Что делать, если застройщик изменил планировку квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если застройщик изменил планировку квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Боюсь, что судебные перспективы дела не радужные. Но плюс в том, что вы обнаружили проблему на ранней стадии и у вас есть время на общение с застройщиком. Его можно замотивировать сделать все, как договаривались.

Что требовать с застройщика, если квартира не соответствует плану в договоре?

При отсутствии самого объекта, конечно пока в суд идти не с чем. А поскольку Вам уже сейчас предлагается пересмотреть условия заключенного договора, то определяться надо до подписания соглашения.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Он исходил из того, что при использовании пазогребневых плит истцом не было доказано ухудшение качества объекта долевого строительства, а значит, оснований для уменьшения цены квартиры нет.

Если у вас остались вопросы на данную тему, или вы хотите уточнить законодательные требования к ремонтным работам внутри квартир, спрашивайте у юристов. Сайт prav.io предоставляет любые юридические консультации.

Права участника долевого строительства по закону

Также теперь будут проводиться проверки законности принятия решений на общих собраниях и выездные проверки на этапе согласования планируемых работ в помещениях на последнем этаже дома, в том числе на мансардах и чердаках.

Несмотря на строгие нормы закона о долевом строительстве, многим дольщикам вместе с заветными ключами застройщики преподносят неприятные сюрпризы. В интернете полно историй о том, как люди получают совсем не то, что хотели: застройщики меняют не только площадь объектов, но и планировки квартир, их расположение на этажах и материалы отделки.

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют.

При наличии такой возможности и соглашения сторон застройщик также может предоставить аналогичную квартиру без нарушений.

Многие владельцы квартир в новостройках стремятся сделать ремонт как можно быстрее. И это понятно, поскольку нередко для приобретения новой квартиры приходится продавать прежнюю и до окончания ремонта жить в съемной.

Основные правила перепланировки в 2022 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

Заявление
Техпаспорт на квартиру
Эскиз проекта (2 экземпляра)
Паспорт собственника
Согласие всех, прописанных в квартире

Нужно ли согласовывать перепланировку в новой квартире

Стоит сразу обозначить, что практически все действия по переносу и объединению границ внутри квартиры, в том числе новой, осуществляются только на основании разрешения уполномоченных органов и требуют внесения изменений в технический паспорт, исключений мало.

В большинстве случаев узаконить перепланировку квартиры в новостройке вполне реально [1] . Однако процесс получения разрешения на перепланировку имеет много особенностей, о которых нужно знать. Очень важно учесть все нюансы, действовать по порядку и не нарушать требования закона.

Определимся с тем, для чего согласование не нужно. Узаконивать не придется такие работы, как косметический ремонт: покраску стен, переклейку обоев, замену дверей, ламината.

А вот самыми распространенными работами, требующими согласования, можно назвать следующие:

совмещение ванной комнаты и туалета;
перенос и устройство дополнительного санузла;
создание просторных комнат и кухни за счет коридоров;
реконструкция перекрытий;
перенос дверных проемов.

Часто застройщики делают акцент на том, что в их квартирах так называемая свободная планировка: нет внутренних стен и минимальное количество несущих опор. И многие собственники думают, будто в таком жилье можно сооружать перегородки в любом месте, а вот получать разрешение на такую перепланировку вовсе не обязательно. Расставим все точки над «i»: действительно, собственнику квартиры свободная планировка дает массу возможностей для воплощения дизайнерских фантазий, в том числе связанных с реорганизацией пространства внутри жилья. Но согласовывать изменения в конфигурации помещения необходимо в любом случае, даже если стену планируется не снести, а, наоборот, возвести.

Дело в том, что в проектной документации указываются все существующие границы внутри жилья, в том числе те стены, которые не возвели при сдаче квартиры. При техинвентаризации квартиры БТИ может проверить, соответствуют ли помещения проектам.

Поэтому обнаружить, что перепланировка была сделана самовольно, очень легко — достаточно взглянуть на план жилья в техническом паспорте.

Внесение существенных изменений: права дольщиков

Если внесенные застройщиком изменения в проектную декларацию негативно влияют на интересы дольщиков, например, переход от кирпичного дома к панельному, отсутствие объектов инфраструктуры или изменение расположения квартир на этажах – у покупателей есть основания для возмещения ущерба.

Застройщики должны продемонстрировать, что эти изменения не ставят под угрозу безопасность и не ущемляют права покупателей, что является прецедентом, созданным недавним решением Верховного суда.

Если застройщик в одностороннем порядке изменяет проект без уведомления (или если дольщики не согласны), существует несколько вариантов действий:

Подсчитайте затраты на исправление ошибок застройщика и потребуйте оплаты.
Требуйте расторжения соглашения с учетом специфики каждого случая (вмешательство суда обязательно). Незначительные отклонения от договора (например, отсутствие внутренних перегородок) могут привести к досудебному разрешению споров (денежная компенсация или аналогичная квартира без расхождений).
Добивайтесь изменения цены (в соответствии со статьей 29 ФЗ “О защите прав потребителей”), доказав, что изменения в проекте привели к снижению стоимости квартиры.

Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Перепланировка на этапе строительства. Разберемся с понятиями

Технически перепланировка на этапе строительства является не перепланировкой, а изменением проектной документации, т.е. фактически – строительством по новому проекту. Перепланировка требует внесения изменений в план БТИ, а в случае дома на этапе строительства никакого плана БТИ еще нет. Таким образом, говорить о перепланировке, как об изменении технических характеристик жилого помещения по особой процедуре, можно только после ввода в эксплуатацию жилого дома. На этапе строительства дома Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», советует договариваться обо всех изменениях напрямую с застройщиком. При этом стоит учитывать, что планировка – это неотъемлемая часть ДДУ, и в случае согласия застройщика на изменения, нужно заключать дополнительное соглашение к ДДУ, прилагать новый проект. Все это нужно успеть сделать до сдачи дома в эксплуатацию. Сразу после того как дом введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры, вступает в силу понятие «права собственности», т.е. юридически квартира становится «вторичной» недвижимостью, даже в том случае, если в ней еще никто не жил, напоминает Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group». Требования, которым должна соответствовать квартира, и правила перепланировки едины как на этапе строительства, так и после его завершения. Сложные изменения, связанные с изменением нагрузки на несущие конструкции, действительно есть смысл планировать на этапе строительства, а в идеале — до строительных работ. Принципиальные изменения должны быть согласованы автором проекта, а девелопер, в свою очередь, вносит изменения в проектную документацию. Наиболее распространенная практика — перепланировка квартиры по факту получения ключей. Если речь идет о квартире в монолитном доме, а перепланировка не затрагивает несущих пилонов или стен, мокрых зон, кухни, вентиляционных конструкций и не предполагает изменения функционального назначения помещений, процедура оформления очень простая. Собственник приносит в БТИ новый проект и получает согласованные документы. Практика изменений помещения до сдачи в эксплуатацию не слишком распространена среди застройщиков, поскольку материальные и временные затраты слишком высоки и нецелесообразны. Павел Иншаков, руководитель отдела продаж ЖК «Аккорд. Smart-квартал», сообщил, что на этапе строительства произвести перепланировку в принципе довольно трудно, так как квартиры с измененными планировочными решениями невозможно будет сдать в эксплуатацию. То есть если речь идет о крупномасштабном проекте на несколько сот тысяч квадратных метров, то учесть пожелания всех будущих собственников практически невозможно. Это реально, если проект небольшой и девелопер согласен возложить на себя обязанность повторного согласования в инстанциях новых планировок. В типовых домах перепланировка обычно проводится собственниками после сдачи дома и своими силами. Конечно, в проектах элитной недвижимости, которые как раз отличаются камерностью, девелоперы максимально идут на поводу у клиентов, реализовывая все их пожелания.

Что и с кем согласовывать?

Все изменения, которые потенциально влияют на несущую способность здания, предполагают смену целевого назначения или могут повлиять на внешний облик здания необходимо согласовывать с автором проекта. В идеале сделать это до начала строительства этажа, отметил Виктор Прокопенко. Если изменения укладываются в допустимую для монолитного дома погрешность, например, вы переносите ненесущие стены в тех же контурах на несколько сантиметров, согласование необязательно. Но любые более сложные изменения в планировке рекомендуется согласовать в БТИ — сегодня это несложно. По сути, нужно проинформировать уполномоченный орган о решениях в новой квартире. Ярослав Клименков, юрист компании «Storm Properties», рассказал, что в ситуации, когда подписан ДДУ, а Дольщик хочет что-то поменять в помещении, требуется внести и согласовать изменения в проектную документацию, получить на это положительное заключение экспертизы (если эти изменения связаны с изменением конструктивной части здания, фасадов и т.п.) и внести их в ИСОГД (специальная информационная система о строительстве). Либо, на этапе обмеров кадастровыми инженерами, поменять планировки. Кроме этого, стороны должны оформить и зарегистрировать допсоглашение к ДДУ, к которому необходимо приложить ряд дополнительных документов.

Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe

3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.

Ecть двa вapиaнтa:

cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.

Paзpeшитeльнoe:

пepeмeщeниe caнyзлa;
пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.

Увeдoмитeльнoe:

зaмeнa пoлa;
мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.

B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.

Одной из распространенных проблем, с которой могут столкнуться дольщики при покупке квартиры в многоквартирном доме, является нарушение размеров квартиры по сравнению с проектной документацией. Это может произойти, если застройщик изменяет площадь квартиры после ее передачи дольщику.

При определении проблемы необходимо учитывать, что перепланировка квартиры или изменение ее проектной площади являются нарушением обязательных условий договора и проекта. Приведенная к покупке квартира не соответствует проекту в части площади и может включать в себя изменения, необусловленные иными обстоятельствами.

Важно отметить, что такое нарушение может повлечь за собой финансовые последствия для дольщика. Например, если застройщик уменил размер квартиры и площадь стала меньше, чем была указана в договоре, дольщик имеет право потребовать возврат части уплаченного бюджета за квартиру. Отсутствие согласия дольщика на изменение размера квартиры и нарушение проекта предоставляет основания для взыскания неустойки в порядке, предусмотренном законодательством.

В случае возникновения такой проблемы, дольщик должен обратиться в суд с требованием о возврате денежных средств, уплаченных за недвижимость, учесть все недостатки и изменения, которые были внесены в квартиру после ее продажи, а также потребовать установления приведенной к покупке дольщика проектной площади квартиры.

Необходимо также отметить, что в процессе решения проблемы со всей ситуацией дольщику следует обратить внимание на такие аспекты, как оформление и внесение изменений в документацию, определение коэффициента, учет и оценку лоджии или балкона, общая площадь квартиры и другие особенности, влияющие на права и интересы дольщика.

Взаимодействие с застройщиком

В процессе приобретения квадратных метров недвижимости возникают различные вопросы, связанные с изменениями в проекте или недостатками в переданной квартире. Застройщик должен соблюдать законодательство и нести ответственность за свои действия. В случае нарушения прав дольщика, последний имеет возможность привлечь застройщика к ответственности.

При определении площади квартиры необходимо руководствоваться законодательством. Внесение изменений в проект многоквартирного дома должно осуществляться в соответствии с законом и при согласии всех заинтересованных сторон. Если застройщик увеличил размер квартиры без согласия дольщика, то последний имеет все основания не только потребовать возвращения долевого взноса, но и взыскать неустойку.

Для оформления своих прав и требований дольщик может обратиться в апелляционный суд, где будет рассмотрен вопрос о законности действий застройщика и возможности приводить квартиру к проектной площади. При приведении квартиры к указанной площади дольщик имеет право получить компенсацию за неиспользованную общую площадь, включая лоджии или балконы.

Поиск альтернативных вариантов

Если застройщик уменьшил размер квартиры, дольщик имеет право потребовать возврат денежных средств, если проектная площадь была приведена в договоре. Также, вопрос можно решить с помощью изменения размеров иных помещений, например, объединения двух комнат в одну или внесении изменений в проект. В некоторых случаях можно попробовать добиться увеличения общей площади квартиры путем оформления лоджии или балкона.

В случае нарушения законодательства при долевом строительстве, дольщик имеет право взыскать неустойку и иные компенсации за причиненные убытки. Например, можно требовать оплату метров недвижимости, которые были отняты застройщиком по истечении срока передачи квартиры. Если в договоре указана квадратная площадь квартиры, а после продажи оказывается, что она была уменьшена, возможно взыскать у застройщика неустойку.

Дольщики могут обратиться в апелляционный суд с приведенными недостатками квартиры, чтобы получить компенсацию за нарушение прав. Важно иметь доказательства (например, проектную документацию или фотографии), чтобы подкрепить свои требования.

При изменении размера квартиры застройщиком после последней передачи объекта в эксплуатацию, дольщику предоставляется право потребовать возврат денежных средств, в том числе и за недостающую площадь, либо продажу квартиры с учетом изменений в размере. Это предусмотрено законодательством и обязательными требованиями к проектной документации. Если внесение изменений было осуществлено без согласия и в нарушение прав дольщика, он имеет право потребовать взыскание с застройщика неустойки.

В случае нарушения обязательных требований при выполнении проекта многоквартирных домов и передачи недвижимости, дольщик может обратиться в апелляционный суд с требованием о возврате денежных средств и компенсации за недостатки. Для этого необходимо оформление иных документов, предоставление свидетельств и фактов нарушения установленных параметров площади.

Площадь квартиры, включая балконы и лоджии, определяется в проектной документации. Изменение площади без согласования с дольщиком является нарушением закона. При передаче квартиры дольщику необходимо обязательное определение площади и оформление договора, в котором должны быть указаны все детали и характеристики помещения.

Если дольщик обнаружил нарушение прав при покупке квартиры, он имеет право потребовать возврат денежных средств или продажу квартиры с учетом изменений в размере. Для этого необходимо провести экспертизу объективности и законности изменений, определить коэффициент изменения площади и оценить неправомерность действий застройщика.

Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?

Нет, это разные понятия. Переустройство квартиры не вносит изменений в план квартиры. При переустройстве производится установка или замена инженерных сетей, электрического или сантехнического оборудования.

К таким работам относятся:

установка бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;
перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;
устройство новых вентиляционных каналов;
прокладка новых или замена существующих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов.