Как решить проблему обманутых дольщиков

От: admin Опубликовано

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как решить проблему обманутых дольщиков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Боль обманутых дольщиков: 11 случаев, когда люди остались без квартиры и денег

Проблема обманутых дольщиков коснулась многих регионов России, однако ее масштабы варьируются в зависимости от конкретного субъекта. Так, в Алтайском крае в реестр пострадавших от действий недобросовестных застройщиков внесены 53 человека. К числу проблемных в регионе относят всего два дома. Меньше 200 обманутых дольщиков зарегистрировано в Югре, Орловской и Кировской областях.

Для сравнения, в Волгоградской области нарушены права 2500 граждан, вложивших средства в 48 жилых домов. При этом в реестр Минстроя РФ включена информация о 27 домах и 691 дольщике. «Разница объясняется тем, что на региональном уровне внедрены более жесткие требования к застройщикам: просрочка в месяц уже является достаточным основанием для включения дома в категорию проблемных, тогда как на федеральном уровне в реестр включают здания с просрочкой в шесть месяцев», — пояснил ТАСС представитель комитета строительства региона.

Проблема обманутых дольщиков также остро стоит в Пермском крае, где в реестр включено более 1,6 тыс. человек, в Ленинградской (около 2 тыс.), Саратовской (более 2 тыс.), Самарской (около 1,8 тыс.) и Липецкой областях (более 2,5 тыс.).

В ряде регионов нарушение прав дольщиков привело к возбуждению уголовных дел в отношении представителей строительных компаний. В Липецкой области возбуждены четыре уголовных дела в отношении руководства застройщиков: СУ-10 треста «Липецкстрой», риелторского центра «Строй-Град» и строительных компаний «Велес», «Лик» и «Эксстроймаш».

В Алтайском крае руководители компаний, строивших дома в Барнауле и Новоалтайске, осуждены за мошеннические действия на шесть и четыре года лишения свободы соответственно. Уголовное дело о мошенничестве возбуждено против главы компании «Декор-Трейд» в Пензе.

Власти регионов уже не первый год пытаются решить проблему с достройкой домов. Как сообщили ТАСС в пресс-службе правительства Самарской области, к работе в этом направлении в регионе приступили в октябре 2017 года, в прошлом году было сдано четыре проблемных объекта и восстановлены права около тысячи дольщиков. В Пермском крае за этот же период были введены в эксплуатацию девять проблемных объектов, свыше тысячи семей получили квартиры.

Как отметили в пресс-службе Минстроя Саратовской области, с 2017 года восстановление прав обманутых дольщиков является одним из приоритетов в работе правительства. «В 2017-2018 годах удалось решить проблемы дольщиков 20 многоквартирных домов», — сообщили ТАСС в ведомстве. В Ростовской области с 2017 года количество обманутых дольщиков сократилось не менее чем на 35%. В 2018 году были обеспечены права более 1,1 тыс. пострадавших участников долевого строительства по 38 многоквартирным домам.

Сложность в решении проблемы связана, в том числе с тем, что механизм достройки домов и поддержки дольщиков регионы определяют самостоятельно. Самая распространенная схема — это предоставление застройщикам в аренду земельных участков без торгов по льготной цене. При этом застройщики должны выполнять работу по завершению проблемных домов. В частности, такой механизм действует в Пензенской, Саратовской, Нижегородской, Ивановской областях, Алтайском крае и других регионах.

В Волгоградской области, кроме земельного участка, застройщики могут получить компенсацию затрат на техническое присоединение к инженерным сетям. «Застройщик, который берется за завершение более десяти домов в регионе, куда вложены средства не менее тысячи дольщиков, вправе рассчитывать на субсидию из бюджета для проведения работ», — добавили в комитете строительства Волгоградской области. В Ростовской области введены субсидии на возмещение затрат на обследование технического состояния проблемных домов.

При этом власти следят за тем, как ведется работа по достройке. «За каждым недостроем в Ростовской области будут закреплены ответственные лица от муниципалитета и регионального правительства», — пояснил ТАСС министр строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Куц. В Кировской области мониторинг за деятельностью застройщиков и проверка их отчетности позволили не допустить появления еще 750 обманутых дольщиков.

Ряд регионов, среди которых Липецкая, Кировская, Пензенская и Ростовская области, планируют решить проблему обманутых дольщиков к 2021 году. В Рязанской области власти рассчитывают устранить проблему уже в этом году, в Нижегородской области — к концу 2022 года, в Пермском крае — к 2023 году, а в Саратовской области — к 2025 году.

Одной из возможных мер, способных решить проблему появления обманутых дольщиков, является переход на эскроу-счета. С 1 июля 2019 года российские застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на счетах эскроу. Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию, а строительство будет вестись за счет банковских кредитов.

В Минстрое Саратовской области отметили, что введение эскроу-счетов повысит доверие к компаниям-застройщикам. «Мы считаем, что введение проектного финансирования позволит повысить доверие к долевому строительству и переложить риски дольщиков на банки и застройщиков. При этом средства дольщиков будут застрахованы дважды, что повысит надежность вложения в недвижимость финансовых средств», — отметили в ведомстве.

Министр строительства и ЖКХ Алтайского края Иван Гилев согласен с тем, что переход на эскроу-счета — это возможность создать цивилизованные отношения между застройщиками и гражданами. При этом, по его мнению, рост цен на недвижимость в связи с переходом не превысит 10%. «Ранее застройщики могли привлекать средства дольщиков без посредников — это способствовало снижению цены. По нашей оценке, рост себестоимости жилья для строителей в связи с переходом на эскроу-счета составит 5-10%», — пояснил ТАСС собеседник.

Однако, как отметили ТАСС в министерстве строительства и архитектуры Амурской области, существует вероятность, что застройщики будут искать альтернативные способы, чтобы привлечь деньги на строительство, например, через договоры купли-продажи будущего жилья или договоры соинвестирования. «Возможно возникновение серых схем у недобросовестных застройщиков, не попадающих под контроль государственных органов, а, следовательно, и рисков появления большого числа обманутых граждан, на которых не может быть распространено действие компенсационных механизмов», — отметили в министерстве.

Финал долгостроев. Как в регионах России решают проблему обманутых дольщиков

В Севастополе, который вошел в состав России пять лет назад, нет серьезной проблемы с обманутыми дольщиками. Как отметили в правительстве города, Севастополь является одним из регионов-лидеров Юга России по темпам ввода жилья. Это происходит, в том числе благодаря регистрации зданий, построенных, когда город был в составе Украины. Однако, как отмечают власти, этот процесс требует нормативно-правового регулирования.

«Проблема связана с отсутствием надлежащей системы нормативно-правового регулирования ввода в эксплуатацию объектов, построенных по украинской разрешительной документации. В прошлом году благодаря позиции губернатора Дмитрия Овсянникова и работе с застройщиками введено в эксплуатацию пять проблемных домов. Их число к началу года снизилось до 29, тогда как в 2014 году насчитывался 71 объект», — рассказал ТАСС замгубернатора Илья Пономарев.

Он уточнил, что с начала 2019 года в эксплуатацию введены еще несколько домов, по ряду объектов решения находятся в стадии подготовки.

«За последние восемь лет были решены проблемы 11 тыс. обманутых дольщиков, на сегодня осталось еще 4,5 тыс. По каждому из недостроенных объектов разработана «дорожная карта», и к 2023 году квартиры получат и эти люди», – рассказал М. Хуснуллин в интервью «Российской газете».

По его словам, мэр Москвы Сергей Собянин принял решение достроить ряд проблемных объектов за счет бюджета.

«Одна из ключевых причин возникновения обманутых дольщиков – непрофессионализм застройщиков: неверная оценка экономики процессов, неумение работать со сложным на данный момент законодательством. Новая система работы с деньгами дольщиков пытается застраховать людей от таких ошибок девелоперов», – пояснил М. Хуснуллин.

При этом заммэра отметил, что не все застройщики смогут эффективно работать в новых условиях.

«Некоторых могут не взять сами банки. Пытаясь предотвратить такое развитие событий, мы создали штаб и вместе с банками проверяем всех без исключения застройщиков Москвы, смотрим их отчетность», – добавил глава Стройкомплекса.

Напомним, в РФ реализуется план поэтапного отказа от долевого строительства. С 1 июля 2019 года российские застройщики будут обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан.

Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. При этом часть уже начатых проектов девелоперы смогут достроить по старым правилам финансирования.

Более 1,2 тыс. обманутых дольщиков получили жилье в 2018 году

Информационная служба портала Стройкомплекса

  • долевое строительство
  • жилье
  • обманутые дольщики
    • Новости
    • Пресс-релизы
    • Фотоленты
    • Статьи
    • Интервью
    • Инфографика
    • Фотогалерея
    • Видеогалерея
    • Пресс-служба

В отчёте СП РФ по итогам проверок 2020-го года говорится, что, как минимум, в 6-ть раз надо увеличить затраты из бюджета, дабы решить проблему обманутых дольщиков. В 2017-2019-ом г.г. было достроено 1097 проблемных МКД, однако заметных сдвигов в решении проблем обманутых дольщиков не произошло, кроме того, из-за пандемии риски увеличения числа проблемных объектов лишь возрастают.

В мае прошедшего 2020-го года в реестре проблемных числилось 3102 МКД, причём 112 добавилось за 4 месяца.

«Лайково» дождется лайков

В настоящее время, по данным ФЗПГУДС, в восстановлении прав нуждаются 121,2 тыс дольщиков (в целом, по оценке СП РФ, насчитывается около 180-200 тыс пострадавших, однако точная статистика отсутствует). Часть домов регионы достраивают самостоятельно, ФЗПГУДС занимается 820 домами. В ФЗПГУДС подчеркнули, что при наличии финансирования и документации решения по указанным объектам могут быть приняты до конца года.

Процесс тормозят неоформленные земельно-правовые отношения, подозрительные покупатели (когда по объёму требований очевиден инвестиционный характер сделок), вопросы к конкурсным управляющим об оценке активов застройщиков, отсутствие исходно-разрешительной документации.

Основная проблема — нехватка финансирования. Только в 2020-2022-ом г.г. на решение проблем с 63 % проблемных домов, как оценивал ранее Минстрой РФ, необходимо 533,5 млрд руб (в т.ч. 300,5 млрд руб из федерального бюджета и 178 млрд руб — из региональных). Но фактически в 2021-ом году выделяется на эти цели лишь 27 млрд руб федеральных средств, в 2022-ом — 1 млрд руб, в 2023-ом — 26 млрд руб.

С 2019-го года были приняты решения по 681 проблемному МКД (62 тыс дольщиков), сообщает Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (ФЗПГУДС). Ключи от квартир или компенсации получили около 26 тыс граждан.

Итак, основная проблема — недостаток денег и документов.

Фонд вправе принять решение о том, что объект долевого строительства может быть достроен и предоставить финансирование для этого. Если же завершение строительства признается нецелесообразным, Фонд выплачивает компенсации обманутым дольщикам за счет ранее собранных с застройщиков средств. В случае, если Фонд принял решение предоставить средства для завершения строительства, обманутый дольщик может не дожидаться окончания стройки, а вместо этого получить денежную компенсацию.

Компенсация обманутым дольщикам выплачивается в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства…» и Правилами выплаты, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 октября 2017 года № 1233. При обращении за выплатой возмещения необходимо предоставить:

  • заявление по форме, утвержденной Фондом;
  • паспорт;
  • выписку из реестра требований кредиторов по делу о банкротстве застройщика, в которой будет указан размер, состав и очередность удовлетворения требований гражданина.

Заявление может быть подано непосредственно в Фонд или банку-агенту, привлеченному им для этих целей.

Выплата компенсаций за счет средств Фонда осуществляется в установленных законом размерах:

  • для квартир — по рыночной стоимости квадратного метра в подобном жилье, но не более, чем за 120 кв. м., и не менее, чем уплаченная застройщику сумма (п. 2 ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ от 29 июля 2017 года). Рыночную стоимость определяет привлеченный Фондом оценщик;
  • для нежилых помещений и машиномест — в размере уплаченных застройщику сумм.

В 2014 году пришли к пониманию необходимости создания единого Реестра граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. На основе сведений из регионального реестра власти субъекта РФ принимаю решения о выделении субсидий на завершение конкретных объектов строительства (недостроев), принимают меры по поддержке дольщиков.

В различных регионах России проблема обманутых дольщиков решается по-разному. Естественно, где больше жилья строится, там больше проблем с незавершённым строительством. Лидерами по количеству обманутых дольщиков являются Московская область, Санкт-Петербург, Самарская область, Новосибирская область и Краснодарский край.

Наиболее быстрыми темпами обеспечиваются квартирами жители Самарской области, Подмосковья и Татарстана. Полностью закрыть проблему обманутых дольщиков удалось в шести регионах (Алтай, Карелия, Астрахань. Волгоград, Костромская и Пензенская области).

Работу по спасению «обманутых дольщиков» можно условно разделить на два этапа:

  1. на законодательном уровне исключить «серые схемы» долевого строительства.
  2. разрабатываются инструменты завершения строительства и сдачи в эксплуатацию брошенных объектов жилищного строительства.

По мнению Министерства регионального развития, для решения проблем обманутых дольщиков есть несколько способов:

  1. Выполнение обязательств недобросовестных застройщиков, предоставление юридическим лицам земельных участков по итогам конкурсов с условием предоставления жилья обманутым дольщикам, социальные выплаты обманутым дольщикам в возмещение средств, вложенных в строительство.
  2. Оказание финансовой помощи гражданам, создавшим ТСЖ для достройки жилого объекта высокой степени готовности.

Эксперты в области жилищного строительства сходятся на том, что глобальную проблему нужно решать сразу по нескольким направлениям:

  1. Государственная поддержка долевого строительства в виде выдачи кредитов под «льготный» процент, это полностью меняет сам процесс строительства: теперь дольщики не вносят полную сумму за ещё не построенный объект, у застройщиков появилась возможность осуществлять строительство за счёт кредитных ресурсов.
  2. Дальнейшее совершенствование законодательной базы в сфере жилищного строительства. Государство каждый год вносит изменения в законодательство, днако, до сих пор не было разработано такого законопроекта, который бы удовлетворял интересы и дольщиков, и девелоперов, и государства. Число «обманутых дольщиков», проблемных объектов растет с каждым годом, лишь в некоторых регионах увеличения не происходит.
  3. Совершенствование правил страхования участников долевого строительства. Страхование в этой сфере существует давно, но пользуются им немногие вследствие высокой цены и недостаточной разработанности.
  4. Усиление государственного и общественного контроля работы министерств и ведомств, ответственных за осуществление помощи и поддержки «обманутых» дольщиков и проблемных объектов жилищного строительства, решение проблемы постоянно сдвигающихся сроков завершения строительства.

В мае 2016 года Владимир Путин поручил к 1 декабря создать государственный компенсационный фонд долевого строительства, который должен формироваться за счёт средств застройщиков. Президент подчеркнул, что ненадежные застройщики, которые присваивают чужие деньги и бросают дома недостроенными, подрывают доверие россиян к долевому строительству.

В августе того же года президент поручил правительству рассмотреть вопрос о возмещении ущерба пострадавшим дольщикам из компенсационного фонда, который будет формироваться из отчислений строительных компаний.

В списке поручений президента значилось: «Рассмотреть вопрос о возмещении ущерба пострадавшим гражданам, включенным в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, с использованием фонда, формируемого за счёт обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства»…

Наконец, 1 января 2017 года вступает в силу Постановление Правительства РФ N 1310 О защите прав граждан — участников долевого строительства. Согласно этому закону, застройщики будут обязаны производить обязательные отчисления в компенсационный фонд.

«Начиная с 1 января следующего года, застройщики будут в обязательном порядке делать отчисления, то есть взносы в этот фонд, он (компенсационный фонд), в свою очередь, будет выделать средства на достройку незавершенного жилья, либо, если это по каким-то причинам нецелесообразно, выплачивать людям возмещение в случае банкротства застройщика, который уплачивал взносы в этот фонд», сказал премьер-министр Дмитрий Медведев.

Отдельно в законе определены правила отчислений застройщиков в компенсационный фонд, а также правила их размещения, инвестирования и использования средств фонда.

Отчисления застройщиков будут перечисляться на банковский счёт компенсационного фонда в размере 1% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве. Если при банкротстве застройщика в фонде не будет хватать средств на выплату возмещения всем дольщикам, то деньги будут направляться на оказание ему финансовой помощи для завершения строительства.

Учредителем фонда выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой же будет контролировать отчисления застройщиков и дальнейшее использование средств фонда.

Стоит сказать, что ситуация, касаемо кондиционеров и разрешений сегодня очень курьезная. Пожалуй даже в области рекламы и ее размещения, нет столь противоречивой судебной практики. С кондиционерами же ситуация диаметрально противоположная. Существует 2 основных позиции, касаемо целесообразности получения разрешения. И это если мы не будем углубляться в судебную практику. Поэтому, чисто теоретически, вы можете попытаться оформить разрешение, чтобы при случае, основания для начала конфликта не появилось. Если же основание все-таки появится, то вы хотя бы сможете отталкиваться от факта получения разрешения. И вместе с тем, лучше опираться на:

  1. Наличие разрешения.
  2. Хорошего юриста.
  3. Грамотный план защиты.

Всё это позволит отстоять свою позицию в таком непростом вопросе. А он действительно крайне сложен, хотя бы за счет того, что тут есть прямая зависимость от конкретного региона Российской Федерации. Но не будем забегать вперед, давайте обо всём по порядку.

В теории, если опираться не на правовую позицию, а на обычную логику, то государство должно заниматься облегчением жизни для граждан. Кондиционер де-факто является обычным бытовым прибором. Кондиционер по статусу и специфике обслуживания ничем не отличается от:

  1. Стиральных машинок.
  2. Утюгов.
  3. Холодильников.

Кроме того, кондиционер не требует особых условий эксплуатации. Его можно обслуживать без лицензии, его отдельные составные части не находятся в ограниченном обороте. И вместе с тем, на установку холодильника никто не спрашивает разрешения у его владельца. А вот, чтобы установить кондиционер, приходится повозиться с бумагами и документами.

Однако, логикой пользуются отнюдь не всегда. На уровне федерального законодательства регулирование отсутствует. Нормативно-правовая база отсутствует практически полностью. И вместе с тем, в отдельных регионах России существует собственное законодательство, относительно установки кондиционеров. В случае, если у вас есть такой закон субъекта РФ, придётся ему подчиняться. Если же нет, то в теории, лучше проконсультироваться с профессиональным юристом. Потому что вы просто можете не найти нужную норму законодательства, а потом окажется, что закон все-таки был. Незнание законов не освобождает от ответственности, стоит об этом всегда помнить. Особенно если мы говорим о России. Кроме того, уже есть регламент установки кондиционеров в Санкт-Петербурге. А вот на территории Москвы такая норма раньше была. Сегодня ее нет.

Получается, что при наличии законодательства подобного вида в субъекте РФ, вы можете просто подчиняться установленному регламенту. Именно на этот закон Субъекта РФ вы и будете ссылаться. Если же действующего закона в вашем регионе нет, то придется обращаться в вашу местную администрацию. И уже там вам разъяснят регламент установки, с их позиции. Опять-таки, далеко не факт, что вы получите какой-то внятный ответ. Это к вопросу о том, где получать разрешение на кондиционер и его установку. Все это должно быть прописано в соответствующем региональном законе.

Если ваше здание хотя бы чисто теоретически может быть памятником архитектуры ли объектом наследия (культурного), стоит уточнить этот статус. Потому что в случае, если здание действительно имеет один из этих статусов, перспектива не очень хорошая. Как раз из-за того, что для таких объектов регулирование весьма жесткое. Потому что в некоторых домах и зданиях попадающих в вышеперечисленные категории без разрешения нельзя даже:

  1. Установить антенны.
  2. Поменять карниз и т.п.

Поэтому, уточнять нужно все заранее и сразу. Чтобы не пришлось потом заниматься демонтажем и проигрывать в судебных инстанциях, выплачивая немалые штрафы.

А теперь давайте поговорим о правовых позициях по вопросу установки кондиционера.

Прелесть права в том, что даже в эталонном (с первого взгляда) законодательном акте, всегда найдется место для пробелов. Этим местом многие и пытаются воспользоваться. Мы уже упоминали о специфическом постановлении, на которое может сослаться управляющая компания. Дело тут только в том, что в самой формулировке «зарыта очередная собака». А именно:

  1. Установить кондиционер нельзя без получения соответствующего разрешения.
  2. Уточнений о разрешении нет.
  3. Соответствия с каким-то принятым разрешением тоже нет.

Догадываетесь о чем тут речь? Дело в том, что по ГК и ЖК РФ регулируются вопросы общего пользования. А вышеупомянутое постановление есть акт публичного, но не частного правоведения. Следовательно, можно попробовать поразмыслить в сторону «уполномоченных властных органов». Опять-таки в Федеральном законодательстве отсутствуют какие-либо требования, которые предписывают необходимость оформления процедуры. Как мы уже говорили выше, в некоторых регионах все-таки может быть законодательство субъектов РФ. В этом случае должна быть прописана:

  1. Система инстанций, которые уполномочены выдавать разрешения.
  2. Порядок одобрения и т.п.

Практика показывает, что аргумент в пользу необходимости одобрения со стороны собственников обычно используется для судебных заседаний. Как раз в этом случае, соседи могут выдвинуть претензии по поводу:

  1. Стекания конденсата.
  2. Шумности устройства и т.п.

Приоритет тут в том, что голосование собственников будет учитываться в первую очередь. А мнение управляющей организации или компании во вторую. Опять-таки, управляющие компании могут много себе позволять. При том, что далеко не все что они делают, соответствует нормам действующего законодательства. Тут надо обратиться к самовольному демонтажу вашего кондиционера. Дело в том, что если представители управляющей компании попытаются демонтировать ваш кондиционер, мотивируя это тем, что разрешения они не давали, то можно писать заявление в полицию. Потому что это уже уголовная квалификация (по 330 статье). И если уж кто-то хочет демонтировать ваш кондиционер, то придется добиваться решения через суд. Заниматься демонтажем собственными силами без постановления суда категорически запрещено.

Как вы понимаете, установка кондиционера на фасаде здания это сложный процесс. Со всех сторон. Потому что косвенно процесс регулируется со всех сторон. Это и Градостроительный кодекс Российской Федерации. И Гражданский кодекс РФ. И множество других нормативно-правовых актов. Проблема в том, что единого решения по этому мнению нет ни у кого. Даже в судебных инстанциях происходит нечто непонятное. Давайте изучим ситуацию, исходя из судебной практики.

Тут всё еще интереснее. Как мы уже сказали выше, в подавляющем большинстве случаев противоборствующая сторона начинает использовать аргумент от собственников. Иными словами, если вы не созывали собрание собственников жилья, то это может быть использовано против вас в суде. Но далеко не всегда. Иногда суд встает на сторону собственника оборудования, даже при отсутствии согласия ОСС. Давайте разбирать всё по пунктам. Итак:

  1. У нас 2 есть собственника квартир.
  2. Есть сплит-система, которую недавно установили.

Конфликт, как водится, опять произошел между соседями. Ничего удивительного в этом нет, современные многоквартирные дома все больше напоминают арену для гладиаторских сражений. Очень редко можно найти дом, где соседи стараются договориться и не конфликтуют. Причиной стал кондиционер. Дело в том, что по заявлению одного из соседей (он же и является истцом), оборудование издает сильный шум. Кроме того, в качестве аргумента были использованы доводы про:

  1. Облегчение проникновения квартирных воров.
  2. Выделяющийся конденсат.

В судебной инстанции использовали одно из постановлений на пленуме Верхового Суда Российской Федерации. Кроме того, была задействована нормативная документация и материалы ВАС РФ. Дело в том, что позицию суд занял очень интересную. Истцу нужно было доказать, что ответчик своими действиями нарушил право собственности истца. Достаточно сложная задача, доказать нечто подобное, согласитесь. Вот и у истца возникло много интересных вопросов.

Суд назначил специальную экспертизу. Если не углубляться в формальную терминологию, то было поставлено несколько ключевых вопросов:

  1. Оказывает ли шум, издаваемый кондиционером, вред для заявителя.
  2. Превышаются ли нормы по шуму вообще.

В итоге, заключение было в пользу ответчика. Никаких превышений нормы по шуму установлено не было. И сам вред подтвердить не удалось.

Более того, судебная инстанция инициировала еще одно обследование. На этот раз изучали вопрос повреждений и даже разрушений внешнего фасада. Однако, ничего подтвердить не удалось. 2 экспертизы были в пользу ответчика.

В суде не стали принимать аргумент в пользу общего собрания собственников жилья. Его просто проигнорировали. Мотивировка здесь была такая, что по 209 статье Гражданского Кодекса собственник может распоряжаться своим имуществом как угодно. До тех пор, пока это не начинает вступать в противоречие с действующим законодательством. Кроме того, по регламенту еще не должно быть проблем с соседями. Недовольство со стороны одного соседа было, но оно не являлось обоснованным. Так как была проведена полноценная и независимая судебная экспертиза. Которая установила, что никакого шума и вреда соседям оборудование не создает.

Судебная инстанция подметила еще и тот факт, что по действующему законодательству порядок установки кондиционерного оборудования подобного типа вообще не регламентирован. И это действительно так, ведь фактически действующие нормы законодательства очень аморфно описывают весь процесс установки кондиционеров. Нет даже готовой базы и расширенной практики введения таких законов. Да, в отдельных регионах принимают свои законы, но они распространяются исключительно в рамках конкретного субъекта. За пределами субъекта РФ эти законы не имеют силы действия.

В итоге, управляющую организацию вновь отправили «погулять». Потому что иск был отклонен, а требования удовлетворены попросту не были.

Есть и альтернативный пример. Им мы пожалуй сегодня и закончим.

Мы разобрались с тем, что по версии КАС есть целая классификация. Однако, разобраться в этой классификации и базах оснований простому человеку будет крайне трудно. Поэтому мы попробуем разобрать вопрос основания более простым языком. Фактически, за основание можно взять любой факт, которые вытекает из процесса столкновения:

  1. Органов власти.
  2. Вас или ваших знакомых.

По идее, любые такие отношения будут публичными. И именно поэтому используется не обычное исковое заявление, а административное. Речь тут о том, что это одна из дочерних категорий обычного искового заявления. Фактически, это специальная форма искового заявления для конфликтов с должностными лицами и целыми государственными ведомствами и службами.

Например, вы можете подать исковое заявление в ситуации, когда общественные органы приняли законодательный акт, нарушающий права огромного количества граждан. Или же в случае если должностное лицо действует против правил и даже действующего законодательства.

Кроме того, вы можете решить какой-то конкретный вопрос подачей соответствующего заявления. Административный иск стоит использовать и как инструмент ограничения действий местных властей или должностных лиц. Ведь очень часто (особенно в провинции) местные власти ставят свои интересы превыше интересов жителей. А это, как вы понимаете, не очень правильно.

Традиционно, чтобы подать исковое заявление административного профиля, государственную пошлину платить не нужно. Но при условии, что вы пытаетесь подать заявление:

  1. Которое предполагает обжалование действий или бездействия представителей ФССП.
  2. Которое предполагает дело административного судопроизводства.

Вот только в этих 2 случаях государственной пошлины не будет. Если же ваша ситуация не соответствует, то придется уплатить 300 рублей в виде государственной пошлины.

Административные иски передаются:

  1. Мировым судьям.
  2. Судебным инстанциям общей юрисдикции.
  3. ВС РФ.

При этом, можно подать и в инстанцию отдельного субъекта России, но только при условии, что требования будут соответствовать и оспаривается как раз законодательный акт региональных властей (на уровне Субъекта). Если же есть несоответствие требованиям, то инстанция не примет ваше административное исковое заявление.

Кстати, для обжалования стоимости (по кадастру) уместно применять как раз административный иск. И вот такое заявление может быть подано в инстанцию субъекта.

При этом, если мы говорим об оспаривании каких-то очень серьезных нормативно-правовых актов, а также разных документов, приказов и постановлений крупных организаций, вроде ПФР или ЦБ РФ, то дело будет рассматриваться исключительно в ВС РФ. Потому что суды уровнем ниже просто не имеют права рассматривать такие иски по действующему законодательству РФ, стоит об этом помнить. Кроме того дело еще и в том, что само оспаривание таких серьезных нормативно-правовых документов это крайне серьезный прецедент. Вряд ли это потребуется обычному гражданину, все-таки речь тут скорее про узкую специализацию.

Итак, начинается все с подачи соответствующего заявления. После чего иск будет проходить несколько этапов:

  1. Первичное рассмотрение иска (в канцелярии).
  2. Принятие к производству.
  3. Подготовительные мероприятия для начала разбирательства.

Изначально будет использован формат устного разбирательства в судебной инстанции. Каждая из сторон разъясняет собственную индивидуальную позицию. После чего суд начинает анализировать и слушать мнения сторон. Кстати, по искам административного характера применяется предварительная защита. Что это значит? Это меры, которые могут быть применены судебной инстанцией, но только на основании заявления истца.

Что до принятия сторон и вынесения решения, то тут тоже не все так просто, как может показаться изначально. После того как дело будет рассмотрено по существу, решение будет принято практически незамедлительно. Разумеется, если нет различных сложностей и разного рода уточнений. А если есть, то на мотивировку (решение) может потребоваться дополнительные 5 суток. Но ничего в этом страшного или удивительного нет, все-таки речь в первую очередь о регламенте и порядке, а не о скорости принятия решения. Которое кстати, может оказаться негативным с позиции истца-заявителя. Кроме того, сторона ответчика в теории может подать встречные исковые заявления, и тогда разбирательство затянется еще сильнее. Учитывайте это.

Начнем с самого начала. Итак, исполнительный лист запускает одноименное производство. Это называется исполнительным производством. Что это такое? Это процедура, которая являет собой сочетание:

  1. Фактических действий.
  2. Процессуальных действий.

Все эти мероприятия производятся специальной государственной службой, которая занимается как раз тем, что исполняет судебные решения. Разумеется, исполнение тут предполагается принудительное. А инициируют исполнительное производство только после того, как соответствующий документ обретет свою законную силу. Разумеется, исполнительное производство необходимо для того, чтобы выполнить соответствующее решение суда. Ведь едва ли даже 50% решений исполняются в добровольном порядке.

Обычно приставам приходится разыскивать должника, заниматься поиском его имущества и арестом всех счетов. И несмотря на то, что исполнительная система у нас вроде бы отлажена, работает это все не самым лучшим образом. Об этом вы могли узнать в одной из наших публикаций про алиментные обязательства и новые законодательные инициативы на этот счет.

На данный момент в России исполнением всех судебных решений занимаются преимущественно представители ФССП. Разумеется, тут в дело включается еще и ФСИН, так как именно они занимаются всей пенитенциарной инфраструктурой. Но, если мы говорим о каких-то долговых обязательствах и компенсациях, то это как раз компетенция судебных приставов. Сама деятельность по взысканию денежных средств и изъятию имущества, в контексте исполнения судебного решения, возложена как раз на приставов. Их так и называют «приставы-исполнители». Они начинают работать после того, как взыскатель передает исполнительный лист.

Это пришлось сделать в связи с изменениями в законодательстве, вступившими в силу 26 июня этого года. Некоторые страховщики, правда, свои обязательства выполнили частично, официально попросив рассрочки. Например, Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ПОВС), которое оставалось одним из последних страховщиков на долевом рынке, отрапортовало, что смогло передать 705,4 млн рублей при переданном объёме ответственности в 101,4 млрд рублей.

Сколько же денег ожидалось? По расчётам Всероссийского союза страховщиков, фонд может собрать 15 млрд рублей. Но другие эксперты сочли эти ожидания сильно завышенными. «Какой объём страховых премий рассчитывает получить фонд? Порядка 15 млрд рублей по стране в целом. Реально же фонд получит не более 5-7 „живых“ миллиардов, да и те под вопросом. Но, даже если 15 млрд рублей разделить на 4 тысячи недостроенных объектов, получится всего по 3,75 млн рублей на каждый», — объяснял экономист Никита Кричевский.

Однако возможно ли организовать такую экспертизу в Фонде защиты дольщиков? Думается, что передать методики страховщиков структурам, уполномоченным осуществлять контроль за долевым строительством, сейчас вполне можно. Это предотвратит появление новых проблемных объектов уже по эскроу-счетам. Полагаться только на экспертизу банков нельзя, ведь она нацелена совсем на другое: на анализ экономических показателей, а не данных о строительстве.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты допустили полное решение проблемы обманутых дольщиков в течение трех лет. «Сейчас насчитывается порядка 150 тыс. обманутых дольщиков, в прошлом году было восстановлено в правах 48 тыс., а скорость рассмотрения увеличилась в три раза», — отметил глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Даже если не форсировать работу Фонда, а просто сохранить текущие темпы разрешения вопросов, то получается, что трех лет как раз хватает, чтобы как минимум разрешить уже накопленные многими годами проблемы, полагает глава РАСК.

Депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский назвал задачу с полным решением проблемы обманутых дольщиков до 2024 года амбициозной, но не исключил ее достижения.

«За два последних года была сформирована законодательная база, которая закрепляет механизм восстановления прав обманутых дольщиков. Более того, мы регулярно совершенствуем законодательство. К примеру, сейчас внесли очередной свод поправок, чтобы у Фонда была возможность еще более оперативно привлекать федеральные средства и направлять их в том числе на достройку проблемных объектов. К примеру, уточняем правила аккредитации арбитражных управляющих, и так далее», — пояснил Александр Якубовский.

В общественной организации Обманутых дольщиков России считают прогнозы решения проблемы обманутых дольщиков за три года «очень оптимистичными». «Сейчас в едином реестре проблемных объектов зарегистрировано свыше 2,8 тыс. проблемных дома. Согласно нашему опросу, почти каждый десятый (8,6%) респондент заявил, что его дом не зарегистрирован в Едином реестре проблемных объектов. Местные власти всячески скрывают проблемы, не публикуют их в едином реестре. Поэтому в реальности число проблемных домов и обманутых дольщиков больше. Объективно на решение проблемы может уйти до пяти лет», — рассказала координатор движения Обманутых дольщиков России, учредитель межрегиональной общественной организации «Жилье» (дольщик проблемного ЖК «Шишкин лес», который строится с 2011 года) Мила Рябова.

По ее словам, сейчас есть много открытых вопросов (рефинансирование ипотеки, выплата компенсаций, достраивание объектов), связанных с обманутыми дольщиками. При этом по судьбе многих проблемных объектов решение еще не принято, многие такие дома месяцами ждут принятия решения Наблюдательным советом Фонда дольщиков, говорит Мила Рябова. По ее словам, большое количество дольщиков в 2019–2020 годах получили компенсации, но за последний год цены на жилье сильно выросли и сегодня выплаты не соответствуют рыночной стоимости, хотя это закреплено законодательно.

Все возможные варианты обмана дольщиков могут быть разделены на две основные группы:

Губернаторы усугубляют проблемы обманутых дольщиков

Данный орган имеет широкий профиль и отвечает в целом за соблюдение законодательства во всех сферах деятельности. Он может как самостоятельно рассмотреть обстоятельства дела и принять определенные меры, так и перенаправить его для решения в другое ведомство.

Сюда можно подавать заявление на незаконные действия застройщиков, а также другие органы, которые отказываются выполнять свои обязательства по защите интересов дольщиков (на жилищную инспекцию, мэрию и т. д.). Сделать это можно как лично или по почте, так и через Интернет-приемную на официальном сайте Генпрокуратуры.

Сюда имеет смысл обращаться, если действия застройщика носят откровенно мошеннический характер.

Примером может быть:

  • умышленное доведение строительной компании до банкротства;
  • осуществление строительства на участке, не предназначенном для этого;
  • остановка строительства и прекращение деятельности после сбора денег с дольщиков.

Видео 47647

24691

20195

Путин призвал прокуроров разобраться с обманутыми дольщиками

22701

32556

Фото 12862

Фото 11008

Между тем, по мнению дольщиков, несоответствующая действительности цифра 29% указана неспроста, и вопрос здесь не только и не столько в нежелании ДОМ.РФ достраивать здание на Вишневой.

Дело в том, что исходя из степени готовности дома, планируют рассчитывать компенсации несостоявшимся собственникам квартир. Основой для их расчета будет стоимость недвижимости в таких же монолитно-кирпичных домах, в той же стадии строительства, так что ДОМ.РФ сможет существенно сэкономить на занижении цифр.

“Представителям дольщиков уже сообщили, что компенсации будут составлять примерно стоимость договора, заключенного в 2003 году, плюс 15-20%, — рассказал Игорь Водопадов. — Я, к примеру, тогда заплатил за однокомнатную квартиру порядка 530 тыс. рублей, так что о покупке жилья на выплату от ДОМ.РФ говорить не приходится — стоимость однушек с черновой отделкой в монолитных домах в Химках начинается от 4,5 млн рублей”.

Не исключено, что это не вся экономия. Дольщики уверены, что их дом сносить никто не собирается, и его ждет вторая жизнь. “Дом или продадут с торгов частному инвестору, после чего там могут устроить какой-нибудь бизнес-центр и неплохо заработать на аренде. Во всяком случае, о возможном переводе здания в категорию нежилых помещений говорил глава администрации Дмитрий Волошин”, — рассказал Игорь Водопадов.

С таким подходом к решению их проблем дольщики не согласны. Они считают действия Фонда защиты прав граждан рейдерским захватом своего имущества и намерены добиваться достройки здания. В ближайшую субботу, 18 июля в 13 часов на стройплощадке долгостроя на Вишневой запланирована акция протеста.

Впрочем, как выяснилось после публикации статьи, существует группа дольщиков дома на Вишневой, которая придерживаются противоположной позиции. Они считают, что ДОМ.РФ выступает на их стороне и согласны на выплаты компенсаций.

Итак, ДДУ уже заключен, полностью оплачен, строительство многоквартирного дома с долгожданной квартирой идет полным ходом и ничего не предвещает беды. Дольщик имеет право на любой стадии строительства приходить на сам объект и смотреть, как продвигается строительство. Естественно, по соображениям техники безопасности вряд ли он сможет беспрепятственно пройти прямо внутрь строящегося здания, но посмотреть на ход работ со стороны ему никто не запретит. Многие добросовестные застройщики ближе к окончанию возведения здания устанавливают график, по которому будущий владелец квартиры в сопровождении представителя может зайти в сам дом и посмотреть непосредственно на свое строящееся жилище.

Не стоит пренебрегать своим правом по отслеживанию хода строительных работ. Если дольщику неудобно или далеко приезжать на сам объект, можно посмотреть на стройку в сети Интернет. Мало кто знает, что в ФЗ-214, а конкретно в п. 8 ч. 2 ст.3.1 говорится о том, что застройщик на своем официальном сайте время от времени должен выкладывать фотографии, отражающие текущее состояние строительства многоквартирных домов. Некоторые крупные строительные компании даже ведут он-лайн трансляцию возведения здания.

Понятно, что если стройка остановилась и даже в течение нескольких дней на объекте отсутствуют рабочие, техника и не ведутся никакие работы – это повод для беспокойства. Но именно обманутым дольщиком можно называться в случае, если строительство объекта приостановлено более чем на девять месяцев либо он не готов к сроку, указанному в ДДУ.

Кроме названного, к другим признакам, по которым становится понятным, что права дольщика нарушены, можно отнести:

  • прекращение у застройщика права владения или пользования земельным участком, на котором идет стройка;
  • банкротство либо ликвидация юридического лица, выступающего в качестве застройщика, до исполнения им своих обязательств;
  • просрочка исполнения обязательств по ДДУ более чем на девять месяцев (например, дом построен, но квартира дольщику не передана);
  • имеются признаки мошенничества – невозможно связаться с застройщиком, офис закрыт, телефоны не отвечают, местонахождение руководства и работников фирмы-застройщика неизвестно.

Обманутый участник долевого строительства имеет право предъявить денежные либо неденежные требования. Таковыми могут быть:

  1. Возврат денежных средств за оплаченную, но недостроенную и неполученную квартиру. Как уже было сказано выше, сделать это можно только в судебном порядке.
  2. Получить от государства квартиру в качестве компенсации за недостроенную. Но для этого должно быть соблюдено множество условий, таких как действующая регистрация на территории Москвы (Московской области), наличие не менее 18 кв. м общей площади на каждого проживающего и др.
  3. Добиться завершения строительства недостроенного объекта и передачи причитающейся жилплощади. Такой вариант решения проблемы возможен, когда органами власти для ликвидации недостроя привлекаются, например, средства других застройщиков либо средства из бюджета. В практике известны случаи, когда «замороженный» дом достраивали даже за счет дополнительных инвестиций самих объединившихся обманутых дольщиков.

В Краснодарском крае 73 инвестиционно непривлекательных долгостроя, которые планируется завершить при участии федерального Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Финансирование мероприятий по восстановлению прав граждан – участников долевого строительства будет производиться за счет средств федерального и краевого бюджетов, а также компенсационного фонда.

В списке поручений президента значилось: «Рассмотреть вопрос о возмещении ущерба пострадавшим гражданам, включенным в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, с использованием фонда, формируемого за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства».

Строительство жилого дома затягивается на неопределенный срок из-за недостатка финансирования, отсутствия достаточного количества инвесторов, проблем с согласованием документации, ошибок или неучтенных в проекте факторов, выявившихся при строительстве дополнительных проблем, возражений местных жителей против строительства в данном месте и т.д.

Глава строительного комплекса Москвы отметил, что у города для решения такой ответственной задачи есть компетентная команда. При этом, называть объемы необходимых вложений он не стал. Для этого по каждому объекту должна быть проведен детальная проработка, сказал он, добавив, что необходимые средства у города на достройку есть.

«Договорились с Минстроем России о том, что в рамках процедуры банкротства недобросовестных инвесторов эти жилые комплексы будут переданы городской организации, которая станет новым застройщиком. Фактически город выступит гарантом и возьмет на себя ответственность по достройке. Пострадавшие граждане свои квартиры получат», — написал мэр на своей странице во «ВКонтакте».

В качестве средства решения проблемы долгое время считался федеральный закон №214, который призван отрегулировать отношения, возникающие в ходе долевого строительства многоквартирных домов. Однако почти с самого начала применения этого закона стало ясно, что «шероховатости» не исчезают.

Что следовало бы предложить в данной ситуации? На мой взгляд, следует признать, что в современных российских условиях невозможно уповать на эффективное решение накопившихся проблем чисто рыночными методами. Необходимо соединить меры страховой защиты, инструменты, подобные Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства, а также средства дополнительной защиты инвесторов со стороны региональных органов власти. В конечном счете все эти функции должны так или иначе «замыкаться» на государство.

А 24 октября в ситуационном центре Госдумы пройдут парламентские слушания с дистанционным участием регионов, которые показали наибольшее количество вышеупомянутых пересечений. По итогам проведённого нашим комитетом анализа представленной субъектами информации, по пересечениям лидируют Московская, Иркутская, Волгоградская, Тверская области. До 1 декабря, в соответствии с постановлением Госдумы, мы должны представить доклад коллегам-депутатам о первых результатах действия закона о «лесной амнистии».

Денис Бутовичев: Смотря, как считать. По официальным данным, порядка 86 тысяч – это данные от министра строительства на конец 2020 года. Но как раз сейчас меняются требования относительно того, кого считать обманутым дольщиком и кого включать в реестр, соответственно, количество обманутых дольщиков увеличится.

Денис Бутовичев: Это квазигосударственная организация, что-то вроде Пенсионного фонда. Это фонд, отчисления в который обязательны для всех застройщиков, если регистрируется договор об участии в долевом строительстве по объектам, которые начали строиться уже после вступления в силу этого закона. За счет сбора 1,2% с каждой цены договора собирается масса денег, за счет которой, если застройщик будет банкротиться, будут производиться выплаты дольщикам. Это своего рода страховой фонд.

В ноябре прошлого года писал в блоге о нашей работе по решению проблемы обманутых дольщиков. Еще раз о текущей ситуации и новых шагах правительства Москвы. С 2011 года благодаря содействию городских властей свои квартиры получили свыше 11 тысяч обманутых дольщиков. Поверьте, сделать это было крайне непросто. Вместе с тем сегодня в Москве имеется более 30 проблемных объектов, которые можно разделить на несколько групп.

Авторы изменений в закон о банкротстве предполагали, что участие дольщиков в банкротстве разорившихся строительных компаний позволит им вернуть хотя бы часть денег либо получить жилье. Но пока складывается неоднозначная практика применения законодательства о банкротстве застройщиков.

Смысл предварительного договора купли-продажи в том, что дольщику обещают подписать основной договор купли-продажи готовой квартиры, после того, как застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом. То есть обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком.


Похожие записи:

Добавить комментарий