Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила уплаты налога при продаже квартиры, полученной по завещанию». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм.
Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме. Однако практика показывает, если основанием приобретения прав стало наследство по завещанию, продажа квартиры чаще всего оформляется через нотариуса, даже если закон этого не требует. Причина такого решения сторон сделки – стремление минимизировать риски и ошибки.
Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы.
Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями. При этом покупатель в такой ситуации рискует не вернуть переданные деньги и доказать в суде факт покупки, поскольку оформлен безвозмездный договор дарения. До момента подписания договора нотариус разъясняет эти и другие возможные негативные последствия.
Консультация нотариуса перед продажей
Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности, в течение которого актуальны притязания других наследников.
В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Практика показывает целесообразность нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и выгоды такого подхода для обеих сторон. В частности, такая легализация уменьшает количество потенциальных споров в судах и мошеннических действий.
Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной. Это способ минимизации рисков, которые потенциально влечет наследство по завещанию и продажа квартиры, права на которую получены в результате наследования.
Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, мы работаем ежедневно: в будние дни до 21 часа вечера, в выходные до 20 часов. Расписание работы в праздничные дни смотрите на сайте. Записаться на прием в удобное время и получить квалифицированную консультацию по продаже (покупке) унаследованной квартиры можно по телефону или с помощью формы обратной связи.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Согласно ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, имущество признается принадлежащим наследнику. Факт государственной регистрации при этом не имеет значения, то есть толкуя нормы ГК РФ, следует сделать вывод, что квартира может быть продана со дня смерти собственника. Для того, чтобы заключить договор купли-продажи, необходимо оформить имущество в собственность (ч. 2 ст. 209 ГК РФ). В противном случае сделка продажи наследуемой квартиры может быть признана ничтожной по ч. 1 ст. 168 ГК РФ.
Таким образом, продать квартиру, полученную по наследству, можно. Важно определиться с моментом, с которого данная возможность представляется человеку. Только после того, как наследник принял наследство, получил соответствующее свидетельство и зарегистрировал свои права в Росреестре, можно заключать договор-купли продажи. Следовательно в течение 6 месяцев с момента открытия наследства совершать какие-либо операции с имуществом не допускается.
Примеры расчета налога
Ниже будут примеры, когда: 1) Продавец доли попадает под налог. 2) Он является налоговым резидентом, т.е. с налоговой ставкой в 13% и с возможностью уменьшить налог.
Пример №1: Алексей получил 1/3 доли квартиры по наследству. Он решил ее продать за 1 600 000 руб. Это больше 0,7 от ее кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель ранее покупал данную квартиру за 4 000 000 руб. Значит его расходы по отношению 1/3 доли составляет 4 000 000 * 1/3 = 1 333 333 руб. Алексею выгодней вычесть расходы наследодателя, потому что они больше 1 000 000 руб. К тому же у него есть оригинал расписки продавца по сделке с наследодателем. НДФЛ будет 13% * (1 600 000 — 1 333 333) = 34 666 руб.
Пример №2: Владимир продает наследственную долю за 1 400 000 руб. Это больше 0,7 от ее кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель не покупал эту долю, поэтому Владимир может только вычесть стандартный 1 000 000 рублей. НДФЛ будет 13% * (1 400 000 — 1 000 000) = 52 000 руб.
Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.
Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.
Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.
Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope. Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe. Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.
Важные ограничения и льготы
Трехлетний срок владения недвижимостью, о котором шла речь выше, действует, только если наследство было получено от близкого родственника или же члена семьи. По новому кодексу, те, кто получил недвижимость в наследство от посторонних людей, возможности продать квартиру без необходимости выплачивать налог придется ждать пять лет. Чтобы разобраться в подробностях, стоит изучить статью 217.1 НК РФ.
Вне зависимости о того, в какое время и от кого получена квартира в наследство, есть несколько категорий людей, которые вообще освобождаются от этого налога. Это инвалиды первой и второй групп, люди, имеющие ограниченные возможности с детства, ветераны и некоторые другие льготники. Однако во избежание недоразумений нужно подать в территориальную налоговую службу соответствующее заявление, кроме того, нужны документы, которые являются основанием и подтверждают право на льготу.
Что человек может завещать?
- Недвижимость. Человек имеет право завещать свою собственность, в том числе квартиры, дома, земельные участки и другие объекты недвижимости.
- Движимость. В завещании можно указать передачу различных движимых вещей, таких как автомобили, техника, мебель и другие предметы.
- Финансовые средства. Человек может завещать наличные деньги, банковские вклады, акции, облигации и другие финансовые активы.
- Интеллектуальная собственность. Завещатель может передать права на интеллектуальную собственность, такую как авторские права, патенты, торговые марки и др.
- Предприятие или доля в нем. Человек имеет возможность завещать свое предприятие целиком или определенную долю в нем.
Однако есть вещи, которые нельзя завещать:
- Личные непреемственные права. Например, права на возмещение морального вреда, алименты, пенсионные выплаты и др.
- Наследственные права. Завещатель не может передать свои наследственные права на имущество другим лицам.
- Нематериальные блага. Например, счастье, здоровье, дружба и другие психоэмоциональные состояния и отношения.
| Вид имущества | Примеры |
|---|---|
| Недвижимость | Квартира, дом, земельный участок |
| Движимость | Автомобиль, техника, мебель |
| Финансовые средства | Деньги, банковские вклады, акции |
| Интеллектуальная собственность | Авторские права, патенты, торговые марки |
| Предприятие или доля в нем | Компания, акции предприятия |
Завещательный акт позволяет человеку определить будущую судьбу своего имущества и обеспечить благополучие своих наследников или других лиц.
Кто обязан уплатить налог по завещанию?
Если вы наследуете квартиру или другое недвижимое имущество по завещанию, вы можете обязаны платить налог на наследство, если стоимость наследуемого имущества превышает минимальный размер налоговой базы. При этом налог облагаются все наследники в соответствии с их долей в наследственной массе.
Размер налога на наследство определяется в зависимости от стоимости наследуемого имущества и может составлять до 15% от его стоимости. Однако, если вы являетесь инвалидом или наследуемое имущество – жилье, на которое наследодатель получил вознаграждение за свой труд или вклад собственных средств, вам может быть предоставлен вычет.
При оформлении прав на наследство вам необходимо полученный документ отправить в кадастровый орган для уточнения стоимости объекта недвижимости. Также вы должны сообщить о наследственном праве владельцам иным недвижимого имущества, если оно отличается от объекта наследования.
Если вам перешло наследство в форме квартиры или дома, вы должны зарегистрировать его в Росреестре. При этом необходимо уплатить госпошлины и стоимость регистрации. Однако, если квартира была куплена наследодателем позже 1 января 2019 года, то и ориентировочная стоимость кадастровой оценки должна быть облагаема налогом на имущество физических лиц.
Возникновение обязанности по уплате налога на квартиру по завещанию наступает в момент получения наследственных прав, которые подтверждаются документом о наследстве.
Если вы не были наследником недвижимости, но приобрели ее в результате продажи или купли-продажи у наследников, вам необходимо уплатить налог на прибыль. При этом налог облагается разницей между ценой продажи и стоимостью приобретенного имущества.
Для соблюдения законодательства России необходимо в срок подать декларацию по налогу на квартиру по завещанию в налоговую инспекцию своего города и произвести выплату налога в установленном размере.
Если вы получили наследство в виде недвижимости — квартиры или дома, вам возможно придется заплатить налог. Размер налога зависит от ряда факторов, таких как тип объекта недвижимости, доля, которую вы получили, а также ваш статус наследодателя и наследника.
| Объект наследования | Размер налога, % | Минимальный размер налога, млн рублей |
|---|---|---|
| Жилье, которое находилось в собственности более трех лет | 13 | 1 |
| Жилье, которое находилось в собственности менее трех лет | 30 | 1 |
| Доля в праве на наследство | 13 | 1 |
| Недвижимость, наследованная от дедушки или бабушки по завещанию | 0 | 0 |
| Иное имущество | 13 | 1 |
Если вы являетесь инвалидом или наследуемое жилье было находилось в вашем владении более трех лет на момент вступления в наследство, вам предоставляется возможность использовать вычет на сумму до 1 млн. рублей. Также вы можете попытаться оформить наследственную декларацию и получить освобождение от уплаты налога по закону. Однако для этого вам нужно обладать документами, подтверждающими право на получение наследства и право на праве наследование. Также вам придется заплатить госпошлины за оформление документов.
Обращаем ваше внимание на то, что доход, полученный при продаже наследуемого имущества, подлежит налогообложению. Если вы получили наследство в виде деньги, вы облагаетесь налогом на доход, полученный при наследовании.
Возможные освобождения от уплаты налога
При наследовании недвижимости в виде жилья, квартиры, дома или иного объекта в праве наследования, наследники облагаются государственными пошлинами и налогами. Однако, в некоторых случаях, у наследников есть возможность освободиться от уплаты налога.
Если наследник инвалид, то он может быть освобожден от уплаты налога. Для этого необходимо предоставить налоговой инспекции документ, подтверждающий статус инвалида.
Если наследодатель оставил доход ниже минимального размера, то наследники освобождаются от уплаты государственной пошлины и налога. Информацию о размере дохода можно получить у налоговой инспекции.
Также возможно освобождение от уплаты налога при получении наследственной доли в несколько миллионов рублей, если наследник получил данную долю по завещанию.
Если квартира или дом находятся в праве владения более 3 лет, налоговая ставка уменьшается на 75%. Это касается наследников, которые унаследовали недвижимость, находящуюся в собственности наследодателя более трех лет.
Также налоговые вычеты предоставляются лицам, которые в процессе наследования получили имущество, в том числе квартиру или дом, от дедушки, бабушки, родителей, супруга или иных близких.
Для получения вычета необходимо заполнить декларацию и предоставить договор на получение права на объект недвижимости, кадастровый паспорт и документы, подтверждающие наследство.
Кроме того, в том случае, если квартира была получена еще до вступления закона в силу, установлен размер налога на момент получения, который не меняется даже при последующей продаже объекта.
Важно также помнить, что все налоги и государственные пошлины должны быть оплачены в размере, установленном законом. При оформлении наследства необходимо проявлять осторожность и своевременно отправлять документы и оплачивать необходимые сборы.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Оформление договора купли-продажи
Договор купли продажи квартиры является обязательным документом, подтверждающим совершение сделки между продавцом и покупателем. Документ относится к гражданско-правовым, должен содержать следующие данные:
- Сведения продавца, покупателя, паспортные данные;
- Информация об объекте недвижимости, стоимости;
- Техническая информация, адрес объекта, кадастровые данные;
- Обязанности сторон, права;
- Информация по способу передачи оплаты, сроки;
- Данные по способу и срокам передачи объекта;
- Меры ответственности при несоблюдении условий;
- Дата составления документа, подписи покупателя, продавца.
Договор заверяется нотариально. Сумма указанная договором должна соответствовать действительности. Занижение сумму может позволить сэкономить средства продавцу, однако такой способ представляет риски для покупателя.
Налог на прибыль от продажи квартиры, полученной по завещанию
Продажа квартиры, полученной по завещанию, может быть подлежащей налогообложению в виде налога на прибыль. Если наследник решает продать унаследованное имущество, то доход от такой продажи может рассматриваться как прибыль, подлежащая налогообложению.
При продаже квартиры наследник может столкнуться с необходимостью уплаты налога на прибыль. Размер этого налога зависит от разницы между стоимостью унаследованного имущества и суммой, за которую оно было продано.
Расчет налога на прибыль от продажи квартиры, полученной по завещанию, основан на принципе разницы между полученной ценой продажи и базой для налогообложения. Базой для налогообложения является стоимость имущества на момент смерти предыдущего владельца (наследодателя).
Если стоимость продажи квартиры превышает базу для налогообложения, то разница является прибылью, которая подлежит налогу. Размер налога на прибыль от продажи унаследованной квартиры может быть определен в соответствии с действующим законодательством о налогах на прибыль.
Важно учитывать, что налог на прибыль от продажи квартиры полученной по завещанию является личным налоговым обязательством наследника. Порядок уплаты налога, сроки и суммы налоговых платежей должны быть согласованы с налоговыми органами и соответствовать законодательству в данной области.