Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правление тсж голосуют метрами или голосом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
» » Исправляем ошибки юристов, бухгалтеров, аудиторов, налоговых инспекторов, сотрудников МВД, судей и других правоприменителей до того, как они совершились, и даже после….Некоммерческое партнерство «Республиканское юридическое общество» ведет деятельность с 2002 года.
Наша работа направлена на развитие эффективного законодательного регулирования в России, повышение профессионализма, конкурентоспособности и качества услуг российского юридического рынка, обеспечение доступности юридических услуг гражданам и юридическим лицам.За более чем 11-летнюю практику Республиканское юридическое общество реализовало значительное число совместных проектов с государственными органами управления, осуществляя их методическую, консультационную и организационную поддержку, инициировало дискуссии по актуальным общественно-правовым вопросам, участвовало в реформировании
Один голос – два квадратных метра или Голосуем в ТСЖ
» » Сколько процентов нужно набрать при проведении общего собрания собственников МКД — 2017.ОБНОВЛЕНО 09.03.2017Наиболее часто нам задают вопросы о том, сколько же процентов голосов нужно набрать при проведении общего собрания собственников.В зависимости от тематики вопросов этот процент отличается.
В этом материале мы сделали подборку наиболее часто встречающихся вопросов, которые включаются в повестку общего собрания собственников с указанием ссылки на закон. Данная подборка актуальна по состоянию на март 2017 года.Статья 46 Жилищного Кодекса РФ в п. 1 обозначает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных
Вопросы, по которым решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников.Многие вопросы капитального ремонта:- о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта) (п.
Членов правления ТСЖ выбирают большинством голосов или квадратных метров.
ТСЖ и жилищные кооперативы, созданные в многоквартирных домах, не должны путать общие собрания собственников и общие собрания членов товарищества или кооператива. Наиболее полно в ЖК РФ урегулированы вопросы проведения ОСС. Общие собрания членов жилищных кооперативов практически не детализированы и порядок их проведения должен быть утверждён в Уставе ЖК, в том числе:
- каким образом и в какие сроки инициатор информирует членов кооператива о предстоящем собрании;
- в какой форме могут проводиться общие собрания членов жилищного кооператива;
- по каким вопросам ОСЧ голосует большинством, а по каким – ¾ от числа участников.
Общие собрания членов ТСЖ во многом схожи с общими собрания собственников, однако:
- в них участвуют только члены товарищества;
- инициатором выступает правление ТСЖ или иное лицо, в том числе не прописанное в Уставе;
- при подсчёте кворума и голосов учитывается общая площадь помещений, находящихся в собственности у членов ТСЖ, а не всех жителей дома.
Правление товарищества собственников жилья — второй управленческий орган после общего собрания. Правление ТСЖ выносит решения по обширному перечню вопросов, которые имеют связь с оперативным управлением поточной деятельностью организации.
Правление товарищества собственников жилья исполняет волю ТСЖ как юрлица, которая выражена в постановлениях, принятых общим собранием, в ходе реализации поточных дел (управление жилым домом, заключение сделок и т.п.), то есть данная структура призвана обеспечить исполнение подобных решений.
Именно поэтому правление ТСЖ определено в Жилищном Кодексе, как исполнительная структура, которая подотчетна его высшему органу. Этот орган управления наделен остаточной компетенцией, что предполагает решение только тех задач управления поточной деятельностью, которые не являются исключительной компетенцией высшего органа.
Согласно ст. 147 Жилищного кодекса России избрание членов правления осуществляется общим собранием из собственного состава. В случае с юрлицом, в состав данного органа может войти его представитель. Решение по этой теме выносится простым большинством голосов членов ТСЖ.
В состав войдут те кандидаты, за которых отдали свои голоса члены организации, и которым удалось получить максимальное число голосов граждан, принимавшим участие в общем собрании.
Отсутствуют конкретные требования к числу членов правления, которые должны быть выбраны. Этот вопрос может регулироваться уставом ТСЖ. Но несомненным является тот факт, что состав правления не должен включать меньше трех человек, поскольку из них должен быть выбран председатель правления ТСЖ. Учитывая же сложность задач, которые стоят перед данным органом, чаще всего правление выбирается в составе 5 членов и более.
Жилищное законодательство предусматривает, что выбор своего председателя проводит непосредственно правление товарищества собственников жилья, если устав не наделяет этими полномочиями высший орган управления. Вторая вариация является более предпочтительной, учитывая какую важную роль играет председатель правления товарищества собственников жилья. Его избрание общим собранием дает возможность каждому члену выказать свое волеизъявление и отношение к кандидатам.
В случае если выбор главы по уставу принадлежит к компетенции правления, такое избрание должно произойти во время первого заседания данного органа.
Важно знать, что председатель правления ТСЖ не единственное должностное лицо, о котором идет речь в ЖК. Также в законе упоминается заместитель председателя при этом Жилищный кодекс не разъясняет, в каком порядке он должен избираться либо назначаться. Учитывая это, важно прописать процедуру выбора в уставе организации либо других документах внутреннего характера.
Председатель правления ТСЖ готовит отчет о результатах деятельности данного органа для представления общему собранию.
Как должно проводиться голосование собственников в МКД: метрами или квартирами?
Председатель правления товарищества собственников жилья собирает заседания органа в термины, определенные уставом ТСЖ. Заседание является правомочным, когда в нем участвуют не меньше 1/2 от общего состава. Иначе решения, принятые правлением, не имеют никакой юридической силы. При этом уставом может быть закреплен перечень вопросов, который требует присутствия большего числа участников. В ходе мероприятия ведется протокол заседания правления ТСЖ, который заверяет своей подписью председатель правления товарищества собственников жилья и секретарь.
На необходимость очной формы проведения заседания указывает несколько признаков:
- употребление в ЖК термина «созыв»;
- протокол заседания правления ТСЖ;
- требования относительно кворума.
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
- оперативное управление поточной деятельностью организации;
- выполнение решений, принятых общим собранием;
- организационно-техническое сопровождение деятельности высшего органа ТСЖ;
- подготовка приходно-расходных отчетов и других отчетов организации;
- разбор заявлений членов, в том числе новых;
- распоряжение активами для обеспечения поточной деятельности;
- разработка годовых планов, бюджетов, отчетов.
Среди прочих правомочий: организация строительных и ремонтных работ, прием на работу в ТСЖ по трудовым контрактам, контроль над внесением членских платежей и взносов, выбор поставщиков и заключение сделок и т.д.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Председателем является житель МКД, обладающий полномочиями по итогам общедомового совещания владельцев движимого и недвижимого имущества, расположенного в доме. В соответствии с п.3 ст. 147 ЖК РФ человек избирается из состава членов совета дома, если иное не указано в Уставе. Фактически это руководитель, который должен представлять и защищать интересы членов товарищества без выданной для этого доверенности согласно статье 149 ЖК РФ.
Порядок работы ТСЖ регулируется Уставом сообщества и ЖК РФ. Работа председателя строго регулируется нормативно-правовыми актами РФ. Главный из которых — Жилищный кодекс РФ. До 2005 года на территории Российской Федерации действовал федеральный закон о ТСЖ. В силу своей неэффективности, документ был упразднен. Кроме того, правообразующая роль в деятельности ТСЖ отведена Уставу товарищества. Согласно п. 4 ст. 135 ЖК РФ товарищество может функционировать неопределенное количество времени, если иное не зафиксировано в тексте протокола голосования жильцов.
В ч. 3 ст. 147 ЖК РФ указано, быть управляющим ТСЖ можно одному из членов совета, если иное не заявлено по Уставу. В таком случае стать председателем ТСЖ может один из домовладельцев. Не играет роли в каком месте прописан кандидат на должность, если у него есть недвижимость в МКД.
Глава ТСЖ должен быть собственником жилого помещения в доме и входить в состав правления
Часть 3 ст. 147 ЖК РФ четко регламентирует перечень лиц, неимеющих прав претендовать на управленческую должность или войти в правление:
- служащие ТСЖ, занятые в товариществе по контракту
- представители ревизионного органа ТСЖ
- управленец, с которым подписан контракт
На вакансию председателя ТСЖ не может претендовать не собственник жилья или арендатор. Члены семьи владельца, прописанные в квартире не имеющие собственной доли, не могут быть выдвинуты на пост.
Количественный состав членов правления определяется на общем собрании. В большинстве случаев – это пять человека. Они выбирают из своего числа председателя (как назначается зарплата председателю?), путем голосования. Назначают того кандидата, за которого проголосовало большинство. В состав органа входят собственники жилья.
Членом правления товарищества не может являться лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления МКД, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой такое соглашение подписано, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.
Член правления не может совмещать свою деятельность в правлении с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать или доверять другому лицу исполнение своих обязанностей. Это правило указано в пункте 3.1 статьи 147 ЖК РФ.
В числе ключевых обязанностей председателя правления ТСЖ согласно жилищного кодекса:
- гарантия своевременной реализации работ, нужных для исправного функционирования МКД
- обеспечение собственников помещений качественными коммунальными услугами от подрядчиков
- правильная реакция на запросы и рекомендации всех жильцов
Для успешного исполнения обязанностей руководитель должен разбираться во многих сферах и обладать специализированными знаниями в управлении коммунальными ресурсами и административной части деятельности. Оптимально, если претендент, пройдет специальные курсы.
Глава ТСЖ наделен следующими правами:
- распоряжаться деньгами, находящимися на общем счете товарищества
- нанимать, увольнять сотрудников и начислять им заработную плату
- контролировать работу персонала
- иметь доступ во все помещения, в том числе личную собственность, в случае возникновения аварийной ситуации, грозящей испортить имущество других собственников
- принимать решение на общедомовом собрании, используя свой голос, если голоса разделились поровну.
Управляющий должен:
- производить контроль своевременной оплаты собственниками МКД коммунальных услуг
- осуществлять перерасчет стоимости в случае изменения тарифных планов
- уметь трактовать законы и правовые акты РФ
- следить за изменениями в законодательстве, в особенности Жилищного кодекса РФ
- отслеживать работу финансовых структур и подчиненных товарищества
- исполнять решения, принятые большинством собственников
- отслеживать деятельность управляющего блоком товарищества по соблюдению Устава и других документов, регламентирующих их работу
- поддерживать порядок в МКД и на прилегающей территории
- руководить персоналом ТСЖ
В полномочия председателя ТСЖ входит составление расписаний работы, отслеживание исполнений трудовых обязанностей служащих, разъяснение правил начисления зарплаты и иным вопросам, связанным с рекрутингом и кадрами, отследить исполнение всех договоренностей, подписанных с поставщиками ресурсных компаний, ремонтных организаций и прочих предприятий, обслуживающих МКД, защищать права и интересы жителей, состоящих в товариществе, находить поставщиков и подписывать с ними контракты по обеспечению состояния МКД на должном уровне, предупреждать конфликты или гасить их, сохранять общедомовую собственность, работать с документацией, предоставлять отчеты по итогам выполнения работ.
Общее собрание членов Товарищества правомочно, если на указанном собрании присутствует более чем пятьдесят процентов членов товарищества или их представителей. Представитель должен иметь нотариально заверенную доверенность от члена Товарищества.
Председательствующим на общем собрании членов товарищества является председатель товарищества, если иное решение не принято этим собранием.
По вопросам, связанным с:
- изменением устава товарищества
- избранием органов товарищества (председателя товарищества, членов правления товарищества), ревизионной комиссии (ревизора), досрочное прекращение их полномочий
- определением условий, на которых осуществляется оплата труда председателя товарищества, членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора), а также иных лиц, с которыми товариществом заключены трудовые договоры
- принятием решения о приобретении товариществом земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, о совершении необходимых действий для приобретения указанных земельных участков
- принятием решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования
- принятием решения о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, в государственную собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципального образования, в границах которых расположена территория садоводства или огородничества
- распределением образованных на основании утвержденной документации по планировке территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества с указанием условных номеров земельных участков согласно утвержденному проекту межевания территории для их последующего предоставления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации
- утверждением приходно-расходной сметы товарищества и принятие решения о ее исполнении
- определением размера и срока внесения взносов, порядка расходования целевых взносов, а также размера и срока внесения платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 Закона 217-ФЗ
- утверждением финансово-экономического обоснования размера взносов, финансово-экономического обоснования размера платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 Закона 217-ФЗ
- принятием решений о реорганизации и ликвидации товарищества, о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора) и об утверждении промежуточного ликвидационного баланса и ликвидационного баланса
Решения общего собрания членов товарищества принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества.
По иным вопросам решения общего собрания членов товарищества принимаются большинством голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества.
Решения общего собрания членов товарищества оформляются протоколом с указанием результатов голосования и приложением к нему списка с подписью каждого члена товарищества либо каждого представителя члена товарищества, принявших участие в общем собрании членов товарищества. Протокол общего собрания членов товарищества подписывается председательствующим на общем собрании членов товарищества.
ВНИМАНИЕ! Жилищный кодекс не учреждает требований касательно численности правления.
Точное число определяется решением общего собрания исходя из целесообразности.
Но вместе с тем назначаться может не меньше трех человек. Обусловлено требование потребностью выбора председателя и следованием норме о правомочности проводимых заседаний (кворум).
Товарищество определяет необходимое число участников правления, руководствуясь задачами и целями, прописанными в Уставе ТСЖ. Допускается включить в состав пять, семь и больше человек.
ВАЖНО! Числи членов обязательно назначается нечетным, иначе при голосовании голоса распределиться могут поровну.
При необходимости собственники могут принять решение расширить состав правления.
Товарищество собственников жилья — зарегистрированное государством добровольное некоммерческое объединение владельцев помещений, размещенных в домостроении, с целью создания условий для качественного домоуправления. Порядок образования и функции ТСЖ регулируются Жилищным (ЖК) и Гражданским (ГК) кодексами РФ.
Членом товарищества становится каждый совершеннолетний собственник помещения в домостроении, письменно заявивший о членстве в организации.
Высшее руководство товариществом осуществляет общее собрание. На нем принимается устав ТСЖ.
Текущее руководство функционированием ТСЖ реализует правление. Его полномочия закреплены в уставе на основе ст. 147, 148 ЖК РФ.
Правление избирают на общем собрании. Заявить кандидатуры необходимо за 10 дней до события. Выборы правления считаются состоявшимися, когда более 50% участников ТСЖ отдали свои голоса за конкретного кандидата.
Срок пребывания на данной должности определяется уставом (максимум 2 года). Перевыборы проходят каждые два года и члены старого правления имеют право в них участвовать.
- Соблюдение законов и положений устава.
- Привлечение исполнителей для производства текущих работ по дому.
- Контроль за внесением в кассу платежей и взносов.
- Ведение служебного документооборота и бухгалтерской отчетности.
- Формирование отчетов, заключение необходимых соглашений.
- Организация поддержания должного состояния подконтрольного домостроения.
- Защита имущества владельцев квартир.
Заседания созываются председателем. Регулярные заседания проходят по предварительно утвержденному графику, но не менее одного в три месяца.
О проведении внеочередного заседания членов правления извещают персонально, или по почте, минимум за 3 дня до назначенного мероприятия с указанием в извещении даты, времени, места и перечня обсуждаемых вопросов.
Заседание легитимно, когда его посетило 50% плюс один член правления. Правление может самостоятельно рассматривать вопросы расхода денежных средств организации, либо заключения договоров с обслуживающими предприятиями.
По ходу заседания ведется протокол, где фиксируются итоги голосования.
Кандидат в председатели выдвигается из состава правления товарищества.
Председатель выбирается большинством голосов правления, если уставом не предусмотрены выборы общим собранием ТСЖ. Заявление кандидатур происходит за 10 дней до заседания. За кандидата должны проголосовать не менее 50% членов правления. Перевыборы происходят каждые 2 года в согласии с уставом. Должность председателя оплачивается на основе оформленного трудового соглашения.
Если председателя избирает общее собрание, то возможны 2 вида голосования:
- очное, когда собирается необходимое для легитимного голосования количество участников;
- заочное, когда при голосовании не набирается необходимое количества голосов.
- Сбор инициативной группы собственников недвижимости ТСЖ.
- Постановка тем для обсуждения на общем собрании;
- Предупреждение членов ТСЖ о готовящемся общем собрании лично или письменным оповещением;
- Проведение мероприятия, при участии в голосовании достаточного числа членов ТСЖ оформление протоколом рассмотренных вопросов (выбор председателя).
Есть одно условие, невыполнение которого делает проведение собрания невозможным. Явившиеся участники должны обладать — в сумме — более 50% от количества всех голосов. Это количество напрямую зависит от размера доли хозяина квартиры.
В ходе собрания:
- регистрируются присутствующие жильцы (рекомендуемая, но не обязательная мера);
- выбираются председатель и секретарь собрания;
- последовательно, в соответствии с повесткой дня, рассматриваются все пункты (сама повестка не должна изменяться в ходе собрания, иначе может возникнуть путаница, а мероприятие затянется);
- проводится голосование путём заполнения бюллетеней (отдавать свой голос в устной форме недопустимо);
- счётная комиссия подводит итоги голосования и оглашает их;
- результаты заносятся в протокол, который ведёт секретарь.
В течение 10 календарных дней после собрания все жильцы должны быть оповещены о принятых решениях. С этой целью можно вывесить объявление у подъездов. Все постановления должны выполняться всеми без исключения собственниками квартир и прочих помещений в доме — в т.ч. и теми, кто лично не смог явиться и отдать свой голос. Но если кто-то из них с решениями не согласен, он имеет право обжаловать их в суде в ближайшие 6 месяцев.
Жилищное законодательство не устанавливает конкретную и неизменную форму протокола. В ЖК есть лишь указания на то, какие элементы и основные пункты должны быть обязательно.
Во-первых, в верхней части бланка протокола нужно обозначить точный адрес дома, для управления которым создавалось данное ТСЖ.
Во-вторых, ниже следует написать, где именно проводится собрание (например, в одной из квартир дома или в каком-либо нежилом помещении) и когда оно началось (точное время).
Необходимо пометить, кто из жильцов был инициатором собрания. Обычно это председатель товарищества, но право инициативы есть у каждого собственника, входящего в ТСЖ.
Очень важно в начале мероприятия подсчитать количество явившихся жильцов и определить, каким процентом площади помещений дома (как жилых, так и нежилых) они обладают. Эти значения тоже вносятся в протокол. Дело в том, что любые решения собрания становятся недействительными, если процент площади помещений, которой владеют собравшиеся, меньше 50.
Основная часть протокола — повестка дня. В этом разделе нужно прописать, какие вопросы собственники намереваются решить в ходе собрания — например, «Утверждение Устава ТСЖ». Оформлять эту часть лучше всего в виде нумерованного списка.
Затем в бланке проставляются результаты голосования по каждому вопросу и формулируется принятое решение. В последней части протокола подводится итог собрания: кратко сообщается, по всем ли вопросам участники пришли к консенсусу, все ли задачи собрания были выполнены, а также повторно (но уже сжато и кратко) указывается, какие были приняты решения.
В нижней части бланка председатель и секретарь ставят свои подписи.
Скачать образцы вы можете ниже:
- протокол общего собрания членов;
- протокол заседания правления.
Голосование и квадратные метры
По сути, это передача решений собственников по поставленным председателем ТСЖ вопросам управляющим органам товарищества.
Выглядит заочное голосование так: собственник забирает из своего почтового ящика бюллетень, внимательно читает его и голосует по каждому обозначенному вопросу. Заполненный бюллетень кладёт в почтовый ящик секретаря правления (или отправляет по другому адресу, который написан в этой бумаге).
Заочное голосование особенно удобно для собственников жилья в больших домах со множеством квартир. Чем больше людей — тем сложнее хотя бы половине из них собраться в одном месте в одно время. В этих условиях заочная форма становится оптимальным решением.
Если в бюллетене идёт речь о выборе способа управления домом, для принятия решения понадобятся голоса большей части хозяев (свыше 50%). Если же рассматриваются такие вопросы, как ремонт общего имущества, использование участка, строительства различных хоз. сооружений или проведения других масштабных работ — нужно собрать голоса минимум двух третей собственников от общего количества.
Итоги голосования подсчитываются членами правления ТСЖ или специально созданной для этого комиссией.
Жилищный кодекс указывает, что в бюллетене голосования ТСЖ должны быть следующие сведения:
- список вопросов, по которым нужно проголосовать;
- дата окончательного подсчёта голосов;
- адрес, по которому нужно отправить заполненный бюллетень;
- поля для внесения данных о собственнике (ФИО и данные свидетельства о праве собственности).
Бюллетень предусматривает три варианта выбора по каждому вопросу: «за», «против» и «воздержался».
При заочной форме проведения собрания бюллетень (образец) нужно отправлять собственникам вместе с объявлением о собрании. При очной форме проведения этот документ раздаётся всем участникам на этапе их регистрации в самом начале мероприятия.
Председателя ТСЖ избирает собрание правления, выбирая его из своего состава. То есть председателем может стать только член правления ТСЖ.
Однако иногда возникает необходимость убрать главу товарищества. Неудовлетворительное исполнение своих обязанностей, воровство, добровольное желание уйти по каким-то личным обстоятельствам — причин может быть много. Как поступать в таких случаях?
Алгоритм прост! Потребуется созвать внеочередное собрание, соблюдая при этом все вышеуказанные условия (оповещение за 10 дней, повестка дня и т.д.). На собрании участникам должны быть представлены кандидаты на эту «верховную» должность, после чего объявляется о начале голосования.
Участники заполняют бюллетени, комиссия подсчитывает голоса. Сразу же объявляется, кто стал победителем и заменит теперь предшественника. Решение оформляется в рамках протокола общего собрания.
В течение нескольких следующих дней обязательно нужно дать знать о смене правления в налоговый орган и жилищную инспекцию.
Есть и другой способ переизбрания председателя. Участники собрания могут выбрать не самого председателя, а новых членов правления. Последние же по традиционной схеме выберут из своего круга председателя.
Наконец, можно вообще не собираться и не голосовать, а оставить дело переизбрания правлению (если состав этого органа нет нужды изменять).
Если собственник жилья не может явиться на собрание лично, закон позволяет ему выдать доверенность на участие другому лицу. В доверенности следует указать все паспортные данные и адрес как собственника, так и его представителя.
Доверенность, выписанная физическим лицом, заверяется только его подписью. Но если доверитель — юридическое лицо, помимо подписи руководителя понадобится печать ТСЖ. Непосредственно на собрании предъявленную доверенность подписывает председатель ТСЖ.
Очная форма предполагает личное присутствие собственников жилья, вступивших в ТСЖ. В этом случае владельцы квартир обсуждают темы, включенные в повестку дня, и имеют возможность сразу же принять решение путем проведения голосования. Оно может происходить путем простого подсчета рук, но более предпочтительным является заполнение бюллетеней.
Очная форма собрания членов ТСЖ имеет преимущество над остальными: участники могут обсудить все вопросы и прийти к устраивающему всех варианту, не откладывая решения на длительный срок. Только если очный сбор невозможен, проводятся очно-заочные и заочные голосования.
Голосование собственников многоквартирного дома — подсчет голосов
Повестка дня собрания членов ТСД включает в себя список тем, подлежащих обсуждению. Она обязательно должна присутствовать в уведомлении о созыве членов товарищества собственников жилья, чтобы жильцы смогли заранее подготовиться к дискуссии. По важному для него вопросу собственнику необходимо предварительно сформировать свое мнение, обсудить этот вопрос с другими заинтересованными лицами, решить, как он будет голосовать. Если вопрос для него не важен, он должен иметь возможность отказаться от посещения, либо отправить вместо себя представителя. Вопросы, которых не было в уведомлении, не могут обсуждаться в ходе общей встречи. Это ущемит права тех, кто не пришел на собрание.
Количество голосов у жильца зависит от размера доли общей площади в собственности. Чаще всего она считается так: если общая полезная площадь дома 3300 кв.м., а собственник владеет квартирой метражом в 60 кв.м., то он имеет 60 голосов, или в виде процентов 60/3300*100=1,8%. Для принятия решения простым большинством необходимо, чтобы «за» проголосовали собственники с суммарно 50% голосами. По тем вопросам, где нужно квалифицированное большинство, одобрение нужно от участников с хотя бы 67%.
Внеочередное собрание членов ТСЖ происходит при возникновении чрезвычайных ситуаций или острых конфликтов. Наиболее распространенные ситуации, требующие внеплановой встречи участников товарищества – необходимость смены председателя из-за его неудовлетворительной работы, либо потребность ликвидировать/организовать новое товарищество. Созыв собрания может быть осуществлен любым лицом и в любое время. Единственное условие для правомочности – присутствие участников с как минимум половиной голосов от общего количества.
Постановления, принятые в ходе собрания членов ТСЖ, оформляются в виде протокола в течение 10 дней с момента проведения общего сбора. На его основе могут создаваться решения, которые также являются официальным документом. Протоколы и решения передаются на хранение ответственным лицам (председателю, секретарю), а также размещаются в государственной информационной системе (ГИС ЖКХ). В письменном виде результаты должны быть доведены до всех собственников жилья.
Как посчитать кворум общего собрания собственников
- Правление ТСЖ: основные положения
- Порядок избрания правления ТСЖ
- Кто не может являться членом правления ТСЖ?
- Председатель правления ТСЖ
- Обязанности правления ТСЖ
- Заседание правления ТСЖ
- Наиболее популярные вопросы и ответы на них по реорганизации, ликвидации и объединению собственников ТСЖ
- Заключение
- Образцы заявлений и бланков
- Список законов
Руководитель товарищества или председатель избирается членами правления и является лицом, несущим ответственность за все действия, совершаемые правлением ТСЖ и самой организацией в целом. Срок действия полномочий председателя также исчисляется двумя годами. Данная должность относится к оплачиваемым.
Права и обязанности руководителя выражаются в следующем:
- Председатель вправе действовать от имени ТСЖ без доверительного документа.
- Руководитель общества может подписывать платежные и финансовые документы, а также совершать различные сделки, в соответствие с уставом товарищества.
- Председатель обязан разрабатывать и знакомить с различными проектами всех участников организации.
- Руководитель определяет уровень оплаты труда наемных работников.
В итоге можно сформулировать ряд выводов:
- ТСЖ – это одна из форм управления многоэтажным домом жилого типа. Участниками объединения выступают жильцы этого строения, владеющие квартирами по закону.
- Руководящим органом товарищества является правление во главе с председателем.
- Организация создается с целью выполнения определенных функций и решения вопросов, направленных на организацию полноценного функционирования жилого здания.
- Руководящая группа выбирается на общем собрании жильцов путем голосования, а председатель уже членами правления.
- Сроки действия полномочий руководства не должны превышать двух лет. По окончанию этого периода правление переизбирается.
- Чтобы стать членом объединения, необходимо владеть жилищем по праву собственности и быть совершеннолетним.
- Все основные вопросы решаются на общих собраниях и заседаниях правления.
- Результат и итоги собраний правления оформляются в протокол правления ТСЖ, заверяется и хранится, пока существует организация.
- О проекте
- Новости
- Законодательство
- Услуги
- Друзья,партнеры,клиенты
- Информация. Арбитражная практика
- Публикации
- Грядет проверка размещенной УО информации в ГИС ЖКХ
- Арбитражные споры с МОЭК. В удовлетворении иска — отказать
- Арбитражные споры с МОЭК: Кассационная инстанция отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение
- Арбитражный Суд первой инстанции отказал ПАО » МОЭК» в исковых требованиях ( упрощенное производство)
- ФЗ от 27.10. 2020 г. N 351-ФЗ «О внесении изменений в статьи 157 и 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации в части регулирования порядка изменения размера платы за коммунальные услуги, предоставленные с нарушением установленных требований»
21.12.2017 / Нюансы проведения общих собраний. Часть 3
Одной из важнейших задач при проведении общих собраний является определение общего числа голосов собственников помещений в МКД. Такое общее число голосов необходимо определять, прежде всего, для разрешения вопроса наличия кворума на ОСС.
При обжаловании решений общих собраний довольно распространены случаи, когда суды требуют некий документ, в котором указано общее число голосов собственников помещений. С учетом того, что количество голосов собственника пропорционально площади помещения в собственности указанного собственника, требование судов обычно сводится к предоставлению некого документа, в котором должна быть указана общая площадь помещений дома, при этом Протокол общего собрания судами в качестве такого документа часто не принимается, поскольку, во-первых, этот протокол как раз обжалуется, во-вторых, суды признают достоверным только те документы, которые составлены (утверждены) какими-либо государственными органами. И в подавляющем числе случаев суды при истребовании документа, содержащего общую площадь помещений дома с целью исследования вопроса наличия кворума на общем собрании, в качестве такого документа принимают только технический паспорт МКД, в котором содержатся данные об общей площади всех помещений дома.
Однако, на самом деле применение в расчетах данных из документации технического учета (в том числе – технического паспорта) действующим законодательством РФ не предусмотрено.
Согласно части 3 статьи 48 ЖК РФ «количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме».
При этом в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения».
Из приведенных норм следует, что количество голосов собственника пропорционально площади помещения (помещений) в МКД, которым (которыми) такой собственник владеет.
Кроме того, из совокупности норм ЖК РФ следует несколько важных выводов:
1) Количество голосов, которыми обладает собственник помещения, пропорционально площади помещения, принадлежащего этогму собственнику, но при этом не устанавливается коэффициент пропорциональности – то есть допустимо определять, что один голос равен одному квадратному метру или один голос равен ста квадратным метрам, либо определять иные удобные для инициатора ОСС пропорции;
2) Количество голосов, которыми обладает собственник помещения, не зависит от того, является ли помещение, принадлежащее этому собственнику, жилым или нежилым;
3) Голосами обладают именно собственники помещений, количество голосов пропорционально площади помещений, принадлежащих конкретным собственникам. Площадь помещений, входящих в состав общего имущества МКД, при определении количества голосов конкретного собственника или общего числа голосов всех собственников не учитывается;
4) Общим имуществом дома владеют только собственники помещений МКД, причем абсолютно все собственники помещений МКД, следовательно, сумма долей всех собственников в праве общей собственности на общее имущество равна 100%, то есть всем общим имуществом собственники помещений владеют совместно и иных собственников у общего имущества нет. Поскольку количество голосов каждого собственника пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество, то и сумма голосов всех собственников помещений дома составляет 100% голосов собственников в таком доме, то есть тождественно равна общему числу голосов собственников помещений в МКД.
Приведенные выводы доказывают, что определение общего количества голосов собственников помещений МКД исходя из общей площади помещений дома, указанной в техническом паспорте, является некорректным. Использование данных технического паспорта при определении общего количества голосов собственников может привести к необоснованному применению в расчетах количества голосов площади помещений, входящих в состав общего имущества, что влечет за собой неверное определение доли голосов каждого собственника в общем числе голосов собственников. Учет в расчетах общего числа голосов площади помещений, входящих в состав общего имущества, приводит к превышению рассчитанного таким методом общего числа голосов над суммой голосов всех собственников помещений МКД, что недопустимо – общее число голосов должно быть тождественно равно сумме голосов собственников.
Пусть в МКД имеется 6 квартир и два нежилых помещения. Площадь всех помещений примем следующей: квартира 1 – 60 кв.м, квартира 2 – 55 кв.м, квартира 3 – 45 кв.м, квартира 4 – 55 кв.м, квартира 5 – 55 кв.м, квартира 6 – 50 кв.м, нежилое помещение N1 – 70 кв.м, нежилое помещение N2 – 155 кв.м.
Квартира 1 принадлежит собственнику A, квартира 2 принадлежит собственнику B, квартира 3 принадлежит собственнику C, квартира 4 принадлежит собственнику D, квартиры 5 и 6 принадлежат собственнику E, нежилое помещение N1 принадлежит собственнику F (в нем оборудован продуктовый магазин), нежилое помещение N2 относится к общему имуществу.
Собственник A инициировал общее собрание, в котором приняли участие собственники A, С, D и E. Согласно протоколу ОСС один голос равен одному квадратному метру, общее число голосов всех собственников: 60+55+45+55+55+50+70=390 (равно сумме площадей всех квартир и нежилого помещения N1 – всех жилых и нежилых помещений в собственности), количество голосов участников: 60 [собственник A] + 45 [собственник C] + 55 [собственник D] + (55+50) [собственник E] = 265, что составляет (265/390)*100 = 67,95% от общего числа голосов. Кворум имеется, ОСС правомочно. Общее собрание приняло решение передать нежилое помещение N2 в аренду торговой сети, продающей продукты, утвердило размер арендной платы и порядок ее внесения.
Собственник F, узнав о решении ОСС, понимая, что передача нежилого помещения N2 в аренду торговой сети ведет к серьезной угрозе его бизнесу (продуктовому магазину, оборудованному в помещении N1, принадлежащем собственнику F), обратился в суд с иском о признании решений общего собрания недействительным, аргументируя свои требования следующими доводами: согласно техническому паспорту общая площадь всех помещений в доме составляет 60 [квартира 1] + 55 [квартира 2] + 45 [квартира 3] + 55 [квартира 4] + 55 [квартира 5] + 50 [квартира 6] + 70 [нежилое помещение N1] + 155 [нежилое помещение N2] = 545 кв.метров, согласно протоколу ОСС площади помещений, принадлежащих участникам собрания (и это подтверждается экспликациями технического паспорта и выписками из ЕГРП), составили 265 кв.метров, следовательно, в ОСС участвовали собственники, обладающие лишь (265/545)*100 = 48,62% от общего числа голосов, и кворума не имелось.
Расчет, представленный собственником F, при всей его кажущейся логичности, является неправильным, не основанным на законе.
Приведем доказательство «от противного»: если считать расчет собственника F верным, тогда общее число голосов в доме (при равенстве одного голоса одному квадратному метру) составляет 545. Доля голосов собственника A в общем числе голосов (60/545)*100 = 11,01%, доля голосов собственника B в общем числе голосов (55/545)*100 = 10,09%, доля голосов собственника C в общем числе голосов (45/545)*100 = 8,26%, доля голосов собственника D в общем числе голосов (55/545)*100 = 10,09%, доля голосов собственника E в общем числе голосов ((55+50)/545)*100 = 19,27%, доля голосов собственника F в общем числе голосов (70/545)*100 = 12,84%. Общая сумма долей голосов перечисленных собственников (а это исчерпывающий перечень собственников помещений дома) в общем числе голосов составит: 11,01% [собственник A] + 10,09% [собственник B] + 8,26% [собственник C] + 10,09% [собственник D] + 19,27% [собственник E] + 12,84% [собственник F] = 71,56%. Из приведенного расчета следует, что некие неустановленные лица обладают еще 28,44% голосов собственников помещений в данном доме. Но такой вывод противоречит установленной законом концепции, а именно: исключительно собственники помещений в МКД обладают голосами в целях принятия решений на ОСС, сумма долей голосов собственников в общем числе голосов должна составлять 100%.
Таким образом, суду в рассматриваемом примере надлежит признать ОСС правомерным, решения ОСС действительными и подлежащими исполнению, в исковых требованиях собственника F отказать.
И чтобы окончательно разобраться в вопросе, укажем, откуда же взялся дисбаланс, что это за 28,44%. А это как раз доля голосов, которая в расчете собственника F была отнесена на нежилое помещение N2: (155/545)*100=28,44%. Однако, указанная доля голосов не может принадлежать какому-либо конкретному собственнику, поскольку нежилое помещение N2 входит в состав общего имущества, и доля голосов, которая отнесена на это нежилое помещение N2, должна быть распределена среди всех собственников помещений A, B, C, D, E, F. Произведя такое распределение, мы увидим, что доля голосов каждого собственника в общем числе голосов всех собственников помещений МКД равна доле площади помещения (помещений) в собственности этого собственника в общей площади помещений дома, принадлежащих конкретным собственникам и не входящим в состав общего имущества.
До вступления в силу федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме не являлась обязательной. Указанный закон вступил в силу 01.02.1998, следовательно, договоры передачи жилого помещения в собственность (приватизации), договоры купли-продажи, дарения, мены, заключенные до 01.02.1998, являются документами, подтверждающими право собственности на помещение. Государственная регистрация права собственности на помещение, полученное в собственность на основании договора, заключенного до 01.02.1998, не запрещена, хотя и не является обязательной.
Свидетельство о праве на наследство является надлежащим документом, подтверждающим право собственности.
4. Документ о выплате пая в ЖК/ЖСК
В силу части 1 статьи 129 ЖК РФ «член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью». Таким образом, документ, подтверждающий полную выплату паевого взноса членом ЖК/ЖСК, является документом, подтверждающим право собственности указанного члена ЖК/ЖСК на соответствующее помещение.
Вступившее в силу решение суда, которым установлено право собственности юридического или физического лица на помещение в МКД является надлежащим документом, подтверждающим право собственности указанного лица.
6. Документ, подтверждающий режим совместной собственности
В случае наличия одного из документов (указанных в пунктах 1-5 настоящего раздела статьи), подтверждающего право собственности какого-либо собственника на помещение, дополнительно к этому правоподтверждающему документу может быть представлен документ, доказывающий наличие совместной собственности на помещение нескольких лиц. Таким документом может быть, например, свидетельство о заключении брака, из которого следует, что брак заключен ранее, чем оформлено право собственности на помещение. В указанном случае любой из собственников, совместно владеющих помещением (независимо от того, кто конкретно указан в правоподтверждающем документе), имеет право участвовать в общем собрании таким количеством голосов которое пропорционально площади всего помещения, то есть может действовать от имени всего помещения, находящегося в совместной собственности.