Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оценить комнату в коммунальной квартире для продажи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.
Факторы, влияющие на стоимость оценки комнаты в квартире
Оценка квартир, как и оценка стоимости комнаты в них, необходима для определения рыночной, ликвидационной и прочей стоимости недвижимости. В ситуациях с комнатами, объектом оценки выступают именно они, а не объект недвижимости в целом.
Оценка комнаты, как правило, осуществляется сравнительным подходом. Он заключается в подборе нескольких аналогичных комнат имеющихся в продаже и их сравнении с оцениваемой комнатой с внесением поправок, отличающих объект оценки от аналогов.
Оценщик сначала рассчитывает стоимость одного квадратного метра комнаты, после чего определяет общую стоимость комнаты, принимая во внимание факторы, влияющие на ценообразование.
Рыночная оценка квартир, комнат, долей зависит многих факторов, в частности, но не ограничиваясь от следующих:
Общие факторы
- это удаленность от остановок общественного транспорта, наличие/отсутствие развитой инфраструктуры, благоустроенность придомовой территории, техническое состояние квартиры, планировка квартиры, площадь кухни и проч.;
Индивидуальные факторы
- это общее техническое состояние комнаты, площадь комнаты, высота потолков, уровень отделки комнаты, видовые характеристики и проч.
Документы, необходимые для оценки квартиры, комнаты, доли в квартире
- Правоустанавливающие документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект;
- Договор долевого участия (при отсутствии зарегистрированного права собственности);
- Документы, выдаваемые в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации):
- Технический (кадастровый) паспорт жилого помещения;
- Поэтажный план;
- Экспликация к поэтажному плану;
- Документы Заказчика отчета об оценке:
- Паспорт физического лица (1-я страница и страница с регистрацией);
- Реквизиты юридического лица;
- Описание имеющихся обременений (если есть).
Важные факторы, влияющие на стоимость комнаты в коммунальной квартире
Если вы хотите узнать стоимость комнаты в коммунальной квартире, вам необходимо провести оценку недвижимости. Для этого можно обратиться к кадастровой палате или кадастровому инженеру для оценки квартиры и определения доли в ней. Кроме того, можно воспользоваться услугами специализированных компаний, которые проводят оценку комнаты в коммунальной квартире быстро и качественно.
Если вы не знаете, где можно провести оценку комнаты в коммунальной квартире, воспользуйтесь сайтом Росреестра, где можно узнать адрес и контактные данные компаний, занимающихся оценкой недвижимости.
Стоимость комнаты в коммунальной квартире может зависеть от различных факторов:
- Площадь комнаты. Чем больше площадь комнаты, тем выше может быть ее стоимость.
- Расположение комнаты. Комнаты в центре города или в престижных районах обычно дороже, чем комнаты в отдаленных районах.
- Состояние комнаты и коммунальной квартиры в целом. Если комната требует ремонта или есть проблемы с коммунальными системами, это может снизить ее стоимость.
- Ипотека и налоги. Если комната находится под ипотеку или имеются задолженности по налогам, это тоже может повлиять на ее цену.
Чтобы оценить комнату в коммунальной квартире, вы можете обратиться к кадастровой палате по адресу или по номеру кадастровой записи комнаты. Однако, если вам нужно быстро узнать примерную стоимость комнаты, вы можете воспользоваться онлайн сервисами оценки недвижимости.
Если вы хотите продать комнату в коммунальной квартире, рекомендуется обратиться к специалистам, которые занимаются оценкой и продажей недвижимости. Они смогут правильно оценить комнату и найти покупателя.
Основываясь на вышеуказанных факторах, вы сможете определить стоимость комнаты в коммунальной квартире и принять решение о продаже или покупке. Учтите, что стоимость комнат может различаться в зависимости от района и города, поэтому перед оценкой обратитесь к специалистам, чтобы узнать более точную информацию.
ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ, КОТОРОЙ МОЖНО ДОВЕРЯТЬ.
Независимая оценка имущества или предприятия всегда требует от эксперта-оценщика колоссальной практики и знаний, гарантирующих клиенту прочную юридическую основу для успешного разрешения любых проблем. Необходимость в определении реальной стоимости предприятия, имущества физических лиц, в проведении автоэкспертизы – в любом из этих случаев вам потребуется помощь независимого оценщика, который сможет определить объективную стоимость объекта оценки в полном соответствии с требованиями федерального законодательства.
Оценочные услуги также необходимы и при решении спорных вопросов о нанесении материального вреда, когда эксперт оценщик определяет точную сумму ущерба, причиненного объекту недвижимости или автотранспорту. Документально оформленные результаты работы независимой оценочной компании – это юридически значимый аргумент в пользу пострадавшего гражданина или юридического лица.
К услугам оценщиков резонно обращаться и самим виновникам причиненного вреда, считающим предъявленную сумму ущерба слишком завышенной. В данном случае независимый оценщик сможет вынести объективное заключение, на основании которого в ходе судебных разбирательств будет определено справедливое решения по урегулированию данного конфликта.
Оценочные услуги независимого эксперта актуальны и при определении рыночной стоимости имущества или бизнеса для юридических лиц. В данном случае квалифицированные услуги оценщика недвижимости необходимы в том случае, когда юридическое лицо намерено продать или сдать в аренду имущество, оформить кредит, осуществить раздел имущества и по ряду других обстоятельств.
Ежедневно возникают сотни различных ситуаций, когда по тем или иным причинам нашим гражданам необходимо получить оперативную и квалифицированную помощь независимого оценщика. Одним словом, если вам необходимо узнать стоимость недвижимости или имущества, для каких бы целей это ни использовалось, мы поможем вам в этом вопросе – подготовим отчет об оценки.Оценка квартир, домов, земельных участков и иного имущества осуществляется на основании достоверных данных о ценах, с учетом состояния и срока эксплуатации.
Стоит ли инвестировать в такие квартиры
Чтобы представить инвестиционную привлекательность покупки комнаты в коммунальной квартире и подводные камни этого предприятия, важно трезво оценить все ракурсы сделки.
К несомненным преимуществам подобной сделки относятся:
- Невысокая стоимость, сравнивая даже с так называемыми студиями и малосемейками;
- Возможность инвестирования доступной суммы и в будущем получения пассивного дохода от сдачи жилья;
- Регистрация в конкретном городе, без которой невозможно прикрепиться к поликлинике или записать малыша в детский сад;
- Перспектива выкупить в дальнейшем прочие комнаты и оформить помещение в полную собственность;
- Экономия на коммунальных платежах;
- Вероятность расселения жилья и получения более достойного.
Минусы тоже очевидны:
- Продажа будет связана с большими сложностями;
- Все общие помещения, такие как санузел и кухня, придется делить с соседями;
- Неизвестно, с кем придется проживать бок о бок, нередко в коммунальных квартирах собирается маргинальный контингент.
Шаг второй. Постановка правила расчёта по доли
После определения общей стоимости коммунального дома и размера доли каждого участника, следующим шагом является разработка правила расчёта стоимости комнаты по доли.
В настоящее время существует несколько способов рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире. Одним из самых распространенных является определение стоимости на основе доли в общей стоимости дома.
Для реализации этого принципа используются различные программы и онлайн-сервисы, которые помогают рассчитать стоимость комнаты в зависимости от размера доли в общей стоимости дома.
Также стоит отметить, что в некоторых случаях стоимость комнаты может быть определена наследственным путем. Если вы претендуете на долю в наследстве, то вам необходимо будет рассчитать стоимость комнаты на основе оценки недвижимости, предоставленной в документах наследства.
Шаг пятый. Определение количества проживающих в комнате
Определение количества проживающих в комнате является важным этапом при рассчете стоимости комнаты в коммуналке. Для получения наиболее точной стоимости необходимо знать, сколько людей проживает в комнате. Ведь количество проживающих напрямую влияет на стоимость коммунальных услуг и составляет преимущественную долю в общей стоимости комнаты.
Для определения количества проживающих в комнате можно воспользоваться следующими методами:
- Обращение к собственнику комнаты. Часто собственник сам знает, сколько человек проживает в его комнате.
- Интервью с соседями. Вы можете поговорить с соседями в вашем многоквартирном доме, чтобы узнать, сколько людей проживает в их комнатах.
- Обращение к кадастровой компании. В кадастровой компании можно заказать оценку комнаты, в которой будет указано количество проживающих.
- Проверка в органах жилищной инспекции. В Санкт-Петербурге, Москве и Ленинградской области существует программа «Волан» для определения численности проживающих и комнат в коммунальной квартире.
Также, при определении количества проживающих в комнате необходимо учесть особенности каждого района и дома. В некоторых районах может быть ограниченное водоснабжение, поэтому количество людей, проживающих в комнате, может быть ограничено.
Итак, мы приводим таблицу, в которой указана стоимость комнаты в зависимости от количества проживающих:
| Количество проживающих | Стоимость комнаты |
|---|---|
| 1 человек | 1000 рублей |
| 2 человека | 1500 рублей |
| 3 человека | 2023 рублей |
| Более 3 человек | договорная цена |
Таким образом, определение количества проживающих в комнате является важной составляющей при рассчете ее стоимости. Зная количество проживающих, можно более точно оценить комнату и определить ее рыночную цену.
Какие факторы влияют на стоимость комнаты
На стоимость комнаты могут оказывать влияние различные факторы. Одни из них оказывают существенное влияние, другие не очень. Это может относиться, как ко всей комнате в целом, так и конкретному объекту недвижимости. Практика показывает, что даже состояние подъезда иногда играет ключевую роль в определении окончательной стоимости квартиры. Эксперты-оценщики обращают внимание на много различных моментов, из которых необходимо отметить такие, как:
- Особенности инфраструктуры рядом;
- Удаленность и особенности, характеризующие транспортные узлы;
- Особенности территории;
- Наличие парковочных мест и многие другие моменты.
Следует отметить, что на стоимость комнаты сильное влияние оказывает престижность того района, где размещается конкретный оцениваемый объект. Окончательная стоимость складывается, исходя из стоимости одного квадратного метра. Чем престижней район, где размещается комната, тем дороже стоимость одного квадратного метра.
Об оценки доли в квартире
Необходимость в проведении оценки доли или комнаты возникает достаточно часто. Несмотря на то, что основные принципы и подходы к оценке частей квартиры те же, что и при оценке целой квартиры, такая оценка все же связана с определенными особенностями. Оценка доли или комнаты более сложна, чем оценка квартиры, поскольку требует учета большего количества факторов.
Главным фактором, усложняющим оценку в данном случае, является рыночная ситуация. Дело в том, что оценка рыночной стоимости, обычно требует использования сравнительного (рыночного) подхода. Между тем, ситуация на рынке может быть такова, что поиск аналогов для сравнения может быть достаточно затруднительным. Но потребность в оценке долей, напротив, возникает достаточно часто, т.к. их используют в качестве залога. Огромное значение для оценки имеет вид собственности, это может быть, как выделенная в натуре часть квартиры, так и долевая собственность или комната в коммунальной квартире.
Как проводится оценка комнаты в коммунальной квартире?
Чтобы понять, как правильно оценивать комнату, нужно знать, кому поможет результат оценочной деятельности. Например, оценку комнаты производят при отчуждении, заключении ипотечного договора, страховании и составлении брачного договора, а также при выкупе недвижимости у государства и при разделе имущества.
По каким критериям оценивают жилплощадь:
- комната — это объект недвижимости, поэтому оценивают ее так же, как и квартиру;
- проводится независимая оценка либо экспертами, либо покупателями;
- применяется основной метод — сравнительный, где проходит анализ нескольких объектов по аналогичным параметрам;
- чтобы провести самостоятельную оценку, необходимо проанализировать все факторы (инфраструктура, расположение и район, этажность, общее состояние комнаты).
Особенности независимой оценки комнаты в Москве
Независимая оценка комнаты – процесс достаточно трудоемкий и серьезный, поэтому он требует наличия специальных знаний и навыков. Оценка стоимости комнаты, как и полноценная оценка других объектов недвижимости, требует принятия во внимание множества факторов, которые будут иметь решающее значение для достоверной и объективной стоимости собственности. Для определения стоимости комнат используются те же подходы и методы, что для оценки квартир, но здесь существует своя специфика, поскольку необходимо учитывать не только такие факторы, как тип дома, местоположение, этажность, площадь, но и дополнительные факторы, влияющие на условия оценки.
Дополнительно анализируются следующие факторы:
- месторасположение комнаты (отдельная или проходная);
- количество и состав соседей, проживающих в других комнатах квартиры;
- социальный статус соседей.
Особенности независимой оценки комнаты в коммунальной квартире
Процедура оценки комнаты в коммунальной квартире имеет ряд особенностей, ведь владелец такого объекта недвижимости обладает правом собственности только на конкретную комнату. Помещения же общего пользования (санузел, кухня, коридор) являются объектом общей собственности. Для того, чтобы оценить комнату в коммунальной квартире, оценщики как правило используют сравнительный подход, и учитывают особенности помещения, к которым относятся:
- общее количество комнат в квартире;
- планировка и текущее состояние оцениваемой комнаты;
- состояние помещений общего пользования, подъезда и дома в целом;
Самостоятельный поиск или помощь риэлтора?
Предложения по продаже комнат легко найти на десятках сайтов недвижимости, в печатных каталогах и даже рукописных объявлениях на информационных досках в подъездах. На первом этапе — виртуального подбора и первичного осмотра — легко обойтись без помощи посредника. Составьте список объектов по микрорайонам и смело приступайте к просмотру вариантов. Единственное, что вы теряете — время на отсеивание неподходящих комнат. Когда хорошие варианты отобраны, и вы готовы сделать окончательный выбор, лучше обратиться к профессиональному агенту по недвижимости. Ведь с покупкой комнаты в коммуналке связано много тонких нюансов и юридических рисков.
Риэлтор может быть сотрудником агентства или работать частным образом. В первом случае услуги посредника могут обойтись вам дороже, зато крупные компании часто предоставляют клиентам дополнительные сервисы: страхование сделки, юридическую консультацию, возможную защиту в суде.
Если вы собираетесь покупать комнату в ипотеку, имеет смысл обратиться в агентство, у которого есть партнёрская программа с банками. Это может снизить ставку по кредиту.
Но в агентствах всегда есть риск «не сработаться» с конкретным риэлтором, которого назначат на вашу сделку. Если вам важна психологическая и профессиональная совместимость с агентом, можно самостоятельно выбрать специалиста. Его квалификацию можно будет оценить по стажу работы, количеству сертификатов, специализации по конкретным районам или типам сделки.
Сделки с коммунальными квартирами осложняет несколько моментов, связанных с общей собственностью. Главный из них — первоочередное право покупки соседей.
По закону продавец должен в первую очередь предложить свою комнату соседям. Лишь получив официальный отказ он вправе выставить объект в свободную продажу, в противном случае сделку могут аннулировать. Если часть квартиры находится в муниципальной собственности, отказ нужно получить от городских властей.
Убедитесь, что:
- 1 Отказ от сделки получен и оформлен нотариально
- 2 Цена в договоре купли-продажи комнаты не меньше, чем в отказах соседей
- 3 Цена в отказах у всех соседей одинаковая
Если собственник одной из комнат в квартире — ребёнок, продавец должен предъявить вам согласие органов опеки на сделку. Имейте в виду: письменного отказа родителей от покупки комнаты недостаточно, сделка с участием такого документа не будет иметь юридической силы.
Если соседи «ставят продавцу палки в колёса» и отказываются давать согласие на сделку, их необходимо известить о намерении продать комнату принудительно. Для этого отправляют заказное письмо с уведомлением. После получения письма закон даёт им месяц на то, чтобы заявить о своём желании выкупить комнату по предложенной цене.
Нередко собственники, столкнувшись с активным противодействием соседей, предлагают покупателю оформить дарственную, а не договор купли продажи. В качестве бонуса могут пообещать весомую скидку. Но риск слишком велик — в будущем соседи смогут легко оспорить такую сделку. Кроме того, покупатель не сможет обосновать свои расходы на приобретение жилья и потеряет право на налоговый вычет от государства.
Важно также понимать, покупаете вы отдельную комнату (в свидетельстве о собственности будет указан её номер) или долю в квартире определённого метража. В последнем случае важно убедиться, что в договоре будет прописано право собственности именно на ту комнату, которую вы выбрали.
В целом, перед покупкой комнаты стоит проверить:
- 1 подлинность правоустанавливающих документов — является ли продавец собственником комнаты;
- 2 подлинность доверенностей, если продажа будет не из первых рук;
- 3 отсутствие у владельца учёта в психоневрологическом диспансере;
- 4 отсутствие невыписанных жильцов, в первую очередь — детей и заключённых;
- 5 отсутствие обременения, залога или ареста на комнате.
Все эти действия лучше доверить профессионалу — юристу или риэлтору.
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.