Преимущественное право покупки доли в квартире в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Преимущественное право покупки доли в квартире в 2024 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Заказчик имеет право:
1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
Заказчик обязан:
1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
Исполнитель имеет право:
1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
  - неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
  - если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
Исполнитель обязан:
1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
2. до момента расторжения Договора.
Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Преимущественное право покупки доли: что это?

Преимущественное право покупки доли – это законная возможность владельца имущественного комплекса продать свою долю в нем другому лицу по более выгодным условиям, чем это может сделать третье лицо. Это право установлено статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Преимущественное право покупки применяется в реализации долевой собственности, где владение состоит из долей. Каждый участник может продать свою долю другому участнику за согласованные условия без предоставления такого права третьим лицам.

Примеры использования преимущественного права покупки доли могут быть различными. Например, Федор Николаевич Кузнецов, владеющий долей в компании «Секрет» хочет продать свою долю за 250 тысяч рублей. Однако, передавать его долю третьим лицам он не может. Он может только уведомить других участников о своем намерении продать долю и дать им право приобрести ее на тех же условиях.

Уведомление о намерении продать долю должно быть письменным и должно содержать все условия предложения. Уведомление должно быть направлено всем участникам по почте с уведомлением или вручено лично.

При использовании преимущественного права покупки доли, владелец доли должен ждать ответа от других участников в течение 30 дней. Если никто из участников не проявил желание приобрести долю, владелец доли получает право продать ее третьему лицу.

Процесс осуществления преимущественного права покупки доли
Шаг	Действия
1	Владелец доли составляет и отправляет уведомление о намерении продать долю всем участникам
2	Участники имеют 30 дней на рассмотрение предложения и принятие решения о покупке доли
3	Если никто из участников не проявил желание приобрести долю, владелец доли имеет право продать ее третьему лицу
4	Если участник проявил желание приобрести долю, то стоимость и условия сделки согласовываются между участниками.

Примеры употребления на «Секрете»: интересные примеры из практики

На портале pravo.rf можно найти множество примеров, демонстрирующих употребление преимущественного права покупки при реализации долевой собственности. Ниже приведены некоторые из них:

Пример 1: Извещение о продаже доли

В одном из случаев по Кузнецову Федору Николаевичу было размещено объявление о продаже его доли в долевом строительстве на портале «Секрет». Покупатель, обладающий преимущественным правом покупки, получил уведомление о намерении продать долю и мог приступить к осуществлению своих прав в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Пример 2: Покупка доли на «Секрете»

В другом случае одно из лиц выразило намерение приобрести долю в долевом строительстве на портале «Секрет». Сообщение об этом было отправлено продавцу, который обязан был предоставить преимущественному покупателю возможность осуществить своё право.
Пример 3: Оформление преимущественного права покупки

В ещё одной ситуации владелец доли в долевом строительстве объявил о продаже доли на портале «Секрет». Претенденты, желающие воспользоваться преимущественным правом покупки, должны были направить свои заявки и предоставить все необходимые документы. Затем был проведен отбор претендентов и оформлено преимущественное право покупки.

Эти примеры демонстрируют, как преимущественное право покупки может быть использовано в практике реализации долевой собственности на портале «Секрет». Сайт pravo.rf предоставляет удобный и прозрачный инструмент для осуществления данного права, обеспечивая справедливость и равные возможности для всех сторон.

Преимущественное право покупки доли в коммунальной квартире — это право, которое имеют собственники уже существующей недвижимости, когда кто-то из владельцев такой же доли жилья хочет ее продать. Покупатель, который имеет это право, может купить долю в общей квартире до того, как она будет предложена постороннему покупателю.

Многие люди не знают, как это работает или как это может защитить их права на жилье. Если вы являетесь собственником доли в квартире и вы хотите продать ее, то вы должны сообщить о своем намерении продать долю всем другим собственникам общей квартиры. Всего участники общей долевой собственности обязаны уведомлять друг друга о своих намерениях купить или продать доли в общей собственности.

Если другой собственник доли в общей квартире решит воспользоваться своим правом на преимущественную покупку вашей доли, то он должен связаться с вами и приготовить договор на покупку. Данный договор необходимо заключить в письменной форме, который должен быть заверен нотариусом. Это имущество может быть заложено и в таком случае ваша доля в праве собственности будет заложена вместе с общим объектом недвижимости.

Если в течение месяца со дня получения извещения о продаже вы не ответили на это извещение, то собственник доли в общей собственности может свободно продавать свою долю некому угодно, а также эту собственную долю передать за наличные средства другой стороне. В противном случае, вы будете иметь преимущественное право на покупку этой доли, а продавец должен будет продать свою долю в соответствии с вашими условиями.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Люди, обладающие только частью одной недвижимости, практически всегда сталкиваются с определенными сложностями при продаже имущества. Это обусловлено тем, что у других совладельцев имеется преимущественное право покупки доли. К наиболее популярным сложностям и проблемам относится:

Создаются другими жильцами недвижимости препятствия для продажи комнаты. Например, они прямо заявляют потенциальным покупателям, что будут портить им жизнь, а при этом не желают самостоятельно выкупить долю.
Совладельцы отказываются принимать специальное уведомление о продаже имущества, поэтому приходится отправлять документ заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы обладать доказательством соблюдения требований законодательства.
Первоначально дольщики отказываются выкупать долю, но после обращаются в суд для оспаривания уже заключенной сделки с третьими лицами. Но если у продавца имеются доказательства извещения граждан, то суд не удовлетворит исковые требования.
Сразу несколько дольщиков могут выразить желание приобрести часть квартиры, а в такой ситуации продавец может самостоятельно выбрать, с кем именно будет заключена сделка.
Можно не уведомлять других совладельцев о продаже части, если имеется договоренность только с одним жильцом, что именно он выкупит долю.

Преимущественное право покупки доли в квартире с несовершеннолетним предполагает, что надо не только получить отказ от выкупа доли от его официальных представителей, но и оформить разрешение на продажу имущества от органов опеки. При этом не допускается, чтобы за счет этой сделки каким-либо образом были нарушены права ребенка.

Можно ли обойти преимущественное право покупки?

Существуют определенные уловки, позволяющие не получать от других граждан отказ и не присылать им уведомление о продаже части недвижимости. К основным таким способам относится:

Оформление договора дарения, а не продажа на основании договора купли-продажи. Преимущественное право покупки действует исключительно при продаже доли, а не дарении. Каждый человек имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, поэтому он без сложностей и возможности оспаривания может подарить долю любому человеку. Но если будут иметься у совладельцев доказательства, что дарственной прикрывается возмездная сделка, то она признается по суду притворной на основании ст. 170 ГК.
Увеличение стоимости части недвижимости. В договоре продажи может указываться высокая цена, но фактически объект передается по другой стоимости. Такие сделки являются мошенническими, поэтому если обнародуются их нюансы, то они признаются ничтожными.
Оформление сделки с помощью залога. Например, продавец комнаты оформляет кредит у покупателя, для чего составляется официальный документ. По этому договору в качестве залога предоставляется часть недвижимости. Далее пишется отступная, в результате чего кредитор отказывается от денег, а продавец передает ему за это свою недвижимость. Но при использовании такой схемы придется регистрировать официально как договор залога, так и контракт об отступном.

Такие уловки обычно используются, если между жильцами одной недвижимости имеются действительно плохие отношения, поэтому граждане пытаются воспользоваться своим преимущественным правом покупки, чтобы насолить совладельцу недвижимости.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире или приватизированном объекте используется наиболее часто, но оно существует и в других сферах. К ним относится:

При аренде. Если какой-либо объект сдается в аренду, то лица, проживающие в этой квартире, после выставления жилья на торги, имеют приоритет в качестве покупателей. Это обусловлено тем, что жилые помещения уже обжиты этими гражданами.
Для муниципального объекта. Если муниципалитет выставляет на торги строение, в котором живут граждане на основании договора соцнайма, то людям предоставляется аналогичное жилье на прежних основаниях или преимущественное право выкупа объекта. Поэтому жильцы обладают правом участвовать в аукционе с другими лицами, а также могут воспользоваться своим преимуществом перед другими участниками. Поэтому если они соглашаются с выкупом, то аукцион просто не проводится, так как с ними напрямую заключается сделка.
Для арестованного имущества. Если какой-либо объект арестовывается и конфискуется за долги, то оно продается на торгах. В аукционе может участвовать должник, который дополнительно имеет право выкупить его напрямую без торгов.

Основной целью такого права выступает возможность людям, которые уже пользуются имуществом, стать его полноправными собственниками.

Преимущественное право при покупке доли земельного участка

Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества. Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.

Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.

Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.

Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.

Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.

Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.

Данное право распространяется только на собственников, нанимателей оно не касается. Также нужно учесть и некоторые другие особенности 2023 года:

Продавец указывает другим дольщикам стоимость своей доли. Если они отказались от покупки, третьему лицу он должен продавать свою часть именно по указанной ранее цене. В противном случае дольщики смогут оспорить сделку.
Такого же правила следует придерживаться и при отчуждении части жилья по договору мены. Не требуется согласие других дольщиков в том случае, если доля передается третьему лицу по завещанию или по договору дарения.
Другому лицу право своей преимущественной покупки дольщик не может передать, это не предусмотрено жилищными и гражданским законодательством.
Если все дольщики желают приобрести часть жилья, владелец реализует ее одному, по своему усмотрению.

Какие возникают проблемы

Один из дольщиков может дать согласие на покупку, но потом передумать, требовать изменения условий продажи. В таком случае владелец продаваемой части должен обратиться в суд с заявлением о разрешении такой спорной ситуации.

ВАЖНО! Если кто-то из дольщиков умирает на момент продажи части жилья, нужно будет ждать шесть месяцев, пока его права и собственность перейдут наследнику.

Сложной бывает ситуация, когда невозможно найти одного из дольщиков. Можно разыскивать его через полицию, другие органы.

Не менее проблематично продавать комнату в бывшем общежитии. Если комната не была приватизирована, она также считается долей общего имущества, хотя и является собственностью конкретного человека. Сколько бы на этаже не проживало семей, у каждой нужно будет спрашивать письменного согласия на продажу своего имущества.

Часто избирается путь с рассылкой писем с извещением, так как поговорить со всеми владельцами удается редко кому. Ценные письма будут доставлены, продавцу останется только подождать месяц до возможности приступать к оформлению купли-продажи.

Комментарий к статье 250 Гражданского Кодекса РФ

1. Общая собственность, в т.ч. и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних, которые связывают сособственников между собой. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.