Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

В России арбитражные суды ежегодно признают множество застройщиков банкротами. Единицы застройщиков-банкротов при заключении договоров участия в долевом строительстве производили отчисления в Фонд защиты прав участников долевого строительства. Значительная часть банкротов страховала свою гражданскую ответственность в страховых компаниях по старому законодательству, а значит при банкротстве такого застройщика дольщики могут получить страховые выплаты.

Как мы отмечали ранее, признание застройщика банкротом и открытие в его отношении конкурсного производства является страховым случаем по данному виду страхования. При этом для получения страхового возмещения требования участника долевого строительства должны быть включены в реестр.

Для получения страхового возмещения необходимо обратиться в страховую компанию, застраховавшую ответственность застройщика. Правила такого обращения размещены на сайте страховой компании (у каждой компании они свои). Как правило, потребуется заполнить заявление для получения возмещения, а также предоставить выписку из реестра требований участников строительства и иные документы, подтверждающие приобретение у застройщика объекта долевого строительства.

К сожалению, практика страхования в России показывает, что многие страховщики не торопятся исполнять свои обязательства после наступления страхового случая. Складывается впечатление, что основная задача страховщика при получении заявления о наступлении страхового случаях — найти максимальное количество доводов для того чтобы отказать в выплате. О количестве невыплат можно судить не только по отзывам в интернете, но и по количеству судебных процессов о взыскании страховых выплат.

В суд можно обратиться после заявления о добровольной выплате, если страховщик не произвёл выплату в оговоренный договором или правилами страхования срок. В делах о взыскании вследствие банкротства застройщика шансы на выигрыш дела высокие. Прежде всего, потому что наступление страхового случая легко доказать: его подтверждением является вступившее в законную силу решение арбитражного суда о введении процедуры конкурсного производства или об обращении к взысканию предмета залога. Однако дольщику при обращении в суд важно не только получить сумму страховой выплаты, но и компенсировать свои убытки: получить компенсацию морального вреда, а также штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Размер сумм, присуждаемых дольщикам сверх страхового возмещения, во многом зависит от суда, рассматривающего дела (дольщик-физическое лицо может обратиться в суд по месту своего жительства). Поэтому перед обращением в суд рекомендуем посоветоваться с опытными юристами.

С 01.07.2019 года предусмотрен обязательный досудебный порядок по страховым спорам: до обращения в суд с иском к страховой компании необходимо обратиться к финансовому уполномоченному для урегулирования спора.

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием страховой выплаты при банкротстве застройщика? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию страховой выплаты с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Застройщик самостоятельно решает, каким образом он будет страховать риски, связанные с привлечением сторонних денежных средств.

У него есть три варианта (ФЗ №214 2004/30/12 редакция 2016/03/07; ФЗ №294 2012/30/12; ФЗ №236 2015/13/07):

поручительство банка;
страхование ответственности через рекомендованную Центробанком СК с солидной репутацией;
членство в ПОВС.

По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2016 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:

№п/п	Наименование страховщика	Лицензия на осуществление страхования	ИНН страховщика
1.	Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания»	СИ № 0072	1832008660
2.	Страховое акционерное общество «ВСК»	СИ № 0621	7710026574
3.	Акционерное общество «Страховая Компания «ПАРИ»	СИ № 0915	7704041020
4.	Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах»	СИ № 0928	7705042179
5.	Акционерное общество «Страховая группа «УралСиб»	СИ № 0983	7703032986
6.	Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания»	СИ № 1427	7709031643
7.	Публичное акционерное общество «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ»	СИ № 1834	7705041231
8.	Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование»	СИ № 2239	7713056834
9.	Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование»	СИ № 2496	7728178835
10.	Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование»	СИ № 2947	3328409738
11.	Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА»	СИ № 3245	7723011286
12.	Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование»	СИ № 3398	7702263726
13.	Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование»	СИ № 3487	7717115093
14.	Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ»	СИ № 3492	7743014574

Долевое участие в строительстве представляет собой вложение средств одним человеком, то есть дольщиком, которые пойдут на возведение того или иного объекта.

При этом сам дольщик рассчитывает на получение определенных выгод, к которым, как правило, относятся небольшие проценты по ипотечному кредиту, а также меньшая стоимость самой жилой площади, которую он желает приобрести впоследствии.

Однако в процессе проведения строительных работ могут возникнуть разнообразные ситуации, при которых требуется страхование долевого участия в строительстве. Эта манипуляция необходима для того, чтобы обе стороны сохранили свои выгоды.

В особенности это касается инвестора, который вкладывает свои средства в постройку того или иного здания, так как он беспокоится, в первую очередь, о сохранности своих денежных средств.

В настоящее время многие строительные компании ищут какие-либо альтернативные способы финансирования своей деятельности, так как в последнее время возрастает необходимость обезопасить огромные потоки денежных средств, которые вкладываются в этом дело.

Дело в том, что сейчас сумма денежного потока в строительстве превысила цифру в 240 млрд. рублей, что весьма много.

Те небольшие изменения, которые будут введены в законодательство, касающееся сферы долевого участия в строительстве, в скором времени приведут к тому, что долевое участие как таковое будет сведено практически на нет.

Это не может не сказаться пагубно на самих застройщиках, поскольку они теряют огромные суммы денег, которые были вложены в них со стороны. И именно по этой причине все строительные компании в настоящее время находятся в активном поиске других источников финансирования.

Если же наиболее оптимальных методов найти не удастся, а каких-либо четких схем для налаживания строительства не будет придумано, то сам процесс строительства в стране значительно замедлится или вообще на некоторое время приостановится. По этой причине стоимость жилого помещения резко возрастет, что даст предпосылки к возникновению нового экономического кризиса.

Одним из наиболее рациональных выходов из ситуации стоит назвать строительство на базе государственных контрактов, хотя этот метод не столь эффективен, как долевое участие.

На сегодняшний день государство обязало все строительные компании оформлять страховку на каждую вновь возведенную новостройку. Это сделать необходимо непосредственно перед процессом регистрации договора долевого участия.

Помимо этого, застройщик обязан застраховать еще и сам договор долевого участия. Многие эксперты полагают, что такой подход к делу позволит в значительной степени снизить количество дольщиков, пострадавших от обмана застройщиками.

После того, как будет принят и официально введен закон, обязующий все строительные компании страховать ту деятельность, которую они ведут в настоящее время, ожидаются следующие изменения и реакции на подобную реформацию:

Юридические фирмы, которые являются опорой и поддержкой застройщиков, вновь начнут копать и искать лазейки в новом законе. Как правило, опытные люди, которые являются профессионалами своего дела, их находят, чтобы впоследствии использовать в несанкционированных финансовых схемах.
Все жилье в построенных новых зданиях будет увеличено в стоимости ровно на ту сумму, которую выплатят строительные компании в качестве страховки.
Те люди, которые заключили договор долевого участия, в связи с вновь используемыми, так называемыми, «серыми схемами», вообще могут лишиться возможности получить свое жилье. Это может произойти даже в том случае, если здание успешно закончит свое возведение, а строительная компания при этом не обанкротится.
Если говорить касаемо коррупционной деятельности, то, скорее всего, когда введется новый закон об обязательном страховании, строительство накроет новая волна преступности на этой почве. Причем дело коснется именно новостроек, так как именно на них будет оформляться страховка.

Минимальная страховая сумма по договору зависит от цены соглашения, тарифных ставок, но не может быть меньше рассчитанной суммы для общей площади жилого помещения, которое подлежит передаче по договору дольщику.

За страхователем остается право уплаты страховой суммы единовременно и в рассрочку. Моментом вступления договора в силу является момент зачисления первого страхового взноса.

В подобном страховом соглашении не устанавливается франшиза. Страховщик также обязуется отправлять дольщикам информацию относительно размеров произведенного страхового возмещения. Страховщик имеет право на обращение с регрессом к застройщику после проведения страховых выплат.

Досрочное прекращение и расторжение страхового договора не лишает страховщика обязательства относительно выплаты компенсации по страховому случаю, если он произошел во время действия договора.

При досрочном прекращении и расторжении соглашения страховщик в обязательном порядке уведомляет всех долевых собственников.

Срок действия страхового соглашения зависит от срока строительства. Он рассчитывается на основании проектной декларации и ДДУ.

Договор такого рода и полис являются равнозначными понятиями. Соглашение о страховании ответственности застройщика подлежит обязательной регистрации, без которой он недействителен.

Страховым риском выступает риск неисполнения обязательств застройщиком перед дольщиками относительно передачи жилого помещения.

Страховыми признаются следующие случаи:

прерывание строительства;
банкротство застройщика;
неполучение дольщиками жилья;
невозврат вложенных материальных ресурсов на строительство.

Объем рисков, которые может застраховать одна компания, не лимитирован. Законом ограничивается только максимальный размер премий.

Страхование застройщиков является невероятно убыточным, множество компаний не торопятся делать упор на это направление. Тем не менее, ЦБ РФ составил список организаций, которые могут заниматься страхованием ответственности застройщиков. В него вошли 27 страховых компаний.

Ими являются:

БАЛТ-Страхование;
ВСК;
ВТБ;
Восхождение;
ГУТА;
Диамант;
СК Екатеринбург;
Инвестстрах;
Интерполистраст;
ИСК Евро-полис;
Купеческое;
Лексгарант;
Мастер-гарант;
МЕСКО;
МСЦ;
НАСКО Татарстан;
Пари;
Помощь;
Приоритетное страхование;
Проминстрах;
Респект-полис;
СБГ;
Страховая инвестиционная компания;
Строительная страховая группа;
Универс-гарант;
Факел.

В список также вошли более 200 кредитных организаций, которые могут выступать поручителями для застройщиков.

Дольщики являются третьими лицами по договору, в чью пользу заключается само соглашение. Они выгодоприобретатели при наступлении страхового случая.

Застройщик берет на себя обязательство относительно своевременной сдачи жилых помещений долевым участникам. Страховщик обязуется уведомлять о смене условий и порядке выплаты денежных сумм страхователем.

Дольщики могут меняться, но об этом уведомляется страховщик в обязательном порядке. С каждым долевым участником договор составляется отдельно.

Застройщик будет отвечать в отдельности перед каждым участником за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязательств.

Тарифы	Среднестатистические	Для крупных застройщиков
Текущие ставки в 2015 году. В результате крупномасштабного и длительного сотрудничества тарифы могут падать на 10-30%	0,5-0,8%	0,35-0,4%

Правилами каждой страховой компании определяется базовый тариф, а также понижающие и повышающие коэффициенты. Коэффициенты зависят от степени риска и в процессе действия договора могут меняться, если риски возрастут или понизятся.

Страховая премия определяется исходя из существующих тарифов и срока действия договора. Последний равен сроку строительства.

Тарифные ставки рассчитываются в процентах годовых, потому что существует риск полного неисполнения обязательств страховщиком.

Страховые компании всегда предлагают полисы, где тарифы связаны со сроком действия договора. Именно поэтому можно определить, не является ли страховщик мошенником.

Ни одна страховая компания с серьезными намереньями сегодня не будет страховать застройщика без привязки тарифов к сроку действия соглашения.

Проверить действительность страховки можно в основном контролирующем органе – Росреестре. Страховщик в рамках своих обязательств будет нести ответственность на протяжении всего срока действия договора и даже по окончании 2 лет после его завершения.

ВНИМАНИЕ !!! Банков, которые могут предоставить кредит, по списку цб более 200 по стране, но реально предоставляющих свои услуги застройщикам не более 10-15.

Основными требованиями к банку считаются:

5 лет работы организации;
200 миллионов капитала;
более миллиарда личных денег.

Такое сотрудничество не выгодно обеим сторонам. Строительной компании проще взять кредит, чем заручаться поддержкой банка. Сумма возвращаемых средств банку может достигать высоких пределов.

Оформление и сбор бумаг, долгое подписание договора не способствуют желанию строительной компании страховаться таким способом, а банку это не выгодно с точки зрения больших рисков:

при необходимости выплат банку придется платить за стоимость всех помещений, а также штрафы и пени;
после выплат компенсаций, банку также нужно будет взыскать деньги со строительной организации, что в нашей стране очень сложно.

Сегодня в ПОВС входят 420 компаний страны. В случае необходимости, ответственность будут нести все организации.

ВАЖНО!!! К минусам относят высокий базовый взнос, что позволяет вступать в ПОВС только крупным компаниям. К тому же, общая ответственность по возможным долгам заставляет отказываться от такого способа страхования большинство застройщиков.

Компании по страхованию считается наиболее простым и удобным способом страхования, поскольку обеспечивают:

подписание договора в короткие сроки;
низкие цены;
нет необходимости вносить залог;
ставка по страховке не меняется на протяжении всего срока сотрудничества;
деньги выплачиваются при наличии факта страхового случая.

Однако стоит учитывать, что количество страховых компаний постоянно уменьшается. За два года их число снизилось с 27 до 14 в 2021 году. Вследствие закрытия организаций-страховщиков ресурсов для работы с множеством организаций-застройщиков не хватает.

Строительная компания обязуется сообщать членам договора долевого строительства о выбранном способе страхования и рассказать обо всех деталях сделки. Соглашение заключается до выплаты денег и регистрируется в государственном реестре. В случае не обращения в регистрационную палату страховка может быть признана недействительной.

На каждую долю строительства подписывают один страховой договор. После регистрации он вступает в силу.

Строительная организация обязана внести первичный взнос, активирующий страховку. Оплатить можно всю сумму полностью или с условием предоставления рассрочки. Это зависит от выбранного страховщика.

Полис оформляется на всю стоимость доли по текущему соглашению. Установлен минимальный порог суммы страховки, и он не может быть ниже средней цены на квартиру (из расчета цен по области).

Срок действия страхового договора составляет 2 года после подписания соглашения, юридическая сила договора распространяется на последующие два года после истечения срока действия. Если договор будет расторгнут, то дольщик не теряет право на соответствующие выплаты.

Что нужно знать о страховании участнику долевого строительства?

ВАЖНО !!!! Такие случаи возникают вследствие невыполнения или недобросовестного выполнения строительной организацией условий договора, а также при сдаче жилья в пользование ненадлежащего качества.

Страховые случаи включают в себя:

прекращение строительства;
разорение;
несоблюдение пунктов соглашения;
не возврат денег и не устранение дефектов.

Наличие страхового случая подтверждается арбитражным судом, в который обратился дольщик, или судом, объявившим строительную компанию банкротом.

Все договора с дольщиками заключаются в индивидуальном порядке в связи с тем, что строитель отвечает перед ними по отдельности. Застройщик обязан вовремя закончить строительство жилья, согласно утвержденному плану.

Страхования компания должна выплатить положенные денежные средства при наступлении соответствующего случая, где дольщик становится выгодоприобретателем. Информация об изменениях условий договора должна доводиться всем членам долевого строительства.

Страхователями по Договору страхования могут быть юридические лица независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Договор страхования заключается в пользу Выгодоприобретателей — граждан или юридических лиц (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения.

Объектом страхования являются имущественные интересы Страхователя (Застройщика), связанные с его ответственностью перед участниками долевого строительства (Выгодоприобретателями) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение Страхователем (Застройщиком) обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, подтвержденные одним из следующих документов:

вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 Федерального закона №214-ФЗ;
решением арбитражного суда о признании должника (Страхователя) банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Минимальная страховая сумма по Договору страхования рассчитывается исходя из цены Договора участия в долевом строительстве и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения (инвестируемой), подлежащего передаче участнику долевого строительства (Выгодоприобретателю), и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительской власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования.

Правила № 169/1 страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве
Заявление на заключение соглашения о взаимодействии

Страхование гражданской ответственности застройщика по ФЗ 214

Ситуация на строительном рынке в стране с участием долевого строительства складывается неоднозначно. Армии пострадавших дольщиков в различных регионах страны – явление довольно распространенное.

Чтобы защитить интересы граждан, государство выступило с инициативой по упорядочению взаимоотношений между подрядчиком и заказчиком при долевом строительстве. Был принят закон №-214, который определил последовательность действий застройщика в части страхования договора ДДУ.

Закон возложил на застройщика обязательство по страхованию своей ответственности перед гражданами, заключившими договор на строительство.

Оформить страховой документ предлагается в следующем порядке:

В страховой компании. Важно правильно выбрать страховщика, соответствующего определенным требованиям. Главными критериями отбора является финансовая составляющая компании, активы не менее 1 млрд. руб., наличие лицензии и опыта работы на рынке услуг не менее 5 лет.
В форме гарантии банка.
Страхование через общество взаимного страхования.

Практика показала низкую эффективность действия нормативного акта. Рынок страховщиков с учетом предлагаемых требований оказался ограниченным. Банки не хотели рисковать и не спешили давать гарантии.

В связи с этим в 2017 году принят ФЗ-218 о защите прав граждан. С этого момента обязательство по заключению данных договоров для застройщика стало его правом. Новый правовой акт закрепил обязанность перечислять взносы в Государственный Фонд защиты дольщиков.

Порядок страхования договора ДДУ дает строительной компании возможность выбора. Можно заключить договор на весь объект сразу, а можно застраховать каждую квартиру отдельно. Чаще всего строители используют второй вариант, он более удобный.

Стоимость на услуги определяется в зависимости от выбора страховщика:

При оформлении страховки ДДУ через специализированную компанию стоимость услуги по основному тарифу составляет 1% от общей стоимости объекта недвижимости. Но у страховщика есть право на гибкий расчет суммы с помощью специального коэффициента. Рассчитывать на получение скидки может застройщик с положительным имиджем и хорошей репутацией, не имеющий судебной истории. Важным дополнением для снижения цены будет выбранное для строительства место: чем ближе к центру, тем больше гарантии, что жилье будет пользоваться спросом.
Сумма, определенная для зачисления в госфонд, составляет 1,2% от суммы каждого договора на долевое строительство. Перечислить эту сумму необходимо до начала регистрации договора на ДУ.

Страховка ДДУ – главный документ, который защищает гражданина от потери финансовых средств. Обстоятельства, при которых дольщик попадает под определение «страховой случай» следующие:

застройщик нарушает сроки, предусмотренные в договоре ДДУ;
случай продажи квартиры два раза;
повышение цены квадратного метра жилплощади;
уничтожение всего объекта;
остановка строительства по причине замораживания строительства.

Не относятся к страховым рискам:

деятельность, которая ведется без лицензии;
не оформлено право собственности на землю;
нарушены условия ДДУ одной из сторон;
прекращены работы по предписанию надзорных органов.

Период действия страхования договора ДДУ не может быть меньше, чем срок получения дольщиком квартиры. Ситуации, на которые распространяется страховой случай, следующие:

если арбитражный суд вынес решение о банкротстве строительной организации;
если объект строительства взыскан в залог и имеется решение суда.

В случае банкротства застройщика для получения выплаты необходимо подать заявление в арбитражный суд.

Размер выплаты, подлежащий к возмещению по судебному решению, рассчитывается в зависимости от цены, определенной в договоре. Он не может быть меньше стоимости квартиры, которую гражданин планировал приобрести. Максимальная площадь квартиры не может превышать 120 кв.м.

При принятии решения дольщиком о добровольном заключении ДДУ, наряду со страховкой, которую обеспечивает компания, дольщик также принять меры для того, чтобы обезопасить себя. Страхование дольщиков происходит по тем же принципам что и у застройщика. Для подписания договора по такой страховке необходимо проведение экспертизы для определения рисков, она делается бесплатно для страхователя, и занимает менее недели.

Предлагаем ознакомиться: Отказ от страховки по кредиту: новые правила

Когда же делается страховка застройщика при долевом строительстве, обязательным условием является залог, и чаще всего для этого предоставляется земельный участок под строящимся объектом. Важно знать, что договор должен быть оформлен соответствующим образом до первого ДДУ.

Несмотря на большой плюс страхования жилища от недостроя при несоблюдении определенных мер безопасности можно не только переплатить за полис, но в результате страхового случая не получить выплату. Во избежание этого рекомендуется:

Не соглашаться на сотрудничество со СК, которую рекомендует застройщик, так как велика вероятность, что недобросовестный застройщик может быть в сговоре со страховой фирмой. А это может привести в итоге к отказу в выплате. Нужно выбрать проверенного и надежного страхователя, желательно имеющего высокий рейтинг надежности А+;
Обратить особое внимание на репутацию застройщика. Если застройщик будет иметь сомнительную репутацию или строящийся им объект будет иметь высокий риск возникновения рисковых случаев, надежная СК может отказать дольщику в заключении договора.

Кроме того, следует помнить, что, если недвижимость приобретена путем ипотечного кредитования, тарифная ставка по страховке будет выше, чем если купить квартиру за собственные средства.

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Главный недостаток — вероятность попасть к страховщикам-мошенникам, которые будут в сговоре с недобросовестным застройщиком. Обезопасить себя от этого можно, подписав договор с уже проверенной или ранее зарекомендовавшей себя фирмой. Их условия будут не такими лояльными для клиента и потребуется больший объем документации, но полис будет реальным и действительным.

Конечно же, страхование ДДУ очень важно для любого кто решил купить квартиру в новостройке. Ведь пока объект полностью незавершён и не введён в эксплуатацию риск того что весь процесс может быть заморожен, превращён в долгострой или вовсе полностью остановлен из-за банкротства очень велик.

Для приобретения будущей квартиры были привлечены средства по ипотечным программам, ведь в этом случае помимо выплаты застройщику, дольщик оплачивает проценты банку.
Для подписания ДДУ были привлечены деньги по социальным программам.

Если в первом случае конечная стоимость покупки в несколько раз выше её стоимости, то во втором денежные средства целевые и по ним нужно отчитываться, в случае их возврата выдавшему органу рассчитывать на повторное использование уже не приходится. Такое положение вещей не может игнорироваться дольщиками, и тем более заставляет их обращать внимание на наличие страховки по ДДУ.

Для справки скажем, что при покупке квартиры по договору уступки прав все права на требование страховки переходят новому владельцу, тут важно соблюсти необходимые правила оформления и уведомления всех сторон договора.

Однако тем, у кого имеется ипотека, по которой обязательным является страхование предмета залога, может случиться, так что страховку можно получить только от одной компании. Все дело в том, что по одному страховому случаю получение возмещения из двух источников невозможно.

Стоимость полиса на строящуюся недвижимость зависит от того, какой страховой тариф будет применен. На размер тарифа влияют результаты проверки документации застройщика (об объекте строительства, учредительные документы, разного рода разрешения и т.д.) и оценки рисков возникновения страховых случаев. Также, на цену страхового вознаграждения влияет стоимость недвижимости, на каком сейчас этапе строительства находится объект и сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию.

На тарифный процент также влияет сумма инвестиций. Стоимость недвижимости, которую оплатил дольщик, обычно равна сумме страхового покрытия. Обычно берется 2% от суммы инвестиции в год. Если высокий риск возникновения страхового случая, процент может возрасти до 6% в год.

Страхование ДДУ накладывает на каждую сторону договора определённые обязательства.

Для застройщика они определены следующим перечнем:

Обязанность соблюдение всех условий страхового договора.
Своевременная оплата необходимых взносов.
Застройщик обязан уведомлять об изменении состава дольщиков.
Обязательное уведомление дольщиков, которые имеют право требования, о том какая именно компания является страхователем.

Застройщик обязан чётко соблюдать прописанные в договоре пункты.

выплата страховых сумм при предъявлении на них права;
оповещение заинтересованных лиц об изменениях условий страхования.

По сути, это основные обязанности компании.

вносить необходимые платежи;
соблюдать условия по договору;
в случае уступки прав по договору цессии суммы страховки уведомить об этом все заинтересованные лица.

Предлагаем ознакомиться: Как проверить расчет по страховым взносам

Вне зависимости от страхователя стоимость договора определяется исходя из стоимости объекта страхования. При наступлении случая, предусмотренного договором, выплата также происходит в соответствии с ценой объекта и не меньше средней стоимости за один кв. м в регионе нахождения.

Страхование гражданской ответственности застройщика происходит на случай невыполнения, либо выполнения не в полном объеме перед своими дольщиками данных им обязательств. Договор страхования подписывается до подачи на госрегистрацию в Реестр пакета документов, куда входит договор участника в долевом строительстве.

Взаимоотношения застройщика и страховщика регулируются по правилам страхования гражданской ответственности застройщиков. Эти правила разрабатываются, опираясь на законодательство РФ, и содержат данные об объекте страхования, исключительных случаях, страховой сумме и иные пункты.

Общество ОВС во всех действиях соблюдает свои установленные правила и осуществляет страхование лишь материальных составляющих интересов членов. Если лицо пришло в ОВС с целью осуществления процедуры страхования, перед этим необходима единоразовая уплата вступительного взноса компании. Это надо сделать сразу после того, как будет оформлен договор.

После того, как будет оформлен генеральный договор страхования гражданской ответственности застройщика, стоить уплатить компании:

страховую премию;
сумму на покрытие расходов;
дополнительный взнос.

Если осуществляется процедура коммерческого страхования гражданской ответственности застройщиков страховые компании берут все полномочия по выполнению данных обязательств на себя. Уплатив взнос, страхователь ни влияет на решения по поводу структуры ставки, ни уведомляется о расходах, ни участвует в обсуждении вопросов. Как говорит договор, страховая премия у коммерческой компании в долевом строительстве складывается из ставок:

нетто, направленной на страховку от риска;
нагрузки, направленной на ведение деятельности страховой по уставу.

ОВС отвечает перед своими членами по обязательствам общества (страховым отчислениям, которые должны быть переведены за отчетный период). Реализуется ответственность путем наличия обязательства у страхователей в строительстве по внесению дополнительных взносов. Обязательное количество взносов определяется на общем собрании страхователей.

Прототип появления ОВС возник еще много сотен лет назад и неоднократно был испытан на практике. Начинается период с уплаты застрахованными членами взносов небольшого размера. Когда подводятся итоги по отчетному периоду, решается вопрос об изменении тарифной ставки, если клуб не в состоянии обеспечить выполнение взятых на себя обязательств. Опыт взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками в мировой практике показывает, что ОВС успешно выдерживает конкуренцию с коммерческими страховыми организациями.

Что влияет на размер страховой премии

В ОВС стоимость страхования в долевом строительстве не фиксирована, поскольку может увеличиваться после принятия на общем собрании решения об уплате иных взносов. Однако, цена может и уменьшаться, если потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков получило от деятельности хороший материальный эффект.

Стоимость на страхование ответственности застройщика при долевом строительстве уменьшается, если:

в члены ОВС принимают только добросовестных застройщиков, отвечающих перед дольщиками;
реализованы усилия, направленные на минимизацию страховых случаев.

При грамотном управлении и осторожном поведении руководства перед принятием действий, возможно снижение тарифов.

Страховой договор у коммерческой компании твердо фиксирует стоимость услуг.

Положительный и отрицательный эффект

Преимуществом коммерческих фирм является то, что у них страхователь извещён о точной цене страхования, которую фиксирует договор. Недостаток – застрахованному не известно финансовое положение и устойчивость страховщика перед страхованием.

Преимущество ОВС – участие добросовестными членами в управлении обществом. Таким образом, можно повлиять на размер расходов и статьи растраты денежных средств. Недостаток взаимного страхования – неопределенность платежей, это значит, что при внесении страховой премии страхуемым, ему нужно иметь в виду возможную доплату.

Современные условия позволяют фирмам самостоятельно решать, где будет осуществлено обязательное страхование гражданской ответственности застройщика: в ОВС, где не установлена конкретная цена, но возможно влиять на её снижение, или же у коммерческих страховщиков с неизменными условиями и твёрдой ценой.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Данный договор приобретает юридическую силу только после регистрации в Росреестре, начиная с даты его регистрации и до передачи помещения собственнику.

При составлении договора с первым клиентом, застройщик должен иметь зарегистрированную в страховой организации страховку и предоставить ее для ознакомления будущему дольщику. Кроме этого, после заключения договора застройщик обязан ознакомить с условиями договора страхования всех участников строительства.

Если произошел страховой случай, дольщик вправе потребовать возмещение материального ущерба в течение двух лет после передачи ему в собственность жилья.

Застройщиков обязали страховать ответственность

Чтобы оформить страховой договор и произвести оценку тарифа, следует представить ряд документов:

Договор/проект ДДУ (долевого участия).
Заявление.
Правоустанавливающую документацию на землю.
Разрешение на ведение строительства объекта на определенном участке.
Градостроительный план земельного участка.
Бухгалтерскую отчетность за три года (ф.1 и ф.2).
Проектную декларацию (включая паспорта руководителя компании и главного бухгалтера, ИНН, устав, ОГРН организации).

Страховая компания вправе запросить дополнительные данные, к примеру, договоры займа, кредитования, договор Генподряда и пр.

Стоимость страхового договора – это не фиксированная величина, поскольку она зависит от многих факторов.

На стоимость страховки влияет:

Района/регион, где возводится объект.
Деловая история застройщика (финансовое положение, репутация).
Юридическая история компании (наличие судебных тяжб в сфере строительства).
Количество и условия сданных в эксплуатацию объектов.

Эти факторы являются основными и обязательно учитываются при формировании стоимости страховки.

Как показала практика за 2015-2016 г.г., механизм страхования ответственности компании-застройщика работает неудовлетворительно, и участники долевого строительства редко могут получить компенсацию по данной страховке. Поэтому с 2017 года поправки в закон обязывают застройщиков при запуске строительных проектов взамен страхования ответственности перед дольщиками, регулярно отчислять взносы в созданный компенсационный фонд долевого строительства.

Средства этого фонда должны использоваться для выплат возмещений дольщикам (если компания-застройщик объявлена банкротом) или достройки проблемных объектов. При этом, действующие договоры страхования имеют юридическую силу.

Кроме этого, поправки в ФЗ-214 добавили альтернативу данному виду страхования – проведение денежных расчетов через специальные счета эскроу. В данном случае выступает посредником финансовое учреждение и в случае банкротства застройщика, гарантирует возврат с этих счетов денежные средства дольщику.

Поручительство банка – это еще одна возможность страхования ответственности строительной компании. Банк берет на себя обязательства страхователя, соответственно, гарантирует компенсацию средств инвестору, если застройщик не выполнит своих обязательств.

Приводим таблицу допущенных кредитных организаций:

Актуальность: весна 2021г.

В таблице можете воспользоваться фильтром поиска. Начните вводить первые буквы наименования кредитной организации в поле, под «Наименование банка».

Автострахование
- ОСАГО
- КАСКО
Недвижимость
Жизнь и здоровье
- ОМС
- ДМС
Пенсионное и социальное
Бизнес
Финансы
- Инвестиции
- Кредит
Туризм
Ещё
- Страховые компании РФ

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПО 214-ФЗ

С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.

Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:

уклонение от обязательств;
сдачу неготового объекта;
банкротство до сдачи имущества.

С 1 января 2014 вступил в силу Закон № 214-ФЗ, по которому все строительные компании, зарегистрированные на территории России, стали нести ответственность перед гражданами, инвестирующими свои средства на постройку нового жилья.

Дольщики, заключающие соглашения о строительстве, несут финансовые риски банкротства застройщиков. Чтобы защитить их права, государство ввело процедуру обязательного страхования ответственности строительных компаний. С этого момента каждый подрядчик стал привлекать инвесторов только по договору долевого участия.

Позже, 29.07.2017 вступил в силу № 218-ФЗ, согласно которому был уточнен порядок защиты участников долевого строительства, существовавший по Закону № 214, а именно были отменены обязательства по страхованию застройщиком ответственности у страховых компаний, одновременно добавлены обязательства по внесению подрядчиком взносов в Государственный Фонд защиты дольщиков, после даты образования такого фонда.

Согласно письму Минстроя № 44458-НС/07 от 01.12.2017, этот фонд организован 20 октября 2017 года. Таким образом, в соответствии со ст. 10 Закона № 218 с этой даты застройщики обязаны переводить компенсационные отчисления в государственный фонд по каждому заключенному договору о долевом строительстве.

Закон о страховании работает следующим образом: застройщик перед тем, как подписать договор долевого участия с первым дольщиком, обязан предпринять меры по страхованию собственной ответственности перед инвестором. Если у строительной компании возникнут финансовые проблемы, она обанкротится и не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ, дольщик может обратиться в организацию, где застрахована ответственность девелопера, и потребовать с нее компенсацию.

Выбора, страховать или нет свою ответственность, у застройщика нет, это его обязанность, в противном случае ни один договор по данному проекту не пройдет регистрацию в Росреестре. Однако закон предоставляет девелоперу возможность выбрать способ страхования из трех доступных вариантов:

Получить гарантию банковского учреждения, соответствующего законодательным нормам.
Стать членом общества, осуществляющего взаимное страхование рисков.
Подписать договор с одной из страховых компаний, отвечающей требованиям законодательства.

Застройщик должен известить потенциального дольщика о выбранном варианте и предоставить ему сведения о страховщике или поручителе.

Первые два способа используются нечасто. ОВС не особо распространено в России, банковскую гарантию получить достаточно сложно и дорого. Как правило, банки требуют предоставления залога, минимальная сумма которого составляет 30% стоимости объекта. Поэтому чаще всего строительные компании останавливаются на третьем варианте.

а) осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;б) наличие собственных средств в размере не менее чем один миллиард рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей;в) отсутствие предписаний Центрального банка Российской Федерации о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности;

г) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;д) отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации (Банка России) о назначении временной администрации страховой организации;

На сайте 15.12.2015 размещен список страховщиков долевого строительства. В него включены 18 страховых организаций и одно общество взаимного страхования.

В течение этого времени инвесторы имеют право предъявлять застройщику требования относительно качества квартир.

По закону, договора долевого участия в строительстве должны проходить регистрацию в органах, в компетенцию которых входит осуществление государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними.

Факт заключения договора подтверждает наличие у застройщика всех необходимых документов для начала строительства.

Несмотря на указанные нормы, полностью защитить дольщиков, закон не может.

Поэтому закон, в первую очередь, направлен на осуществление взаимодействия между застройщиком и участником строительства, при реализации новых строящихся домов, в том случае, если застройщик дом все-таки достроит.

Закон № 218 оставил страховым компаниям возможность заключения договоров с застройщиками о страховании ответственности в добровольном порядке, в дополнение к отчислениям в Государственный фонд.

По нормам п. 34, 46 ст. 25 Закона № 218, объект страхования по договору — это материальные интересы подрядчика, которые относятся к его ответственности перед дольщиками в связи с ненадлежащим выполнением обязанностей по сдаче жилых помещений в эксплуатацию.

Согласно п. 32 ст. 25 Закона, страхование осуществляется в пользу дольщиков. По нормам п. 36 статьи, договор считается заключенным с даты регистрации соглашения о долевом строительстве, и действует до даты передачи квартиры собственнику.

П. 45 статьи допускает оформление взаимного страхования своей ответственности между несколькими застройщиками.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает защиту имущественных интересов клиентов. Эта сделка выгодна в первую очередь покупателям. Компания может застраховать дом целиком или квартиры по отдельности.

Основными документами в сфере защиты участников долевого строительства являются следующие нормативные акты:

закон № 214 от 30.12.2004;
закон № 218 от 29.07.2017;
постановление правительства № 1233 от 07.10.2017 — регулирует назначение компенсационных выплат участникам;
постановление правительства № 1234 от 07.10.2017 — регламентирует завершение строительных работ и их финансирование;
постановление правительства № 1310 от 07.12.2016 — установило правила отчисления застройщиков в компенсационный фонд.