы кредитора. Поэтому банк, очевидно, не даст согласие на такой выдел супружеской доли и суд в данном вопросе не вправе его обязать к этому.
Единственная модель, при которой банк может дать разрешение на раздел ипотечной квартиры – это включение заинтересованного супруга в договор ипотеки в качестве созаемщика, причем без выдела долей в долге, дабы установить солидарную ответственность бывших супругов.
При этом порядок дальнейшей выплаты ипотеки бывшему мужу и жене придется оговаривать самостоятельно. В любом случае данные вопросы рекомендуется решать полюбовно и с обязательным участием банка. А иногда даже проще согласиться на денежную компенсацию.
Все вышесказанное позволяет нам сделать несколько очевидных выводов:
- ипотека, взятая до брака, считается личным имуществом, а потому чаще всего разделу при разводе не подлежит;
- хотя возможны и некоторые исключения, например, если будет доказано, что ипотечный кредит выплачивался за счет общих средств супругов;
- в таком случае суд вправе включить часть ипотечного жилья в совместную собственность и произвести его раздел между супругами;
- но доли супругов в такой квартире, в отличие от любых других случаев, не будут равными: они будут определяться пропорционально той сумме, которую составит доля общего имущества в общей стоимости квартиры.
Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).
Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.
В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.