Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Просрочен договор аренды земельного участка что делать в 2024 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.
1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.
Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.
2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.
Проще говоря. Помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.
Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.
Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Иными словами. Если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.
Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.
Основания для отказа после истечения срока
Если срок действия арендного контракта заканчивается и вы не заключили новый контракт или не получили уведомление о продлении, вам нужно знать, какие основания могут быть для отказа в продлении аренды земельного участка.
Основания для отказа могут включать следующие действия:
- Отсутствие желания продлить контракт или продолжать арендовать землю;
- Несоблюдение условий арендного контракта, например, неуплата арендной платы;
- Использование земли не по назначению или нарушение договорных обязательств;
- Необходимость проведения работ на участке, которые невозможно выполнить при наличии арендатора;
- Необходимость использования земли для других целей.
Какие причины для отказа продления договора аренды земли под торговый киоск
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Я ИП. Живу в сельское местности. Торговый киоск работает с 2022года.
Новый глава администрации всячески пытается закрыть киоск , мотивируя тем,что «от него много шума и жители жалуются». Киоск расположен с соблюдением всех норм. За время работы не было ни одного нарушения, аренду земли плачу исправно (киоск 12м.кв., плачу за 100м.кв.).
До меня дошли «слухи», что мне хотят не продлять договор аренды земли на следующий год (текущий договор до 24.01.13.) У меня вопрос: какие могут быть причины для отказа продления договора и что делать ,если отказ был?
Если закончился срок аренды участка без строений
После отмены преимущественного права арендатора в марте 2015 года договор аренды после истечения срока действия теряет юридическую силу. Арендаторы даже, внося ежемесячно плату за пользование участком, не смогут продлить срок соглашения, если не успели возвести дом и получить разрешение на строительство. Судебная практика показывает, что договор аренды, который был заключён до 1 марта 2015 года, невозможно продлить. Решение в 99% случаях — обязать арендатора снести строение за свой счёт и привести участок в первоначальный вид.
Но согласно гражданскому кодексу срок договора не имеет значения, если он не расторгнут. Поэтому собственникам при отсутствии строений на земельном участке советуем не обращаться в администрацию до момента получения разрешения на строительство. Этот документ может помочь продлить срок аренды без торгов, даже если на участке нет и фундамента. Для продления срока в первую очередь получаем разрешение на строительство, затем обращаемся в администрацию, сопровождает арендодателя на каждом этапе.
По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам в аренду на торгах в форме аукциона. Случаи предоставления участков в аренду без торгов прямо установлены Земельным кодексом РФ (указаны в пп. 1 — 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Например, таким правом пользуются собственники зданий, сооружений, крестьянские (фермерские) хозяйства, члены садоводческих товариществ.
С 01.03.2015 было отменено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное Земельным кодексом РФ. В связи с чем, и возникает в настоящее время вопрос: как продлить договор аренды земельного участка, заключенный с администрацией?
Сразу уточним один момент: продление аренды государственного земельного участка предполагает заключение нового договора аренды без проведения торгов. Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора аренды, а заключение нового договора без участия в аукционе.
Закон о земельном кадастре с 1 января 2022 года
В противном случае бывший арендатор обращается в суд для признания сделки недействительной. Поскольку это нарушение закона, администрацию обязуют продлить договор аренды по поданному ранее заявлению.
Судебная практика Арендатор может обращаться в суд при получении отказа в пролонгации в любом случае – исковое заявление подается в течение 10 дней после получения отказа. В заявлении говорят о намерениях продлить аренду и незаконном получении отказа от администрации.
В данном случае в точности указывают причины отказа и прилагают копии полученного в администрации уведомления. Судебное разбирательство для арендатора-истца оказывается куда более выгодным, если к заявлению истец прилагает доказательства надлежащего пользования земельным участком.
Способы продления аренды земельного участка
Продление аренды земельного участка возможно не только на основании заявления арендатора, но и в результате решения суда, местной администрации или государственного органа. Пролонгация контракта осуществляется следующими способами:
- Подписание сторонами нового договора. В этом случае арендатор и право на землю остаются прежними. Однако контрагенты могут изменить условия сделки.
- Заключение дополнительного соглашения. Этот документ принимается в дополнение к существующему договору. Соглашением можно изменить лишь незначительные условия сделки. Форма документа должна соответствовать основному договору.
- Автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка. Применяется в случаях, если действие контракта закончилось, но арендатор продолжает пользоваться землей. При этом важно, чтобы собственник участка не возражал. Договоренности автоматически продлеваются на неопределенный срок на прежних условиях.
Арендодатель имеет право отказать арендатору в пролонгации контракта. Если собственником земли являет физическое или юридическое лицо, он может отказать по следующим причинам:
- нарушение договорных обязательств арендатором;
- арендодатель не планирует больше сдавать землю в аренду;
- наниматель заранее не уведомил о своем желании пролонгировать соглашение об аренде.
Если арендатор отказал в продлении контракта нанимателю без соответствующих оснований, а после сдал в аренду недвижимость третьему лицу, то у бывшего арендатора появляется право подать иск о продлении договора аренды земли в принудительном порядке. У нанимателя есть преимущественное право на пролонгацию контракта. Данное правило действует в течение года, по истечении этого времени арендатор теряет преимущественное право.
Бывший арендатор через суд может не только обжаловать контракт, заключенный с третьим лицом, и вернуть земельный участок в свое пользование, но и требовать возмещения понесенных убытков в связи с отказом на продление договора.
Если собственником земли выступает государство или муниципалитет, то у них могут быть следующие основания для отказа в пролонгации договора:
- недвижимость была изъята из оборота;
- собственность будет зарезервирована для государственных задач;
- был наложен запрет на приватизацию земельного участка;
- земля была использована в нецелевом назначении;
- наниматель пропустил срок для продления договора аренды земли.
Отказ в продлении аренды земли
Собственник земли может отказать нанимателю в продлении договора аренды. Если владельцем является частное лицо или организация отказ может быть в случае:
- нарушения арендатором условий соглашения;
- собственник не собирается далее сдавать объект в аренду;
- арендатор не предупредил собственника заранее о намерении продлить контракт.
Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в П.15 ЗК РФ. Кроме того, есть Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11, которое гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.
Министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова рассказала, что упрощенно продлить договор аренды земельного участка можно на срок не более срока действующего договора. В случае, если аренда оформлена на срок более 3 лет — на три года. Сделать это лучше всего удаленно — через портал госуслуг. Процедура занимает 5 дней.
«Продлить договор аренды удастся, если он заключен до введения режима повышенной готовности (12 марта 2020 года), срок действия основного договора еще не истёк, а также соблюдены условия, указанные в законе №166-ФЗ», — подчеркнули в ведомстве.
Если у вас заканчивается аренда, то есть Определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции.
Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Почитайте на досуге — коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.
- Аренда земельного участка для дома (13)
- Аренда земельного участка под бизнес (19)
- Земельные участки по госпрограмме (12)
- Земельные участки по льготе (9)
- Земли сельскохозяйственного назначения (14)
- Индивидуальное Жилое Строительство (25)
- Кадастровые работы (16)
- Отказ в аренде земельного участка (22)
- Отказ в переводе в собственность (6)
- Отказ в регистрации дома (5)
- Покупка земельного участка (28)
- Продажа земельного участка (15)
- Судебные иски и споры (10)
После того как заявление и документы будут готовы, их нужно отдать в местную администрацию. Сделать это можно лично, через представителя, через почту России или по электронной почте. В последнем варианте заявление должно быть подписано электронной цифровой подписью.
Заявление рассматривается в течение месяца. В завершение арендатор получает административное решение о продлении найма участка.
При рассмотрении заявления администрация может отказать в пролонгации аренды. Причиной отказа может послужить любой из пунктов ниже:
- земля изъята из оборота;
- находится в резерве;
- на участок наложен запрет;
- земля использовалась не по назначению;
- у арендатора существует задолженность по арендной плате.
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Аренда – это передача объекта во временное пользование. Договор на землю предполагает, что собственник или иное лицо, обладающее соответствующими полномочиями, передаёт арендатору участок, а тот обязуется оплачивать его использование в оговоренные сроки и в установленном размере.
Соглашение об аренде имеет срочный характер. Если срок прямо не указывается или сделка заключается с указанием на отсутствие точной даты окончания, отношения прекращаются по заявлению одной из сторон.
Продление срока соглашения может быть осуществлено одним из следующих способов:
- стороны заключают дополнительное соглашение, в котором указывается новый срок окончания отношений;
- заключается новый договор после окончания действия предыдущего;
- отношения автоматически продлеваются. Для этого в тексте должна быть отметка, что такой вариант возможен.
Если речь не идёт об аренде участков, полученных в результате аукциона, процедура полностью зависит от воли сторон. Частное лицо, будь то гражданин или организация, вправе самостоятельно решать, продолжать ли отношения или нет.
По общему правилу, соглашение о продлении аренды нужно будет зарегистрировать, как и первоначальное. В целом, процедура продления выглядит следующим образом:
- стороны договариваются об условиях новой сделки. Могут быть изменены некоторые моменты, например, размер оплаты;
- договор подписывается сторонами. Подписание может быть реализовано и в момент регистрации, и заранее;
- сделка регистрируется в Росреестре или через МФЦ. Нотариальное удостоверение не является обязательным и никакого преимущества не даёт.
Если для заключения новой сделки требуется проведение торгов, сначала нужно обратиться в администрацию и инициировать их проведение, затем принять в них участие и только после этого, если по результатам торгов будет заключен новый договор, обращаться в Росреестр.
Способы продления аренды земельного участка
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент) рассмотрел обращение и в части своей компетенции сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения.
Письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.
Вместе с тем по существу поставленного в обращении вопроса сообщаем.
Основания для осуществления государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о недвижимости). Обращаем внимание, что решение о государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретное случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов.
Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен статьей 29 Закона о недвижимости и включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Учитывая положения статьи 40 Закона о недвижимости, основанием для учетно-регистрационных действий в отношении созданных здания, сооружения являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если для их строительства в соответствии с федеральными законами требуется разрешение на строительство), а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором такие здание, сооружения расположены.
Согласно части 2 статьи 40 Закона о недвижимости государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Пунктом 2 статьи 263 ГК РФ определено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
При этом положения пунктов 1 и 2 статьи 222 ГК РФ устанавливают, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Исходя из части 7 статьи 51, части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, а также для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект недвижимости.
Минэкономразвития разъяснило, при каких условиях возможна госрегистрация прав на здание, расположенное на арендованном земельном участке, если срок договора аренды истек.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если в ЕГРН содержится актуальная запись о зарегистрированной аренде участка, то госрегистратор прав должен в т. ч. убедиться, что на момент ввода в эксплуатацию здания договор считался возобновленным на тех же условиях, приняв меры по получению дополнительных сведений. Материалы может предоставить заявитель по своей инициативе.
Министерство напомнило о документах, предоставляемых на госрегистрацию и отметило, что объект не должен быть самовольной постройкой.
Аренда – это передача объекта во временное пользование. Договор на землю предполагает, что собственник или иное лицо, обладающее соответствующими полномочиями, передаёт арендатору участок, а тот обязуется оплачивать его использование в оговоренные сроки и в установленном размере.
Соглашение об аренде имеет срочный характер. Если срок прямо не указывается или сделка заключается с указанием на отсутствие точной даты окончания, отношения прекращаются по заявлению одной из сторон.
Продление срока соглашения может быть осуществлено одним из следующих способов:
- стороны заключают дополнительное соглашение, в котором указывается новый срок окончания отношений;
- заключается новый договор после окончания действия предыдущего;
- отношения автоматически продлеваются. Для этого в тексте должна быть отметка, что такой вариант возможен.
Если речь не идёт об аренде участков, полученных в результате аукциона, процедура полностью зависит от воли сторон. Частное лицо, будь то гражданин или организация, вправе самостоятельно решать, продолжать ли отношения или нет.
По общему правилу, соглашение о продлении аренды нужно будет зарегистрировать, как и первоначальное. В целом, процедура продления выглядит следующим образом:
- стороны договариваются об условиях новой сделки. Могут быть изменены некоторые моменты, например, размер оплаты;
- договор подписывается сторонами. Подписание может быть реализовано и в момент регистрации, и заранее;
- сделка регистрируется в Росреестре или через МФЦ. Нотариальное удостоверение не является обязательным и никакого преимущества не даёт.
Если для заключения новой сделки требуется проведение торгов, сначала нужно обратиться в администрацию и инициировать их проведение, затем принять в них участие и только после этого, если по результатам торгов будет заключен новый договор, обращаться в Росреестр.
Чаще всего пролонгация договора производится через заключение новой сделки или дополнительного соглашения. Но если речь идёт об автоматическом продлении, важным моментом считается размер арендной платы. По общему правилу, если иное не указано в договоре, она остаётся прежней.
Если изначально арендная плата не оговаривается (что не является существенным нарушением и не будет поводом для расторжения сделки), она определяется по рыночной стоимости, то есть в размере, подобной аренды в аналогичных ситуациях. Чаще всего речь идёт о какой-то устной договорённости между лицами.
Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).
То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).