Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дом в ипотеку риски продавца». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.
Для оформления основного договора купли-продажи дома, находящегося в ипотеке, необходимо собрать пакет следующих документов:
-
удостоверение личности;
-
выписка из ЕГРН;
-
копия свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество;
-
согласие второго супруга на проведение сделки тем лицам, которые состоят в браке;
-
разрешение от органов опеки и попечительства, если в семье есть дети и на них выделены доли;
-
информация об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
-
кадастровый паспорт на земельный участок и жилое строение.
Продажа в ипотеку через другой банк: риски для продавца квартиры
Выше описаны идеальные схемы, когда покупатель приходит с ипотекой в том же банке, что и у продавца, или с наличными средствами. Если же покупатель кредитуется в другом банке, могут возникать сложности в процессе.
Пример
Продавец выставил на продажу квартиру, которую покупал в ипотеку в Сбербанке, и нашёл покупателя. Казалось бы, Сбербанк — один из самых крупных кредиторов в стране. Квартира стоит 14 млн рублей, у покупателей есть на руках 3 млн рублей — около 20%. Но, как мы писали выше, недавно Сбербанк стал требовательнее к ипотечным заёмщикам, и теперь покупатели не проходят одобрение. От них требуют уже 5 млн рублей (первоначальный взнос 35%). Таких денег у покупателей нет, и они идут в другие банки.
Им одобряют ипотеку в ВТБ. Но через ВТБ продажа квартиры в ипотеке выглядит рискованной для продавца. Ему предлагают оформить «лёгкий кредит» на погашение своей ипотеки, который закрывается после проведения сделки — за счёт средств, полученных от продажи. Но если сделка сорвётся по какой-то причине и договор не пройдёт регистрацию в Росреестре, продавец перейдёт в ВТБ по программе рефинансирования. С учётом того, что ставки сейчас выше, чем год-два назад, это влечёт определённые риски для продавца. Скажем, при первоначальном кредитовании действовала ставка 7,8%, а при рефинансировании есть риск перейти на ставку 10,5%. Продавец не избавится от квартиры — он останется со своей квартирой и ипотекой с повышенной ставкой, а покупатель будет искать другое жильё.
В Альфа-Банке предлагают другую схему — без кредитов. Ипотека гасится уже в рамках кредитного договора покупателя, но продавцу нужно оформить договор поручительства. Он будет действовать до тех пор, пока не будет зарегистрирована сделка и пока в выписке из ЕГРН не будет указан собственником покупатель, а обременение по объекту не перейдёт со Сбера на Альфа-Банк. На это может уйти около месяца-двух. Эта схема также рискованная для покупателя, но вероятность того, что заёмщик начнёт отношения с банком с просрочки и поручителю придётся платить за него ипотеку, всё же не очень велика.
Как видите, схемы по выкупу из-под залога в другом банке у разных организаций отличаются. Соответственно, могут отличаться и этапы сделки. Уточняйте как продаётся квартира в ипотеке другого банка там, где ваши покупатели собираются брать кредит, и есть ли там вообще такая опция. Оцените свои расходы и риски по сделке. Возможно, лучше повременить со сделкой и дождаться покупателя с наличными средствами или того, кто пройдёт одобрение в вашем банке.
Составление и подписание основного договора купли-продажи квартиры в ипотеку
В договоре в обязательном порядке должны содержаться следующие сведения:
- паспортные данные о покупателе и продавце;
- о документах, подтверждающих право собственности продавца на квартиру;
- характеристики квартиры – кадастровый номер, адрес, общая и жилая площади;
- о цене квартиры;
- порядок и выбор способа расчета с продавцом;
- о сумме первоначального взноса, которую покупатель внес из своих денег.
Договор вступает в силу сразу после подписания. Для государственной регистрации перехода права его необходимо передать в Росреестр, например, через МФЦ.
При регистрации права в Росреестре будет наложено обременение на квартиру в пользу банка.
Денежные средства продавец должен получить сразу после перехода права собственности на квартиру к покупателю. Банк передает продавцу деньги одним из способов:
- На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
- Через банковскую ячейку.
Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке
Список недостатков При продаже дома с ипотекой необходимо собрать больше документов и отчетов, чем при продаже квартиры за наличные, так как ипотека обеспечивает залог. Банк рассматривает ваш дом как залог для будущей продажи, а вас — как добросовестного покупателя.
Какую дополнительную документацию требует банк?
- Технический паспорт с описанием (с датой обновления не более пяти лет); и
- Паспорт земельного кадастра (с датой постройки не более пяти лет); и
- Заключите договор с оценочной компанией (сотрудник приедет и сделает фотографии квартиры), чтобы банк мог определить, насколько обоснованной является цена, по которой вы будете продавать квартиру.
- Отчет из психоневрологической клиники.
Для наличных операций ни один из вышеперечисленных документов не требуется. Это означает меньше хлопот.
Следующий недостаток заключается в том, что вы получаете деньги за квартиру в два этапа. Первый платеж (10-20% от единовременной суммы) вы оплачиваете в день подачи документов на регистрацию купли-продажи; в течение пяти дней вы получаете из банка вторую часть платежа, которую затем можете перевести на свой банковский счет.
Если деньги передаются таким образом, существует риск, что сделка может быть приостановлена по веским причинам продавцом квартиры, что получение денег может занять больше времени или что с покупателем может что-то случиться. квартиры (проблемы со здоровьем, безработица, смерть) и грозит ненужными срывами.
Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы
При обсуждении вопроса о том, можно ли продать квартиру с ипотекой, необходимо затронуть детали, влияющие на процесс оформления документов.
Существует несколько способов оплаты квартиры, продаваемой с помощью ипотеки. Наиболее распространенные из них описаны ниже.
Использование банка (прямое дебетование). Банк переводит средства на ваш счет сразу после подтверждения успешной продажи. У вас должен быть банковский счет.
Вы также можете воспользоваться сейфом. Это гарантирует, что вы получите всю сумму наличными в срок. Все деньги кладутся в ящик, а покупатель получает деньги только после того, как Росреестр подтвердит, что недвижимость перерегистрирована. Это предотвращает потерю средств в случае отзыва лицензии у банка, выдавшего ипотечный кредит.
При продаже квартир существует несколько подводных камней, поскольку все работы по перепланировке должны быть предварительно узаконены. Если этого не сделать, банк не согласится на сделку. Нет причин скрывать этот факт, поскольку все задокументировано.
Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости. Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи. Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.
Еще одной проблемой может стать неплатежеспособность покупателя. При оформлении сделки, банк может в любой момент отказать в выдаче ипотеки, поэтому даже при долгом предварительном обсуждении, можно потерять клиента из-за решения банка отказать заемщику.
Мошенники. Их достаточно в каждой сфере, и недвижимость не исключение. Поэтому продавцу следует тщательно проверять всю документацию покупателя, а также обращать внимание на банк, в котором будет осуществляться ипотечное страхование. Если банк вам не знаком, то стоит также навести справки о данном финансовом учреждении, возможно у него отсутствует лицензия или есть еще какие-либо проблемы с законом. Случаются ситуации, когда банк тоже может быть обманут посредством сложных изощренных махинаций, поэтому стоит узнать больше информации и о компании, которая занимается страхованием рисков ипотеки.
Потеря времени. В зависимости от того в какие сроки вам необходимо реализовать жилье, следует выбирать покупателя. Если вы хотите продать недвижимость в кратчайшие сроки, то, возможно, стоит отказаться от продажи квартиры в ипотеку. Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит. Поэтому, если существует острая необходимость продать квартиру быстро, то продажа в ипотеку не лучший вариант.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Выгодно ли продавать ипотечную квартиру
Продавцу, который захочет продать квартиру с обременением, придется столкнуться с некоторыми трудностями:
-
Нелегко найти покупателя. Желающих покупать недвижимость с обременением немного. Зачастую покупателем выступает риелтор, который потом сможет квартиру перепродать.
-
Цену на квартиру придется снизить. Из-за небольшого количества желающих покупать квартиру с обременением, скорее всего, придется продавать ее дешевле рыночной цены примерно на 15–20% в зависимости от обстоятельств.
-
Переоформить ипотеку можно не на каждого. Для сделки с помощью банка покупатель квартиры должен подходить под требования банка. Финансовая организация должна быть уверена, что новый заемщик сможет погасить кредит. До совершения сделки продавцу нужно в банке узнать, одобрят ли покупателю кредит.
Погашение ипотечного кредита до продажи квартиры
Этот вариант наиболее понятный и простой. После расчета с кредитором продать квартиру будет легче и быстрее, а из-за снятия обременения можно рассчитывать на более высокую стоимость.
Погасить остаток долга можно своими средствами (что выполнимо далеко не всегда) или заемными (можно оформить потребительский заем). После возврата средств владелец квартиры берет в банке справку, подтверждающую отсутствие задолженности, предоставляет ее в Росрестр, который снимает обременение. После этого жилье находится в свободном распоряжении владельца, который может его продать обычным способом. При этом на сроки продажи квартиры влияют стандартные факторы:
- стоимость;
- состояние квартиры;
- местонахождение;
- наличие совладельцев;
- сезонность и другие.
Главный плюс этого варианта – он выступает единственным способом продать ипотечное жилье по рыночной стоимости.
Риски, связанные с покупкой недвижимости
Основная ипотека 2023 не имеет ничего общего с получением кредита, а связана с процессом приобретения недвижимости. Существуют даже кредитные сделки. Таким образом, риски покупателя включают
- купить квартиру в Вайте в виде залога, ренты, аренды и прописанных несовершеннолетних жильцов,
- на спорную недвижимость — права предыдущего владельца могут быть оспорены, что приведет к расторжению договора,
- продавец может страдать заболеванием, исключающим его разумность и легитимность — может состоять на учете у психиатра или нарколога,
- приобретение жилья, ранее приобретенного на средства материнского капитала, но без распределения долевой собственности между детьми,
- Покупка недвижимости у мошенника — имущество, приобретенное преступным путем, возвращается законному владельцу, а покупатель обязан вернуть кредит.
- Новостройки менее рискованны, но если они приобретаются на стадии строительства (CDD), возможно банкротство застройщика и «долгострои».
Квартиры, приобретенные по ипотеке, несут риски для покупателя. Если договор будет признан недействительным, у первоначального владельца может больше не оказаться денег, и ему придется выплачивать кредит. Заемщик по-прежнему должен вносить ежемесячные платежи, и банк может избежать неприятностей.
Другие риски кредитов на недвижимость
Обращение взыскания на недвижимость сопряжено с рисками для покупателя. Это касается не только чистоты сделки и снижения дохода, но и дополнительных рисков, о которых следует знать
- Валютный риск — если кредит взят в долларах США или евро, повышение обменного курса может значительно увеличить обязательства.
- Потеря стоимости квартиры — недвижимость может подешеветь.
- Повреждение или уничтожение имущества — например, если произойдет потоп от соседей или пожар в квартире, вы не сможете там жить и будете вынуждены снимать другую комнату и одновременно выплачивать кредит.
Существуют также некоторые сложности при покупке квартиры во время последующего развода и брака. Супруги должны договориться, кому останется недвижимость и как будут выплачиваться ипотечные платежи. Если стороны не приходят к соглашению, раздел имущества и долгов решается в суде, а банк снова отказывает заемщику в оформлении кредита — финансовому учреждению выгоднее иметь двух клиентов.
Какие есть риски при покупке ипотечной квартиры в залоге?
Условия жизни ипотечного заемщика могут измениться в любой момент и вынудить продать ранее приобретенную квартиру. Однако покупатели, как правило, избегают таких объектов, так как распространено мнение, что риск покупки ипотечной квартиры очень высок. На практике проблем можно избежать, если получить банковскую лицензию на сделку.
Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно указывается наличие кредита, а в пакет документов входит согласие финансового учреждения. Без этого согласия сделка может быть затронута, а право собственности не может быть передано.
По выгодной цене можно купить ипотечную квартиру — риск компенсируется скидкой, которую предлагает продавец. Скидки — главный аргумент в пользу ипотеки. При покупке ипотечной квартиры покупатель практически не рискует, если между тремя сторонами успешно достигнуто соглашение.
Приобретение ипотечной квартиры возможно путем переуступки долга или досрочного погашения покупателю за счет погашения ипотеки продавца.
Как проходит продажа в ипотеку
Сделка состоит из пяти шагов:
- Просмотр квартиры. Покупатель должен убедиться, что объект подходит под ипотеку, и договориться с продавцом о сделке.
- Оценка. Оценщик проведёт осмотр квартиры, сверит фактические данные с документами и составит акт с оценочной стоимостью. Основываясь на ней, покупателю рассчитают сумму кредита в банке.
- Проверка документов и получение одобрения банка. Покупатель отнесёт в банк копии документов на квартиру для проверки на соответствие условиям кредитования. Если всё в порядке, он получит одобрение на выдачу кредита.
- Сделка. Продажа оформляется, как обычно, у нотариуса, только вместо расчёта продавец получает гарантийное письмо от банка на перечисление денег.
- Расчёт. Деньги на счёт продавца поступят в течение 14 дней после регистрации сделки, иногда раньше.
Похожие записи: