Как происходит покупка залоговой квартиры у банка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит покупка залоговой квартиры у банка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Бувають випадки, коли позичальники, які порушили правила кредитного договору, йдуть назустріч банку і вирішують проблему без конфлікту і примусового стягнення майна.

Якщо позичальник зацікавлений в реалізації заставної квартири з метою погашення боргових зобов’язань, він може продати її з правом переуступки боргу. Банк дає згоду на проведення угоди і виставляє свої умови. Позичальник шукає покупця і передає йому права та боргові обов’язки щодо об’єкта нерухомості. У цьому випадку ви сплачуєте частину суми цій особі, а обов’язки з виплати іпотеки переходять до вас.

Особливість такого способу придбання нерухомості в тому, що ви купляєте іпотечну квартиру з існуючими умовами. У вас немає можливості самому вибрати програму кредитування. Купляючи заставну квартиру в боржника, проводьте процедуру під контролем банку. Краще всього укладати договір прямо в його відділенні.

Як купити заставне майно банків

Ще один спосіб придбання заставної нерухомості – купівля квартири, виставленої на продаж за згодою боржника. В такому випадку ви купляєте житло, відразу виплачуючи його повну вартість банку. Частина коштів йде на погашення боргових зобов’язань, а частина повертається позичальнику.

Під час купівлі квартири в такому форматі, враховуйте, що процедура може затягнутися з причини необхідності вивести об’єкт з реєстру заставного майна. Купівля-продаж контролюється банком.

Недоліки придбання заставного майна в основному пов’язані з ризиками придбати проблемну нерухомість. Найчастіше вони виникають у разі придбання об’єкта на аукціоні. Тут покупець може зіткнутися з наступними моментами:

Оскарження угоди – якщо нерухомість стягнута з боржника примусово, швидше за все, він спробує оскаржити процедуру. У разі виявлення порушень угода буде вважатися незаконною.
Неможливість проведення операції – це може статися, якщо нерухомість перебуває під арештом.
Визнання правочину недійсним з інших причин – наприклад, якщо на квартиру мають права треті особи, в ній прописані діти тощо.

Залоговая квартира переходит в собственность к банку, коллекторам или к частному лицу-кредитору в случае, если заёмщик не сможет выполнить обязательства по ипотечному договору. Такой переход может произойти двумя способами:

Обращение взыскания на ипотечную квартиру в судебном порядке. В этом случае должно быть решение суда, по которому квартира переходит в собственность кредитора.
Внесудебный порядок обращения взыскания банком на залоговое имущество. Одним из внесудебных способов такого обращения является исполнительная надпись нотариуса на ипотечном договоре.

Покупка залоговой квартиры – риски. Украина 2021

Существуют разные схемы по продаже квартир, находящихся в залоге. Если полученный кредит обслуживается, то есть своевременно и в полном объёме вносятся все прописанные в ипотечном договоре платежи, то можно поступить следующим образом.

При условии согласия банка, возможна продажа залоговой квартиры путём досрочного погашения кредита и выплаты текущей задолженности с последующим снятием обременения. Как это происходит:

Как правило, залоговая квартира от хозяина продаётся обычно дешевле рынка на 15-20%, поэтому при правильном подходе к такой покупке можно существенно сэкономить. Разберёмся, какие шаги нужно предпринять для совершения покупки:

Покупатель отдаёт часть денег продавцу наличными, тот вносит их на счёт в банке и погашает свой кредит.
После этого снимается обременение и происходит сделка купли-продажи.
Продавцу передаётся оставшаяся сумма, а право собственности регистрируется на покупателя.

В этой схеме есть существенные моменты, которые нужно учесть:

Согласие на досрочное погашение кредита должен одобрить банк.
Перед проведением такой операции нужно взять справку о полной задолженности по кредиту на день расчёта.
Необходимо заключить дополнительное соглашение с владельцем и его родственниками о том, что они не будут оспаривать такую сделку в дальнейшем.
Убедиться в отсутствии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних детей. Настаивать на снятии с регистрации всех прописанных до момента оформления договора купли-продажи.

Как правило, покупателю необходимо лично проконтролировать, что переданный по предварительному договору аванс пошёл на погашение кредита. Эта сумма должна быть внесена на расчётный счёт банка-кредитора с указанием целевого назначения платежа.
Если продаваемая квартира была приобретена в зарегистрированном браке, то для продажи нужно получить письменное согласие супруга/супруги.
Необходимо убедиться в отсутствии зарегистрированных несовершеннолетних детей в продаваемой квартире.
Процедура снятия обременения после погашения задолженности перед банком не происходит автоматически, для этого потребуется некоторое время.
Если после погашения кредита и снятия запрета продавец передумает продавать вам квартиру на согласованных ранее условиях, то у вас не будет рычагов воздействия на продавца и отстаивать свои интересы придётся в суде.

Если взятый в банке кредит не обслуживается, то есть заёмщик своевременно не погашает кредит и не платит проценты, банк вправе наложить взыскание на предмет залога путём его продажи через аукцион.

Для того, чтобы такие действия были законными, банк должен обратиться в суд и получить положительное решение для возможности принудительной продажи предмета залога, чтобы компенсировать свои убытки.

Основное преимущество покупки любого залогового имущества – это его цена. Самый выгодный вариант – это покупка залоговой квартиры у банка на торгах через аукцион. В этом случае можно сэкономить до 60% её рыночной стоимости.
В случае, если залоговую квартиру продаёт заёмщик с согласия банка, удаётся сэкономить до 20%.

Недостатки покупки залоговой квартиры

Если недвижимость взыскана с заёмщика принудительно, он может попытаться обжаловать это через суд. Причём мотивировать свою позицию он может по любым формальным причинам. В случае подтверждения заявленных нарушений сделка будет признана судом незаконной.
Например, признание сделки недействительной может произойти по причине нарушения прав третьих лиц. Как правило, подать такой иск в суд может бывшая супруга заёмщика, его нынешняя законная или гражданская жена. В семье должника могут появиться дети уже после оформления договора ипотеки. Этот факт также может быть весомым аргументом для возможного судебного иска.
В случае малейшего нарушения любых формальностей при подготовке и в процессе проведения аукциона обжаловать сделку сможет не только бывший заёмщик, но и другие недовольные участники торгов.

Как купить у банка залоговую квартиру или авто

Приобретение залоговых квартир в Одессе, как и в других городах, среди покупателей считается выгодной сделкой по ряду причин:

Квартира всегда с «хорошей историей». Перед выдачей кредитных средств по ипотеке банк досконально проверяет недвижимость и только после этого одобряет ипотеку;
Обычно такие квартиры находятся в новых районах города и продаются в хорошем состоянии;
Бытует мнение, что покупка залоговой квартиры от банка – гарантия низкой цены, намного отличающейся от рыночной. С последним пунктом могут быть нестыковки, все зависит от способа продажи и цели продавца.

Прежде всего, разберемся: что такое залог и из чего он возникает? Залог является способом обеспечения выполнения обязательства, в данном случае обязательства, предусмотренного кредитным договором. В силу залога кредитор (банк или другое финансовое учреждение) имеет право в случае невыполнения должником (заемщиком) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Однако, вопреки расхожему мнению, это не означает, что в случае невыполнения должником обязательства залоговое имущество автоматически переходит в собственность кредитора или он получает право его изъять, реализовать и т.д.

Существуют несколько способом удовлетворения требований кредитора за счет залогового имущества. От этого и будет зависеть степень риска в приобретении такого имущества для третьего лица.

Реализация залогового имущества может происходить как в добровольном порядке, с согласия заемщика, так и принудительно.

Такой вариант возможен с согласия залогодержателя (банка). При этом происходит замена должника в обязательстве – новым заемщиком становится покупатель залогового имущества. Особенностью является то, что запрет на отчуждение предмета залога может быть снят окончательно только после полного погашения задолженности продавца по кредиту.

Возможна и другая схема: покупатель передает заемщику денежные средства в сумме, необходимой для погашения задолженности по договору кредита, а тот, в свою очередь, передает имущество в собственность покупателя после погашения задолженности и снятия с имущества запрета на отчуждение. В этом случае риск для покупателя наиболее велик, ведь продавец, рассчитавшись с долгами, может и передумать. Несколько обезопасить себя можно, заключив с продавцом предварительный договор купли-продажи, а также взяв с него расписку о передаче денег.

На что обратить внимание:

изучить договор перевода долга на предмет отсутствия дополнительных комиссий и других платежей;
удостоверится в том, что кредит погашен полностью, взять в банке справку об отсутствии задолженности;
проводить сделки лучше в помещении банка.

Недостатки:

продавец может «передумать»;
высокая цена.

Оснований получения согласия банка на снятие запрета на отчуждение имущества несколько.

Безусловно, наиболее привлекательный вариант с точки зрения стоимости – цены на имущество, которое реализовывает государственная исполнительная служба на аукционе, намного ниже рыночных. А вот риски покупателя, к сожалению, выше, чем в случае добровольного отчуждения залогового имущества. Раз залогодатель не пожелал расстаться с предметом залога добровольно, высока вероятность того, что он попытается это имущество вернуть. Вариантов развития событий несколько: оспаривание кредитного договора, оспаривание договора залога, признание самого аукциона недействительным.

На что обратить внимание:

изучить кредитный договор и договор залога на предмет их возможной недействительности;
узнать, что послужило основанием для принудительной реализации имущества: судебное решение, исполнительная надпись нотариуса;
если взыскание на предмет залога наложено по решению суда, узнать не оспаривается ли оно в кассационном порядке;
если имела место исполнительная надпись нотариуса, удостовериться, что задолженность является бесспорной;
удостовериться в правомерности действий государственного исполнителя;
следить за соблюдением процедуры проведения публичных торгов;
удостовериться, что в ипотечной квартире не зарегистрированы несовершеннолетние.

Преимущество:

самая низкая стоимость.

Недостатки:

высокая степень риска.

Как видим, без квалифицированной юридической помощи, покупателю вряд ли удастся разобраться во всех тонкостях и нюансах приобретения залогового имущества. Экономя на стоимости покупки, на затратах на правовую помощь экономить не стоит.

Арестованное имущество должников, а именно: недвижимость, транспортные средства, воздушные, морские и речные суда реализуется исключительно с публичных торгов (аукционов). Выставляется такое имущество на торги исключительно органами государственной исполнительной службы. Процедура проведения аукционов строго регламентирована Приказом Министерства юстиции Украины от 29.09.2016 г. № 2831/5 об утверждении «Порядка реализации арестованного имущества». Приказом государственное предприятие «Сетам» уполномочено на осуществление мероприятий по сопровождению программного обеспечения системы реализации имущества, организацию и проведение электронных торгов, торгов по фиксированной цене и на выполнение других функций, предусмотренных Порядком.

После вступления Приказа в силу реализация арестованного имущества осуществляется путем проведения организатором электронных торгов или торгов по фиксированной цене.

Организатор и Партнеры обеспечивают постоянный доступ участникам к их личным кабинетам, а наблюдателям — к Веб-сайту с целью получения сведений о ходе электронных торгов (торгов по фиксированной цене).

Реализация имущества осуществляется после определения его стоимости (оценки) в соответствии со статьей 57 Закона Украины «Об исполнительном производстве».

Если стоимость имущества должника определена в решении суда, исполнитель передает имущество на реализацию по цене, определенной судебным решением, без проведения определения стоимости или оценки такого имущества, кроме решений о конфискации имущества. Стоимость имущества, определенная в отчете об оценке имущества, является действительной на период реализации арестованного имущества.

Датой передачи имущества на реализацию считается дата внесения в Систему информационного сообщения об электронных торгах (торгах по фиксированной цене).

Организатор осуществляет внесение в Систему информации об арестованном имуществе (формирование лота) и его реализацию по заявке отдела государственной исполнительной службы или частного исполнителя. Заявка на реализацию арестованного имущества должна содержать следующие данные:

полное наименование отдела государственной исполнительной службы или фамилия имя, отчество (при наличии) частного исполнителя, исполнительный округ, номер удостоверения частного исполнителя;
номер исполнительного производства согласно автоматизированной системе исполнительных производств;
полные наименования должника и взыскателя, их адреса, код ЕГРПОУ — для юридических лиц;
форма реализации арестованного имущества (электронные торги или торги по фиксированной цене)
вид имущества (указывается в соответствии с категориями, которые используются на веб-сайте);
наименование имущества, включая название модели, модификации и другие составные наименования, которые указываются в соответствии с регистрационной, технической и другой документацией или имеющимися пометками в самом имуществе;
сведения об имуществе, которое передается на реализацию, его состав, характеристики, описание, включая информацию о явных дефектах, отсутствующих элементах, ограниченной функциональности;
местонахождение имущества (для недвижимого имущества — точный почтовый адрес, для движимого — адрес хранителя)
сведения о хранителе имущества (наименование, фактический и юридический адреса, телефон, электронный адрес);
сведения о действующих обременениях имущества, зарегистрированных в Государственном реестре обременений движимого имущества и Государственном реестре прав на недвижимое имущество (с учетом сведений Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственного реестра ипотек);
стоимость имущества, передаваемого на реализацию, определенная решением суда или в соответствии со статьей 57 Закона Украины «Об исполнительном производстве»;
реквизиты счета отдела государственной исполнительной службы или частного исполнителя для перечисления средств;
адрес официальной электронной почты отдела государственной исполнительной службы или частного исполнителя;
фото и / или видеоматериалы;
электронная цифровая или собственноручная подпись начальника отдела государственной исполнительной службы, которому непосредственно подчинен государственный исполнитель. В случае если заявку на реализацию арестованного имущества подал частный исполнитель, он подписывает ее самостоятельно с соблюдением условий, указанных в этом пункте.

Исполнитель в срок не позднее пяти рабочих дней после ознакомления сторон с результатами определения стоимости или оценки арестованного имущества готовит проект заявки на реализацию арестованного имущества. Государственный исполнитель направляет заявку на реализацию арестованного имущества начальнику отдела государственной исполнительной службы, которому он непосредственно подчинен, для подписания и передачи Организатору.

Организатор вносит в Систему информацию об имуществе и формирует лот торгов (информационное сообщение об электронных торгах (торги по фиксированной цене)) на основании полученной им заявки не позднее чем на третий рабочий день с даты ее получения. Лот вносится по типу, наименованию, категории в соответствии с классификацией, которая поддерживается системой, что обеспечивает свободный и прямой поиск по соответствующим поисковым критериям (вид имущества, название, модель, регион хранения, стартовая цена, номер исполнительного производства согласно автоматизированной системе исполнительного прои��водства и т.п. ).

Стоит ли покупать залоговую квартиру у банка?

Реализация по фиксированной цене применяется в отношении имущества, оценочная стоимость которого не превышает 50 минимальных размеров заработной платы. Реализация по фиксированной цене не применяется к недвижимому имуществу, транспортным средствам, воздушным, морским и речным судам независимо от стоимости такого имущества.

При реализации имущества по фиксированной цене гарантийный взнос участником не уплачивается.

Реализация имущества по фиксированной цене осуществляется по стартовой цене лота, которая фиксируется на период реализации, и не предусматривает повышения цены в ходе торгов. Если в течение этого срока имущество не реализовано, оно выставляется на повторные торги по цене, составляющей 75 процентов его стоимости, а в случае повторной нереализации — имущество выставляется на третьи торги за 50 процентов его стоимости.

Срок подготовки к проведению торгов составляет 5 рабочих дней. Торги по фиксированной цене проводятся в течение одного рабочего дня с 9 до 18 часов.

Купить имущество может любой зарегистрированный в Системе участник в любой момент, начиная с момента старта торгов. Покупателем имущества становится тот, кто первым направил заявку в электронной форме через личный кабинет и немедленно (не позднее чем в течение 15 минут) оплатил на счет Организатора сумму (цену лота), указанную в информационном сообщении, в безналичной форме с использованием электронных платежных систем. В случае отсутствия у Организатора подтверждения оплаты стоимости лота участником в течение 15 минут с момента подачи соответствующей заявки она аннулируется. Организатор повторно не допускает к торгам пользователя, который был определен победителем, но в течение установленного времени не рассчитался за имущество.

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка — от 0.01%

Срок — до 180 дней

Сумма — до 20 000 грн.

295 грн. у місяць

Онлайн бухгалтерія

для ФОП і малого бізнесу

перші 30 днів безкоштовно!

Лет 10 назад ипотечное кредитование в нашей стране достигло пика своей популярности. Люди массово брали кредиты на покупку недвижимости, причем в долларах, поскольку ставка на валюту была минимальной. Но в связи с инфляцией ипотека, казавшаяся многим доступной, превратилась в непосильную нагрузку на семейный бюджет и многие заемщики так и не смогли погасить свою задолженность. В результате банки распродают квартиры, чтобы вернуть свои деньги и как правило по сниженной цене. Это шанс для покупателя сэкономить, однако покупка квартиры в залоге тянет за собой определенные риски. Начнем с того, что есть несколько вариантов развития событий. Давайте рассмотрим каждый из них детальнее:

Это самый простой вариант для покупателя, поскольку риск судебных разбирательств в этом случае минимальный. Но и на значительное падение цены рассчитывать не приходится. Скорее всего, речь будет идти о снижении рыночной стоимости на 10-15%. Этот вариант устраивает хозяина квартиры, так как он несет минимальные потери в цене, рассчитывается с банком и может даже выручить часть денег себе. Покупатель кроме снижения цены получает еще и уверенность в юридической чистоте приобретаемой недвижимости, ведь банк тщательно проверит и перепроверит все документы. Однако чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует также внимательно отнестись к сделке и лично сделать следующее:

Посмотреть правоустанавливающие документы на квартиру
Убедиться, что в квартире нет прописанных родственников хозяина, а особенно несовершеннолетних детей
Подписать с владельцем квартиры соглашение о том, что у него нет претензий к недвижимости, и что он не будет в дальнейшем претендовать на нее

Если с квартирой все в порядке, то можно подписывать договор купли-продажи. Как только вы внесете деньги, банк снимет обременение с квартиры и удалит ее из реестра залогового имущества, и вы станете ее законным и единственным собственником.

Если у вас нет достаточной суммы на приобретение недвижимости, то вы сами можете взять кредит и оформить ипотеку у того же банка.

Покупаем залоговое имущество. Как избежать рисков?

В этом случае хозяин квартиры тоже продает ее добровольно, но вместе со всеми долгами. Стоимость квартиры может быть на 15-20% ниже рыночной. Покупателя ищет не банк, а хозяин квартиры или риелтор. По этой схеме выгодно покупать кредиты, которые были выданы в 2004-2005 годах в гривнах под 15-17% годовых. Покупатель выигрывает не только на стоимости жилья, но и на процентных ставках. Он оплачивает заемщику тело кредита, который тот уже погасил за время кредита, а остаток кредита переоформляет на себя и оплачивает уже банку на протяжении следующих 5-10 лет. В этом случае также отсутствует комиссия за оформления кредита.

Но покупателю в этом случае придется заплатить обязательные налоги и пошлины, которые предусмотрены при покупке недвижимости, а покрыть все штрафы и пени по кредиту, сумма которых может быть очень значительной. Если продажа проводится через риэлтора, то нужно учесть еще и его гонорар.

Учтите также, что банк особо тщательно проверит ваше платежеспособность и может даже потребовать внесение авансовых платежей в счет погашения долга. Ведь он не захочет вместо одного проблемного заемщика получить другого точно такого же.

Учитывая все риски и сложности, такие сделки не очень популярны на рынке.

Купля/продажа жилья с обременением при участии залогодержателя полностью сопровождается последним при содействии аккредитованного риелтора. Для этой процедуры надежнее всего будет арендовать 2 банковских ячейки, в которых разместить: сумму на остаток по кредиту для банка и оставшиеся деньги для бывшего владельца (согласно договору).

После погашения долга залогодержателю, он выдает справку для нотариуса, подтверждающую отсутствие задолженности, затем квартира подлежит выводу из реестров ипотеки и снятию с нее обременения. Затем сделка фиксируется в договоре купли/продаже, производится вторая часть выплаты стоимости квартиры и оформляются правоустанавливающие документы на нового собственника жилья.

При такой покупке квартиры, кредитная организация выступает гарантом сохранности денег покупателя, предоставляя ему в пользование ячейку.

Купить залоговую квартиру на торгах не так просто, как напрямую у продавца — здесь есть свои нюансы.

Во-первых, для участия в публичных торгах потребуется внести залог в размере 5% от первоначальной стоимости лота, и сделать это нужно не позднее, чем за 5 дней до начала торгов. Потребуется зарегистрироваться на сайте проведения торгов и заверить свое участие специальной электронной подписью, которую можно получить в специализированном сертифицированном центре. А также нужно будет предоставить справку о состоянии банковского счета, на котором должно быть достаточно средств для приобретения выбранной недвижимости.

Обратите внимание, что поданная заявка на участие в торгах рассматривается и проходит согласование в течение нескольких дней, так что, подавать ее необходимо заблаговременно.

Во-вторых, если вы будете единственным желающим купить залоговую квартиру, либо даже если участников будет только двое, торги не состоятся: чтобы они состоялись, потребуется не менее 3 участников.

Зато если торги не состоятся — будут назначены повторные, где начальная цена будет снижена на 15% (то есть, до 68% оценочной стоимости).

Сами торги проводятся по принципу открытого аукциона: побеждает тот участник, который предложит максимальную цену за выставленный лот. При этом организатором торгов устанавливается торговый шаг — минимальная сумма, на которую можно повышать ставку.

Проигравшим участникам торгов будет возвращен авансовый залоговый платеж, а победителю будет выдана копия протокола проведения торгов, на основании которой он будет обязан оформить сделку купли-продажи. Если участник выиграет торги и откажетесь от покупки, он обязан будет возместить убытки другим сторонам, поэтому если вы намерены купить залоговую квартиру на торгах, ваше намерение должно быть твердым и безоговорочным.

После заключения договора купли-продажи и проведения расчетов, банк в течение трех дней снимет ипотечное обременение с недвижимости, и новый собственник сможет зарегистрировать ее на себя на основании договора купли-продажи.

Mнoгиe люди пoлaгaют, чтo кyпить кoнфиcкoвaннyю квapтиpy мoжнo ecли нe дapoм, тo c oгpoмнoй cкидкoй. Taкoe мнeниe нe coвceм cooтвeтcтвyeт дeйcтвитeльнocти.

Дeлo в тoм, чтo бaнки нe xoтят cвязывaтьcя c нepeнтaбeльными квapтиpaми в плoxoм cocтoянии. Caмыe выгoдныe кpeдиты мoжнo пoлyчить пoд пoкyпкy жилья в нoвocтpoйкe, пoльзyющeйcя cпpocoм, cooтвeтcтвeннo, бaнк нe выcтaвит нa пpoдaжy «yбитyю» xpyщeвкy нa oкpaинe. Дoкyмeнты пo тaким квapтиpaм yжe пpoxoдили пpoвepкy, кoгдa oфopмлялacь ипoтeкa, a знaчит шaнc нapвaтьcя нa нeпpиятный cюpпpиз, кoтopый мoжeт пocтaвить cдeлкy пoд yгpoзy, дocтaтoчнo нeвeлик. Пpи этoм пoкyпaтeли пoлaгaют, чтo мoгyт пpиoбpecти тaкoe жильe дeшeвo, нo этo нe тaк.

Шaнc cэкoнoмить ecть, нo экoнoмия бyдeт нe cтoль бoльшoй, кaк пpинятo cчитaть. Ни бaнк, ни бывший влaдeлeц нe зaинтepecoвaны в чpeзмepнoм cнижeнии цeны. Ecли квapтиpa в xopoшeм cocтoянии и нaxoдитcя нa ypoвнe aнaлoгичныx «бeззaлoгoвыx» oбъeктoв, oнa, cкopee вceгo, бyдeт пpoдaвaтьcя пo pынoчнoй цeнe. B cлyчae пyбличныx тopгoв мoжeт пoявитьcя cкидкa, нo вpяд ли oнa oкaжeтcя бoльшoй — oбычнo 5-6%.

Пpи этoм ecть eщe нecнятoe зaлoгoвoe oбpeмeнeниe, кoтopoe пoкyпaтeлю инoгдa пpиxoдитcя cнимaть caмocтoятeльнo. Cнять eгo мoжнo пocлe пepexoдa пpaв coбcтвeннocти, чтo coздaeт лишниe нeyдoбcтвa и cлoжнocти, вeдь пpидeтcя дoпoлнитeльнo yчитывaть интepecы бaнкa и бывшeгo влaдeльцa. К тoмy жe этo пoвлeчeт зa coбoй дoпoлнитeльныe pacxoды и пoвыcит oбщyю cyммy зaтpaт нa пoкyпкy.

Чeткиx кpитepиeв, oпpeдeляющиx цeнy зaлoгoвoгo имyщecтвa нa pынкe жилья, нe cyщecтвyeт. Цeнa, кaк пpaвилo, зaвиcит oт cпocoбa пpoдaжи.

Нaпpимep, бaнк мoжeт пpeдлoжить дoлжникy тaкoй вapиaнт:

бaнк зaключaeт c дoлжникoм coглaшeниe o пepexoдe пpaв нa зaлoжeннoe имyщecтвo;
зaтeм выcтaвляeт квapтиpy нa пpoдaжy;
пocлe пpoдaжи пoгaшaeт зaдoлжeннocть зaeмщикa и штpaфныe caнкции;
ocтaвшиecя дeнeжныe cpeдcтвa нaпpaвляeт зaeмщикy.

B этoм cлyчae квapтиpa пpaктичecки вceгдa пpoдaeтcя пo pынoчнoй цeнe и никaкoй дeнeжнoй выгoды пoкyпaтeль нe пoлyчaeт.

Пoкyпкa в ипoтeкy. Бaнк пpoдaeт зaлoгoвyю квapтиpy нoвoмy клиeнтy, кoтopый oбpaтилcя зa ипoтeчным кpeдитoм. У нeкoтopыx бaнкoв дaжe ecть пoдбopкa cпeциaльныx пpeдлoжeний, пpивлeкaтeльныx для пoкyпaтeлeй, кoтopыe пpиoбpeтaют квapтиpы и oднoвpeмeннo cтaнoвятcя зaeмщикaми. Дoпoлнитeльным cтимyлoм для coвepшeния cдeлки и пoлyчeния кpeдитa cлyжит cнижeннaя нa 1–2 пyнктa пpoцeнтнaя cтaвкa.

B этoм cлyчae нoвый coбcтвeнник квapтиpы тaкжe плaтит зa нee pынoчнyю cтoимocть, нo выигpывaeт нa cтaвкe пo ипoтeчнoмy кpeдитy – ecли бы oн пpocтo oбpaтилcя зa зaймoм, бeз пpиoбpeтeния зaлoжeннoй нeдвижимocти, ипoтeкy бaнк выдaл бы eмy нa oбщиx ycлoвияx, a нe пo cнижeннoй cтaвкe.

Пoкyпкa квapтиpы нa oткpытoм ayкциoнe. 3дecь ecть нюaнc – нa oткpытый ayкциoн квapтиpa мoжeт пoпacть тoлькo пo peшeнию cyдa. И нaчaльнyю ликвидaциoннyю cтoимocть тoжe oпpeдeляeт cyд, oпиpaяcь нa мнeниe oцeнoчнoй кoмиccии и бaнкa-кpeдитopa. Кaк пpaвилo, цeнa нa тaкиe квapтиpы мoжeт быть нижe pынoчнoй cтoимocти в cpeднeм нa 25–30%. Этo cвязaнo c тeм, чтo бaнк зaинтepecoвaн кaк мoжнo cкopee пpoдaть oбъeкт. Beдь в дaннoм cлyчae бaнкy вaжнee нe нaжитьcя нa квapтиpe, a быcтpo и cпoлнa вepнyть выдaнныe в кpeдит дeньги. Кaк paз этoт cпocoб пoзвoляeт пpиoбpecти xopoший oбъeкт пo цeнe нижe pынoчнoй и, cлeдoвaтeльнo, нaибoлee выгoдeн для вoзмoжнoгo пoкyпaтeля. Имeннo пpo этoт вapиaнт xoдят cлyxи, чтo бyквaльнo зa кoпeйки мoжнo кyпить цapcкиe чepтoги.

Покупка залоговой квартиры у банка: стоит ли рисковать?

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка. Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело. Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

Покупка залоговой недвижимости

Покупка недвижимости под залогом может быть оформлена самостоятельно. Юристы рекомендуют:

тщательно ознакомиться с оригиналами документов на приобретаемую собственность;
выяснить у продавца наличие письменного разрешения кредитора на продажу, в случае сомнений — самостоятельно обратиться в банк;
не торопиться с передачей аванса;
в договоре купли-продажи внести конкретные сроки выписки проживающих, передачи ключей от квартиры;
причитающиеся денежные средства лучше разместить в арендованной банковской ячейке, доступ к которой продавец получает только после завершения сделки.

Что еще учесть в договоре купли продажи, читайте в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя.

Сама процедура оформления сделки приобретения залоговой недвижимости в ипотеку сложная, и конечно же проще, когда банк-залогодержатель и банк покупателя совпадают. Но главным требованием банков, кроме Сбербанка, является наличие первоначального взноса, способного полностью погасить сумму долга продавцов. Сбербанк, пока единственный банк, кто берет на себя риски. И сделка проходит своеобразно. Сначала заводят в существующую ипотеку покупателей, то есть регистрируют ипотеку продавцов еще и на покупателей (должники теперь и продавцы и покупатели), затем после регистрации первого залога, второй этап — снятие обременения (залога) по письму Сбербанка с одновременной регистрацией договора ипотеки. Договор ипотеки регистрируется с представителем Сбербанка, госпошлина — 1000 рублей делится на количество участников договора (например, банк, и два покупателя оплачивают по 334 на каждого).

Для сопровождения сделки лучше обратиться к опытному юристу или получить у него всестороннюю консультацию.

Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.

Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.

Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Выгода приобретения квартиры под залогом
Способы покупки квартиры в залоге

Банковский аукцион залоговой недвижимости
Публичные торги залогового жилья
Залоговые квартиры на онлайн-витрине банка
Покупка залогового жилья у заемщика

Видео: Стоит ли покупать залоговую квартиру
Видео: Покупка залоговой квартиры — безопасность сделок, титульное страхование сделки

Как в Украине купить залоговое жилье и не попасть в ловушку

На них торгуются квартиры, принадлежащие кредитным неплательщикам, которые отказываются на добровольную продажу с аукциона. Такая недвижимость оказывается на публичных торгах после судебных разбирательств (закон за №102-ФЗ, ст.56 и закон за №229-ФЗ, гл.9). Ее продажа происходит на сайтах, принадлежащих кредитным организациям или на специализированных платформах.

Недвижимый конфискат с обращенным взысканием на заложенное имущество проходит сложные процедуры торгов, возможные только по решению суда в пользу искового обращения кредитного банка.

Процесс публичных торгов примерно схож с аукционом – жилье приобретет участник, предложивший наибольшую цену. Однако при несостоятельности первых торгов, к примеру, из-за малого числа участников (Гражданский кодекс, ст.447 и 449), на вторых торгах недвижимость может быть выставлена по заниженной стоимости (обычно на 15%). Поэтому для выгодной покупки залоговой квартиры на публичных торгах нужно следить за выставляемыми лотами постоянно.

Основной риск публичных торгов – возможно признание их результата (договора купли-продажи) недействительным. Такое случается, например, при нарушениях правил торгов участниками или организаторами с целью влияния на результат. До участия в торгах следует выяснить действительную законность продажи интересующего недвижимого лота, истребовав у организаторов документальные сведения (к примеру, копию судебного акта). Второй момент – обязательно изучить положение, устанавливающее порядок торгов, на соответствие нормам Гражданского кодекса (ст.448).

Наконец, у бывшего собственника есть право оспаривания наложенного имущественного взыскания в трехлетний срок (Гражданский кодекс, ст.196). При удовлетворении жалобы судом гражданин, приобретший квартиру на публичных торгах и являющийся добросовестным покупателем, будет обязан возвратить залоговую недвижимость прежнему владельцу. Разумеется, затраченные им на покупку средства будут возвращены банком, но процедуры возврата займут время. Поэтому важно проверить факт конфискации по судебному решению, вступившему в силу и не оспариваемому прежним собственником.

«Подводным камнем» будет невозможность личного осмотра юридически конфискованного и реализуемого на торгах жилья до фактической покупки. Услуга осмотра залогодержателями (любыми), тем более судебными приставами не предоставляются. Доступен лишь внешний осмотр – фасад дома, его подъезд. Можно также выяснить данные о времени постройки жилья, о конструкционных материалах, пообщаться с жильцами.

При неудачной реализации конфискованной недвижимости на торгах кредитные банки выкладывают данные по квартирам на собственных официальных сайтах. Обычно банками называется цена среднерыночного уровня. По каждому недвижимому конфискату банк гарантирует юридическую чистоту и полную прозрачность сделки.

Однако первостепенная цель банка – продать залоговую недвижимость максимально быстро, чтобы позволит организации закрыть долг с наименьшими убытками. И если банку не удается сбыть квартиру по рыночным расценкам за определенный срок (как правило, до полутора месяцев), он будет стремиться реализовать такое имущество дешевле. Ведь чем дольше нецелевой актив состоит на балансе кредитной организации, тем больше расходов потребует, а дохода не принесет. По некоторым недвижимым лотам банковских организаций скидки достигают половины изначальной стоимости и даже более.

Банки даже предлагают выгодные (с низкой процентной ставкой) кредиты либо бесплатный расчетный аккредитив покупателям, приобретающим недвижимость из их залоговых баз.

Приобретение квартиры из онлайн-витрины кредитной организации сопровождается минимальными рисками для покупателя. Но слепо доверять сведениям о прошлых владельцах жилья (его юридической истории), сообщаемых банком потенциальному покупателю, нельзя – данная организация не обязана информировать заинтересованных в покупке обо всех обстоятельствах по залоговой недвижимости.

Как и при публичных торгах, предлагаемые на банковских онлайн-витринах квартиры осмотреть лично заинтересованным покупателям невозможно. Приходится ориентироваться на данные, сообщаемые службой банка и на внешний осмотр жилого строения.

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов.

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

Продажа с участием банка

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Приобрести залоговую квартиру можно напрямую у продавца. Для этого в его договоре с банком должна быть прописана возможность досрочного погашения кредита без штрафов. У заёмщика не должно быть никаких задолженностей и срывов сроков.

Подобный вариант можно выбрать тогда, когда срок погашения кредита продавца подходит к концу и вашего задатка достаточно для покрытия остатка задолженности. В этом случае вы оформляете договор задатка у нотариуса и передаёте средства продавцу, который в свою очередь погашает долг перед банком. Квартира выходит из-под обременения. Вы отдаёте оставшуюся сумму собственнику, заключаете сделку.

Если же для закрытия кредита продавца требуется большая сумма, будьте бдительны. Обязательно заключайте предварительный договор с указанием штрафных санкций или договор займа.

— Поскольку на недвижимость наложено обременение, сделка делится на две части. Сначала покупатель погашает долг продавца перед банком и освобождает имущество из-под ареста. По сути, это не является куплей-продажей. Сделка происходит уже после снятия обременения. Теоретически в тот период, когда арест с имущества снят, а договор купли-продажи ещё не подписан, продавец может отказаться от сделки. Но это происходит редко, — предостерёг юрист Бахыт Касымбеков.

Часто покупатели не владеют «живыми» деньгами, и им самим требуется ипотечный кредит. Они могут оформить его в банке, который в свою очередь должен предоставить гарантийное письмо о том, что готов выдать необходимую сумму. С гарантийным письмом покупателя продавец идёт в банк, где у него оформлен кредит. На основании этого документа недвижимость снимается с залога. Далее проходит процесс переоформления объекта на имя покупателя.

2.1 Если это ипотека.
Продавец вправе передать вам квартиру, находящуюся в залоге, если вы возьмёте на себя обязательства по ипотеке. В этом случае учитывается ваша платёжеспособность и решение банка, в котором оформлен ипотечный заём. Вы заключаете с финансовой организацией договор о переходе долговых обязательств на себя. То есть суммой вашего кредита становится не выплаченный продавцом остаток. О передаче уже внесённых им когда-то средств вы договариваетесь самостоятельно.

Важно помнить, что квартира не выйдет из-под обременения банка, пока вы не выплатите ипотеку.

Отметим, что не все банки могут согласиться на такую процедуру.

2.2 Покупка залогового жилья напрямую у банка или через аукцион.
Бывает так, что заёмщик по тем или иным причинам перестаёт выплачивать долг или проценты по нему. Тогда банк, чтобы покрыть собственные расходы и вернуть деньги, проводит процедуры по реализации заложенного имущества. Проходят они либо путём размещения объявления об адресной (прямой) продаже на специализированных порталах, в СМИ и на сайте БВУ с согласия залогодателя, либо на торгах в судебном/внесудебном порядке.

В первом случае залоговую недвижимость можно приобрести за наличный расчёт, в кредит и рассрочку (заключается предварительный договор купли-продажи и договор безвозмездного пользования). Условия в разных банках отличаются, в некоторых даже есть специальные льготные программы.

Что касается аукциона, то, как сообщил Krisha.kz банковский омбудсмен Ерсерик Сийрбаев, эта процедура чётко регламентирована главой 4 закона РК «Об ипотеке». Перед его проведением банк обязан провести процедуры, предусмотренные вышеуказанным законом: направить заёмщику/залогодателю уведомление о начале реализации объекта, затем уведомление о торгах, опубликовать на своём сайте и в СМИ информацию о продаже залоговой недвижимости. Произойти это должно не позднее чем за 10 дней до начала торгов. Стоит отметить, что несоблюдение банком предусмотренной законом процедуры может повлечь негативные последствия для покупателя, вплоть до признания торгов недействительными.

В случае обращения взыскания на залоговое имущество в судебном порядке аукцион проводится частным исполнителем.

Объявление о торгах должно содержать следующие сведения:

полную характеристику объекта;
точное местонахождение;
размер гарантийного взноса, если он предусмотрен условиями;
порядок и сроки оплаты стоимости;
время и место проведения торгов;
название, адрес, номер телефона, платёжные реквизиты банка.

Приём заявок для участия в торгах начинается со дня публикации такого сообщения. Для регистрации в качестве участника вам нужно предоставить заявление (по форме банка), документ, удостоверяющий личность (юридические лица дополнительно предоставляют нотариально заверенные копии устава и свидетельства о регистрации юрлица) и квитанцию об уплате гарантийного взноса в случае его необходимости. Как правило, он составляет 5–15 % от стоимости залогового имущества. Взнос вернут, если в итоге квартиру вы не купили. Но он остаётся у банка при отказе от участия в торгах по неуважительным причинам.

После победы на аукционе вы получите протокол результата торгов, а после оплаты всей стоимости — оригиналы документов на залоговое имущество и письмо о снятии залога.

Хозяин залогового имущества имеет право обратиться в суд и оспорить итоги торгов в течение трёх месяцев после их завершения. Если суд выявит нарушения законодательства, продажу признают недействительной.

Раньше банки изымали заложенное имущество у ипотечников, просрочивших выплаты, и другой альтернативы не было. С 2019 года в закон «Об ипотеке недвижимого имущества» внесены изменения, согласно которым заёмщик может реализовать заложенную недвижимость самостоятельно. Правда, для этого нужно получить согласие банка и успеть продать квартиру за три месяца. Подробнее о нововведениях читайте в нашем материале.

Отметим, банки не могут изъять жильё при незначительных нарушениях:
— если сумма неисполненного обязательства (без учёта неустойки — штрафа, пени) составляет менее 10 % от стоимости заложенного имущества, определённой сторонами в договоре о залоге;
— если период просрочки исполнения обязательств составляет менее трёх месяцев.

Главной проблемой может оказаться въезд в новое жильё. Банки не выселяют прежних хозяев. Только новый владелец квартиры и только в судебном порядке может заставить их освободить недвижимость. Но прежние хозяева могут подать встречный иск о признании сделки незаконной. И даже если оформление документов происходило без нарушений, судебные разбирательства и дополнительные проверки отнимут много времени, денег и нервов.

Как отметили в Halyk Bank, банк обязан уведомить должника о продаже залогового имущества, и покупателю стоит узнать, выполнено ли это условие:
— При проведении судебной реализации, при наличии вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на залоговое имущество заёмщика уведомляет частный судебный исполнитель. Обращайте внимание на наличие не выселенных бывших собственников. Зачастую недвижимость, где они до сих пор проживают, продаётся со значительным дисконтом (в целом дисконт от первоначальной стоимости возможен, но это рассматривается индивидуально по поступающим заявлениям клиентов). В любом случае банки уведомляют покупателей о жильцах, которые не выехали из квартиры после получения решения суда. Покупатель сам решает, готов он приобретать данный залог и принять на себя обязательства по выселению или нет.

При покупке залоговой недвижимости напрямую у банка специалисты ForteBank и Halyk Bank советуют учитывать следующие нюансы:
— Адресная реализация проводится только с согласия заёмщика. Прежде чем покупать залоговую недвижимость таким способом, возьмите у банка всю необходимую информацию о бывших владельцах квартиры. Запросите документально зафиксированное согласие собственника и жильцов залоговой квартиры о передаче её банку. Для оформления сделки купли-продажи потребуется удостоверение личности заёмщика и покупателя, а также согласие супруги/супруга на реализацию/приобретение имущества.
— Проверяйте основные правоустанавливающие документы: свидетельство о госрегистрации права собственности на банк/продавца, договор купли-продажи, технический паспорт квартиры (с включением в общую площадь балкона и лоджии и указанием года постройки дома, перепланировок), справку об обременениях и технических характеристиках объекта.
— Проведите визуальный осмотр недвижимости, проверьте квитанции об оплате коммунальных услуг, наличии/отсутствии задолженностей по налогу на имущество, а также обговорите с заёмщиком/залогодателем сроки передачи и освобождения недвижимости.
— При приобретении квартиры в рассрочку до внесения вами всей суммы жильё числится за банком. Поэтому придётся уплачивать налог на имущество как юридическое лицо — 1.5 % от общей стоимости.

Частичная и полная перепечатка данного текста возможна только после разрешения редакции.

Опубликовано 6 июня 2019 7 комментариев

залоги
залоговое имущество
ипотека
кредиты
банки
торги

Как купить залоговую квартиру у банка?

Давайте разберемся, как происходит реализация квартиры заёмщика и возможно ли выселение всех проживающих в ней членов семьи?

Просто так банк не может забрать ипотечную квартиру. Он обязан действовать в рамках установленной законом процедуры. Тут всего семь пунктов, поэтому не нужно обманываться, что это так сложно – выселить вас из квартиры, пусть даже с детьми. Банку все равно – он механически действует по заданному сценарию.

1. По кредитному договору (обеспечением исполнения которого является залог квартиры) появляется задолженность.

2. Банк подает исковое заявление в суд с целью принудительного взыскания с заёмщика задолженности и реализации на торгах заложенной квартиры в счёт погашения долга.

3. Суд рассматривает дело и выносит решение в пользу банка. Банк получает исполнительный лист об обращении взыскания на заложенное имущество, в нашем случае – ипотечную квартиру.

4. Банк предъявляет исполнительный лист в отдел судебных приставов. Приставы возбуждают исполнительное производство, в рамках которого жильё заёмщика реализовывается с торгов, либо передаётся в собственность взыскателя (в случае, если торги не состоялись).

5. Новый собственник квартиры обращается в суд с иском о снятии с регистрационного учёта и выселении из квартиры заёмщика и всех проживающих в ней лиц.

6. Суд рассматривает дело и выносит решение в пользу нового собственника квартиры, выдает ему исполнительный листа о выселении из квартиры проживающих в ней лиц.

7. Новый собственник предъявляет исполнительный лист в отдел судебных приставов, и они возбуждают исполнительное производство, в рамках которого судебный пристав-исполнитель уже принудительно выселяет из квартиры всех проживающих в ней лиц.

Имейте в виду, что уже после этапа номер четыре (когда банк отдает приставам исполнительный лист), должник и проживающие с ним лица могут лишиться возможности проживать в квартире, поскольку новые собственники попросту меняют замки на входной двери в квартиру. Бывает, что в квартиру вселяют третьих лиц для создания невыносимых условий проживания, в результате чего должник и проживающие с ним лица сами выселятся из квартиры.

Приходим к выводу, что заберет ли банк квартиру – это всего лишь вопрос времени. Но немногие знают, что в действительности есть варианты борьбы и зачастую – неплохие шансы одолеть банк или, по крайней мере, свести к минимуму потери даже в такой безнадежной ситуации.

Дело в том, что объекты, продаваемые банками за долги, могут реализовываться различными способами. От того кто, как и где продает квартиру существенно зависит ее цена.

Если продает заемщик

С согласия банка должник может самостоятельно продать квартиру (ст 37 ФЗ 102), в этом случае ее стоимость может быть полной.

Незначительное снижение цены (на 10-15%) заемщиком, выступающим в роли продавца, возможно, если человек ограничен во времени, и нуждается в скорейшем получении денежных средств для закрытия своей задолженности.

Это происходит, в случае предоставления заемщику отсрочки платежа по кредиту или ипотеке (как правило, на 3 месяца) или когда банк определил ему срок, в течение которого должник самостоятельно может продавать жилье.

Если продает банк

В некоторых случаях, например, при соглашении займодержателя с залогодателем о переходе права собственности, банки продают квартиры с помощью аккредитованных риэлтерских агентств. В этом случае цена залоговой квартиры является завышенной или заниженной. Во многом это будет зависеть от целей, которые преследует продавец (банк), опыта и заинтересованности посредника — риэлтора.

На сегодняшний день практически каждый банк имеет на своем сайте «Витрину залогового имущества», где любое заинтересованное лицо, может ознакомиться:

с перечнем продаваемых объектов недвижимости;
узнать их стоимость;
увидеть, как они выглядят (прилагается фото);
связаться с сотрудниками банка по телефону или посредством электронной связи;
задать им все вопросы по поводу приобретения выбранного жилья.

Когда в голове появляется мысль: хочу купить квартиру за долги, человек часто видит только привлекательную сторону такого приобретения: низкую цену и прозрачность сделки. Прежде чем банк согласился на предоставлении денег под залог недвижимости предыдущему заемщику, он должен все тщательно проверить.

Но есть и минусы

Покупая квартиру, которую банк забрал за ипотечные долги или кредит, необходимо выяснить что в ней никто не проживает и не зарегистрирован. Да, если квартира находилась под ипотекой, арестована и взыскана по суду, то бывшие хозяева не имеют на нее права, даже если это единственное годное для них жилье или если в ней прописан несовершеннолетний ребенок. Но по закону пока у квартиры не сменился собственник, бывший хозяин с семьей имеет право проживать в ней. Если он добровольно откажется покидать ее, придется делать это через суд принудительно.